Если земля в собственности как оформить дом в собственность: Оформление земли под домом в собственность

Гражданин РФ теперь вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня… \ КонсультантПлюс

Гражданин РФ теперь вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса РФ.

Кроме того, устанавливается, что в случае, если на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта (за исключением территорий субъектов РФ — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и предназначенном для ведения сельскохозяйственного производства, отсутствуют здания или сооружения и такой земельный участок предоставлен сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, указанные лица вправе приобрести земельный участок в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 15% его кадастровой стоимости.

Арендатор земельного участка, который предоставлен из земель сельскохозяйственного назначения или земель населенного пункта и предназначен для ведения сельскохозяйственного производства и на котором отсутствуют здания или сооружения, вправе приобрести такой земельный участок в собственность по указанной цене, в случае, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды.

Соответствующие изменения внесены в Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Кроме того вносятся изменения в:

— Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»;

— Федеральный закон от 24. 07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

В частности, предусматривается, что в случае, если право на недвижимое имущество возникает на основании соглашения или договора с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственная регистрация права может быть осуществлена на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления либо на основании заявления лица, которое заключило с органом государственной власти или органом местного самоуправления соответствующие договор или соглашение.

Также устанавливается, что внеочередное общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных) по вопросу о досрочном прекращении полномочий председателя правления соответствующего объединения или досрочном переизбрании членов правления соответствующего объединения может быть проведено при отсутствии решения правления о проведении этого собрания при условии соблюдения установленного порядка уведомления членов соответствующего объединения о проведении этого собрания.

Определено, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о ранее учтенных земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, в необходимом объеме и отсутствие установленных в соответствии с законодательством РФ границ таких земельных участков не являются препятствием, в частности, для выдачи (направления) кадастровых паспортов таких земельных участков.

(Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»)

ВС пояснил порядок возникновения права собственности владельца всех квартир в МКД на землю под ним

Эксперты «АГ» поддержали позицию Верховного Суда, которая, по их мнению, восполняет законодательный пробел. При этом они отдельно выделили вывод ВС о том, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности владельцев помещений в МКД.

Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС20-18388 по делу № А32-17099/2019 касательно возникновения права собственности на землю под многоквартирным жилым домом у юрлица – собственника всех квартир в нем.

В марте 2018 г. за Краснодарским краем в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на земельный участок категории земель особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешенного использования «курортное строительство» площадью 852 кв. м, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежащий ООО «Кубаньсантехмонтаж». В свою очередь общество подало несколько исков о признании права собственности на данный участок за собой.

В рамках дела № А32-25129/2013 было установлено, что право собственности на многоквартирный дом возникло у истца на основании договора купли-продажи с ООО «Виза», а сам переход права собственности был зарегистрирован в ЕГРН 11 октября 2002 г. При этом суд признал кадастровой ошибкой ранее содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о спорном земельном участке. В деле № А32-4030/2018 суды установили, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно, а соответствующий иск следует предъявлять Краснодарскому краю. В свою очередь, в деле № А32-47190/2018 обществу было отказано в признании незаконным отказа Управления Росреестра по Краснодарскому краю в госрегистрации права собственности на указанный земельный участок. Тогда суд исходил из того, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано право собственности Краснодарского края, поэтому между обществом (собственником помещений в многоквартирном доме) и вышеуказанным субъектом РФ существует спор о праве на названный земельный участок, который подлежит разрешению в порядке искового производства с иным субъектным составом сторон.

В связи с этим общество «Кубаньсантехмонтаж» обратилось в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании отсутствующим права собственности субъекта РФ на земельный участок и о признании права собственности на спорный объект. По мнению истца, спорный участок был поставлен на кадастровый учет 18 марта 2013 г. за счет общества по рекомендации Департамента на основании его писем о выделе участка под дом. Поэтому именно «Кубаньсантехмонтаж» является собственником участка, на котором расположен этот дом, с момента формирования участка независимо от государственной регистрации права на него в силу закона.

Три судебные инстанции отказали обществу в иске со ссылкой на то, что спорный участок земли расположен на землях курорта краевого значения и относится к землям особо охраняемых территорий, поэтому он не может быть передан в частную собственность. Суды добавили, что право общей долевой собственности на спорный земельный участок не могло возникнуть на основании норм жилищного законодательства, поскольку истец является единственным собственником квартир в жилом доме, расположенном на спорном участке, а положения ч. 1 ст. 16 Закона о введении Жилищного Кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не применяются к вопросу перехода такого земельного участка в собственность единственного владельца МКД.

Они также сочли, что по смыслу ряда положений ГК РФ возникновение права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, предполагает обязательное наличие множественности сособственников помещений, расположенных в таком доме, а двухквартирные дома не относятся к многоквартирным, сособственники помещений в которых приобретают право общей долевой собственности на земельный участок под таким домом в специальном порядке. В свою очередь, требование общества о признании отсутствующим права собственности на земельный участок ответчика является ненадлежащим способом защиты, поскольку за истцом не зарегистрировано право собственности и нет оснований для признания за ним такого права.

После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда со ссылкой на ряд нормативных правовых актов, собственную практику и правовые позиции КС РФ напомнила, что квалифицирующим признаком индивидуального жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир), основными критериями отнесения жилого дома к многоквартирному являются совокупность нескольких квартир с самостоятельными выходами на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Как пояснил ВС, нижестоящие суды не применили соответствующие нормы права в рассматриваемом деле и не исследовали наличие или отсутствие у спорного объекта признаков многоквартирного жилого дома, при том что в свидетельствах о государственной регистрации права собственности общества спорный объект поименован как жилой двухквартирный дом, в выписке из ЕГРН – как двухэтажный жилой многоквартирный дом. «Суды сделали необоснованный вывод о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него правила п. 4 ч. 1 ст. 36 и ст. 16 Жилищного кодекса не распространяются», – подчеркнуто в определении.

Коллегия добавила, что при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента госрегистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, когда земельный участок уже поставлен на кадастровый учет, становится собственником всего участка.

«Суд также сделал необоснованный вывод о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не может быть передан в частную собственность, в случае если этот участок находится на землях особо охраняемых природных территорий», – отмечено в судебном акте. Как пояснил Верховный Суд, по общему правилу не предоставляются в частную собственность ограниченные в обороте земли особо охраняемых природных территорий, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона – положений Жилищного кодекса и Вводного закона, в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, независимо от того, введен дом в эксплуатацию до создания особо охраняемой природной территории или после (за исключением случаев возведения самовольных построек), что соответствует правилам п. 2 ст. 27 ЗК РФ.

Как указал Суд, учитывая, что право собственности на сформированный для многоквартирного жилого дома земельный участок возникает в силу закона и на него же зарегистрировано право собственности в ЕГРН за другим лицом, а в рамках конкретного спора многочисленные способы защиты права, избранные судом, не разрешили правовой конфликт о правопритязаниях на объект вещных прав, то избранные истцом в данном деле способы защиты права соответствуют разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г., и являются надлежащими. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Комментируя определение ВС, председатель КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что оно восполнило законодательный пробел в части того, как быть с правом собственности на участок под МКД, если собственником всех квартир является одно лицо. «Логично предположить, что если собственник всех квартир – одно и то же лицо, то возникает “единоличная” собственность. Однако истцу по данному делу понадобилось много лет, чтобы подтвердить свое право “единоличной” собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в связи с чем вполне разумен вывод Суда о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него распространяются правила жилищного законодательства о праве собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома», – полагает эксперт.

По словам адвоката, ВС также сделал немаловажный вывод, согласно которому право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, поскольку действующим законодательством предусмотрено возникновение права собственности на такой земельный участок в силу прямого указания закона. «Полагаю, что такой вывод сделан с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также в целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирных домах», – предположила Анна Минушкина.

Адвокат, старший партнер ЮК «Альтависта» Валерия Аршинова поддержала выводы Верховного Суда о том, что истец имел право на рассмотрение данного спора по его требованию, поскольку юридически и фактически связан как с земельным участком так и с объектами строительства на нем. «Отказывая в иске, суд первой инстанции, ссылаясь на судебные акты по связанным делам, указывал на многоквартирный дом, но при этом не установил признаки жилого дома. На это обратил внимание ВС РФ, так как суду первой инстанции надлежало детальнее проанализировать правоустанавливающие документы. Важный вывод в определении касается и того, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности “многоквартирных собственников”, – для практики это имеет существенное значение», – заключил эксперт.

Часто задаваемые вопросы – документы

1. Что такое документ?
2. В чем разница между документом и титулом?
3. В чем разница между договором общей гарантии, договором специальной гарантии и договором об отказе от претензий?
4. Где я могу найти бланк акта?
5. Я хочу, чтобы мои дети наследовали мою собственность. Могу ли я просто добавить их в мой документ сейчас?
6. Мое имя изменилось. Должен ли я обновить свой акт?
7. Мы с мужем вместе владели нашим домом как совместители. Он скончался. Нужно ли мне обновлять документ, чтобы в нем было указано только мое имя?
8. Когда моя бабушка умерла, моя мать унаследовала ее дом, но не обновила купчую. Моя мать только что скончалась. Что мне теперь делать?
9. Если поступок говорит одно, а воля другое, то какое из них важнее?
10. Работает ли в Мэриленде передача документов о смерти?
11. Я хочу создать траст. Могу ли я передать свой дом в доверительное управление?
12. Является ли «доверенность» то же самое, что и акт?

1. Что такое акт?

Акт — это письменный и подписанный юридический документ, передающий право собственности.

Закон штата Мэриленд требует, чтобы все документы включали имена праводателя (продавца) и правообладателя (покупателя), описание имущества и проценты, которые вы намереваетесь передать.

Прочтите Закон: Md. Code, Real Property § 4-101

Все сделки должны быть зарегистрированы в Департаменте земельных книг округа, где находится недвижимость.

Как найти дело о вашей собственности в судах Мэриленда

2. В чем разница между документом и титулом?

Право собственности — это юридическое право собственности на часть имущества и набор прав на это имущество. Дело является юридическим документом, который дает вам эти права.

Когда у вас есть право собственности, у вас есть следующие права: 

• Право владения — вы являетесь законным владельцем собственности и имеете право находиться на ней
• Право распоряжения – вы можете распоряжаться имуществом как хотите, если вы не делаете ничего противозаконного
• Право исключения — вы имеете право приказать людям покинуть вашу собственность и пригласить их на вашу собственность
• Право на пользование — вы имеете право жить мирно и не беспокоить других, находясь на вашей территории 
• Право распоряжения – вы имеете право передать право собственности на имущество

Помните, право собственности — это концепция, а акт — это физический документ.

3. В чем разница между общим гарантийным договором, специальным гарантийным договором и актом об отказе от претензий?

Общий гарантийный талон
Этот тип акта гарантирует, что право собственности не имеет дефектов от предыдущих владельцев до нынешнего владельца. Дефекты правового титула — это все, что может помешать продавцу передать имущество, например залоговое удержание или ипотека. Общие гарантийные обязательства предоставляют получателям гранта (покупателям) наибольшую защиту.

Специальная гарантия
Праводатель гарантирует, что право собственности действует только в течение того времени, когда праводатель владел собственностью. Нет никаких гарантий, что титул предыдущего владельца был свободен от дефектов. Это наиболее часто используемый тип документа в Мэриленде.

Документ об отказе от права собственности
Этот тип документа не дает никаких гарантий в отношении правового титула. Праводатель просто передает право собственности, которое у него есть, независимо от того, лишено оно недостатков или нет.

4. Где я могу найти Бланк акта?

Департамент земельных книг Мэриленда не предоставляет бланк акта. Однако в Интернете доступно множество образцов. Кроме того, обратитесь в местную юридическую библиотеку. Будьте внимательны при выборе образца. Вы хотите убедиться, что используемый вами образец документа включает все требования штата Мэриленд для действительных документов. В разных штатах могут быть разные типы дел.

Ознакомьтесь с законом: Md. Code, Real Property § 4-101

Вам следует обратиться к юристу для составления или проверки вашего документа, чтобы убедиться, что вы передаете то, что намереваетесь.

5. Я хочу, чтобы мои дети наследовали мою собственность. Могу ли я просто добавить их в мой документ сейчас?

Да, вы можете добавить своих детей в свой документ при жизни. Тем не менее, есть много последствий для этого.

Имейте в виду, что ваши дети будут иметь непосредственные права собственности в собственность, как только вы добавите их имена в документ, а не только после вашей смерти. Это может быть проблематично, если на ребенка когда-либо подадут в суд. Любые кредиторы ребенка теперь могут обратиться за долей собственности ребенка в имуществе, чтобы удовлетворить иск. Например, кредитор может наложить арест на имущество или арестовать его.

Вашим детям, вероятно, придется заплатить налог на прирост капитала, если они решат продать недвижимость. Когда вы добавляете ребенка в свой документ, ваш ребенок наследует вашу основу в собственности (т.е. сумму, которую вы изначально заплатили за собственность). Затем, если имущество будет продано, ваш ребенок будет платить налог на прирост капитала с разницы между базовой и продажной ценой.

Прежде чем добавить своих детей к вашему делу, вы должны поговорить с адвокатом, чтобы понять последствия.

6. Мое имя изменилось. Должен ли я обновить свой акт?

Вы не обязаны обновлять документ, чтобы отразить смену имени. Однако, если вы решите продать или рефинансировать недвижимость, вам необходимо будет предъявить подтверждающие документы об изменении имени, например, свидетельство о браке. Постоянное указание вашего нового имени во всех ваших юридических документах облегчит жизнь и не задержит процесс продажи или рефинансирования.

Если вы решите изменить имя в документе, вам необходимо подать новый документ.

7. Мой муж и я владели нашим домом вместе как совладельцы. Он скончался. Нужно ли мне обновлять документ, чтобы в нем было указано только мое имя?

Вы не обязаны обновлять документ, чтобы отразить смерть вашего мужа; однако это может быть хорошей идеей. Это может быть полезно, если вы хотите продать дом или рефинансировать дом.

8. Когда моя бабушка умерла, моя мать унаследовала ее дом, но не обновила купчую. Моя мать только что скончалась. Что мне теперь делать?

Вы должны обновить документ, чтобы отразить текущего владельца, так как недвижимость сменила нескольких владельцев. Вам нужно будет предъявить доказательства права собственности в виде завещаний и свидетельств о смерти, чтобы обновить документ. Если ни у бабушки, ни у матери не было завещания, то обратитесь к законам о завещании, чтобы определить, кому по праву принадлежит дом. См. Закон штата Мэриленд о завещании.

9. Если дело говорит одно, а завещание другое, то какое из них важнее?

Как правило, дело важнее воли. Только имущество, оформленное исключительно на имя наследодателя, регулируется завещанием. Поэтому, если собственность оформлена только на имя умершего, то вы обращаетесь к завещанию, чтобы определить, кто по праву владеет собственностью.

10. Действует ли перевод документов о смерти в Мэриленде?

Нет, штат Мэриленд не признает передачу прав на смерть. Эти типы актов позволяют передать собственность указанному получателю сразу после смерти владельца собственности. Цель передачи по делам о смерти состоит в том, чтобы избежать завещания.

11. Я хочу создать траст. Могу ли я передать свой дом в доверительное управление?

Да, вам необходимо создать и подать новый акт о передаче права собственности от вас в ваше доверительное управление. Это инструмент планирования имущества, используемый, чтобы избежать завещания.

12. Является ли договор о доверительном управлении тем же, что и договор?

Нет. Между «договором о доверительном управлении» и «доверительным актом» есть сходство. Как «акт», так и «доверенность» представляют собой письменные и подписанные юридические документы. Оба документа зарегистрированы в земельных книгах вашего округа. Однако они делают совершенно разные вещи. Акт передает право собственности. Доверительное управление — это соглашение, по которому заемщик использует имущество для обеспечения кредита.

Договор о доверительном управлении очень похож на ипотеку, но между договором о доверительном управлении и ипотекой есть существенные отличия. Например, ипотечные кредиты обычно имеют две стороны: заемщик и кредитор. В договоре доверительного управления участвуют три стороны: заемщик, кредитор и доверительный управляющий. Доверительный управляющий является третьей стороной, основная роль которой заключается в управлении процессом обращения взыскания. Еще одно важное различие между ипотекой и договором доверительного управления заключается в том, как осуществляется процесс обращения взыскания (например, тип обращения взыскания, судебный или внесудебный, продолжительность процесса и т. д.). Если вы не знаете, есть ли у вас ипотека или договор о доверительном управлении, просмотрите свои документы или поговорите с адвокатом.

Как найти информацию о собственности и земле

При регистрации права собственности на землю в Северной Ирландии существует реестр землевладельцев, право собственности на которые гарантируется государством. Эта информация важна при передаче или залоге земли. Вы можете выполнить поиск в Земельном реестре, чтобы узнать, кому принадлежит земля или недвижимость.

Записи и информация о земле

Land & Property Services (LPS) ведет три реестра:

• Земельный кадастр регистрирует регистрации на основе карты в Северной Ирландии и гарантирует юридическое право собственности
• Реестр сделок регистрирует документы на незарегистрированную землю
• Реестр установленных законом сборов регистрирует определенные ограничения или условия, влияющие на собственность

Преимущества регистрации собственности или земли:

• вы можете посмотреть реестр или план прав собственности на недвижимость, которой вы владеете
• вы можете узнать, кому принадлежит конкретная недвижимость
• вы можете узнать размер собственности
• вы можете найти и связаться с владельцем пустующей недвижимости, которую вы заинтересованы в покупке
• вы можете связаться с арендодателем недвижимости, которую вы арендуете или сдаете в аренду

Земельный кадастр

Земельный кадастр гарантирует действительность правового титула на недвижимость.

Каждое название a имеет уникальный номер фолио, который:

• описывает недвижимость
• указывает, кто владеет недвижимостью
• дает подробную информацию об ипотеке или правах, которые могут повлиять на собственность

Земельный кадастр также составляет план правового титула, показывающий местонахождение и протяженность земельных участков или юридических границ собственности. На плане обычно не указывается право собственности на граничные объекты.

Когда вы должны зарегистрировать собственность

Когда недвижимость продается в Северной Ирландии, право собственности должно быть зарегистрировано в Земельном кадастре.

Когда вы или ваш поверенный регистрируете свою собственность, вам также необходимо сообщить Land & Property Services (LPS) дату, когда вы стали новым владельцем. LPS нужна эта информация, чтобы оценить тарифный счет для вашего объекта.

• Подпишитесь на тарифы

Когда не нужно регистрировать недвижимость

Регистрация собственности не нужна если:

• сделка дарение или согласие и деньги не выплачены
• есть ипотека и приказ о взыскании
• договор аренды менее 21 года
• происходит обмен или раздел земли без выплаты денег
• отказ от аренды

Преимущества регистрации земли

При регистрации земли:

• юридическое право собственности гарантируется
• создается точный план владения
• создается актуальная публичная запись о праве собственности
• права проезда четко определены
• соглашения и ипотечные кредиты регистрируются
• снижается риск мошенничества
• простые формы заменяют сложные документы
• повторная проверка документов о праве собственности не требуется
• споры могут быть разрешены более легко

Дополнительную информацию о Земельном кадастре можно получить по телефону:

• Поиск в Земельном кадастре
• Как искать в реестрах

Реестр сделок 

Реестр сделок регистрирует документы за незарегистрированный земельный участок.