Как через суд оформить дом в собственность: Регистрация права собственности на недвижимость по суду

ВС РФ разъяснил, как можно получить в собственность чужую недвижимость

Свежий номер

РГ-Неделя

Родина

Тематические приложения

Союз

Свежий номер

Власть

27.11.2019 18:43

Поделиться

Верховный суд разъяснил, как можно получить в собственность чужую недвижимость

Наталья Козлова

Итоги очень необычного спора пересмотрел недавно Верховный суд РФ. И на основе этого спора разъяснил, когда можно стать владельцем чужой собственности.

Михаил Синицын/РГ

Некая гражданка — хозяйка половины дома в Подмосковье попросила отдать ей другую половину строения и землю в придачу, потому как наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды гражданке отказали, а Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда встала на сторону истицы. И в своем решении объяснила, почему странные на первый взгляд требования этой женщины совершенно законны.

Все началось с того, что в суд Луховицкого района Московской области поступил иск следующего содержания. Истица попросила признать за ней право собственности на половину дома и половину участка при этом доме. Вторую половину дома и земли она получила много лет назад по договору дарения от предыдущего собственника. Да, призналась истица, у половины, которую она просит, есть собственники — мужчина и женщина, но они своим добром не пользуются и фактически от него отказались. Она же больше 15 лет владеет всем домом и всей землей, как своими собственными. Это, по ее мнению, и есть основание для того, чтобы стать хозяйкой на основании так называемой «приобретательной давности».

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда спор изучила и сказала, что жалоба истицы справедлива, а в решениях, принятых местными судами, есть «нарушения норм материального права».

В далеком 1991 году умерла хозяйка небольшого дома. Наследниками стали ее сын и дочь, каждый из которых получил по половине дома и участка. Еще через пару лет умерла дочь, ее часть дома и участка досталась ее сыновьям. Они оформили каждый на себя по четвертинке.

Собственница половины дома и участка посчитала, что так как давно одна живет в доме, а соседи не появляются, то имеет право получить их часть дома и земли

Доли дарили и передаривали. В итоге собственницей половины дома стала истица.

С тех пор она жила в доме одна. И хозяйка отправилась в суд просить отдать ей чужую половину дома. Райсуд заявил, что гражданка не может считаться добросовестным собственником. А то, что эти люди ни разу не появлялись, ничего не значит. Ведь они официально от своих прав собственников не отказывались.

Областной суд с такими выводами согласился. А вот Верховный — нет. Начал свои разъяснения Верховный суд с 218-й статьи Гражданского кодекса. Именно она объясняет, кто может претендовать на чужое имущество.

В статье говорится, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет хозяина, хозяин которого неизвестен или у которого есть собственник, но он либо отказался от него, либо «утратил право собственности по иным основаниям».

В следующей статье того же кодекса, 234-й, говорится следующее. Если человек, не будучи собственником недвижимости, владеет ею добросовестно, открыто и непрерывно пятнадцать лет, то приобретает право собственности. Это называется «в силу приобретательной давности». Причем, ссылаясь на давность владения, человек может ко времени своего владения присоединить время, в течение которого этим имуществом владел тот, кто был до него.

По поводу «приобретательной давности» был специальный Пленум Верховного и Высшего арбитражного судов (N 10 и N 22 от 29 апреля 2010 года). Там сказано, как поступать судам, когда они рассматривают такие иски, какое владение считается добросовестным, и как считается давность владения.

Наличие у имущества так называемого «титульного» собственника не исключает возможность приобретения права на него другим человеком

Верховный суд подчеркнул — приобретательная давность считается законным основанием возникновения права собственности на имущество, если им владели непрерывно, открыто и добросовестно. А наличие так называемого «титульного» собственника не исключает возможность приобретения права собственности другим человеком.

Для получения права собственности по приобретательной давности необязательно, чтобы собственник «совершал активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявлял об этом». Достаточно того, что он долгое время «устранился от владения», не проявляет интереса к своей собственности, ее не содержит, и она, получается, фактически им брошена.

Российская газета — Федеральный выпуск: №269(8027)

Поделиться

Жилищное правоВерховный судПостановления и разъяснения Верховного Суда РФБуква законаРГ-ВидеоРГ-МЕДИА

Оформление права собственности на квартиру в новостройке через суд

Проблема: дом недостроен, стройка не ведется

Самый распространенный случай для обращения в суд — когда дом, в котором находится ваша будущая квартира, не достроен, и соответственно, не сдан в эксплуатацию.

Это ситуации, когда строительство объекта — многоквартирного дома или дома — не завершено и не ведется: приостановлено, законсервировано, заморожено. Например, когда истек срок разрешения на строительство объекта, и застройщик не продлевает его. Или когда у застройщика отозвано разрешение на строительство.

В таких случаях недостроенный дом принято называть объектом незавершенного строительства, а квартиру в нем, по поводу которой вы заключили с застройщиком договор, — долей в объекте незавершенного строительства.

В данном случае оформить право собственности на будущую квартиру можно через суд. Для этого подается иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры.

Если суд удовлетворит такой иск, у вас будет подтверждение того, что вы вложили в строительство жилого дома денежные средства и имеете право в будущем получить в собственность его часть — квартиру. Наличие у вас “на руках” судебного решения, которым вы признаны собственником доли в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, также может упростить процесс получения квартиры, если ваш недостроенный дом будет включен в реестр проблемных объектов.

Однако учтите: само по себе признание за вами судом права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры не гарантирует, что застройщик закончит строительство дома, а также не ускорит строительство.

Проблема: дом достроен, но документы на квартиру не дают

Такое возможно, если застройщик окончил строительство, но так и не сдал дом в эксплуатацию. Поэтому вам не удается получить документы о праве собственности на квартиру.

В такой ситуации можно подать в суд иск о признании права собственности на квартиру.

Однако до обращения в суд рекомендуем оценить целесообразность предъявления такого иска. Конечно, если суд вынесет решение в вашу пользу, вы получите гарантию того, что являетесь собственником квартиры, в строительство которой вложили немалые денежные средства. Решение суда, по сути, удостоверяет ваше законное право на объект недвижимости в виде конкретной квартиры.

Однако выигрыш дела не приведет вас к получению ключей, оформлению акта приема-передачи и заселению в квартиру, а также не позволит пользоваться ею другим образом — например, начать ремонт. Застройщик не имеет права передавать вам квартиру до получения разрешения на ввод дома в  эксплуатацию. Так что успех в суде — это лишь подтверждение ваших прав на квартиру. Реализовывать эти права, в том числе проживать в квартире, вы сможете только после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию.

В этой ситуации есть другие варианты. Например, попытаться воздействовать на застройщика, обратившись в органы, контролирующие долевое строительство. Или направить претензии в организации, из-за действий (бездействия) которых застройщик не может получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Проблема: застройщик признан банкротом

Еще один повод для обращения в суд — это принятие арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства.

В этой ситуации вы также можете через суд требовать признать за вами право собственности на квартиру, приобретенную на основании договора. Но такое требование нужно заявлять только в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд, а не в суд общей юрисдикции.

Обратим внимание: дальше в этой статье мы не рассматриваем ситуацию, когда застройщик признан банкротом, а вы требуете через суд признать за вами право собственности на квартиру.

Можно ли получить право собственности на квартиру через суд

Получить через суд право собственности на квартиру в новостройке вполне реально. Для этого надо предъявить застройщику иск, в котором вы требуете признать за вами право собственности.

Закон разрешает подавать такие иски. Это надлежащий способ защиты ваших прав, если не удается получить от застройщика квартиру по договору.

Обратите внимание, что признать за собой право собственности вы можете:

• на квартиру — в ситуации, когда дом достроен, но не введен в эксплуатацию,
• на долю в объекте незавершенного строительства — если дом не достроен.

Ведь объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, и в отношении таких объектов возможно признание права собственности.

ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ.
Ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” не запрещают признать право собственности на объект, не завершенный строительством, или на долю в нем.
(П. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

Каковы шансы выиграть в суде

Ваши шансы выиграть дело в суде высокие — как в ситуации, когда застройщик не достроил дом и не ввел его в эксплуатацию, так и в случае, когда строительство завершено, но дом не сдан в эксплуатацию.

Однако успех дела напрямую зависит от того, что вы сможете доказать следующие обстоятельства:

1. Застройщик не завершил строительство дома или завершил его, но при этом не сдал дом в эксплуатацию.
2. Квартира, право собственности на которую вы требуете признать за вами, фактически создана застройщиком.
3. Вы оплатили стоимость квартиры согласно условиям договора, заключенного с застройщиком.
4. Никто, кроме вас, не претендует на вашу будущую квартиру.

Какие нюансы учесть при подаче иска

Нюанс 1. Правильно формулируйте исковые требования.

Исковые требования могут разниться в зависимости от ситуации — от того, завершено ли строительство дома, в котором расположена ваша будущая квартира.

Если дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, в иске нужно требовать признать за вами право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры.

Формулировка этого искового требования может быть несколько другой. Например, “о признании права на долю в общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства” или “о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры”. Однако суть иска остается неизменной — истец требует признать за ним право собственности именно на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, а не на саму квартиру. Дело в том, что на момент подачи иска квартира пока не существует как самостоятельный объект недвижимости. А значит, требовать признать на нее право собственности нельзя.

Если дом достроен, но не сдан в эксплуатацию, в иске требуйте признать за вами право собственности на квартиру. В этом случае строительство объекта завершено.  А значит, квартиру можно рассматривать как самостоятельный объект недвижимости, который имеет индивидуальные характеристики.

Нюанс 2. Требуйте применить к заключенному вами договору нормы и правила о договоре участия в долевом строительстве.

Мы рассматриваем ситуацию, когда вы заключили с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры, предварительный договор участия в долевом строительстве или другой договор, который не является договором участия в долевом строительстве.

В обоснование своей позиции в иске нужно указать, что к вашим отношениям с застройщиком применяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее — Закон № 214-ФЗ). Подробнее об этом читайте Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13.

ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ.
Независимо от того, как называется договор, суд должен установить его действительное содержание. При этом он исходит из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, а также из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если суд выяснит, что  при совершении сделки, которая не отвечает требованиям Закона № 214-ФЗ, стороны в действительности имели в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона. В том числе — предусмотренные им меры ответственности.
(П. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

В связи с этим вы можете указать в иске в качестве дополнительного требование признать договор, заключенный вами, договором участия в долевом строительстве (далее также — ДДУ).

Как показывает практика Мосгорсуда, в иске вы можете требовать признать договором участия в долевом строительстве:

• договор о долевом участии в строительстве, заключенный с застройщиком (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.07.2019 N 33-32770/2019),
• договор уступки имущественного права (требования) по договору подряда в отношении объекта долевого строительства в виде квартиры (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.07.2019 N 33-32767/2019).
  В одном деле истец просил признать договором участия в долевом строительстве предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости — машино-места (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2019 N 33-45740/2019). По аналогии такое требование можно заявить в том случае, если вы заключили с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры.

Как повысить шансы на выигрыш в суде

Во-первых, определите, какой договор вы заключали с застройщиком: предварительный договор купли-продажи квартиры, предварительный договор участия в долевом строительстве (далее также — предварительный ДДУ), договор инвестирования или соинвестирования, договор об участии в ЖСК.

Самая распространенная ситуация — это наличие предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного между вами и застройщиком. В таком договоре должно быть указано, что вы как его стороны пришли к соглашению в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи квартиры.

У вас на руках может быть предварительный ДДУ жилого помещения (квартиры), который вы заключили с застройщиком (ответчиком). По этому договору его стороны обычно обязуются заключить в будущем основной договор участия в долевом строительстве в соответствии с положениями Закона № 214-ФЗ.

И в том, и в другом предварительном договоре должна быть четко указана ваша будущая квартира, а точнее — такие характеристики, которые позволяют индивидуализировать ее. Обычно в договоре указывается строительный адрес жилого дома, в котором располагается ваша будущая квартира, ее местоположение в этом доме: корпус, секция, этаж, проектный (условный) номер и основные характеристики: проектная общая площадь, количество комнат.

Кроме того, в предварительном договоре должна быть согласована цена, по которой вы с застройщиком будете заключать основной договор, а также порядок и сроки ее уплаты. В предварительном ДДУ также может быть прописан предполагаемый срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Одновременно с заключением предварительного ДДУ между вами и застройщиком может быть заключен договор беспроцентного займа, по которому вы передали застройщику денежную сумму на определенный срок. У вас на руках может быть также гарантийное письмо, выданное застройщиком. В нем может быть указано на его обязанность инвестировать полученные по договору займа денежные средства в строительство квартиры, указанной в предварительном ДДУ (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.06.2019 по делу N 33-17304/2019).

Реже встречаются случаи заключения договора инвестирования (соинвестирования) строительства жилого дома. Суть такого договора сводится к обязательству гражданина (инвестора или соинвестора) финансировать строительство дома, передав застройщику денежные средства, и обязательству застройщика по окончании строительства выделить в собственность инвестора или соинвестора квартиру в этом доме.

Также вы могли заключить с застройщиком договор об участии в ЖСК, согласно которому вы обязались оплатить вступительный и паевой взнос и получили право  на оформление в собственность квартиры, расположенной в жилом доме, после завершения его строительства.

Во-вторых, чтобы суд принял решение по иску в вашу пользу, необходимо тщательно подготовить доказательную базу. Это документы и другие доказательства, с помощью которых вы сможете подтвердить, что имеете полное право на признание за вами права собственности на квартиру или на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры.

Итак, вам потребуется представить суду:

1) копию предварительного договора купли-продажи квартиры, предварительного ДДУ, договора инвестирования/соинвестирования или договора об участии в ЖСК, который вы подписали с застройщиком,

2) копии платежных документов, которые подтверждают, что вы исполнили свои обязательства по оплате квартиры в размере, порядке и сроки, прописанные в договоре.
Это платежные поручения, квитанции, приходные кассовые ордера, акты, справки о выполнении обязательств по договору и любые другие документы, которые могут подтвердить надлежащую оплату денежной суммы застройщику.

3) документы и разнообразные доказательства, которые подтверждают, что строительство дома не завершено, и он не сдан в эксплуатацию (строительство дома завершено, но он не сдан в эксплуатацию).

Ими могут быть, например, выписка из ЕГРН, отчет независимой организации, которая провела визуальное обследование многоквартирного жилого дома в стадии незавершенного строительства, скриншоты web-камеры с официального сайта застройщика, фиксирующие ход строительства в режиме онлайн, фотографии, видеосъемка объекта.

4) документы, доказывающие, что квартира (доля в объекте незавершенного строительства в виде квартиры) фактически создана застройщиком и существует в натуре.

Например, отчет независимой организации, которая провела визуальное обследование многоквартирного жилого дома в стадии незавершенного строительства и установила, что квартира существует в натуре, структурно обособлена как отдельное изолированное помещение, а также определила степень готовности квартиры в процентах.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд признал за гражданином право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры. Он принял в качестве доказательства по делу заключение специалистов организации по результатам проведения внесудебной строительно-технической экспертизы. Ее целью было определить степень готовности жилого комплекса и физическое наличие квартиры как части объекта незавершенного строительства (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.07.2019 по делу N 33-21170/2019).

5) выписки из ЕГРН и другие документы из Управления Росреестра по Москве (например, сообщения, ответы), которые подтверждают, что на вашу квартиру не претендуют третьи лица.

Какие “подводные камни” есть

Советуем учитывать следующие моменты, которые, возможно, могут повлиять на исход дела.

Первое. До подачи иска в суд вы не должны обращаться к застройщику с требованием или претензией.

Законодательство не обязывает вас делать это, а суд не вправе требовать подтверждение того, что вы обращались к ответчику с досудебной претензией. Но на практике бывает не лишним предварительно направить застройщику требование признать за вами право собственности или любое другое требование, которое повлечет признание за вами такого права.

Если вы направляли будущему ответчику такой документ (например, заказным письмом), представьте его суду. Также не забудьте приложить доказательства того, что застройщик получил это требование. Если застройщик ответил на ваше обращение (например, направил вам отказ в удовлетворении требования), представьте суду и его.

Второе. Собирая доказательства того, что жилой дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, помните: суд может самостоятельно получить сведения о степени готовности дома и о том, что разрешения на ввод объекта в эксплуатацию нет.

Для этого суд направляет запросы в Комитет г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) и Комитет государственного строительного надзора г. Москвы (Мосгосстройнадзор). Также данные может предоставить филиал ФГУП “Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ”.

Суд также имеет возможность проверить информацию о разрешении на строительство дома, выданном застройщику. Например, суд может установить, что до вашего обращения в суд срок разрешения на строительство истек, а сведений о его продлении на момент рассмотрения дела не имеется.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд рассматривал дело по иску о признании за гражданином права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры. И установил степень готовности жилого дома, в котором располагается будущая квартира гражданина, на основании сообщения Москомстройинвеста. По мнению Мосгосстройнадзора, общая строительная готовность объекта составляет 25 % (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.03.2019 по делу N 33-2745/2019).

Какие ошибки не допускать, чтобы выиграть в суде

Чтобы суд принял решение по делу в вашу пользу, при подготовке к судебному разбирательству и рассмотрении дела в суде избегайте следующих ошибок.

Ошибка 1. Из положений договора, который вы подписали с застройщиком, невозможно точно и однозначно определить квартиру, которую вы приобретаете.

Помните: в договоре должна быть четко описана квартира, которую вы получаете по этому договору.

Обычно в договоре указывается строительный адрес жилого дома, в котором располагается ваша будущая квартира, ее местоположение в этом доме: корпус, секция, этаж, проектный (условный) номер и основные характеристики: проектная общая площадь, количество комнат.

Ошибка 2. Вы оплатили застройщику цену договора не в том размере, не в том порядке и (или) не в те сроки, которые указаны в договоре.

Договор должен содержать условие о цене договора, сроках и порядке ее уплаты. До обращения в суд убедитесь, что при оплате вы выполнили все условия договора.

Ошибка 3. Вы планируете подать в суд иск, хотя срок передачи вам квартиры, прописанный в договоре, еще не истек, или срок заключения с вами основного договора еще не наступил.

Обратите внимание на срок, в который застройщик должен передать вам квартиру, определенный в договоре, или срок, в который застройщик должен был подписать с вами основной договор.

Для обращения в суд с требованием признать за вами право собственности на квартиру срок передачи квартиры должен истечь. Если речь идет о сроке заключения основного договора, на момент обращения в суд он должен быть пропущен.

Если срок передачи вам квартиры не истек или срок заключения основного договора не наступил, должно быть очевидно, что к моменту истечения (наступления) этого срока строительство объекта не будет завершено, и (или) застройщик не введет его в эксплуатацию. Либо застройщик не передаст вам квартиру (не подпишет с вами основной договор) в срок, указанный в договоре.

Ошибка 4. Вы не убедились в том, что правами на вашу квартиру уже обладает другое лицо.

Случается, что из-за недобросовестных действий застройщика на одну и ту же квартиру в новостройке заключается несколько договоров с разными лицами, среди которых можете быть и вы. Перед подачей иска в суд нужно проверить, что по данным ЕГРН права на вашу квартиру не зарегистрированы за другим лицом.

Когда суд может отказать в иске

Обращаясь в суд, учитывайте, что при определенных обстоятельствах суд может принять решение в пользу застройщика. Это возможно, если:

1. Вы оплатили стоимость квартиры с нарушением условий договора. Например, неполностью или не тому застройщику.
2. Квартира или доля в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, на которую вы просите признать право собственности, фактически не создана застройщиком.

Типичный пример — согласно договору ваша квартира располагается на 17 этаже новостройки, но строительство завершилось на уровне 13 этажа. Суд откажет вам в иске, поскольку вашей квартиры как отдельного изолированного помещения со своими характеристиками и определенным месторасположением пока не существует.

3. На вашу будущую квартиру имеют зарегистрированные права или претендуют третьи лица, и их права законные или требования обоснованы.

Примером может быть такая ситуация. Застройщик заключил с вами и с другим гражданином (третьим лицом) договор на одну и ту же квартиру. А при рассмотрении дела выяснилось, что раньше суд признал за указанным лицом право собственности на нее. Или оказалось, что второй приобретатель оплатил квартиру полностью в прописанный в договоре срок, а вы сделали это частично или с нарушением срока оплаты.

В какой суд обращаться с иском

Подавать иск с требованием признать за вами право собственности на квартиру или на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры нужно в районный суд.

Иск направляется в суд по месту нахождения объекта долевого строительства (жилого дома) по правилам так называемой исключительной подсудности.

На это обратил внимание Верховный Суд РФ в п. 5 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04. 12.2013.

Посмотрите другие статьи и образцы документов раздела:
Советы юриста на каждый день

Что нужно знать при покупке или продаже дома

Что такое неразрешенная работа?

Вы покупаете или продаете дом с неразрешенной работой?

Если да, то вы не одиноки. Многие домовладельцы пропускают процесс получения разрешений на строительство.

Несанкционированные работы — это строительство дома, не имеющее необходимых разрешений, чтобы сделать его законным в соответствии с местными постановлениями.

Пристройки к домам и готовые подвалы являются одними из наиболее распространенных.

Что делать с неразрешенной работой при покупке или продаже дома? Хороший вопрос, верно?

Независимо от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом, улучшения, осуществляемые без разрешений, могут быть дорогостоящими и трудоемкими.

Работая агентом по недвижимости в течение последних тридцати семи лет, я не могу сказать вам, сколько раз кто-то спрашивал меня, должны ли они получить разрешение.

Мой ответ всегда твердое ДА, если это необходимо.

Возникает вопрос, что вам следует делать как покупателю или продавцу, если вы обнаружите, что работа была завершена без разрешений.

Неразрешенная работа — это общий термин, который применяется к любым изменениям, сделанным в доме, которые должны были быть разрешены, но не были разрешены.

Работа может включать в себя большинство компонентов дома — электричество, сантехнику, конструкции и т. д. Законы о выдаче разрешений различаются в зависимости от района, поэтому то, что требует разрешения в одном месте, может не требоваться в другом.

Отсутствие требуемых разрешений на строительство создает проблемы

Получение разрешений на улучшение дома там, где это необходимо, жизненно важно, если вы не хотите проблем в будущем.

Вот почему каждый домовладелец всегда должен знать о местных правилах, прежде чем вносить какие-либо существенные изменения в свой дом, и поэтому важно нанимать лицензированных подрядчиков с хорошей репутацией, которые не будут работать без надлежащих разрешений.

Большинство неразрешенных работ выполняется без разрешений в целях экономии денег. Получение надлежащих разрешений и выполнение работы в соответствии с действующими правилами может быть более дорогостоящим, чем просто махинация.

Несанкционированная работа может показаться еще более привлекательной для домовладельцев, которые планируют остаться в своих домах навсегда. К сожалению, тому, кто в конечном итоге купит дом, а затем, в конечном итоге, продаст его, придется нести последствия решений предыдущего владельца.

Некоторые владельцы намеренно не тянут разрешения, поэтому их оценочная стоимость недвижимости остается искусственно заниженной. Например, хозяин достраивает свой подвал с домашним кинотеатром, полноценной кухней и тренажерным залом. Звучит довольно впечатляюще.

Так и есть, а сегодняшние подвалы со всеми их наворотами могут обойтись довольно дорого в отделке. Теперь подумайте об экономии каждый год, когда местный муниципалитет не собирает стоимость подвала в виде налогов.

Налог на недвижимость будет намного ниже, если город не знает. Легко понять, почему некоторые люди пытаются выманить у сообществ свои деньги.

Однако это краткосрочное мышление, которое будет иметь долгосрочные последствия.

При покупке или продаже дома очень важно иметь разрешение на строительство для любого строительства или улучшения. Нажмите, чтобы твитнуть

A Риски покупателя, связанные с неразрешенными работами

Покупка дома с неразрешенными работами сопряжена с риском.

Что делать при покупке реконструированного дома без разрешения? Хороший вопрос, верно?

В лучших предложениях всегда есть подвох. Подвохом часто является неразрешенная работа в случае продажи домов.

Дом с неразрешенной работой — дом с багажом; эти дома могли быть проданы дешевле, чем разрешенные эквиваленты.

Как покупатель, вы должны знать, во что ввязываетесь, прежде чем согласиться на покупку дома без разрешений на работы, которые требуют их.

Вы возьмете на себя ответственность за работу без разрешений.

Вам будет предложено точно заполнить форму раскрытия информации продавца во многих штатах, ответив на все вопросы.

Раскрытие информации о недвижимости дает покупателю информацию, которая может повлиять на его решение о покупке.

Одним из вопросов, скорее всего, будет: «Выполнялись ли какие-либо работы во время вашего владения, требующие разрешения на строительство?»

Когда вы решите продать дом, все неразрешенные работы должны быть раскрыты покупателям.

Вы по-прежнему можете быть оштрафованы за неразрешенную работу.

Нечасто, но городские инспекторы время от времени набрасываются на домовладельцев с неразрешенной работой. Трудности могут включать необходимость получения разрешения на работу, в том числе наем архитектора, внесение изменений в соответствии с нормами и т. д.

В некоторых городах вполне возможно, что вас заставят вырвать весь проект. Можете ли вы представить себе дом, в котором местный строительный инспектор заставляет вас убрать готовый подвал?

Это кошмарный сценарий, о котором вы никогда не должны говорить, что это не произойдет со мной.

Кошка тоже будет из мешка, так что вам, возможно, придется платить налоги в зависимости от разницы в квадратных футах вашего дома.

Полис вашего домовладельца может не распространяться на неразрешенные пристройки.

Страховой полис, на который вы рассчитываете, может не защитить вас, если что-то случится в неразрешенной части дома.

Например, если кто-то упадет и получит травму в результате несанкционированного присоединения, попытка взыскания средств по вашему страховому полису может привести к тому, что вы пройдете через сложный судебный процесс.

Ипотечные кредиторы могут отозвать кредит с неразрешенными дополнениями.

Это случается не очень часто, но возможно, что если кредитор, которого вы использовали, узнает, что вы сознательно купили дом с несанкционированной пристройкой, он может потребовать немедленного полного погашения кредита.

Помните, кредитор владеет вашим домом до тех пор, пока не будет погашена ваша ипотека. Что произойдет, если пожар произойдет в неразрешенной зоне, а страховая компания откажет в покрытии?

Вы уже понимаете важность разрешений на буксировку?

Ваши соседи всегда могут вызвать вас без разрешений.

Вы надеетесь, что ваши новые соседи будут хорошими, но это не всегда так. Если соседи узнают о работах, проводимых без разрешений, они всегда могут связаться с местными властями и сообщить им об этом.

Вам лучше не ссориться с соседом, потому что он может позвонить в строительный отдел.

Что могут сделать покупатели в отношении неразрешенных работ

У вас есть несколько вариантов, когда вы обнаружите, что в доме, который вы хотите купить, ремонт завершен без разрешений. К ним относятся:

Совершите сделку без разрешений.

Если сделка кажется достаточно разумной, возможно, вам стоит получить дом и принять связанные с этим риски.

Вы всегда можете запланировать исправление проблемы позже. Обычно вы можете получить разрешение, если готовы потратить деньги.

Большинство сообществ предпочло бы, чтобы вы указали на тот факт, что работы проводились без разрешений, и решили проблему.

Город сможет взимать плату за разрешение и переоценивать имущество для увеличения налогов.

Попросите продавца получить разрешения.

Если продавец предоставляет скидку на продажу как есть, скорее всего, он не будет заинтересован в устранении проблемы.

Но не помешает спросить, хотите ли вы дом и есть ли проблемы с запретом на работу.

Продавец может обнаружить, что получение дома по контракту стоит его времени и усилий.

Найдите другой дом для покупки.

Если вопросы, связанные с покупкой дома, для вас слишком сложны, знайте, что вы не одиноки. Многие покупатели не заинтересованы в том, чтобы брать на себя все, что влечет за собой такая покупка. Не стесняйтесь продолжать искать.

В конце концов вы найдете дом, который вам нужен, и у которого нет проблем с разрешениями.

Продажа дома с неразрешенными работами

Продажа дома с неразрешенными работами может быть проблематичной.

Продавцы, которые знают, что в их доме есть неразрешенные работы, обычно знают, что им может потребоваться скидка при продаже «как есть».

Если вы один из тех, кому не повезло, когда вы решили продать свою работу, обнаружив, что у вас есть неразрешенная работа, вам нужно определить, как поступить в этой ситуации.

У вас есть варианты, даже если ни один из них не является особенно привлекательным.

Определение наличия неразрешенных работ.

Найдите чертежи своего дома и сравните их с текущим строительством, чтобы увидеть, было ли что-то добавлено.

Если вы не можете найти чертежи, попробуйте получить их у предыдущего владельца или через городские архивы.

Как только вы узнаете, что было добавлено, вы сможете определить, требовалось ли разрешение и было ли оно получено.

Получить разрешение можно в городском строительном управлении. Некоторые предлагают онлайн-поиск.

Если нет, вам нужно будет позвонить или посетить, чтобы проверить разрешения на ваш дом.

В городах часто есть так называемые «полевые карты», которые показывают историю разрешений на собственность.

Если у вас есть неразрешенная работа, решите, будете ли вы продавать «как есть» или получите разрешение.

Продажа «как есть» может потребовать от вас предоставления скидки, а иногда и значительной скидки, чтобы привлечь покупателей, готовых взять на себя все риски, связанные с неразрешенной работой.

Не рекомендуется пытаться продать дом, не сообщив о неразрешенной работе, потому что это подвергает вас серьезному риску судебного иска.

Вам нужно будет включить неразрешенную работу в список для дома. Сокрытие дефектов собственности — это способ, которым многие люди попадают в беду.

Продажа «как есть» означает, что вы можете потерять деньги, поэтому вам следует подумать о получении разрешений.

Как легализовать нелегальную работу?

Для большинства людей понимание того, как получить законное разрешение на проживание, является лучшим вариантом. Это может быть не так сложно, как вы ожидаете. Исходя из моего тридцатисемилетнего опыта, легализация незаконного требует времени и усилий, но это не конец света.

Прежде чем принять окончательное решение, узнайте, сколько стоит получение этих разрешений. В каждом городе разные варианты и требования для получения таких лицензий.

Узнайте, что вам придется делать в вашем районе, и узнайте, сколько это будет стоить.

Скорее всего, вам потребуется подать заявление на получение разрешения. Если неразрешенная работа обширна, наймите архитектора или другого специалиста, чтобы составить план текущей работы и предложить любые изменения, которые необходимо внести, чтобы привести ее в соответствие с нормами.

Затем вам нужно будет получить план, одобренный городом. После того, как вы получите одобрение, вам нужно будет завершить проект и проверить его.

Во многих населенных пунктах вас попросят пройти ряд проверок с участием различных инспекторов, в том числе:

• Проверка электрооборудования.
• Проверка сантехники.
• Окончательный общий обзор.
• Оценка местного эксперта.

Все это может дорого обойтись, если инспектор по строительству потребует от вас изменить работу, что иногда будет дороже, чем деньги, которые вы потеряете, продав дом как есть.

Однако, если вы просто попросили получить соответствующие разрешения, это не так уж плохо. У Home Advisor есть хороший справочник по стоимости разрешений на строительство, на который стоит обратить внимание. Вы также можете уточнить информацию в своем городе или населенном пункте.

Другие примеры неразрешенных работ

Неразрешенные работы не обязательно должны быть значительным дополнением или отделкой подвала. Другие примеры неразрешенных работ включают в себя разрешения, необходимые для электрических и сантехнических работ.

Несанкционированные электромонтажные работы являются обычным явлением, поскольку многие владельцы будут делать что-то сами. В других случаях электрик не беспокоится, если это небольшая работа.

Штрафы за неразрешенную работу

Если домовладелец намеренно уклоняется от процедуры получения разрешения, община может принять решение о наложении на него штрафа. Универсальных правил на этот счет нет.

Вы всегда можете попросить кого-нибудь позвонить, не назвав себя, чтобы узнать местные правила.

Что произойдет, если инспектор обнаружит неразрешенную работу?

Когда покупатель нанимает домового инспектора для проверки, возможно, они смогут проверить статус разрешения. Делать это будет редко, но возможно.

Большинство домовладельцев не лезут из кожи вон, чтобы проверить, получил ли домовладелец разрешения.

В большинстве случаев штраф или штраф за работу, выполняемую без разрешений, не предусмотрен, но такая возможность существует. Это будет на усмотрение местного строительного департамента.

Несанкционированные работы могут вызвать вторичные проблемы

Еще одна проблема возникает, когда предыдущий владелец занимается неразрешенным строительством, добавляя комнаты и делая септическую систему слишком маленькой для этого имущества.

Эта ситуация называется искажением количества спален при использовании септической системы. В справке вы увидите, как легко представить количество ваших спален, когда ваши септические мощности не совпадают.

Что делать, если продавец не сообщил о неразрешенной работе?

Распространенный вопрос: можно ли подать в суд на предыдущего владельца за неразрешенную работу. Покупатель думает, что я купил дом с незаконными работами. Что теперь?

Когда продавец сознательно не раскрывает информацию о том, что он не получал разрешения на необходимые работы, он может открыть для себя судебный процесс. В зависимости от штата на продавца может быть подан иск за вводящие в заблуждение методы работы с недвижимостью.

Необходимо знать законы штата, в котором вы проживаете. В некоторых штатах действуют законы «предостережения покупателя» или пусть покупатель остерегается.

Если вам продали дом без уведомления о неразрешенных работах, вы можете получить некоторую помощь от предыдущего владельца или агента, с которым вы работали, для получения разрешения.

Проконсультируйтесь с юристом по недвижимости, чтобы убедиться в своих возможностях.

Заключительные мысли

Покупка и продажа домов без разрешения на строительство может быть сложной задачей. Как продавец, вы должны решить, как действовать дальше. Легализация нелегальной работы обычно является лучшим вариантом.

Если вы покупаете дом и обнаруживаете неразрешенную работу, вы должны попросить продавца сделать их собственность законной. Вы собираетесь купить или продать дом в районе Метровест, штат Массачусетс, с неразрешенной работой?

Не стесняйтесь обращаться за любым необходимым советом.

Другие полезные статьи о покупке и продаже

• Другие варианты продажи дома – Джон Каннингем объясняет нетрадиционный метод продажи вашего дома. Маркетинг для инвестора может быть вариантом, когда вы не получаете разрешения.
• Почему продавцам жилья не нужны открытые дома – Джефф Нельсон объясняет, почему открытые дома – пустая трата времени для продавцов.
• Поднимите свою привлекательность перед продажей дома – Кайл Хискок дает советы, как добиться исключительной привлекательности.
• Особенности, которые стоит иметь при продаже дома — Ксавье ДеБак рассказывает, какие функции нравятся покупателям.

Прочтите приведенные выше ресурсы по продаже, чтобы принять мудрое решение при выставлении своей собственности на рынок!

Об авторе: Приведенная выше информация о недвижимости в разделе о том, что делать с неразрешенной работой при покупке или продаже дома , была предоставлена ​​Биллом Гассеттом, признанным на национальном уровне лидером в своей области. С Биллом можно связаться по электронной почте [email protected] или по телефону 508-625-019.1. Билл помогал людям въезжать и выезжать из многих городов Metrowest в течение последних 37+ лет.

Вы думаете о продаже своего дома? Я увлечен недвижимостью и люблю делиться своим маркетинговым опытом!

Я обслуживаю продажи недвижимости в следующих городах Metrowest MA: Ashland, Bellingham, Douglas, Framingham, Franklin, Grafton, Holliston, Hopkinton, Hopedale, Medway, Mendon, Milford, Millbury, Millville, Northborough, Northbridge, Shrewsbury, Southborough, Саттон, Вейланд, Вестборо, Уитинсвилл, Вустер, Аптон и Аксбридж, Массачусетс.

Резюме

Легализация квартиры в вашем доме

Легализация квартиры защищает как владельцев, так и арендаторов. Владельцы могут официально зарегистрировать и сдать в аренду свои квартиры, избегая при этом потенциальных нарушений кодекса и штрафов.

Есть несколько способов легализовать несанкционированную установку в вашем доме. Мы рассматриваем квартиру как независимое пространство, в котором кто-то может жить постоянно, без необходимости ходить по основному дому.

1

Проверьте, можете ли вы использовать программу легализации объектов

Дополнительный шаг

Если ваша квартира была построена до 2013 года, вы можете воспользоваться Программой легализации квартиры. Вам должен помочь лицензированный в Калифорнии архитектор, подрядчик, инженер-строитель или инженер-строитель.

Лицензированный специалист проверит, соответствует ли ваше устройство коду.

Проверьте возможность легализации нелегальной квартиры в вашем доме

Показать больше

или

Изучите другие варианты легализации

Необязательный шаг

Если вы не имеете права на участие в программе легализации квартиры, обратитесь в SF Planning, чтобы обсудить другие программы, которые вы можете использовать для легализации своей квартиры. Электронная почта [email protected].

Если вы планируете переоборудовать квартиру на своей территории, обратитесь в отдел общественных работ.

Подробнее

2

Профессионалы в области дизайна: Назначьте встречу перед подачей заявки

Дополнительный шаг

Стоимость:

от 348,00 до 2162,00 долларов США

Время:

Стандартные встречи длятся 2 часа.

Если у вас есть вопросы о том, как обеспечить соответствие строительным нормам, мы рекомендуем встретиться с DBI, отделом планирования и пожарной службой, чтобы обсудить вопросы норм, включая требования к спринклерам.

Назначить встречу перед подачей заявки

Подробнее

3

Подать заявку на разрешение на строительство

Дополнительный шаг

Стоимость:

Плата за разрешение составляет от 6 до 9% стоимости строительства. Оплатите первую половину при подаче заявления.

Вы должны подать заявку на получение разрешения на строительство с двумя комплектами планов.

Если работа предназначена только для легализации квартиры, частичное освобождение от платы (в части пересмотра плана) доступно до 31 декабря 2024 года. отдельное разрешение на строительство. Эта дополнительная работа не может быть освобождена от оплаты.

Если вы объединяете работу по легализации с другой работой в одном разрешении на строительство, разрешение не дает права на освобождение от платы.

Получите разрешение на строительство с внутренней проверкой

Показать больше

и

Подать заявку на получение разрешения на выращивание уличных деревьев

Необязательный шаг

Стоимость:

Бесплатно подать заявление на получение разрешения на выращивание уличных деревьев. Если вы решите заплатить комиссию вместо этого, это будет стоить 2193 доллара за дерево.

Загрузите этот контрольный список вместе с заявкой на посадку деревьев. Вы должны заполнить его, даже если вы не будете сажать новые деревья.

Подайте заявку на получение разрешения на посадку деревьев в Public Works

Показать больше

4

Проверка по нужным отделам

Необязательный шаг

Ваши планы должны соответствовать городским нормам развития района и безопасности зданий.

Мы проверяем все заявки, чтобы убедиться, что они соответствуют этим кодам. Наш обзор будет включать:

• Проверка качества
• Маршрутизация в необходимые городские учреждения (планирование, Департамент строительной инспекции, пожарная служба)
• Проверка плана с заявителем или агентом в Bluebeam (наша система проверки плана)

SF Planning также предоставит вам Уведомление об особых ограничениях в отношении подразделения. Нотариально заверить и зарегистрировать в офисе оценщика. Узнайте больше о том, как зарегистрировать уведомление об особых ограничениях.

Отслеживайте свое заявление на получение разрешения на строительство в нашей системе отслеживания разрешений (PTS).