Как законно построить два дома на одном участке: ответы юриста
Вместе с юристами разбираемся, можно ли построить два дома на одном участке и как это сделать
Фото: B-D-S Piotr Marcinsk/shutterstock
Прямого запрета нет
Российское законодательство напрямую не запрещает возводить больше одного дома на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садовом участке или участке личного подсобного хозяйства (ЛПХ), говорят юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью».
«Но в каждом городе, селе или районе действуют свои правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые определяют максимальные и минимальные параметры земельного участка, предельный процент его застройки, нормативы отступов от границ участка. И вот здесь уже могут быть ограничения», — объясняет адвокат Владимир Постанюк. Поэтому многое зависит от конкретного населенного пункта, добавляет он.
adv.rbc.ru
Информацию о возможности такого строительства и ПЗЗ следует уточнить в местной администрации, поскольку в пределах одного региона установлены разные минимальные параметры участка и предельный процент застройки.
Например, по ПЗЗ в Ленинском городском округе Московской области минимальный размер земельного участка составляет 400 кв. м, в городском округе Серебряные пруды Московской области — 500 кв. м, а в городском поселении Родники Раменского муниципального района Московской области — 600 кв. м, привела примеры юрисконсульт департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость» Гульнара Сабурова. «Во всех этих округах предельный процент застройки — 40%, а минимальный отступ от границ участка — 3 м», — отметила она.
А, например, в ПЗЗ Волоколамского городского округа Московской области предусмотрено, что земельный участок для ИЖС предназначен для возведения одного жилого дома и индивидуальных гаражей и подсобных сооружений. «До принятия решения о строительстве собственнику участка нужно обязательно ознакомиться с ПЗЗ. Также очень важно рассчитать процент уже имеющейся застройки, поскольку его превышение — одно из оснований для отказа в строительстве», — пояснила Гульнара Сабурова.
Из ПЗЗ будет видно:
- можно ли построить второй дом;
- в каком месте земельного участка и с какими параметрами возможно строительство.
Важно, чтобы при строительстве домов соблюдались все требования градостроительного регламента. Это касается площади дома, минимальных отступов от границ участка, высоты здания, добавили в Кадастровой палате. Так, согласно ст. 1 ГрК РФ, объект ИЖС должен иметь не более трех надземных этажей, а его высота не должна превышать 20 м. «Если требования не будут соблюдены, такая постройка может оказаться в категории самовольных», — пояснили в ведомстве.
До принятия решения о планируемом строительстве второго дома собственнику нужно ознакомиться с ПЗЗ. Очень важно рассчитать процент уже имеющейся застройки
(Фото: gopixa/shutterstock)
Как построить два дома
Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить требования при самом строительстве.
«Необходимо соблюсти нормы плотности застройки, проверить, что размеры земельного участка позволяют возвести два дома, не нарушив правила о допустимом расстоянии между ними (от 6 м в зависимости от строительных материалов) и от домов до границ земельного участка (не менее 3 м)», — отметил адвокат Владимир Постанюк.
Перед тем как приступить к строительству, нужно направить уведомление о начале работ в организацию, которая занимается этими вопросами в конкретном населенном пункте. Как правило, это комитет градостроительства. Уведомление подается через МФЦ, портал госуслуг или по почте. Оно должно содержать сведения о застройщике и земельном участке, характеристики дома и его схематичное изображение на участке.
В отношении каждого дома направляется отдельное уведомление с указанием, что на этом же земельном участке планируется строительство еще одного объекта недвижимости, отметил Владимир Постанюк. «Если у земельного участка два собственника и каждый намерен строить дом, им следует заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, где будет договоренность о возведении каждым собственного жилого дома.
Если договориться не удается, то определять порядок пользования будет суд», — добавил он.
По окончании строительства нужно будет подать уведомление о завершении работ. «Если строительство завершилось и в результате появилось еще одно жилое здание, ему еще до регистрации права нужно присвоить адрес. Объект будет иметь тот же номер, что и основное здание, только с литерой или дробью», — отметила юрисконсульт из «Инкома».
Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить ряд требований при самом строительстве
(Фото: Radovan1/shutterstock)
Комментарий риелтора
Татьяна Максимова, руководитель отдела департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость»:
— Строительство двух домов на одном участке — не такая уж и редкость. Как правило, строят небольшой дом, вселяются в него, а позже возводят основной.
В дальнейшем маленький дом используют как гостевой или жилье для обслуживающего персонала. Подобные объекты пользуются спросом в разных сегментах:
- в экономклассе это позволяет разделить поколения одной семьи — никто не мешает друг другу и все рядом;
- в бизнес-классе тоже присутствует элемент разделения поколений. Кроме того, во втором доме могут находиться помещения для помощников по хозяйству, баня и пр.;
- в элитном сегменте во втором доме могут расположиться спа-комплекс, помещения для помощников, гостевые комнаты.
Сложности с продажей и оформлением
Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы. «Хотя в законе нет прямого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр не зарегистрирует право собственности на второй жилой дом в пределах одного участка земли», — отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина.
Такой объект могут признать самостроем и снести — сносить его будет собственник за свой счет.
Сложности могут возникнуть и при продаже, даже если объекты узаконены, добавил адвокат Владимир Постанюк. Желающих купить сразу два дома обычно немного. Придется или разделять участки, или продавать дома отдельно. Например, присваивать второму дому новый адрес или разбираться с оформлением прав на земельный участок. «При покупке одного дома из двух покупатель сможет рассчитывать не на весь земельный участок, а только на 1⁄2 доли в праве собственности на него. В будущем покупателю, возможно, придется обращаться в суд за установлением порядка пользования земельным участком. На подобные условия согласится не каждый, и вновь возникнет необходимость делить земельный участок по всем правилам», — предупредил юрист.
Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы
(Фото: Reinhardt and Co/shutterstock)
Пример из юридической практики, адвокат Владимир Постанюк:
— Мужчина построил на своем земельном участке несколько домов для каждого из своих детей.
Участок никто не делил, двор и вход в него был общим. После смерти наследники разделили между собой дома и доли в праве собственности на землю. Но как это часто бывает, наследники рассорились, пока делили наследство, и решили отгородить свои участки. В результате один из домов оказался заблокированным, то есть не имел выхода к землям общего пользования. Право прохода через участок сестры (сервитут) нашей доверительнице пришлось устанавливать через суд. Поэтому, даже если сегодня вы не планируете продавать дома, лучше подумать об этом заранее.
Альтернативные способы
Есть альтернативные способы, которые позволяют построить два дома на одном участке. Один из вариантов — разделить участок на два самостоятельных и поставить их на кадастровый учет, после чего строить второй дом. Но раздел участка — достаточно трудоемкая процедура: она требует межевания, снятия прежнего участка с кадастрового учета и постановки двух новых, предупредила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева.
При самом делении необходимо определить расположение каждого из земельных участков, обеспечить выход от участка к землям общего пользования. Все эти процедуры нужно будет провести до начала строительства.
Еще важно, чтобы были соблюдены требования ПЗЗ о минимально допустимом размере участка. Эти данные необходимо уточнять в местной администрации. «Если у вас участок площадью 13 соток, то вы делите его на два участка по 6,5 соток и строите на каждом жилой дом. Если у вас участок размером всего 10 соток, а минимально допустимый по вашему району 6 соток, то вы не сможете разделить его на два», — пояснила юрист Дарья Коровина.
Если нормы не позволяют разделить участок или возвести на нем два дома, можно построить один жилой дом блокированной застройки. В простонародье такой дом называется «на два хозяина», добавил адвокат Владимир Постанюк. Он состоит из нескольких блоков, которые имеют общую стену без проемов и свой выход на территорию общего пользования (двора). Еще один возможный вариант — построить нежилое здание, например летний домик.
Такая постройка не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче — как хозпостройку.
Организация и использование территории ведения садоводства и огородничества \ КонсультантПлюс
- Главная
- Документы
- Организация и использование территории ведения садоводства и огородничества
Минэкономразвития России
«Ведение гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о…
Организация и использование территории ведения садоводства и огородничества | ||
12. | О возможности строительства на садовых и огородных земельных участках | В соответствии со статьей 3 Закона N 217-ФЗ на садовом земельном участке разрешено строительство садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. В свою очередь, на огородном земельном участке строительство объектов недвижимости запрещено. Необходимо учитывать, что Закон N 217-ФЗ не регулирует вопросы нахождения на огородных и садовых земельных участках движимых вещей. Следует отметить, что аналогичный запрет для огородных земельных участков был также установлен в Законе N 66-ФЗ, за исключением строительства хозяйственных построек. Законом N 217-ФЗ учтено данное обстоятельство. В переходных положениях содержится норма, согласно которой зарегистрированное до 1 января 2019 года право собственности граждан на хозяйственные строения и сооружения, которые являются объектами капитального строительства, строительство которых осуществлено на огородном земельном участке и которые не являются самовольными постройками, сохраняется (часть 32 статьи 54 Закона N 217-ФЗ). Также Законом N 217-ФЗ решены проблемы, связанные с регистрацией граждан по месту жительства в домах, расположенных на садовых земельных участках. Возможность строительства жилого дома на садовом участке, установленная Законом N 217-ФЗ, с учетом норм жилищного законодательства и Закона от 25 июня 1993 г. N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» позволяет гражданам воспользоваться правом осуществить регистрацию по месту жительства в жилых домах на садовых земельных участках. В дополнение к этому Законом N 217-ФЗ предусмотрена возможность признания садового дома жилым домом или жилого дома садовым в порядке, установленном главой 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. |
Признание садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом представляет собой простую процедуру, не требующую сложных и длительных согласований и оформления большого пакета документов. Так, процедура признания жилого дома садовым домом фактически имеет декларативный характер, предусматривая ее осуществление на основании заявления собственника, документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, и согласия третьих лиц в случае если объект недвижимости обременен их правами. В случае признания садового дома жилым домом в дополнение к вышеуказанным документам требуется представление заключения по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, выданное членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий. Кроме того, в целях упрощения положения садоводов Закон N 217-ФЗ без необходимости каких-либо подтверждений со стороны органов власти признает все здания, имеющие в соответствии с данными ЕГРН назначение «жилое», «жилое строение» и расположенные на садовых земельных участках, жилыми домами, а здания с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами — садовыми домами (части 9, 11 статьи 54 Закона N 217-ФЗ). При этом если здания принадлежат гражданам, которые на день вступления в силу данного закона состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, признание таких зданий жилыми домами в соответствии с частью 9 статьи 54 Закона N 217-ФЗ не является основанием для включения их общей площади при определении уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения в суммарную общую площадь жилых помещений, занимаемых гражданином и (или) членами его семьи по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности. | ||
13. | Об изменении сведений ЕГРН о наименовании и назначении здания, расположенного на садовом земельном участке | В соответствии с частями 9, 10 статьи 54 Закона N 217-ФЗ расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу Закона N 217-ФЗ с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами, а здания, сооружения, с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами. При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи ЕГРН в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей. Данные положения основаны на нормах Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона N 218-ФЗ и Закона N 217-ФЗ, которыми установлено, что в отношении жилого дома назначением здания является «жилое», садового дома — «нежилое». Таким образом, при определении правового положения объекта недвижимости, расположенного на садовом земельном участке, необходимо руководствоваться исключительно его назначением. При этом возможности внесения изменений в назначение здания частями 9, 11 статьи 54 Закона N 217-ФЗ не предусмотрено. В случае необходимости внесения изменений в наименование объекта недвижимости в целях изменения соответствующих сведений ЕГРН Вы вправе обратиться в Росреестр либо многофункциональный центр с заявлением, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2005 г. |
14. | Об изменении сведений ЕГРН о здании, расположенном на садовом земельном участке, в случае принятия решения о признании садового дома жилым домом, жилого дома садовым домом | В соответствии с пунктом 9 части 5 статьи 8 Закона N 218-ФЗ в ЕГРН вносятся сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение). Согласно статье 3 Закона N 217-ФЗ на садовом земельном участке допускается размещение садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. Согласно статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом относится к видам жилых помещений. В свою очередь, садовый дом в перечень видов жилых помещений не включен. В связи с изложенным, полагаем, что в предусмотренных частью 11.1 статьи 24 Закона N 218-ФЗ декларации об объекте недвижимости, а также соответственно техническом плане здания (раздел «Характеристики объекта недвижимости») в отношении жилых домов, расположенных на садовых земельных участках, следует указывать назначение «жилое», в отношении садовых домов — назначение «нежилое». По вопросу признания садового дома жилым домом, жилого дома садовым домом в порядке, установленном главой 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 (далее — Порядок) необходимо отметить следующее. В соответствии с Порядком уполномоченный орган местного самоуправления направляет решение о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом заявителю. Таким образом, сведения об измененных характеристиках садового дома или жилого дома могут быть внесены в ЕГРН на основании заявления об изменении сведений ЕГРН о здании по форме, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. N 920 (приложение N 2), и копии соответствующего решения о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом, заверенной в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ. При этом в указанном заявлении в реквизите 3.1.1 «иные предусмотренные законодательством Российской Федерации сведения» указываются: слова «назначение здания» и далее значение данной характеристики — «жилое», если садовый дом признан жилым домом, либо «нежилое», если жилой дом признан садовым домом; слова «вид разрешенного использования здания» и далее значение данной характеристики — «жилой дом», если садовый дом признан жилым домом, либо «садовый дом», если жилой дом признан садовым домом; слова «наименование» и далее значение данной характеристики — «жилой дом», если садовый дом признан жилым домом, либо «садовый дом», если жилой дом признан садовым домом. Кроме того, в реквизите 8 «Документы, прилагаемые к заявлению» делается отметка о прилагаемом решении о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом (дата, номер, наименование документа и наименование принявшего решение органа местного самоуправления). |
15. | Об исключении из законодательства Российской Федерации понятий «дачное хозяйство», «дачное строительство», «дачный участок», «дачный дом», «дача» и изменении сведений ЕГРН о виде разрешенного использования дачного земельного участка | В соответствии с Законом N 66-ФЗ на садовых земельных участках допускалось размещение жилых строений без права регистрации в таких строениях. В свою очередь, на дачных земельных участках допускалось размещение жилых домов. Данное обстоятельство являлось единственным существенным отличием в правовом статусе данных земельных участков. Однако, постановлениями Конституционного суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 г. В целях приведения норм Закона N 66-ФЗ в соответствие с Конституцией Российской Федерации Законом N 217-ФЗ исключено такое понятие, как «жилое строение» и предусмотрено, что на садовом земельном участке могут размещаться жилые дома, хозяйственные постройки, гаражи, а также садовые дома. Таким образом, с учетом изменений Закона N 217-ФЗ, режим использования дачного земельного участка, предусмотренный Законом N 66-ФЗ, дублировал бы режим использования садового земельного участка. В связи с этим Законом N 217-ФЗ было исключено понятие «дачный земельный участок», а также связанные с назначением дачного земельного участка такие организационно-правовые формы, как дачные некоммерческие товарищества, партнерства и потребительские кооперативы, а также понятия «дачное хозяйство», «дачное строительство», «дачный дом», «дача». В связи с введением нового правового регулирования в сфере садоводства и огородничества Законом N 217-ФЗ установлены переходные положения, согласно которым такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в ЕГРН и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками (часть 7 статьи 54 Закона N 217-ФЗ). |
В случае необходимости внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка заинтересованное лицо вправе обратиться в Росреестр либо многофункциональный центр с заявлением, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2005 г. | ||
16. | О разработке документации по планировке территории в отношении территории ведения садоводства и огородничества. | Согласно части 1 статьи 41 Градостроительного кодекса подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Кроме того, территорией садоводства или огородничества признается территория, границы которой определяются в соответствии с утвержденной в отношении этой территории документацией по планировке территории. В связи с этим частью 4 статьи 23 Закона N 217-ФЗ в целях обеспечения устойчивого развития территории садоводства или огородничества, в том числе установления границ такой территории, установления границ земельных участков, включая земельные участки общего назначения, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, включая объекты капитального строительства, относящиеся к имуществу общего пользования, осуществляется подготовка документации по планировке территории. Следует отметить, что аналогичная норма также была предусмотрена в статье 32 Закона N 66-ФЗ. Кроме того, согласно действующей редакции статьи 11.3 Земельного кодекса образование земельных участков из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Также пунктом 4 статьи 39.10 Земельного кодекса предусмотрена обязанность включать в договор безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным некоммерческой организации для ведения садоводства, обязательство этой некоммерческой организации обеспечить подготовку в отношении соответствующего земельного участка проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Таким образом, Законом N 217-ФЗ не вводится какого-либо нового правового регулирования в данном вопросе, а в целом сохраняется подход к установлению границ территории садоводства или огородничества и земельных участков, расположенных в ее границах, предусмотренный действующим законодательством. |
При этом обращаем внимание, что Закон N 217-ФЗ не предусматривает обязанности для ранее созданных товариществ обеспечивать подготовку документации по планировке территории. Для таких организаций Законом 217-ФЗ предусмотрены переходные положения (часть 28 статьи 54 Закона N 217-ФЗ), согласно которым в случае, если отсутствует утвержденная документация по планировке территории, определяющая границы территории садоводства или огородничества, границы такой территории определяются: 1) в соответствии с проектом организации и застройки территории, утвержденным по ходатайству некоммерческой организации, указанной в части 1 статьи 54 Закона N 217-ФЗ, или иного документа, на основании которого осуществлено распределение садовых или огородных земельных участков между членами указанной организации; 2) при отсутствии документов, указанных в пункте 1 настоящей части, в соответствии с границами земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу Закона N 66-ФЗ некоммерческой организации, указанной в части 1 статьи 54 Закона N 217-ФЗ, или организации, при которой указанная организация была создана для ведения гражданами садоводства, огородничества или дачного хозяйства. Кроме того, согласно части 25 статьи 54 Закона N 217-ФЗ утвержденные до дня вступления в силу Закона N 217-ФЗ проекты организации и застройки территорий некоммерческих организаций, созданных до вступления в силу Закона N 217-ФЗ, а также иные документы, на основании которых осуществлялось распределение земельных участков в границах таких территорий, являются действительными. Учитывая изложенное, Закон N 217-ФЗ не только не ввел избыточного регулирования, но и решил вопрос об определении границ территорий ведения гражданами садоводства и огородничества, созданных ранее, в том числе с учетом ранее установленных границ земельного участка, предоставленного такой организации для ведения садоводства и огородничества. | ||
17. | О придании территории садоводства и огородничества статуса населенного пункта | В соответствии с частью 12 статьи 23 Закона N 217-ФЗ установление границ территории садоводства или огородничества не является самостоятельным основанием для придания такой территории статуса населенного пункта. Включение территорий садоводства или огородничества в границы населенного пункта осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации, а именно посредством утверждения или изменения генерального плана городского поселения, городского округа, схемы территориального планирования муниципального района, в границах которых расположена такая территория (статья 84 Земельного кодекса). |
18. | Об использовании земельных участков общего назначения | В соответствии со статьей 1 Закона N 217-ФЗ земельные участки общего назначения — это земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования. При этом следует отметить, что пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса и Законом N 217-ФЗ разграничены понятия «территория общего пользования» и «земельные участки общего назначения», являющиеся имуществом общего пользования и используемые для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство или огородничество, а также подходы к правовому регулированию использования таких территорий и земельных участков. Согласно статье 24 Закона N 217-ФЗ земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. При этом правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. В соответствии со статьей 25 Закона N 217-ФЗ доля в праве общей собственности на имущество общего пользования собственника садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, следует судьбе права собственности на такой садовый или огородный земельный участок. При этом собственник садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на имущество общего пользования; отчуждать свою долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанный участок. |
При этом в силу положений статьи 23 Закона N 217-ФЗ строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
N 47.
N 920 (приложение N 2). При этом сведения об уточненном наименовании отражаются в строке «иные предусмотренные законодательством Российской Федерации сведения» реквизита 3.1.1 формы заявления. В данной графе после слова «наименование» указывается измененное наименование объекта недвижимости (например: наименование «жилой дом»). Кроме того, в реквизите 9 «Примечание» указанной формы приводится ссылка на соответствующую норму статьи 54 Закона N 217-ФЗ.
N 7-П и от 30 июня 2011 г. N 13-П, нормы Закона N 66-ФЗ, ограничивающие граждан в регистрации по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, которые относятся к землям населенных пунктов либо землям сельскохозяйственного назначения, признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации.
N 920 (приложение N 2). При этом сведения о новом виде разрешенного использования отражаются в строке «иные предусмотренные законодательством Российской Федерации сведения» реквизита 3.1.1 формы заявления путем указания слов «вид разрешенного использования» и измененного вида разрешенного использования земельного участка (например: вид разрешенного использования «садовый земельный участок» либо вид разрешенного использования «ведение садоводства»). Кроме того, в реквизите 9 «Примечание» указанной формы приводится ссылка на часть 7 статьи 54 Закона N 217-ФЗ.
Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам.Ведение садоводства и огородничества без участия в товариществе
Государственные или муниципальные меры поддержки ведения садоводства и огородничества
Как купить землю для строительства дома
Строительство дома включает ряд решений.
Первый — , где для постройки — а это значит, что вам нужно купить участок земли.
Есть что-то захватывающее в самой идее покупки собственного участка необработанной, нетронутой недвижимости, на которой можно построить дом своей мечты с нуля.
Но выбор подходящего участка может оказаться немного сложнее, чем вы думаете, поэтому мы расскажем все, что вам нужно знать о покупке земли. Вот что говорят эксперты о том, где найти землю, сколько она стоит и как за нее заплатить, а также вопросы, которые нужно задать, чтобы убедиться, что вы выбрали идеальный участок.
Где найти землю для продажи
Большинство веб-сайтов по недвижимости размещают объявления о продаже земли, а такие сайты, как realtor.com®, позволяют вам фильтровать именно это.
Лучшие сайты недвижимости позволяют фильтровать продажу земли.
(realtor.com)
Но даже если вы нашли объект недвижимости, который вам нравится, это только начало. В конце концов, даже несмотря на то, что участок может быть желаемой площадью и казаться хорошей инвестицией, если он не соответствует спецификациям предполагаемого использования недвижимости, вы окажетесь с дорогостоящим, но бесполезным куском земли.
В списках земель указывается количество акров, цена за акр и некоторые характеристики участка и его местоположения. Списки также обычно содержат подробную информацию о том, можете ли вы построить дом на земле. Тем не менее, рекомендуется работать с агентом по недвижимости, имеющим опыт в сделках с землей, говорит Джейсон Гелиос , агент по недвижимости Community Choice Realty в Детройте.
Во-первых, агенты по недвижимости могут помочь договориться о справедливой цене на землю. Они также помогут вам проверить местные постановления о зонировании и возможные ограничения на строительство. Помимо консультации с вашим агентом, Гелиос предлагает позвонить в местный муниципалитет, чтобы узнать, что вы можете построить на участке, а также узнать, есть ли в собственности доступ к коммунальным услугам, включая электричество, воду, сотовую связь и доступ к Wi-Fi.
«Я всегда советую клиентам удостовериться, что на участке есть доступ к коммуникациям», — добавляет Гелиос.
«Было бы ужасно, если бы об этом узнали после покупки, потому что это может означать, что покупателю придется потратить огромную сумму дополнительных денег, чтобы обеспечить доступ к таким утилитам».
Другая информация о земле:
- Доступ к улице: дорога. Если участок не имеет выхода к морю, вам нужно будет получить сервитут на соседнюю собственность, что означает, что вы получите разрешение пройти через землю соседа, чтобы добраться до своей.
- Неудачи: Это относится к тому, как далеко от границы собственности должно быть расположено строение на свободной земле. Если у вас есть 20-футовые выступы конструкции с обеих сторон, но ваш участок имеет ширину всего 50 футов, это означает, что ваш дом не может быть шире 10 футов. Скорее всего, это не сработает.
- Просмотр таинств: Некоторые местные таинства могут накладывать ограничения на вашу возможность добавить второй этаж к вашему дому.
Ограничение на тип дома, который вы можете построить, может повлиять на ваши шансы продать его позже и стоить вам денег.
Ограничение на тип дома, который вы можете построить, может повлиять на ваши шансы продать его позже и стоить вам денег.Не проверяйте эти вещи перед покупкой земли, и вы можете обнаружить, что вообще не можете там строить.
Сколько стоит земля?
Согласно сводке стоимости земли Министерства сельского хозяйства США, акр земли стоит в среднем 3100 долларов. Но именно то, сколько вы будете платить за землю, зависит от местоположения, степени ее освоения и ряда других факторов.
Имейте в виду, что наряду с ценой самой земли будут также затраты на ее обустройство.
По данным HomeAdvisor, стоимость расчистки земли и ее подготовки к строительству дома составляет от 1281 до 4705 долларов. Освоение слаболесистых районов может стоить от 500 до 2000 долларов за акр и до 5600 долларов за густые лесные массивы. Затраты зависят от рельефа местности, от того, насколько легко до нее доберутся бригады и сколько мусора предстоит убрать.
Если вам необходимо подключиться к инженерным сетям, колодцам или канализационным системам, стоимость может возрасти до 20 000 долларов и более, говорит Гелиос.
«Строитель может работать с вами, чтобы оценить, сколько будет стоить проект», — говорит 9.0019 Сайрус Карл , агент по недвижимости из Coldwell Banker в Ньютоне, Массачусетс, и блогер по недвижимости на Pyvt.com. «Например, если в одном доме была подземная коренная порода, это может означать, что многие участки в том же районе этого дома нуждаются в дорогостоящих работах на площадке и планировке для удаления уступа. Грамотный строитель должен знать проблемные районы застройки города».
Как финансировать покупку земли
Финансирование земельного участка может быть сложной задачей, поскольку оно отличается от финансирования дома. Не все кредиторы предлагают кредиты на землю, и тип кредита, который вам понадобится, зависит от того, составили ли вы план дома или нет, говорит 9.0019 Денни Сейзик , эксперт по ипотечному кредитованию и старший специалист по ипотечным кредитам в LendingTree.
«Если у вас уже есть планы и спецификации и выбран подрядчик для строительства дома, имеет смысл подать заявку на финансирование строительства, чтобы перевести стоимость земли в ипотеку для строительства дома», — говорит он.
«Или вы можете получить земельный кредит, а затем погасить его, когда возьмете финансирование строительства, чтобы построить дом».
Существует несколько видов земельных кредитов.
- Кредит под сырую землю: Это для участков, которые полностью не застроены. Вам нужно будет предоставить подробный план того, как вы собираетесь его развивать.
- Кредит на неулучшенную землю: Это для земли, которая была частично застроена.
- Кредит на улучшенную землю: Это для районов, которые в основном были застроены и могут иметь доступ к инженерным сетям и дорогам.
Основные квалификационные критерии, включая доход и кредитный рейтинг, одинаковы для земельных кредитов, говорит Цейзик. «Однако [кредиторы] также тщательно проверяют, улучшена ли земля или нет.
«Улучшенная земля, как правило, готова к застройке — с доступом к коммуникациям, воде и канализации, готовым для подключения к дому, а также выровненной и подготовленной для поддержки жилого дома», — объясняет он.
Поскольку кредиторы считают земельные кредиты более рискованными, они часто требуют более высоких первоначальных взносов и предлагают более высокие процентные ставки. Первоначальный взнос обычно составляет около 20% для земельных кредитов, а процентные ставки могут быть на 3% выше, чем традиционные ставки по ипотечным кредитам, говорит Цейзик.
Отсутствие в бюджете первоначального взноса и более высоких процентных ставок является распространенной ошибкой при покупке земли, говорит Гелиос. «Это сразу же приведет к более высокому ежемесячному платежу».
Кредит на строительство по более выгодным ставкам может быть доступен, если у вас уже есть планы относительно вашего дома и вы готовы начать строительство.
С кем проконсультироваться перед покупкой земли
Перед покупкой любой недвижимости рекомендуется поговорить с экспертом, например, со строителем, землемером или агентом по недвижимости, чтобы он помог вам оценить, является ли ваша инвестиция хорошей идеей.
Они могут помочь вам выяснить, созрел ли определенный участок для строительства дома и сколько это будет стоить.
«Я всегда советую любому клиенту, желающему построить дом на земле, всегда консультироваться с подходящим строителем», — говорит Гелиос. «Информация до того, как вы совершите скачок, имеет решающее значение для успеха покупки земли и строительства на ней».
Подумайте также о том, чтобы нанять адвоката, который разбирается в местных строительных законах и постановлениях о зонировании, предлагает Карл.
«Для строительства дома требуется согласование со многими городскими или городскими департаментами, и вы хотите убедиться, что ваш план соответствует юридическим процедурам», — говорит Карл. «В противном случае вы можете зациклиться на дорогостоящих задержках или ваш проект может быть заблокирован на неопределенный срок».
Покупка земли и строительство собственного дома в Великобритании
Автор
Кристофер Най
на ·
11 апреля 2023 г.
· Статья, Покупка, Недвижимость
Не могли бы вы построить свой собственный дом в Великобритании? Многие из нас были вдохновлены этим, и интернет-сообщество самостроителей будет готово помочь вам на этом пути. В этой статье мы предлагаем несколько советов по планированию, поиску профессионалов и расчету стоимости вашего проекта.
Независимо от того, вдохновлены ли вы Grand Designs или просто не можете найти свой идеальный дом на Rightmove, это, безусловно, может быть прекрасной идеей построить дом своей мечты в соответствии с вашими собственными требованиями. Однако, прежде чем вы сможете приступить к работе, набрасывая дизайн и решая, где разместить гардеробные, важно понять, какие шаги необходимо предпринять, если вы хотите купить землю для строительства в Великобритании.
Где в Великобритании найти участок для строительства?
Могу ли я покупать землю в Великобритании?
На первый вопрос ответить проще всего. Ты. Любой человек, если он не ограничен санкциями, может купить землю для строительства в Великобритании.
Вам не обязательно иметь британское гражданство, чтобы купить здесь землю. Однако получить разрешение на его строительство — совсем другое дело. Иностранные покупатели могут иметь право на покупку земли, но найти землю с разрешением на строительство бывает трудно. Не покупайте землю под застройку, не имея рядом очень хорошего юриста .
Где найти землю?
Начните поиск участка в Интернете через порталы по продаже земли. Мы всегда рекомендуем Rightmove, у которого есть тысячи доступных для застройки участков. Иногда на них есть свободные участки, но часто участки, которые продают аукционные дома, требуют сноса существующей собственности.
Дополнительно свяжитесь с агентами по недвижимости в выбранном вами районе, они будут знать обо всех лучших участках на рынке. Местные архитекторы и геодезисты также могут оказаться полезными, поскольку они узнают о выставленных на продажу участках задолго до всех остальных.
Вы можете принять более активный подход, просто посетив местность и осмотревшись.
Есть ли сайты с потенциалом? Как насчет того, чтобы снести существующую собственность? Пообщайтесь с местными жителями — они могут знать, где продается земля, кому она принадлежит или у кого может возникнуть соблазн продать часть своей.
Всегда обращайтесь в местный совет. Они являются чрезвычайно ценным ресурсом, поскольку каждый совет в Великобритании публикует подробную информацию о заявках на планирование в своем избирательном округе. Те, кто подает заявку на разрешение на строительство, не обязательно подают заявку для себя. Многие будут использовать свой опыт в планировании поиска участков для продажи экспертам в области строительства.
Работа с профессионалами
Приступая к строительному проекту, особенно такому жизненно важному, как строительство собственного дома, может быть полезно выбрать профессионалов, которые являются членами профессиональных объединений. Например. агент по недвижимости, зарегистрированный в Национальной ассоциации агентов по недвижимости (NAEA), и дипломированный геодезист, которого вы должны нанять, чтобы определить, подходит ли земля для строительства, который является членом Королевского института дипломированных геодезистов (RICS).
Проверьте их удобный портал поиска.
Вам также понадобятся архитектор и строитель (если у вас нет навыков, чтобы выполнить работу самостоятельно). Профессиональные организации, которые можно найти здесь, могут включать архитекторов, зарегистрированных в Совете по регистрации архитекторов (ARB), и строителей, зарегистрированных в Федерации мастеров-строителей или Национальной федерации строителей (NFB).
В прошлом лучшим советом было получить расценки на требуемую работу как минимум от трех разных специалистов. Однако это не всегда возможно с крупными проектами, поскольку строители по понятным причинам неохотно тратят долгие часы на подготовку предложений, когда у них есть лишь небольшой шанс получить работу.
При выборе архитектора и строителя сарафанное радио зачастую является лучшей рекомендацией. Любой действительно хороший человек должен иметь банк довольных клиентов, которые будут рады показать вам свои дома. Кроме того, стоит провести небольшую проверку в Интернете, прежде чем подписать пунктирную линию.
Почитайте отзывы в интернете и поспрашивайте.
Есть ли в Великобритании сообщество самостроителей?
В 2016 году был принят закон о праве на строительство, в котором говорится, что советы обязаны выдавать разрешения на строительство достаточного количества участков для удовлетворения спроса, указанного в их реестрах прав на строительство. С момента принятия этого закона его подписали десятки тысяч человек. Так что да, людей очень интересует самостоятельная сборка и сборка на заказ. Появился ряд онлайн-сообществ, чтобы делиться знаниями и предлагать необходимую поддержку тем, кто хочет построить собственный дом в Великобритании.
Build Это популярный ресурс – отличный журнал и информативный сайт. Кроме того, посетите Портал по строительству и ремонту и самостоятельному строительству, которым руководят сотрудники Национальной ассоциации индивидуального строительства и самостоятельного строительства (NaCSBA). Ознакомьтесь с Агентством самостоятельного строительства сообщества и Местным реестром самостоятельного строительства — сервисом, который связывает самостоятельных и индивидуальных строителей с местными властями.
Обретение формы: ваш дом в Великобритании
Разрешение на строительство
Вам необходимо ознакомиться с типами доступных участков. Некоторые участки продаются с разрешением на строительство. Это может быть просто «набросок» разрешения на планирование, которое по-прежнему требует от вас окончательного согласования деталей с вашим местным органом планирования. Если разрешения на строительство нет, найдите местного специалиста по планированию — его легко найти на веб-сайте местного совета — и спросите, насколько легко его будет получить.
Простые правила, которым нужно следовать при работе с планировщиками, это, во-первых, помнить, что они являются государственными служащими, чья работа состоит в том, чтобы помогать вам и защищать окружающую среду и население. Они работают в рамках закона и, в отличие от некоторых стран, не могут быть подкуплены.
Но это не значит, что вы не можете убедить их в своем мнении или представить юридический аргумент, который они, возможно, не рассмотрели.
Так что в любом вопросе планирования имеет смысл нанять на свою сторону специалиста по планированию. Просто поищите местных консультантов по планированию в Интернете или расспросите местных жителей.
Новые постройки против заброшенных
Не все участки находятся в сельской местности. Земля под застройку делится на участки «с нуля» и «заброшенные участки». Гринфилд никогда раньше не застраивался. На заброшенных участках были построены или в настоящее время есть здания.
В некоторых районах получение разрешения на строительство новых участков может быть практически невозможным. Например, в большинстве городов и поселков есть «зеленый пояс» — окружение открытых полей, где по закону запрещено строительство, чтобы избежать «разрастания городов».
Заброшенные участки могут быть ранее промышленными и требуют специальной очистки. На новых участках могут быть деревья, которые нельзя удалить, что бы вы там ни построили.
Ограничения и сервитуты
На некоторых участках разрешено строительство, но на большинстве участков есть ограничения, соглашения и сервитуты, влияющие на то, что и где вы можете строить.
Например, планировщики захотят, чтобы новые здания соответствовали местному стилю застройки. Проверьте ограничения по высоте, материалам, в какую сторону должно быть обращено имущество и т. д. Важно установить, что приобретаемый вами участок будет соответствовать вашим потребностям и входить в ваш бюджет.
Хороший независимый адвокат проверит все это за вас. Они также проверят наличие «сервитутов». Например, проверьте доступ и право проезда. Как вы получите доступ к участку после того, как недвижимость будет построена? Последнее, что вы хотите, — это быть сваленным в кучу с «выкупной полосой», когда вы должны заплатить соседу за использование его земли для доступа к вашей собственности.
Также вы должны убедиться, что на вашем участке нет диких животных, находящихся под угрозой исчезновения. Если кто-то не хочет, чтобы вы строили на этом участке, они наверняка будут искать редких диких животных, чтобы убедить совет запретить вам строить.
То же самое касается древнего леса, который считается чем-то, что было покрыто лесом к 1600 году.
Подходит для строительства?
Наймите сертифицированного инспектора для осмотра участка. Они смогут установить, к какой категории относится земля и подходит ли она для строительства. Они также проверят наличие риска затопления, загрязнения и оседания грунта. То, что сюжет выглядит плоским, не означает, что его будет легко построить.
Стоимость строительства собственного дома в Великобритании
Как вы, возможно, слышали, стоимость строительства резко возросла после (а) пандемии и (б) многие восточноевропейские строители покинули Великобританию после Brexit. Земельные насаждения также резко выросли.
Стоимость участка варьируется в зависимости от размера и местоположения. Просмотрите веб-сайт по продаже земли, чтобы получить представление о текущей ставке. При установлении бюджета отложите стоимость участка, а также судебные издержки и гербовый сбор.
Чтобы узнать, сколько может стоить самостоятельная постройка дома, вы можете воспользоваться удобным калькулятором стоимости от Build It.