Красная линия при строительстве частного дома схема: Что такое красная линия на земельном участке частного дома?? |

Что такое красная линия на земельном участке частного дома?? |

Привет друзья!

Часто я слышу от многих частников про красную линию. Захотелось разобраться в этом вопросе. Почитал соответствующую литературу и родилась эта статья. Надеюсь она будет для вас полезна.

Определение понятия.

Красная линия (сокращенно КЛ) – это раздел территорий смежных земельных участков между собственником и общего пользования.

Это практически одно и то же что и межа участка, но при этом КЛ важнее и стоит на первом месте в любом случае.

Иногда через землю собственника могут проходить какие либо коммуникации или сооружения (например, подземный газопровод) и тогда в этом месте будут некоторые ограничения на строительство. Нужно будет соблюсти некоторый отступ от и не заходить за черту КЛ.

Сначала определяется КЛ и только потом расположение самого участка. Таким образом в том месте где земля собственника стыкуется с землей общего пользования, ограждение должно проходить по КЛ и не выходить за ее пределы.

Но на практике как обычно у нас бывает межа не совпадают с КЛ даже если территория прошла кадастровый учет.

КЛ бывает двух видов:

Существующая – это законно определенная, документально оформленная и зафиксированная межа;

Проектная – это та, которая приобретет свои права в дальнейшем, после оформления и пока носит временный характер.

Проектная КЛ.

Проектная линия (ПЛ сокращенно) не обладает юридической силой. Это как схема, наглядно показывающая намерения по планированию территории будущей застройки. Размеченная часть земли, отделяемая КЛ, в дальнейшем будет отстранена для общественных и государственных нужд.

Мы как бы говорим что место занято для будущей застройки под объект общего пользования на неопределенное время, нужное для оформления документов и после приобретет юридическую силу. Но вся эта процедура от временной до уже утвержденной КЛ может занять довольно таки продолжительное время. В процессе согласования могут поменяться проектные границы или вообще может пойти что то не так и будущую застройку могут отменить.

Поэтому, то что в планах не стоит рассматривать как окончательный результат. Не факт что раздел в дальнейшем будет уже существующей КЛ в том виде как планировалось сразу. Красная ПЛ на этом этапе не является объектом учтенной кадастровой недвижимости.

Существующая КЛ.

КЛ существующая уже имеет установленные координаты и определена на местности. Она закрепляется застройкой, либо установленной планировкой, являясь объектом учета Кадастровой палаты в отличии от проектной. Эти линии регистрируются как установленные и поставлены на учет границ территорий. Она законна и обладает юридической значимостью.

Нужно понимать что КЛ не может быть межой для отдельного участка общего использования. Как правило эта граница  включает в себя несколько независимых участков общего пользования. 

Даже после того как будут поставлены на учет кадастровый  все участки земельные для индивидуального использования примыкающие к КЛ, она не теряет свою юридическую силу. Полоса, которая состоит из нескольких отрезков границ участков, соприкасающихся с КЛ точно совпадать с существующей КЛ.

Хотя КЛ состоит из частей отдельных участков, она сама по себе является самостоятельным объектом. Она охраняет решения по генеральной планировки территории, что бы не допустить нарушений в будущем, в случае если будут перемежованы земли собственников.

Например, владельцы смежных участков решили изменить расположение межи разделяющей их земли. И это их личное право. В случае же пересмотра границ между землями индивидуального и общего пользования будут отталкиваться от интересов общества в первую очередь. Основанием для изменения или корректировки объекта общего использования является планировочная документация, которая разрабатывается специально для этих целей.

Проблемы, возникающие в различных ситуациях.

Давайте рассмотрим некоторые проблематичные ситуации, иногда возникающие с утвержденной КЛ:

Возьмем к примеру кокой либо старый город в котором историческая разметка территории уже давно сложилась стихийно и закреплена построенными зданиями. Очевидно что улица принадлежит к землям общего пользования, а домовладения и их дворовые места являются территориями индивидуального назначения. В городе уже сформированы улицы, дороги. Определены земли общего и индивидуального пользования. Но при этом в проектных решения КЛ не существует, хотя фактически она есть. В этом случае КЛ нужно поставить на учет кадастровый и изменить ее статус на юридически значимый. Земли города по факту уже разделены существующими КЛ, хотя их никто и никогда не устанавливал. И для того чтобы поставить на учет такую линию, нужно разработать проект, соответствующий данному случаю. Но в этом случае КЛ не рассматривают и не считают проектной (даже если она находиться в этой стадии), так как она уже есть в реальности и необходимо ее только оформить документально.

Иногда случается что КЛ раньше установленная не соответствует реальной КЛ. К примеру, при выполнении разработки проектов межевания некоторых территорий заселенных кварталов выяснилось, что КЛ официально установленные не совпадают с реальной застройкой. В таком случае проектная КЛ не создается. Нужно только ее определить на местности и зафиксировать в документах учета кадастровой палаты.

Иногда может отсутствовать планировочная документация, на основании которой устанавливалась существующие красные линии. И это проблема, потому что у давно обустроенных территориях нет обозначенных красных линий в системах учета границ. В основном это районы исторической планировки, документация которых частично осталась в архивах, но не имеет юридическую силу. В таких случаях нет необходимости создавать проект КЛ, так как она существует фактически на местности.

И последний случай – это когда КЛ может быть пересечена частью строения. Обычно это случается когда строение выдается из фасадной плоскости. В землепользовании есть Правила, нормирующие выступы за КЛ и которые зависят от территориальных зон

А в следующей статье мы поговорим об отступах от границ участка при строительстве. На этом у меня все. Спасибо за внимание. Отличного вам дня и хорошего настроения. Пока!!

Рейтинг:
 Loading …

8 587 просмотров

Красная линия застройки земельного участка

Красная линия застройки – важный элемент любого градостроительного плана. Она отделяет частные домовладения от общественных территорий, а также она используется перед постройкой объектов для проверки нормативных расстояний между зданиями, границами и коммуникациями.

Зачем учитывать красные линии?

Застройщик напрямую заинтересован в правильном определении прохождения красных линий. Если выстроенный объект зайдет за красную линию, то он будет считаться незаконным и самовольным, вследствие чего суд может принять решение о сносе такой постройки. Местность, отделяющая строение от красной линии может принадлежит одному собственнику. В некоторых случаях даже внутри одного участка может быть островок, очерченный красной линией.

Название красная линия получила из-за того, что именно этим цветом на всевозможных картах отображали границы частных земельных участков и иных территорий. В настоящее время линия используются для отделения частной земли от следующих объектов:

• линии электропередач;
• железные дороги;
• автомобильные дороги;
• линии связи;
• газопроводы и т. д.

Кроме того, частные участки отделяются от общественной земли тоже красной линией. Такое обозначение принято наносить на планы территорий при составлении проектов.

Красные линии отражаются в документах межевания территорий, а также в генеральных планах застройки городов и других поселений.

Ранее красную линию использовали для разграничения границ микрорайонов, улиц, кварталов и площадей населенных пунктов, а также границ частных участков. В настоящее время функции такого обозначения были расширены, теперь они включают определение возможного расстояния между постройками на соседних участках, а также между отдельными сооружениями, возводимыми на одном участке, принадлежащем одному собственнику.

Существующие стандарты

Красные линии можно найти на двух типах документах, которыми приходится пользоваться собственникам и специалистам:

1. СПОЗУ.  Схема определенной территории или участка, на которой изображены границы до получения разрешения на строительство. Этот чертеж дает возможность определить разрешенную зону для строительства, потому он обязательно требуется при необходимости возвести на своей земле новую постройку.
2. ГПЗУ. План градостроительства, на котором отражены красные линии и общая планировка земли. Его используют для ведения различных работ на частных территориях, в частности, с его помощью можно определить все имеющиеся ограничения по использованию и эксплуатации участка. План содержит в себе обозначение всех объектов населенного пункта, включая многоэтажные дома, парки, комплексы, улицы и площади. Каждый новый объект обязательно вписывается в план.

В соответствии с красной линией определяются ограничения по размещению объектов на участке. А именно:

• кирпичные постройки необходимо располагать на расстоянии не менее 6 метров друг от друга;
• между кирпичным и деревянным домами должно быть выдержано расстояние в 10 метров;
• срубы располагают на расстоянии не менее 15 метров друг от друга;
• хозяйственные постройки, включая гаражи и сараи, можно размещать не ближе, чем в 1 метре от границы частного участка.

Эти правила разработаны для снижения ущерба в случае возникновения пожара. Если здания будут построены на указанном расстоянии друг от друга и от границ участка, то даже при возникновении возгорания огонь с минимальной вероятностью сможет перекинуться на соседние постройки, а потому принесет минимум ущерба и вреда. Кроме того, соблюдение указанных расстояний позволяет проехать между объектами пожарным машинам.

Что нужно сделать до начала строительства?

Перед началом любого строительства, вне зависимости от назначения и индивидуальных особенностей будущего объекта, следует подготовить целый ряд бумаг. Без правильного оформления стройки, сооружение может быть признано самовольным, в результате чего у собственника возникнут различные сложности и проблемы при его эксплуатации.

Для стройки понадобятся следующие документы:

1. Проект. Пакет документов с планами, чертежами и описательной частью, подробно описывающих все особенности будущего строения, его расположение, количество этажей, используемые материалы, тип фундамента и кровли, внутреннюю планировку и т. д.
2. Разрешение на строительство. Разрешение выдается органами местного самоуправления на основе изученного проекта.
3. Ситуационный чертеж. Описывает расположение нового здания на земельном участке, с указанием размещения других объектов, дорог, растений, а также элементов коммуникаций.
4. Генеральный план.

Без оформления и согласования необходимой документации, собственник рискует возвести здание с нарушением, в частности, объект может пересекать красные линии, в результате чего его признают самовольным и владелец не сможет доказать в суде его соответствие строительным нормативам. В результате собственника обяжут снести здание за свой счет.

Требования к расположению объекта в соответствии с имеющимися на планах красными линиями регламентируются действующими Строительными нормами и правилами (СНиП).

Необходимо учитывать, что нормы строительства и расположения объектов напрямую зависят от того, в каком населенном пункте зарегистрировано здание. Требования для городов и поселков различаются.

Существующие нормативы

Ознакомившись со СНиП, собственник сможет узнать, что при необходимости построить частный дом, его необходимо расположить на расстоянии не менее 5 метров от ближайшей дороги и от 3 метров до улицы. Кроме того, нельзя располагать объект в центре участка. Для удобства его обслуживания, его размещают рядом с границей участка, но не ближе 1 метра от забора.

Существуют и другие требования:

• хозяйственные постройки следует размещать в глубине частной территории;
• при строительстве гаража следует измерять расстояние от его открытых ворот до имеющихся красных линий, только так можно гарантированно не нарушить границы
• располагаемый со стороны улицы забор обязательно указывается на проекте застройки;
• объекты для содержания животных и птицы должны иметь высоту не более 2,4 метров;
• допускается пристройка помещения для содержания животных к частному дому, но только при условии разделении объектов тремя подсобными помещениями.

Конечно, собственник может проигнорировать указанные нормативы, однако при неправильном расположении сооружений на участке на владельца может быть наложен штраф. При существенных нарушениях отдельные постройки могут быть снесены.

Особенности проектной красной линии

Существует два типа красных линий, которые могут встречаться в документах. Первая из них – проектная красная линия, которая не является границей с юридической силой. Главная цель ее использования – объявление о намерениях изменить планировку отдельной территории. Отсечение красной линией части участка означает, что в будущем будет произведено отчуждение этой части в пользу государственных или общественных нужд, в полном соответствии с современным законодательством.

Проектная линия не объявляет о немедленном отчуждении, но свидетельствует о том, что на отчуждаемой территории в будущем будет возведен объект общего пользования или иного назначения. Между утверждением намерения отчуждения, о котором свидетельствует проектная линия, и окончательным решением о начале строительных работ может пройти очень много времени. Нередки случаи, когда до начала строительства уполномоченными органами принимается решение о корректировке проектной линии или даже об отказе от планов отчуждения.

Проектные линии не являются окончательными границами планировки, это пока только планируемые линии и есть вероятность, что существующими они и не станут. Проектные линии не рассматриваются, как кадастровые объекты.

Реальные и существующие красные линии на земельном участке

Существующее обозначение уже реализовано и приобрело реальное исполнение. Оно закрепляется планировкой участков, а также построенными объектами, является кадастровым объектом, имеет значимый статус и информирует людей о параметрах территорий.

Такую линию нельзя назвать границей отдельных территорий или земель, она отделяет собой общественные участки – территории, предназначенные для общего пользования многих людей. Это обозначение сохраняет значимость в юридическом смысле даже после того, как все прилегающей к ней территории перейдут в частное владение. Линия, разделяющая границы частных территорий, прилегающая к красной черте, должна точно повторять существующую на градостроительном плане линию.

Красная линия находит выражение во всех отрезках границ земельных наделов, воплощается в данных границах. Она сама по себе является важным объектом, который позволяет охранять ранее вынесенные решения по планировке и застройке. Красная линия дает возможность соблюдать эти решения и избегать их нарушения.

Линия должна сохраняться даже в случае локального перемеживания территорий. Если нужно пересмотреть границы между частными территориями, такой пересмотр является внутренним делом собственников участков. Если же пересмотр требуется в отношении 2 участков, один из которых является индивидуальным, а второй – общественным, главным интересантом процедуры должно выступить общество. Только специально подготовленная проектная документация может выступить достаточным основанием для изменения параметров объектов всеобщего использования.

Какие могут возникнуть проблемы из-за красных линий в процессе эксплуатации земельного участка?

В процессе эксплуатации земельных участков из-за красных линий могут возникнуть различные проблемы. Нередки случаи, когда красные линии существуют в физическом мире, но отсутствуют на планах и их следует наделить юридической силой. Например, планировка старых городов сложилась давным-давно, причем, абсолютно стихийно, так как застройка осуществлялась без каких-либо планов и проектов. Территорией общего пользования в таких случаях выступают улицы, а индивидуальными участками – дома. Эти территории уже разделены линиями, которые не были предварительно никем установлены. Но необходимо поставить уже существующую красную линию на учет посредством разработки специального проекта. При этом такие красные линии даже на этапе проектирования считаются существующими, а не проектными, так как они уже присутствуют в реальном мире.

Иногда ранее установленные линии могут не соответствовать реально существующим. То есть, до начала разработки проекта межевания выясняется, что красные линии уже официально установлены, но они не соответствуют застройке на этой территории. В такой ситуации создавать новые проектные красные линии уже не требуется, необходимо лишь определить существующие линии и зафиксировать их на чертежах.

Проблемой является и отсутствие документов о планировке, которые выступают основанием для установления красных линий. Давно застроенные участки и территории могут не иметь зафиксированных линий в качестве границ. Такая проблема нередко встречается в старых районах различных населенных пунктов. Планировочная документация таких территорий может отсутствовать, либо частично сохраняться в архивах, но ее сложно признать в качестве документа, содержащего в себе точные сведения с юридической силой. Красную линию в такой ситуации проектировать не нужно, она уже существует и ее следует только зафиксировать.

Иногда существующие красные линии пересекаются отдельными участками и строениями. К примеру, это возможно, если часть объекта выступает за пределы фасада. Для решения этих проблем нужно обратиться в нормативные правила землепользования, где указаны возможные выступы за линию. В различных территориальных зонах эти правила различаются.

Что такое «красная линия» в строительстве?

Влияние расположения «красных линий» на права на земельный участок и возможности его застройки

Комментирует директор юридической фирмы LAWYERS&PARTNERS,

Жданова Лариса

В последние годы в обиход тех, кто оформляет права на земельный участок или рассматривает возможность застройки земельного участка плотно вошел термин «красные линии».

Что это

В соответствии с пп. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) под красными линиями понимаются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

В свою очередь, к территории общего пользования относятся территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары (пп. 12 ст. 1 ГрК РФ).

Красные линии входят в состав документов планировки территории (гл. 5 ГрК РФ), а также отображаются на содержащихся в генеральных планах картах (схемах) существующих и планируемых границ зон и территорий города.

Красные линии определяются не только на основании норм ГрК РФ, но и на основании Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации, утвержденной Постановлением Госстроя РФ от 06.04.1998 N 18-30, которая действует в части, не противоречащей ГрК РФ. В силу п. 3.4 данной Инструкции красные линии обязательны для всех субъектов градостроительной деятельности, участвующих в процессе проектирования и последующего освоения и застройки территорий городов и других поселений. Кроме того, соблюдение красных линий обязательно при межевании и инвентаризации застроенных или подлежащих застройке земель в границах города или другого поселения, при оформлении документов гражданами и юридическими лицами на право собственности, владения, пользования и распоряжения земельными участками и другими объектами недвижимости.

Красные линии входят в состав документов по планировке территории, в том числе в состав правил землепользования и застройки в части определения территориальных зон, а также в состав генеральных планов, совмещенных с проектами планировки территории. При отсутствии правил землепользования и застройки или генерального плана красные линии утверждаются нормативным правовым актом муниципального образования. Следовательно, этот план должен быть опубликован.

Как «красные линии» влияют на судьбу земельного участка

С учетом вышесказанного, объект недвижимости не должен выходить за пределы красных линий и соответственно не должен пересекать их. В противном случае он окажется на территории общего пользования, а в силу п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования не подлежат приватизации. Вследствие этого собственник здания, строения, сооружения не вправе будет приватизировать земельный участок, на котором расположено такое здание (строение или сооружение).

Практика показывает, что земельный участок можно попробовать получить в аренду, но не в собственность. Причем обжаловать такое решение органа местного самоуправления не имеет смысла в силу сложившейся судебной практики.

Необходимость учета расположения «красных линий» при строительстве

Размещение объектов капитального строительства в границах красных линий не допускается. Контролируется это довольно просто, так как одним из документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство, является схема планировочной организации земельного участка. На этой схеме всегда указываются границы и расположение красных линий относительно земельного участка, а также расположения проектируемого объекта.

Важный момент

Возможность для корректировки расположения красных линий в принципе существует. Однако процедура это довольно дорогостоящая и ее результат целиком зависит от органов государственной или муниципальной власти.

Однако можно обратить внимание на следующее: документ об утверждении красных линий является нормативно-правовым актом и должен быть официально опубликован, включая картографические материалы. Однако, на практике имеют место случаи, когда происходит «частичная» публикация подобных нормативных правовых актов: публикуется только текст, а карты и чертежи либо не публикуются вовсе, либо публикуются спустя длительный промежуток времени и (или) не в полном объеме. И вот здесь уже есть возможность для обжалования. Так как судебная практика исходит из того, что опубликование плана красных линий без картографического материала или неполное опубликование такого материала является ненадлежащим опубликованием соответствующего нормативного правового акта, поскольку такое опубликование необоснованно ограничивает широкий круг лиц в возможности свободного ознакомления с местоположением красных линий.

Если Вы столкнулись с вопросом расположения красных линий, Вы можете записаться к нам на консультацию и мы подберем для Вашей ситуации наилучшее решение.

Появились вопросы? Необходима консультация специалиста?
Задайте их, воспользовавшись формой в правом нижнем углу сайта или напишите нам по адресу: [email protected],
опишите свою проблему и укажите контакты, мы непременно с Вами свяжемся!
укажите свой номер и мы вам перезвоним.

Читайте также

Отступы от границ участка

Согласно Градостроительному кодексу, если здание, сооружение или другое строение возведено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то это самовольная постройка. Минимальные отступы от границ земельных участков задаются градостроительным регламентом территориальной зоны, в которую попадает участок. Регламент приводится в утверждённых Правилах землепользования и застройки муниципального образования.

Сегодня существуют нормативные требования к отступам, которые рекомендуется учитывать при проектировании и строительстве на частных участках для ИЖС, ЛПХ, на садовых и дачных участках, в следующих сводах правил:

• СП 53.13330 Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. здания и сооружения;
• СП 42.13330 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений;
• СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства.

Обязательность применения стандартов регулируется «Перечнем национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона „Технический регламент о безопасности зданий и сооружений“». Указанных выше сводов правил в нем нет, что означает, что это рекомендуемые, а не обязательные требования. Данная позиция подтверждается решением ВС РФ.

При этом в Перечне есть указание на обязательность применений некоторых частей версии свода правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» под номером СП 42.13330, однако среди них нет положений, относящихся к расстояниям.

С 01.01.1990 противопожарные расстояния при строительстве были установлены в СНиП 2.07.01-89*. «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

В период с 30.04.2009 по 12.07.2012 требования к противопожарным расстояниям на территориях садовых, дачных и приусадебных земельных участков в зависимости от степени огнестойкости строений были установлены Федеральным законом №123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

С 12.07.2012 отсутствуют нормативные документы, содержащие обязательные требования к противопожарным расстояниям, кроме объектов, на которые распространяется специальное регулирование.

Однако, в перечне документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, есть СП 4.13130 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

Красная линия от забора: требования и рекомендации

Эскиз с указанием норм строительства частных построек относительно красной линии

При планировании размещения строений, зданий и сооружений на частном земельном участке возникают вопросы, связанные с соблюдением существующих строительных норм и правил, далее СНиП, и иных законодательных актов. Пренебрежение этими документами в дальнейшем может привести к серьезным проблемам с органами государственной власти. Санкции могут проявляться как в штрафах, так и в предписаниях о необходимости переноса или демонтажа строения.

Законодательство в части определения расстояний от красных линий, соседних участков до планируемых зданий и сооружений застройщика достаточно запутано. Данная статья призвана помочь разобраться в существующих требованиях законодательных актов.

Основные нормативные документы частной застройки

Схема нормативного расположения всех построек на частной территории

При малоэтажном строительстве зданий и сооружений и обустройстве участка прежде всего нужно руководствоваться СНиП 30-102-99.

Кроме самого жилого дома, на земельном участке могут располагаться иные хозяйственные постройки, деревья, кустарники, различные подземные коммуникации. Взаимное расположение этих объектов регламентируется санитарными и противопожарными правилами и нормами.

При планировании личного земельного участка следует исходить из размеров построек и растений, их взаимного расположения, границ участка (по ним, как правило, устанавливается забор) и аналогичных объектов на соседних примыкающих участках.

В действующих нормах и правилах содержаться как рекомендации, так и требования. Требования обязательны, а рекомендации желательны к исполнению.

Требования расположения относительно красной линии

Расположение строений относительно дороги с учетом требований

В строительстве используется такое понятие, как «красная линия». Точное определение приведено в пп. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Она служит для отделения территорий общественного пользования, а также участков, на которых расположены кабельные линии, трубопроводы, автомобильные и железные дороги и тому подобные сооружения, от частных земельных участков. Такие линии обозначаются на картах проектов планировки территории соответствующим цветом.

Жилой дом следует располагать не ближе, чем 5 метров от линии улицы и не ближе 3 метров от линии проезда. Отличить улицу от проезда несложно: улицы на топографических картах имеют название, проезды — нет.

Высокие деревья располагаются не ближе 4 метров от красной линии.

Кустарники, расположенные ближе 5 метров от дороги не должны превышать по высоте 0,5 м.

Все высокие растения не должны препятствовать проезду пожарной техники и снижать положенную освещенность жилых помещений.

Расположение внутри участка

Рекомендуемое расположение строений внутри участка

Жилое здание должно располагаться на следующих минимальных расстояниях от других строений:

• баня, душевая и другие — 5 м;
• колодец, питьевая скважина — 8 м;
• места сбора отходов, уборные — 15 м;
• постройки для содержания животных, скотные дворы — 15 м.

Минимальное расстояние между фильтрующим колодцем или скважиной и отдельно стоящим туалетом или местом сбора мусора должно составлять 20 метров.

Расположение относительно границ прилегающего частного земельного участка

Нормы расположения построек соседствующих участков

Должны соблюдаться следующие минимальные расстояния от территории соседнего участка до объектов застройки:

• жилое здание — 3 м;
• гараж, баня — 1 м;
• постройки для содержания животных, скотные дворы — 4 м;
• высокорослые деревья — 3 м;
• среднерослые деревья — 2 м;
• кустарники — 1 м;
• иные строения — 1 м.

Расстояние между уборной или местом сборам мусора и соседним жилым домом не должно быть менее 15 метров.

Расстояние от жилого здания до любых строений и сооружений прилегающего участка не должно быть короче 6 метров.

Требования норм пожарной безопасности

Для соблюдения правил пожарной безопасности следует учитывать минимальные расстояния между строениями как своего, так и смежного участка в соответствии с материалом, служащим основой сооружения:

• между строениями из полностью сгораемых материалов (древесина) должно соблюдаться расстояние не менее 15 метров;
• между строениями из несгораемых материалов (камень, кирпич, бетон) должно соблюдаться расстояние не менее 6 метров;
• между строениями, имеющими несгораемую основу, но в одном из них применяются деревянные перекрытия или утепление из горючих материалов, должно соблюдаться расстояние не менее 8 метров;
• между строениями, имеющими несгораемую основу, но в каждом из них применяются деревянные перекрытия или утепление из горючих материалов, должно соблюдаться расстояние не менее 10 метров.

В любом случае для оценки огнестойкости сооружений следует обращаться в специальные органы.

Требования к устройству заборов и ограждений

Требования расположения зданий относительно дорог

Требования к устройству заборов различны для ограждений, примыкающих к территориям общественного назначения и к соседним частным участкам земли.

Для ограждений, примыкающих к красным линиям, действуют следующие правила:

• обязательное согласование с органами местной администрации в части градостроительства;
• запрещается применять потенциально представляющие опасность для пешеходов материалы, такие как промышленные отходы, необработанная древесина, колючая проволока и другие. В остальном по части материала изготовления ограничений нет;
• максимально разрешенная высота забора составляет 2,2 метра;
• если забор проходит вдоль линии границы улицы, то створки ворот и калиток могут открываться только внутрь участка;
• если забор отнесен от линии границы улицы на расстояние 1,5 метра и более, допускается открывание створок наружу.

Для ограждений, примыкающих к соседним частным земельным участкам, действуют следующие правила:

1. Материалы изготовления ограждений могут быть любые. При обоюдном согласии владельцев в качестве ограждения может быть организовано зеленое насаждение высотой до 1,5 метра.
2. Максимальная высота забора составляет 2,2 метра.
3. Желательно устанавливать ограждения с большой площадью просветов, таких как дощатые заборы с общей площадью просветов более 50%, металлические сетки и другие.
4. Глухие заборы не должны превышать высоты 0,75 метра (без письменного разрешения владельца смежного участка).
5. При наличии письменного согласия владельца смежного участка допускается установка глухих ограждений высотой более 0,75 метра.
6. Массивные ограждения из камня, кирпича, железобетона толщиной более 50 миллиметров без письменного согласия владельца смежного участка разрешаются только внутри территории участка. При наличии такого разрешения допускается установка массивных ограждений по линии разделения смежных участков.
7. При установке заборов и ограждений на неровностях ландшафта следует предусмотреть возможность отвода дождевых и талых вод, чтобы не допустить затопления соседнего участка.

При несоблюдении всех этих норм и требований застройщик рано или поздно может быть привлечен к административной ответственности. Обнаружить и предъявить нарушения может как государственный орган строительного надзора, так и владелец примыкающего участка, если его права нарушаются. Штрафы варьируются в зависимости от серьезности нарушений. Также сооружение могут признать построенным самовольно и обязать нарушителя перенести или демонтировать своими силами и за свой счет.

Перед началом строительства следует тщательно изучить действующие нормы и правила, проконсультироваться со специалистами в соответствующих областях и оформить необходимые документы. Это позволит предотвратить возможные конфликты и соседями и упростить последующее оформление документов в государственных органах.

Схема планировки земельного участка загородного дома в Спб и Москве

Перед строительством дома следует учесть рельеф участка, расположение по сторонам света, панорамные виды, места ввода инженерных коммуникаций, санитарно-технические и противопожарные нормы.

Планировка земельного участка и как расположить дом на участке:

• Этажность, максимальные размеры дома, его площадь, размеры хозяйственных построек и ограждение участка регламентируются правилами застройки данного района,
• Жилой дом располагается соответственно проекту застройки, с учетом обязательного отступа не менее 5м от красной линии дороги и не менее 3 м от жилых улиц. Красная линия – это условная граница, отделяющую проезжую часть улицы от территории застройки.
• Ограждение участка не должно выходить за красную линию улицы.

Планировка загородного участка всегда начинается с определения места для загородного дома, от которого, как от отправной точки, отмеряют расстояния других построек.

Если участок ровный, без впадин и возвышенностей, при расположении жилого дома достаточно соблюсти только необходимые требования и учесть эстетическую составляющую. На неровном участке следует ставить по возможности на высоком месте, с тем, чтобы обезопасить фундамент от подступающих осенью и весной грунтовых вод. Если есть возможность, то лучше расположить дом ближе к северной границе участка, тогда утром и вечером тень от него будет меньше.

Ориентировать дом по сторонам света следует так, чтобы большинство окон были обращены на юг, юго-восток, в крайнем случае, на восток, — таким образом, достигается максимальное естественное освещение жилых помещений. Желательно, чтобы несколько окон смотрели на участок, обеспечивая хороший обзор территории.

Хозяйственные и другие нежилые постройки необходимо располагать рационально, соединяя их с домом дорожками по кратчайшему пути.

При этом необходимо учесть преимущественные направления ветров в регионе, от которых строения помогут защитить участок. Желательно размещать хозяйственные постройки с северной или северо-западной стороны.

Вообще постройки должны занимать минимум площади — лучше увеличить этажность и оставить больше земли под сад, двор и т. п. На небольшом участке для экономии места гараж, оранжерею, душ, баню и сарай желательно пристроить к дому. Если же участок большой, их целесообразно разместить вокруг хозяйственной площадки. И, кроме главного подъезда к дому, обустроить с задней стороны участка хозяйственный подъезд.

Хозяйственную зону следует располагать на максимальном удалении от красной линии улицы — в глубине участка. Это защитит ее от уличного шума и пыли, а общественную территорию избавит от возможных звуков или запахов, исходящих от вашего домовладения.

Планировка участка — процесс творческий, и немаловажную роль в нем играет эстетический подход. Поэтому после возведения дома и технических и хозяйственных сооружений стоит обратиться к ландшафтному дизайнеру, с тем, чтобы благоустроить и оформить территорию. А лучше всего привлечь его, когда только создается схема планировки участка под застройку, что позволит не просто рационально разместить на участке все постройки, а вписать их в ландшафтную композицию.

до дороги, межи и здания в СНТ и ИЖС по нормам СНиП (СП) 2021, многоэтажное и индивидуальное строение

Расстояние от красной линии до линии застройки – документально зафиксированное и применяемое на основании действующего законодательства (так называемая существующая межа) или временная, проектная удаленность по СНиП (СП), действующая до момента законной фиксации. Норма такого параметра отражается в Градостроительном кодексе, СНиП (СП), может регламентироваться генеральным планом застройки, принятым местными властями, конкретного населенного пункта – города, поселка, округа. Условная линия – граница между частными владениями и территорией общественного пользования, за которую не может распространяться застройка земельной собственности частного лица.

Жилой дом

Красные линии застройки: что это такое

Основное определение понятия красных линий дано в ст. 1 Градостроительного кодекса, действующего на территории Российской Федерации. Границы, определяемые этим термином, входят, согласно главе 5 того же законодательного документа, в пакет документов для планирования и получения разрешения на строительство.

Строительство индивидуального дома

Собственнику участка необходимо пройти с помощью кадастровых инстанций этап размежевания с другими территориями любой формы собственности. В том числе частной, общественной, участками для ЛЭП или газопроводов.

После этого владелец получает схему с изображением садового участка, надела под ИЖС, придомовой территории, на которой располагается многоэтажный жилой дом.

На схеме, выданной как приложение к кадастровому сертификату, нет указания на КЛ. Есть только габариты и привязка к конкретным ориентирам.

Возведение частного жилого дома и застройка территории

Определение понятия красной линии может несколько варьироваться в зависимости от расположения и назначения частной земельной собственности, предназначенной под застройку:

1. Градостроительный кодекс под этим термином подразумевает условную границу, отделяющую участки с публичными объектами, доступными для всех граждан, от земельной собственности, на которой расположен частный дом. При этом расстояние от красной линии до застройки может отдельно устанавливаться нормативными актами местной администрации, СНиП или строительными правилами СП.
2. Согласно закону об СНТ, принятому в 2020 г., на садовых участках можно строить дома для постоянного проживания. Минимальный размер земельной собственности – 6 соток. На таких участках затруднительно соблюдать расстояния по СНиП (СП), в которых нормируется строительство ИЖС. Поэтому в садоводческих товариществах в 2021 г. размещение застройки на участке может регламентироваться правлением товарищества.
3. В принятой намного ранее, еще в 1998 году, Инструкции о порядке проектирования под красной линией подразумевалась условная черта, которая разграничивает микрорайоны и кварталы от площадей и улиц.
4. Разграничение на генплане отмечалось красным цветом, но с момента принятия Градостроительного кодекса под красной линией понимается не межа между кварталами и улицами, а условное разграничение территорий для общего пользования, участков в личной собственности и специальных, отведенных для строительства коммуникаций.

Застройка участка на даче

На каком расстоянии от красной линии можно строить дом, определяется не только дистанцией от уже построенного объекта. Например, детских площадок, проездов, уже построенных общественных или образовательных зданий.

Необходимо ознакомиться с генпланом населенного пункта и узнать о предполагаемом строительстве электрических или транспортных коммуникаций. Местные власти не обязаны уведомлять собственников о своих строительных планах. Поэтому может существовать проектная КЛ, отображенная только на генеральном плане.

СП градостроительства определяет местоположение КЛ, руководствуясь несколькими важными факторами. Это генеральный план с существующими и запроектированными объектами, схемами инженерно-технических коммуникаций, как уже построенных, так и запланированных в будущем.

Дом можно строить и зимой

На определение расстояний влияют не только строительные правила, но и объект, который располагается за ней, или предполагаемый тип строительства в проекте. Например, школа или детский сад, дорога, магазин, трубопровод и прочие варианты.

Границы красных линий застройки

Красная линия застройки – это условная межа, которая устанавливается между общественной территорией или важными объектами и проводимым строительством. Неважно, идет ли речь о возведении частного дома, здания многоквартирного и многоэтажного для проживания граждан или офисного.

ИЖС на даче

Критерием для установки красной границы застройки служит красная линия улицы. Обозначение границы на утверждаемом проекте предусмотрено и для реконструкции, перестройки, достраивания к уже имеющемуся объекту.

Как и в случае с постройкой ИЖС, устанавливается забор, обеспечивающий безопасность граждан и отмечающий красную линию застройки, соответствующую утвержденному строительному плану.

Нормы расположения строений на участках в СНТ и ИЖС согласно СНиП (СП) и СанПиН

Нормой может считаться и дислоцирование вдоль КЛЗ, и предусмотренный проектом отступ. Это утверждается при согласовании строительства, и нарушать уже определенные нормы недопустимо.

Расстояние от линии застройки до красной линии

СНиП регламентирует размещение зданий и сооружений как постройку, в которой непременно учитывается уже имеющийся проект и красные линии, которые определены в данном населенном пункте.

Нормы застройки между индивидуальными деревянными многоэтажными домами

В нем указывается, сколько метров должно быть, чтобы могла проехать пожарная машина. Также учитывается имеющаяся сеть инженерно-технических коммуникаций, особые объекты. Дистанцирование от них обязательно при постройке жилого дома, и он строится с обязательным отступом.

Жилое здание отступает от красной линии дороги не менее 5 метров, от переулка не менее 3 м.

Так же происходит, когда строится индивидуальный дом. Согласно СНиП он должен отстоять от межи соседнего участка и красной линии улицы на том же трехметровом расстоянии. Несоблюдение установленных норм, произвольная застройка индивидуальной земельной собственности могут легко вылиться в судебную тяжбу или снос после ее разрешения.

Нормы размещения дома относительно дороги в СНТ и ИЖС согласно СНиП (СП)

Итак, от соседнего участка частный дом по нормам СНиП (СП) должен находиться не ближе, чем в 3 метрах. Хозпостройки – на расстоянии от 1 до 4 метров от земельного участка соседей. От дороги отступ хозпостроек должен быть равен 5 метрам, от проезда или переулка – 3 метрам.

Линия застройки должна отстоять по нормам СП на расстоянии не менее 2 метров и более от любых других красных линий.

Расстояние от красной линии до жилого дома

Расстояние от дома до красной линии, согласно нормам СНиП, отражено сразу в нескольких нормативных документах – Градостроительном и Земельном кодексах, Постановлениях Госстроя и Приказе Минрегиона № 849. В 2019 г. были приняты дополнения к уже существующим правилам. Связаны они с разрешением строительства в СНТ капитальных домов для проживания.

Схема расположения построек на участках в СНТ и ИЖС согласно нормам СанПиН и СНиП (СП)

Поэтому лучше придерживаться существующих требований:

• в частном секторе, к которому условно теперь можно отнести и территорию СНТ, жилое строение не может располагаться ближе чем на три метра к красной линии застройки;
• отступление от правила допускается только тогда, если в здании есть на первом этаже помещения, используемые как общественные, даже если это переоборудованная квартира – такое строение может выноситься на край КЛ;
• во всех остальных случаях дистанция от красной линии зависит от расположения дома на улице.

Удаленность от забора соседей при застройке земельного участка

Если зафиксировано нарушение нормы расстояния не только для дома, но и для ограждения участка, выходящего на чужую территорию, такую постройку не удастся приватизировать из-за имеющегося разногласия с требованиями Земельного кодекса. В самом негативном сценарии такое строение может быть подвергнуто сносу.

Красная линия при строительстве многоэтажного жилого дома

Определяется по градостроительному плану, в котором четко разграничены территории, запретные для проведения строительства. В нем должно быть указано и планирование новых объектов, и элементы инфраструктуры, которые уже имеются в наличии.

Многоэтажный дом в городе

Многоквартирный дом должен отступать от проезжей части не менее чем на 5 м, при условии, что в первом здании находятся только жилые помещения. Это регламентируют правила жилищного строительства. От тротуара отступ может быть уменьшен, но минимальный не может составлять менее 4 метров.

Красная линия при строительстве индивидуального дома

Определяется в индивидуальном порядке, потому что стандартной схемы расположения не существует. У каждого частного землевладения может быть вариативная дислокация по отношению к общественным территориям, коммуникациям.

Пожарные отступы между частными жилыми зданиями

Единственное четко определенное требование – противопожарное расстояние. Оно зависит от материала стен, а строительство гаража и подсобного помещения можно производить в метре от установленного ограждения. Противопожарное расстояние может зависеть и от расположения колодца, доступности пользования им в случае пожара.

Минимальные противопожарные расстояния между домами

Дистанции стандартно определяются типом материала, из которого производится застройка. Камень, кирпич, бетон позволяют сократить дистанцию до 6 метров, но при условии, что проведены контрольные мероприятия.

Нормативы противопожарных дистанций при застройке

Если в постройке использованы огнестойкие материалы, однако имеются деревянные перекрытия, то дистанция требуется на два метра больше. Здания, полностью построенные из легковоспламеняющихся материалов, не могут располагаться ближе друг к другу, чем на 15 м.

Расстояние от красной линии до дороги

Дистанция определяется типом дороги, вдоль которой располагается фасадная часть строящегося дома. Если она выходит в переулок или на проезд, достаточно 3 м. Более оживленное движение, а точнее если это дорога, предполагает 5 м. До места разворота для транспорта на дороге, например, в сельской местности, может ограничиваться 5 метрами.

Схема отступов от застройки домов до дороги и проулка для города и сельской местности

Более высокие требования к дистанцированию не выдвигаются в условиях крупного города или мегаполиса, где распространенное явление – оживленная дорога или автотранспортная магистраль.

В этом случае жилая постройка удаляется не только по противопожарным, но и по санитарным соображениям. Данные нормы совпадают.

Коттеджный поселок в деревне

Расстояние от дороги до красной линии определяется по уровню загазованности воздуха, интенсивности автомобильного движения и количеству полос. Однако не может быть менее 5 метров от дома до красной линии.

Что такое красная линия при землеустройстве? Что такое красная линия дома

Красная линия застройки — это не только граница, отделяющая частное землевладение от других территорий. У нее также есть важная функция: перед тем, как построить дом или другие сооружения, именно ей сравниваются нормы расстояний между зданиями и сооружениями, а также между зданием и границей соседнего участка.

Определение того, где именно проходят красные линии, очень важно для разработчика.Если построенное здание или помещение выходит за черту, то по решению суда его можно снести. Территория, отделяющая здание от красной линии, принадлежит собственнику. Иногда внутри участка находится остров, обведенный красной линией.

Его название происходит от цвета, которым обозначены границы на картах. На них указываются границы территорий и земель. Они отделяют участки от следующих строений:

• линий электропередачи;
• газопроводов;
• линий связи;
• шоссе;
• железных дорог и др.

Земельные участки в частной собственности выделены красным цветом от общественных территорий. Они утверждаются при составлении зоны планирования проекта.

Красные линии отражаются в:

• обследование территории;
• генеральный план городских округов и поселков.

Эта концепция раскрыта в Градостроительном кодексе. В старую версию понятия «красная линия» входило:

• границы микрорайонов и микрорайонов от улиц и площадей городов и поселков;
• земельных границ.

Теперь его функции расширены и включают определение допустимого сближения в непосредственной близости от земельного участка. А также учитывается удаленность при строительстве жилых и других построек на участке, который находится в частной собственности.

Стандарты красной линии

Для определения рассчитываемых показателей необходимо правильно оформить нормативные документы. К ним относятся следующие:

1. СПОСУ — земельный участок.Границы установлены до того, как будет получено разрешение на строительство здания, строения или любого другого объекта. Позволяет дополнительно определить площадь, разрешенную для строительства. Другими словами, это план, без которого строительство не может начаться.
2. ГПЗУ — градостроительный план. На нем подробно показаны красные линии и общий план. Служит для проведения работ на сайте. Чаще всего источником информации об ограничениях на данной территории служит детальный план земельного участка.

На плане указывают высотные дома, парки, большие комплексы, площади и улицы. В этом плане нужно правильно ввести новый объект.

Красная линия, как и другие ограничения, вносит свои коррективы в условия строительства:

• кирпичных домов должны находиться на расстоянии 6 метров друг от друга;
• между деревянным и кирпичным домом определяется расстоянием 10 метров;
• срубов должны находиться на расстоянии 15 метров друг от друга;

На расстоянии 1 метра от границы земельных владений можно построить

• сараев и гаражей.

Такие требования обусловлены правилами пожарной безопасности. В случае пожаров на отдельных участках риск возгорания соседних конструкций будет сведен к минимуму. Такие расстояния оправданы при тушении пожаров. Необходимость подъезжать к пожарным машинам и разворачиваться между зданиями требует определенных стандартов.

В начале строительства

Прежде чем строить какое-либо строение, будь то дом или баня, сарай или гараж, вы должны оформить все документы. Без них постройка будет считаться несанкционированной, а в случае грубого нарушения правил — подлежать сносу.

Обязательно:

1. Проект жилья, в котором будет детально отражен план каждого этажа, фундамента, кровли. К нему прилагается пояснительная записка с подробным описанием.
2. Разрешение на строительство дома или другого строения, выданное местной администрацией.
3. Ситуационный план, на котором будут отражены ближайшие объекты, дороги, насаждения, источники электроэнергии, воды, газа и тепла.
4. Генеральный план.

Приступая к строительству дома без этих документов, собственник участка подвергает себя и свою конструкцию определенному риску.Если при возведении конструкции не соблюдены нормы удаленности от красных линий, то в будущем это может привести к сносу строительного объекта.

Чтобы избежать подобных неприятностей, необходимо ознакомиться со СНиП. В нем прописаны основные правила правильного расположения предметов.

Для разных популяций требования будут разными. Ставки также зависят от того, где идет строительство: в городе или за городом.

Нормы

Если собственник решил построить дом, то по СНиП он должен находиться на расстоянии не менее 5 метров от проезжей части и 3 — от улицы. Жилье не должно располагаться в центре участка. Этому есть практическое объяснение: для полноценного содержания постройки ее нужно располагать близко к границе, но не менее чем в метре от забора.

Хозяйственные постройки должны располагаться в глубине участка. При строительстве гаража нужно замерить расстояние до красной линии при открытых дверях, чтобы не нарушать границы.Забор, который находится со стороны улицы, должен быть отмечен на проекте.

Для соблюдения противопожарных мероприятий расстояние между домами должно быть от 6 до 15 метров. Постройки для птиц и животных не должны быть выше 2,4 метра в высоту. Пристроить их можно к жилью, но разделив на три хозяйственные постройки.

На видео об удалении от участка при строительстве

Все эти правила соблюдаются владельцами на добровольной основе.В противном случае на владельцев неправильно расположенных построек налагается штраф. Возможно, последует решение о сносе подобных построек.

В градостроительстве на протяжении нескольких веков укоренилось такое понятие, как красная линия улицы. Это определение сегодня часто встречается при оформлении документов о праве собственности или во время строительства. Поэтому понимать суть красных линий улицы и на что они влияют, должен каждый, кто решил заняться строительством или оформлением прав на землю, покупкой недвижимости.

Определение концепции

Красная линия улицы или проезда — это область, которая определяет существующие или планируемые границы государственной земли. На них могут располагаться линии электропередач, связи, коммуникаций (трубопроводы, линейные кабельные сооружения), а также автомобильные дороги, автомобильные дороги, железные дороги и другие подобные объекты.

Состав и размер поперечного профиля могут быть разными для одних и тех же категорий улиц или дорог. Основные элементы общественных территорий (проезжие части и принадлежащие к ним велосипедные полосы, трамвайные пути, разделительные полосы, пешеходные переходы) и их размеры зависят от загруженности дороги и ее интенсивности.Этот фактор также называется пропускной способностью. Границы красной линии улицы отделяют общественные зоны от земельных участков, выделенных для строительства частными лицами. Эта особенность отделяет улицы, переулки, переходы от городских и жилых кварталов.

Красные линии и законодательство

Красные линии дорог и улиц определены Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГК РФ). Согласно подпункту 11 статьи 1 настоящего документа под такими границами следует понимать линию, определяющую территорию в пользовании неограниченного круга лиц.Это могут быть площади, улицы, проезды, площади, набережные, бульвары и т. Д.

Красная линия улицы — это земельный участок, входящий в документальную планировку территории (Глава 5 ГК РФ. Российской Федерации). Он содержится в генеральных планах, схемах и картах нынешних и планируемых границ зон города.

Ширина красных линий улицы определяет конфигурацию границ земельных объектов.Это предусмотрено пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса. Российская Федерация (ВКК РФ).

Расстояние этих уличных ограждений определяет Инструкцию о порядке проектирования и установления красных линий в городах и иных населенных пунктах Российской Федерации. Действует в соответствии с утверждением Постановления Госстроя РФ от 04.06.1998 № 18-30, что не противоречит УК РФ.

Параметры застройки

Красная линия улицы, расстояние до которой регулируется СНиП РК 3.01-01-2008 «Градостроительство», определяет показатели развития жилой, общественной и деловой зоны. В этом документе говорится, что строения и постройки должны располагаться на территориях, отведенных для соответствующего строительства. Они находятся за красными чертами, соответственно с проектами поселков.

Планировка красных линий осуществляется с целью обеспечения беспрепятственного прохождения пожарных машин, инженерных сетей внутри участков и других объектов.

Жилые и общественные здания отступают от обозначенных участков.Ширина улицы в красных линиях определяется с учетом удаленности от них не менее 6 м для автомобильных дорог и не менее 3 м для жилых массивов.

На что влияют красные линии?

Согласно вышеуказанным документам, объект недвижимости не должен выходить за границы, обозначенные красными линиями, и не должен их пересекать.

Если здание или земельный участок все же пересекает черту, он оказывается в общественном достоянии.

Согласно пункту 12 статьи 85 ТК РФ, территории социального назначения приватизации не подлежат. Следовательно, собственник здания или земельного участка не имеет права его приватизировать.

Такие площади можно только сдавать в аренду. А вот в участок, где проходит красная линия, пройти не удастся. И обжаловать решение органов местного самоуправления не получится. Существующая судебная практика уже неоднократно доказывала это.

Когда важно знать о красных линиях

Что такое красная линия улицы и направления, должны знать горожане, которые планируют строить или ремонтировать различные объекты.Поэтому такие предприятия должны осуществляться в соответствии с установленным планом таких границ.

При строительстве нового объекта (за некоторыми исключениями) необходимо сразу рассчитать конструкции или сооружения, чтобы они ни в коем случае не пересекали красную линию. И чаще всего им вообще приходится отклоняться от обозначенных участков.

Чтобы избежать проблем в будущем, проектировщики, девелоперы и все, кто принимает участие в строительстве или реконструкции объекта, должны отнестись к этому вопросу максимально серьезно.

Как узнать о прохождении красной линии

Планируя строительство или реконструкцию объекта, следует ознакомиться с существующими красными линиями в непосредственной близости от места проведения работ. Для этого нужно получить информацию

Красная линия улицы — это граница, которую имеет право знать каждый. Следовательно, отправляя соответствующий запрос в ISCAS, каждый имеет право получить информацию о наличии красных линий в указанной области.

Такую операцию можно выполнить онлайн. Для этого заполните соответствующую анкету и внесите плату за предоставленную информацию. Для этого заявителю предоставляются соответствующие платежные реквизиты.

Если красная линия пересекает здание

Нередки случаи, когда здание, зарегистрированное в собственность более 20 лет назад, все еще пересекает красную линию. Такая ситуация наблюдается на центральных улицах города и на территориях, готовящихся к расширению.

В таких случаях наличие красной линии в районе объекта недвижимости не может повлечь отказ от его приватизации. Судебная практика подтверждает эту позицию и оставляет за собой право продать или купить такую ​​недвижимость.

В некоторых городах утверждений нет вообще. Следовательно, права собственников в принципе не могут быть нарушены.

Регулировка местоположения

Теоретически можно откорректировать расположение таких границ. Красные линии улиц и дорог выбить очень сложно.Это дорогостоящая процедура, результат которой зависит исключительно от решения муниципального или государственного органа.

Есть и другие возможности получить право собственности на недвижимость. Нормативный документ красной линии должен быть официально опубликован. Это касается и картографических материалов. На практике бывают случаи, когда публикация производится только частично. Например, широкой публике предоставляется только текст нормативного документа без чертежей и карт. Также бывает, что топографические материалы печатаются по прошествии длительного времени или не в должном количестве.

Такие дела дают возможность обжаловать законность отказа в предоставлении права собственности на имущество. Неполная публикация информации ненадлежащим образом ограничивает широкий круг граждан в возможности ознакомления с местом, где проходят красные линии.

Изучив положения, представленные выше, можно сделать вывод, что красная линия улицы является очень значимым фактом при проектировании и приватизации недвижимых объектов. Знание их местонахождения поможет владельцам избежать многих проблем в будущем.

Последнее обновление: 06.11.2016

Насколько реально оформить право собственности на земельный участок, полностью или частично расположенный в границах красных линий? Об этом читайте ниже.
Статья написана с использованием материалов судебной практики и законодательства.

Красные линии — это один из известных мотивов администрации (муниципалитета), на основании которого формируется отказ в передаче земельного участка в собственность.

Что такое красные линии?

Интуитивно кажется, ясно, что они что-то от чего-то ограничивают или отделяют.Давайте рассмотрим это более подробно, чтобы избежать путаницы. Красные линии определены в Градостроительном кодексе (ГК РФ):

.

• поз. 11, ст. 1, Госкомстат РФ: красные линии — линии, обозначающие существующие, планируемые (изменяемые, вновь образующиеся) границы общих территорий, границы земельных участков, на которых проходят линии электропередач, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы. , дороги, железнодорожные пути и другие подобные сооружения (линейные объекты).
• п. 12 ст. 1 ГК РФ: зоны общего пользования — территории, которыми свободно пользуется неограниченный круг людей (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, прибрежные полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Итак, красные линии — это, в частности, такие линии, которые ограничивают существующие или ПЛАНИРУЕМЫЕ границы общих частей. Кстати, в более раннем законодательстве (до 2004 года) значение красных линий было в некоторой степени другим. В то время как места общего пользования — это те, которыми УЖЕ ИСПОЛЬЗУЕТ (свободно) неограниченный круг людей. Те. тот факт, что конкретная территория предназначена только для общего пользования (например, путем принятия соответствующего Решения, Распоряжения на региональном уровне и / или разработки плана городского развития для развития территории), не означает что он уже имеет этот статус.Однако иногда (а точнее почти всегда, если есть красные линии) администрация делает вид, что путает эти понятия. Говорят, однажды красные линии наносятся, независимо от того, когда. Главное, что эти линии есть, а потому земельный участок, по которому они проходят, якобы не может быть передан в частную собственность. Что нарушает права человека на землю.

Подчеркнем еще раз: то, что на местности нанесены красные линии, не означает, что данная территория является общей.

Что делать?

Итак, гражданин подал заявление в местную администрацию (например, в городе Уфа — это администрация города Уфа Республики Башкортостан) с просьбой о предоставлении ему земельного участка в собственность. По истечении установленного срока (например, в г. Уфа — 1 месяц) было отказано, где сообщается, что участок полностью или частично и забронирован в соответствии с постановлением Правительства Республики Беларусь. .И поэтому не может быть отдана в частную собственность.

Как быть гражданину, решившему оформить право собственности на землю? Фактически, есть список из трех основных вариантов:

1.

Участок в красных линиях не расположен и администрация не зарезервирована

Во-первых, не стоит верить в отказ администрации городского округа (ГО). Следует понимать, что администрация вправе высказать абсолютно любые аргументы по этому поводу.Например, можно дополнить текст отказа красочными строчками А.С. Пушкина или детализируйте часть одного из решений областного правительства; и могут быть ограничены кратким изложением их мотивов. Важно понимать, что, как правило, нет Администрация за это ответственности не несет.
Вот, кстати, типичный пример отказа в передаче земельного участка в частную собственность по причине его нахождения в границах красных линий, с которыми нам довелось столкнуться.

Итак, один из вариантов, что на самом деле нет оговорок Об этом не упоминалось и есть только решение (постановление) местного самоуправления по этому поводу. Однако такое решение не означает факта бронирования. Это означает только намерение, что сайт (один или несколько) по таким-то адресам должен быть зарезервирован . На самом деле последнего не делается.

Возникает вопрос — почему администрация дает такой, по сути, ложный ответ и тем более оправдывает этим ответом отказ в передаче земельного участка в собственность? По сути, здесь и есть факт введения гражданина в заблуждение, и даже суд (если представитель администрации подтвердит причины отказа в суде).

На самом деле все довольно просто. Например, в Уфе у администрации есть несколько подразделений. Это, в частности, Управление земельных ресурсов, Главное управление архитектуры.

Так вот, сбой обычно дает Управление по земельным ресурсам. Тогда как в соответствии с башкирским законодательством (например, судя по п.5 Постановления Совета городского округа Уфа Республики Башкортостан от 28 января 2015 г. № 41/6), уполномочен выдавать справки зарезервирован ли земельный участок для муниципальных нужд.Таким образом, Департамент земельных ресурсов тут ни при чем. Они говорят, что ошиблись, потому что мы не уполномочены выдавать такие сертификаты. Глядя на Постановление Правительства (около земельного участка ), мы считали, что оно исполняется, и поэтому дали гражданину отказ. А глава администрации может облажаться: да, к сожалению, такое бывает, наши подразделения работают разрозненно и не полностью обмениваются информацией друг с другом. Накладка, мол, вышла (это, конечно, уже в крайнем случае, если дело дойдет до прокуратуры или судебного заседания о взыскании с администрации морального вреда, причиненного ее введением в заблуждение гражданина-заявителя).Или могут сказать иначе: на самом деле этот раздел, мол, зарезервирован, просто не успели оформить этот факт в установленном порядке. Те. Осталась, мол, самая «мелочь».

Фальсификации (фальсификации) доказательств здесь нет, поэтому ч. 1 ст. 303 УК РФ здесь не применяется. Также отсутствует гражданская ответственность, для сторон (ответчик, истец и заинтересованные стороны) не предупредили суд об ответственности за дачу заведомо ложных показаний, в отличие, скажем, от свидетеля (ст. 70 УПК РФ). Гражданский процесс Российской Федерации).Стороны (в частности, администрация) о такой ответственности не предупреждаются. Других правил ответственности за введение в заблуждение истца (гражданина) и суда нет. Получается, что подсудимый (администрация) может сообщить суду вообще любые доказательства; единственное, что они не должны быть фальсифицированными (фальшивыми, фальшивыми). И должны ли они соответствовать реальным обстоятельствам или нет — закон вообще не регулирует . Подчеркнем, что в этой связи ни гражданская, ни уголовная, ни административная ответственность на данный момент российским законодательством не предусмотрена.

Доказательства могут иметь форму, в частности, устные объяснения, письменные или печатные документы (ст. 55, 68, 71 ГПК РФ). Поэтому то, что администрация направляет гражданину отказ в передаче земли в собственность (и впоследствии поддерживает его в суде), основанный на заведомо ложных доводах, не противоречит действующему российскому законодательству. Просто суд, проводя комплексную оценку доказательств, сочтет ссылку администрации на резервирование участка недостоверным доказательством (ч. 3 ст. 67 ГПК РФ) и все.

Единственное, что может сделать гражданка, чтобы как-то повлиять на администрацию, — это обратиться к ней с иском о взыскании морального или материального ущерба (да, с иском, и с заявлением о восстановлении нарушенных прав. ). Однако моральный и материальный ущерб здесь крайне незначителен: ведь гражданин, зная (должен был знать) о пункте 5 Решения 41/6, мог обратиться в Главное управление архитектуры, которое вскоре (в течение двух недель) Выдать ему справку о том, что участок для муниципальных нужд не зарезервирован и в пределах красной линии не находится.И снова решение правительства на этот счет не было выполнено. Скажем даже больше: в соответствии с пунктом 5 Решения 41/6 (ранее — Решение 32/15), Земельная администрация, как правило, не уполномочена информировать граждан о фактах. резерваций их земли .

Это все мелочи, как может показаться профессиональным юристам. Но для гражданина, привыкшего (подчеркнем: именно, привыкшего по старой советской привычке; молодые граждане прекрасно понимают, что доверять властям не обязательно) доверять любому государственному органу (государственному или муниципальному), это детали. ), конечно, они вносят большую путаницу в отношение и правовое мышление.Кстати, один из примеров, когда гражданин, доверяя информации, полученной им из Росреестра (в виде выписки на земельный участок), в итоге вынужден снести свой дом на нем.

Таким образом, мотивировка отказа администрации предоставить землю в собственность заключается в том, что она , расположенная в пределах красной линии , вполне может быть заведомо ложной. Несмотря на то, что к отказу может быть даже приложена копия с генерального плана развития территории на перспективу, где указано, что участок полностью или частично расположен в пределах красной линии .

Если так, то все еще проще. Гражданину нужно только получить справку в Главном управлении архитектуры о том, что участок, расположенный по адресу и имеющий кадастровый номер, не был зарезервирован для государственных и муниципальных целей и в красных линиях не расположен. И после этого вполне можно обратиться в суд за защитой своих прав в гражданском процессе.

Для защиты прав на земельный участок, в частности признание права собственности на него осуществляется в судебном порядке — на основании ст.59, 64 Кодекса РФ.

Это можно сделать, кстати, двумя способами: либо путем обжалования отказа администрации, либо путем подачи административного иска против администрации.

2. Сайт зарезервирован, находится в границах красных линий, но НЕ УДАЛЯТЬ

Однако бывает и ситуация, когда Постановление (Распоряжение) правительства было исполнено, и в этом случае упомянутый в нем земельный участок фактически оказывается зарезервированным, например, для муниципальных нужд.Например, администрация решила на своем месте построить дорогу, парк, бульвар, торговый комплекс и т. Д. Дальше все немного сложнее, но ненамного.

Как установить (доказать) факт такой оговорки? Во-первых, такая информация появится в соответствующей справке Главного управления архитектуры. Во-вторых, в заявлении Росреестра на этот земельный участок тоже будет упоминание об этом. Дело в том, что установка красных линий в должна быть зарегистрирована в Росреестре, как он устанавливает.

Однако недостаточно просто взять и зарегистрировать (у администрации) бронь и красные линии . В первую очередь, все это должно осуществляться в соответствии с законодательством РФ (в противном случае регистрация подлежит аннулированию). Так что в большинстве случаев закон нарушается.

Если это так, то это вытекает из действия ч. 1 ст. 61 Кодекса РФ: ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам. и нарушает права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признано судом недействительным.Те. в случае нарушения красных линий соответствующий акт (например, Постановление или Постановление регионального правительства) может быть отменен судом.

Что делать в этом случае? Подавать в суд на Росреестр (Кадастровая палата) бесполезно, поскольку оно не имеет полномочий, осуществляющих государственную регистрацию прав (или ограничений прав) собственности на землю, действует на основании документов, представленных заявителем ( в данном случае администрация), подтверждающая такие права.Следует отметить, что такие документы могут быть подделаны, могут быть получены на основании не подлежащего применению нормативного акта и т. Д. Однако при наличии таких документов Росреестр не вправе устанавливать, соответствуют ли они закону. . Все, что он может сделать, это изучить предоставленные документы, запросить (в установленных законом случаях) какие-либо дополнительные документы (подтверждающие законность красных строк ). А для изучения соответствия факта бронирования и установления красной линии существует другой орган.Это суждение. Именно суд в данном случае имеет возможность решить, установлено ли законом красных линий , законно ли реализовано оговорка .

Кстати, если резервирование земельного участка (на момент завершения правового акта местного или регионального самоуправления) было осуществлено с нарушением закона, лицо, понесшее в связи с этим убытки, имеет право на возместить их в полном объеме (статьи 61, 62 Земельного кодекса Российской Федерации).

Но, тем не менее, к кому предъявлять иск (или чьи действия обжаловать)? Конечно, на человека, который своими действиями способствовал предоставлению документов государственной регистрации в Росреестр красная линия и оговорка . Те. Претензия направлена ​​в администрацию .

Что будет предметом иска (какие действия следует обжаловать)? Опять же бесполезно жаловаться только на факт установления красных линий и факт бронирования.Администрация будет ссылаться на Решение (Постановление) местного самоуправления, а также на его обязанности по реализации настоящего Решения. В итоге, если судья неадекватен (их много), он вполне может отказать гражданину в иске. Почему? Поскольку гражданин не обжаловал это Постановление (Постановление), следовательно, он согласился с ним даже в том случае, когда это затрагивало его интересы. По общему правилу, если человек что-то не оспаривает, значит, он с этим согласен.

Примеров этого из судебной практики НАСТОЛЬКО, что я даже не хочу на этом останавливаться. На этом, к сожалению, спотыкаются многие землевладельцы и даже, казалось бы, известные юристы.

Следовательно, иск должен быть направлен в первую очередь на незаконность такого Постановления (Распоряжения) правительства, на его несовместимость с другими нормативными актами, в том числе имеющими большую юридическую силу. Конечно, иск может касаться только предмета, представляющего интерес гражданина (истца).Те. он не вправе предъявлять аналогичные требования в отношении других земельных участков (если, конечно, он не действует по доверенности от других граждан, которые сами выдвинули такие требования).

Итак, главное, что должно присутствовать в таком исковом заявлении, — это просьба к суду признать незаконным Постановление (Постановление) правительства о оговорках и установление красных линий в части относительно земельного участка. участок, в котором истец имеет долю (например, это земельный участок, на котором расположен его многоквартирный дом).И, соответственно, просьба — отменить данное Решение (Постановление) в соответствующей части. И ДОПОЛНИТЕЛЬНО — указать просьбу — признать право собственности на данный земельный участок (или признать право на бесплатную приватизацию земельного участка и обязать администрацию городского округа (ГО) предоставить земельный участок). в собственности).

Не слишком ли примитивно, спросит читатель (земельный юрист)? Значит, мол, суд примет, а решение (постановление) правительства отменит.

Вот, если это исходило от федерального правительства, то да, с его отменой могут возникнуть проблемы … тогда как региональные (не говоря уже о местных) Решения и другие нормативные акты властей отменяются (частично или частично). полный) довольно часто. Нельзя забывать, во-первых, что парад суверенитетов, слава Богу, давно закончился. Во-вторых, не всегда адекватные и правовые решения принимаются на местах, отчасти в надежде на нерасторопность и недостаточную информированность граждан.Об этом свидетельствует судебная практика. Действительно, горожанам иногда гораздо «интереснее» поваляться где-нибудь на диване перед убаюкивающим телевизором (ну или наделать глупостей), чем брать на себя ответственность за себя и свою жизнь и решать насущные проблемы.

Итак, сначала подумайте, всегда ли он соответствует резервации земли для государственных или муниципальных нужд, а также установлению границ красной линии и федеральному закону . Для этого мы проводим изучение законодательства по данному вопросу.

Как установить ст. 218 КАС РФ Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) государственного органа, местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (в том числе решения, действия (бездействие) судей квалификационной коллегии, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее — орган, организация, лицо, наделенное государственными или иными органами государственной власти чиями), если они считают, что их права, свободы и законные интересы были нарушены или оспорены, созданы препятствия для осуществления их прав, свобод и реализации законных интересов, или им незаконно возложены какие-либо обязанности.Гражданин, организация, другие лица могут обращаться непосредственно в суд или оспаривать решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенного государственными или иными органами государственной власти, органа, организации подчиненного или использующего иное лицо. внесудебные процедуры разрешения споров.

Очевидно, что , пересекая красную линию по земле и домохозяйство гражданина, нарушает его закон с установленными интересами и правами. Следовательно, если Постановление (Постановление) Правительства нарушает его права, он вправе обратиться в суд для защиты своих прав и устранения нарушений, не связанных с нарушением права владения, в полном объеме (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации. ).

Согласно ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе распоряжаться, владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом. имеет ли он право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других охраняемых законом лиц, в том числе отчуждающие свое имущество другим лицам, передав им права, оставаясь собственником владения, пользования и распоряжения имуществом, передать имущество в залог и обременять его иным образом, распоряжаться им иным способом.

Например, если собственника земли незаконно зарезервированы муниципалитетом и / или на его участке проходят красные линии Это означает, что права этого собственника были нарушены, что не позволяет ему владеть этим участком. Действительно, факт нахождения земельного участка полностью или частично в пределах красных линий означает, что соответствующий участок (или его часть) является общественной территорией. Если в красная линия граничит с , если находится жилой дом или другое здание, принадлежащее собственнику, то они находятся на территории общего пользования, что нарушает права собственников на это помещение (здание).

Как следует из п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельные участки общего пользования, занимаемые площадями, улицами, проездами, автомагистралями, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут быть включены в различные территориальные зоны и приватизации не подлежат.

Да, приватизации (т.е. регистрации права собственности) не подлежат.Но здесь — вполне даже. Однако, например, арбитражные суды решают вопрос о возможности аренды таких земельных участков по правилу 50/50. Те. одни суды признают такое право (аренда), другие полностью, на наш взгляд, ссылаются на ст. 85 ТК РФ и на этом «основании» отказываются. Хотя понятно, что аренда и приватизация — это совершенно разные вещи.

Согласно п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ красная линия обозначает существующие и / или планируемые (вновь образующиеся, изменяемые) границы территорий общего пользования, а также границы таких земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения. (например, линии связи, линии электропередачи, газопроводы, другие трубопроводы, железнодорожные линии, дороги и прочее

, где общие территории — это места, которые используются беспрепятственно или могут использоваться неограниченным числом лиц.Судя по п.12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к таким территориям относятся улицы, проезды, площади, набережные, бульвары, парки и другие подобные места. Список мест общего пользования в ст. 1 ССЗ РФ не закрывается.

Тех. если на земельном участке находится один из перечисленных объектов (или аналогичный им), то такой гражданин не вправе требовать оформления своего права собственности на него. Это, конечно, вполне понятно и оправданно.Ведь в противном случае любой человек может (гипотетически) построить где-нибудь, например, в сквере, жилом доме или другом строении, а затем потребовать признания своего права собственности на землю. Те. если земельный участок имеет статус общего пользования, он не может быть признан правом частной собственности (в соответствии с частью 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных норм и правил, действующих в период застройки указанных территорий. территории.

Отсюда следует, что, во-первых, перед установкой границ красных линий и, соответственно, установлением красных линий и резервных земельных участков , администрация обязана учитывать действующие правила землепользования. В частности, узнать, кто является пользователем и / или собственником земельного участка, на каком основании, есть ли какие-либо ограничения, есть ли на участке какие-либо здания, сооружения и т. Д.

Во-вторых, из содержания приведенных правовых норм Градостроительного кодекса следует, что объект недвижимости, такой как жилой дом, здание или сооружение, не должен располагаться внутри красных линий или пересекать их.В противном случае он окажется на территории общего пользования. Это следует из принципа неотделимости правового статуса земельного участка от недвижимости, которая на нем расположена. Красные линии просто предназначены для отделения территории, предназначенной для общественного пользования, от территории, находящейся в частной собственности.

Красные линии: как обстоят дела на практике

Приведенное выше рассуждение соответствует судебной практике. Но должен сказать, что здесь два направления: арбитражная практика (в отношении юридических лиц) и практика судов общей юрисдикции (в отношении физических лиц).Итак, между ними есть принципиальная разница.

Так, в судебных решениях Высшего Арбитражного Суда РФ (см., Например, Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 мая 2010 г. N ВАС-5414/10 по делу N A51-9373 / 2009 ; Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 июля 2009 г. N ВАС-9018/09 по делу N A49-4841 / 2008-155a / 19; Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 июня 2009 г. № ВАС-6637/09 по делу №А56-2196 / 2008). Указывается, что если земельный участок полностью или частично расположен в пределах красной линии , утвержденной в плане проекта, это является препятствием для приобретения земельного участка в собственность (юридическое лицо). Такие участки можно только арендовать.

Между тем, следует отметить позицию судов общей юрисдикции по данному вопросу. Так, Верховный Суд Российской Федерации (Верховный Суд РФ) отмечает, что ч. 1 ст. 36 Кодекса РФ, в соответствии с которым граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право приватизировать земельный участок или приобрести право аренды земельного участка, а также п. 4 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в соответствии с п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, которые они приобрели в качестве в результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О имуществе в СССР», но не оформленных и не зарегистрированных надлежащим образом, имеют право на приобретение право собственности на указанные земельные участки бесплатно в соответствии с правилами, установленными ст.36 Земельного кодекса РФ не содержат положений, ограничивающих право гражданина на бесплатное получение в собственность земельного участка, на котором ему принадлежит имущество, в случае планового размещения объектов капитального строительства, дорог, улиц, на данном земельном участке., т.е. отнесение его к земельным участкам общего пользования (см. Определение Верховного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N 11-В09-19 // Вестник Верховного Суда РФ 2010 г.№ 7).

Примечание: на данный момент арт. 36 Кодекса РФ упразднен.

Что касается ссылки судов на ч. 12 ст. 85 ТК РФ (запрещает приобретение земельных участков, полностью или частично находящихся в границах красных линий) как основание для отказа в выдаче имущественных прав ВС РФ указывает на то, что такое толкование данной нормы не является верный. В ВС РФ указывают, что не допускают приватизацию только таких участков общего пользования, которые уже заняты площадями, улицами, проездами, шоссе, набережными и другими объектами общественного пользования (в соответствии со ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), т.е. означает уже существующие общие территории (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27 октября 2009 г. N 11-B09-19 // Вестник Верховного Суда Российской Федерации 2010. № 7).

Приложение 2 к «Инструкции о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в городских и сельских поселениях», утвержденной приказом Госстроя Российской Федерации от 2 августа 1999 г. N 18 (зарегистрировано в г. Минюст России от 25 октября 1999 г. N 1952) предоставляет примерный перечень документов и материалов, учитываемых при осуществлении контроля за использованием и охраной земель в населенных пунктах.

Данное приложение устанавливает: «При проверке соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства по использованию и охране земель в населенных пунктах изучаются и используются:… документы о предоставлении земельного участка для строительства и реконструкции объектов недвижимости. ; вывоз материалов в природе (на землю) красные линии и другие линии регламентации застройки, высоты, оси зданий, зданий и сооружений, трассы инженерных коммуникаций; документы, устанавливающие границы земельного участка на местности;… «

Как правило, дата возникновения права собственности на жилище, расположенное на земельном участке, наступает раньше, чем дата принятия решения (постановления и т.п.) по резервации данного земельного участка. Нередко эти обстоятельства администрацией при подготовке такого решения (постановления и т.п.) около оговорок, не принимаются во внимание, несмотря на вышеупомянутую «Инструкцию о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в городских и городских поселениях». сельские поселения » Обязанность учитывать существующие права землепользователей при определении красной линии населенного пункта .

Если красная линия установлена ​​без учета существующих прав собственности на жилище и землю, это нарушает права собственников на использование земли и жилого дома. Следовательно, в результате отнесения (частично или полностью) земельного участка, на котором находится домохозяйство согласно Обращению, принадлежащему гражданам, к государственным землям, последним отказывают в праве распоряжаться, владеть и пользоваться данным объектом. .

Таким образом, красная линия не может проходить через уже отведенную землю; такой сайт не может быть в красных строках .

Что сказать в суде

Все вышеперечисленное дает основание гражданину, законно претендующему на земельный участок, заявить в суде при наличии возражений администрации, что Постановление (Постановление и т.п.) администрации ГО от (дата) No. «….» в части утверждения границ красных линий по адресу: (адрес), не соответствует требованиям нормативного акта, имеющего большую юридическую силу — «Инструкция о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной». земель в городских и сельских поселениях », утвержденный приказом Госстроя Российской Федерации от 02.08. 1999 N 18. Ведь в данном случае аргументы Управления гражданской обороны основаны на ошибочном толковании положений действующего законодательства.

Из содержания части 1 статьи 41, частей 2-6 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации пп.1, 3.1, 4.1 Инструкции о порядке устройства и установления красных линий в городов и других населенных пунктов Российской Федерации (РДС 30-201-98), утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от ХХХХ N 18-30, пп.1 суб. 1 суб. 1, 444, 666, 7 стр. XXXX стр. 3.2.17 п. 3.2.1 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной постановлением Госстроя России от ХХХХ N 150, следует, что установление красных линий следует проводить с учетом существующее здание. Красная линия не может проходить через уже отведенных (ранее) земель без предварительного изъятия для муниципальных или государственных нужд.

Исходя из этого, на основании вышеуказанных норм действующего законодательства решение об оговорке (постановление и т.п.) в этой части не соответствует действующему федеральному законодательству.Именно об этом и нужно заявить в суде. — как в исковом заявлении, так и в устной форме при рассмотрении дела. Если есть подозрение в неадекватности судьи, то, конечно, следует вести диктофонную запись процесса, о чем желательно известить суд (разрешение на это спрашивать не нужно). Уведомление, конечно, нужно делать при включенном (!) Диктофоне на запись и не выключать его до конца встречи.

Домовладельцы Дальнего Южного побережья сомневаются в том, как расширение Красной Линии повлияет на стоимость недвижимости

Моник Бэнкс-МакГи несколько месяцев пыталась продать дом своей семьи, прежде чем получила письмо, в котором говорилось, что это имущество может быть приобретено для расширения красной линии Чикагского транзитного управления.Каркасный дом, который она сейчас сдает в аренду в районе Розленд, находится на предполагаемом пути масштабного транзитного проекта.

«Мы не проводили оценку дома, но запрашиваемая цена составляет 35 000 долларов. Если вы посмотрите на рынок в этом районе, они того стоят, и меньше », — сказал Бэнкс-МакГи, родители которого купили дом 50 лет назад.

Первоначальная закупочная цена давно стерлась из памяти.

«Это удар для нашей семьи, потому что мы не ожидали, что рынок изменится.Дом, в котором мы выросли, жили… ничего не стоит », — сказала она. «И нас постоянно просят снизить цену, чтобы продать его».

Дом входит в число более чем 200 объектов недвижимости в Розленде, Вашингтон-Хайтс, Уэст-Пуллман и Ривердейле, которые могут быть приобретены CTA для реализации проекта стоимостью 2,3 миллиарда долларов по расширению железнодорожной линии до южной границы города.

Сегодня последний день для общественного обсуждения двух предложенных путей продления красной линии. Транспортное агентство и мэр Рам Эмануэль объявили в воскресенье, что инвестируют 75 миллионов долларов для определения размещения линии, что является частью требования о подаче заявки на 1 миллиард долларов из федеральных фондов для помощи в оплате проекта.

Некоторые жители преимущественно черных общин, затронутых расширением, поддерживают проект, потому что он может улучшить доступ к общественному транспорту и обеспечить рабочие места и экономическое развитие в районе, который нуждается во всех трех. Но для домовладельцев, таких как Бэнкс-МакГи, экономическая выгода сомнительна. История сегрегации жилых домов в городе означает, что дома, приобретенные несколько десятилетий назад, не стали цениться в цене. Эксперты говорят, что в сочетании с недавним жилищным кризисом домовладельцы мало что выиграют, если их дома будут освобождены для строительства красной линии.

Бэнкс-МакГи и большая часть ее семьи переехали в Атланту много лет назад, но ее бывшие соседи могли пострадать.

Согласно федеральному закону, государственные органы, приобретающие землю для общественного пользования, должны, по крайней мере, заплатить справедливую рыночную стоимость собственности. Но справедливая рыночная стоимость мало что значит для сообществ, где стоимость недвижимости так и не повысилась после жилищного кризиса. Несмотря на скромное восстановление после самых мрачных дней на рынке недвижимости, дома в Розленде, Оберн-Грешеме и соседних общинах сегодня продаются по ценам середины 2001 года, согласно данным исторических индексов Института жилищных исследований Университета ДеПола.

В масштабах города Чикаго дома стоят примерно три четверти их пика эпохи пузыря — и этот разрыв постепенно сокращается. Но дома на Дальнем Саут-Сайде восстанавливаются гораздо медленнее, продаваясь только за половину того, что они купили бы десять лет назад.

Цены на жилье в Розленде, Ривердейле и других общинах Крайнего Саут-Сайда еще больше упали во время жилищного кризиса и восстанавливались более медленными темпами по сравнению с остальной частью Чикаго. Эта линейная диаграмма показывает относительное изменение цен на жилье с 2000 года, указывая на то, что город должен платить исторически низкие цены за недвижимость на пути продолжения красной линии.(Roseland входит в группу Auburn Gresham / Chatham.)
Источник: Институт жилищных исследований Университета ДеПола

Ситуация может принести пользу CTA, но не домовладельцам, которые мало увидят свои вложения — и им нечего будет оставлять своих детей.

«Один из способов поделиться богатством — это оставить наследство нашим детям, и это наследство будет в собственности дома», — сказала Маргарет Вутен, старший директор Чикагской городской лиги по вопросам жилищного строительства и расширения финансовых возможностей.«Ценность дома — это часть наследия, которое вы оставляете для поколения».

Справедливая рыночная стоимость в районе, который обесценивается

Родители Шари Генри купили семейный дом в 1970 году после того, как покинули жилой комплекс Dearborn Homes.

Фото Инсю Джейн Хао

Шари Генри живет со своей матерью в старинном семейном доме, который будет приобретен и снесен в рамках одного предложения о продлении красной линии.

«Это был первый дом моих родителей», — сказал Генри, который вернулся в Чикаго девять месяцев назад после смерти мужа. «Переезд для них был большим достижением. Это было в то время, когда многие семьи переезжали дальше на юг в свои дома после проживания в государственном жилье, и мои родители были одной из этих семей ».

Дом, в котором выросли Генри и его младшая сестра, находится на восточной стороне железнодорожных путей Юнион Пасифик; Красная линия могла быть построена по обе стороны путей.На восточной стороне больше жилой недвижимости; на западной стороне больше коммерческой недвижимости.

Генри получила письмо CTA об этой собственности, но она задается вопросом, правильное ли решение — строительство очереди. В этом районе, по ее словам, мало населения, школы полупусты, и лишь несколько предприятий нуждаются в поддержке расширения линии. По ее словам, скоростной автобусный транспорт может быть более экономичным вариантом.

«Это не процветающий район, который отчаянно нуждается в транспорте», — сказал Генри.«Поэтому меня беспокоит, что дом разрушен из-за чего-то, в чем нет необходимости».

Она не уверена, как проект повлияет на стоимость ее собственности. Сейчас это не беспокоит ее или ее мать, поскольку CTA еще не приняла окончательного решения о размещении линии. Но Генри знает, что дома в этом районе обесценились, и в этой ситуации он винит болезнь и множество заброшенных домов.

«Налоги моей мамы меньше 10 долларов. Она старший, но это действительно показывает, насколько упала стоимость собственности в этой области », — сказал Генри.

Фото Себастьяна Идальго

Сотрудник и житель CTA указывают на карту, выделяя объекты, помеченные как «перемещенные здания» во время общественных слушаний по проекту расширения Красной линии, состоявшихся 1 ноября 2016 года в Миссионерской баптистской церкви Св. Иоанна.

Прямо напротив Бонни Кэннон вздохнула с облегчением. Ее дом сохранился благодаря травянистому бульвару, который мог быть местом для западной стороны дороги. Тем не менее Кэннон беспокоится о своих соседях, многие из которых являются пенсионерами и владеют своими домами на протяжении десятилетий.Одиннадцать лет назад Кэннон принесла свое кирпичное бунгало за 159 000 долларов, но, по ее словам, рыночная стоимость сейчас на 20 000 долларов меньше, чем она заплатила за дом.

«Они не получат того, что заплатили за дом», — сказал Кэннон о давних соседях, чьи дома могут быть приобретены для расширения Red Line. «Некоторые могут получить стоимость дома, потому что тогда они не платили так много. Те, кто покупает сейчас, не получат этого обратно. Я знаю, что если мы продадим наш дом сегодня или завтра, мы не получим того, за что заплатили.”

Транзитному агентству еще далеко до приобретения недвижимости, но официальные лица заявили, что надеются договориться с жителями о покупке недвижимости. По словам представителей транспорта, федеральный закон требует справедливой рыночной стоимости на момент покупки, а в некоторых случаях и первоначальной покупной цены. Закон также требует затрат на переезд для любого перемещенного домовладельца, арендатора или владельца бизнеса.

«Если есть объекты недвижимости, рыночная стоимость которых значительно ниже, чем была первоначальная цена покупки, существуют способы компенсировать разницу при приобретении собственности, но это, опять же, в каждом конкретном случае», — сказал Брайан Стил, представитель Управления транзитных перевозок Чикаго.«Мы так далеки от этого фактического момента, что трудно сказать, какое влияние это окажет на переговоры такого типа».

Влияние транзита на стоимость недвижимости

Исследования показали, что в среднем стоимость недвижимости рядом с остановками общественного транспорта имеет тенденцию к увеличению, но это зависит от различных рыночных сил, — сказала Дена Белзер, президент компании Strategic Economics Inc., калифорнийской консалтинговой фирмы по экономике городов, специализирующейся на развитии транспорта.

Ее группа провела исследование 2008 года, которое показало, что стоимость частных домов рядом с остановками общественного транспорта увеличилась от 2 до 32 процентов.

«Я не думаю, что это среднее значение», — сказала она. «Я думаю, что более реалистично сказать, что транзит в целом действительно положительно влияет на стоимость собственности, но величина этого увеличения весьма различна».

Районы, долгое время страдающие от низкой стоимости жилья, могут не ощутить немедленного подъема. Вместо этого стоимость дома может неуклонно расти через много лет.

Это произошло, когда линия легкорельсового транспорта была проложена в многонациональном сообществе со смешанным доходом в Лос-Анджелесе.Железная дорога была построена в 1980-х годах, но сейчас в этом районе наблюдается рост стоимости собственности, сказал Белзер.

Сам по себе

Transit не увеличивает стоимость недвижимости. По ее словам, необходимо согласованное планирование и политика, дополняющие транзит. В городах должна быть хорошая политика зонирования, позволяющая застройку более высокой плотности жилой застройки для стимулирования развития, ориентированного на транзит. Чтобы максимально использовать возможности общественного транспорта, станции должны быть безопасными, чистыми, пешеходными и велосипедными, и они должны обеспечивать удобную высадку пассажиров.Белзер сказал, что частота поездов, которая связывает пассажиров с их пунктами назначения, не составляет труда.

Для сообществ Дальнего Саут-Сайда, таких как Ривердейл, которые отрезаны от частых остановок общественного транспорта, продление Красной линии может улучшить доступ жителей к рабочим местам. С другой стороны, расширение может вызвать джентрификацию, которая может вытеснить постоянных жителей. Это произошло в Портленде, штат Орегон.

Портленд построил транзитную линию через экономически депрессивную общину чернокожих, что привело к «скачку цен на жилье или увеличению масштабов».«Черные семьи были вытеснены, и« белые хипстеры начали переселяться », — сказала Джанет Л. Смит, содиректор и доцент Центра Натали П. Вурхиз, который выступает за всестороннее развитие сообщества.

Сложно сказать, могло ли такое случиться с Розлендом, заметил Смит.

«Вы должны ожидать, что [стоимость собственности] может вырасти так, что это скажется на семьях», — сказала она. «Положительно, потому что они могут продать свой дом и заработать немного денег. С другой стороны, у них нет дохода, чтобы покрыть более высокие налоги.”

Но есть способы, которыми жители могут сохранить доступное жилье — налоговые льготы для домовладельцев, ограничения на налоги на недвижимость, особенно для лиц с фиксированным доходом, и субсидии на аренду.

Бэнкс-МакГи сказала, что не хочет, чтобы ее соседи воспользовались продлением красной линии. «Там все еще живут люди, независимо от того, не хотят они или не могут позволить себе переехать», — сказала она. «Чтобы они могли забрать и куда-нибудь переехать, им необходимо получить справедливую рыночную стоимость своего дома.”

Эта история является частью серии, в которой исследуется, как предлагаемое расширение Красной линии повлияет на жителей южной части Чикаго . Зарегистрируйтесь, чтобы получать эти истории по электронной почте.

Красная линия: расовые различия в кредитовании

Правда о застройщиках: как они эксплуатируют органы планирования и разрушают наши города | Cities

«Я всегда говорил, что никогда не следует доверять собственность банку или деньги застройщику», — говорит Питер Рис. Бывший главный планировщик лондонского Сити должен знать о таких вещах, поскольку руководил результатами обоих. За последние 30 лет он положил начало целому ряду их памятников, от Корнишона и Чизгратера до рации и Башни цапли, за это время он увидел значительный сдвиг в балансе сил.«Когда я пришел на работу в 1980-х годах, большие банки контролировали Лондон», — говорит он. «Но теперь это большие домостроители. Мы перешли от управления банка Барклая к управлению домами Беркли «.

Если не контролировать ситуацию, банки эффектным образом сошли с конвейера, разбрызгав деньги в великий ипотечный мираж. И теперь девелоперам разрешили последовать их примеру. Их стероидные схемы, подпитываемые невероятным богатством инвесторов из России, Китая и Ближнего Востока, к которым они обратились, когда банки прекратили кредитование, наносят непоправимый вред нашим городам.

По всей стране — и особенно в перегретом Лондоне, где стратосферные ценности земли порождают соответственно раздутые застройки — власти позволяют постоянно пренебрегать политикой планирования, отказываться от квот на доступное жилье, нарушать ограничения по высоте, бесконечно попирать интересы жителей. Места становятся все более злыми и разделенными, поскольку общественное имущество безжалостно распродается, целые муниципальные владения сглаживаются, чтобы освободить место для бункеров роскошных сейфов в небе.Мы заменяем дома инвестиционными единицами, которые будут проданы за границу и никогда не будут заселены, заменяя общину свободой. Чем больше мы строим, тем больше опустошаются наши города, создавая мертвые клочки зомби-городов, где свет может даже не включиться.

Разработчики оправились от краха с более масштабными планами, чем когда-либо прежде, приобретением обширных участков земли с амбициями работать, как великие поместья прошлого. Обрамленные приятной терминологией «долгосрочное управление» и «добавление стоимости», они просто имитируют эти аристократические вотчины, превращая город в сеть приватизированных анклавов.К семействам землевладельцев Гросвенор, Портман и Кадоган присоединились такие корпоративные гиганты, как Lend Lease, CapCo и Ballymore. Последний наблюдает за преобразованием Nine Elms стоимостью 2 млрд фунтов стерлингов в зону повышенной безопасности с роскошными квартирами вокруг нового американского посольства, которая, по-видимому, «будет черпать вдохновение в привлекательных жилых и коммерческих комплексах, которые со временем развивались в таких городах, как Нью-Йорк и Бостон. ». CapCo строит свое королевство стоимостью 8 миллиардов фунтов стерлингов на участке Earls Court площадью 30 гектаров, в то время как Lend Lease управляет Elephant and Castle, Argent меняет форму Kings Cross, а большая часть Виктории теперь контролируется Land Securities.Этот список можно продолжить.

Вид на реконструкцию Nine Elms, которая будет преобразована в роскошные квартиры за 2 миллиарда фунтов стерлингов. Фотография: Дэн Китвуд / Getty Images

Их сопровождали и часто перебивали новые виды международных сил развития, подпитываемых неисчислимыми богатствами суверенных фондов благосостояния, национальных пенсионных фондов и хлынувшим потоком нефтедолларов. Катарцы, которые выручили Shard и купили Олимпийскую деревню, присоединились к растущему аппетиту малазийских и китайских инвесторов.Малазийский консорциум SP Setia приобрел электростанцию ​​в Баттерси за значительно большую сумму, чем могли собрать его конкуренты, в то время как недавняя зачистка супермаркетов в Китае включает такие объекты, как Ram Brewery в Вандсворте и сделку на 1 миллиард фунтов стерлингов для Royal Docks. Эти завышенные сделки с землей, в которых иностранные покупатели готовы платить, порождают новую форму столь же негабаритных и эксклюзивных застроек.

Банкиры столкнулись с нашим коллективным гневом, но как насчет разработчиков? Экономика переживает непостоянные взлеты и падения, весело проходит через пузыри и кризисы, но города, построенные из бетона и стали, обычно остаются на месте.То, что мы делаем сейчас, нам всем придется жить очень долго. Беззакония банковского краха были тщательно раскрыты, но преднамеренное разрушение мест, где мы живем и работаем, остается чем-то вроде загадки. Мы можем разглагольствовать и злиться на уродливые дополнения к горизонту, но как насчет механизмов, которые позволяют этому случиться? Как до этого дошло?

Основную причину можно отнести к тому факту, что выдача разрешения на строительство в Великобритании сводится к заключению Фаустовского пакта.Если дьявол кроется в деталях, то это статья 106 Закона о городском и сельском планировании 1990 года, статья, которая формализовала «выгоду от планирования», что в интересах местных властей позволить схемам раздуться безо всяких оснований, в надежда смыть жир с прибылей разработчиков на благо общества.

Введенные в качестве налога на новую застройку, соглашения по Разделу 106 влекут за собой финансовый вклад в местные органы власти, предназначенный для использования на компенсацию воздействия схемы на местность.Воздействие сотен новых домов можно смягчить за счет денег на дополнительные школьные места или мер по снижению дорожного движения. На практике, поскольку бюджеты муниципальных образований были так жестоко урезаны, Раздел 106 стал основным средством финансирования основных общественных услуг, от социального жилья до общественных парков, от медицинских центров до автомагистралей, от школ до игровых площадок. Чем крупнее схема, тем крупнее награда, что приводит к ситуации, близкой к легализованному взяточничеству или вымогательству, в зависимости от того, на какой стороне сделки вы находитесь.Сильно завышенная плотность и несколько дополнительных этажей на башне могут быть политически оправданы как отвечающие общественным интересам, если это означает, что на улице будет посажена горстка деревьев.

Недавняя проверка недвижимости в Китае включает в себя инвестиции на сумму 1 млрд фунтов стерлингов в лондонские Королевские доки. Фотография: HayesDavidson

«Руководители советов позволят максимально разогнать схемы, прежде чем они получат политический отпор со стороны советников», — говорит один сотрудник по планированию из района Лондона, который недавно пострадал от серии вышек. .«И самые худшие схемы случаются, когда вообще нет политического сопротивления».

Это система, которая слишком открыта для политического давления, учитывая, что любого офицера, который советует не строить новые разработки, можно удобно оформить как «противников роста», бессердечно препятствуя обещанной приливной волне новых общественных удобств от наводнения. район. Основываясь на переговорах и осмотрительности, результат полностью зависит от способности отдельного сотрудника по планированию заключить как можно более выгодную сделку — битва, которая слишком часто заканчивается в пользу разработчика.

Результаты такого неудачного торга можно увидеть в «горячих точках» Лондона, таких как Слон и Касл, где совет пытается превратить оклеветанный беспорядок на кольцевой развязке в «захватывающее место назначения». 37-этажная башня One the Elephant с мерцающими золотыми плавниками, поднимающимися в небо, обещает «установить новые стандарты современной жизни в Лондоне». Это один из флагманских проектов австралийского девелопера Lend Lease в преобразовании этого района на 3 млрд фунтов стерлингов.Но присмотритесь повнимательнее, и кажется, что новые стандарты, которые он устанавливает, включают впечатляющую способность вообще отказаться от предоставления доступного жилья. Такое жилье второго класса, конечно же, потребует своего собственного входа с «плохой дверью» и обхода, и, согласно отчету совета: «Стоимость строительства увеличится с введением дополнительного лифта, а также отдельного доступа и условий обслуживания. ”

В обход требования Саутварка о 35% доступном жилье — что означало бы около 100 квартир — вместо этого по ленд-лизу было выделено 3 фунта стерлингов.5 метров вместо строительства общественного центра досуга по соседству, строительство которого будет стоить 20 миллионов фунтов стерлингов. Вы можете подумать, что это триумф общественного блага, пока не поймете, что эквивалентная стоимость строительства 100 доступных единиц жилья составила бы около 10 миллионов фунтов стерлингов, что в три раза больше, чем заплатил разработчик. Группа давления 35 процентов, которая проводит кампанию за введение в действие 35% доступного жилья в районе Элефант и Касл на уровне всего района, оценивает, что в шести крупнейших схемах в этом районе застройщики избегали платить 265 миллионов фунтов стерлингов за доступное жилье за ​​пределами участка. тарифные платежи, требуемые политикой.Из 4 282 новых домов, которые строятся, только 79 будут сдаваться в социальную аренду (т. Е. Управляться зарегистрированными поставщиками для лиц с низкими доходами).

Видео : вид местного бизнеса на планируемый новый стадион «Тоттенхэм Хотспур». Guardian

Та же история повторяется на другом конце города, где Харингей ожидает знаменательного прибытия на новый футбольный стадион «Тоттенхэм Хотспур» стоимостью 400 млн фунтов стерлингов. Было обещано, что на этом огромном материнском корабле появятся 200 новых домов, половина из которых будет «доступной», и множество общественных благ в этом районе.Но, опять же, от доступного компонента загадочным образом отказались, заменив его 285 квартирами исключительно для частной продажи, в то время как взнос по Разделу 106 был уменьшен с согласованных 16 миллионов фунтов стерлингов до 477000 фунтов стерлингов — символический вклад в улучшение транспорта.

Эта система породила целую индустрию отказа от S106 с консультациями, созданными специально для того, чтобы помочь застройщикам отказаться от оплаты доступного жилья на всех уровнях развития. Раздел 106 Management, созданный юристом, а затем разработчиком Робином Ферби, является одной из таких компаний, которая предлагает услуги мелким застройщикам, обещая «установить прибыльность вашего проекта и тем самым выявить нежизнеспособные обязательства по Разделу 106».На его веб-сайте представлен список тематических исследований, которые с гордостью демонстрируют, насколько они помогли разработчикам уклониться, и хвастаться разрешениями на планирование, полученными «без какого-либо вклада в доступное жилье», что позволяет сэкономить «десятки, если не сотни тысяч фунтов стерлингов».

Итак, что именно означает, когда застройщик ссылается на бедность? «Если размер прибыли для вашей схемы опускается ниже 17,5% платежами по Разделу 106, вам следует поговорить с нами», — говорится на веб-сайте. Другие консультанты обещают сохранить 20% прибыли и выше до того, как будут рассмотрены какие-либо взносы по Разделу 106.Если схема объявляется «нежизнеспособной», это просто означает, что «мы не получаем наши 20% прибыли, так зачем нам беспокоиться».

Сила политики по привлечению доступного жилья еще больше ослабла после введения в 2010 году сбора за общественную инфраструктуру (CIL). Не подлежащий обсуждению налог с фиксированной ставкой на новое строительство, CIL был предназначен для обеспечения большей прозрачности и предоставления разработчики — уровень уверенности в том, какой вклад они должны внести в улучшение инфраструктуры.Но на самом деле это послужило еще одним поводом для уклонения от обязательств по статье 106. Дальнейшее изменение закона о градостроительстве в прошлом году сделало соглашения по разделу 106 пересматриваемыми, что позволило пересмотреть и обжаловать все существующие обязательства в ошибочной попытке способствовать росту — что просто упрощает для разработчиков возможность уклоняться от своих обещаний, как это произошло. в Тоттенхэме и в других местах.

«Неудивительно, что разработчики теперь даже стремятся пересмотреть условия S106 после получения разрешения на планирование, обнаружив, что они не могут договориться о CIL», — говорит Питер Рис.«В большинстве случаев им удается доказать, что они больше не могут позволить себе платить за доступное жилье, на которое они согласились — это просто« нежизнеспособно »». Один сотрудник по планированию кратко сформулировал это: «Никогда не было худшего времени для того, чтобы дать согласие схемам с точки зрения обеспечения общественной пользы».

Во всех случаях то, как разработчики доказывают, за что они могут позволить себе платить, сводится к темному искусству «жизнеспособности». Серебряная пуля приложений для планирования, оценка жизнеспособности через непроходимые страницы электронных таблиц и требовательных приложений объясняет, как именно проект складывается в финансовом отношении.В тщательно сформулированных подпунктах говорится, почему было бы невозможно предоставить доступное жилье, почему башни, конечно, должны быть такой высоты, почему нельзя включить магазин на первом этаже или операционную, почему рабочее пространство отсутствует вопроса; действительно, почему невозможно сконфигурировать схему в какой-либо другой форме. Представленная как точная наука, жизнеспособность не имеет ничего общего с этим; это форма бюрократической алхимии, фигуры, играемые с заклинаниями электронных таблиц, которые можно заставить вызвать любой желаемый результат.

Лондонское здание Cheesegrater находится в авангарде планируемого комплекса высоких башен лондонского Сити. Фотография: Оли Скарфф / Getty Images

«Советы просто не имеют опыта, чтобы оспаривать отчеты о жизнеспособности», — говорит один из старших сотрудников по планированию. «Мы не можем возражать». Вместо этого они могут заказать оценку жизнеспособности, проводимую теми же консультантами, которые работают с разработчиками, чтобы определить, является ли отчет точным, но не предложить альтернативу. Цифры могут складываться, но это не значит, что схема не может быть спроектирована иначе, что все равно гарантировало бы 20% прибыли разработчика.

«Достаточно немного изменить одну из переменных, чтобы получить совершенно другой результат», — говорит один консультант по планированию. «Вы можете очень легко перейти от чего-то чрезвычайно жизнеспособного к совершенно нежизнеспособному, настроив что-то очень скромно. Если планировщик этого не понимает, у него ничего не получится ».

Свидетельства говорят о том, что это происходит слишком часто, судя по количеству отчетов сотрудников по планированию, в которых старательно заключает, что схема была бы просто нежизнеспособна, если бы она была обязана выполнять цели политики.Поскольку расчеты часто не разглашаются по причинам коммерческой конфиденциальности, советы вынуждены слепо принимать данные разработчиков как окончательную фактическую правду, позволяя грубо нарушать свою собственную политику.

«Я никогда не был уверен в полученных мною отчетах о жизнеспособности», — говорит один из офицеров по планированию, описывая деятельность крупных консалтинговых агентств как клику, в которой одни опасаются оспаривать данные других. «Каждый консультант, консультирующий местный орган власти, надеется дать совет застройщика завтра.Если они включатся в большую программу развития, их просто больше не возьмут на работу ».

Относительно новая область, жизнеспособность которой получила все большее значение в рамках государственной политики национального планирования, представленной в 2012 году, которая сократила 1300 страниц политики до 65, как часть триумфального костра бюрократии коалиции. NPPF ввел «презумпцию в пользу устойчивого развития», которая звучит достаточно безобидно, но, как отмечает Рис, «определение« устойчивого »не имеет ничего общего с экологическими проблемами или энергетикой вообще.Это означает одно: рентабельность ».

Невосприимчивые к общественному контролю, оценки жизнеспособности справедливо подвергаются критике за то, что затуманивают подотчетность и прозрачность того, что должно быть установленным законом публичным процессом. Их конфиденциальность строго охраняется, чтобы сохранить коммерческую тайну разработчиков, но когда речь идет о продаже государственных активов, возникает все большее давление с требованием открыть бухгалтерские книги.

Поместье Хейгейт в Саутварке должно быть заменено реконструкцией с гораздо меньшим количеством домов, сдаваемых в социальную аренду.Фото: Dan Kitwood / Getty Images

Один такой случай недавно закончился победой жилищных служак, когда после двух лет борьбы, который завершился в суде, Southwark Совет приказал раскрыть оценку жизнеспособности производимого Lend Lease над его спорным перепланировки поместье Хейгейт. В рамках проекта, рассчитанного на 15 лет, более 1200 домов в послевоенном поместье, в основном сдаваемых в социальную аренду, заменены на более 2300 единиц, из которых только 25% будут отнесены к категории доступных по цене, при этом будет сдаваться всего 79 квартир.Многие арендаторы получили настолько низкие принудительные заказы на покупку, что были вынуждены переехать в отдаленные районы Лондона, их двухкомнатные квартиры приличного размера стоимостью менее 150 000 фунтов стерлингов, в то время как новые дома в «Элефант-парке» будут проданы. по ценам, достигающим 420 000 фунтов стерлингов за однокомнатную квартиру.

Цифры, объясняющие, почему это был единственный возможный способ развития участка, были надежно заперты в оценке жизнеспособности, которую Southwark боролся изо всех сил, чтобы сохранить в секрете.Район особенно старался держать финансовые детали в секрете, поскольку случайно обнаружил, что продал весь участок площадью девять гектаров всего за 50 миллионов фунтов стерлингов, потратив 44 миллиона фунтов на выселение жителей, при этом оценивая его валовую стоимость застройки в 990 миллионов фунтов стерлингов.

«Без конфиденциальной коммерческой информации, разработчики могли бы просто отказаться работать с советами, оставив районы без жилья и реконструкции, в которых мы все нуждаемся», — говорит пресс-секретарь Совета Саутварка.Городок подал в суд на решение Управления Комиссара по информации в прошлом году, предписывающее совету раскрыть полную информацию об отчете о жизнеспособности, после того, как в запросе о свободе информации было отказано. Саутварк утверждал, что полное раскрытие информации «нанесет ущерб возрождению», в то время как Ленд-Лиз в защиту, граничащую с фарсом, сослался на право человека на «мирное пользование своим имуществом», утверждая, что раскрытие оценки жизнеспособности будет равносильно «неоправданному вмешательству в это. наслаждение ».

Суд пришел к выводу, что информация должна быть раскрыта, заявив, что «важность… наличия у местных жителей доступа к информации, позволяющей им участвовать в процессе планирования, перевешивает общественный интерес в сохранении оставшихся прав по ленд-лизу». Это создает обнадеживающий прецедент для групп кампании, борющихся с аналогичными ситуациями в других местах, от полуострова Гринвич до Эрлс-Корт, где уполномоченный по информации поддержал дальнейшее раскрытие оценок жизнеспособности гигантских схем регенерации.

Масштабная модель Лондона, представленная в этом году на международной выставке недвижимости Mipim в Каннах, Франция. Фото: Валерий Хаш / AFP / Getty Images

Решение Хейгейта было принято после тщательного изучения уютных отношений совета Саутварка с ленд-лизом после сообщений в Private Eye о льготах, которыми пользовался Питер Джон, лидер лейбористов района, за счет Австралийский гигант. От пары билетов на церемонию открытия Олимпиады за 1600 фунтов стерлингов до поездки на роскошную ярмарку недвижимости Mipim в Каннах, эти спонсируемые экскурсии, как сообщается, пополнили длинный список билетов на Променад и ужинов в Ivy за прошлый год. как минимум 10 другими компаниями.

Застройщики ложатся спать с местными властями обычно за закрытыми дверями, но в Мипиме на набережной Круазетт для всеобщего обозрения гордо демонстрировалась заметная дружелюбие. После того, как заголовки осудили трату государственных денег на советы, посещающие пропитанный шампанским джамбори, их частные «партнеры по развитию» были более чем готовы вмешаться и оплатить счет. Поскольку присутствие района на Mipim обходится до 500 000 фунтов стерлингов, разработчики с радостью платят за сверкающие модели городов, выставочные стенды и яхты, где мэры раздают торты с их логотипами.В этом году в нем приняли участие более 20 местных властей, при этом застройщики спонсировали все, от коктейльной вечеринки «Кройдон на пляже» до целого «манчестерского бара», где государственно-частные отношения могли быть укреплены безудержной выпивкой.

«Районы могут гордиться тем, что их здесь нет за счет общества», — говорит активист жилищной кампании Джейк Фриланд, проводивший в этом году акцию протеста в Каннах. «Но проблема именно в этом. Они в карманах инвесторов и приехали сюда продавать наш город.

Разработчики уже давно устраивают вечеринки и финансируют зарубежные командировки, чтобы смягчить свои планы через систему, но поиск разрешений теперь распространяется и на сам процесс законодательного планирования, за счет увеличения числа сделок, известных как соглашения о планировании производительности. Введенные для ускорения реализации крупных и громоздких схем через систему, PPA видят, что кандидат платит за новую специальную должность в группе планирования совета, чтобы сосредоточиться исключительно на своей заявке, что гарантирует более быстрое выполнение и более качественное обслуживание.

Capital and Counties Properties (Capco) заплатила более 2 миллионов фунтов стерлингов совету Хаммерсмит и Фулхэм в рамках PPA за оценку реконструкции Earls Court на 8 миллиардов фунтов стерлингов, в то время как аналогичные сделки были заключены в отношении планов Westfield и Hammerson на 1 миллиард фунтов стерлингов в отношении еще одного мегамолла в Кройдоне, а также реконструкцию Кингс-Кросс стоимостью 2 млрд фунтов стерлингов.

Планы реконструкции Earls Court стоимостью 8 миллиардов фунтов стерлингов охватывают территорию в 30 гектаров. Фотография: Джо Бласон

«Нет ничего плохого в планировании соглашений об эффективности», — говорит один сотрудник по планированию.«Это все равно, что разрешать людям путешествовать клубным классом. Вы платите за лучший сервис ». Весьма сомнительно, что планирование клубного класса должно предлагаться официальной государственной службой, но разработчики не боятся тратить деньги на власть, выплевывая столько заявок и сборов, сколько необходимо для реализации проекта. «Мы платим огромные суммы денег, чтобы все было решено быстро», — говорит директор одной крупной девелоперской компании. «Мы платим зарплату планировщикам, покрываем гонорары их адвокатов и все такое, но мы не ожидаем льготного режима.Это не взятка ».

В рамках программы коалиции по локализации, колеса частного сектора для государственного планирования были дополнительно смазаны с введением планов микрорайона. Представленные как средство расширения прав и возможностей сообществ, они на самом деле оставили дверь открытой для хитрых разработчиков, провести несколько утренних кофе в сообществе с фломастерами и стикерами, а также разработать план в своих интересах. От тех, кто составляет план, нет требования даже проживать по соседству, и, хотя им нужно, чтобы на референдуме было 50% голосов «за», нет необходимой минимальной явки.

Но такая тактика потребует хотя бы поверхностного взаимодействия с сообществом и советом, что многие разработчики все чаще предпочитают полностью игнорировать. С момента введения NPPF резко выросло количество заявок на планирование, выигранных в апелляционном порядке, поскольку многие заявители предпочитают сразу обращаться в инспекцию, осознавая новую «презумпцию в пользу» развития.

После того, как переговоры с местными властями были прерваны, после того, как переговоры с местными властями были прерваны, процесс планирования путем апелляции превратился не в крайнюю возможность, а в тактику.Один разработчик особенно откровенен в этом вопросе: «Решения по планированию в любом случае очень часто являются результатом политических разногласий в комитете», — говорит он. «Зачем вам тратить месяцы на переговоры, чтобы привлечь на свою сторону сотрудника по планированию, если он не может гарантировать доставку в комитет по планированию?» При апелляции дело сводится к битве между юристами по планированию, решение часто определяется тем, кто может позволить себе лучшее представительство. Когда юридическая группа Rolls Royce частного разработчика встречается с трепещущим куратором выхолощенного государственного сектора, нетрудно догадаться о результате.

Застройщики с большими амбициями предпочитают обходить местную власть другим способом, идя прямо на вершину и играя за «вызов» — размахивая своими схемами перед носом мэру Лондона или госсекретарю . Такая ситуация сложилась в районе Маунт-Плезант на севере Лондона, где Royal Mail Group предложила схему размещения 700 квартир в виде крепости, из которых только 12% будут доступны по цене. Сайт находится на границе между Камденом и Ислингтоном, у обоих из которых есть цель — 50% доступного жилья.Борис Джонсон вызвал негодование местных жителей, когда в начале этого года он призвал план, чтобы его разработала группа планирования, описав его как «красивый дизайн… и прекрасное место для жизни», прежде чем местные районы даже отказались от него.

Royal Mail Group предложила план из 700 квартир в виде крепости на своем участке Маунт-Плезант. Фотография: Мэтт Данхэм / AP

«Неудивительно, что это вызвал мэр», — говорит Дункан Боуи, преподаватель планирования в Вестминстерском университете.«Процесс планирования мэрии полностью основан на достижении максимального количества единиц жилья на любом конкретном участке, нацеленных на продажу на международном рынке. Целевой показатель по всему Лондону по строительству 42 000 новых квартир в год основан на большом количестве застроек с очень высокой плотностью застройки, которые даже не соответствуют собственной политике мэра в отношении плотности ».

То же самое произошло в Convoys Wharf в Дептфорде, где мэр вызвал предложение на 1 миллиард фунтов стерлингов на 3500 единиц (из которых только 15% будут доступны) в виде трех башен высотой до 40 этажей. после того, как разработчик из Гонконга написал громкое письмо с жалобами на задержки в планировании.Схема была одобрена в апреле вопреки советам местных властей и крикам групп, занимающихся наследием.

«Это обычная практика — вытаскивать мэра из района», — говорит один из старших сотрудников по планированию. «Недавно у нас была одна очень крупная схема, которую мы месяцами пытались приручить, затем мы провели встречу с командой планирования GLA, и их первый ответ был:« Почему бы не сделать ее выше? »». , GLA весело штампует все, что встречается на его пути, однако большинство этих схем не делают ничего, чтобы помочь жилищному кризису, учитывая, что доля «доступных» домов, которые они включают, по-прежнему недоступны для большинства — до 80% рыночная аренда.

«Разработчики быстро осознали тот факт, что, даже если они не могут заставить местные власти одобрить схемы, они могут получить их через мэра или правительство», — говорит Питер Рис. «Больше лучше. И они знают, что с радостью позволят строить башни за пределами обозначенных кластеров ».

Нажмите здесь, чтобы увидеть нашу интерактивную графику того, как меняется Vauxhall.

В качестве заместителя премьер-министра Джон Прескотт лично одобрил и Shard, и Vauxhall Tower, последнее — вопреки решению инспектора по планированию и после сильных предупреждений его советников. что это «может создать прецедент для беспорядочного разброса очень высоких зданий по Лондону».Как они были правы. 50-этажная шахта уже виднелась на горизонте, и совет не мог отказаться от дальнейших устремлений. GLA, стремясь казаться «стратегическим», быстро объявила этот район «кластером», маня в чащу башен и открывая шлюзы для зарождающегося Дубая на Темзе. Стена из стеклянных пней начинает расти вдоль реки от Уондсворта и Баттерси до Девяти Вязов и Воксхолла — и дальше.

«Это полное фиаско», — говорит Марк Брирли, профессор Cass Cities и бывший директор по дизайну в Лондоне.«Это результат того, что мы не особо обращаем внимание на планы и довольно спокойно относимся к переговорам о лучшем исходе и не возлагаем слишком много обязательств на разработчиков. В результате ничего не склеивается, ничего не имеет смысла на уровне земли. Как кусок города это фарс ».

Подобная грандиозная форма урбанизма появляется по всему Лондону, от перчаток Сити-роуд до Стратфорд-Хай-стрит. Многие из наихудших нарушителей являются результатом нашей скользкой двухэтапной системы планирования, в которой можно дать общее разрешение, а дальнейшие детали откладываются в более позднюю заявку на «зарезервированные вопросы».В системе, полностью основанной на переговорах, это справедливый способ позволить разработчикам испытать воду и посмотреть, что им сойдет с рук, прежде чем тратить деньги на детальную работу. Тем не менее, он также позволяет ключевым элементам, таким как использование первого этажа, расположение входов, характер материалов и даже масса и объем, проскальзывать через сеть, позволяя разбавить дизайн до бледных имитаций того, что было согласовано. И руки местной власти безнадежно связаны.

«После получения разрешения на схему нам становится очень трудно отказаться от схемы в дальнейшем», — говорит один из офицеров.В «Международном квартале» Стратфорд-Сити, который является частью обещанных трофеев олимпийского наследия, согласованные предложения башни недавно получили значительное количество дополнительных этажей. Точно так же в Уондсворте предложенная пара башен резко выросла и потеряла запланированное использование, полностью вернувшись к элитным квартирам.

Условия, которые были согласованы, постоянно пересматриваются на стадии зарезервированных вопросов. Хорошие архитекторы нанимают для победы в эскизном планировании, а затем отказываются от более дешевой альтернативы; хрупкие пластиковые панели заменены качественными материалами — все во имя жизнеспособности.

Как и банковский кризис, проблема неэффективного городского развития долгое время поощрялась системой, которая открыта для эксплуатации и слишком восприимчива к неосторожному регулированию. Но это также не то, что можно легко исправить. «Клевета на разработчиков или планировщиков — это не так уж важно», — говорит Брирли. «Создание городов несовершенно и беспорядочно, и так было на протяжении тысячелетий. Но мы должны добиться большего, чем это ».

Предложение по «фазе 3» реконструкции электростанции Баттерси, разработанное архитектурными фирмами Gehry Partners и Foster + Partners.Фотография: Gehry Partners

По его мнению, все сводится к тому, что британская система планирования чрезмерно зависит от индивидуальных переговоров между частным разработчиком и государственным служащим, что обычно далеки от равных условий игры. «Это создает очень непрозрачную и запутанную систему, которая полагается на людей, которые очень искушены в брокерских сделках», — добавляет Брирли. «И эти люди обычно поселяются там, где они зарабатывают больше денег. Люди, ведущие переговоры от имени общественности, просто недостаточно искушены.

Один бывший сотрудник по планированию откровенно говорит о реальности дисбаланса в нашей конфронтационной системе. «Если вы вложите достаточно ресурсов в приложение для планирования, вам удастся утомить всех», — говорит он. «Документация становится все более обширной, телефонные звонки становятся все более частыми и агрессивными, письма — все более спорными. Вес вещей просто дубиняет всех, и естественное желание сказать: «О да, хорошо, с меня достаточно этого», — и просто пропустить.Это похоже на войну на истощение «.

И это война, в которой сторона, представляющая общественные интересы, систематически лишается опыта. Количество архитекторов, занятых в государственном секторе, упало с более чем 60% до менее чем 10% за последние 30 лет, в то время как проектировщики были переведены на уровень чиновников третьего и четвертого уровней, а некоторые районы полностью отказались от услуг. В рамках обзора Фаррелла по архитектуре и искусственной среде менеджером по восстановлению GLA Финном Уильямсом была предложена инициатива «Сначала спланировать» по модели «Сначала научить», чтобы попытаться привлечь к планированию лучших выпускников.Но ему предстоит нелегкая борьба за то, чтобы свергнуть годы пренебрежения и трансформировать систему, которая принципиально противостоит планированию.

«По сей день наша система планирования работает неправильно, — говорит Рис. «Он был разработан, чтобы защитить сельскую местность от вторжения городов, а не делать города лучше. Речь идет не о строительстве великих мест, а о защите не-мест ». И в процессе это позволило нашим городам каннибализировать себя и стать теми не-местами, которые они намеревались защищать.

Запуганные и подорванные, органы планирования остались кастрированными и беззубыми, лишенными навыков и власти, необходимых для регулирования, и лишенными пространственного воображения, чтобы на самом деле планировать места. Как просто выразился один из строителей домов: «Система созрела для того, чтобы умные застройщики проехали насквозь бульдозером». И они будут продолжать делать это с острым энтузиазмом, выжимая жизнь из наших городов и собирая награды из руин, пока что-то не остановит их.

Подробнее о лондонских дебатах о горизонте

Новый экологический курс для жилищного строительства

Эта статья входит в серию статей Jacobin ‘Green New Deal. Остальные части серии можно прочитать здесь.

Когда Александрия Окасио-Кортес баллотировалась на праймериз против действующего демократа Джо Кроули, на ее веб-сайте был размещен «Новый зеленый курс». Но ее главными темами были расходы на жилье, джентрификация и связи Кроули с недвижимостью.Теперь она связала эти два понятия в резолюции «Новый зеленый курс» на этой неделе. Все идет нормально. Но в постановлении лишь вскользь упоминается о жилищной гарантии. Его основная экономическая направленность — рабочие места. Огромная стоимость жилья так же важна — если не в большей степени — для классовой борьбы и экономической боли рабочих, чем застой в заработной плате.

Средний доход не изменился с 2000 года. Но в тот же период бум потери права выкупа подорвал сбережения миллионов семей, а средняя стоимость аренды в городах увеличилась на 50 процентов.«Новый зеленый курс» не может обеспечить экономическую справедливость или укрепить массовую поддержку без непосредственного решения проблемы жилищного строительства.

Лучший способ для «Нового зеленого курса» расширить, обезуглерожить и гарантировать жилищное строительство — это построить за десять лет десять миллионов новых общественных домов без выбросов углерода. И опять. И опять. И опять.

И нет, десять миллионов — это не сумасшедшее число. Соединенные Штаты уже строят более одного миллиона единиц жилья в год. И все же система не работает. Гарантия на жилье лежит в основе Зеленого Нового курса по трем простым причинам.Во-первых, резкий рост цен сделал жилищный кризис такой же серьезной угрозой для базового благосостояния, как низкая заработная плата, неполная работа и безработица. Во-вторых, миллионы и миллионы людей будут нуждаться в новых домах, поскольку из-за экстремальных погодных условий некоторые районы страны становятся непригодными для жизни. В-третьих, строительство тонны нового жилья в соответствии со стандартами с низким уровнем выбросов углерода может стать мощным рычагом декарбонизации строительного сектора, на который приходится 39 процентов энергопотребления в США.

Жилье неудобно вписывается в дебаты левых о климате.Жилье не фигурирует в обычном предложении Green New Deal; он отсутствовал в книге Наоми Кляйн Это меняет все и в требованиях Народного климатического марша. Там, где климат встречается с жильем, это обычно в форме предложений от таких, как Илон Маск, установить солнечные батареи в каждый загородный дом и Tesla на каждой подъездной дорожке. (Неважно, что сегодня в пригородах США столько же бедных людей, сколько в городах и сельских районах вместе взятых.) Предложения по зеленым рабочим местам пересекаются с отчаянно необходимыми программами модернизации энергоснабжения зданий — такими как огромное расширение субсидируемой государством системы утепления для бедных и работающих домохозяйств, требования к модернизации муниципальных зданий и глубокая модернизация государственного жилья с точки зрения энергопотребления.

Поразительно, что климатическому движению не удалось лучше связать две экзистенциальные угрозы этого века: бездомность и климатический хаос. Может быть, было слишком сложно справиться со всем сразу. Но у нас уже есть инструменты, чтобы справиться с этим масштабным кризисом — европейские и американские прецеденты, на которые можно опираться, и безотлагательная необходимость побудить к действиям.

Огромное здание из высококачественного, красиво спроектированного, тщательно финансируемого государственного жилья с разнообразным дизайном и структурой управления удовлетворит потребности миллионов людей в жилье и создаст десятки тысяч квалифицированных рабочих мест в секторе строительства без выбросов углерода на десятилетия. .Если все сделано правильно, новое жилье даст прекрасные, удобные для прогулок, смешанные, разнообразные и демократичные сообщества по всей стране — в городах, пригородах, поселках и резервациях.

Сама по себе

Density не является достаточно низкоуглеродным решением, чтобы отдавать предпочтение яппи на велосипедных дорожках, а не искоренению бедности. Плотность снижает выбросы углерода. Но исследование за исследованием также показывают, что, когда жители густонаселенных кварталов богаты, след их потребления роскоши — от iPad до авиаперелетов — превышает экономию углерода, которая достигается от ходьбы до позднего завтрака.

Уровень выбросов углерода на душу населения в Вест-Виллидж в два-три раза выше, чем во многих сравнительно густонаселенных районах Бронкса. Плотные районы для людей со смешанным доходом и рабочего класса рядом с остановками общественного транспорта, закрепленные за счет государственного жилья, удобны для проживания и имеют небольшие углеродные следы. Прямо сейчас, на горячих рынках, хорошо спланированные узлы общественного транспорта повышают стоимость жилья и вытесняют жителей с низкими доходами. Общественный транспорт плюс жилищное строительство было бы намного более справедливым — и оно бы вытягивало углерод с улиц.

Между тем цветные женщины из рабочего класса, которые населяют жилищные движения, борющиеся против джентрификации и требующие более доступного жилья, не всегда могут говорить об изменении климата — хотя они все чаще и чаще говорят. Но их требования объективно низкоуглеродистые. Их движения и требования важны для любой коалиции, которая обезуглероживает городскую жизнь.

Потребность в жилищных гарантиях через программу массового государственного жилищного строительства огромна.В городе за городом джентрификация вызывает культурные и экономические травмы, которые вызывают воспоминания о колониальном перемещении. Национальная эпидемия выселений усугубляет бедность, бросая семьи на улицу за то, что они слишком много шумят, или просто за преступление бедности. Выселение угрожает 17 процентам домохозяйств съемщиков в США, которые платят более половины своего дохода в виде арендной платы, в то время как еще 21 процент платит более трети. Подводя итог, как пишут Дэвид Мэдден и Питер Маркузе: «Согласно стандартным критериям доступности, нет ни одного штата США, где работник с минимальной заработной платой, работающий полный рабочий день, может позволить себе арендовать или владеть домом с одной спальней.”

Между тем, неравное владение жильем делает жилье самым важным фактором ужасающего разрыва в уровне благосостояния между белыми и цветными людьми, структурного разрыва, основа которого была заложена расистской ипотечной политикой Нового курса. Этот разрыв еще больше усилился после краха бума субстандартного ипотечного кредитования и финансового краха 2008 года.

Жилищный кризис также проявляется в поврежденных внутренностях зданий, где выходят из строя котлы и разбиты оконные рамы, что приводит к утечке углерода и нарушению бюджета.В Средней Атлантике более половины всех чернокожих домохозяйств недавно пострадали от отключения коммунальных услуг, урезали продукты питания или лекарства для оплаты счетов за коммунальные услуги или держали дома опасно горячими или холодными, чтобы предотвратить банкротство. Пятая часть домашних хозяйств белых так же бедна топливом. В Нью-Йорке после урагана «Сэнди» 45 процентов квартир государственного жилья в пострадавших районах покрылись видимой плесенью после урагана. Но даже до бури это число составляло 34 процента. Климатический и жилищный кризисы уже сходятся, и в будущем они будут только усиливаться.

Адвокаты одержали огромные юридические победы, чтобы наконец обеспечить соблюдение Закона о справедливом жилищном обеспечении 1968 года, принятого после убийства Мартина Лютера Кинга-младшего, который теоретически должен гарантировать адекватное и доступное жилье для цветных людей. Но нынешний рынок и инструменты доступного жилья не могут построить необходимые новые дома, особенно в условиях слияния климатического и жилищного кризисов.

Одно лишь повышение уровня моря приведет к перемещению примерно тринадцати миллионов американцев в этом столетии — в хорошем сценарии.Это больше, чем великая миграция двадцатого века, которую Новый курс направил на прочную сегрегацию. Жара, огонь, засуха и другие воздействия, вероятно, приведут к перемещению еще миллионов людей. Такое же давление во всем мире приведет к увеличению иммиграции и прибытия беженцев.

Рыночный подход к этому давлению на жилье был бы катастрофическим. Компании, занимающиеся недвижимостью и строительные компании, будут реальными бенефициарами стремления построить больше домов с частным строительством, бума субстандартного строительства с турбонаддувом с налоговыми льготами и финансирования через «хищнические жилищные ссуды».Мы видели, чем эта история закончилась в 2008 году. Очередной бум частного жилищного строительства повторит патологии предыдущих, закрепив за собой десятилетия сегрегации, топливной бедности, выселения и лишения права выкупа закладных.

Путаница государственно-частного партнерства и рыночных изменений, которые в настоящее время принимают за политику доступного жилья, почти так же плоха. В настоящее время основным механизмом строительства доступного жилья, финансируемого из федерального бюджета, является программа налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC), которая субсидирует частных застройщиков.Поскольку деньги на реальное государственное жилье иссякли несколько десятилетий назад, фонды LIHTC увеличились. Классический либеральный компромисс, это государственно-частное партнерство превратилось в раздутую корпоративную раздачу, которую защитники жилья жалко защищают как лучшие из существующих. Правые осуждают ее коррупцию и неэффективность, в то время как исследования показывают долгосрочное снижение отдачи от программы — строительства жилья для малообеспеченных слоев населения.

Другие средства правовой защиты столь же слабы, как на федеральном, так и на местном уровнях. Жилищные ваучеры по разделу 8 улучшают жизнь людей; они также концентрируют бедность и оставляют нетронутым разрушенный рынок жилья.В городах споры о зонировании — это интеллектуальная и политическая черная дыра; в конце концов, все, кроме отъявленных сторонников рыночного фетишизма, признают необходимость в тоннах нерыночного жилья наряду с новым частным строительством — и все возвращается на круги своя.

Кстати о: В Калифорнии Гэвин Ньюсом предлагает «План Маршалла» по созданию удивительных 3,5 миллионов новых единиц жилья за четыре года, увеличивая общее количество жилых домов в штате на четверть. Наконец: масштабное решение! При надлежащем государственном руководстве Калифорния могла бы дать стране мастер-класс по созданию городского дизайна с любовью к контексту.И все же, чтобы сделать большинство новых домов доступными, Ньюсом предложил — подождите, — вложить сотни миллионов в налоговые льготы для частных строителей.

Пора отказаться от налоговых льгот и рыночных стимулов и начать действовать. Точно так же, как Medicare для всех и федеральная гарантия занятости будут бороться с корнями в здоровье и потребностях в работе, минуя высасывание денег коррумпированным государственно-частным партнерством, люди должны создать жилищные гарантии для людей.

Несмотря на пропаганду индустрии недвижимости и приглушенный класс политиков, европейские и американские прецеденты показывают нам, как именно общественность может предоставить миллионам людей жилье по доступной цене, безопасно, без углерода — и со стилем.

Прошлым летом, стоя в зеленом саду в Вене, у меня было что-то вроде религиозного пробуждения. Я приехал в мнимый городской храм общественного жилья Карла Маркса Хофа, гигантский зеленый комплекс из 1200 квартир с мягко закругленными арками и прекрасной каменной кладкой, окружающий широкие лужайки, фонтаны и сады. Но сама Вена — храм.

Городские социал-демократы, радикалы которых, за исключением Европы, так и не перебежали в отдельную коммунистическую партию, были впервые избраны после Первой мировой войны.С тех пор они ни разу не проиграли свободные выборы. (Они, правда, были избиты нацистами в гражданской войне.)

В 1919 году они открыли то, что стало известно как Красная Вена, наиболее известная своей масштабной программой общественного жилищного строительства. Они взимали суровые налоги на недвижимость, которые опустошили рынок земли, сделав дешевую покупку земли для строительства. Они собрали треть необходимых жилищных фондов за счет налогов на роскошь. На политическом плакате того времени изображен мускулистый красный кулак, смахивающий бутылку шампанского из ведра со льдом, в то время как испуганные буржуа в смокингах и платьях отступают.Налогообложение расходов богатых людей на шампанское, скаковых лошадей и слуг перенаправляло деньги на кирпичи, плитку и сад для рабочего класса. А социал-демократы построили жилье в каждом районе: никто не должен иметь возможность определить статус человека по его почтовому индексу.

Это были не просто комнаты в квадратных коробках. В комплексы интегрированы сложные услуги. Карл Маркс Хоф имел культурные объекты и стоматологическую клинику. Социальная ткань, вплетенная в жилищную застройку, соединила приверженность социалистов и рабочего движения доступному жилью с лучшими идеями феминистского движения, зародившегося на баррикадах 1848 года, и быстро последовавшего за ним движения за общественное здоровье.

Вена проводила конкурсы проектов государственного жилья, в которых соревновались лучшие архитекторы. Осматривая проекты по городу, я видел множество садов, дворов, лестничных клеток, карнизов, арок, прачечных и других мест общего пользования. Практически одинаково пяти-шестиэтажное, проходимое, густое, зеленое, затененное и вплетенное в приятную плотную, но не подавляющую городскую ткань, жилье Виенненсе — это одна гигантская шутка над рынком жилья.

Сегодня примерно треть городского жилья по-прежнему находится в государственной собственности.Еще одна треть — это кооперативы с ограниченным капиталом, более поздняя тенденция, демонстрирующая еще более инновационные проекты. Последняя треть — частные, с хорошим качеством и низкими затратами. Даже среди расистских и неолиберальных обломков Европы Вена может удержать голову. Его районы с наибольшим количеством иммигрантов, рабочий класс и общественное жилье в огромных количествах голосуют против архиконсерваторов, пользующихся поддержкой за пределами города. В Вене недавно был введен бесплатный детский сад для детей в возрасте от 0 до 7 лет. Ежегодный проездной на общественный транспорт стоит евро в день.«Люди действительно очень злятся, если автобус идет дольше семи минут», — вздохнул один из моих гидов, историк и районный советник Армин Пуллер, гримасничая, чтобы показать свое недовольство ухудшающимся качеством обслуживания.

А углерод? Лето в Вене почти такое же жаркое, как в Нью-Йорке. Но в большинстве государственных и кооперативных домов кондиционер запрещен. В некоторых зданиях послевоенного периода очень жарко — иногда можно использовать кондиционер. Но большая часть жилья выигрывает от качества городского дизайна и удобна круглый год.Пуллер показал мне один кооперативный комплекс, который окружал гибкие игровые пространства, а их территория была творчески оформлена, как карикатура на утопию из «Звездного пути»; балконы домов имели раздвижные пластиковые двери, которые мгновенно превращали широкие дворики в уютные солярии. Я немного плакал изнутри. Когда он в следующий раз показал мне экспериментальную государственную школу, где для каждого класса было выделено открытое пространство со стульями и столами на колесиках, чтобы группы могли перемещаться между микроклиматами по своему желанию, из него потекло несколько слез.Это могло быть у всех нас.

Конечно, Вена далека от совершенства. В одном капиталистическом европейском городе не может быть эко-социализма. Но угадайте, что: действительно правда, что когда рабочий класс создает устойчивые творческие институты, которые хорошо собирают и тратят деньги, жизнь становится намного лучше. А с исключительным транзитом и плотной застройкой Вены выбросы углерода на душу населения минимальны.

Сегодня американские жилищные проекты подвергаются несправедливой стигматизации; Верно также и то, что многие из них были построены по дешевке и в плохом состоянии, что привело к бесчисленным сносам и превращению идеального социального жилья в символ городского упадка.

Могут ли Соединенные Штаты обратить вспять этот ущерб и добиться чего-либо, напоминающего достижения Красной Вены? Блестящий отчет аналитического центра левых политиков, Проект народной политики «Социальное жилье в Соединенных Штатах», показывает, как Вене, Швеции и Финляндии удалось создать такое высококачественное жилье — и как Соединенные Штаты могут сделать то же самое. Следует выделить два вывода.

Первый: качество и финансирование. Благодаря предварительным инвестициям и продуманной разработке политики вы получите великолепное жилье, включив щедрые затраты на обслуживание в ежемесячные платежи арендаторов.Затем вы субсидируете самых бедных квартиросъемщиков из отдельного фонда по борьбе с бедностью. Одна колонка — качественное государственное жилье. Вторая колонка за искоренение бедности.

Другой вывод: скорость. В 1960-х годах в Швеции было около трех миллионов единиц жилья. Многие рушились; плюс им нужно больше. С некоторыми, правда, острыми углами, Швеция построила миллион общественных домов за десять лет. Они увеличили свой жилищный фонд примерно на треть за десятилетие. Полвека назад.

Предложение ГЧП более скромное: десять миллионов единиц государственного жилья через десять лет (которые я предлагаю повторять десятилетие за десятилетием), финансируемых из федерального бюджета и реализуемых на местном уровне с финансовыми структурами, подобными венским и шведским.Цена? Примерно эквивалент снижения налогов Трампом.

Да, будут препятствия. Самым большим является местное сопротивление во многих лучших местах для строительства. Поскольку большая часть этого жилья поможет расовым людям жить в основном в белых пригородах, местные жители восстанут. Школьные округа станут полем битвы. Действительно, белые пригороды и зеленые городские кварталы уже давно отказываются от строительства государственного жилья, нарушая Закон о справедливом жилищном обеспечении.

Но правительство Зеленого Нового курса будет обеспечивать соблюдение этого закона, используя все юридические и финансовые пряники и кнуты, какие только сможет собрать, — и массовая мобилизация могла бы быть самой мощной.Еще одно препятствие — цены на землю в желаемых районах. Ключевым моментом здесь является венский прецедент введения налогов на недвижимость: сглаживать спекуляции, строить дома.

Более того, неизбежные местные сражения, которые принесет огромное вливание федеральных денег, на самом деле хороши — результат, скорее всего, будет отражать особые потребности местных групп. Никто не хочет жить в грубо заблокированном Powerpoint в Вашингтоне, округ Колумбия. Поначалу местные битвы за реализацию будут разочаровывать. Но по большей части мы говорим о политическом контексте, в котором миллионы людей заполнили улицы, чтобы свергнуть политический истеблишмент.И будет легче мобилизовать коалицию государственного жилищного фонда, состоящую из разгневанных арендаторов, обремененных арендной платой, групп расового и жилищного правосудия, объединенных в профсоюзы рабочих-строителей (и потенциальных рабочих), союзных белых прогрессистов и местных политиков, которые хотят переизбраться, вокруг массовых государственных инвестиций, а не жалкой схемы налоговых льгот LIHTC.

Альтернативы массовой мобилизации нет, но есть много наград. Финансирование должно позволить заинтересованным группам экспериментировать с ограниченными акционерными кооперативами и общинными земельными фондами, даже если большая часть нового жилья, вероятно, будет строиться и управляться местными властями, по крайней мере, на раннем этапе.Общественные дома также должны быть разных форм и размеров, при этом программа распространяется за пределы городов и пригородных транзитных узлов в сельские районы, страдающие от плохого качества жилья — от городов Аппалачей до резерваций коренного населения, — где местный контроль над дизайном и другими деталями будет иметь важное значение. Нам также понадобится агрессивный надзор со стороны аудиторов, чтобы искоренить оппортунизм и коррупцию. От «Красной Вены» до инфраструктурных программ «Новый курс» поддержание чистоты государственных проектов было ключом к массовой поддержке.

Как уже отмечалось, демократические районы, основанные на плотном, хорошо связанном государственном жилье, являются золотым стандартом демократического урбанизма без выбросов углерода. Стандарты государственного строительства и грамотная локализация также сделают эти оплоты прочности устойчивыми к суровой погоде. Их строительство также укрепит другие основные продукты Green New Deal.

Гарантия на корпус с низким содержанием углерода отлично подходит для гарантии работы. Обезуглероживание экономики требует электрификации всего — замены печей и водонагревателей и освоения таких технологий, как домашние тепловые насосы, которые одновременно нагревают и охлаждают.Лучший ускоритель технологического совершенствования зданий? Умные государственные закупки. Утепление существующих домов и замена их техники будет необходимой, но утомительной работой. Огромная программа жилищного строительства с нулевым выбросом углерода могла бы обучить и вооружить десятки тысяч рабочих навыками, необходимыми для очистки каждого дома, квартиры и офиса страны от углерода.

У вас может быть потрепанное лоскутное одеяло программ обучения, юрисдикция за юрисдикцией, когда детские фирмы изо всех сил пытаются продать большие идеи строителям роскошного жилья.Или вы можете присоединиться к федеральному закону, федеральным деньгам, местным общественным движениям и лучшим мировым стандартам науки, техники и ремесел. Жесткий призыв.

Вы делаете здания безуглеродными, сокращая их потребление энергии и используя возобновляемые источники энергии. Но есть нечто большее, чем просто провод, соединяющий идеал государственного жилья и проект обширной государственной возобновляемой энергетики.

Их связывает непреодолимая мечта: обычные люди захватывают контроль над своим местом в мире.Это не пустая абстракция. Возьмем, к примеру, массовую кампанию штата Нью-Йорк за справедливый переход New York Renews. Коалиция была создана организаторами экологического правосудия, труда и жилищного строительства после Народного климатического марша 2014 года в Нью-Йорке. После многих лет сосредоточения внимания на экологической справедливости эти организаторы, в основном ориентированные на жилье, знали, что им необходимо расширяться, подключаясь к государственным сельским группам по борьбе с гидроразрывом, профсоюзам и местным центрам. Четыре ключевых лидера совершили поездку в северные районы штата, чтобы создать коалицию, которая возглавит действие Закона о защите климата и сообществ в стиле «зеленого нового курса».

И есть неясный, но удивительно сильный исторический прецедент, связывающий социальное жилье и государственную власть. Один из легендарных жилищных комплексов социалистических кооперативов Нью-Йорка был спроектирован в честь Карла Маркса Хофа в Вене, повторяя его сложную каменную кладку и круглые арки. Комплекс Amalgamated Dwellings в Нижнем Ист-Сайде в Нью-Йорке был построен для левого еврейского профсоюза текстильных рабочих в 1931 году и рассчитан на размещение 236 семей. Кооператив все еще стоит. Дизайнер здания Роланд Ванк был вдохновлен Красной Веной.Что примечательно для центра Манхэттена — время от времени — собственно здание занимает только половину его дорогостоящего участка, а остальную часть занимает большой, усаженный садами внутренний двор.

Как я узнал во время недавнего визита к Уильяму Роквеллу, архитектору, жителю и неофициальному историку здания, даже крыши были специально спроектированы для танцев и вечеринок. Когда мы обсуждали сложную каменную кладку в стиле ар-деко, Роквелл настаивал: «Это нерентабельно. Это о любви, о заявлении.«С самого начала« Жилища »включали в себя библиотеку и открытое культурное пространство с уютной сценой для выступлений, чтобы совместная жизнь была хорошей. Многофункциональный, воздушный дизайн связывает радикальные нью-йоркские традиции с австрийскими рабочими, социалистическими, феминистскими движениями и движениями за общественное здравоохранение, которые, в свою очередь, уходят корнями в общеевропейское восстание 1848 года.

Ванк был венгерским левым, который изучал архитектуру в Будапеште и недолго в Вене, а затем иммигрировал в Соединенные Штаты в 1924 году, чтобы преследовать новые мечты.Вскоре после проектирования Amalgamated Dwellings Ванк устроился на работу в Управление долины Теннесси New Deal, которое было создано Франклином Делано Рузвельтом, чтобы разрушить монополистические и бесполезные частные электроэнергетические компании. Ванк стал главным архитектором авторитета. Он построил знаменитые рабочие дома по всей стране, руководил проектированием нескольких плотин гидроэлектростанций и помогал Управлению электрификации сельских районов, которое обеспечило электроэнергией десятки миллионов американцев через демократические кооперативы (они все еще действуют).Плотины Ванка известны своим элегантным, монументальным и ориентированным на публику дизайном. Критики были ошеломлены их красотой.

Wank также вводил новшества, создавая площади для посетителей и моделируя дороги, чтобы обычные люди впитывали красоту инфраструктуры, когда они приходили в гости. Как сказано в одном некрологе, Ванк «следил за тем, чтобы [плотины] подходили к нему, как к Акрополю». Городки, построенные Ванком для рабочих и людей, перемещенных из-за плотин, были новаторскими. Один из них, Норрис, получил первый зеленый пояс страны.Из города также исключены чернокожие жители и рабочие. Работа Ванка кристаллизовала все хорошее в Новом курсе — и все это гнилое. Новый курс не просто воспроизвел Джима Кроу, он укрепил его.

Тем не менее, мы можем реконструировать некоторые из лучших идей Нового курса и Ванка, а именно: экспериментирование и равенство должны проходить через большую и малую инфраструктуру. Отмена демократии, как впервые сформулировал У. Б. Дюбуа в те годы, потребует еще большей государственной власти: обильной безуглеродной энергии и подлинно демократического правительства, а также демократического жилья для трудящихся.

От Нижнего Ист-Сайда до сельской местности Теннесси Ванк построил сооружения, которые сделали великие обещания социализма монументальными, интимными и полезными. Размышления о работе Ванка помогают нам сосредоточиться на основной посылке десяти миллионов общественных безуглеродных домов: климатическая справедливость будет интуитивной. Речь идет не только о солнечных фотоэлементах, здоровых тропических лесах и растительном белке. Речь идет о том, как мы работаем и живем: о камне, стекле и стали, которые мы формируем руками, чтобы защитить себя от непогоды и привязать к их красоте.Политика изменения климата и преобразование искусственной среды — это одно и то же.

И у них есть история. Была ярко-красная линия между уличными архитекторами, которые построили баррикады по всей Европе в 1848 году, положив начало социалистической и феминистской политике на континенте, и появлением безуглеродной гидроэлектроэнергии, созданной государственными учреждениями и поставляемой кооперативами бедным сельским жителям Америки. сердце. Эта линия проходила через величайший проект общественного жилищного строительства в Европе и великие традиции социалистического сотрудничества в Нью-Йорке, прослеживая кирпичные дома и ярко-зеленые сады, которые сделали абстрактные идеалы социального равенства буквально осязаемыми — справедливость, которую вы можете пальцы над.Безусловно, это была кривая линия, линия, которая разделялась. Его необходимо перерисовать с учетом амбиций, которые левые вряд ли можно было вообразить даже год назад.

Поворот Окасио-Кортез от жилищного строительства к климату логичен: две проблемы являются одними и неотложными. Мы можем мыслить масштабно и действовать быстро, одно титаническое десятилетие за раз. В 1941 году, когда нацисты пригрозили навсегда поглотить Европу, а Новый курс превратился в военную экономику, Роланд Ванк, дом иммигрантов и создатель государственной власти, опубликовал трогательное эссе об архитектуре как политике.Предвидя сегодняшнее настроение, он призвал своих товарищей-строителей принять радикальную неопределенность эпохи, беспощадно бороться с неравенством и получать удовольствие «в борьбе, когда борьба горячая и накаляется страсть».

Использование политического момента, продолжил Ванк, «является одним из жизненно важных событий, которые делают жизнь достойной жизни». Название его эссе — это упрек его неудачам и неудачам Нового курса, которые должен исправить Зеленый Новый курс. Простое название также является лозунгом, яростным хлопком в ответ критикам, которые хотят замедлить наш темп и уменьшить наши желания, которые хотят подтолкнуть рынки, которые мы планируем выйти за пределы, накапливать силу, которую мы планируем поделиться, и которые презирают общественные дома-мечты, которые мы построим для нашего блистательного выживания: «Некуда идти, кроме как вперед.”

Планы кандидатов в 2020 году по решению Redlining

На стадии дебатов между кандидатами в президенты от Демократической партии до сих пор не было внимания несколько вопросов, в том числе доступное жилье и расовое равенство. По данным Gallup, это несмотря на то, что стоимость жизни растет, а заработная плата остается на прежнем уровне, и что процент людей, включая белых, которые считают, что афроамериканцы получают справедливые жилищные условия, находится на самом низком уровне за последние десятилетия.

На данный момент шесть кандидатов в президенты предложили политику, направленную на решение проблем как жилищной небезопасности, так и исторической расовой дискриминации на рынке жилья. Сенаторы Камала Харрис, Элизабет Уоррен, Кори Букер и Берни Сандерс, а также мэр Саут-Бенда Пит Буттиджиг и бывший министр жилищного строительства и городского развития США Джулиан Кастро представили планы, которые конкретно направлены на решение проблемы расовой жилищной несправедливости. Некоторые из них стремятся обратить вспять ущерб, нанесенный красной линией — системой, в которой правительство и силы финансового рынка сговорились удержать чернокожих в ловушке сегрегированных и малоинвестированных районов.

Люди, которые в настоящее время живут в исторически ограниченных районах, не обязательно являются жертвами дискриминационной кредитной политики, проводившейся десятилетиями.

Некоторые из этих планов, нацеленных на «красную черту», ​​предлагают предлагать помощь в предоплате некоторым впервые покупающим жилье в районах, которые исторически были обозначены как «опасные» в картах рисков Федеральной жилищной ссудной корпорации (HOLC) 1930-х гг. планы для красной линии политики. Уоррен, Буттигиг и Харрис предлагают это во имя исправления и, надеюсь, обращения вспять наследия красной линии, которая, согласно многочисленным исследованиям, по-прежнему мешает черным семьям наращивать богатство сегодня.

«Политика под любым другим названием может называться возмещением ущерба», — писала CityLab ранее в этом году, ссылаясь на план Уоррена.

Это действительно идея, по словам Мехрсы Барадарана, профессора права Ирвинского университета из Калифорнийского университета, чьи исследования легли в основу некоторых предложений кандидатов в президенты, направленных на выделение красной черты.

Написала Барадаран в своем исследовании «Кредит Джима Кроу»:

Большинству районов, которые были первоначально изменены в 1934 году, постоянно отказывали в кредитах и, таким образом, они остаются очагами бедности.Когда-то созданные расовые гетто обладали замечательной выносливостью. По всей стране эти черные гетто по-прежнему являются территориями, где разрыв в благосостоянии и благосостоянии проявляется наиболее резко. Это районы, где все еще концентрируется бедность, школы изолированы, а недвижимость продолжает обесцениваться. Сосредоточив программу возмещения ущерба на географии, а не на идентичности, политики могут не только избежать священной коровы дальтонизма, но и связать возмещение ущерба с интеграцией.

Больше из

Однако в новом отчете Института Брукингса говорится, что такая политика, скорее всего, не будет иметь того эффекта, который, по мнению кандидатов, будет. Сотрудник Brookings Андре Перри и аналитик Дэвид Харшбаргер изучили текущую демографию жителей, проживающих в городских кварталах, которые были помечены как «опасные» на картах HOLC, и обнаружили, что большинство людей, которые сегодня живут в этих границах, не являются афроамериканцами. в отличие от того, когда эти зоны были впервые нарисованы в 1930-х годах.В целом, сегодня больше белых и латиноамериканцев живет в районах, ранее отмеченных красной чертой. Это означает, согласно их анализу, что любая политика, основанная на картах красных границ, не принесет всесторонней выгоды черным семьям — демографическим, которые планы стремятся компенсировать в первую очередь.

Конечно, если внимательно присмотреться к выделенным районам на городском и региональном уровне, все еще есть некоторые, в которых сегодня большинство населения составляют афроамериканцы — Детройт, Бирмингем, Кливленд и Балтимор — лишь несколько примеров.В Чикаго и Филадельфии проживает значительное количество чернокожих в районах, ранее отмеченных красной чертой, но они все еще не соответствуют демографическим показателям белых и латиноамериканцев в этих зонах.

Тем не менее, нет региона, в котором в большинстве районов, ранее отмеченных красной чертой, проживало чернокожее население, сопоставимое с тем, когда эти красные линии были начерчены впервые. На северо-востоке Питтсбург является городом с самым высоким процентом чернокожих, все еще живущих в районах, ранее отмеченных красной чертой, где 36 процентов афроамериканцев соответствуют всем требованиям.

Тем не менее, согласно отчету, районы, ранее подвергавшиеся красной нитью, на самом деле все еще сохраняют признаки концентрированной бедности и более низкой стоимости жилья.

«Очевидно, что эти области пострадали от наследства отторжения капиталовложений и заслуживают внимания со стороны политиков», — пишут исследователи Брукингского института. «Но стратегия сокращения разрыва в расовом богатстве, которая сосредоточена в основном на этих теперь диверсифицированных местах, рискует упустить из виду районы чернокожих в других местах».

Многие афроамериканцы, особенно из малообеспеченных слоев населения, в настоящее время живут в пригородах этих городов, а не в центральной части города, где чаще всего встречается красная линия.Не только это, но и недавняя федеральная жилищная политика, такая как замена государственного жилья застройками со смешанным доходом и расширение жилищных ваучеров по Разделу 8, рассредоточила чернокожие семьи по столичным регионам, в то же время привлекая больше белых жителей в районы, когда-то почти полностью населенные черные жители.

Социолог Уильям Дарити, директор Центра социальной справедливости Сэмюэля Дюбуа Кука при Университете Дьюка, предвидел эту проблему еще в январе, когда он сказал CityLab: в районах, подлежащих «красной черте», или семьях, которые косвенно потеряли доход в результате воздействия «красной черты», учитывая наличие обособленных жилых районов, законопроект не предназначен для предоставления ресурсов конкретно тем семьям, которые стали жертвами.Фактически это дает ресурсы нынешним жителям.

Критерии получения авансового платежа варьируются в зависимости от планов кандидатов. План жилищного строительства Уоррен основан на американском Законе о жилищном строительстве и экономической мобильности, который она внесла в Сенат в прошлом году. Это создаст новый фонд HUD, чтобы помочь людям покупать дома в ранее выделенных районах. Эта программа предоставит денежную помощь для первоначальных взносов покупателям жилья впервые. Чтобы соответствовать требованиям, покупатель должен прожить в этом районе не менее четырех лет, а его заработок должен находиться в пределах 120 процентов от среднего дохода в этом районе.

Подход Харриса аналогичен. Ее план предусматривал выплату авансового платежа покупателям жилья, проживающим в районах, подпадающих под «красные черты» или законную расовую сегрегацию. Однако, в отличие от плана Уоррена, в рамках программы Харриса покупатели могли использовать эти гранты HUD для покупки дома в любой точке страны. Им не обязательно быть новыми покупателями, хотя согласно планам покупатели должны использовать дом в качестве основного места жительства. Право на участие в программе Харриса будут иметь только покупатели, которые прожили в сообществе, ранее отмеченном красной чертой, не менее 10 лет.И ее законодательство предназначено для работы с другими законопроектами, чтобы сделать кредитные рейтинги более инклюзивными.

Программа Buttigieg еще более географически ориентирована. Его план будет касаться гипервакансии — термина, который описывает сообщества, страдающие от очень высокой доли незанятой собственности — такие города, как Буффало, Кливленд и Детройт. Согласно плану Буттигига, пустующие владения будут отданы поселенцам, которые будут полностью владеть домами, если они занимают их в течение десяти лет. Дома будут поставляться с очень низкой ипотечной ссудой, выплачиваемой непосредственно в фонд домовладения, которая будет использоваться для улучшения и обслуживания проблемной собственности.

Согласно плану Буттигига, право на участие в программе имеют только жители, которые прожили в обозначенных пилотных районах в течение трех лет и зарабатывают меньше среднего по району дохода, или проживали в исторически сложившемся или изолированном районе в течение трех лет. Опять же, это план создания общего благосостояния, а не просто перераспределения денежных средств: домовладение является ключевым моментом. Однако он по-прежнему подвергается той же критике, что люди, которые в настоящее время живут в исторически измененных районах, не обязательно являются жертвами дискриминационной кредитной политики, проводившейся десятилетиями.

Существуют и другие проблемы с планами, основанными на домовладении в общинах, отведенных на второй план. Например, многие афро-американские или латиноамериканские семьи, живущие в сообществах, ранее подвергавшихся «красной черте», не соответствуют профилю тех, кто впервые покупает жилье. Они могут владеть своими домами сейчас или они могли владеть домами раньше. Эти жители могли быть жертвами хищнических схем кредитования или кризиса потери права выкупа. Хотя программа авансовых платежей, ориентированная на жителей из определенных географических регионов, может быть способом помочь некоторым домохозяйствам накопить богатство (в отличие от простого денежного перевода), это близорукий подход к тому, чтобы сделать всех жертв красной черты, говорят критики. .

Также возникает вопрос о том, укрепит ли финансовая помощь черным семьям для покупки домов в ранее выделенных районах или даже закрепит сегрегацию, которая уже существует — в конце концов, это богатые белые пригороды, которые нуждаются в интеграции и имеют близость к экономические возможности, которыми могли бы воспользоваться чернокожие семьи.

Барадаран решает эту проблему непреднамеренной сегрегации, предлагая ваучеры на жилье для людей, желающих купить жилье.Прямо сейчас федеральное правительство предоставляет малообеспеченным работникам ваучеры на аренду квартир и домов на частном рынке. Барадаран предлагает расширить систему ваучеров, чтобы люди могли приобретать дома в любом районе, но с помощью «долевой ипотеки», когда частный инвестор или государственный деятель будут совместно владеть недвижимостью с получателем ваучера. В конце срока ссуды капитал собственности будет поровну разделен между домовладельцем и инвестором, а в случае дефолта инвестор будет требовать собственность.Но ваучеры по-прежнему будут выдаваться людям, которые жили в сообществах, которые ранее были закрыты.

Барадаран также признает, что использование красных линий 1930-х годов может быть неоптимальным для захвата чернокожих семей, предназначенных для пользы, из-за меняющейся демографии. Но то, что игроки в этих кварталах изменились, не означает, что игра изменилась.

«Это не означает, что модели сегрегации были нарушены или что те же силы, которые создали разрыв в расовом богатстве, все еще не в игре», — сказал Барадаран CityLab.«Это означает, что многие сообщества были повторно сегрегированы в новые пространства, и обычно нетрудно увидеть, как эти ранее выделенные группы населения переместились в другие регионы».

Чернокожие люди, которые когда-то жили в Сент-Луисе с красной чертой, были переведены в пригород, как Фергюсон; чернокожие люди из некогда очерченного, но теперь облагороженного Гарлема были изгнаны в такие места, как Бронкс и Йонкерс. Вашингтон, округ Колумбия, не был охвачен картами HOLC 1930-х годов, как указывается в отчете Брукингса.Однако это не означает, что красной черты не было. Как сообщал Большой Вашингтон в 2016 году, организация Prologue DC создала проект Mapping Segregation in Washington D.C., чтобы показать, как определенные районы, такие как Mt. Плезант, Колумбия-Хайтс, Парк-Вью и Петворт отказались продавать дома афроамериканцам в начале 20-го века. Районы в юго-восточном квадранте округа Колумбия, вдоль реки Анакостия, по умолчанию стали красной чертой для малообеспеченных афроамериканцев.

«Некоторые области, отмеченные красным цветом, остались нетронутыми, но многие нет — это не означает, что мы отказываемся от лекарства; это просто означает, что мы заново отображаем эти популяции », — говорит Барадаран. «Авторы Брукинга правы в том, что нам нужно внимательно смотреть на эти границы, но я не думаю, что кто-то, кто предлагал направить на эти общины жилищные субсидии, был под впечатлением, что мы будем использовать точно такие же карты. Я помог нескольким кандидатам с их политикой, и для каждого из них мы разработали положение, чтобы помочь людям, пострадавшим от жилищной сегрегации, а не только нескольким красным блокам.”

Независимо от того, совпадают ли выделенные карты 30-х годов прошлого века с сегодняшними картами неравенства или нет, проблемы и наследие расистской дискриминации в области жилья и инвестиций все еще требуют решения. Знаковое исследование, опубликованное в августе The Groundwork Collaborative, показало, что большинство взрослых чернокожих считают, что экономика настроена против них в пользу богатых, а 50 процентов афроамериканцев назвали поиск доступного жилья рядом с местом работы или семьей проблемой — третий сказал, что это был «большой вызов» в их жизни.Это убеждения и взгляды, которые нелегко отследить или затушевать. Но это также проблема, к которой нация больше не может себе позволить игнорировать дальтонизм.

Прежде чем оказаться здесь, он находится на терминале Bloomberg.

УЧИТЬ БОЛЬШЕ

подземных коммуникаций — что нужно знать, прежде чем копать | Pipe Spy Blog

Замена подземных коммуникаций — сложный процесс. Всякий раз, когда домовладелец планирует выкопать или вырыть землю каким-либо образом, очень важно найти и не повредить инженерные коммуникации, проложенные под вашей собственностью.Вот что вам нужно знать, прежде чем копать.

Что такое подземные коммуникации?

Термин «коммунальное предприятие» относится к услугам, предоставляемым коммунальными предприятиями, включая электричество, природный газ, воду, канализацию, телефонные линии и многое другое.

«Подземные коммуникации» относится к обширной инфраструктуре труб и кабелей, по которым вода, газ и электричество транспортируются в каждое здание в сообществе. В США более 100 миллиардов футов подземных коммуникаций.S., что означает, что на человека приходится линия, превышающая длину футбольного поля.

Всякий раз, когда владелец собственности планирует копать под землей, обязательно перед копанием необходимо разместить на участке подземные коммуникации. Процесс идентификации и маркировки подземных коммунальных сетей известен как «служебное помещение». В то время как частных линий считаются ответственностью землевладельца (это могут быть газовые линии, отводы частных канализаций, спринклерные системы и некоторые электрические линии), за подземные коммуникации отвечает коммунальная компания и домовладелец.Они смогут отметить для вас расположение линий, но вы или ваш подрядчик должны сначала позвонить им.

Цветовой код для маркировки подземных коммуникаций

В США Американская ассоциация общественных работ (APWA) предоставляет единые цветовые коды для временной маркировки подземных коммуникаций. Эти цветовые коды наносятся краской, мелом, кольями и / или флажками для обозначения местоположения и маршрута различных подземных коммуникаций. Наличие этого стандарта и единый цветовой код помогает всем (подрядчикам, экскаваторам, коммунальным предприятиям, муниципалитетам или «любым другим лицам, работающим на подземных объектах или рядом с ними») избежать несчастных случаев и ненужных повреждений.

Владельцы линий общего пользования должны отметить места рядом с местом проведения работ в соответствии с этим стандартом:

90 558

Примечание: если вы планируете выкопать только небольшую часть своего двора, вы можете очертить эту область так, чтобы весь двор не нужно было красить и маркировать.

После того, как ваши линии были отмечены, они обычно действительны только в течение определенного количества дней (обычно 28). Это происходит из-за естественного износа, который ухудшает видимость, а также из-за того, что эрозия и рост корней, как известно, со временем изменяют глубину и расположение заглубленных линий. Обязательно планируйте раскопки в соответствии с требованиями вашего штата.

Опасности замены подземных коммуникаций

Согласно Common Ground Alliance, подземные коммуникации повреждаются каждые 6 минут по всей стране , потому что кто-то решил копать, не зная местоположения своих линий.Хотя эти ошибки часто вызваны крупными земляными работами, простая установка почтового ящика или даже небольшой проект по озеленению может привести к потрясающим инженерным коммуникациям, о которых вы даже не подозревали.

«Позвоните, прежде чем копать» знаков — обычное явление, и не зря: очень важно поговорить с профессиональным инспектором инженерных сетей, который поможет вам избежать дорогостоящих и опасных повреждений подземных коммуникаций. Несоблюдение надлежащей подготовки может не только вызвать перебои в обслуживании или повреждение инженерных сетей, но и подвергнуть вас большому риску поражения электрическим током или, что еще хуже, разрывов трубопровода природного газа, что может привести к опасным взрывам.

Во многих случаях также требуется по закону уведомлять коммунальное предприятие перед любыми раскопками, и большинство служб поиска требуют, чтобы вы звонили по крайней мере за 2 дня до начала раскопок.

К счастью, связаться с коммунальным предприятием стало проще, чем когда-либо. С 2007 года существует универсальный телефонный номер N11 для связи с одной из 71 региональной службы, которая координирует работу подземных коммунальных служб, но вместо того, чтобы найти контактную информацию для каждой коммунальной службы, теперь вы можете просто набрать по номеру 8-1- 1 .Считается, что звонок по номеру 811 снижает вероятность обнаружения скрытого коммунального предприятия до менее 1%. Для получения дополнительной информации посетите call811.com или загрузите эту инфографику, чтобы узнать, что влечет за собой процесс звонка.

Выберите лицензированного специалиста

Хотя подземные инженерные коммуникации скрыты от глаз в нашей повседневной жизни, они являются важной частью систем, обеспечивающих работу нашего мира. Если вы планируете расширение или по какой-либо другой причине вам необходимо копать, примите соответствующие меры, чтобы избежать повреждений и сбоев, которые часто возникают из-за неопытных раскопок.Выбор лицензированного специалиста с надлежащими разрешениями гарантирует, что ваша работа на государственной полосе отвода будет завершена точно и законно.

Как профессиональные специалисты по ремонту и замене канализационных линий, специалисты Pipe Spy обеспечат надлежащий учет изменений на вашем участке для всех коммунальных линий, независимо от того, находятся ли они в частном или государственном управлении.