Модульное домостроение: Модульное домостроение – единственный шанс решить проблему жилья в России

В России планируют развивать типовое модульное домостроение: рассказываем подробнее

stroi.mos.ru

В мае депутат Госдумы РФ Владимир Ресин предложил создать единую отечественную базу типовых модульных конструкций для возведения жилья. Модульное строительство означает, что комнаты или даже целые этажи дома собирают на заводе. Там же монтируют все коммуникации, устанавливают сантехнику, а в некоторых случаях и мебель. На стройплощадке остается лишь собрать все это, как конструктор. Разговоры о внедрении технологии в массовый сегмент стройки ходят уже давно, но пока процесс идет медленно. В причинах задержки, плюсах и минусах модульного домостроения разбиралась «Московская перспектива».

История вопроса

Зачастую модульную технологию строительства представляют как нечто инновационное, но ей уже более 150 лет. Одним из первых известных модульных зданий считается Хрустальный дворец, построенный для Всемирной выставки в Великобритании в 1851 году. Проект подготовили всего за две недели, общая площадь здания составила свыше 90 тысяч «квадратов». После выставки дворец разобрали и перенесли в другое место. Примерно в это же время в Лондоне начали изготавливать модули для стройки домов в заводских условиях, правда тогда делали их в основном из дерева. В середине 1800-х годов плотник Генри Мэннинг разработал технологию, благодаря которой он на заводе в Великобритании изготавливал комплектующие – модули с несущими деревянными конструкциями, а потом отправлял их в Австралию, где их собирали на месте. За пару десятилетий он построил сотни таких домов, а один из них до сих пор стоит в Аделаиде.

Хрустальный дворец в Великобритании

Параллельная история происходила и на американском контитенте, где компания Sears Roebuck предлагала модульные дома для населения, но больше всего покупателей было среди золотоискателей – в то время в Калифорнии бушевала золотая лихорадка, и люди целыми городами уезжали на запад. В каталоге фирмы было 44 варианта типовых готовых домов: их доставляли поездом в комплекте со всеми элементами, включая гвозди, краски и инструкцию по сборке (напоминает мебель одного шведского производителя, не находите?). За 30 лет Sears Roebuck продали 75 тысяч домов, и что немаловажно – качество их было достойным: здания простояли десятки лет.

А что у нас?

В России же модульное домостроение стало популярными в XX веке после Великой Отечественной войны. Страна жила в бараках, и перед правительством стояла острейшая задача по расселению людей в отдельные квартиры. Чтобы максимально ускорить строительство, были созданы заводы крупнопанельного домостроения, которые и стали родоначальниками технологии. Одним из первых такой завод появился в городе Березовске, а в конце 1945 года здесь же построили первый одноэтажный дом, собранный на металлокаркасе. Это некий гибрид, совмещающий в себе элементы и модульного, и панельного домостроения. Дальнейшие эксперименты продолжились, и до 1950 года в СССР разработали еще несколько серий каркасно-панельных секционных домов. Последней серией, в которой еще использовали стальной каркас, стали новостройки в районе Хорошевского шоссе. Эти желтые дома стоят до сих пор, увидеть их можно на улицах Куусинена, Зорге и Добролюбова. Металлокаркас использовали в первых шести зданиях, но потом его заменили на железобетон. На этой развилке прогресс свернул в сторону бетона, а технологии, предполагающие использование стали в массовом жилищном строительстве, были приостановлены. Вернулись к ним сравнительно недавно, и сегодня модули и стальной каркас применяют при возведении больниц, гостиниц и коммерческих помещений.

Один из ярких современных примеров модульной застройки – больница в поселении Вороновское, построенная в начале пандемии. Клинику собрали всего за 37 дней — это небывалая скорость, обычно такие объекты строят не меньше года. Внешне она больше похожа на стоящие в ряд ангары, но никто и не претендовал на дизайнерский проект. «Мы понимаем, что здания медицинского комплекса не обладают выдающейся архитектурной ценностью – главными принципами были функциональность, надежность, долгий срок службы. За первый год работы здесь спасли 12 тысяч жизней», – отмечал тогда заммэра по вопросам градостроительной политики и строительства А. Ю. Бочкарев. Также в Москве и Подмосковье есть модульные гостиницы, детские сады и другие объекты.

Больница в поселении Вороновское, stroi.mos.ru

Однако, уже несколько лет ведутся разговоры о внедрении технологии в массовое жилое строительство. «Нужно создать общероссийскую базу типовых модульных конструкций, из которых можно будет моделировать жилые дома как многоквартирные и многоэтажные, так и малоэтажные и даже индивидуальные. Эта база должна стать доступной для использования в разных регионах», – считает Владимир Ресин. Делами такие мнение поддерживают и застройщики, правда пока в Москве это лишь один концерн – ГК «МонАрх». Специалисты компании уже построили комбинат по производству модулей, находится он в Новой Москве. А уже до конца следующего года около деревни Яковлево Новомосковского административного округа ГК «МонАрх» возведет жилой квартал из модульных домов площадью около 100 тысяч «квадратов». Высота зданий составит от 4 до 11 этажей. Помимо жилья инвестор построит из модулей детский сад.

Макет завода по производству модулей ГК «МонАРХ»

Что вообще такое модуль?

Модуль – это конструкция из металлического каркаса, которая собирается в заводских условиях. Пространство между ними утепляют и обшивают материалами, предусмотренными проектом. Внутри прокладывают коммуникации, проводят остекление, выполняют отделку, а при необходимости и устанавливают сантехнику. После этого конструкции доставляют на стройплощадку, где компонуют в соответствии с планировкой здания. Модульные дома можно строить из дерева или контейнеров, но в массовом домостроении все же применяется стальной каркас.

stroiteh-msk.ru

«Технология доказала свою эффективность. Блок-модули применяют как в многоквартирном жилищном строительстве, так и в ИЖС. В модульном строительстве используют различные металлические конструкции: балки, трубы, лист. Поэтому можно говорить о том, что широкое тиражирование типовых проектов будет способствовать реализации дорожной карты Минстроя России по расширению применения стали в строительстве» – говорит генеральный директор Ассоциации развития стального строительства Александр Данилов.

Плюсы технологии

+ скорость строительства
+ недорогая стоимость
+ экологичность
+ высокое качество модулей за счет заводской сборки
+ сокращение рабочих на площадке

Один из самых существенных плюсов модульной технологии – скорость. «Срок возведения дома может быть сокращен в 2-3 раза по сравнению с тем, который требуется при монолитном домостроении», – говорит директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. Технологические процессы при таком способе идут параллельно: можно изготавливать модули на заводе и параллельно готовить котлован на стройплощадке. «Среди других преимуществ мы выделяем оптимизацию процессов строительства: компоненты зданий изготавливают на заводе и доставляют на площадку в готовом виде, то есть основные строительно-монтажные работы проводятся вне стройплощадки. Также модульное строительство позволяет сократить вмешательство в жизнь близлежащих районов за счет снижения числа рабочих на площадке, меньшего движения транспорта и объема обработки материалов», – подчеркивает Александр Данилов.

Внедрение модульного домостроения может также решить вопрос с кадрами в отрасли. «Технология дополнит, но не заменит строительство на базе монолита и металлокаркаса. Она подходит исключительно для реализации массовых проектов, а также ИЖС. Переход части строек на модульный метод позволит перераспределить рабочую силу и частично решить проблему дефицита кадров в отрасли. При этом риск роста безработицы исключен», – отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

ГК «МонАрх»

Все эти факторы вкупе дают еще один, самый весомый плюс. Строить модульные дома попросту дешевле, чем панельные или монолитные. Отсюда вытекает и возможность быстрого расселения людей, которые сегодня живут в аварийных домах. А по официальным данным на март 2023 года в России таких граждан — 1,135 миллиона. «Очереди нуждающихся растянулись на десятилетия. Дешевое и практичное модульное домостроение может поспособствовать исправлению ситуации. Жилые комплексы, возведенные из фабричных блоков, зачастую не отличаются ярким экстерьером, зато обладают высокой прочностью и долговечностью. Модульное строительство наиболее актуально для северных регионов, где большая часть работ выполняется при минусовых температурах», – считает Руслан Сырцов.

Минусы технологии

– архитектурное однообразие
– возможный низкий срок службы
– ограничения по транспортировке
– отсутствие модульных заводов
– отсутствие квалифицированных профильных специалистов

Отсутствие архитектурной индивидуальности – очевидный недостаток технологии. «Строительная отрасль уже проходила этапы индустриального типового строительства жилья. В 60-е годы это были «хрущевки» с малогабаритными квартирами, низкими потолками, совмещенными комнатами и санузлами, с ужасной шумоизоляцией. В нулевых – «лужковские» однотипные дома П44Т, КОПЭ, П3М и т.п. Модульное строительство не предполагает никакой архитектурной индивидуальности, т.к. эти элементы приводят к повышению себестоимости», – говорит Валерий Кочетков. С ним согласен и основатель и владелец Группы Родина Владимир Щекин: «Суть модульной технологии строительства именно в том, что каждый модуль – это как запчасть для автомобиля, которая производится на большом конвейере. «Альфа и омега» любого производства – это стандартизация, так как малейшие изменения в размерах, форме, узлах какого-либо изделия могут потребовать перестройки всего конвейера, а также пересмотра параметров других «запчастей», с которыми изделие будет использоваться. Поэтому принципиально решить проблему типовой архитектуры модульных домов невозможно. Есть только шанс расширять линейку модулей и типовых домов из них, но это автоматически будет увеличивать их стоимость, и все равно не даст каждому покупателю внешне неповторимый дом».

ГК «МонАРХ»

Еще одним сдерживающим фактором может стать габаритное ограничение на транспортировку. «Чтобы перевозить модули, понадобится их отгрузка через железные дороги, а затем перевозка специализированным автотранспортом. Помимо этого, нужно принимать во внимание качество дорог, особенно в малых городах и населенных пунктах, из-за которых перевозка модулей может быть разрушительной для самого груза. В итоге издержки на транспорт могут снизить привлекательность этой технологии, главное преимущество которой – цена», – поясняет Владимир Щекин. Но, по мнению Руслана Сырцова, проблема решаема: «В строительстве не будут использоваться сверхкрупные модули, которые неудобно транспортировать. В законодательстве уже предусмотрено ограничение: запрещено перевозить конструкции длиной свыше 20 м и шириной более 3 м. Если все-таки возникает необходимость в применении габаритных элементов, то их несложно выпустить в виде панелей, которые собираются в модули уже на стройплощадке».

Другая сложность заключается в том, что в России мало людей, которые могут работать с модулями. «Для этой технологии очень важна квалификация тех специалистов, которые собирают дом на стройплощадке, собственно, соединяя модули между собой. Таких специалистов немного, но со временем высвободившиеся прежде рабочие смогут переучиться на взаимодействие с модулями», – говорит Владимир Щекин. Эксперт называет и еще одну возможную сложность, которая возникнет при работе с модулями. «Поскольку в России технология широко не применялась, мы можем очень приблизительно судить о сроках эксплуатации модульных домов. Они могут в итоге оказаться исторически небольшими, что вернет нас к такой же, как и сейчас, проблеме массового обновления жилищного фонда, но уже через 50 лет, а возможно и раньше».

Перспективы технологии в России

Пока оптимизм мы видим в основном у представителей власти. Экспертное сообщество настроено более скептически. По мнению Владимира Щекина, для создания масштабной базы типовых технических решений необходим большой практический опыт их применения: «В России объемно-модульное строительство не было развито, и сейчас применяется редко. Этим занимаются либо небольшие компании, которые строят из модулей частные дома, либо крупные девелоперы с собственной технической базой, но пока отрабатывающую эту технологию на уровне эксперимента. Для эффективной, то есть полезной базы модульных конструкций нужен опыт их строительства в разных климатических условиях, различных конфигурациях и т. п. Нужен большой опыт эксплуатации модульных зданий». Эксперт считает, сейчас рациональнее использовать те технологии, к которым все уже привыкли, поскольку для них сформирована как сырьевая, так и производственная базы.

mos.ru

С ним согласен и руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. «Сегодня в РФ не распространено модульное строительство в малоэтажном сегменте. У людей есть определенные стереотипы – что является хорошим стройматериалом, а что нет, и покупателей очень сложно переубедить. Даже каркасное домостроение много-много лет практически не имело спроса на рынке. Каркас – это шаг на пути к модульному строительству, но этот шаг пока еще не сделан, только начинается популяризация каркасных домов в связи с тем, что они дешевые. Застройщики пока не используют каркасное домостроительство, потому что в отношении него у людей сформированы негативные стереотипы. А модульное строительство – это еще большее упрощение, удешевление и типизация. Поэтому на пути популяризации модульного строительства малоэтажных и частных домов пока еще много препятствий, и я очень сомневаюсь, что в ближайшие годы они будут преодолены», – заключает Дмитрий Таганов.

Квартира с завода: модульное домостроение и prefab-технологии все шире осваивают рынок строительства

Необходимость быстрого строительства многоквартирных домов (МКД) и социальных объектов, а также требования к повышению качества и снижению стоимости работ подтолкнули строителей к разработке инновационных решений, в частности к идеологии префабрикации — переносу части строительных процессов в заводские условия.

Одним из важнейших «интересантов» и лоббистов этого направления в России по вполне понятным причинам стала Ассоциация развития стального строительства (АРСС). «Поставлена задача в течение ближайших лет максимально усилить строительную отрасль и, в первую очередь, такие направления, как возведение жилья и соцобъектов. Достичь заявленных национальными программами показателей можно с помощью современных технологий и строительных материалов. Стальное и модульное строительство с применением металлоконструкций может стать импульсом и эффективным решением для настоящего рывка в отрасли», — заявляет генеральный директор АРСС Александр Данилов.

Впрочем, все больше внимания модульному домостроению уделяют и крупные российские застройщики. Процесс, именуемый prefab-технологией (prefab — от английского prefabricated, «сделанный в заводских условиях»), хорошо встраивается в развитие помыслов производителей строительных металлоконструкций, деятельность которых согласуется с идеологией «префaбрикaции». Сборочные единицы классических стальных конструкций были практически первыми prefab-изделиями. Понятно, что идея-то лежала буквально на поверхности, а современные технологии позволили воплотить ее в жизнь.

«Сегодня, благодаря очередному витку развития этой технологии, на рынке появляется все больше строительных решений, и потенциал стальных конструкций раскрывается в новых сегментах строительной отрасли. Стоит отметить, что техническое регулирование на территории страны позволяет реализовать самую амбициозную задачу. При этом программные комплексы проектирования позволяют смоделировать конструкцию вплоть до крепежных элементов и соединительных деталей и проанализировать работу всей системы», — поясняет руководитель направления по анализу стальных конструкций ЕВРАЗ Александр Бибин.

Prefab-технологии сделали возможным скачок от традиционного проектирования к компонентному, что означает, что конструкции здания ныне являются не элементами для проектирования (стены, балки, узлы, блоки инженерной инфраструктуры), a неким набором деталей, как в Lego. Кроме того, существует возможность проектирования и строительства зданий на основе плоскостных и объемных prefab-элементов. Все зависит от глубины вовлеченности проектировщика или застройщика в процесс «префабрикации»: чем глубже, тем больше процессов и конструкций выполняется вне стройплощадки. Можно использовать отдельные prefab-элементы в строительстве, например, отдельные блоки или стены. А можно строительство свести к монтажу готовых блоков-комнат в тело МКД.

Так, разработанная известной компанией программа Knauf Prefab Construction позволяет в сжатые сроки, невозможные при классическом строительстве, возводить какие угодно единичные объекты — от школ до больниц.

С использованием подобной технологии можно уже на заводе собирать готовые комнаты с внутренними перегородками, дверьми, окнами, узлами инженерной инфраструктуры, которые потом легко состыковываются на стройплощадке. При этом есть возможность испытывать готовые блоки собственно на заводе, добиваясь высокой степени надежности и качества изделия, еще на предварительной стадии исключая множество коллизий.

«Готовые здания сейсмоустойчивы — способны выдержать землетрясение до 9 баллов. Гарантируемый срок службы — 50 лет. Все материалы сертифицированы, a конструкции панелей успешно прошли испытания по звукоизоляции, пожарной безопасности и долговечности, — говорит ведущий инженер по информационному моделированию ООО «Новый Дом» Дмитрий Мелиоранский. — Строительные «полуфабрикаты» создают в просторных цехах со стабильным влажностно-темперaтурным режимом и хорошей вентиляцией. Разумеется, комплектовать модули под крышей намного удобнее и безопаснее, чем возводить дом с нуля на открытой площадке, в большой зависимости от ветрa, осaдков и колебаний температуры».

Конструкции заводского изготовления — это продукция, изготовленная на продвинутых современных станках с ЧПУ. А проектируются объекты в ТИМ-пространстве, где объемный проект закладывается с применением всех преимуществ технологий информационного моделирования, позволяющих качественно и быстро производить точные расчеты с учетом всех деталей строительства.

«Особого внимания достойны кaркaсно-обшивные стены заводского изготовления. Пока застройщик возводит каркас здания, на заводе параллельно идет процесс изготовления стен, и к моменту завершения работ на стройку поступают готовые конструкции, которые монтируют прямо «с колес», — добавляет Александр Бибин.

Конечно, доставка готовых изделий на стройплощадку — отдельный момент. Для этого обычные самосвалы, которыми на объект доставлялись песок и щебень и даже строительный металл, не годятся. Но и здесь техника не стоит на месте: появились специальные тралы для перевозки негабаритного груза на любые расстояния.

Впрочем, никто ведь не мешает оперативно развернуть prefab-производство практически рядом со стройплощадкой, что даст существенную экономию времени и средств.

Технология уверенно занимает все более значимое место в строительстве. В качестве успешных примеров prefab-строительства можно назвать отель Holiday Inn на 145 номеров в Воронеже из модулей на металлическом каркасе, множество модульных медицинских объектов, детских садов во многих регионах России.

Крупнейший российский застройщик, выйдя на строительный рынок Дальнего Востока («СГ» ранее подробно рассказывала о переговорах главы в то время Минвостокразвития РФ Александра Козлова и губернатора Сахалинской области Валерия Лимаренко с главой Группы ПИК Сергеем Гордеевым по развитию жилищного строительства на Дальнем Востоке), начал здесь строительство завода по производству модулей для многоэтажного строительства, который по планам должен будет войти в строй в 2023 году. Соглашение об этом подписали ПИК и правительство Сахалинской области, которая таким образом станет одним из первых регионов мира, где будет применена конвейерная технология строительства быстровозводимых домов.

По прогнозам, первая очередь проекта будет завершена в 2023 году. Первоначально предприятие будет выпускать модули для многоэтажного жилого строительства на Сахалине. В 2025 году продукция начнет поставляться уже на весь Дальневосточный федеральный округ и экспортироваться в страны Азиатско-Тихоокеанского региона. Планируемая мощность завода составит до 340 тыс. квадратных метров жилья ежегодно.

Валерий ЛИМАРЕНКО, губернатор Сахалинской области:

«Индустриальное производство позволит поддерживать высокий темп строительства и обеспечить сахалинцев и курильчан комфортным и качественным жильем. Расположение завода в 16 километрах от порта Корсаков — стратегически важное: завод сможет работать как на нужды Сахалина, так и на экспорт домокомплектов за пределы области. Масштабные стройки на территории области должны решать не только жилищную проблему, но и проблему занятости населения»

Сергей ГОРДЕЕВ, генеральный директор Группы ПИК:

«Строительство завода на Дальнем Востоке — важный этап реализации стратегии ПИК по развитию мощностей модульного строительства. Наша цель — к 2023 году довести их до 2 млн кв. метров модульного жилья в год»

Источник: stroygaz.ru

Модульное строительство, преимущества и проблемы

В сфере недвижимости наблюдается сильная тенденция к строительству большего количества объектов за пределами строительной площадки. Модульная конструкция – один из подходов. Компания Real Projectives® участвовала в нескольких модульных строительных проектах по всей территории Соединенных Штатов, последний из которых — новый многоквартирный дом в центре Филадельфии.

Для этого строительного проекта проектировщики и подрядчики планировали изготовить 75 модулей примерно в 100 милях от площадки, доставить их в город, а затем сложить их друг на друга, чтобы завершить шестиэтажный многоквартирный дом. Если вы обдумываете такой подход в своем следующем проекте, мы хотели бы поделиться некоторыми преимуществами и проблемами, которые помогут вашему проекту успешно завершиться.

Чтобы найти общий язык, мы считаем важным в первую очередь подумать над ответом на вопрос «что такое модульная конструкция». Простой ответ: думайте о модульности как о методе строительства, а не как об уникальном типе продукта. Модульное строительство — это процесс, при котором здание (будь то квартира, бизнес-здание и даже дома, которые теперь начинают строиться из транспортных контейнеров) строится за пределами участка, в контролируемых условиях, с использованием тех же материалов и с учетом дизайна. те же нормы и стандарты, что и для объектов, построенных традиционным способом, но примерно в два раза быстрее. Процесс состоит из зданий, изготовленных из модулей, которые впоследствии собираются на месте.

На протяжении веков традиционное строительство доставляло все сырье — например, 2×4 и напольные покрытия — на строительную площадку, чтобы мастера вырезали и собирали его на месте строительства. При строительстве за пределами площадки в целом и при модульной конструкции в частности большие части проекта изготавливаются вне строительной площадки. Сборка может проходить практически где угодно: от соседнего города до совсем другой страны. Собранные модули затем отправляются и размещаются на строительной площадке для завершения строительства.

Хотя вы можете слышать, как другие называют этот метод «новым» или «современным», он десятилетиями использовался во многих отраслях. Совсем недавно он получил прессу для многоквартирных домов (квартир), гостиниц и коммерческих целей. Что делает эти проекты модульными, так это то, что «коробки», которые покидают завод, представляют собой трехмерные конструкции с полом, стенами и потолком. В них уже установлена ​​большая часть внутренней отделки и сантехники. Некоторые модульные компании используют на своих складах обычные методы сборки из палочек; другие используют высокоавтоматизированные роботизированные сборочные линии. Существуют и другие варианты строительства за пределами площадки, которые не являются модульными, но мы рассмотрим их в следующей статье.

Преимущества модульной конструкции

Начнем с многочисленных преимуществ модульной конструкции.

1. Экономия времени

Очевидно, что модульная конструкция позволяет выполнять часть работы на заводе, в то время как на площадке одновременно выполняются строительные работы и фундамент. Это преимущество, позволяющее экономить время, обеспечивает выполнение проекта в соответствии с графиком и сокращает сроки строительства, сохраняя при этом эффективность. Благодаря модульному подходу можно сэкономить от 30 до 60 процентов общего графика.

2. Отсутствие возможности задержек из-за погодных условий

Кроме того, благодаря изготовлению модулей в контролируемой среде практически исключены опасения по поводу задержки строительства модульных блоков из-за погодных условий. Это также обеспечивает работникам более безопасные и комфортные условия для повышения производительности и производства продукции более высокого качества. Кроме того, модули доставляются на место, как правило, с полом, шкафами, счетчиками, сантехникой и электрооборудованием, а также бытовой техникой, что требует небольших усилий и времени для подготовки к использованию.

3. Нет необходимости хранить материалы

Еще одним преимуществом модульной конструкции является хранение материалов. Когда сайт ограничен пространством, например, в компактной городской среде, такой как Филадельфия, размещение и перемещение материалов затруднено. Это создает беспорядок, замедляет работу и создает опасения по поводу кражи. Собирая модули на заводе, строительные площадки могут оставаться чище и безопаснее, а также предоставлять больше места для работы и свободного передвижения.

4. Снижение затрат на оплату труда

Важным и потенциально спорным преимуществом является экономичность труда. В большинстве мест не хватает квалифицированной рабочей силы для строительства, а в городах она может быть очень дорогой по разным причинам. Не вдаваясь в политику, это приводит к реальным проблемам при попытке построить здание с заданным бюджетом и сроками. Модульность позволяет этим желанным квалифицированным работникам оставаться в фиксированных местах с контролируемыми и более безопасными условиями, как уже упоминалось. Модульные заводы могут быть размещены таким образом, чтобы привлечь этих конкурентоспособных работников и воспользоваться важным доступом к сырью и логистическим связям, таким как автомагистрали и железнодорожные пути, распространенные в других отраслях, таких как автомобильная и технологическая продукция. Экономия на рабочей силе может варьироваться в широких пределах, но существует потенциал до 25 процентов на затратах на строительство.

5. Меньший объем отходов

Согласно недавнему исследованию, проведенному в Великобритании, модульное строительство позволяет сократить количество материалов на 90%. В связи с тем, что охрана окружающей среды вызывает все большую обеспокоенность в строительной отрасли, модульные стратегии становятся все более популярными, чтобы ограничить количество отходов в каждом проекте. Предпринимаются даже попытки максимизировать переработку на фабриках, которые собирают строительные части.

Проблемы модульного строительства

Модульное строительство звучит прогрессивно и очень выгодно. Тем не менее, как и в случае с другими методами строительства, существуют некоторые реальные проблемы, которые могут повлиять на успех или провал вашего модульного проекта.

1. Массовое производство/ограниченный ассортимент

Во-первых, модульный подход (подумайте о массовом производстве) в масштабе тем лучше, чем более однородны и повторяются пространства и продукты. Поэтому, естественно, многоквартирные дома и отели являются вероятными кандидатами, если каждую единицу можно стандартизировать и сложить. На данном этапе технологии попытки создать отдельные или неповторяющиеся модули сокращают и потенциально сводят на нет преимущества времени и затрат как для покупателя, так и для поставщика.

2. Большее количество сложных решений / проектирование с предварительной загрузкой

Во-вторых, модульность требует принятия большего количества решений и более тщательного проектирования и проектирования на начальном этапе процесса. Это требует от архитекторов, инженеров и подрядчиков знания тонкостей модульного производства и этапов монтажа. Например, чем выше здание (более высокие модули уложены друг на друга), тем больше внимания необходимо уделять тому, как они соединяются друг с другом, чтобы выровняться, и как модули и внешняя обшивка допускают сжатие. (Вес штабелированных модулей может фактически раздавить дерево внизу.) Этот процесс проектирования с предварительной загрузкой вынуждает покупателей и владельцев делать окончательный выбор таких вещей, как отделка и бытовая техника, чтобы их можно было приобрести задолго до начала работы. Те из вас, кто знаком со строительным бизнесом, могут увидеть в этом преимущество: вы знаете, что изменения, сделанные на поздних этапах процесса, могут стать головной болью.

3. Процесс утверждения может быть сложным

В-третьих, процесс утверждения может быть сложным. Независимо от того, как они построены, все проекты должны соответствовать федеральным, государственным и местным законам и кодексам. Однако применимые коды меняются в зависимости от метода. Некоторые штаты и местные юрисдикции более благоприятны для модульного производства, чем другие. В идеале модули изготавливаются в соответствии с нормами штата (такими как Закон Пенсильвании о промышленном жилищном строительстве) и могут быть проверены и завершены на заводе, при этом только соединения и работы, выполняемые на месте, подлежат местной проверке. Напротив, такие штаты, как Мэриленд, требуют местных проверок систем, предотвращающих закрытие стен и нанесение отделки до тех пор, пока они не будут на месте. В местах с сильным влиянием профсоюзов то, как подрядчики регулируют торговые отношения, может еще больше усложнить этапы утверждения и исполнения.

4. Риск связан с несколькими поставщиками

Кроме того, вы концентрируете риск выполнения проекта на одном или нескольких поставщиках. Производители модульных домов в основном сосредоточены на производстве домов на одну семью в качестве своего хлеба с маслом. Хотя число компаний, производящих коммерческие и многосемейные продукты, растет, все еще очень мало тех, кто заинтересован, способен и имеет финансовые возможности для реализации. Покупатели, будь то владельцы или генеральные подрядчики, должны проявлять полную осмотрительность в отношении компаний, прежде чем заключать соглашение, которое кладет все яйца в одну корзину. И они должны продолжать усердно следить за своей работой. Даже если бы они были связаны, было бы огромной катастрофой переключиться на другого производителя в середине проекта.

5. Транспортные расходы и риски

Транспортные риски. Поскольку модули изготавливаются на заводе в нескольких милях от рабочей площадки, их необходимо доставлять либо непосредственно на рабочую площадку, либо размещать в ближайшем месте, а затем устанавливать на место. Транспортировщики и такелажники должны быть предельно осторожны с каждым модулем, так как одна авария во время транспортировки может потребовать значительного ремонта или замены всего модуля. Это потенциально может задержать всю последовательность установки. В нашем проекте в Филадельфии доставка, постановка и декорации прошли довольно гладко, с небольшим растрескиванием внутреннего гипсокартона из-за подъема модулей на место. Это повреждение было легко поправимо, так что особо не о чем беспокоиться.

Транспортным и такелажным компаниям важно приложить серьезные усилия для отслеживания дорог и планирования логистики перемещения модулей на протяжении всего пути. Они не могут зацикливаться на мостах, крутых поворотах, проблемах с дорожным движением, настройке кранов и временных разрешениях на перекрытие дорог. Размеры модулей обычно сначала ограничиваются допустимым размером на дороге (возможно, 10 футов в ширину и 70 футов в длину) и грузоподъемностью доступного крана (для подъема до 25 тонн) на глубину проектной площадки. Убедитесь, что ваш страховой консультант работает с брокером и перевозчиком, знакомым со многими рисками, связанными со строительством за пределами площадки.

6. Сложный процесс финансирования

Еще одна проблема связана с финансированием. Поскольку модульное строительство требует покупки и изготовления вещей в более короткие сроки, счета обычно намного больше в начале периода строительства, чем инвесторы и кредиторы могут привыкнуть видеть и платить. Поэтому найдите время, чтобы поработать с производителем и подрядчиком, чтобы понять суммы и сроки ожидаемого финансирования (создайте прогноз по месяцам) и обновляйте его по мере развития проекта. Это поможет убедиться, что в наличии достаточно денег для продолжения работы и предотвращения залогов механика. Сопутствующим пунктом является то, что кто-то, представляющий подрядчика, владельца и банк, должен планировать посещение завода на этапах производства, чтобы убедиться, что средства инвестируются в ваши модули, а не в чьи-то еще (это применимо для любого типа финансирования хранящихся модулей). материалы и готовые покупки).

Хотя модульная конструкция выгодна при определенных обстоятельствах, она не лишена проблем и подходит не для каждого проекта. Тем не менее, мы уверены, что в будущем вы увидите гораздо больше модульных и удаленных конструкций.

Real Projectives® может помочь в управлении любым типом строительных проектов, включая модульное строительство и строительство, для достижения исключительных результатов. Позвоните нам по телефону 888.357.7342, чтобы узнать больше.

Потенциал модульного жилья раскрывается благодаря инновационному процессу и дизайну

Модульный дом Liv-Connected может быть упакован в разобранном виде и отправлен по всей стране, а затем собран … [+] в течение нескольких часов.

Крис Коу

Дома строятся из сотен или тысяч различных продуктов. Эти продукты проходят через цепочку поставок несколькими путями, а затем должны прибыть на место работы. Все это требует многочисленных видов транспорта в то время, когда транспортные расходы растут в геометрической прогрессии.

С января 2020 года грузовые перевозки на дальние расстояния выросли более чем на 30%, водные перевозки увеличились на 21%, а организация грузов и грузов увеличилась на 50%, по словам Дэвида Логана, директора по налогам и торговле. Политика Национальной ассоциации домостроителей.

Эти затраты могут быть непомерно высокими для строительства новых домов в то время, когда существует острая потребность в дополнительных предложениях.

Глядя на цифры

Дом Liv-Connected помещается в кузов одного грузовика, чтобы снизить влияние транспортных расходов на … [+] доступность дома.

Liv-Connected

Транспорт оказывает большое влияние на то, выполняется ли проект на месте или за его пределами, но он играет гораздо большую роль в проектах за пределами объекта. Кен Семлер является президентом и генеральным директором строительной компании Impresa Modular из Западной Вирджинии и является одним из самых активных сторонников модульного строительства, но видит, что процесс строительства идет медленно.

ЕЩЕ ОТ FORFORBES ADVISOR

«Причина, по которой наша отрасль не росла так быстро, заключается в том, что я должен иметь в голове все правила отдела транспорта, а не только, использую ли я 2×4 или 2×6», — сказал он.

Во многих случаях проблемы транспортировки за пределы площадки также не ограничиваются доставкой модулей на площадку. Когда модули прибудут, должны быть краны, чтобы установить их на место. Семлер заказал краны для своего нового завода, на что ушло больше года из-за проблем с цепочкой поставок.

В дополнение к этому, он говорит, что еще одним соображением является тип и количество носителей, которые будут использоваться, и иногда эти носители должны хранить модули, которые могут быть заняты всего на несколько часов или на много недель, в зависимости когда все вечеринки могут быть организованы для съемочной группы.

«Стоимость крана выросла более чем на 30%, а монтажные бригады уже специализированы, и их трудно найти», — сказал Семлер. «Настройка требует уникального набора инструментов, которые изготавливаются и изготавливаются на заказ. Они уникальны и их не так много. Также не хватает водителей грузовиков. Это маленькое чудо, когда я устанавливаю дом сейчас. Мне нужно, чтобы съемочная группа, модули и кран появлялись одновременно. Это становится сложнее, чем когда-либо. Но для создателей сайтов это еще сложнее».

Компания Семлера собрала 13 миллионов долларов для нового производственного предприятия, которое она только что открыла. Помимо этих капитальных затрат, существует парк перевозчиков стоимостью от 12 000 до 125 000 долларов каждый в зависимости от возможностей перевозчика. Он объяснил, что фабрики, которые владеют съемочными бригадами и управляют ими, будут инвестировать в более совершенные перевозчики, чтобы быстрее выполнять работу и быстрее переходить к следующему проекту.

«Если вы доставляете все свои собственные дома и делаете набор, вы получаете миллион долларов только за то, чтобы получить своих носителей», — сказал Семлер. «У некоторых есть 200 носителей, потому что им приходится так долго сидеть в поле. Таким образом, это также большие капитальные затраты».

Приближаясь к месту работы

Дж. Дон Овертон (J. Don Overton) является директором девелоперской компании Terra Verde в Арканзасе и занимается предоставлением жилья для рабочей силы в недостаточно обслуживаемых сообществах Арканзаса. Его команда разработчиков строит централизованный завод для обслуживания нескольких районов штата, что позволит компании использовать преимущества, которые предлагает строительство за пределами площадки, такие как более высокое качество, более быстрая доставка и меньше отходов.

Фабрика в настоящее время находится на стадии проектирования и, как ожидается, будет стоить от 10 до 15 миллионов долларов, а когда она будет запущена, она будет производить от 1000 до 1500 коробок в год. Что касается жилищного продукта компании для рабочей силы, две коробки соединяются в один дом, поэтому фабрика должна быть в состоянии производить от 500 до 750 домов в год с прогнозируемой полной окупаемостью затрат на строительство заводских инвестиций всего за 3-5 лет.

Причина, по которой Terra Verde может достичь таких результатов, заключается в том, что модель, разработанная его командой, использует ограниченное количество вариаций рабочей силы, построенной для сдачи в аренду домов, с одними и теми же двумя или тремя единицами, повторяющимися по всему району. Овертон говорит, что с такими масштабами его команда должна быть в состоянии покрыть или превзойти затраты на строительство на месте.

В настоящее время он не планирует какую-либо автоматизацию и будет полагаться только на более низкую стоимость рабочей силы в Арканзасе для сборки ящиков до 9 штук.5% перед отправкой на место работы. По оценкам Овертона, общие транспортные расходы для этого модульного строительного бизнеса составят до 4,5% от общих затрат на строительство.

«На самом деле, единственная причина, по которой мы работаем над полным строительством за пределами площадки, — это скорость», — сказал он. «Чем раньше он будет завершен, тем быстрее его можно будет продать или сдать в аренду. Мы должны компенсировать от 4 до 5% транспортных расходов за счет эффекта масштаба при использовании фабричной модели из-за более быстрого оборота, меньшего количества отходов и более высокого качества. Объем единиц, завершенных для получения сертификата о вводе в эксплуатацию, увеличивается на 25-50% за счет того, что это выполняется вне офиса, а не на месте для того же продукта. Кроме того, нет никаких погодных условий, чтобы иметь дело с выездом, бригады могут работать в мороз, дождь или любую другую погоду, и у вас может быть несколько смен».

Сделать близость не проблемой

Многие товары для удаленного дома, которые в настоящее время отправляются по стране, почти полностью собраны, как и в концепции Terra Verde выше. Однако это означает, что большое количество пустого пространства отправляется и оплачивается по растущим астрономическим ценам.

Джордан Рогоув работает главным операционным директором в нью-йоркской строительной компании Liv-Connected и является соучредителем архитектурной фирмы DXA Studio и планирует изменить эту динамику. Новый дизайн дома в плоской упаковке устраняет необходимость в широких грузах, поэтому большая часть дома может поместиться на грузовике, что повышает эффективность общих процессов строительства и доставки.

Рогоув и его партнер по фирме Уэйн Норбек работали с Джозефом Уилером, профессором архитектуры Технической школы архитектуры и дизайна Вирджинии, который также имеет опыт модульного строительства по всему миру, чтобы прийти к этому уникальному дизайну, обладающему способностью быть плоско упакованным.

На этой схеме показано, как дом будет разбит на транспортные компоненты для повышения эффективности и … [+] доступности.

Liv-Connected

«Компоненты были тщательно спроектированы таким образом, чтобы их можно было легко разобрать и собрать, включая панели крыши, стеновые панели и ключевые компоненты, такие как кухня и ванная комната», — сказал он. «Мы очень много работали, чтобы координировать свои действия с нашей командой, чтобы консолидировать строительные системы в рамках отдельных компонентов или обеспечить простые соединения между компонентами».

Теперь, благодаря этому инновационному дизайну, дом площадью более 500 квадратных футов можно разобрать, чтобы поместить в один грузовик, и отправить в любую точку страны по обычным тарифам на доставку, после чего его можно собрать всего за несколько часов. как только он прибудет на сайт.

«В чрезвычайных ситуациях или на объектах с рыночными тарифами, где затраты на содержание являются проблемой, это огромное преимущество», — сказал Рогов. «Один дом разбит на несколько частей, только некоторые из них упакованы в разобранном виде. Другие представляют собой настоящие картриджи, которые несут в себе мозг устройства и имеют электрическую и сантехнику. Итак, мы поставляем технологии, а не космос».

В объемных или модульных конструкциях часто приходится перевозить пустое пространство, что, по утверждению фирмы, является причиной высокого процента отказов модульных конструкций. Многие сравнивают задержку внедрения модульности в США с ее широким распространением в таких странах, как Япония и Великобритания; тем не менее, доставка по этим небольшим странам не так велика, как здесь, в США.

Завод Liv-Connected может производить 20 домов в неделю. Затем, когда дом прибывает на место, есть два варианта. Если дом будет использоваться для оказания помощи при стихийных бедствиях и будет непостоянной установкой, дом ставится на балочный фундамент. Для стационарной установки точки входа или сантехника, электричество и септик уже будут на месте, а фактическая установка займет около четырех часов, даже если элементы будут упакованы в разобранном виде.

Дом фирмы Conexus площадью 500 квадратных футов и стоимостью от 150 000 долларов США, таким образом, инновация обеспечивает столь необходимую доступность жилья. Благодаря модульному фундаменту покупатели могут добавить спальню в любое время в будущем, что будет стоить от 30 000 до 40 000 долларов, и этот процесс может произойти онлайн.

«Одна из особенностей, которые нам нравятся, заключается в том, что вы можете начать с одной спальни, а позже можете достраивать и расширять», — сказал Рогов. «Это может быть очень похоже на покупку автомобиля. Покупатель может выбрать внешнюю отделку и построить модель, которая ему интересна, и может построить ее в соответствии с этими спецификациями. Другие производители модульных модулей застревают в бесконечной настройке, что в конечном итоге приводит к задержкам».

Norbeck также рада, что Liv-Connected сделала свой бизнес перспективным, заключив стратегическое партнерство с группой Tiny Estates, которая обеспечит занятость фабрики Liv-Connected.

«У модульных систем есть ограничения во время бума, а во время спадов приходится закрывать двери», — сказал он. «У нас есть новое 10-летнее обязательство с интересами к Tiny Estates, в которых есть дома по цене от 90 000 долларов. Нам нравится эта концепция, которая позволяет финансировать людей, а ежемесячная ипотека меньше, чем арендная плата, но вы по-прежнему создаете собственный капитал. Это снижает цену и достижимо. Наша диверсификация выгодно отличает нас от других модульных компаний».

Еще одним сильным преимуществом Liv-Connected является то, что домашняя фабрика и дома были созданы архитекторами, поэтому больше внимания было уделено созданию эстетически приятного дизайна, ориентированного на улучшение результатов для здоровья.

«Как архитекторы, мы лучше умеем детализировать», — сказал Норбек. «В наших домах больше изоляции, лучше водонепроницаемость, нет формальдегида, нет проблем с проникновением воды, и все это очень важно с точки зрения здоровья. Также есть обнаружение поскальзывания/падения, ночное освещение и технология перемещения шкафов вверх и вниз для старения на месте. Это наша долгосрочная миссия, и мы будем обновлять каталоги, чтобы интегрировать больше технологий».

Устранение бункеров для решения проблем

Билл Грин, вице-президент по управлению проектированием в расположенной в Далласе компании-застройщике JPI Companies, рассказывает о различных факторах, влияющих на взвешивание того, будет ли один из его проектов развиваться как строительство на месте или за его пределами. .

«Помимо географии и расстояния доставки, более низкая стоимость рабочей силы в Техасе по сравнению с профсоюзами и сопротивление субподрядчиков также являются факторами, — сказал он. «Но с учетом того, что стоимость рабочей силы значительно выше, поскольку рассмотрение модульной системы до пандемии, возможно, стоит пересмотреть модульность».

По словам Грега Леунга, генерального директора калифорнийской сборочной компании Connect Homes и бывшего старшего директора по управлению спросом и предложением в Apple, все это складывается из вопросов экономики цепочки поставок.

«Вот почему я перешел из Силиконовой долины в модульную систему», — сказал он о сложной логистике доставки большего количества жилья. «Цепочка поставок — это доставка нужного товара в нужное место в нужное время по правильной цене. Есть разные вещи, которые вы можете оптимизировать, и лучше всего думать об этом с точки зрения стоимости обслуживания. Есть приток сырья и отток готовых модулей, а также все переменные затраты, куда вы их отправляете, стоимость рабочей силы для превращения сырья в готовый продукт, а затем стоимость рабочей силы для установки. Проблема в том, что рассмотрение только одного аспекта уравнения не учитывает все остальные затраты».

Люн приводит пример из своей работы в Apple.

«Apple — это удивительная компания, работающая с цепочками поставок», — сказал он, отметив, что iPhone начинался с одного завода и вырос до семи заводов по всему миру за время его 11-летнего пребывания в должности. «На фабрике существуют значительные обязательства, даже если у вас нет автоматизации или оборудования, которое включает в себя все накладные расходы, землю, арендную плату и рабочую силу».

Место, где вы разместите свою фабрику, зависит от четырех факторов: местонахождение клиентов, стоимость логистики от фабрики до клиента, откуда поступают материалы и пункт назначения доставки. Принимая во внимание эти факторы, владелец также должен организовать глобальные сети поставщиков, чтобы они были согласованы для одной цели и в то же время были реагирующими, гибкими и гибкими, и все это для масштабирования.

Менее чем за два года компания Connect Homes смогла поставить более 600 модулей, которые составляют 93 дома. Компания смогла сделать это, не обобщая и не выделяя транспорт как «сложную задачу».

«Вы отказываетесь от модульности в качестве транспорта, но вам действительно следует спрашивать, какова наименьшая стоимость доставки», — сказал он. «Что сдерживает модульность, так это то, что мы смотрим на эти вещи по отдельности, которые очень противоречивы и не работают вместе. Если вы просто решаете вопрос логистики, а не трудозатраты, или наоборот, это никогда не взлетит, и для меня это не имеет интеллектуального смысла».

Например, многие модульные компании поставляют очень большие модули размером 60 на 16 дюймов, которые из-за размера очень сложно и дорого доставлять и, следовательно, имеют географические ограничения вокруг производственного предприятия. Таким образом, в этот момент имеет смысл иметь фабрику только рядом с тем местом, куда нужно доставить дом.

«Мы запатентовали мод, который использует стандартную доставку и не требует специальных сборов за разрешение», — сказал Леунг. «Мы отправили товар из южной Калифорнии в Новую Англию, и это стоило всего 24 000 долларов. Это было для стандартного дома на одну семью, но если бы это был негабаритный груз, он, вероятно, стоил бы 250 000 долларов, так что это было бы непомерно дорого. Это история, которую я проповедую последние пару лет».

Он советует модульным компаниям осуществлять вертикальную интеграцию, чтобы избежать разрозненного мышления.