Старый дом и сложности регистрации: позиции ВС о недвижимости
Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов
Собственник здания или сооружения могут в исключительном порядке получить в собственность или аренду землю под таким объектом. Но можно ли получить участок под разрушенным домом, у которого нет ни крыши, ни окон, ни дверей, — такой вопрос встал перед судами в одном из дел. Там собственник развалины оспаривала отказ местной администрации передать землю в собственность. Три инстанции встали на сторону чиновников, но ВС решил иначе. Еще он рассмотрел дело, где владелец дачного домика оспаривал отказ в регистрации, и разрешил вопрос, должен ли арендатор лесного участка, где велась рубка, восстанавливать ресурс. Подробнее — в подборке дел за август.Старый дом и участок под ним
По общему правилу юридические и физические лица — собственники зданий и сооружений имеют исключительное право приобрести землю под ними в собственность или аренду без торгов. Такое правило п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса устанавливает для участков в государственной или муниципальной собственности.
Можно ли воспользоваться этим правом, если здание непригодно для использования по назначению, разобрался Верховный суд в одном из недавних дел.
Елена Перова* с 2019 года имела в собственности дом площадью 50 м² в Воронеже, правда в нем нельзя было жить после пожара. Разрушенное здание располагалось на земельном участке размером 585 м² с назначением «Для индивидуального жилищного строительства». Его Перова и хотела получить в собственность. Для этого она обратилась в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с заявлением о предоставлении ей участка бесплатно.
В январе 2021-го года чиновники отказали из-за того, что в доме нельзя жить. Как показала проверка, не было крыши, дверей, окон, внутри валялся мусор. Перова обжаловала отказ в суде. Она не оспаривала состояние здания, но указывала, что не может произвести реконструкцию как раз из-за отсутствия прав на землю.
Железнодорожный районный суд Воронежа встал на сторону городской администрации. «Системное толкование статей 35, 39.
20 ЗК позволяет прийти к выводу, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность земельный участок с целью эксплуатации уже имеющихся в натуре объектов», — указал судья Евгений Золотых. Если речь о жилом доме, он должен быть пригоден для постоянного проживания граждан, отвечать санитарным и техническим нормам. Таким образом, разрушенный дом Перовой не дает ей права получить участок в исключительном порядке согласно ст. 39.20 ЗК даже несмотря на то, что он зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимого имущества (дело № 2а-793/2021).
Воронежский областной суд согласился и добавил, что собственник поврежденного объекта недвижимости может претендовать на землю только после того, как объект будет восстановлен и его можно будет использовать (дело № 33а-6412/2021). Первый кассационный суд общей юрисдикции оставил эти акты без изменений.
Перова написала жалобу в Верховный суд, который принял ее дело.
Коллегия ВС под председательством Валентина Александрова не согласилась с коллегами из нижестоящих инстанций.
Для приватизации участка достаточно права собственности на сам объект, указывается в определении № 14-КАД22-4-К1. Право Перовой на дом зарегистрировано в ЕГРН, никем не оспорено, отсутствующим не признано. Пусть он поврежден после пожара, нет крыши, окон и дверей — это не говорит о том, что объект перестал существовать, и не влияет на право Перовой приватизировать землю.
Кроме того, Верховный суд подчеркнул, что оформление прав на участок нужно для восстановления дома. Скоро у Перовой появится такая возможность. Гражданская коллегия отменила решения нижестоящих судов и обязала департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области повторно рассмотреть заявление.
Похожую позицию ВС высказал в определении от 6 апреля 2017 года № 5-КГ16-240, указывает старший юрист BIRCH LEGAL
BIRCH LEGAL
Федеральный рейтинг.
группа
АПК и сельское хозяйство
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование
группа
Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры)
группа
Трудовое и миграционное право (включая споры)
группа
Экологическое право
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market)
группа
Банкротство (реструктуризация и консалтинг)
группа
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)
группа
Природные ресурсы/Энергетика
группа
Ритейл, FMCG, общественное питание
группа
Фармацевтика и здравоохранение
группа
Антимонопольное право (включая споры)
группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)
группа
Недвижимость, земля, строительство
группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
группа
Финансовое/Банковское право
Профайл компании
Дарья Чуева.
Ранее, по ее словам, в судебной практике была выработана позиция, основанная на утративших силу статьях 36 и 39 ЗК и высказанная Высшим арбитражным судом: участки под фактически разрушенным объектом предоставляли в собственность только после его восстановления, на которое по общему правилу давалось три года.
Здесь проявилась старая системная проблема законодательства: отсутствие ясного однозначного понимания того, что такое «здание» и «сооружение» и что такое жилой дом как их разновидность? Статья 39.20 ЗК для приобретения участка требует, чтобы на участке было здание или сооружение. Если у жилого дома нет крыши, окон и дверей, то он нежилой. Но он по-прежнему дом? Или это что-то другое?
Юрий Пустовит, управляющий партнер АБ Адвокатское бюро «Юг»
Адвокатское бюро «Юг»
Региональный рейтинг.
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
3место
По выручке
Профайл компании
По словам Пустовита, это сложные доктринальные вопросы, о которых давно идут споры.
Ответчик ответил на эти вопросы сугубо с бытовой точки зрения: жить нельзя — значит, не дом, землю получить под ним в собственность нельзя. Верховный суд ответил на них сугубо формально: в ЗК не сказано, что у дома должны быть крыша, окна и дверь, ЗК не запрещает приобретать землю под, как пишет ВС, «поврежденным домом», значит, участок под ним можно выкупать.
Как считает Пустовит, по существу суд прав, но называет его аргументацию поверхностной. Юрист указывает: участок можно выкупить потому, что дом без крыши, дверей и окон имеет тесную связь с землей, его невозможно переместить без разрушения. А значит, такой дом, несмотря на пожар, продолжает оставаться объектом недвижимого имущества в собственности истца, заключает Пустовит.
2
Бремя аренды лесного участка
Еще одно дело в нашей подборке касается «лесного права», но тесно связано с недвижимостью. Обязаны ли юрлица заниматься лесовосстановлением, если участок предоставляется для целей, требующих рубки деревьев, выясняли суды в деле № А13-7551/2021.
В суд обратился департамент лесного комплекса Вологодской области. Он хотел обязать «Газпром» провести работы по лесовосстановлению на территории 11,3 га в качестве компенсации за срубленное в другом месте. А именно на участке площадью 55,7 га, который в 2019 году компания арендовала у департамента с целью строительства, реконструкции и эксплуатации газопровода.
Проект освоения предполагал сведение лесного массива на территории 11,3 га, поэтому деревья на участке вырубило «Специализированное управление № 2» по специальному договору на заготовку древесины. После окончания строительства линейных объектов, согласно договору аренды, планировалась рекультивация, а не лесовосстановление. Было указано, что «после рекультивации участки не будут лесными площадями, так как будет возведен газопровод».
Но в департаменте решили, что законодательство все равно обязывает арендатора провести лесовосстановление на площади 11,3 га. П. 1 ст. 62.1 Лесного кодекса и п. 5 правил № 566 выполнения работ по лесовосстановлению и лесоразведению обязывает лиц, вырубивших насаждения, восстановить их на эквивалентной площади.
В числе обязанных — лица, использующие леса для целей, указанных в ст. 45 ЛК («Для строительства и эксплуатации линейных объектов»).
«Газпром» не сделал этого, поэтому чиновники обратились в суд.
Три инстанции не увидели нарушений со стороны «Газпрома». Ведь в договоре не предусмотрено его обязательство высаживать деревья. К тому же по смыслу ст. 63.1 ЛК и правил № 566 обязанность восстановления лесов связана с самим фактом их использования с рубкой лесных насаждений. Но площадку от деревьев очищал не «Газпром», а третье лицо. Поэтому, как объяснил Арбитражный суд Северо-Западного округа, арендатора нельзя обязать восстанавливать насаждения.
Верховный суд оказался другого мнения. В числе прочего он напомнил о необходимости сохранять леса — это один из принципов лесного законодательства (ст. 1 ЛК). По смыслу норм ЛК и правил № 566 насаждения должны восстанавливать именно лица, использующие участок. «Компенсацию» надо провести не на той земле, где вырублен лес, а на ином лесном участке на площади, равной тому, что было вырублено, разъяснила тройка судей экономколлегии под председательством Ирины Грачевой.
Согласно ее указанию, не имеет правового значения, кто именно заготовил древесину, поскольку рубка нужна для строительства линейных объектов «Газпрома». Неважно и то, закреплена ли обязанность по лесовосстановлению в договоре, — нормы Лесного кодекса должны исполняться в любом случае.
С такой мотивировкой экономколлегия отменила акты нижестоящих судов и обязала «Газпром» высадить деревья.
Отказ в регистрации и формальный подход
Верховный суд упрекнул нижестоящие инстанции в формальном подходе в споре о регистрации недвижимости № 127-КАД22-22-К4. Иск в суд подал Дмитрий Чебурнин*, собственник «корпуса для отдыха» (бывшего дачного домика) площадью 50 м² в Евпатории. В 2012 году он провел реконструкцию, увеличив площадь здания в два с половиной раза, и подал декларацию о готовности объекта к эксплуатации в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля в Автономной Республике Крым (ГАСК).
В 2019 году он поставил корпус на кадастровый учет как ранее учтенный, а следом обратился за регистрацией права собственности на здание в комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.
Заявитель предъявил пакет документов, в числе которых была и декларация о готовности объекта 2012 года.
Но в феврале 2020-го чиновники уведомили, что приостанавливают регистрацию. Они объяснили, что служба государственного строительного надзора не считается правопреемником ГАСК по Крыму, не располагает документами и архивами госорганов Украины. ГАСК не передавала документы и в Госархив. Таким образом, нет возможности проверить подлинность декларации 2012 года, говорится в уведомлении о приостановлении. Кроме того, по договору аренды 2018 года арендатор может строить с согласия собственника, а такого согласия не представлено, объяснили чиновники.
Они приостановили регистрацию до мая 2020-го, а в июне 2020-го отказали в регистрации, потому что «заявитель не устранил причины, послужившие основанием для приостановления». Чебурнин решил обжаловать отказ в суде.
В сентябре 2020-го Сакский районный суд Республики Крым встал на сторону административного истца и обязал комитет еще раз рассмотреть заявление.
Отказ принят без достаточных оснований, поскольку информация, на которую ссылается ответчик, не дает оснований сомневаться в подлинности документов Чебурнина.
Коллегия Верховного суда Республики Крым под председательством Натальи Терентьевой отменила это решение. Дело в том, что фактически Чебурнин оспаривает причины приостановления государственной регистрации, хотя не обжаловал уведомление о приостановлении от февраля 2020 года. Заявитель не устранил указанные в нем недостатки в срок, поэтому администрация отказала правомерно, следует из определения по делу № 33а-58/2021. Его оставил без изменения Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.
С этим подходом не согласился Верховный суд. Он указал: даже если заинтересованное лицо не оспаривает конкретно решение о приостановлении, суд может дать оценку его правомерности. Более того, не стоит ограничиваться только проверкой обоснованности отказа: законность оспариваемых решений и действий нельзя сводить лишь к формальному соответствию требованиям закона, рассудила административная коллегия ВС.
Надо проверять законность приостановления регистрации права по существу, то есть всех причин, указанных в решении регистрирующего органа.
Суды этого не сделали, и в итоге требования истца фактически остались неразрешенными, отметил Верховный суд. Он направил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию в ином составе судей.
Росреестр часто так делает: описывает недостатки документов, препятствующие государственной регистрации, в уведомлении о ее приостановлении, а в уведомлении об отказе пишет лишь общую фразу, что недостатки не устранены. Заявители часто обжалуют оба акта. Но это может быть затруднительно, если истек трехмесячный срок на оспаривание решения о приостановлении.
Наталья Стенина, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства Пепеляев Групп
Пепеляев Групп
Федеральный рейтинг.
группа
Антимонопольное право (включая споры)
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование
группа
Комплаенс
группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)
группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры)
группа
Недвижимость, земля, строительство
группа
Трудовое и миграционное право (включая споры)
группа
Цифровая экономика
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market)
группа
Банкротство (реструктуризация и консалтинг)
группа
Банкротство (споры mid market)
группа
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)
группа
Интеллектуальная собственность (Регистрация)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
группа
Природные ресурсы/Энергетика
группа
Семейное и наследственное право
группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
группа
Фармацевтика и здравоохранение
группа
Финансовое/Банковское право
группа
Международный арбитраж
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Экологическое право
По словам Стениной, позиция ВС позволяет оспорить решение об отказе в регистрации, даже если решение о ее приостановлении не оспаривалось.
Юрист отмечает, что такой подход давно применяют арбитражные суды.
Отдельно радует, что ВС критически оценил подход нижестоящих судов, воспринявших поведение заявителя как «молчаливое согласие» с приостановкой. Этот подход не учитывает, что у него нет специальных знаний. А вот у сотрудников комитета есть.
Татьяна Кустова, юрист Land Law Firm
Land Law Firm
Федеральный рейтинг.
группа
Недвижимость, земля, строительство
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Ритейл, FMCG, общественное питание
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market)
группа
Природные ресурсы/Энергетика
Профайл компании
- Верховный суд РФ
Различия между восстановлением, исправлением, реконструкцией и реконструкцией
Восстановление, исправление, реконструкция и реконструкция.
Вы можете быть прощены за предположение, что каждый из этих терминов полностью взаимозаменяем. Однако каждый из них относится к отдельной задаче, выполняемой в пределах объекта.
Например, ремонт кухни — это не то же самое, что ее реконструкция. Реставрация — это не ремонт и не реставрация. Понимание определения каждого из них может помочь вам определить правильный тип проекта, необходимый для вашей домашней или коммерческой недвижимости, и убедиться, что вы точно знаете, чего ожидать.
Восстановление
По сути, восстановление равносильно возвращению конструкции в ее предыдущее состояние. Это, как правило, обычная задача для зданий, имеющих историческое значение или с классической архитектурой, хотя она все еще может применяться к любой серьезной задаче улучшения, целью которой является сохранение.
Это может включать ремонт или замену старых светильников, заделку отверстий в стенах или полах и тому подобное.
Восстановление обычно требует меньшего количества ресурсов и рабочей силы, хотя это зависит от размера имущества и его возраста.
Реставрация может быть лучше, если недвижимость имеет прочный фундамент и не требует серьезных структурных работ.
Ремонт
Ремонт стоит совершенно отдельно от восстановления. Этот термин применяется к тщательному удалению загрязнителей или других потенциальных загрязнителей из различных типов мест для обеспечения постоянной безопасности.
Например, удаление плесени — это обычное решение, направленное на борьбу с ростом плесени для достижения долгосрочных результатов. Это должно выполняться квалифицированными специалистами, поскольку оно включает в себя удаление всех затронутых материалов и избавление от источника избыточной влаги (тем самым непосредственно устраняя корень проблемы).
Восстановление может быть сложной работой, требующей надлежащего оборудования и обучения, чтобы сделать объекты безопасными и безопасными для повторного использования.
Ремонт
Целью реконструкции является обновление собственности или помещения, улучшение его внешнего вида.
Это может быть более рентабельно, чем реконструкция (рассмотренная ниже), хотя это зависит от типа недвижимости, возраста и размера.
Это может включать удаление некоторых светильников и замену их более современными или введение элементов, которые культивируют другую эстетику. Например, если вы решили отремонтировать свою ванную комнату, вы можете убрать ванну, раковину и унитаз и поставить вместо них новые модели.
Реставрация недвижимости может придать ей совершенно новый, свежий вид и повысить ее рыночную стоимость.
Реконструкция
При реконструкции вы меняете структуру собственности. Обычно это обширный процесс, который включает в себя демонтаж стен, поднятие потолков или увеличение пространства в комнате.
Домашняя и коммерческая недвижимость может быть подвергнута капитальному ремонту в рамках проекта реконструкции. Это, как правило, самый дорогой и сложный вариант переделки сайта, который может значительно увеличить его рыночную стоимость.
Для реконструкции могут потребоваться сантехнические, электрические работы и другие сопутствующие работы.
Как видите, каждый из этих терминов действительно отличается друг от друга и никогда не должен использоваться взаимозаменяемо. Исправление полностью отличается от трех других и требует помощи экспертов по восстановлению для максимальной безопасности.
Потратьте время на ознакомление со спецификой реставрации, ремонта, обновления и реконструкции, чтобы убедиться, что вы знаете, что вы получите за свои деньги.
Нажмите здесь, чтобы увидеть полный тур по дому!!!
Архитектор: Brandon Architects Inc.
Дизайнер интерьеров: Brooke Wagner Design
Строитель: 90 011 Pete Black Construction, Inc.
Фото: Tessa Neustadt и Tosti Studios .
Спасибо за покупку через Home Bunch.
Буду рад помочь вам, если у вас есть какие-либо вопросы или вы ищете что-то конкретное. Не стесняйтесь , свяжитесь со мной и всегда проверяйте размеры перед заказом. Счастливые покупки!
Wayfair : Черная пятница в июле! СКИДКИ до 70 % — огромные скидки на декор, мебель и ковры!
Joss & Main : Горящие предложения! Скидки до 75%!!!
Серена и Лили : The Upholstery Event: скидка 20%!
Керамика Сарай : Новые поступления!!! Скидка до 70%!
West Elm : Мегараспродажа – скидка 70%!
Кейтлин Уилсон: красивые коврики и подушки.
Антропология : Дополнительная скидка 40% на распродажу плюс скидка 20% на мебель и декор.
Urban Outfitters: модный и доступный домашний декор – большие летние распродажи!!!
Horchow : Флэш-распродажа: скидка до 55%!!!
One Kings Lane : СКИДКА до 70%! Бесплатная стандартная доставка для заказов на сумму более 99 долларов!
Уильямс и Сонома : Весенняя распродажа: скидки до 75%!.
Nordstrom : СКИДКА до 40%!
Нейман Маркус : Дизайнерская распродажа: скидка до 40%.
Пирс 1 : Крупнейшая распродажа в честь Дня Памяти: скидки до 50%!
JCPenny : Последние часы огромной распродажи.
Смотрите больше Вдохновляющие идеи дизайна интерьера в моем архиве.
Идеи дизайна интерьера: цвет краски
«Дорогой Бог,
Если я ошибаюсь, правый я. Если я потеряюсь, направь меня. Если я начну сдаваться, поддержите меня.
Веди меня в Свете и Любви».
Хорошего дня, друзья, и мы поговорим завтра.
с любовью,
Luciane из HomeBunch.com
Дизайн интерьера в рамках вашего бюджета 9 0003
Присоединяйтесь ко мне по номеру
Присоединяйтесь ко мне по номеру
Вернуться домой Группа сообщений по электронной почте
Связаться с Luciane
«Для вашего удобства покупки этот пост может содержать ссылки на розничных продавцов, где вы можете приобрести представленные товары (или аналогичные).
Я получаю небольшую комиссию, если вы используете эти ссылки для совершения покупки, поэтому спасибо за вашу поддержку!»
Украшение сдаваемой в аренду недвижимости – советы арендодателям Обстановка и ремонт домов
Эксперты по недвижимости Роб Б. и Роб Д., ведущие подкаста The Property
Украшение сдаваемой в аренду недвижимости сильно отличается от украшения собственного дома. В то время как проекты ремонта дома — это способ раскрыть вашу индивидуальность и создать свой собственный стиль, при оформлении арендуемого помещения вы пытаетесь создать что-то, что подойдет всем и каждому, но при этом будет достаточно износостойким и долговечным, чтобы быть рентабельным. И сделать это правильно может быть чем-то вроде уравновешивания. За прошедшие годы мы отремонтировали значительную часть объектов, сдаваемых в аренду, и за это время усвоили несколько важных советов.
1.
Напольное покрытие
Давайте разберемся с очевидным моментом: если вы думаете о том, чтобы постелить в доме дорогие светлые ковры, вы совершите огромную ошибку.
Попробуйте найти нового арендатора через два года, когда ваши ковры будут грязными и изношенными.
Если у вас должны быть ковры, всегда выбирайте более темные цвета и вместо того, чтобы переплачивать за дорогие ковры, выбирайте действительно хорошую подложку – так даже самый дешевый ковер будет казаться толще.
Выбирайте ламинат на кухне, в ванной и прихожей. Его легко чистить, и при условии, что вы приобрели ламинат хорошего качества, он не должен рваться или изнашиваться.
hanohiki//Getty Images
2. Стены
Думайте нейтрально. Выбирайте белый или очень светло-серый цвет, а для кухни и ванной выбирайте водостойкую яичную скорлупу или акриловую краску. Хороший совет; Если у вас есть несколько объектов, сдаваемых в аренду, используйте один и тот же цвет и марку краски для каждого объекта, чтобы вы могли оставить несколько банок на всякий случай, когда потребуется подправить краску.
Image Source//Getty Images
3. Ванная комната
Если ванную просто нужно немного покрасить, это здорово. Однако, если вам придется вырвать его и начать заново, это дает вам возможность внести несколько изменений, которые могут облегчить вашу жизнь как арендодателя.
Установите душ над ванной, а не, например, душевой поддон. Душевые поддоны могут протекать, а устранение утечек обходится дорого. Установите электрический душ, чтобы, если что-то пойдет не так с котлом, ваши жильцы все равно могли принять горячий душ.
И, в зависимости от площади и планировки, постарайтесь установить вторую ванную комнату или хотя бы второй туалет — тогда, если один сломается, это не будет такой уж чрезвычайной ситуацией.
jrockar//Getty Images
4. Кухня
Прежде чем вы решите разобрать устаревшую кухню и начать все сначала, подумайте о замене дверей шкафа и рабочих поверхностей.