Просто о сложном строительство дома: Youtube канал Строительство дома. Просто о сложном — все видео онлайн бесплатно в хорошем качестве без перерыва

Стоимость рекламы у Строительство дома. Просто о сложном

Аудитория

• 194 000 Подписчиков
• 35 527 445 просмотров на канале

• Категория:
  Разное
  

О канале

Строительство дома — серьёзные денежные инвестиции, и каждая семья хочет получить достойный результат.
На пути от покупки участка, проектирования дома, во время строительства дома вас могут поджидать мечтательные архитекторы, недобросовестные строители, некачественные материалы и заведомо проигрышные технологии.
На канале буду делиться своим опытом в проектировании и строительстве частных домов и коттеджных посёлков, обустройстве участков, опытом работы на выездных комплексных объектах.
Канал посвящён именно практической стороне строительства и проектирования дома, и одна из целей — позволить вам понимать и на корне пресекать выдумки, надуманные теории, халтуру и корыстные рекомендации. И в результате построить рациональный комфортный дом, который будет соответсвовать особенностям вашего участка и пожеланиям семьи.
С уважением,
Дмитрий Марченко
https://good-family-house.com/

Статистические данные по последним 10 видео

Просмотров на видео: 15 245
Комментариев на видео: 130
Лайков на видео: 563
Средняя продолжительность видео:
12:40

ИРП: 0. 35

Последние 6 видео

• особенный 100-метровый дом Санта-Круз (обзор проекта goodfamilyhouse)

  Просмотров: 6502

  2021-03-24

• Строительные мифы… «вентиляция есть — конденсата в стенах нет» и «стены зимой сохнут внутрь дома»

  Просмотров: 8633

  2021-03-22

• Как спасти дом? Все стены дома трещат ещё при строительстве.

  Просмотров: 47900

  2021-03-18

• Дом из газобетона (д400 375мм) оказался ХОЛОДНЫМ. Отзыв семьи. Почему так и как решить

  Просмотров: 28289

  2021-03-16

• Насколько упал расход газа ПОСЛЕ утепления стен.

  Просмотров: 11605

  2021-03-12

• Кирпичная кладка ПРОДУВАЕТСЯ. миф или правда?

  Просмотров: 9911

  2021-03-11

Форматы рекламы:

Эксклюзив — Видео целиком посвящено рекламируемому продукту. Обычно это подробный обзор продукта/услуги/события.
Интеграция — Рекламируемый продукт/услуга описываются и используются блогером в части видео, становясь неотъемлемой частью сюжета. Подача рекламы скрытая.
Упоминание — Упоминание рекламируемого продукта/услуги в видео. Размещение рекламируемой продукции на заднем плане.
Пре-ролл/Пост-ролл — Короткая рекламная вставка в начале/середине/конце видео. Блогер либо самостоятельно описывает рекламируемые/продукты услуги, либо вставляет готовые материалы рекламодателя.

YouTube Terms of Service

Google Privacy Policy

Просто о сложном или все о проектировании

Увеличение фронта строительной работы в ивановском регионе серьезно изменило масштаб и техническую сложность труда проектировщиков, в первую очередь – Евразия-Групп как безусловного лидера своего сегмента. Так что сегодня мы поговорим о передовых методах проектирования и о том, как они могут быть применимы в создании именно вашего проекта, а консультировать нас будут специалисты Евразия-Групп.

Качественный эскизный проект сократит финансовые вложения

Первый этап, с которого начнется совместная работа вас как заказчика и проектировочного отдела как исполнителя – это создание эскизного проекта. Он позволит наглядно представить общий вид будущего здания, его внешние и внутренние цветовые и дизайнерские решения, оценить внутреннюю планировку, увидеть, как объект будет выглядеть на месте предполагаемого строительства. Именно на этой стадии можно выявить возможные расхождения и избежать их при основном проектировании. На этом же этапе вы можете уточнить требования к дальнейшему проектированию и максимально учесть специфику технологий, которые будут применять, требования к дизайну, строительным и отделочным материалам.

Детально проработанный эскизный проект значительно сокращает временные и денежные затраты на всех последующих этапах проектирования и строительства. Однако тщательно не обязательно значит долго. Например, Евразия-Групп использует передовые системы Автоматического Проектирования, которые позволяют в минимально короткие сроки разработать и проектную документацию, и комплекты монтажных чертежей, и спецификации поставляемых материалов. Итак, эскизный проект готов, а это значит, что пора приступать непосредственно к работе над проектом.

Архитектурное проектирование не стоит отодвигать на второй план

Создание проекта – это основная стадия проектной разработки строительства или же реконструкции объекта. Проектирование зданий осуществляется в строгом соответствии с государственными нормами, правилами, стандартами. Данный этап предполагает принятие основных объемно-планировочных, конструктивных, инженерных и технологических решений. Здесь стоит сказать, что когда речь идет о функционализме сооружения, в дело вступает инженерное проектирование. Если же речь идет об эстетичности и комфорте здания, говорить следует об архитектурном проектировании. Традиционно большее внимание уделяется первому аспекту, но только если речь идет не о Евразия-Групп. Потому что эта компания обладает всем необходимым набором лицензий, дающих право на выполнение проектных работ, и – что немаловажно – огромным опытом в этой сфере.

Итоговые проектные материалы разрабатываются в виде нескольких альбомов (томов), которые содержат все основные данные, касающиеся архитектурно-строительных, инженерных решений, вопросов энергообеспечения. Материалы именно этого этапа передаются на рассмотрение во все согласующие инстанции и представляются на утверждение в экспертизу.

Комплексный или индивидуальный подход?

После согласования и утверждения проекта начинается этап подготовки рабочей документации и авторского надзора. Если с первым все более или менее понятно, то со следующим – не всем. Этот комплекс мероприятий осуществляется для обеспечения полного соответствия архитектурных, стилистических, инженерных, технологических, строительных и прочих решений и предполагает выезд на объект строительства.

Итак, проектирование строительных зданий – процесс сложный и многоэтапный. Однако в компетенции Евразия-Групп – выполнение всего комплекса проектных работ. Тем не менее, специалисты компании могут помочь и в решении вопросов на отдельных стадиях реализации проекта. Например, сделать только архитектурный проект.

Стоимость проектных работ – отдельная тема для разговора. Если вкратце, то она зависит от трех моментов – вида проектных работ, площади здания и детализации проекта. Но, что удивительно, в последнее время в авангард выносится не стоимость, а сложность и большая ответственность, которую несут на себе авторы проекта. Так вот Евразия-Групп готова отвечать за качество и современный стиль работ по проектированию зданий любой сложности, от частного дома до ледового дворца. Показательно, не правда ли?

Строительство гаража на загородном участке: просто о сложном

Хозяин загородного дома априори является и владельцем автотранспортного средства – исключения крайне редки. В связи с этим большую актуальность имеет вопрос строительства гаража – места, где можно не только оставить машину, но и обеспечить ей надлежащий уход и сервис.

Сперва многие пытаются ограничиться навесом, который защищает машину от непогоды на период временных стоянок. Но навес не позволяет полноценно расположить инструменты, запчасти, дополнительные детали. Туда сложно установить верстак и рабочий стол, практически нереально организовать смотровую яму для мелкого ремонта авто. Даже если реализовать все эти идеи, то полуоткрытое пространства такого гаража будет обеспечивать обзор рабочего беспорядка для посторонних глаз. Возведение более-менее капитального строения становится объективной необходимостью.

Виды гаражей и их расположение

Итак, гаражи подразделяют на несколько видов, исходя из их местоположения и конструкционных решений:

• Встроенные;
• Пристроенные;
• Отдельно стоящие.

Встроенные гаражи возводятся одновременно с домом, чаще всего для этого используется цокольная часть здания или подвал.

Пристроенные гаражи имеют с домом или иным строением одну общую стену или более. Они достаточно просты в конструкционном плане, и часто становятся логичной частью архитектурного ансамбля. К сожалению, очень часто свободное пространство загородного участка полностью отдается под основное здание, и поэтому возведение пристроенной конструкции становится проблемой.

Отдельно стоящий гараж можно установить в любой части участка, что позволяет варьировать размеры сооружения. Кроме того, в таком гараже можно продумать расположение оборудования и обеспечить повышенную функциональность пространства – обустроить смотровую яму, погреб, рабоче-ремонтную зону, то есть создать наиболее эргономичный интерьер.

Материалы для строительства гаража

Для возведения гаража используются те же материалы, что и при строительстве загородных домов. Среди наиболее часто встречающихся вариантов можно увидеть конструкции из:

• Дерева;
• Металла;
• Кирпича;
• Шлакоблоков;
• Железобетонных блоков;
• Пеноблоков.

При выборе материала важно учесть все его технических характеристики и особенности строительно-монтажных работ. Кроме того, стоит оценить внутреннюю атмосферу будущей конструкции, так как создаваемые в помещении влажность и температурный режим оказывают непосредственное влияние на скорость старения автомобиля, то есть на длительность его эксплуатационного срока.

Деревянные гаражи пользуются стабильным спросом, и причина этого не только в невысокой стоимости материала. Подобные конструкции отличаются рядом преимуществ:

• Можно использовать облегченный вариант фундамента, так как вес дерева не очень высок и не требует жесткого основания для стен.
• Невысокая цена материала и работ.
• Высокая скорость монтажа.
• Построенное помещение отличается сбалансированным микроклиматом по влажности и температуре.

Минусы древесины отлично известны всем. Это способность к быстрому возгоранию, подверженность гниению и поражение насекомыми. Данные недостатки устраняются путем обработки материала специальными составами, что дополнительно повышает срок службы гаража, его прочность и надежность.

Кирпичные гаражи находятся на втором месте по популярности и относятся к капитальным строениям. Конечно, при строительстве потребуется возведение прочного и качественного фундамента, да и стоимость работ оценивается как достаточно высокая. Но эти недостатки перевешивает длительный срок службы (до 100 лет), а также надежность конструкции и комфортность гаража для содержания автомобиля.

Металлический гараж относятся к быстро возводимым строениям, которые продаются чаще всего в виде готовых к сборке элементов. Необходимый фундамент не требует больших вложений и прост в изготовлении. Среди сложностей работ по установке металлического гаража стоит отметить необходимость наличия сварочного аппарата и умение им пользоваться. Также подобные здания считаются не особо благоприятными для длительного содержания авто из-за внутренней атмосферы, чувствительной к перепадам внешних температур. Если хозяин заинтересован в качественном гараже, то стоит заблаговременно продумать теплоизоляцию, а также методы защиты стен от коррозии и ржавчины.

Шлакоблочный гараж – это качественно, недорого и прочно. Стеновой камень, используемый при строительстве, отличается хорошими изоляционными показателями. Работать с ним легко, поэтому возведение гаража не потребует привлечение специалистов со стороны.

Железобетонные гаражи требуют особого подхода, так как заказывать необходимые для строительства элементы придется через специализированные фирмы или непосредственно на заводе. Для возведения конструкции необходимы определенные навыки, но полученный результат стоит того. Гаражи из железобетона славятся своим качеством, долговечностью и прочностью.

Гаражи из пеноблоков пользуется растущей популярностью. Среди их достоинств строители и пользователи отмечают следующие характеристики:

• Быстрый монтаж;
• Хорошие свойства материала – малая усадка, низкое водопоглощение, экологичность, хорошая теплозащита;
• Отличный внутренний микроклимат;
• Устойчивость к горению, плесени и биологическим повреждениям.

Многообразие материалов позволяет выбрать наиболее подходящий по свойствам и доступный по средствам вариант. Далее стоит определиться с проектом, местоположением гаража и начать заниматься работами по его непосредственному возведению.

Проектирование и разбивка на местности

Чтобы не ошибиться с размерами будущей постройки, необходимо подготовить проект. В нем будут отображены все линейные размеры, учитывающие и габариты машины, и особенности внутреннего интерьера помещения.

За основу берется проекция наружного контура автомобиля, то есть его параметры с учетом всех открытых дверей, в том числе и багажника. Далее стоит учесть следующие прибавки:

• со стороны противоположной водительскому сидению – 0,1 метра;
• с трех других сторон – 0,8 метра;
• при наличии верстака – дополнительно 0,6 метра до бампера или 0,2 до открытой дверцы.

Если планируются иные интерьерные решения, то они также учитываются в дополнение к базовым замерам.

Высота определяется в зависимости от роста водителя или с учетом открытого капота машины (поднятой задней дверцы у универсала или хетчбэка). К данной величине стоит добавить 0,1 метра или чуть более. Сильно высоким делать потолок не стоит, так как придется увеличивать в дальнейшем расходы на обогрев внутреннего пространства.

Определившись с габаритами, необходимо перенести все размеры на участок, планируемый под строительство. Важно выбрать один из углов, и разметить необходимые величины от него, определив геометрию строительной площадки.

Этапы строительства гаража

Рабочие этапы напрямую зависят от выбранного материала для возведения стен, а также от того, какая именно схема получилась в результате проектирования. Однако принцип работ остается неизменным для большинства вариантов, поэтому можно рассмотреть строительство на примере самого распространенного решения: из кирпича.

Последовательность работ обычно следующая:

• Земляные работы;
• Фундамент;
• Возведение цоколя и стен;
• Монтаж ворот;
• Перекрытие и крыша;
• Полы и отмостка;
• Отделка и утепление.

Уровень и качество земляных работ зависят от того, что именно желает видеть собственник у себя в гараже. Это может быть смотровая яма отдельная или совмещенная с погребом, или обычный насыпной пол. Стоит заметить, что острая необходимость в смотровой яме наблюдается редко, так как в большинстве своем машины обслуживаются и ремонтируются в условиях автосервиса. Поэтому стоит основательно подумать о реальной необходимости данного гаражного элемента.

Фундамент выбирается исходя из материала стен, и его обустройству стоит уделить повышенное внимание. Ведь именно от качества этого вида работ зависит прочность конструкции гаража и долговечность.

Цоколь является непосредственным продолжением фундамента и берет на себя всю нагрузку по защите гаража от избыточной влажности. Поэтому очень важно обеспечить качественную гидроизоляцию элемента, для чего используется обычно два слоя рубероида.

Строительство стен зачастую совмещено с установкой гаражных ворот. Поэтому до начала кладки кирпича или работ с иным материалом, стоит ознакомиться с секретами монтажа ворот и их конструкционными особенностями.

Среди вариантов крыш обычно выбирают между двускатной или плоской. Чаще останавливаются на втором решении, так как монтаж плоской крыши более прост. При этом минимизируются проблемы с кровлей – гидроизоляция рубероидом и рулонная кровля укладываются быстро и без ошибок даже непрофессиональными строителями.

Пол гараж – это серьезный этап работ, необоснованно игнорируемый многими новичками строительного дела. О выборе материала стоит задуматься заранее и учесть ряд факторов:

• Деревянный пол – благоприятен для машины, но требует активной вентиляции подпольного пространства;
• Бетонный пол – плохо прогревается и отрицательно сказывается на сохранности днища авто при длительной стоянке автомобиля в гараже;
• Обычный грунт – хорошо спрессовывается со временем, но есть опасность сохранения в гараже избыточной влажности.

Отмостка создается для удобства водителя и используется для выкатывания машины из гаража вручную. Создается она путем обеспечения небольшой по высоте насыпи с уклоном от гаража. При обустройстве отмостка стоит использовать слоистую структуру – дренирующий грунт, песок, щебень, глина и бетон.

Отделочные работы стен гаража проводятся исключительно по желанию. Деревянные стены можно обшить плитами ОСП или покрыть защитными составами. Кирпичную кладку рекомендуется затереть цементным раствором, заштукатурить и даже покрасить. Металлические стены необходимо красить регулярно, так как это дает дополнительную защиту от ржавчины и коррозии. По остальным материалам решения принимаются с учетом объективной необходимости эстетики и ухода.

Утепление гаража осуществляется в соответствии с общей климатической ситуацией в регионе, так как плюс 5 градусов – это вполне комфортная температура для авто. Если зимой ожидаются серьезные морозы, то стоит задуматься об утеплении стен и организации отопления внутри гаража.

Качественный гараж, построенный своими руками – это надежная защита автомобиля от непогоды, удобное место хранения садового инвентаря и средств активного отдыха, а также рабочая мастерская столь необходимая в условиях загородной жизни. Все это можно организовать самостоятельно при грамотном подходе к строительству здания и его обустройству.

Поделитесь ссылкой в социальных сетях

Комментарии

Читайте также

Построить дом это сложно или нет ? У нас есть ответ

Как сделать правильный выбор и не прогадать?

«Каждый кулик хвалит свое болото мудреным языком»-говорили раньше , а кто может объяснить простым языком, с чего начинать дом и почему этот способ строительства дома лучше другого?

Такие и многие вопросы возникают, когда доходит дело до выбора способа строительства дома.

И как говорят мудрые люди: «если вы не можете объяснить свою работу простым языком, так чтобы ее понял не специалист, то грош цена вашим знаниям».

Начнем с одного из главных вопросов: из чего строить дом? Кто будет строить ваше жилище?

Если честно, на этот вопрос ответить с одной стороны просто, а с другой стороны есть нюансы.

Ответ: Дом надо строить из качественного материала! А вот сам материал может быть любым: камень, кирпич, дерево, газобетон, стекло, металл (космическая станция является домом для космонавтов, корабли являются также домом хотя и временным для мореплавателей), снег или другой современный материал, который имеет сертификат качества и разрешен для использования в строительстве.

С другой стороны, не все так просто. Ведь есть сертифицированный материал, разрешенный в строительстве и,собственно, предназначенный для этого. Но применяется он только при наружной отделке как утеплитель. К примеру: пенопласт (мы договорились, что пишем понятным языком без формул и пено-поли и других умных названий)используется как утеплитель с внешней стороны дома (фасада), а есть мудрецы, которые из этого материала делают купольные дома (как ИГЛУ-дома у народов севера) и обещают сладкую и теплую жизнь. Но сдается нам, что жизнь будет короче, чем хотелось бы. И тогда уж лучше строить дом из снега, как и принято у некоторых народов или из шкур животных, чем из этого утеплителя.

Если у вас дом построен из кирпича или газобетона(а вот производитель делает продукт низкого качества) и вы сделали закупку у него, то проблемы все равно будут вне зависимости, какого уровня были специалисты. Хотя уже возникает вопрос, а специалисты ли они, если рекомендуют такого

производителя? Но надо понимать, что проблемы могут не давать о себе знать какое-то время. А найди потом зайца в поле. Тем более если ваши специалисты были обычной бригадой «Ух».

Можно построить дом из сруба. Ведь деды и прадеды строили и ничего!!! Но когда-то и на телегах ездили, и во время войны телеги были лучше в некоторых случаях, чем немецкие вездеходы. И телегу починить проще, чем «Мерседес» или «Ладу» на первый взгляд. А сможет автомеханик разобраться в телеге? Теоретически-да, практически сможет только, если будет задействовано множество специалистов. Технологии меняются и то, что было просто 100 лет назад, не всегда воссоздается с легкостью в наше время. Давайте будем честными, строительство домов из бревна конечно еще присутствует. А вот насколько много специалистов в этой области существует на сегодняшний день? — это большой вопрос. И еще один вопрос: а много ли таких специалистов было, когда строили дома преимущественно из бревен? Не спешите отвечать однозначно! Еще путешественники в 16 веке отмечали в своих записях о путешествии по Московии, что на отведенных территориях стояли срубы под продажу и такие рынки домов упоминает не один западный путешественник. Можно сделать вывод, что не все и не повсеместно могли взять топор и срубить дом, избу или баню. И дело не в отсутствии рук в семье (современная семья, это не тоже самое, что семья в 16в или отсутствия леса и мы не разбираем вопрос, кому и где можно было вырубать лес под строительство срубов). Та же история и с телегой. Кузнец делает свою часть, плотник свою, а хозяин ее запрягает в кобылу и ездит! А теперь давайте ответим, много ли таких специалистов в нашей стране в 21 веке. И давайте не будем кивать в сторону Новгородской области и Пестово, где край мастеров- плотников и специалистов по строительству домов из дерева.

Чем эта область отличается от других? Выдающимся деревянным зодчеством? Повсеместной застройкой домов из бревна? Может знания передаются из поколения в поколение? Да вроде бы все как у всех. И дома такие же, как на всем северо-западе, даже по красоте и качеству уступают деревянным домам, где проживает финно-угорское население. Площадь застройки тоже вызывает сомнение. Каких-то выдающихся знаний по строительству срубов у новгородцев по сравнению с другими частями России по определению не может быть. Все-таки новгородцы славились другими способностями. И эти способности не в сельском хозяйстве и не в деревянном домостроении! А ведь деревянное домостроение-это наука и очень интересная !!! И специалист в этой области на вес золота. А золото

товар дорогой. Зато подделок на рынке, как звезд на ночном небе. Поэтому дом из бревна, конечно, можно построить, но это не значит, что вы на ближайшие 100 лет забудете про капиталовложения в построенный дом. Ну а дальше опять упираемся в ту же проблему со специалистами. Предположим, дом из бревна построила бригада опытных плотников, но вы обязательно будете утеплять дом, обшивать снаружи и изнутри, проводить коммуникации и т.д и т.п. Получается опять приходим к современным материалам. А плотник и отделочник — это разная история. Историю про телегу, плотника и кузнеца не забыли!? А если будете использовать ветрозащитную и пароизоляционную пленки, вот тут начинается полная вакханалия. Ярмарка идей и безумных предложений. И обязательно сдобрено такими выражениями: «Мы всегда так делаем», «И так сойдет и ничего не будет», «Я сто домов построил и все стоит хорошо». И это мы пока не трогаем такие высказывания как: «Теория дышащего дома», тема, которую любят поднимать строители «дышащих домов», просто вызывает у них экстаз. Вот тот самый случай, когда количество не переходит в качество. Лучше построить один дом правильно, чем сотню неправильно!

Можно построить дом по каркасной технологии. Вот вроде бы вариант, который кажется наиболее легкий и доступный, ведь стоимость каркасных домов чаще всего ниже по сравнению с другими вариантами строительства. И вообще, каркасные дома могут летать как в США или плавать как в Японии, так что они просто обязаны быть не дорогими. Но никто не задается вопросом: «а где плывущие дома Голландии (Нидерланды), или летящие дома Германии, Норвегии или Финляндии?». Хотя проезжая мимо этих самых каркасных домов, которых в Европе, можем предположить, что их больше, чем у нас срубов, мы с восхищением на них смотрим. Но вот с каркасным домостроением дело обстоит гораздо серьезней, чем с выше-перечисленными вариантами. Во-первых, способы каркасного домостроения и используемые материалы так же различаются и похожи одновременно, как урок Русского языка и, пусть будет,Английского языка. И там, и там изучаем язык. И там, и там — урок. И там, и там — все в одной школе. И на уроке английского можно услышать речь на русском языке. Да и на уроке русского языка можно услышать слова из английского. Но тяжело на уроке русского выучить английский. Хотя все возможно! Вот и с каркасными домами не все так просто, точнее все не просто.

Качественный каркасный дом- это сплав современных и качественных материалов вкупе с командой специалистов (архитектор, дизайнер, проектировщик, инженер-технолог, плотники и отделочники). В принципе,

такое требование справедливо и к другим видам строительства домов. Но в каркасном домостроении такой сплав просто необходим, и только так достигается оптимальная цена-качество.

Некачественный каркасный дом- это настоящее бедствие для собственников домов. Это же справедливо и для кирпичного, каменного, деревянного домостроения. Но в каркасном домостроении отсутствие качественной работы наиболее ярко проявляются.

К сожалению, именно в строительстве каркасных домов очень часто обнаруживаются недостроители, недоплотники, которые имеют опыт строительства сараев. И ведь чаще всего сарай- это каркасное сооружение, поэтому они и считают себя опытными строителями с большим количеством построенных сараев, но забывают об этом сказать. Вот если бы у этих «специалистов» за плечами был бы опыт строительства, к примеру, кораблей, которые являются более сложными каркасными конструкциями, а не сараев! Но, к сожалению, им достаточно и сараев для позиционирования себя, как специалистов.

Если совсем упростить и показать всю простоту и в тоже время сложность каркасного домостроения, то взгляните на свои батареи. Если они у вас новые, то вы увидите: стеклопластиковые трубы, температурные-датчики подачи горячей воды из труб в батарею, соединители и переходники. Все эти детали по отдельности стоят копейки, просты и понятны как конструктор «Лего» для вашего ребенка. Но будете ли вы сами заниматься инженерными системами, если потребуется? Большинство ответит «НЕТ»! Потому что ,с одной стороны ,все легко, понятно и просто как конструктор ЛЕГО у ваших детей, а , с другой стороны, требуются определенные инструменты (хотя бы нож-паяльник), которыми еще надо уметь пользоваться и, к тому же, знать принципы работы инженерных систем. Вот и каркасное домостроение- это как «Лего» или та батарея с трубами. Все знакомо, просто и понятно, но есть нюансы!

Когда дело доходит до вызова специалиста, мы почему-то не выходим на улицу и не начинаем искать специалистов среди прохожих. Также мы не ищем по объявлению специалиста на столбах. В основном идем в ЖЭК, вызываем аварийку, звоним в сервис по ремонту инженерных систем или находим через интернет нужную компанию. В этом случае мы понимаем: лучше специалист под «мухой», чем просто дядя с улицы. Но лучше, когда специалист и не под «мухой». Ведь мы хотим гарантий и если, что-то будет

не так, то хотя бы есть шанс доказать свою невиновность перед соседями и не расплачиваться за чужие ошибки, и если повезет получить компенсацию, и работающие батареи!

На примере батарей мы можем показать и технологию выбора строительства дома. Дом можно построить из бревна, бруса, кирпича- ведь у нас это проверено веками. Но и батареи можно поставить чугунные, и трубы присоединить, по которым можно ползать. Можно установить и современные батареи и присоединить трубы, по которым точно лазить нельзя. Сантехник установит любые. Главное, чтобы материал был качественный и сантехник-специалист, а все остальное — уже на ваше усмотрение!

Если вас интересует тема: «Строительство каркасно-панельных домов на производстве. Просто о сложном»

Сроки ввода дома в эксплуатацию и передача квартир

Вопрос, сколько новостроек строится дольше, чем изначально заявляют застройщики, интересует каждого дольщика. Многие используют этот параметр как ключевой еще при выборе будущего дома. Хитрость в том, что показателей со сроками два, причем больше на слуху совсем не тот, на который в первую очередь стоит обращать внимание.

9 февраля 2021 года ИД «Коммерсант» провел крупную конференцию на тему «Итоги рынка недвижимости», в которой приняли участие как представители бизнеса, так и органов власти. Среди обсуждаемых тем была и про перенос сроков по столичным новостройкам, поднятая представителем Москомстройинвеста – комитета при правительстве Москвы, который курирует идущее в городе долевое строительство.

Карина Малхасян, заместитель председателя Москомстройинвеста:

«Доля столичных проектов, по которым зафиксировано продление срока передачи ключей в прошлом году, составила лишь 9,5%. Из 698 проектов сроки перенесены по

67. При этом в большинстве случаев сроки передачи переносились на незначительный период».

Некоторые телеграм-каналы и профильные группы соцсетей усомнились в правильности этих данных. А дело в том, что неделей раньше заместитель руководителя аналитического центра Дом.рф Никита Белоусов сообщил, что в Москве случаи переноса срока вводов за год участились на 36% и коснулись 189 домов.

То есть, показатели  совсем другие. Но есть ли здесь противоречие? Давайте разбираться.

Сроки наступления каких событий в новостройках озвучивают аналитики

Начнем с того, что для каждой новостройки существует не один, а два срока, связанные с завершением работ по объекту.

• Первый срок – это срок ввода в эксплуатацию, когда новостройка получает РВЭ (разрешение на ввод в эксплуатацию). К этому моменту все строительные работы в доме уже завершены, инженерные коммуникации подключены и функционируют, а Мосгостройнадзор (ведомство, которое в Москве контролирует качество строительства) подтвердило, что новостройка построена строго по проекту и с соблюдением всех технических регламентов.
• Второй срок – срок передачи квартир дольщикам. Под ним подразумевается момент, начиная с которого дольщиков приглашают на приемку квартир в уже построенном доме, подписание передаточного акта и получение ключей. Он наступает позже ввода в эксплуатацию, а сколько времени проходит между этими сроками зависит от застройщика.

Иными словами, ввод в эксплуатацию – это момент, к которому полностью завершены все физические работы в доме, а передача квартир – дата, к которой закончено долевое строительство, в которое инвестировали дольщики.

Карина Малхасян из Москомстройинвеста говорит о втором сроке, а представитель Дом.рф – о первом.

Даже если застройщик не успевает вовремя сдать новостройку, за время, что еще есть до обещанного начала передачи дольщикам ключей, он может исправить все недочеты, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и начать выдавать ключи строго в изначально указанные даты. Поэтому переносы сроков ввода домов случаются чаще, чем сдвиги начала выдачи ключей.

Насколько именно чаще, видно из статистики Дом.рф и Москомстройинвеста. В 2020 году в 189 столичных новостройках перенесли сроки ввода в эксплуатацию,  а сроки передачи квартир были нарушены лишь в 67 объектах.

То есть,

из каждых трех  застройщиков, не успевших достроить дома в срок, двое сумели оперативно решить эту проблему и обязательства перед дольщиками не нарушили.

Почему сроки ввода новостройки в эксплуатацию путают со сроками передачи квартир дольщикам

Еще не так давно из двух сроков – ввода в эксплуатацию новостройки и передачи ключей – громко озвучивали лишь первый. Именно он в обязательном порядке прописывался в проектной декларации. Именно на него ориентируется сервис проверки новостроек портала Наш.дом.рф (на нем же размещается Единая информационная система жилищного строительства ЕИСЖС, куда застройщики обязаны загружать все документы о строящихся домах), когда информирует о частоте задержки сдачи домов и того или иного застройщика.

А вот о сроке начала передачи ключей можно было узнать лишь из договора долевого участия,  по каждой отдельной новостройке – обобщенные данные по рынку недвижимости в целом почти никем не приводились.

Однако с конца прошлого года ситуация изменилась.

Информация о планируемом начале передачи квартир дольщикам стала такой же обязательной, как и о сроке ввода в эксплуатацию. Теперь она вместе с рядом других новых параметров указывается в проектной декларации. Поэтому узнать ее можно, даже не обращаясь в отдел продаж новостройки, а изучая документы на строящийся дом.

Что же до обобщенной статистики задержки передачи ключей, то она теперь тоже есть – ее как раз и озвучил Москомстройинвест.

Что важнее: срок ввода в эксплуатацию новостройки или срок передачи ключей

Дольщиков в первую очередь должен интересовать срок передачи квартир. Именно им завершается действие договора долевого участия, который заключали между собой дольщик и застройщик. С этого момента можно оформлять право собственности на квартиру, после чего делать со своей недвижимость все, что разрешено законом:

• заселяться;
• ремонтировать;
• сдавать в наем;
• продавать;
• дарить.

С этого же момента у бывшего дольщика возникают обязанности по содержанию квартиры, в частотности – по оплате коммунальных услуг.

Именно от этой даты будут рассчитываться неустойки, если застройщик нарушит дату начала передачи квартир дольщикам. К слову, мораторий на пени, введенный в прошлом году из-за пандемии covid-19, с 1 января 2021 года отменен.

Что же касается срока ввода в эксплуатацию – это, безусловно, важный параметр, однако дольщикам он нужен лишь для информации, особенно, если между вводом и началом выдачи ключей застройщик оставил большой люфт времени. Как рассказывает Карина Малхасян, некоторые девелоперы указывают ранний срок ввода в эксплуатацию в маркетинговых целях, а срок передачи квартир уже прописывают реальный, «с поправкой на риски». Поэтому знать о сроке сдачи дома нужно, однако внимательно следить стоит за сроком передачи ключей – это полезнее.

Что изменится в проектных декларациях с 14 декабря 2020 г.

С 14 декабря 2020 года проектные декларации новостроек станут обширнее: в них добавятся новые сведения, которые регламентированы приказом Минстроя №631/пр. Полезна ли новая информация для дольщиков?

Проектная декларация – это обширный документ, описывающий саму новостройку, документы, которые регламентируют ее строительство, организаций, задействованных при возведении дома, и пр. Как однажды пошутил Александр Гончаров, ныне возглавляющий Московский фонд защиты прав дольщиков, внимательно изучив проектную декларацию можно больше узнать о доме и застройщике, чем о своих предках, сделав доскональный генетический анализ. Однако несмотря на масштабность документа, в нем все же есть информационные пробелы, которые и решил восполнить Минстрой.

Детально ознакомиться с приказом Минстроя №631/пр, регламентирующим изменения в проектные декларации, можно на официальном интернет-портале правовой информации.

Самые важные для дольщиков дополнения в проектные декларации, которые появятся с 14 декабря

Добавки в раздел «Информация о проекте строительства»

С 14 декабря 2020 года помимо ранее предоставляемых данных здесь появится информация о:

• количестве пассажирских и грузовых лифтов и инвалидных подъемников;
• высоте потолков в жилых и нежилых помещениях.

Добавки в раздел «О планируемых элементах благоустройства территории…»

В этот раздел добавляются следующие сведения:

• о количестве гостевых машиномест как на территории новостройки, так и вне ее;
• описание спортивного и игрового оборудования, а также малых архитектурных форм, которые будут использованы при благоустройстве территории новостройки.

Новый раздел «О предельных параметрах разрешенного строительства»

В нем будет указано:

• площадь жилого квартала, на котором осуществляется застройка;
• общая площадь общественно-деловой инфраструктуры в зоне застройки;
• количество полос улично-дорожной сети, примыкающей к участку застройки;
• наличие движения общественного транспорта на улично-дорожной сети, примыкающей к зоне застройки;
• радиусы доступности остановок общественного транспорта;
• обеспеченность населения озелененными территориями.

Новый раздел «О сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства»

В нем будет указана первоначальная и планируемая дата передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику. Ранее такая информация значилась только в договорах долевого участия, а в проектной декларации информировалось лишь о планируемых срока ввода дома в эксплуатацию.

Читайте также о том, как с помощью проектной декларации и иной информации, представленной в Единой информационной системе жилищного строительства, можно самому проверить новостройку и застройщика

Где живут риски, и каковы их возможные последствия – просто о сложном

Какие здесь пагубные для компании риски не видит руководитель?

• 
  Операционные риски – это группа рисков, приводящих к потенциальным потерям, вызванным ошибками, либо непрофессиональными или противоправными действиями персонала компании или сбоем в работе оборудования. Наиболее вероятным последствием реализации этих рисков будет потеря продаж или ликвидности.
• 
  Риски ликвидности – это риск получения убытка из-за недостатка денежных средств и неспособности выполнить свои обязательства, который возникает по причине непрофессионального управления оборотным капиталом.   Последствия реализации риска ликвидности могут быть очень печальными: штрафы, пени, ущерб деловой репутации и даже банкротство.
• 
  Кредитный риск – это риск вероятных потерь, связанных с отказом или неспособностью контрагента полностью или частично выполнить свои кредитные обязательства.
• 
  Юридический риск – текущий или будущий риск потери дохода, капитала или возникновения убытков в связи с нарушениями или несоответствием внутренним и внешним правовым нормам, таким как законы, подзаконные акты регуляторов, правила, регламенты, предписания, учредительные документы
• 
  Налоговый риск – это риск возникновения неблагоприятных налоговых последствий в виде доначислений сумм налогов, штрафов и пени; возникновения спора с налоговым органом; проведения проверки. Наиболее вероятным последствием этого риска может стать банкротство. Сегодня собственник бизнеса отвечает не только размером уставного капитала,  а руководитель компании отвечает не только размером заработной платы перед бюджетом – они несут личную материальную ответственность всем своим имуществом перед бюджетом страны.

Риски, которые «живут» в фундаменте дома

Теперь о фундаменте – поддержке бизнеса.  Что поддерживает бизнес-процессы? Персонал компании на всех уровнях иерархии, финансовая и управленческая информация, контроль и информационные технологии.

«Я человек-хаос, у меня много идей и проектов, я не люблю учиться, я сделал себя сам, я не люблю планировать и структурировать, поскольку искренне не понимаю, кому это нужно.  Мне так комфортно. Я говорю –  ты делаешь, не согласен – уходишь», – говорит «человек-хаос».  Он не готов слушать и принимать взвешенные решения, не принимает инакомыслие, за которое принимает любую попытку структурировать и контролировать процессы, а потом принимает как личное оскорбление решение сотрудника с аналитическим складом ума уйти. Компании теряют профессиональных сотрудников, которые не могут и не хотят работать  в состоянии постоянного хаоса и не могут самореализоваться, поскольку не приемлют такой подход к организации бизнеса.

Эффективное использование технологий часто бывает затруднено, поскольку информационные системы не интегрированы или плохо  интегрированы. Такая проблема может с большой долей вероятности возникнуть, если внедрение новых информационных систем не анализируется с точки зрения ее соответствия бизнес-модели компании или если в компании нет сотрудников, способных выстраивать контролируемые процессы, которые будет поддерживать система. Не редки ситуации, когда информационная система постоянно дорабатывается (а по сути, доламывается) с целью поддержки алогичных с точки зрения разработчиков процессов-хаосов. Вы разрешаете информационной системе продавать товар «в минус»? Добро пожаловать в финансовую разруху, которая спровоцирует хищение активов. Отрицательный запас товара в системе учета после поступления товара со склада покажет отсутствие товара при его фактическом наличии. Что вы разрешили? Вы разрешили хаос в организации движения товарных запасов, когда сотрудники компании просто не хотят выполнять свои должностные обязанности и вовремя принимать товар в системе учета.

А теперь вернемся к финансам, которые тем более не предполагают ни хаоса, ни разрухи – здесь все процессы и финансовые отчеты должны быть структурированы, потому что работает еще один закон – точный, прозрачный, достоверный и своевременный учет хозяйственных операций в учетной системе. Инвесторы, кредиторы и поставщики вряд ли согласятся слушать о виртуальных перспективах развития бизнеса в надежде понять, где их деньги и когда они их получат, если реальная ситуация указывает на серьезные риски уже для их бизнеса, а собственный бизнес теряет возможность на раннем этапе реагировать на изменения и риски.

Пока живет и развивается дом-компания со всем многообразием бизнес-процессов,  и в нем работают сотрудники-жильцы, риски будут присутствовать всегда. Собственники бизнеса и менеджмент компании должны создать действующую и эффективную структуру для нормального функционирования систем корпоративного управления, внутреннего контроля и управления рисками. Управление рисками не предполагает их отсутствие в обозримом будущем, этот процесс предполагает своевременное обнаружение, регистрацию и контроль проблем, оказывающих особое давление и заставляющие сотрудников брать на себя излишний риск, чтобы обеспечить эффективное управление выгодным для компании балансом рисков.

Покупка многоквартирного дома: подходит ли это вам?

Вложение в денежный поток — один из ключевых методов достижения богатства, которое в сфере недвижимости чаще всего достигается за счет инвестирования в арендуемую недвижимость. Аренда на одну семью может быть отличным местом для начала, но со временем многие люди решают, что хотят повысить свой уровень, увеличивая свой денежный поток и чистую стоимость за счет владения жилым комплексом.

Жилой комплекс относится к категории коммерческой недвижимости и включает любую арендуемую жилую недвижимость с пятью и более квартирами.Многосемейная недвижимость может быть прекрасным вложением в недвижимость, но не для всех. Узнайте о плюсах и минусах владения многоквартирным домом, а также о том, кто лучше всего подходит для инвестирования в несколько семей, чтобы определить, подходит ли это вложение для вас.

Плюсы владения многоквартирным комплексом

Эффект масштаба

Экономия масштаба относится к способности распределять затраты по нескольким потокам дохода. Вместо того, чтобы владеть 10 различными объектами жилой недвижимости для сдачи в аренду, чтобы получать денежный поток в размере 10000 долларов в месяц, вы можете владеть одной недвижимостью, у которой есть только одна крыша, один набор налогов на недвижимость, страхование имущества и одно здание, которое нужно поддерживать, при этом сохраняя ту же сумму арендного дохода.

Увеличение денежного потока

Владение многоквартирным домом также позволяет вам увеличить денежный поток и доход, которые вы зарабатываете, намного быстрее, чем вы могли бы получить с помощью сдачи в аренду жилой недвижимости.

Снижение риска

Одним из самых серьезных препятствий, с которыми сталкиваются владельцы арендуемой недвижимости, являются свободные места и текучесть арендаторов. Если у вас есть отдельная собственность, и она пустует в течение двух месяцев, пока вы ее убираете и повторно выставляете в аренду, вы съедаете двухмесячные расходы и снижаете общую прибыль от инвестиций.Когда у вас несколько арендаторов в одном многоквартирном доме, вы распределяете как риски, так и затраты на вакансии.

Управление

Управление недвижимостью может быть как плюсом, так и минусом владения многоквартирной недвижимостью. Любая сдаваемая в аренду недвижимость требует определенного уровня управления недвижимостью. Кто-то должен общаться с арендатором, показывать договоры аренды, собирать арендную плату, согласовывать ремонт и размещать вакансии. Когда вы владеете несколькими арендуемыми объектами, вся эта работа становится обременительной, особенно когда эти объекты расположены по разным почтовым индексам или рынкам.Владение квартирой по-прежнему требует управления, но добавляет удобства, поскольку все квартиры находятся в одном централизованном месте.

Увеличьте свой собственный капитал

Владение многоквартирным домом, особенно на дорогих рынках, несомненно, увеличит ваш собственный капитал. Это может дать вам доступ к более выгодным условиям финансирования, эксклюзивным инвестиционным возможностям и в целом помочь вам достичь личных финансовых целей.

Минусы владения жилым комплексом

Стоимость

Одно из самых больших препятствий при покупке жилого комплекса на первых порах — это стоимость.Коммерческая недвижимость оценивается на основе дохода, который она приносит или потенциально может принести, что означает, что стоимость жилого комплекса на большинстве рынков значительно превышает стоимость жилой недвижимости для одной семьи на том же рынке. В то время как вы можете купить жилой дом меньшего размера за 500 000–750 000 долларов, средний или большой жилой комплекс, вероятно, будет стоить более 1 миллиона долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от возраста здания и типа собственности (например, жилой комплекс A, B или C).

Финансирование

Финансирование многоквартирного комплекса, как правило, проще, чем получение финансирования для сдачи в аренду односемейной собственности, потому что существует несколько источников дохода, помогающих покрыть расходы, но получить ссуду по-прежнему сложно, в зависимости от вашего опыта инвестирование в недвижимость и ваш баланс.

Большинство традиционных кредиторов потребуют крупный первоначальный взнос, по крайней мере, 20% или более, а также проанализируют эффективность и потенциал активов в дополнение к вашему личному состоянию и инвестиционному профилю.Если у вас нет денег для инвестирования, вам, вероятно, потребуется синдицировать, когда вы объединяете деньги от нескольких инвесторов для приобретения собственности. Чтобы сделать это должным образом, требуются значительные предварительные вложения и уменьшится денежный поток и доходность недвижимости, поскольку вы будете делиться частью своего положительного денежного потока и прибыли со своими партнерами.

Кроме того, кредит на квартиру обычно имеет более высокую процентную ставку, которая может быть фиксированной, но чаще регулируется.Сроки также короче, чем у традиционного ипотечного кредита, от 5 до 20 лет, и они обычно сопровождаются воздушным шаром, который потребует от кредитора в конечном итоге продать недвижимость или рефинансировать, когда появится воздушный шар.

Все яйца в одной корзине

Когда вы владеете одним объектом дохода, вы кладете все яйца в одну корзину — вы увеличиваете риск колебаний рынка, поскольку весь ваш доход поступает от одного объекта недвижимости. . Что произойдет, если собственность сгорит, крупный поставщик рабочих мест в этом районе объявит о банкротстве и значительная часть ваших арендаторов потеряет работу, или если рост нового строительства снизит спрос на жилье и, в свою очередь, стоимость вашего многоквартирного дома? Владение несколькими инвестиционными объектами недвижимости на разных рынках или в разных классах активов диверсифицирует ваш инвестиционный портфель.

Кто подходит для владения жилым комплексом?

Владение многоквартирным домом дает ряд преимуществ, но требует времени и усилий. Даже если вы решите нанять стороннего менеджера для наблюдения за жилым комплексом за вас, вы, как владелец квартиры, по-прежнему несете ответственность за управление этим человеком, обеспечивая управление зданием в соответствии с вашими стандартами и достижение максимальной прибыльности. Если вы занятой профессионал, у которого нет времени даже на наблюдение за инвестициями, маловероятно, что владение жилым комплексом — правильный шаг для вас.

Кроме того, если вы только начинаете работать в сфере недвижимости и не имеете большого опыта или капитала, готового к развертыванию, инвестирование в квартиры, вероятно, не лучшее место для начала. Смочите ноги как арендодатель и посмотрите, нравятся ли вам роли и обязанности в работе. Перед переездом в коммерческую недвижимость увеличьте свой собственный капитал, кредитный рейтинг и доступные инвестиционные средства.

Между тем, есть способы участвовать в владении жилым комплексом без необходимости владеть им самому: покупка акций многосемейного инвестиционного фонда недвижимости (REIT) или, если вы аккредитованный инвестор, инвестирование в краудфандинговый фонд. жилой дом.

В конечном итоге все зависит от того, кем вы являетесь как инвестор, от времени, которое вы можете посвятить своим инвестициям, и от ваших финансовых целей.

Что лучше для инвестиций: многоквартирный дом или аренда на одну семью?

Есть бесчисленное множество причин, по которым аренда недвижимости может быть отличным вложением, но может быть не так ясно, какой способ аренды недвижимости лучше. Что лучше — аренда на одну семью или многоквартирный дом? Взгляните на плюсы и минусы инвестирования в аренду на одну семью и многоквартирных домах (две квартиры или более), чтобы определить, какой метод инвестирования в недвижимость может вам больше подойти.

Плюсы инвестирования в аренду на одну семью

Доступность

Новые инвесторы довольно часто начинают инвестировать в недвижимость с покупки односемейной аренды, потому что в большинстве областей односемейная недвижимость дешевле коммерческой недвижимости .

Кредитные учреждения обычно требуют не менее 20% скидки при покупке инвестиционной собственности. Это означает, что если вы хотите купить аренду на одну семью за 100 000 долларов, вам потребуется 20 000 долларов. Если вы хотите инвестировать в 10-квартирный дом по цене 1 000 000 долларов, вам потребуется 200 000 долларов.

Более низкая первоначальная стоимость делает этот вариант инвестирования в арендную недвижимость более доступным, особенно когда начало работы в недвижимости по-прежнему будет предлагать те же налоговые преимущества и преимущества, что и более крупномасштабная аренда недвижимости.

Медленно масштабируйте свой арендный портфель

Вы можете наращивать свой арендный портфель так быстро или так медленно, как захотите. Вы можете покупать одну новую недвижимость для сдачи в аренду ежеквартально, ежегодно или каждые десять лет.

Диверсификация

Поскольку жилая недвижимость, как правило, дешевле покупать, легче приобретать больше недвижимости в разных местах или на разных рынках.Это диверсифицирует ваш портфель, позволяя вам получать выгоду от владения арендой на рынках, которые предлагают более высокий денежный поток или имеют более высокий спрос, при этом защищаясь от негативных изменений на рынке, таких как потеря рабочих мест, высокий уровень вакансий или других факторов, которые могут повлиять на аренду. доход.

Важно отметить, что владение односемейной арендой не означает, что вы диверсифицировались — это расширение того, где расположены объекты для сдачи в аренду, что позволяет диверсифицировать.

Кредитное плечо и ликвидность

По мере того, как вы расширяете свой портфель и приобретаете больше объектов для аренды на одну семью, вы можете продавать или использовать отдельные объекты недвижимости по мере необходимости.Если вы владеете 10-квартирным жилым комплексом и хотите или нуждаетесь в его продаже, вы избавляетесь от всего своего денежного потока. Однако, если у вас есть 10 разных домов для аренды на одну семью, вы можете продать одну или две из них, не подвергая опасности весь свой поток доходов.

Минусы инвестирования в аренду на одну семью

Управление

Управление одной арендой обычно проще, чем управление несколькими арендуемыми единицами, такими как многоквартирный дом, то есть до определенного момента. Если вы владеете несколькими объектами аренды на одну семью, особенно в разных местах или на разных рынках, управление каждой собственностью в отдельности может стать трудным.

Вакансия

При аренде на одну семью нет дохода. Если объект остается пустым дольше, чем ожидалось, это может значительно снизить доходность инвестиций, в то время как будут производиться такие расходы, как налоги на недвижимость, страхование и выплаты по долгам.

Расходы на недвижимость

Расходы на владение односемейной недвижимостью, особенно если у вас есть несколько, могут быстро возрасти. Вы платите налоги на недвижимость, страховку, а также текущее обслуживание и модернизацию каждого объекта недвижимости.Если необходимо заменить такие крупные расходы, как крыша или кондиционер, вы можете увидеть, что весь ваш денежный поток за год будет израсходован.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

Более быстрый доход

Многосемейная недвижимость имеет несколько единиц аренды, которые производят больший денежный поток и быстрее, чем одна единица аренды. Вместо того, чтобы со временем покупать несколько домов на одну семью, вы можете получить больший денежный поток, купив всего одно здание.

Вакансия

При вложении нескольких единиц жилья, таких как многоквартирный дом, есть несколько единиц аренды, которые можно использовать для компенсации потери арендной платы из-за вакансии.Если 20% квартир свободны, 80% по-прежнему приносят доход, который позволяет вам покрывать такие расходы, как обслуживание долга, налоги на имущество или другие связанные с этим расходы на имущество.

Экономия за счет масштаба

Экономия за счет масштаба распределяет постоянные затраты на увеличенное количество единиц. Расходы на недвижимость и расходы на содержание многоквартирного дома, как правило, намного меньше, чем при аренде на одну семью, потому что под одной крышей находится несколько квартир.

Налоги на недвижимость, страхование и плата за управление, как правило, являются фиксированными, а стоимость замены крыши дома на одну семью или небольшого многоквартирного дома, в котором под одной крышей шесть квартир, относительно одинаковы.По мере увеличения количества сдаваемых внаем единиц доход увеличивается при одновременном снижении ваших затрат, что делает ее более рентабельной, чем аренда нескольких квартир на одну семью.

Минусы инвестирования в многоквартирные дома

Доступность

Самым большим недостатком инвестирования в многоквартирные дома является доступность. Многосемейная недвижимость может быть дорогой и требует большего первоначального капитала для начала работы. Инвесторы должны рассчитывать на получение около 20% от покупной цены. Есть возможности для привлечения капитала с помощью синдицированных займов.Это, безусловно, самый большой барьер, и часто именно поэтому люди сначала инвестируют в односемейную недвижимость.

Управление

Управление многоквартирным домом может подпадать под действие как за, так и против, аналогично управлению арендой на одну семью. С одной стороны, вы управляете всеми арендаторами в одном месте, обычно под одной крышей. Необязательно ездить по городу. Однако есть больше арендаторов и подразделений, которые нужно обслуживать и управлять, что означает больше ответственности, организованности и в целом больше потенциальных проблем.

Итак, что является лучшим вложением?

На самом деле все сводится к личным предпочтениям, вашим финансовым целям и имеющимся у вас средствам для инвестирования.

Если у вас больше денег и вы хотели бы иметь несколько источников дохода в рамках одной собственности, многоквартирные дома могут быть хорошим вариантом. Если у вас нет больших денег для инвестирования, но вы хотите воспользоваться налоговыми и финансовыми преимуществами аренды недвижимости, возможно, лучше постепенно создавать портфель со временем, начиная с аренды на одну семью.

Определите, какой метод аренды недвижимости имеет для вас смысл, исходя из времени, которое вы можете выделить, имеющихся у вас средств для инвестирования и ваших финансовых целей.

Определение жилищной единицы

Что такое жилищная единица?

Жилая единица — это единая единица в более крупной структуре, которую может использовать человек или домохозяйство для еды, сна и жизни. Блок может быть в любом типе жилья, например, в доме, квартире или передвижном доме, а также может быть отдельным блоком в группе комнат.

По сути, жилищная единица считается отдельным жилым кварталом, в котором обитатели живут и едят отдельно от других жителей строения или здания. К ним также есть прямой доступ с внешней стороны здания или через общий коридор.

Ключевые выводы

• Жилая единица — это единица внутри более крупной структуры, такой как дом, квартира, дом на колесах или группа комнат, где человек или семья едят, живут и спят.
• Жилые единицы — это отдельные жилые помещения, в которых обитатели проживают отдельно от других жителей строения.
• Жилищное строительство — самый крупный компонент изменения жилищных единиц.

Общие сведения о жилищных единицах

Жилые единицы — это жилые единицы, расположенные в различных типах строений, включая жилые дома, квартиры и здания кондоминиумов. Они также могут быть несколькими комнатами в большом здании, таком как отель или мотель. Эти единицы позволяют человеку или семье жить, есть и спать отдельно от других, поэтому они также называются отдельными жилыми помещениями.

Жилое строительство, как разрешенное, так и неразрешенное, является самым большим компонентом изменения жилищных единиц. По данным Бюро переписи населения США, более 98% всех новых жилых домов строятся в местах, где выдаются разрешения на строительство.

Следующие жилые помещения обычно не считаются жилыми единицами и не включаются в данные Бюро переписи населения:

• Общежития, ночлежки, бараки
• Временные гостиницы и мотели — кроме тех, кто считает это своим местом жительства
• Помещения в учреждениях, больницах общего профиля и военных объектах — есть исключения, включая помещения, которые занимают штатные или постоянные сотрудники

Регистрационные корпуса

Каждый год U.S. Бюро переписи населения предоставляет оценки жилищных единиц для всех округов и штатов. Эти оценки используются в качестве контроля для отслеживания роста или убыли населения больших и малых городов.

Оценки начинаются с самых последних данных переписи населения, затем добавляется расчетное количество нового жилого строительства и мобильных домов. Затем вычитается оценочная потерянная единица жилья, и получается годовая оценочная цифра.

В США насчитывалось 139,7 млн ​​единиц жилья.S. в 2019 году, по данным Бюро переписи населения США, по сравнению с примерно 138,5 млн единиц в 2018 году.

Выделяют три типа ситуаций, определяющих потерю жилой единицы:

• Интерьер, подверженный атмосферным воздействиям
• Разрушенный агрегат
• Переезд дом — дом или мобильный дом

Уровень потери домов в некоторых штатах увеличивается из-за стихийных бедствий. Например, в округе Бьютт в Калифорнии, где в 2018 году произошел пожар в лагере Camp Fire, произошло 13.Снижение жилищных единиц на 9% — со 100 704 до 86 209 — в период с 2018 по 2019 год.

Примеры жилых домов

Как отмечалось выше, существует много различных типов жилых единиц. Например, отдельные семьи можно преобразовать в несколько единиц, как показано в следующем примере:

Домовладелец может решить отремонтировать свой подвал, чтобы разместить второй номер. После завершения владелец может сдать квартиру в аренду другому человеку или семье или предложить ее членам своей семьи.Это жилище становится отдельной жилой единицей.

Точно так же застройщик может получить разрешение на строительство жилого комплекса на пустом участке земли. Построенные квартиры считаются отдельными жилищными единицами.

Дом — это не просто дом

Ливия Корона
Жилье в Икстапалука, штат Мехико, Мексика, 2009 г.

Следующий очерк был взят из книги Татьяны Бильбао «Дом — это не просто дом: проекты по жилищному строительству», изд.Изабель Киркхэм-Левитт (Нью-Йорк: Columbia Books on Architecture and the City, 2018). Книга является второй из серии «Стенограммы по жилищному строительству», организованной Хилари Сэмпл в рамках Высшей школы архитектуры, планирования и сохранения жилищного строительства Колумбийского университета.

Я хочу начать с небольшой истории Мехико, потому что я стал более политическим и заинтересованным в участии в теме жилья, когда я узнал и понял ее. Похоже, что правительство всегда старалось догнать спрос на жилье.1940-е годы ознаменовали начало массового строительства социального жилья в Мексике. Очевидно, что 40-е годы были моментом суперсовременности, полностью находящимся под влиянием международного стиля. Одним из первых крупных объектов социального жилья в Мехико был комплекс Unidad Miguel Alemán Марио Пани, построенный в 1947 году. Его более поздний проект, Centro Urbano Nonoalco Tlatelolco, построенный в 1958 году, представляет тип правительства. жилье строится в течение периода. Очевидно, у модернизма были свои проблемы, и многоквартирные дома такого масштаба отражали их, но прямо сейчас я должен сказать, что многие из этих комплексов — неплохие места для жизни.Они находятся в центре города. Тлателолко находится прямо на авеню Реформа — самой важной магистрали города, усеянной небоскребами из-за своего потенциала развития.

Предоставлено GSAPP Колумбийского университета.

В середине 20-го века проводились действительно интересные эксперименты с различными материалами, выражениями и типами зданий, например, Unidad Santa Fe, также построенный Пани (в 1957 г.), который отличался большим разнообразием размеров юнитов, подходящих для различных семейные структуры.Другие экспериментировали с тем, как создавались организации по обеспечению жильем. Обычно правительство финансировало, строило и распределяло эти здания — они давали или продавали дома людям по очень низкой цене с небольшими платежами. Но внезапно, как это было в случае с архитектором Теодоро Гонсалесом де Леоном в Гвадалахаре в 1959 году, началось сотрудничество с владельцами фабрик по созданию жилья для сотрудников. Это была другая и новая типология социального жилья в Мексике; и одновременно многие архитекторы активно думали об общественных местах и ​​общественных местах.Unidad Independencia Хосе Марии Гутьерреса Трухильо 1960-х годов включал в себя невероятные культурные программы, такие как театр, библиотека и так далее. В то время многие архитекторы, известные практики, работали и строили серьезное социальное жилье.

По-настоящему все начало меняться в 1980-х годах. Я думаю, что превращение жилья в то, что мы знаем сегодня, является результатом многих вещей, но было несколько ключевых моментов. Во-первых, в 1985 году произошло сильное землетрясение — многие из этих многоквартирных домов в Тлателолко и Хуаресе рухнули, вынудив людей покинуть город, чтобы избежать этих условий.Правительство, столкнувшись с еще большей потребностью в жилье в дополнение к уже просроченному спросу на него, осознало, что им необходимо создать новую систему для строительства большего количества домов каждый год. Затем, в 1992 году, президент Карлос Салинас де Гортари решил подавить ejido , который был традиционным общинным способом владения землей, и позволить людям начать продавать свои доли. Впервые ejidos были приватизированы и открыты для продажи. Это создало невероятный бизнес для людей, которые совместно владели этими типами собственности, в основном сельскохозяйственными землями на окраинах города, и положило начало системе, которая вовлекала частных застройщиков в создание социального жилья для правительства.И дело в том, что сочетание дешевой земли, которую теперь можно было купить у этих бывших ejidos , и стимулов или субсидий со стороны правительства для их приватизации и развития, создали новые модели жилья.

Думаю, это был момент, когда дела пошли совсем плохо. Он положил начало менталитету массового производства жилья. Жилье по рыночной цене для населения с низким и средним доходом стало крупным бизнесом. В одночасье такие застройки, как в Икстапалуке, — проекты с 20 000 одинаковых домов — начали появляться во всех пригородных районах Мексики.Предположительно они были хорошей моделью, потому что удовлетворяли спрос. К 2000 году новое правительство под руководством президента Висенте Фокса объявило, что они построят еще 2 миллиона домов для Мексики. И они сделали: за шесть лет было построено 2,5 миллиона домов. Единственный способ реализовать это — позволить разработчикам использовать сомнительные методы.

Предоставлено GSAPP Колумбийского университета.
Центр Урбано Ноноалко Тлателолко Марио Пани

Очевидно, это во многом было вдохновлено американской моделью пригородов 1940-х и 1950-х годов, которая предлагала идиллический образ домашней жизни за пределами города.Девелоперы в Мексике оправдывали эти проекты, говоря: «Кому не нужен дом с скатной крышей, парковочное место перед домом, а также небольшой сад и двор для создания идеальной маленькой семьи?» Конечно, эта модель сыграла важную роль в формировании нашего образа жизни в мире — ее копировали повсюду, — но мы не пострадали от ее воздействия в Мексике до 1990-х годов. Импорт Левиттауна нанес здесь большой ущерб. Он представил новую модель среднего класса. Проблема заключается в том, когда вы применяете эту модель Левиттауна, ориентированную на автомобили, к демографическим слоям среднего класса, не имеющим доступа к возможностям восходящей мобильности.Вам нужна инфраструктура, дороги и школы. А когда у вас их нет, вы в конечном итоге создаете такие места, как Икстапалука: повторяющиеся дома в глуши, вдали от городских центров, без инфраструктуры, без дорог, без машин, без школ, без медицинских услуг, нет работы. Жить здесь становится кошмаром. Вы можете раскрасить их в яркие живые цвета, но ситуация под ними такая же мрачная и ужасная.

Это существует по всей стране. Девелоперы вряд ли могут отказаться от покупки дешевой земли — неважно, где и как далеко от существующего города.Вы можете продать историю об этих маленьких домиках мечты недалеко от гор, но на самом деле жизнь там очень сурова. Иногда город разрастается настолько, чтобы интегрировать эти разработки. Но когда этого не происходит, эти места представляют собой настоящую градостроительную проблему. После того, как будет построено 20 000 единиц жилья, должны прибыть услуги, потому что на тот момент, когда там проживало 60 000 человек, это был размер среднего города. Итак, инфраструктура в конечном итоге появляется, но плохо спланированным, бессистемным образом. Город, который не планировал поддерживать эти места, теперь должен нести бремя.Если бы этого не произошло, не было бы дорог к этим разработкам и обратно. Не было бы средств к существованию. Тем не менее, эти новые пригороды попадают в районы и муниципалитеты с очень небольшими деньгами. Эти условия являются следствием мексиканского политического разделения, когда налоги распределяются не по потребностям или количеству людей в муниципалитете, а через федеральное распределение — так что это невероятно неравномерно и полностью политически зависит от того, кто заискивал чью пользу. В результате эти муниципалитеты редко имеют ресурсы для надлежащего обслуживания инфраструктуры.И я не говорю о благоустройстве или тротуарах. У них нет денег на электричество или надлежащую полицию; у них нет денег на канализацию. Это испорченные острова.

«Мы не можем забывать, что жилье — это право человека. Дома не только для продажи. Дома предназначены для людей, и мы должны думать о них в первую очередь».

Худшая часть жизни в подобных местах — это постоянное очернение и отрицание идентичности и индивидуальности. В такой идентично воспроизведенной среде семейства разделены на слоты и визуализированы для государства, как массив кирпичей, продукты в магазине или числа в итоговой строке разработчика.Мы должны вернуть себе представление о том, что жилье — для людей.

Я понимаю, что «бизнес» может быть необходим для производства жилья в том количестве, которое нам нужно в мире, но мы не можем забывать, что жилье — это право человека. Дома не просто продаются. Дома предназначены для людей, и мы должны думать о них в первую очередь и в последнюю очередь. Вот почему ландшафт — я имею в виду все, что можно найти на объектах, где мы строим, и вокруг них — так важен в моей практике. Архитектура всегда погружена в свое окружение — она ​​влияет на все вокруг и, в свою очередь, на все вокруг.Я думаю, что архитекторы всегда строят город, даже если мы сосредоточены только на самой архитектуре. Я не вижу полностью разделения между архитекторами, ландшафтными архитекторами, городскими дизайнерами или градостроителями. Контекст, окружающий дом, немедленно становится его частью. Дом не может выжить сам по себе. Мы, архитекторы, иногда забываем об этой ответственности.

«Ты все делаешь неправильно»
Итак, я стал действительно политическим в отношении жилищного строительства в Мексике.Я был шокирован тем, что почти 25 лет не было архитекторов, решающих проблему жилья в таком масштабе. Были только разработчики. Конечно, с этими застройщиками работали свои штатные архитекторы, но в целом здесь было немного архитекторов, профессионалов и академических кругов, которые участвовали в продуктивной критической дискуссии — вместо этого основное внимание уделялось изменению имиджа Мексики как нации в обретенное богатство, в успешную и перспективную неолиберальную экономику. Для меня было важно восстановить определенное чувство силы и начать новый диалог.

Иван Баан
Жилье в устойчивом сообществе Ангангео

Предоставлено Студией Татьяны Бильбао
Авторский генеральный план для устойчивого сообщества Angangueo в Мичоакане, Мексика.

Почти инстинктивно моей первой реакцией было обратиться в Инфонавит, федеральный банк, который предоставляет крупные жилищные ссуды и финансирует строительство многих из этих новых единиц. И я сказал им: «Вы все делаете неправильно.«Конечно, они закрыли дверь перед моим лицом. Они строили 3 миллиона домов в год и думали, что делают хорошую работу. Но правительство начало терять деньги, поскольку люди начали покидать свои дома и осознавать, что эти места были заброшенными границами — вряд ли подходящие места для жизни. Эти разработки сейчас почти на 30 процентов заброшены. Итак, было построено 15 миллионов единиц, и только 11 миллионов все еще заняты. Очень быстро правительство начало держать все эти плохие кредиты — невыплаченные ипотечные кредиты — и девелоперы теряли деньги, потому что квартиры перестали продаваться.Слишком много пустого инвентаря. Даже когда стало ясно, что правительство не может больше строить эти жилые комплексы, в этих местах было и остается много людей. Возник вопрос, как вы снова интегрируете эти места в город? В таких местах, как Монтеррей, жилой комплекс General Zuazua находится более чем в часе езды от города по шоссе. Город, каким мы его знаем, должен был бы расширяться и расти в невообразимых масштабах или развиваться по неустойчивой модели с низкой плотностью населения, чтобы достичь этих новых пригородов.

Я начал разговаривать с другими архитекторами, и мы начали проводить групповые встречи, чтобы обсудить и приблизиться к реальной проблеме здесь: как начать воссоздание новых городских центров и создание спутниковой городской среды вместо изолированных кварталов. Именно тогда мы начали работать с Infonavit — не только обсуждая и занимаясь политикой, но и по-настоящему сотрудничая, чего я действительно хотел. Конечно, есть много способов, которыми архитекторы могут подойти к проблеме жилья с политической точки зрения, как изнутри, так и извне, из-за системных ограничений, и хорошо продуманные проекты играют важную роль в этой практике.Но в Мексике, столкнувшись с такой ужасной ситуацией, мы должны были найти способы внести позитивные изменения, и для нас это означало созидать — и работать с институциональными партнерами в ситуациях, с которыми нам не всегда было легко.

В то время Инфонавит вкладывался в дом только как единое целое. Единственные правила, которые существовали для разработчиков, были связаны с проектированием в значительной степени только дома. Площадь каждого дома должна была составлять 43 квадратных метра (460 квадратных футов), а это немного. Когда вы не можете сделать что-то большее из-за финансовых ограничений, вы должны начать думать об окружающей среде.Я всегда использую один и тот же аргумент в отношении Нью-Йорка. Жители города заплатят миллионы долларов за крошечную студию в ужасном здании. Почему? Благодаря работе, инфраструктуре, культуре и так далее, которые вас окружают. Но когда вы строите дом площадью 43 квадратных метра в глуши, где ничего нет, все становится очень плохо, даже если дом невероятно хорошо спроектирован.

«Более важный вопрос заключается в том, как мы начинаем проектировать ценность жилья. Хотя финансовые модели и цены при перепродаже могут быть индикатором стоимости прямо сейчас, мы можем представить себе лучшую систему, в которой ценность фактически определяется качеством жизни в этих домах.»

С этим аргументом мы были наняты SEDESOL, правительственным департаментом Мексики, для работы над застройкой из 600 домов для семей, перемещенных в результате катастрофического оползня в Ангангео, штат Мичоакан. Когда мы подошли к проекту, на борту уже был местный архитектор и предложена проектная схема множества идентичных коробок, выстроенных вдоль ровных прямых дорог. SEDESOL сказал, что мы можем начать переосмысливать место, делать генеральный план, но мы не можем переосмыслить дизайн дома.Мы сказали: «Хорошо, мы можем с этим поработать». Дом был не очень хорошо спроектирован, но для нас было гораздо важнее понять место и начать говорить о топографии, геологии, погоде и так далее. Потому что, я имею в виду, что с этими разработками разработчики действительно просто находят сайт на Google Maps, прибывают с тем же планом, который они используют для любого другого места в стране, сокращают границы сайта и продолжают производство. Вместо этого мы проанализировали сайт, как и любой другой проект.Цель заключалась в том, чтобы спроектировать район, больше похожий на маленький городок или городок с центром и разной плотностью. Нам разрешили использовать дом как единое целое — складывать, уплотнять и умножать. Для нас это было очень важно. Одним из наших основных аргументов против такого же набора домов было то, что люди будут жить там два года, а затем, как только смогут, вернутся на холмы, где они жили раньше. Рано или поздно новый оползень снова сотрет их дома. Жители дорожили красивыми домами, которые у них были, домами с видами посреди этого невероятного пейзажа, о которых они действительно заботились.Никто не останется, если вы поместите их в маленькую повторяющуюся коробку.

Итак, мы использовали разные конфигурации домов, работая с естественным рельефом, чтобы создать немного более органичную и даже более урбанистическую ситуацию. В некоторых случаях у нас было плотное четырехэтажное здание; в других случаях — менее плотный двухквартирный дуплекс или одноквартирный дом. И что довольно невероятно, это действительно стало домом для многих жителей. Теперь люди не только хотят там жить, но и дома имеют невероятную стоимость при перепродаже, в отличие от домов в других застройках.Обычно люди, которые приобретают дом в одном из этих комплексов, тратят все свои сбережения или получают отчисления из своей ежемесячной зарплаты на его оплату. И тогда они не могут его перепродать, потому что стоимость практически равна нулю. Никто не хочет покупать эти дома. Но в этом случае, в нашем проекте, дома продаются почти вдвое дороже, чем люди получили в репрезентативной стоимости, потому что они получили их из-за этой катастрофы. Значит, это хороший знак, не так ли? Более важный вопрос заключается в том, как мы начинаем проектировать стоимость жилья.Хотя финансовые модели и цены при перепродаже могут быть индикатором стоимости прямо сейчас, мы можем представить лучшую систему, в которой стоимость фактически определяется качеством жизни в этих домах. Несмотря на то, что дома здесь не очень хорошо спроектированы, и это не то, чем мы хотели бы заниматься, создание новой городской или пригородной обстановки действительно помогло.

Иван Баан
Гостиная как винный погреб в Sustainable Housing в Сьюдад-Акунья

Дома за 8000 долларов
В Мексике то, что мы называем социальным жильем, на самом деле предназначено для людей, имеющих официальную работу, которая даже близко не покрывает весь спектр людей, остро нуждающихся в жилье по всей стране.В Мексике существует государственная программа, которая сертифицирует доступное жилье для беднейших слоев населения в самых сельских районах страны — людей без формального дохода или доступа к кредитам, которые не могут позволить себе жилье в одном из других массивных социальных домов. разработки, о которых я говорил ранее. Эти программы не являются частью Infonavit, а являются частью других государственных организаций, которые предоставляют субсидии на строительство жилья, таких как CONAVI и FONHAPO, а также некоторых других социально сознательных финансовых кредиторов частного сектора, приверженных делу защиты общественных интересов путем минимизации своей прибыли. .

Потребность в таком жилье для малообеспеченных слоев населения невероятна, поэтому программа субсидирует строительство новых домов, которые можно было бы построить за 8000 долларов. Это не та цена, по которой мы можем построить в США, но мы можем построить на эти деньги в Мексике. Это немного, но мы справимся. Многие различные компании, подрядчики и т. Д. Работали с правительством над разработкой новых моделей домов, потому что в Мексике все это приватизировано. На рынке почти 100 моделей, и их производят по всей стране.Вы знаете, что это все типичные дома, как и с скатными крышами — все суперкомпактные, 43 квадратных метра, и недостаточно гибкие, чтобы учесть любой рост. Программа накладывает множество ограничений на то, каким может быть дом.

Иван Баан
Интерьер устойчивого жилья в Сьюдад-Акунья

Финансовое учреждение наняло нас для разработки другой модели. И когда комиссия прибыла к нам в офис, я подумал, что если мы собираемся что-то делать, нам действительно нужно дать возможность адаптироваться — больше гибкости, больше места и больше роста.Потому что проблема в том, что эти дома построены в Чиуауа, что на севере Мексики, в пустыне, так же, как и в тропических джунглях на юге страны. Нет приспособляемости к погодным условиям или уважения к культурным традициям. Я подумал, что для офиса важно сосредоточиться на попытках изменить это. Вначале мы сказали: «Хорошо, мы собираемся создать дом с плоской крышей, который двигается, растет, открывается, продолжается, бла, бла, бла». Более или менее месяца три мы обсуждали эти разные варианты в офисе.И однажды я понял, что на самом деле мы конструировали только для наших собственных мыслей, для того, как, по нашему мнению, живут люди, или для того, чего, по нашему мнению, люди хотят.

Мы начали проводить интервью на местах с потенциальными клиентами. Мы провели почти 2000 интервью — очень быстрых, простых и наглядных, чтобы понять, чего хотят местные жители. И один невероятный вывод, который мы пришли к выводу, заключается в том, что каждый действительно хотел дом, который выглядел бы как дом, что свидетельствует о том, насколько глубоко этот образ архетипического дома проник в мексиканское общество и стал его частью.Мне это показалось очень интересным, потому что в Мексике, когда люди строят собственные дома, они традиционно строят их с плоскими крышами, а стальные прутья остаются торчащими из верха. Таким сооружением покрыт ландшафт всей страны. В прошлом стальные прутья действительно были символом надежды — способом сказать: «Я собираюсь сделать второй этаж, когда у меня будет больше денег». Это было заявлением и обещанием будущего роста.

Однако, когда второй этаж не строили, а обычно этого не делали, стальные прутья становились символом отказа — неспособности расти.Поэтому в наши дни никому не нужен дом, который не выглядит завершенным. Итак, да, хотя все модели жилья для малоимущих — это архетипический дом, причина заключалась не столько в идеале, сколько в том, что он представлял собой готовый продукт.

Иван Баан
Устойчивое жилищное строительство в Сьюдад-Акунья, Коауила, Мексика, 2015 г.

Проблема заключалась в том, как спроектировать дом, который выглядел бы законченным, но на самом деле имел возможность расширения.Фактически, у нас уже был проект модульного дома, который мы сделали в Ордосе в Китае. Вместо того, чтобы месяцами искать новую модель, мы решили использовать ту, что уже была в наших книгах. Для нас в этом проекте модульность была способом создания новой, более адаптируемой модели. И мы обнаружили, что это отличная отправная точка. Модульность означала, что мы могли разделить дом на части и объемы с различными вариантами материалов — мы могли использовать кирпичи или более формальные, более прочные материалы в одних модулях и более временные, более легкие материалы в других.Таким образом, дом можно было расширить; это могло быть трансформируемым. Было важно показать множество возможностей для этого дома, что он может оставаться гибким и подходить для различных условий жизни и семейных ситуаций, потому что, например, «нормальная» семья с двумя детьми не обязательно является репрезентативной для большинства из них. Мексиканцы живут сегодня. Люди используют свои дома для многих целей: чтобы работать, продавать вещи, зарабатывать себе на жизнь. Несмотря на то, что правительство регулирует возможности этих домов — оно говорит, что у вас должны быть две спальни, кухня и т. Д. С этими минимальными размерами — мы пытаемся понять, как обойти эти законы, чтобы спроектировать более гибкие и открытые пространства. .В офисе мы задаем ряд вопросов, например, как мы можем использовать внешние условия, чтобы интегрировать больше возможностей в дом и наоборот? Как вы можете превратить внутренние жилые помещения в более общие, общие пространства? А как насчет общих кухонь? То, что помогает сообществу, помогает и вашему собственному пространству. Итак, как мы можем включить эти идеи в единицу дома и предложить более органичные способы расширения?

Предоставлено Студией Татьяны Бильбао
Обшитый деревянными панелями прототип устойчивого дома автора в Чьяпасе, Мексика.

Сначала мы построили два прототипа: один в Чьяпасе из сырцовых кирпичей, а другой — из деревянных панелей.Затем мы снова построили прототип на Чикагской биеннале 2015 года. Для нас было невероятно важно показать дом, адаптированный к разным условиям и условиям. Например, в Чьяпасе используются кухни на открытом воздухе с открытой печью и внешняя ванная комната с сухим туалетом. План необходимо изменить, чтобы учесть эти различия. Мы также изучили возможность получения и использования местного материала: деревянных поддонов, кирпичей из уплотненного грунта, бетонных кирпичей, обычных кирпичей, в зависимости от наличия материала в каждом месте.Временные материалы, такие как поддоны, позволяют нам играть с открытым и полезным пространством — например, для хранения зерна и т. Д.

Я должен сказать, что, несмотря на то, что дом может быть изменен, мы действительно считаем, что он зависит от конкретного места: специально разработан для Мексики. Infonavit снова попросил нас протестировать и построить 23 наших дома в жилом районе Акунья в этом маленьком городке на границе с Техасом. На город обрушился смерч, повредивший 580 домов и полностью разрушивший 23 из них.И мы согласились, потому что это дало нам возможность увидеть, насколько наша модель адаптируется в новом контексте. На этот раз нам пришлось использовать только бетон и бетонные блоки, потому что этим людям нужен был действительно очень прочный дом — временные материалы не смогли бы противостоять будущим торнадо. Материал имел решающее значение для размышлений о будущем долговечности этих домов.

Интересное напряжение для меня заключалось в том, что наши агрегаты были построены вместе с другими 580 единицами 1990-х годов — все построены на ту же сумму денег, те же квадратные метры, тот же участок, то же все.Новые блоки будут иметь вдвое больше внутреннего пространства с возможностью расширения. Я думал, что это создаст огромную социальную проблему. Но, как ни удивительно, и к счастью, это не так, потому что именно эти дома были полностью разрушены. Остальная часть сообщества почувствовала облегчение и подумала: «Ну, по крайней мере, мы не потеряли полностью наш дом, как они».

Предоставлено Tatiaba Bilbao Estudio

Предоставлено Студией Татьяны Бильбао
Иллюстрации различных вариантов использования авторского «Устойчивого дома»

Люди уже начинают адаптировать свои дома, красить их, строить маленькие комнаты, добавлять внешние террасы.Интересно то, что буквально после въезда люди начали вторгаться в свои дома, становиться собственниками и действительно преобразовывать их. И это для меня было невероятной возможностью понять, работает ли дом или нет. Что я понимаю прямо сейчас, так это то, что архитектура должна быть более информирована благодаря органичному способу построения процессов, людям, которые понимают, как создавать свои собственные пространства. Я думаю, что мы, как архитекторы, должны все больше и больше использовать эти знания и действительно интуитивно понимать, как люди уже строят и вмешиваются в свою среду.

Очевидно, было бы идеально исправить системные недостатки, которые позволяют возникать этим жилищным кризисам, и обеспечить каждому доступ к достойному доступному жилью, например, путем установления квоты обязательных единиц жилья или регулирования прибылей отрасли для сокращения безрассудных спекуляций. . Вот почему мы считаем важным разрабатывать экспериментальные «страстные проекты», даже если у них мало шансов на реализацию.

Однако в настоящее время существует не только невероятная потребность, но и некоторые действительно интересные условия работы, которые можно улучшить прямо сейчас.Итак, вы должны быть немного напуганы Янусом в отношении своих методов работы. Я не имею в виду соответствие институциональным стандартам и просто бросание нового слоя краски на дома на этих зараженных островах и прекращение этого дела. Эти места требуют изобретательного вмешательства, а иногда и совершенно безумно звучащих решений. Но мало ли: такие учреждения, как Инфонавит, в некоторых случаях действительно открылись, чтобы слушать. Иногда эти далекие схемы действительно строятся.

Почему все новые многоквартирные дома в Америке выглядят одинаково

Эти дома есть почти в каждом университете.С. г. Они варьируются от трех до семи этажей в высоту и могут растягиваться на блоки. Обычно они полны съемных квартир, но они также могут разместить в студенческих общежитиях, кондоминиумах, отелях или учреждениях для проживания с уходом за детьми. Близко к центрам городов, они склонны к блочному, часто красочному модернизму; в пригородах их архитектура, скорее всего, будет включать в себя остроконечные крыши и исторические мотивы. Их внешние стены облицованы фиброцементом, металлом, лепниной или кирпичом.

Они действительно повсюду, я обнаружил прошлой осенью во время поездки по пересеченной местности, и они быстро растут.В 2017 году в США было построено 187 000 новых единиц жилья в зданиях от 50 единиц и более, это больше, чем с 1972 года, когда Бюро переписи начало отслеживать. поднимается.

Распространение этих построек — одно из самых драматических изменений в антропогенной среде страны за последние десятилетия. Но когда я начал расспрашивать о них, у них, похоже, не было имени. Я столкнулся с кем-то, кто назвал их «птенцами» в комментарии на веб-сайте, но, к сожалению, это не прижилось.И только после того, как застройщик описал мне стиль как пять на один — пять этажей квартир над «подиумом» парковки и / или магазина на первом этаже — я смог найти какое-то онлайн-обсуждение этого явления.

Техас средней высоты.

Фотограф: Лаура Бакман для Bloomberg Businessweek

Количество этажей и наличие подиума варьируются; Ключевой объединяющий элемент, оказывается, находится под кожей. Они почти всегда делаются из хвойных пород дерева размером два на четыре, или, на строительном языке, «палки», сколоченных вместе в рамы, как в загородных домах.

Метод ведет к Чикаго 1830-х годов, быстрорастущему городу с обширными лесами поблизости. Склеивание тонких предварительно вырезанных деревянных досок в «каркас воздушного шара» позволило быстро построить «простую клетку, которую строитель может покрывать внутри и снаружи любым желаемым материалом», — писал архитектор Уокер Филд в 1943 году. «Это пример этих близнецов. условия, лежащие в основе всего американского в нашем строительном искусстве: хроническая нехватка квалифицированной рабочей силы и почти повсеместное использование дерева ». Каркас воздушного шара и его варианты по-прежнему доминируют в домостроении для одной семьи в США.С. и Канада. Он также является стандартным в Австралии и Новой Зеландии и довольно широко распространен в Японии, но не в остальном мире.

В США каркас из палок, похоже, стал стандартным методом строительства и для жилых комплексов. Основная причина в том, что это стоит намного меньше — я слышал оценки на 20-40 процентов меньше — чем строительство из бетона, стали или кирпичной кладки. Эти отрасли спонсировали несколько исследований, оспаривающих этот пробел, но большинство строителей явно думают, что он существует.

Они также удобны с деревом. «Можно ошибиться и отрезать еще один кусок», — говорит Майкл Фейгин, директор по строительству AvalonBay Communities Inc., четвертого по величине собственника квартир в стране. «С бетоном и сталью требуется гораздо больше работы, чтобы решить проблемы». Если запасы кончатся, добавляет Кеннет Блэнд, вице-президент торговой группы American Wood Council, строители «знают, что могут бежать к ближайшему большому ящику и получить то, что им нужно».

Они также могут бежать в ближайший крупный магазин, чтобы найти рабочих.Конструкция с палкой позволяет строителям использовать более дешевую временную рабочую силу, а не квалифицированных рабочих, которые часто объединяются в профсоюзы. И это облегчает жизнь электрикам, водопроводчикам и т. П., Поскольку оставляет открытое пространство, через которое могут проходить провода, трубы и воздуховоды. Тем не менее, есть причина, по которой палки не использовались по умолчанию для больших многоквартирных домов до недавнего времени и почему эти дома ограничены по высоте: палки горят.

Великий пожар в Чикаго 1871 года, уничтоживший тысячи зданий, построенных из воздушных шаров, принес этот урок домой.Вскоре город ввел запрет на деревянное строительство, который частично действует и сегодня. В начале 1800-х годов Нью-Йорк объявил центр города запретным для деревянного строительства, в конечном итоге распространив запрет на весь Манхэттен, а также на Бронкс, Бруклин и некоторые части Квинса и Статен-Айленда. К 1930 году список передовых методов огнестойкости, составленный Министерством торговли США, рекомендовал запретить использование рамок в плотных городских кварталах и двухэтажное ограничение для всех остальных.Строительство из палок было фактически изгнано в пригород.

Ко второй половине 20-го века Америка двигалась в пригороды, и по мере того, как они превращались из спальных кварталов в город нового типа, здания из палки эволюционировали вместе с ними — в такие формы, как «дингбаты» Лос-Анджелеса. Анхелес (один или два этажа над навесом для машины) и жилые садовые комплексы с большим количеством парковок за пределами Атланты, Далласа и других мегаполисов. Строительные нормы и правила также развивались, поскольку страховщики и производители противопожарного оборудования настаивали на научных, «основанных на характеристиках» нормах, в которых особое внимание уделялось определенным в лаборатории характеристикам огнестойкости по сравнению с конкретными материалами и включались новые технологии, такие как автоматический пожарный спринклер.

Это евангелие стремительно распространялось в стране, где кодексы были муниципальным делом, но оно распространилось при содействии трех региональных организаций, которые разработали образцы кодексов, которые города могли принять или приспособить к своим собственным целям. Самым успешным органом была Международная конференция строительных служащих, основанная в Южной Калифорнии, за Единым строительным кодексом которой к 1970 году по крайней мере частично следовали 9 из 10 западных городов. UBC, обновляемый раз в три года, возвестил эру среднеэтажных жилых домов с деревянным каркасом.

Некоторые детали теряются в глубине веков или, по крайней мере, в пыльных архивах, но история, кажется, была такой: в первом UBC, выпущенном в 1927 году, разрешалось строительство трехэтажных жилых домов с деревянным каркасом. Риск землетрясений побудил чиновников терпимо относиться к таким каркасам, которые лучше переносят тряску, чем кирпичные стены; присутствие крупной лесной промышленности на Северо-Западе также было важным фактором. В 1950-е годы количество историй увеличилось до четырех, если была установлена ​​автоматическая спринклерная система.Ограничения по площади в квадратных футах были ослаблены, если сегменты здания были разделены брандмауэрами — сначала каменной кладкой, а затем более простыми в установке гипсовыми панелями. К 1970-м годам на бетонном подиуме можно было построить четыре этажа с деревянным каркасом. Затем, в начале 1990-х годов, произошел прорыв.

Лос-Анджелесский архитектор Тим Смит сидел на гавайском пляже, читая последние строительные нормы и правила, как каждый, когда заметил, что древесина, обработанная антипиреном, классифицируется как негорючая. Он понял, что это сделало древесину подходящей для категории зданий — первоначально известной как «обычная каменная кладка», но с тех пор в нее были внесены поправки, требующие, чтобы только внешние стены были сделаны полностью из негорючего материала, что позволило построить пять этажей с разбрызгивателями.

Его компания Togawa Smith Martin Inc. в то время работала с властями Лос-Анджелеса над высоткой доступного жилья на 100 квартир в Маленьком Токио, которую они «никогда не могли нарисовать карандашом». Поместив пять деревянных этажей на одноэтажный бетонный подиум и покрывая площадь в один акр больше, чем может заполнить высотное здание, Смит придумал, как получить 100 квартир за 60–70 процентов стоимости. Здание Casa Heiwa распахнуло свои двери в 1996 году, и здесь было изобретено здание «пять на одного».(«Скажем так, — говорит Смит. — Мне никто не предлагал сказать, что они сделали это первыми».) Публика этого не заметила, но архитекторы и разработчики Западного побережья заметили. Теперь они могли получить почти многоэтажные дома по цене деревянного каркаса. Вскоре и остальная Америка тоже сможет.

Несмотря на усилия региональных групп, многие архитекторы, девелоперы, экономисты и федеральные жилищные органы по-прежнему находили местные кодексы ограниченными и устаревшими, обвиняя их в том, что они препятствуют инновациям и завышают затраты.Один ответ пришел от законодательных органов, которые начали усиливать полномочия штата над кодексами. Другой пришел из региональных групп, которые в 1994 году начали работу над единым национальным кодексом. Столкнувшись с серьезной проблемой разрешения разногласий по высоте и площади зданий, ответственный комитет принял несколько радикальное предписание: если здание может быть построено по любому из трех старых кодексов, оно может быть построено по новому. Согласно Международному строительному кодексу (IBC) 2000 года, среднеэтажный жилой дом с подиумом, построенный из палок, мог свободно перемещаться на восток.

Еще больше техасских средних подъемов.

Фотограф: Лаура Бакман для Bloomberg Businessweek

Эти здания, конечно, не начали бы строить, если бы никто не хотел въезжать. Растущий спрос, вызванный демографическими сдвигами, моделями роста рабочих мест и возрождением у богатых американцев вкуса к городской (или городской) жизни, сформировал бум среднего роста. Так что капризы капитала есть. Большинство застройщиков, состоящих из нескольких семей, строят для продажи инвестиционному фонду в сфере недвижимости, страховой компании, пенсионному фонду или другому институциональному инвестору.Этих владельцев не интересуют небольшие проекты, и их конечная цель определяет не только материалы, но также внешний вид и расположение.

Необходимость масштабирования диктует необходимость создания громоздких «суперблоков», а желание немного разбить эти блоки объясняет красочные панели и другие варианты внешнего вида. Эффективность диктует, что здания должны быть достаточно широкими для «двойных» коридоров с квартирами с двух сторон, но не настолько широкими, чтобы квартиры были узкими и темными. Это, в свою очередь, способствует структуре, имеющей форму прямоугольной буквы U, C, E или S.Апартаменты с двумя или тремя спальнями лучше всего подходят для углов, поэтому преобладают однокомнатные и студии.

Бум также был сформирован за счет зонирования, которое иногда оставляет деловые районы и пригородные коммерческие районы единственными практическими местами для нового жилья. Также учитываются постановления, требующие минимального количества парковочных мест на единицу квартиры: там, где минимумы относительно высоки, как в Техасе, лучшим решением может быть обертывание здания вокруг парковочной площадки, стиль, известный как техасский пончик.Там, где они ниже, подойдет подиум первого этажа. Градостроители также часто требуют, чтобы застройщики выделяли подиум на улице под магазины и рестораны.

Да, результат может быть немного повторяющимся, но повторение было характерно для каждой большой тенденции строительства нового городского или пригородного жилья в США за последние столетия или два. В коренастых зданиях есть что понравиться, они предоставляют новое жилье в тех местах, где оно крайне необходимо, и при этом оживляют районы. Четырехэтажный техасский пончик может получить от 50 до 60 квартир на акре земли, в то время как наиболее агрессивно спроектированный гибрид из палки и бетона Западного побережья (теперь разрешены двухэтажные подиумы, а также другие варианты) может получить почти 200.Это недалеко от диапазона, который известный урбанист Джейн Джейкобс считал оптимальным для жизненно важной уличной жизни.

Подробнее.

Фотограф: Лаура Бакман для Bloomberg Businessweek

Есть много плюсов в строительстве из дерева, которое, пока деревья пересаживаются и дается возможность вырасти до зрелости, в настоящее время обычно считается чистым потребителем углекислого газа. Экологические достижения Вуда помогли стимулировать недавний всемирный толчок к большему строительству с использованием «массивной древесины» — пиломатериалов мягкой древесины, склеенных и сжатых в толстые балки, колонны и панели.Самым высоким из построенных до сих пор таких зданий является 18-этажное общежитие Университета Британской Колумбии в Ванкувере. Орегон уже изменил свой кодекс, чтобы разрешить массовые деревянные постройки такого масштаба, и IBC 2021 года собирается сделать то же самое.

Развитие среднеэтажных зданий из палочек вызвало меньше шума и оставило местных чиновников и даже некоторых представителей строительной индустрии удивленными и тревожными. «Это чума, и она случилась, когда никто не смотрел», — говорит Стивен Зирински, сопредседатель комитета по строительным нормам Нью-Йоркского отделения Американского института архитекторов.Его внимание привлек пожар, вспыхнувший в январе 2015 года в апартаментах Avalon в Эджуотере, штат Нью-Джерси, через реку Гудзон от его дома. «Когда я мог читать книгу в своей квартире у пламени того огня, — говорит он, — я знал, что это проблема». Зажженный факелом ремонтника, огонь распространился по скрытым пространствам на этажах и на чердаке четырехэтажного комплекса, чему способствовала частичная спринклерная система, которая не покрывала эти зоны. Никто не погиб, но здание было разрушено.

Таких пожаров в завершенных домах средней этажности было не так много, но здания оказались легко воспламеняемыми еще до того, как спринклеры и стены обрушились. За последние пять лет на строительных площадках средней этажности вспыхнули десятки крупных пожаров. . По данным Национальной ассоциации противопожарной защиты, из 13 пожаров в США, в результате которых в 2017 году был нанесен ущерб на сумму 20 миллионов долларов и более, шесть произошли в строящихся деревянных многоквартирных домах.

Эти пожары часто вызывают протесты местных жителей с требованием ограничить использование жилых домов.В пригородах Атланты, Сэнди-Спрингс и Данвуди, были введены запреты на строительство деревянных каркасных зданий выше трех этажей, но позже они были отменены законодательным собранием Джорджии. Также говорят о новых правилах в Лос-Анджелесе, Филадельфии, Массачусетсе и Мэриленде. Но место, где законодательные меры наиболее вероятны, — это Нью-Джерси.

С 2012 года в штате было выдано

разрешений на строительство 105 000 новых квартир, и, похоже, большинство из них находится в средних этажах с деревянным каркасом. Гленн Корбетт, бывший пожарный, преподающий пожарную науку в Колледже уголовного правосудия Джона Джея в Нью-Йорке, взял меня на экскурсию по некоторым «башням зубочисток» в Нью-Джерси, как он их называет, указав места, недоступные для пожарных машин. досягаемости и вещей, которые могут пойти не так, как здания стареют.«Вы вновь привносите опасность возгорания в городскую среду», — говорит он. «Мы намеренно ставим проблемы в каждом населенном пункте в стране, проблемы, с которыми придется столкнуться еще не родившимся поколениям пожарных».

Самый сложный из законопроектов до законодательного собрания штата Нью-Джерси ограничивал городские застройки тремя этажами и 7000 квадратных футов на этаж. В предложениях с лучшими шансами на прохождение, среди прочего, предусмотрены противопожарные перегородки между сегментами зданий и спринклерные системы для многоквартирных домов от трех этажей и выше.Авалон в Эджуотере был перестроен с этими мерами; Фейгин, начальник строительства AvalonBay, владельца здания, говорит, что теперь они являются стандартом для всех новых среднеэтажных застроек компании. IBC 2018 добавляет положения, направленные на предотвращение распространения пожаров через чердаки многоквартирных домов, а предложение, одобренное в конце прошлого года, несмотря на возражения строителей и владельцев квартир, изменит кодекс 2021 года, чтобы фактически потребовать полные спринклерные системы для всех четырехэтажных домов. -один подиумный корпус.

Можем ли мы полагаться на экономические интересы разработчиков и процесс кодирования модели для решения проблем? Алекси Ассмус, который активно участвовал в дебатах в Нью-Джерси и в процессе МКБ, сомневается. Деловая женщина и гражданский активист, участвовавшая в строительстве комплекса AvalonBay с деревянным каркасом в ее родном городе Принстоне, она пыталась внести изменения в национальный модельный кодекс и не продвинулась далеко. Теоретически любой может участвовать в комитетах Совета Международного кодекса, которые представляют рекомендации правительственным чиновникам, голосующим в IBC, но на практике это делают в основном представители торговых групп.«У всех людей с особыми интересами есть деньги, чтобы поехать туда и остановиться в отелях», — говорит Ассмус. «Не думайте, что этот сторонний ICC обязательно предоставит нам коды, отвечающие общественным интересам».

Опять же, причина, по которой существует ICC, заключается в том, что установление строительных норм на местном уровне также стало рассматриваться как не отвечающее общественным интересам. Смертность от пожаров в жилых домах в США снизилась почти вдвое с 1980-х годов, так что, похоже, что-то работает. И есть отголоски, по крайней мере, в некоторых из волнений стандартного нимбизма.Некоторым частям страны требуется много нового жилья, и строители громоздких многоквартирных домов средней этажности с деревянным каркасом нашли экономическую формулу, которая обеспечивает это. Нам придется подождать, чтобы узнать, подходит ли это формула для американских городов. —Fox — деловой обозреватель Bloomberg Opinion.

Сколько стоит построить жилой комплекс?

В области архитектуры каждый проект уникален — и вместе с каждым отдельным проектом появляются свои собственные программные элементы, определяющие затраты.

Многоквартирные дома не являются исключением из этого правила, поскольку они могут быть как простыми, как трехэтажный дом, так и сложными, как градостроительный проект с различными конструктивными ограничениями.

На начальном этапе бюджетирования данные RSMeans могут быть использованы для справочной информации. Однако затраты на строительство многоквартирных домов не всегда можно определить в абсолютных цифрах, особенно в районах, где жилищный бум резко увеличил затраты на строительство и нехватку квалифицированной рабочей силы.

Во многих случаях фирмы будут использовать исторические данные из прошлых проектов и извлекать общие элементы из предлагаемого проекта. Поскольку затраты на строительство многоквартирных домов варьируются в зависимости от таких переменных, как экономические и рыночные тенденции в текущем году, а также место, где они построены, определение средних национальных затрат может оказаться трудным.

В этой статье мы рассмотрим переменные, встречающиеся в коммерческом строительстве в США, а также дадим советы и инструменты для оценки стоимости строительства многоквартирного жилого дома.

Коммерческое строительство: оценка стоимости квартир в США

Когда дело доходит до определения стоимости коммерческих квартир, необходимо учитывать множество факторов, включая методы строительства, стоимость рабочей силы, стоимость земли и, в некоторой степени, стоимость материалов.

Поскольку эти косвенные затраты могут значительно отличаться от места к месту и зависеть от характера конкретного многоквартирного дома, трудно дать универсальный ответ.

Хотя Национальная ассоциация строителей жилья (NAHB) может дать общее представление о стоимости строительства среднего дома, она не идеальна для оценки затрат на коммерческий многоквартирный дом.

Компании, которые предоставляют более точную оценку затрат, обычно за плату, включают RSMeans и Marshall & Swift.

Эти затраты включают в себя все затраты строителя, относящиеся к конкретной статье, включая затраты на рабочую силу, оплачиваемые непосредственно генеральным подрядчиком, наем субподрядчиков, а также стоимость материалов.

Итак, сколько стоит построить жилой комплекс?

Как уже упоминалось, существует множество переменных — например, квартиры бывают малоэтажными, среднеэтажными и многоэтажными.

Для этого обсуждения мы рассмотрим среднеэтажные здания с пятью и более квартирами в каждом.

По данным Управления энергетической информации США, размер средней квартиры составляет 861 квадратный фут, что предполагает площадь примерно 24×35 футов.

Строительство единого многоэтажного комплекса никогда не было бы проектом «сделай сам».Обычно для выполнения работы в течение календарного года требуется опытный подрядчик, архитектор, группа субподрядчиков и владелец кооператива.

Двенадцати квартирный комплекс

Использование материалов среднего класса, обычный фундамент с полным подвалом, эффективными дверями и окнами, всей бытовой техникой и отделкой «под ключ» обойдется в среднем от 64 575 долларов до долларов 86 100 долларов за единицу, не включая приобретение земли .

Приведенные выше цифры показывают, что стоимость этого сооружения составляет 85 и 200 долларов за квадратный фут. Однако средний показатель по стране для большинства подрядчиков составляет 125 долларов. Эта структура ценообразования предполагает, что плотники, каменщики и экскаваторы берут в среднем 70 долларов в час, электрики — от 65 до 85 долларов в час, маляры — от 20 до 35 долларов в час, а сантехники — от 45 до 65 долларов в час.

Это здание не будет стоить всего 85 долларов за квадратный фут; это связано с чрезмерной конструкцией интерьера.

Трехэтажное каменное здание с двенадцатью квартирами обойдется примерно в 9,4 миллиона долларов.

Стоимость не включает приобретение земли и благоустройство территории (например, парковку, озеленение и игровые площадки). Материалы будут стоить около 4,65 миллиона долларов, оплата труда — примерно 4,51 миллиона долларов, стоимость оборудования — примерно 232 тысячи долларов, а подрядчик возьмет на проект более 1,3 миллиона долларов.

Разбивка затрат: что включено?

Большинство владельцев полагаются как на архитектора, так и на подрядчика, и архитектору потребуется примерно 10-17% от общего бюджета здания.

Ниже приводится разбивка услуг, которые традиционно предоставляет каждый профессионал, а также обзор того, чего можно ожидать от обычной коммерческой застройки квартиры:

Архитектор:

• Определите объем проекта и установите предварительный бюджет
• Черновик списка предлагаемых работ, бюджета и набросков планов
• Создайте схематический проект и черновые планы этажей с чертежами фасада
• Работайте с инженерами-строителями и встречайтесь с планированием агентства для проверки любых требований
• Завершить чертежи и включить все подробности о материалах и отделке, любых приспособлениях или оборудовании, и всех системах в структуре
• Выступать в качестве менеджера проекта и просматривать планы с любыми необходимыми местными агентствами, а также получать необходимые разрешения (если будут использоваться подрядчики, именно на этом этапе они должны быть выбраны)
• Выступать в качестве консультанта при выборе подрядчика и помогать клиенту в процессе рассмотрения предложений
• Заполнить строительную документацию и получить разрешение на строительство
• Управлять строительством, следить за тем, чтобы запросы подрядчика на оплату были точными te, и подтвердить, что все окончательные детали исправлены или доработаны подрядчиком

Подрядчик будет:

• Предоставить услуги и материалы, необходимые для всей работы
• Нанять субподрядчиков в соответствии с потребностями
• Предложить архитектору / владельцу планы и идеи, чтобы помочь им в достижении целей
• Доставить окончательную очистку всей рабочей площадки
• Получить все разрешения для работы и инженерные коммуникации

Общий проект строительства квартиры будет охватывать такие объекты, как:

• Сантехника
• Встраиваемая техника
• Шкафы
• Ковровое покрытие
• Столешницы
• Двери
• Выемка
• Внешняя отделка
• Наружная отделка
• 9014 Финишная очистка 904 9014 Фундамент, опоры, плоские конструкции
• Системы отопления и охлаждения
• Изоляция
• Страхование
• Отделка внутренних стен
• Светильники
• Покраска
• Разрешения и коммунальные услуги
• Планы и спецификации
• Сантехника и сантехника

Соединение

• Кровля, оклад, фасция
• Грубые столярные изделия
• Грубое оборудование
• Блок отопления и охлаждения
• Окна
• Электропроводка

Знаете ли вы…

Форма внешнего периметра также является важным фактором при оценке общей стоимости строительства.

Как правило, чем сложнее форма, тем дороже конструкция на квадратный фут площади пола.

Классификация формы многоэтажных или многоуровневых построек основана на очертаниях, образованных самыми внешними внешними стенами, независимо от их уровня. Большинство конструкций имеет 4, 6, 8 или 10 углов. Мелкие вставки, не требующие изменения формы крыши, можно не учитывать при определении формы.

достопримечательностей: изучение цен на строительство квартир на основе недвижимости

• Только половина затрат приходится на физическое строительство (37%) и землю (19%), которую вы можете увидеть и потрогать в здании.Остальная часть общей суммы — это мягкие затраты (24%) и ожидаемая доходность капитала для инвесторов (25%).
• Застройщик теряет примерно 15% общей площади здания из-за неэффективности и мест общего пользования (например, коридоров, лифтов и вытяжных шахт, жилого вестибюля и т. Д.). Таким образом, конструкция площадью 1000 квадратных футов превращается в квартиру площадью 850 квадратных футов с 2 спальнями и 2 ванными комнатами. Фактор потерь 15% увеличивает цену за квадратный фут, что эквивалентно примерно 65000 долларов за единицу площади, которую каждый использует в здании, но никто не думает, что они платят за квартиру, покупая квартиру.
• Прибыль для долевого инвестора является вторым по величине фактором роста цен на жилую недвижимость. Хотя застройщик может руководить проектом и управлять им и часто является лицом застройки, он, как правило, не является основным поставщиком капитала в проекте.

Например, в описанном выше жилом комплексе из 30 квартир застройщик должен будет инвестировать 4 500 000 долларов в собственный капитал (т. Е. 150 000 долларов за квартиру или 35% от общей стоимости).

Большинство девелоперов не стали бы инвестировать весь капитал сами, особенно если у них одновременно есть несколько проектов в сфере недвижимости.Вместо этого они привлекают акционерный капитал, обычно из инвестиционного фонда, и внешние инвесторы вкладывают 80-90% денег (например, от 3 600 000 до 4 050 000 долларов от общей суммы).

Оставайтесь активными, чтобы избежать перерасхода средств

Очень важно подготовиться к перерасходу средств при определении затрат на строительство нового многоквартирного дома.

Если вы хорошо помните, что стоимость готовой квартиры часто превышает первоначальную цену предложения, вы можете работать, чтобы избежать такого исхода.В некоторых случаях бюджеты могут быть быстро съедены на высококачественные материалы, такие как полы, сводчатые потолки, сложный ландшафтный дизайн и т. Д.

Однако вложения, сделанные в такие предметы роскоши и материалы, могут окупиться, поскольку цена вашей собственности экспоненциально растет как в плане стоимости недвижимости, так и в качестве источника дохода (т. Е. Более высокого арендного потенциала).

«Заказ на изменение» относится к выбору чего-либо, выходящего за рамки контракта. Если вы работаете с опытным строителем, они должны измерить эти дополнительные расходы за вас, чтобы вы могли принять обоснованное решение.

Начните с работы со строителем вашего нового дома, чтобы составить как можно более подробный контракт на строительство. Чем больше подробностей сообщит этот контакт, тем точнее будет ваша предполагаемая стоимость нового многоквартирного дома и тем больше вероятность того, что вы останетесь в рамках своего бюджета.

Некоторые ключевые компоненты, которые следует указать в вашем контракте, должны включать:

• Затраты на зеленые материалы
• Как гараж, хозяйственная постройка или подвал могут быть включены / обработаны в контракте
• Как вы определяете отапливаемые или неотапливаемые помещения
• Если земля включена в стоимость квадратных метров
• Инфляция за задержку сборка
• Затраты на ландшафтный дизайн
• Затраты на страхование ответственности
• Реалистичные надбавки
• Затраты на септическую систему
• Затраты на тротуары
• Затраты субподрядчика
• Затраты на подключение к инженерным сетям

Резюме

Несмотря на то, что существуют большие различия в стоимости строительства коммерческих квартир, одно можно сказать наверняка — при правильном планировании и составлении бюджета в начале вашего проекта вы можете достичь своих целей, не выходя за рамки бюджета.В конце концов, для бизнеса имеет смысл потратить дополнительные 10% на покрытие непредвиденных расходов; тем не менее, опытный коммерческий строитель сможет помочь вам уложиться в свой бюджет.

Использование таких инструментов, как данные о стоимости строительства зданий RSMeans от ProEst, может быть полезным для отслеживания изменений затрат как на рабочую силу, так и на материалы — наша база данных содержит ключевую информацию, необходимую на каждом этапе вашего строительного проекта. От данных о гражданских расходах на строительство до данных о затратах на коммерческое строительство — у нас есть оценочные продукты и услуги, которые помогут вам создавать прибыльные и конкурентоспособные предложения.

«Калифорнийская цена»: почему строительство дома в Голден Стэйт стоит так дорого

Звук электрических пил, разрезающих фанеру, пронизывает воздух в районе Двенадцати мостов в Линкольне, пригороде Сакраменто, где возводятся новые дома на одну семью. Несмотря на прогресс, Майк Уятт, как и многие застройщики в этом штате, разочарован.

Строительство этих двухэтажных домов займет несколько месяцев, но, по его словам, добраться до этой точки — это упражнение с огромным упорством.

«В Калифорнии требуется слишком много времени для утверждения проектов», — добавляет Вятт, региональный президент K. Hovnanian Homes.

Прежде чем забивать гвозди или заливать бетон, разработчики должны пройти кропотливо медленный и сложный процесс утверждения. В Калифорнии это может занять годы или даже десятилетия и стоить миллионы долларов комиссионных, что намного больше, чем в других штатах.

По мере того, как эти затраты накапливаются, они перекладываются на покупателя жилья, что делает цены еще более недоступными в штате, уже охваченном кризисом доступного жилья, говорят строители и исследователи жилищного строительства.

«Мы наблюдаем рост затрат на строительство на нескольких различных рынках, но Калифорния выделяется», — сказала Элизабет Нибоун, директор по исследованиям Центра жилищных инноваций Университета Калифорнии в Беркли. «И по некоторым параметрам он стал домом для некоторых из самых дорогих, если не самых дорогих рынков для строительства».

Губернатор-демократ Гэвин Ньюсом пообещал во время своей кампании ускорить строительство жилья. Пока этого не произошло.

Производство жилья снизилось почти на 20 процентов в первой половине этого года, а в августе и сентябре оно показало улучшение, согласно данным Исследовательского совета строительной отрасли.

«Есть разные причины, по которым жилищный кризис вызывается», — сказал Вятт, осматривая строительную площадку Линкольна. «Во-первых, вы не можете достаточно быстро запустить проекты в конвейер. Во-вторых, нехватка рабочей силы. В-третьих, правила, которыми мы занимаемся. для нас каждый год, когда кто-то думает, что это отличная идея, солнечная энергия должна быть стандартной. Это стоит десять, пятнадцать тысяч долларов. Кто за это платит? Вы, потребитель.«

Стартовые дома в Линкольне будут стоить до 400 000 долларов. По данным Калифорнийской ассоциации риэлторов, это относительная сделка для Калифорнии, где в октябре средняя цена дома составляла 605 000 долларов.

Это более чем вдвое превышает среднюю национальную цену дома в размере 299 000 долларов.

Итак, что же является движущей силой огромной стоимости новых домов в Калифорнии, помимо основ спроса и предложения?

PolitiFact California изучил факторы, толкающие цены вверх, с акцентом на то, как сам процесс разработки вносит свой вклад в эти стратосферные затраты.

Бригады строят новые дома на одну семью в районе Двенадцати мостов в Линкольне, пригороде Сакраменто. Крис Николс / Capital Public Radio

Тарифы увеличивают затраты на материалы и рабочую силу

Исследователи жилищного строительства говорят, что две трети стоимости строительства дома приходится на материалы и рабочую силу. В Калифорнии и то и другое дорогое, и оба растут. Одна из причин — тарифы президента Дональда Трампа. Другой — строгие строительные нормы штата.

Некоторые из самых высоких темпов роста материалов относятся к древесине и древесине, а также к бетону, цементу и стали.По оценкам Ассоциации строительной индустрии Калифорнии, тарифы Трампа привели к увеличению стоимости нового дома среднего размера в штате на 20-30 тысяч долларов. Это связано с более высокими ценами на производство бытовой техники, гвоздей, освещения, ламината, плитки, шкафов и других изделий из алюминия, стали и пиломатериалов.

Но даже до этих скачков строительство в Калифорнии стоило больших денег.

Строительные нормы и стандарты штата считаются «более всеобъемлющими и предписывающими, часто требующими более дорогих материалов и рабочей силы», как сообщило в 2015 году Управление законодательного аналитика Калифорнии.«Например, штат требует, чтобы строители использовали более качественные строительные материалы, такие как окна, изоляция, системы отопления и охлаждения, для достижения определенных целей в области энергоэффективности».

В своем отчете LAO подсчитала, что затраты на рабочую силу в метро Калифорнии на 20 процентов дороже, чем в остальной части страны.

Задержки добавить к чистой прибыли

Одна из самых больших жалоб со стороны разработчиков — время, необходимое для прохождения местного процесса утверждения.Проект должен быть подписан строительными и плановыми агентствами, советом по планированию и часто городским советом или окружным надзирателем. В ходе этого процесса Калифорния позволяет общественности, а также заинтересованным группам иметь более сильный голос, чем большинство штатов, в отношении того, продвигается ли проект вперед и насколько быстро.

Судебные иски, связанные с знаменательным Законом Калифорнии о качестве окружающей среды 1970 года, стали мощным инструментом, используемым для замедления строительства жилья. Закон, подписанный тогдашним губернатором. Рональд Рейган требует, чтобы государственные и местные агентства изучили и внедрили способы уменьшения воздействия проектов развития на окружающую среду, таких как их влияние на движение транспорта, шум, освещение и исчезающие виды.Иски CEQA, поданные экологическими организациями и гражданскими организациями, являются обычным явлением и могут привести к затяжным судебным баталиям, увеличивая сроки реализации проекта на годы.

Девелоперы, а также некоторые исследователи жилищного строительства и законодатели штата заявляют, что закон необходимо реформировать, чтобы предотвратить дублирование судебных исков, которые ставят под сомнение проекты даже после того, как они прошли процедуру CEQA.

Кэрол Галанте, директор факультета Тернер-центра Калифорнийского университета в Беркли, сказала, что необходимы «решительные действия» по реформе CEQA.

«Если вы не в разработке, почти невозможно понять, насколько сложны, а во многих случаях неоднозначны и постоянно меняются многие государственные и местные требования, и это приводит к огромным расходам», — сказал Галанте.

Города ускоряют процесс утверждения жилья, но по-прежнему должны соответствовать длительным требованиям CEQA штата, — сказал Джейсон Рейн, исполняющий обязанности директора по законодательным вопросам Лиги городов Калифорнии, выступающей за города в Капитолии штата.

«По большей части наши города делают все возможное, чтобы двигаться так быстро, как они могут», — сказал Рейн. Он добавил, что «это не под нашим контролем», когда оппоненты в последний момент подают иски против проекта — то, что его организация лоббировала, чтобы предотвратить.

Жесткие затраты, такие как материалы и рабочая сила, составляют около двух третей стоимости нового дома. Крис Николс / Capital Public Radio

«Гонорары за воздействие» застройщика увеличивают расходы

Еще одним фактором, повышающим стоимость жилья, являются «гонорары за воздействие», которые местные органы власти взимают с застройщиков. Города и округа Калифорнии все чаще полагаются на эти сборы для оплаты дорог, парков, школ, полиции и пожарных служб, необходимых для новых сообществ.В 2015 году средний размер платы за ущерб в штате составлял 23 455 долларов за каждый дом на одну семью — почти в три раза больше, чем в среднем по стране, сообщает Центр Тернера.

Но плата стоит не только дорого. Согласно исследованию, проведенному по заказу государства, опубликованному в августе Центром Тернера, они также непредсказуемы, непрозрачны и могут поставить под угрозу жизнеспособность жилищного проекта.

Одна из причин, по которой города так сильно полагаются на них, заключается в том, что федеральное финансирование этой инфраструктуры уменьшилось.Другое — Предложение 13. Это мера, которую избиратели Калифорнии одобрили в 1978 году, чтобы ограничить размер повышения местных властей налогов на недвижимость, которые финансируют местные услуги для новых сообществ.

Результат? Муниципалитеты все больше полагаются на гонорары разработчиков, сказал Книбоун из Калифорнийского университета в Беркли. Эти расходы почти всегда перекладываются на покупателя жилья в виде более высокой стоимости покупки.

«Плата за воздействие играет гораздо большую роль в Калифорнии, чем где-либо еще», — добавил исследователь.

Дэн Данмойер, президент Калифорнийской ассоциации строительной индустрии, сказал, что более низкие сборы и меньше бюрократизма за пределами штата являются причиной того, что застройщики могут строить точно такие же дома в Аризоне, Орегоне, Техасе и других местах на сотни тысяч долларов меньше, чем в Калифорнии. .

«Пока мы не изменим весь процесс освоения земель в Калифорнии, мы никогда не решим проблему доступности», — сказал Данмойер. «И это наша большая проблема в Калифорнии: мы вкладываем все эти затраты в новый дом, и это поднимает цены на каждый дом, новый и старый, все выше и выше.И вот что делает этот кризис таким реальным «.

Сохранение вклада сообщества

В то время как почти все стороны в Калифорнии согласны с тем, что жилищное строительство необходимо ускорить, некоторые сторонники доступного жилья осторожно относятся к тому, как это должно работать. Они говорят, что застройщики могли бы быть более эффективными, если бы они сначала встретились с сообществом, прежде чем приступить к новому жилищному проекту.

«Я считаю, что подотчетность — это действительно важная вещь, которую мы не можем потерять в процессе разработки.Таким образом, любая оптимизация не может происходить за счет общественного мнения и подотчетности, а также за счет защиты окружающей среды «, — сказала Лупе Арреола, исполнительный директор Tenants Together, общегосударственной группы, выступающей за защиту арендаторов.

Дороговизна строительства квартир

Строить дорого стоит не только дома на одну семью. Растущее количество квартирных проектов в Калифорнии также является дорогостоящим.

«Это очень, очень дорого», — сказал застройщик Сакраменто Сотирис Колокотронис, осматривая здание The Press, его 277-квартирный жилой комплекс, который строился ранее в этом году.«Только реальные затраты за последние шесть, семь лет увеличились более чем вдвое — затраты на рабочую силу и материалы только для постройки здания».

Застройщик Сотирис Колокотронис в здании Press, его жилом комплексе в Сакраменто. Эндрю Никсон / Capital Public Radio

Ожидается, что проект по аренде по рыночным ставкам откроется в начале следующего года и станет одним из крупнейших в районе Мидтаун города.

С 2011 по 2017 год Калифорния строила больше квартир каждый год, чем дома на одну семью, что значительно меньше, чем в предыдущие три десятилетия, согласно данным государственной ассоциации строительной индустрии.Всего за эти годы было построено почти 320 000 квартир по сравнению с примерно 273 000 домов на одну семью. В прошлом году домов было построено чуть больше, чем квартир. Но ожидается, что в 2019 году многоквартирное строительство снова превзойдет частные дома на одну семью.

Kolokotronis, неотъемлемая часть девелоперского мира Сакраменто, сообщает, что стандарты строительства в Калифорнии, наряду с ценами на жилье, резко изменились за последние десятилетия.

«Сегодня мы не строим те дома и квартиры, которые мы строили 30 лет назад с точки зрения требований, норм и устойчивости», — сказал он.«Мы стараемся сделать их лучше, эффективнее и все такое хорошее. В этом есть смысл. Но в то же время мы должны согласиться, они делают их более дорогими. Намного дороже. Намного сложнее их построить. Люди должны понимать эти вещи «.

В четырехэтажном здании для прессы будут размещаться от студий до квартир с тремя спальнями, а также магазины на первом этаже. Эндрю Никсон / Capital Public Radio

«Калифорнийская цена»

Даже с непомерными затратами миллионы калифорнийцев продолжают преследовать мечту о собственном доме.

Прогуливаясь по зеленому району Мидтаун Сакраменто, пожизненная арендодательница Луиза Митчелл говорит, что она готова сделать этот шаг, несмотря на препятствия.

Фотограф-фрилансер говорит, что покупка потребует сдачи. Ей нужно будет найти то, что она называет «настоящей работой», с более стабильной оплатой.

Арендатор на всю жизнь Луиза Митчелл в Сакраменто. Крис Николс / Capital Public Radio

Она знает, что ее дом будет стоить дороже, потому что его сложно и дорого построить в Калифорнии.

Тем не менее, Митчелл говорит, что верит «в процесс нашего правительства. Конечно, он мог бы быть более рациональным и эффективным».

В то время как многие уехали из Голден Стэйт — в основном из-за высокой стоимости домов — Митчелл говорит, что она одна из тех, кто готов нести расходы.