Строительство дома просто о сложном: Youtube канал Строительство дома. Просто о сложном — все видео онлайн бесплатно в хорошем качестве без перерыва — Информационный портал города Мичуринска. Афиша

Содержание

Строительство дома. Просто о сложном YouTube Channel Statistics / Analytics

@goodfamilyhouse

Доброго дня!
Якщо ви вперше на моєму каналі, то тене звати Дмитро …

Data Updated: April 17th, 2023

Subscribers

Videos

Update Claim

Created Date

This YouTube channel/account was created on this date

March 5th, 2014

Country

The country with which this YouTube channel/account is associated

UA

Check Top UA Channels

Average Likes

Average likes based on the last 50 published videos

200

Check Media Stats

Average Comments

Average comments based on the last 50 published videos

301

Check Media Stats

Est.

Monthly Income

Estimated monthly earnings based on SPEAKRJ’s CPM range

$163 — $3.7K

Check Income Stats

Est. Yearly Income

Estimated yearly earnings based on SPEAKRJ’s CPM range.

$2K — $44.5K

Check Earnings Stats

Строительство дома. Просто о сложном is estimated to earn a monthly income of $ 3.7K USD on YouTube

Check Income Stats

Строительство дома. Просто о сложном YouTube Statistics

Subscriber’s evolution report & views vs videos report monitoring the increase or decrease of growth parameters such as subscribers & video views.

Update

Register for FREE to receive email alerts on unexpected increase or loss of followers.

Register Now

Строительство дома. Просто о сложном YouTube Subscribers Growth

Showing recent 15 entries. The stats mentioned below in the table indicates followers drop and rise over the last few days.

Date		Subscribers		Views		Videos
2023-04-17	Mon	210,000	—	44,263,606	+17,305	880	—
2023-04-15	Sat	210,000	—	44,246,301	+23,460	880	—
2023-04-12	Wed	210,000	—	44,222,841	+17,806	880	—
2023-04-10	Mon	210,000	—	44,205,035	+16,794	880	—
2023-04-08	Sat	210,000	—	44,188,241	+61,156	880	—
2023-04-01	Sat	210,000	—	44,127,085	+34,964	880	—
2023-03-29	Wed	210,000	+1,000	44,092,121	+8,814	880	—
2023-03-27	Mon	209,000	—	44,083,307	+32,727	880	—
2023-03-23	Thu	209,000	—	44,050,580	+49,051	880	—
2023-03-17	Fri	209,000	—	44,001,529	+23,283	880	—
2023-03-14	Tue	209,000	—	43,978,246	+8,711	880	—
2023-03-13	Mon	209,000	—	43,969,535	+27,226	880	—
2023-03-10	Fri	209,000	—	43,942,309	+66,411	880	—
2023-03-03	Fri	209,000	—	43,875,898	+18,904	880	—
2023-02-28	Tue	209,000	—	43,856,994	—	880	—
Total Summary		+1,000		+406,612		—

Строительство дома. Просто о сложном receives an average of 200 likes per video on YouTube

Check out the Top Video

Строительство дома. Просто о сложном’s Channel Snapshot

Строительство дома. Просто о сложном’s YouTube Channel has 210,000 subscribers with 880 videos uploaded so far, and the overall channel views are 44.3M
Строительство дома. Просто о сложном YouTube subscribers increased by 1,000 on March 29th, 2023
Строительство дома. Просто о сложном YouTube total subscribers increased by 1,000 from February 28th, 2023 to April 17th, 2023

FAQ — Строительство дома. Просто о сложном YouTube Channel

Here are some of the frequently asked questions about Строительство дома. Просто о сложном’s YouTube Channel.

Answer: YouTube Channel Id of Строительство дома. Просто о сложном is @goodfamilyhouse.

Answer: Доброго дня!
Якщо ви вперше на моєму каналі, то тене звати Дмитро Марченко, і я ділюся своїм досвідом з проектування та будівництва приватних будинків та всього, що є на приватних ділянках.
Мета каналу — розвиток культури будівництва, становлення надійних, екологічних та доступних рішень, технологій та способів у будівницві.
https://good-family-house.com/catalog/houses

Answer: Строительство дома. Просто о сложном has 210,000 subscribers on YouTube.

Answer: Average likes on Строительство дома. Просто о сложном’s YouTube videos are 200.

Answer: Строительство дома. Просто о сложном has uploaded 880 videos on YouTube till date.

Answer: Total view count of Строительство дома. Просто о сложном’s YouTube channel is 44.3M.

Related Channels

Related YouTube channels

GxAce
Car World
Cedric Doumbe
Rocketpoweredmohawk
Greyscalegorilla
指輪 | クリプトレビュー

Data Updated: 2023-04-17 23:20:22

Time Zone: Asia/Kolkata

Analyse another account

Переезд по реновации.

В Восточном Измайлове началось строительство дома | Москва

25.05.2023 14:13

Семён Моргунов

Примерное время чтения: 1 минута

Сюжет Москва строится

Департамент строительства Москвы

В районе Восточное Измайлово началось строительство дома по программе реновации на 525 квартир.

«В районе Восточное Измайлово по адресу: Измайловский б-р, 71 началось строительство жилого дома для переселения по программе реновации. В настоящее время идет монтаж монолитных конструкций подземной части здания. Ввод в эксплуатацию предусмотрен в 2024 году», — сообщил руководитель Департамента строительства Москвы Рафик Загрутдинов.

Жилой дом будет состоять из восьми секций переменной этажности с подземным паркингом. Фасады здания будут вентилируемыми с отделкой под кирпич, на них установят металлические корзины для кондиционеров. Входные группы оформят витражным остеклением.

Новостройка рассчитана на 525 квартир (однокомнатных — 121, двухкомнатных — 313, трехкомнатных — 91). Пять квартир адаптируют для маломобильных жильцов. В них увеличат ширину коридоров и дверных проемов, установят специальную сантехнику. Готовая улучшенная отделка в новых квартирах будет полностью соответствовать стандартам реновации, утвержденным постановлением правительства Москвы.

Мэр Собянин: Программа реновации в Измайлове ведётся с опережением сроков

© АиФ / Эдуард Кудрявицкий

В вестибюле жилой части разместятся: колясочная, кладовая для уборочного инвентаря, зона размещения почтовых ящиков. Для удобства перемещения между этажами установят грузопассажирские лифты, их оборудуют визуальными и тактильными средствами информации.

Вход в здания, пол вестибюлей и лифтовых холлов на первых этажах предусмотрены в один уровень с поверхностью земли — мамы с колясками и маломобильные люди смогут без посторонней помощи попасть в подъезд. Плитка с шероховатой поверхностью у входных групп жилых домов будет препятствовать скольжению в любое время года.

реновация жильястроительство жилья

Следующий материал

Новости СМИ2

Почему ваш дом был таким дорогим

Незавершенная работа

Инфляция стоимости материалов, антистроительные правила, отношение NIMBY и барьеры для инноваций привели к кризису доступности жилья.

Дерек Томпсон

Пол Спелла / The Atlantic; Getty

25 июля 2022 г.

Сохраненные истории

Подпишитесь на информационный бюллетень Дерека здесь .

От жилищного кризиса в Америке не спрятаться. Вы хотите купить место? Цены на жилье недавно выросли до рекордно высокого уровня после того, как количество доступного жилья упало до рекордно низкого уровня. Вместо этого хотите арендовать? Арендная плата в июне росла самыми быстрыми темпами за четыре десятилетия, отчасти потому, что строительство нового жилья по отношению к общей численности населения в 2010-х годах было ниже, чем в любое другое десятилетие за всю историю наблюдений.

Жилищный кризис в Америке проявляется не только в повышении цен. Это проявляется в росте числа бездомных в таких штатах, как Калифорния, которые выполняют жалкую работу по размещению своего населения. Это проявляется в изменении климата, потому что невозможность построить достаточное количество домов в городах и рядом с ними выталкивает больше людей в пригороды, где их углеродный след выше. Это проявляется в снижении рождаемости, потому что стоимость жилья не позволяет семьям иметь столько детей, сколько они хотели бы.

Назовите любую проблему, от которой пострадали США за последнее десятилетие. Неравенство? Ожирение? Смутное, всепроникающее чувство обреченности? О каждом из них можно рассказать целую историю. В эссе «Жилищная теория всего» писатели Сэм Боуман, Джон Майерс и Бен Саутвуд утверждают, что нехватка жилья в западном мире — «слишком мало домов строится там, где люди хотят жить» — ущемляет средний класс. рабочих из высокопроизводительных зон, заставляет людей проводить больше времени, сидя в своих машинах, чтобы добраться до работы на большие расстояния, и снижает доступность домов и общие темпы роста. Вот вам и вклад жилья в усиление неравенства, ожирения и уныния. И эта общая западная тенденция особенно плоха в США. Хотя федеральное налоговое законодательство настоятельно поощряет домовладельцев, в Америке меньше жилья на тысячу жителей, чем в среднем по Европейскому союзу или Организации экономического сотрудничества и развития.

В этом году я писал, что Америке нужна программа изобилия, чтобы увеличить предложение самых важных вещей в экономике. В течение последних шести месяцев я писал о том, как создать медицинское изобилие, справившись с нехваткой врачей. Я писал о том, как создать изобилие энергии, используя прорывы в области экологически чистой энергии, которых мы уже достигли. Я писал о новых способах запуска научных экспериментов, которые в конечном итоге могут привести к невероятным прорывам.

Но вы можете возразить, что все это не имеет значения, если мы не строим достаточно домов, чтобы в них могли жить люди. Таким образом, самый важный вопрос для американского изобилия может звучать так: почему сейчас так сложно построить дом в Америке?

Запчасти и рабочая сила

Допустим, вы хотите построить дом в Америке. Поздравляем. Вам понадобится много дров. Также пластик, бетон, сталь, стекло и, может быть, немного керамогранита. К сожалению, где бы вы ни жили — в красном или синем штате, в городе или в пригороде — материальные затраты растут. Еще до того, как пандемия нарушила глобальные цепочки поставок металлов, средняя стоимость древесины, пластика и композитов (например, перил и панелей) удвоилась с 2008 по 2018 год9. 0003 Katie Martin / The Atlantic

Далее, если вы не планируете строить все это самостоятельно, вам придется найти строителей. Вот тут и начинаются настоящие неприятности. Строительный сектор не нанял достаточно людей, чтобы удовлетворить спрос на жилье в этом столетии. Почти треть рабочих-строителей и еще большая доля маляров и обойщиков — иммигранты. Но благодаря антииммиграционной политике и пандемии ежегодная иммиграция в США за последние пять лет сократилась примерно с 1 миллиона до 250 000 человек. Более того, жилищный крах уничтожил самых разных специалистов. С 2006 года в Калифорнии число плиточников, плотников и арматурщиков сократилось на 23%, 30% и 52% соответственно.

Труд также помогает объяснить, почему стоимость строительства может значительно различаться в зависимости от района. По данным Бюро трудовой статистики, средняя почасовая заработная плата строителей в Нью-Йорке и Чикаго примерно в два раза выше, чем в сельских районах Нью-Мексико или Техаса. Даже в таком штате, как Калифорния, местные правила, такие как «действующая заработная плата» (которые устанавливают минимальный уровень заработной платы в строительстве в государственных проектах), могут существенно повлиять на стоимость рабочей силы.

Правила

Когда вы думаете о жилищных правилах, вы можете сразу же подумать о зонировании. Города и местные органы власти будут делить территорию на небольшие участки земли, или зоны, и устанавливать конкретные правила о том, какие виды землепользования, строительства или владения разрешены на ней. Можно зонировать для домов или квартир на одну семью, для невысоких или высотных зданий, для музейного сохранения или для «смешанного использования» застройки, которая сочетает в себе магазины на первом этаже и квартиры. Хотя нет ничего неэтичного в создании правила для конкретного участка земли, наследие зонирования в Америке чревато последствиями. Города США использовали законы о зонировании для разделения белых и небелых людей, чтобы сделать почти невозможным строительство многоквартирных домов в районах с высоким доходом и воспрепятствовать новому строительству.

На рынках самого дорогого жилья в Америке реформаторы часто сосредотачиваются на необходимости «расширения» районов, чтобы строить выше. Но другие правила могут быть еще более обременительными. Как писал урбанист Брайан Гоггин в 2018 году, в некоторых городах процессы выдачи разрешений состоят из десятков этапов, на прохождение которых могут уйти сотни тысяч долларов. Когда Центр жилищных инноваций Тернера Калифорнийского университета в Беркли брал интервью у застройщиков и строителей о стоимости строительства в Сан-Франциско, все согласились только с одним пунктом: «Самым существенным и бессмысленным фактором, повышающим стоимость строительства, была продолжительность времени, необходимого для реализации проекта. получить разрешение и развитие города». Средний проект в Сан-Франциско занимает почти четыре года разрешается.

Одно за другим, каждое правило имеет свои причины. Требования к дизайну и строительным нормам могут обеспечить безопасность зданий, а районы — единообразие и красоту (в глазах некоторых). Правила сохранения исторического наследия могут защитить чувство традиции района. Местные требования к найму и преобладающие правила заработной платы могут способствовать трудоустройству местных жителей и устанавливать минимальный уровень заработной платы для работников с низким доходом. Требования к парковке могут гарантировать, что люди смогут получить доступ к новым магазинам или квартирам. С помощью платы за разработку местные органы власти могут напрямую получать выгоду от нового строительства, собирая средства, которые будут использоваться для таких вещей, как канализация, школы или дороги.

Эти правила могут показаться не такими уж дьявольскими. Кто против денег на школу? Кто против безопасного жилья для малоимущих? Никто, пожалуй. Но если их сложить, защищаемые правила могут стать неоправданными препятствиями для нового строительства.

Это особенно верно для проектов доступного жилья, которые зависят от многих различных источников финансирования и государственных учреждений. По оценкам Центра Тернера, эти проекты в Калифорнии стоят на 48 долларов за квадратный фут дороже, чем проекты с рыночной ставкой. Это дополнительные 48 000 долларов на строительство каждой типичной квартиры площадью 1000 квадратных футов или почти 4 миллиона дополнительных долларов на восьмиквартирный дом. Что происходит, когда доступное жилье становится недоступным для строительства? Вы получаете меньше этого.

Местная ветократия

Допустим, вы разработчик. Вы нашли пустырь в крупном городе. Вы предлагаете построить большой многоквартирный дом на потрескавшемся бетоне с десятками квартир, предназначенных для бездомных. Когда вы спрашиваете сообщество, люди говорят вам, что им нравится эта идея. Больше жилья, меньше бездомных. Кто мог сказать нет?

Ответ: один злой, сварливый сосед. Подав экологический иск, этот единственный человек может отсрочить строительство на годы, потребовав от проектировщиков проведения дорогостоящих и трудоемких исследований воздействия новой застройки на окружающую среду.

Это не гипотетическое. Как писал автор и градостроитель М. Нолан Грей в The Atlantic , это история отложенной мечты о жилье на углу Первой и Лорена-стрит в районе Бойл-Хайтс в Лос-Анджелесе. По словам Грея, за последние несколько десятилетий экологические правила Калифорнии, в частности Калифорнийский закон о качестве окружающей среды, или CEQA, позволили гражданам наложить вето на новые проекты, привлекая разработчиков в суд и обременяя их сотнями тысяч долларов в виде судебных издержек и экологических исследований. . «Иски CEQA поставили под угрозу заполняющее жилье в Сакраменто, солнечные фермы в Сан-Диего и транзит в Сан-Франциско», — написал он.

Исследователи иногда называют это явление «голосом гражданина». Поскольку я люблю и горожан, и голоса, мне не нравится этот термин. Я предпочитаю ветократию — правило вето — это фраза Фрэнсиса Фукуямы для систем, которые дают возражающим меньшинствам возможность предотвратить что-либо. Местная ветократия звучит довольно тошнотворно для описания этой ситуации.

Местная ветократия дорого обходится по двум причинам. Это не только ограничивает предложение жилья, но и повышает стоимость строительства. Затраты на межгосударственное строительство выросли в три раза по сравнению с 1960-х до 1980-х годов, даже с поправкой на инфляцию, согласно исследованию профессора Университета Джорджа Вашингтона Лии Брукс и профессора права Йельского университета Закари Лискоу. Основные затраты, такие как рабочая сила и материалы, не объясняют увеличение. Но исследователи обнаружили убедительные доказательства того, что CEQA и другие законы об охране окружающей среды, принятые в 1970-х годах, давали гражданам право накладывать вето на новые строительные проекты, которые «вызывали увеличение расходов на милю», заключили Брукс и Лискоу.

Подобно тому, как многие жилищные правила могут быть защищены по отдельности, вы можете сказать, что нет ничего плохого в том, что люди оставляют отзывы о строительстве, которые повлияют на их район. Разве это не просто демократия в действии? Ну нет. Демократия — это правление людей — всех. Напротив, местная ветократия управляется очень небольшой группой, «громко кричащей со [своим] адвокатом на быстром наборе», как Иерусалим Демсас из The Atlantic выразился.

Когда вы передаете управление самым спорным крикунам, вы неявно позволяете пожилым и богатым домовладельцам блокировать строительство для более молодых и бедных арендаторов. Это не рецепт изобилия жилья. Это рецепт статус-кво.

Застой

За последние полвека цены на телевизоры, электронику, компьютеры, игрушки, одежду и даже автомобили упали с поправкой на инфляцию. А вот цены на жилье нет. Никто не придумал, как сделать с жильем то, что Генри Форд сделал с автомобилями или Samsung с плоскими телевизорами.

Katie Martin / The Atlantic

Во всем мире строительство является одной из немногих отраслей, производящих сырьевые товары, которая не становится более продуктивной. Экономист из Северо-Западного университета Роберт Гордон подсчитал, что в строительной отрасли на рубеже веков как в США, так и в Европе был зарегистрирован отрицательный рост производительности на из-за снижения «многофакторной производительности», что является сложным показателем инноваций.

Почему так сложно внедрять инновации в жилищное строительство? Может быть, люди просто странно относятся к домам, потому что они рады купить такой же iPhone, как и все остальные, но хотят, чтобы дом выглядел уникальным. (Заносчивые люди, которые говорят, что ненавидят квартиры, построенные на основе печенья, по-прежнему покупают часы Rolex и роскошные автомобили, которые производятся в огромных количествах.) Соответственно, изменение моды может препятствовать устойчивому росту производительности. (Сегодня открытые кухни могут быть модными, а завтра неприглядными.) Возможно, различные правила в стране делают строительные инновации непривлекательными, потому что вы можете в конечном итоге спроектировать часть дома, которая полезна в Роли, но незаконна в Сиэтле.

«Я думаю, что самый простой способ объяснить отсутствие производительности — это то, что трудно зарабатывать деньги, пробуя новые идеи в строительстве, а стратегии, повышающие производительность в других отраслях, на самом деле не очень работают в строительстве. хорошо», — сказал мне Брайан Поттер, чей информационный бюллетень по строительной физике анализирует строительную отрасль. Инновации процветают, когда предприниматели могут дешево экспериментировать и потерпеть неудачу без особых катастроф. В жилищном строительстве эксперименты обходятся дорого, а конструктивные неудачи могут быть фатальными.

Я спросил Поттера, свидетельствуют ли видеоролики о проектах сверхбыстрого строительства квартир в Китае о том, что другие страны могут взламывать кодекс жилищных инноваций. Многие из этих видеороликов посвящены компании Broad Sustainable Building. «То, что это быстро, не означает, что это продуктивно», — сказал он. «Эти вещи в основном работают, просто бросая огромное количество ресурсов и труда на проблему. Если вы посмотрите, как строятся здания, вы увидите, что они используют от трех до четырех кранов одновременно, чтобы все двигалось». Такие компании, как Broad Sustainable Building, могут когда-нибудь совершить прорыв в строительных технологиях. Но пока они в основном делают обычные вещи на ускоренной перемотке вперед.

***

Жилищное строительство сдерживается не одним узким местом, а несколькими очень разными типами узких мест: инфляцией стоимости материалов, антистроительными правилами, отношением NIMBY и барьерами на пути инноваций.

Имея это в виду, вот несколько решений для каждого узкого места:

США могут сделать очень мало, чтобы изменить глобальные цены на пиломатериалы. Но у нас есть контроль над нашей иммиграционной политикой. Сейчас низкий уровень иммиграции ограничивает наши строительные возможности. Увеличение иммиграции улучшит кадровый резерв строителей и, возможно, также улучшит кадровый резерв инноваций. Мы должны приветствовать яркие молодые умы, которые могут попытаться решить проблему застоя.
Законодатели должны положить конец зонированию на одну семью, что делает строительство дуплексов и больших квартир незаконным. Но когда получение разрешения занимает несколько лет и стоит несколько сотен тысяч долларов, не стоит ожидать внезапного взрыва нового строительства. Таким образом, законодатели также должны сделать разработку более быстрой и легкой. Например, агентство Миннесоты по финансированию жилищного строительства упрощает процесс выдачи разрешений, позволяя застройщикам заполнять одну заявку для нескольких агентств и источников финансирования. Автор информационного бюллетеня Поттер также выступает за ограничение максимального времени на рассмотрение разрешений на строительство на уровне штата.
Как сообщили Демсас и исследователь транспортных расходов Алон Леви, некоторые европейские страны не позволяют громким, злым соседям требовать бесконечных экологических проверок. Например, французские строительные агентства проводят экологические исследования собственными силами и не открывают двери для гражданских исков, которые могут помешать новому развитию. Когда строительная политика оставлена на усмотрение самого громкого соседа, общий ответ на новые квартиры — нет. Но когда государство находится под контролем, оно может удовлетворить потребность широких слоев населения в большем количестве жилья.
Жилищное строительство настолько сложно — каркас, ОВиК и внутренняя отделка — это совершенно разные процессы, — что ни одна технология общего назначения не может сразу сделать строительство более продуктивным. Но может быть много маленьких серебряных пуль. Например, компания Canvas, занимающаяся строительной робототехникой, представила многообещающую роботизированную систему для гипсокартона. Гипсокартон составляет всего около 4 процентов от стоимости строительства нового дома на одну семью. Но с 25 компаниями типа Canvas, работающими над 25 различными частями строительного процесса, мы действительно могли чего-то добиться.

Итак, краткий ответ на вопрос «Почему в Америке так дорого построить дом?» есть: нет короткого ответа. Расходы на жилье сложны, потому что почти половина стоимости связана с местными правилами и предпочтениями, а не только с материалами и рабочей силой. Это уместно, в каком-то смысле. Дом — это не просто куча дерева, камня и работы. Это хранилище наших ценностей. Жилищная система Америки могла бы отдавать приоритет изобилию — больше домов, разрешаемых быстрее и строящихся дешевле. Вместо этого, ставя правила выше результатов, а судебные тяжбы выше общественной пользы, мы получаем меньше домов, бесконечные разрешения и дорогие проекты. Как и в здравоохранении, энергетике и научных исследованиях, неудачи жилищной политики США не являются загадочными кодами ошибок. Это недостатки дизайна. Вот что происходит, когда плохой проект строится по плану.

Хотите обсудить больше? Присоединяйтесь ко мне в рабочее время 9 августа в 11:00 по восточному времени. Я буду продолжать работать во второй вторник каждого месяца. Зарегистрируйтесь здесь и ответьте на это письмо, задав свои вопросы о прогрессе или программе изобилия. Если вы не можете присутствовать, вы можете посмотреть запись в любое время на канале The Atlantic на YouTube.

Кто виноват в высокой стоимости жилья? Это сложнее, чем вы думаете.

Публичные дебаты делятся на две школы мысли о том, почему стоимость жилья так высока во многих частях США. Школа YIMBY («Да, на моем заднем дворе») утверждает, что жилье стоит дорого, потому что местные органы власти — и избиратели — приняли чрезмерно ограничительные меры. правила землепользования, ограничивающие строительство нового жилья. С другой стороны, левые политики, такие как Берни Сандерс, утверждают, что жилье стоит дорого, потому что «коррумпированные застройщики облагораживают районы».

Итак, что это? Правительственные постановления делают невозможным строительство новых домов, или застройщики завышают цены для покупателей и арендаторов жилья? Кто на самом деле получает прибыль от строительства — или не строительства — нового жилья?

В этой статье я изложу некоторые основные факты о финансовой экосистеме жилищного строительства и расскажу о том, как правила землепользования влияют на решения о строительстве. Как нормативные барьеры влияют на рентабельность нового жилищного строительства? И как затраты на разработку (включая соблюдение нормативных требований) распределяются между разработчиками, кредиторами и инвесторами?

Кто есть кто в сфере жилой недвижимости

Люди часто называют всю отрасль жилищного строительства «застройщиками», но существует множество различных типов компаний, занимающихся строительством новых домов (рис. 1). В этой статье основное внимание уделяется производству жилья по рыночным ценам; экосистема субсидируемого жилищного строительства значительно сложнее.

Два типа компаний несут основную ответственность за превращение земли в дома: застройщики и строители жилья. Застройщики покупают большие земельные участки и проходят нормативный процесс для получения необходимых прав, более подробно обсуждаемых ниже. Для крупных односемейных проектов застройщики также делят основной участок на отдельные приусадебные участки и строят необходимую инфраструктуру, включая дороги, тротуары, водопроводные и канализационные линии.

Застройщики затем продают обслуживаемые участки жилищным строителям, которые являются компаниями, которые проектируют и строят индивидуальные дома для продажи или сдачи в аренду домохозяйствам. Строители многоквартирного арендного жилья могут оставить здания в своем портфеле или продать их другому постоянному владельцу.

На практике существуют две параллельные отрасли жилищного строительства. Одна группа девелоперов и строителей специализируется на застройке «с нуля»: строительстве новых отдельных домов или таунхаусов на незастроенных сельскохозяйственных землях в пригородах и сельской местности (квартиры составляют небольшую долю в застройке с нуля). Отдельный набор компаний специализируется на «точечной» реконструкции в пределах городского ядра, состоящего в основном из многоквартирных домов (как сдаваемых в аренду, так и кондоминиумов) или смешанных жилых и коммерческих зданий.

Некоторые нормативные акты по-разному препятствуют реализации проектов заполнения и новых полей. Например, минимальные размеры участков являются одним из наиболее важных правил плотности для новых подразделений на одну семью, но менее актуальны для проектов заполнения, где земельные участки уже имеют четко определенные границы.

Большинство застройщиков и застройщиков не могут позволить себе полностью самостоятельно финансировать свои проекты, поэтому они полагаются на банки или другие финансовые учреждения для предоставления кредитов для покрытия части затрат на строительство. Финансирование покупки многоквартирной сдаваемой в аренду недвижимости поступает от банков, страховых компаний и других инвесторов в акционерный капитал. Некоторые вертикально интегрированные компании, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), могут выполнять все эти функции.

Как указано ниже, местные нормативные акты влияют на процесс жилищного строительства по целому ряду каналов, включая прямые затраты на строительство, затраты на соблюдение требований, а также путем изменения финансовых рисков и доходов. Эти каналы влияют на решения каждой группы участников отрасли, от застройщиков и строителей жилья до кредиторов и инвесторов в акционерный капитал.

Развитие недвижимости — рискованное дело. Регуляторные барьеры делают его более рискованным.

Процесс строительства новых домов полон неопределенностей и неожиданных препятствий. Регуляторные барьеры делают его более рискованным, более длительным и более дорогим, что имеет последствия для доступности жилья.

Рассмотрим довольно простой случай: преобразование сельскохозяйственных угодий в новую часть домов на одну семью в пригороде или маленьком городке. Чтобы начать процесс, застройщик может купить землю сразу или приобрести опцион на покупку позже. Следующим шагом является обращение в соответствующие органы местного самоуправления за разрешением на изменение зоны земельного участка из его текущего разрешенного использования (сельское хозяйство) в жилое.

Местные органы власти могут удовлетворить запрос застройщика на изменение зонирования, отклонить его или удовлетворить его с изменениями или условиями. Например, населенный пункт может согласиться перезонировать землю под жилую застройку, но с меньшей плотностью, чем запрошено, что вынуждает застройщика строить меньше квартир, чем он ожидал. В большинстве населенных пунктов также требуется проверка воздействия на окружающую среду, прежде чем предоставлять повторное зонирование, оценивая влияние предлагаемой застройки на заторы на дорогах, уровень шума, дикую природу, эрозию почвы, сохранение водно-болотных угодий и многое другое. Преобразование сельскохозяйственных угодий в жилье также связано с новой инфраструктурой — дорогами, тротуарами, водопроводными и канализационными линиями, которые местные органы власти обычно требуют от застройщиков построить или профинансировать. Все это должно произойти еще до начала строительства.

Процесс строительства новых домов полон неопределенностей и неожиданных препятствий. Регуляторные барьеры делают его более рискованным, длительным и более дорогим, что имеет последствия для доступности жилья.

Каждый шаг, требуемый местными органами власти в процессе освоения земли, имеет цель, будь то предотвращение ущерба окружающей среде или создание необходимой инфраструктуры. Но есть и расходы, связанные с процессом: гонорары юристов, геодезистов и специализированных консультантов, а также расходы на инфраструктуру. Время, затрачиваемое местными властями на рассмотрение документов и проведение слушаний, также представляет собой альтернативные издержки для государственного сектора.

Кто в конечном счете оплачивает расходы, связанные с обустройством земли — будь то из прибыли застройщика или передается потребителям нового жилья — может быть не сразу очевидно. Ясно только то, что более длительный и неопределенный процесс увеличивает затраты на разработку.

Хотите, чтобы жилье было дешевле? Позвольте домам развиваться быстрее.

Ключевым принципом финансов является временная стоимость денег: доллар дохода, полученный в будущем, стоит меньше, чем доллар, полученный сегодня. В девелопменте недвижимости проектные расходы (покупка земли, права собственности, строительство инфраструктуры и зданий) распределяются на начальном этапе, в то время как доход от продажи или сдачи в аренду домов может не поступать в течение нескольких лет. Правила, удлиняющие процесс строительства, усугубляют проблему, вынуждая застройщиков увеличивать расходы задолго до того, как они получат доход от готовых домов.

Наиболее рискованным является процесс застройки, в котором как конечные результаты (можно ли построить новые дома и сколько), так и продолжительность процесса неизвестны. Например, генеральные подрядчики оценивают затраты на жилищное строительство исходя из текущих цен на строительные материалы и заработной платы, которые со временем могут значительно меняться. Строители стараются спланировать завершение проекта во время роста спроса на жилье, когда арендная плата высока, а новые объекты не будут пустовать. Когда продолжительность процесса неопределенна — почти гарантирована, когда жители могут создавать задержки из-за политической оппозиции — застройщики не могут предсказать сроки завершения. Многие проекты, начатые во время буйного рынка жилья в начале 2000-х годов, были завершены или вообще прекратили строительство во время Великой рецессии, что вынудило строителей продавать землю и дома по выгодным ценам.

Риски и правила определяют, что будет построено

Если сложные правила застройки повышают риск строительства нового жилья, а некоторые местные органы власти имеют более сложные правила, чем другие, почему застройщики предпочитают строить в строго регулируемых местах? Как и во всех финансовых предприятиях, инвесторы будут вкладывать свое время и деньги в рискованные проекты только в том случае, если они ожидают более высокой прибыли в конце. Это касается застройщиков, а также банков и инвесторов в акционерный капитал, которые выделяют средства на жилищное строительство.

Застройщики и строители домов могут приспособиться к географическим различиям в строгости правил несколькими способами. Они могут выбирать юрисдикции, в которых они работают, тип жилья для строительства и цену или аренду готовых домов (в пределах рынка).

В отличие от автомобилестроения, домостроительная промышленность США сильно фрагментирована. Многие мелкие застройщики и строители работают только на одном географическом рынке, в то время как горстка очень крупных фирм работает в нескольких городских районах или штатах.

Географические различия в местных правилах землепользования являются одной из причин фрагментарной структуры жилищного строительства. Некоторые крупные национальные компании, особенно застройщики многоквартирных домов, стратегически ориентируются на места заполнения в регионах с «ограниченным предложением». В таких местах, как район залива, Большой Бостон и район метро Вашингтона, округ Колумбия, действуют сложные правила, которые удерживают менее хорошо финансируемых и связанных конкурентов от выхода на рынок. Другие фирмы, особенно крупные частные застройщики, извлекающие выгоду из эффекта масштаба, в основном строят в менее регулируемых пригородных и пригородных районах. Небольшие местные фирмы, строящие менее 10 домов в год, работают на каждом рынке.

В городских районах застройщики могут выбирать участки в различных политических юрисдикциях; даже соседние общины могут иметь совершенно разные правила или отношение к развитию.

В городских районах застройщики могут выбирать участки в различных политических юрисдикциях; даже соседние общины могут иметь совершенно разные правила или отношение к развитию. В юрисдикциях, где процесс застройки носит весьма дискреционный характер, барьеры для застройки могут варьироваться в зависимости от района, отражая степень скоординированного сопротивления со стороны существующих жителей.

Правила также влияют на решения застройщиков о том, какой тип жилья строить. В местах, где зонирование запрещает что-либо, кроме отдельных домов на одну семью, правила являются обязательным ограничением для меньшего и более дешевого жилья. Зонирование исключительно для одной семьи ограничивает количество сдаваемого в аренду жилья в сообществе, поскольку дома на одну семью с большей вероятностью будут занимать владельцы, в то время как многоквартирные дома обычно строятся для арендаторов.

Регуляторные особенности, такие как процедурная сложность и высокая плата за воздействие, создают высокую фиксированную стоимость для любой новой застройки, а это означает, что стоимость дома снижается по мере увеличения количества домов в застройке. Таким образом, девелоперы с большей вероятностью будут строить в местах со строгими правилами, только если они могут строить относительно крупные проекты.

Глобальные рынки, местное законодательство

Девелоперы являются наиболее заметным лицом в сфере недвижимости и поэтому являются объектами критики со стороны политиков и местных ассоциаций. Но девелопер — это только часть финансовой пищевой цепочки, обеспечивающей капитал для нового жилищного строительства. Так же, как большинство домохозяйств полагаются на ипотечные кредиты, чтобы помочь им купить дома, застройщики полагаются на кредиты от банков и других спонсоров, чтобы помочь финансировать строительство нового жилья. Правила, влияющие на риск развития, будут влиять на то, готов ли банк предоставить кредит на строительство и какую процентную ставку он взимает с застройщика.

Застройщик является лишь одним звеном в финансовой пищевой цепочке, обеспечивающей капитал для строительства нового жилья. Так же, как большинство домохозяйств полагаются на ипотечные кредиты, чтобы помочь им купить дома, застройщики полагаются на кредиты от банков и других спонсоров, чтобы помочь финансировать строительство нового жилья.

В то время как существует множество научных исследований о том, как правила землепользования влияют на цены на жилье и производство, мы гораздо меньше знаем о том, как правила влияют на потоки капитала, необходимые для строительства и приобретения жилья. Одна из причин заключается в том, что существует гораздо меньше общедоступных данных о финансировании многоквартирной арендной недвижимости, чем о жилой недвижимости, занимаемой собственниками. Ниже я предлагаю три возможных способа, с помощью которых местные правила могут повлиять на инвестиции в жилье на рынке капитала. Разработчикам политики было бы полезно провести дополнительные эмпирические исследования этих факторов.

Нормативно-правовые барьеры могут стимулировать «фильтрацию» существующих квартир вверх

В местах, где нормативные акты особенно затрудняют новое строительство, больше капитала может быть направлено на приобретение и ремонт существующей собственности. Они сталкиваются с меньшим регулятивным риском, поскольку обычно не требуют изменения зонирования. Нетрудно найти примеры институциональных инвесторов на жестко регулируемых рынках, покупающих старые многоквартирные дома, проводящих капитальный ремонт, а затем сдающих отремонтированные квартиры в аренду по значительно более высокой арендной плате — многоквартирный эквивалент продажи старых домов на одну семью. Этот процесс восходящей «фильтрации» среди существующих квартир особенно беспокоит доступность жилья, поскольку он приводит к повышению арендной платы без увеличения количества доступных домов.

Мобильность капитала может привести к росту цен на жилье в местах с жестким регулированием

Для кредиторов и инвесторов, работающих на национальном или глобальном уровне, географические различия в регулировании землепользования могут способствовать притоку капитала в менее регулируемые районы. Когда национальные финансовые учреждения инвестируют в недвижимость в строго регулируемых районах, особенно там, где процессы застройки носят весьма дискреционный характер, инвесторы будут ожидать более высоких процентных ставок или прибыли на собственный капитал. Соблюдение более высоких минимальных норм прибыли для инвесторов требует, чтобы застройщики и строители взимали более высокие цены за готовое жилье, что приводит к ухудшению доступности для арендаторов и покупателей жилья.

Региональные банки могут выделять средства для финансирования строительства

Небольшие региональные банки активно занимаются кредитованием строительства. Поскольку они в основном предоставляют кредиты в определенных географических регионах, сложные условия регулирования вряд ли приведут к перемещению их капитала в другие места. Вместо этого в пределах своего рынка они могут решить сократить свой общий портфель недвижимости по сравнению с другими типами кредитов. В совокупности это может проявляться как «сжатие» пространства кредитования строительства.

Не забывайте о других бенефициарах нормативных барьеров: Существующие домовладельцы

Несмотря на всю враждебность, направленную на застройщиков, арендодателей и банкиров, самая большая группа бенефициаров нормативных актов, ограничивающих предложение жилья, не являются коммерческими корпорации. Домовладельцы, которым посчастливилось приобрести свои дома в более ранние периоды, получили значительный прирост богатства, большая часть которого освобождена от налогообложения.