Дом

Строительство экономичных домов: цена, каталог, фото, планировки, строительство

Содержание

цена, каталог, фото, планировки, строительство

Площадь (кв.м.)

20.50

265.5

510.5

755.5

1000

Ширина дома по главному фасаду

12

24

36

48.52

Глубина дома

10

20

29

39.27

Материал стен

Керамический блок, кирпич

Газосиликтные блоки

Каркас из брус LVL

Деревянный брус, бревно

Этажность дома

1-этажные

2-этажные, второй этаж мансардный

2-этажные, второй этаж мансардный, меньшей площади, чем первый этаж

2-этажные, второй этаж полноценный

2-этажные, второй этаж полноценный, меньшей площади, чем первый этаж

3-этажные, третий этаж мансардный

3-этажные, третий этаж полноценный

Цокольный этаж

Да

Нет

Гараж

без гаража

гараж встроенный в дом на 1 машину

гараж встроенный в дом на 2 машины

гараж пристроенный к дому на 1 машину

гараж пристроенный к дому на 2 машины

гараж пристроенный к дому на 3 машины

гараж выдвинутый вперёд перед домом на 1 машину

гараж выдвинутый вперёд перед домом на 2 машины

Навес под автомобиль

без навеса

навес на 1 машину

навес на 2 машин

Гостинная, столовая, кухня

все 3 зоны объединены

гостинная отдельно, кухня-столовая объединены

все 3 зоны раздельны

Количество спален (эт. 1)

1 спальня

2 спальни

3 спальни

4 спальни

5 спален

Количество спален (эт.2)

1 спальня

2 спальни

3 спальни

4 спальни

5 спален

6 спален

7 спален

8 спален

Количество спален (эт. 3)

Количество ванных комнат (эт.1)

1 комната

2 комнаты

3 комнаты

4 комнаты

6 комнат

Количество ванных комнат (эт.2)

1 комната

2 комнаты

3 комнаты

4 комнаты

5 комнат

6 комнат

Количество ванных комнат (эт. 3)

1 комната

2 комнаты

6 комнат

Дополнительные помещения

баня/сауна

бассейн

тренажёрная

зимний сад

бильярдная

Архитектурные элементы

панорамное остекление

эркер

балкон

террасса/веранда

второй свет

с колоннами

с камином

с барбекю

Специальное назначение

дом на 2 семьи

на 2 семьи с неравными частями

на 2 семьи несимметричные

дом на 3 семьи

Крыша

2х скатная

4х скатная

сложная

плоская

Форма дома в плане

квадратная

прямоугольная

Г-образная

П-образная

Расположение терассы

на стороне дома обратной главному фасаду

на боковой стороне дома

на стороне главного фасада

Экономичный дом: особенности планирования

Выбор
размера здания

Дом, комфортный для проживания,
вовсе не обязательно должен быть большим.  Проекты малогабаритных домов могут быть функциональными и уютными если правильно их спланировать. Хороши они тем, что стоимость его
строительства меньше, а обслуживание — экономичнее. При большей пощади дома
суммарные затраты на сооружение будут выше, а вот удельная стоимость (в
пересчете на кв. метр) — меньше.

По утверждению психологов, для
одного человека достаточно площади в 28 м2, чтобы чувствовать себя в доме комфортно.
Исходя из этого, для четырех человек будет достаточно дома площадью 120 м2, а проекты
домов 150 кв. м 
станут
отличным решением для семьи из пяти человек. Кроме того, в частном доме
полезное пространство расширяется за счет придомового участка. Подробнее о том, как правильно рассчитать площадь будущего дома читайте в нашей статье: КАК ОПРЕДЕЛИТЬСЯ С РАЗМЕРОМ ДОМА

Также
следует учитывать и возможное изменение типового проекта за счет смещения
перегородок. Естественно, несущие стены, в том числе и внутренние, можно
перемещать далеко не всегда. Сделать это могут только грамотные проектировщики.
При выборе готового проекта дома Z500, наш проектный отдел сможет
внести практически любые изменения в проект. Для этого достаточно заказать
услугу: ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРОЕКТ

Выделение важных зон

Проекты экономичных домов хороши тем, что в них
присутствует общее пространство, получаемое за счет объединения маленьких
комнат. Однако комфорт проживания в таком помещении не должен страдать от
объединения разных зон.

Большинство
коттеджей представляют собой 3 зоны, сгруппированные по назначению:

  • дневная: гостиная, кабинет,
    гостевые комнаты, столовая, кухня; 
  • хозяйственно-бытовая: санузлы, котельная,
    подсобные помещения; 
  • ночная: спальни, гардеробные, ванные комнаты.

Самая большая комната, как
правило, располагается рядом со входом. Причем проекты домов эконом
класса
предполагают
в ней группировку нескольких функциональных зон: гостиной, столовой, кухни.
Такое практичное расположение позволяет существенно сэкономить на
стройматериалах. Образовавшееся пространство разделяют с помощью дизайнерских
приемов или легких перегородок. Главное — это обеспечение хорошей вентиляции из
кухонной зоны.

Детские и спальни, как правило, выполняют на
втором этаже, чтобы они были изолированы от входных дверей и общей зоны. В
детских устанавливается многофункциональная мебель, позволяющая организовать
пространство и для сна, и для учебы. Если окна таких помещений будут
ориентированы во внутренний дворик, вы сможете добиться тишины без
дополнительных звукоизоляционных мероприятий. При расположении окон учитываются
и привычки людей. Например, «сове» будет лучше, если окна смотрят на
юго-запад или юг, а для «жаворонка» оптимальным вариантом станут окна
спальни, смотрящие на восток или юго-восток.

В проекте дома должно быть
минимальное количество коридоров, поскольку это пространство считается
бесполезным и нежилым. На первом этаже связующим элементом может стать
просторная гостиная, а на втором — библиотека или комната отдыха.

Размещение санузлов требует
особого внимания. Для семьи из трех и более человек, проживающей в двухэтажном
доме, санузлов планируют два — на каждом этаже по одному, причем для
рационального проведения инженерных сетей их размещают друг над другом. Если
размещенный на первом этаже санузел имеет общую с кухней стену, то на весь дом
будет достаточно одного стояка. 

Отопление

Чтобы в будущем сэкономить
затраты на отопление, при планировании дома обязательно предусматривается
тамбур. Если о нем забыть или сделать слишком узким, то помещения коттеджа
будут переохлаждаться во время открытия наружных дверей. Чтобы тамбур был
удобным и эффективным, его ширина не должна быть менее 1,4 метра.

Затраты на отопление сократятся,
если предусмотреть полноценное естественное освещение. Кроме того, таким
образом, снижаются и расходы на дополнительную подсветку.

Длина и ширина комнат должны
соотноситься между собой как 1:1,5 или 1,5:1 — то есть комната может
продолжаться внутрь здания или вытягиваться вдоль наружной стены. Кроме того,
высота этажа не должна превышать трех метров — это существенно увеличит площадь
наружных стен и остекления, а значит, об экономичности такого дома говорить не
придется. Высота дома в пределах 2,7-3 метра сделает его вполне комфортным для
проживания.

***

Если
вам необходим проект малогабаритного дома, обратите внимание на наши проекты в категории
КОМПАКТНЫЕ ДОМА. Они, как правило, спроектированы максимально рационально: с максимальной площадью жилых комнат и минимальной площадью технических помещений; соответствуют всем параметрам, описанным выше.  Такой проект дома 100 м кв. может прекрасно вместить семью из 3-4 человек. Итак, наслаждайте просмотром и выбирайте проект именно вашего дома!

ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ К НАМ В СОЦИАЛЬНЫХ СЕТЯХ
И УЗНАВАЙТЕ НОВОСТИ ПЕРВЫМИ

50 популярных проектов недорогих простых домов и коттеджей эконом

Удобно или компактно? Красиво или экономно?

Таким выбором сейчас озадачен почти каждый потенциальный застройщик, подыскивающий проект недорогого дома эконом — класса. Зачастую понравившиеся в каталогах красивые и удобные коттеджи слишком велики, и их строительство и содержание не по силам в наше беспокойное и малоденежное время, а у бюджетных простых вариантов недостаточно комнат, непрезентабельная внешность или недолговечные конструкции.

Возможен ли здесь какой-то компромисс? Ведь хочется собрать все лучшие качества одновременно, и при этом не обанкротиться на стройке.

Компромисс возможен, если проект создан архитектором исключительно из соображений рациональности. Рациональность — главное в представленной здесь подборке популярных проектов недорогих домов эконом — класса.

Почитать статью о том, как заметить в проекте удорожающие строительство факторы, и на чём можно безболезненно сэкономить, чтобы построить недорогой дом эконом-класса без ущерба удобству, прочности и красоте, можно здесь…

При проектировании простых НАРОДНЫХ ДОМОВ эконом — класса мы соблюдаем правила, позволяющие обеспечить достойный уровень комфорта и стиля при минимальном размере и стоимости постройки:

1. ПРОСТО СТРОИТЬ

1. Во всех наших недорогих домах достаточно простой конструктив.

В проектах коттеджей эконом — класса ИНВАПОЛИС используются недорогие надежные конструкции, простые технические решения и общедоступные строительные материалы. Всё необходимое найдётся в любом регионе России.

Купив готовый типовой проект (что относительно бюджетно, быстро и просто в сравнении с индивидуальным проектированием), дом можно построить за сезон самостоятельно своими руками или бригадой в 4-5 человек, обладающих базовыми навыками бетонных, кладочных, плотницких и штукатурных работ.

Фасады можно выполнить без дорогостоящего и сложного по исполнению декора, они хорошо смотрятся за счет правильных пропорций и немногочисленных стильных простых недорогих деталей.

Изучить принципы конструктива недорогих домов ИНВАПОЛИС можно здесь…

2. Чертежи понятные, простые, достаточно подробные, проверены годами нашего опыта и многократными стройками

С годами мы отработали авторский оптимальный состав строительного и согласовательного альбомов чертежей.

Он немного отличается от привычного «паспорт + АР + КР» — информации в нём столько, сколько нужно для строительства, и представлена она в наиболее доходчивом и наглядном виде. Так что в чертежах легко разберутся не только прораб и инженер, но и будущие жильцы. Это поможет проконтролировать строительные работы и расходы.

Типовой состав готового проекта ИНВАПОЛИС обеспечивает успешное возведение дома именно в таком виде, как он показан на сайте.

Ознакомиться с типовым примером проекта…

2. УЮТНО ЖИТЬ

Во всех проектах недорогих домов эконом-класса от ИНВАПОЛИС сверх-рациональные и очень комфортные планировки.

Мы достигаем этого, соблюдая 7 наших фирменных принципов:

1. Разделение разного и совмещение похожего

Помещения, близкие по характеру использования, расположены рядом: кухня со гостиной, спальня — с ванной, хозяйственные помещения — с кухней. Помещения с не совмещающимися функциями, например, приватные и общие помещения, удалены друг от друга. Это позволяет бесконфликтно существовать на небольшой площади даже весьма многолюдной семье.

2. Только полезные метры

В проектах домов эконом — класса нет коридоров, чердаков, закоулков, — всего того, что Вы построите, но использовать не будете. Этот принцип позволил нам «выиграть» полезную площадь для одной — двух дополнительных комнат.

3. Эффектные интерьеры

От входа раскрывается вид на красивые элементы гостиной – камин, лестницу либо столовую группу. Этого минимума вполне достаточно для создания запоминающегося и выразительного образа, и выполнить это можно даже в очень недорогом доме. Ведь красота — тоже составляющая рационализма, — разумнее создать стильный интерьер, чем за ту же сумму построить невыразительный домик с некрасивыми тесными помещениями.

4. Просторные общие комнаты

Объединение гостиной с кухней — столовой делает интерьер коттеджа просторным и представительным. При желании всегда можно их разделить перегородкой или ширмами.

5. Компактные личные помещения

Комнаты спроектированы так, чтобы удобно расположить необходимую мебель и оборудование, без излишков площади, — они небольшие, но очень удобные.

6. Изолированная комната на первом этаже

обязательный атрибут проекта недорогого дома эконом — класса, так как позволяет сделать комфортной жизнь стариков, малышей и людей с ограниченной временно или постоянно подвижностью.

7. Лёгкость перепланировок

при изменении жизненных обстоятельств. Большинство коттеджей лишено внутренних несущих стен, а значит, при перепланировке объём строительных работ будет минимален.

 3. КРАСИВО СМОТРЕТЬ

В формировании внешнего облика домов эконом — класса ИНВАПОЛИС использован принцип совмещения декоративной и конструктивной функций частей здания. Мы стараемся не применять вычурного декора. Украшение недорогих НАРОДНЫХ ДОМОВ — красивый силуэт, интересная пластика фасадов, дополненная навесами или террасами, большой свес кровли и открытые конструкции несущих кровельных балок. Всё экономично, рационально, и радует глаз.

Также проекты небольших недорогих домов, не попавшие в эту подборку, Вы можете посмотреть в разделах каталога проектов до 100 м2 и до 150 м2

Строительство загородного дома эконом-класса | Компания Загородный дом

Из чего строить?


Без сомнения, самый дешевый загородный дом — каркасный. Существует много проектов загородных домов эконом-класса, основанных именно на каркасной технологии. Однако прежде чем остановиться на этом варианте, нужно учесть следующее:

  1. Все несущие элементы и конструкции рассчитываются с учетом веса самого дома, ветровых и снеговых нагрузок. Если сечение балок и стоек каркаса недостаточно, то дом, конечно, будет стоять, но простоит он недолго. Недостаточно прочный каркасный дом выдает скрип: балки и другие несущие элементы прогибаются при ходьбе, пусть на миллиметры, но это приводит к тому, что расшатываются соединения, особенно те, что на гвоздях. Через пару-тройку лет такому дому потребуется капитальный ремонт. Если Вы собираетесь приобрести готовый комплект каркасного дома для сборки, то нужно быть уверенным в том, что все лаги, балки и стойки каркаса имеют достаточное сечение, — и уж, во всяком случае, не 25 мм толщины, что порой случается!

  2. Теплосбережение каркасного дома сильно зависит от качества, с которым уложен утеплитель, и от отсутствия «мостиков холода» в конструкции каркаса. Слой утеплителя должен быть достаточно толстым — не менее 150 мм в подмосковном регионе. Правильно и аккуратно построенный каркасный дом является очень теплым, однако, стоит утеплителю не заполнить какой-нибудь «карман», как из этого места будет сильно дуть, участок стены будет промерзать зимой.

  3. Для того чтобы волокнистый утеплитель не терял своих свойств из-за увлажнения, стены дома изнутри полностью закрываются пароизолирующей пленкой. (Снаружи утеплитель следует закрыть диффузионной мембраной, защищающей его от влаги и ветра, но свободно выпускающей пар наружу.) Таким образом, стены каркасного дома не «дышат», и для нормального проветривания помещений необходимо устраивать приточно-вытяжную вентиляцию, что снижает достигнутую экономию и увеличивает расходы на отопление. Данное обстоятельство имеет место для всех типов каркасных, панельно-каркасных и сборно-панельных домов заводской готовности.


Таким образом, к выбору каркасного дома лучше подойти с осторожностью, тщательно взвесив все «за» и «против». Возможно, лучше сократить бюджет за счет оптимальной планировки, уменьшив площадь застройки, и остановиться на другой, более капитальной технологии строительства, на другом проекте небольшого загородного дома.

Строительство утепленного дома из бруса


Наилучшим по соотношению цена/качество среди деревянных загородных домов является дом из нестроганного бруса естественной влажности с наружным утеплением, выполненным по технологии «вентилируемый фасад». Несмотря на то, что несущие стены рубятся из бруса небольшого сечения — 150×150 мм — дом благодаря утеплению получается очень теплым, не только вполне пригодным для комфортного зимнего проживания, но и весьма экономичным. Это дает возможность не только меньше тратить на отопление, но и сэкономить на отопительном котле, так как при той же площади для отопления такого дома требуется меньшая мощность, чем, скажем, дома из оцилиндровки. Кроме того, «вентилируемый фасад» защищает несущие стены из бруса от неблагоприятных атмосферных воздействий, колебаний температуры и влажности, благодаря чему значительно увеличивается их сохранность и долговечность без капитального ремонта.

Наружная и внутренняя отделка дома из бруса с «вентилируемым фасадом» может быть практически любой: снаружи — блок-хаус, имитация бруса, виниловый сайдинг, обкладка облицовочным кирпичом; внутри — вагонка, имитация бруса, гипсокартон под покраску или обои, всевозможные дизайнерские варианты, такие как обивка мягкой тканью.

Экономия складывается из:

  1. возможности обойтись легким фундаментом;

  2. недорогого материала несущих стен;

  3. высокого срока службы несущих стен без капремонта;

  4. несложной конструкции «вентилируемого фасада»;

  5. экономии на отопительном котле;

  6. экономии на отоплении.

Строительство загородного дома эконом-класса из пено- и газобетонных блоков


Говоря о строительстве недорогих загородных домов из камня, имеют в виду, прежде всего, дома из пено- и газобетонных блоков. Экономия при строительстве из легких бетонов достигается благодаря их невысокой стоимости и отказу от дополнительного утепления ограждающих стен при их не слишком большой толщине. Поэтому основное внимание должно быть обращено на отсутствие «мостиков холода» в процессе кладки, при устройстве перемычек над оконными и дверными проемами, монолитных поясов и т. п. Что для этого необходимо? Во-первых, хорошее качество самих блоков: их геометрические размеры не должны «гулять». Качественные блоки из газобетона (газосиликата) позволяют вести кладку не на раствор, а на клей, уменьшив толщину кладочных швов до 2–3 мм. Во-вторых, нужны грамотные строители. В строительстве из легких бетонов больше профессиональных хитростей, чем в кирпичной кладке. В-третьих, квалифицированное проектирование позволяет правильно утеплить перемычки и пояса, не только избежав потерь тепла, но и не допустив выпадения конденсата внутри стеновых конструкций и в помещениях.

Кроме того, при строительстве из легких бетонов, легко впитывающих влагу, нужно соблюдать «золотое правило»: чем ближе к наружной поверхности стены, тем паропроницаемость материала должна быть выше. Это относится к выбору и нанесению штукатурок, шпатлевок и красок при внутренней и наружной отделке. Опять-таки, важна квалификация строителей. Тут уж никуда не денешься: экономишь на стройматериале, зато растут затраты на рабочую силу.

Дома из пеноблоков (таким собирательным именем иногда называют дома из пено- и газобетонных блоков) получаются — при условии грамотного проектирования и правильного строительства — очень теплыми и экономичными в плане затрат на отопление, и притом достаточно основательными и солидными.

Строительство недорогого загородного дома из кирпича


Не так уж трудно построить сравнительно дешевый загородный дом из кирпича. Конечно, он получится не целиком кирпичным. Ведь можно же сложить несущие стены из кладочного кирпича небольшой толщины (в полтора кирпича — этого будет вполне достаточно), утеплить их снаружи по способу «вентилируемый фасад», а снаружи обложить облицовочным кирпичом толщиной в полкирпича или отделать как-нибудь иначе: керамической плиткой, искусственным камнем. Таким образом удается оптимизировать бюджет строительства загородных домов эконом-класса из кирпича.

Инженерное оборудование


Для того чтобы грамотно сэкономить на инженерном оборудовании при строительстве недорогого загородного дома, не потеряв в комфорте и безопасности, нужно неплохо ориентироваться в особенностях продукции, представленной на рынке. Лучше всего, если инженерное оборудование, полностью отвечающее концепции Вашего проекта загородного дома эконом-класса, будет выбрано на этапе проектирования квалифицированными специалистами. Не стоит доверять это дело прорабу в процессе стройки.

За счет чего возможна экономия?


Чем теплее дом, тем меньшей мощности требуется отопительный котел. Экономия двойная: на цене оборудования и на затратах на отопление.

Рациональная планировка позволяет сгруппировать инженерные коммуникации, трубы, стояки в немногих местах, минимизировать протяженность коммуникаций, тем самым сэкономив на количестве оборудования и работе. Опять-таки, эта экономия достигается на этапе проектирования. Если же, напротив, перепланировка санузлов, кухни и т. п. происходит по ходу строительства, то неизбежно значительное удорожание бюджета.

А вот экономить на фитингах, муфтах, кранах и другой сантехнической арматуре явно не стоит. Дешевый Китай внешне выглядит не хуже, чем фирменная Европа, однако внутри там может быть что угодно — пластик вместо металла, ржавая жестянка вместо бронзы и т. п. Даже для небольшого загородного дома нецелесообразно экономить на электроустановочных изделиях: выключателях, розетках, автоматах защиты и т. д. Напротив, имеет смысл установить, в дополнение к обычным защитным автоматам, УЗО — устройство защитного отключения, чутко реагирующее на утечку тока, а не только на уже свершившееся КЗ. Так Вы убережетесь и от потопа, и от пожара.

При строительстве загородного дома эконом-класса нужно предусмотреть автономную канализацию. Выгребная яма и «удобства на улице» — это абсолютно неприемлемо, если говорить о современном жилище.

Выбор надежных и недорогих локальных очистных сооружений — непростая задача. Для небольшого загородного дома можно порекомендовать септик с биофильтром при условии, что участок находится на хорошо фильтрующих грунтах с достаточно низким уровнем грунтовых вод. В противном случае лучше установить станцию биологической очистки стоков, такую как «ТОПАС» или «БИОТАЛ».

Альтернативу сравнительно дорогим локальным очистным сооружениям на участке представляют безводные и компостирующие биотуалеты (такие как Separett, BioLet и др.), которые устанавливаются непосредственно в туалетной комнате. Целесообразность того или иного решения определяется, главным образом, количеством бытовых отходов, то есть тем, сколько людей и как регулярно проживает в доме.

Наружная и внутренняя отделка при строительстве недорогих загородных домов


Один из самых экономичных материалов для наружной отделки загородного дома — виниловый сайдинг, который к тому же не нуждается в дополнительной защите от атмосферных воздействий. Только нужно иметь в виду, что даже сайдинг порой подделывают: если «настоящий» сайдинг прослужит десятилетия, не изменив ни цвета, ни формы, то «поддельный» может покоробиться и посереть на солнце уже через пару-тройку лет. Выход — покупать фирменный сайдинг (KAYCAN, NAILITE и т. п.).

Имитация камня на основе цементно-песчаных смесей тоже стоит сравнительно недорого, позволяя делать очень красивые фасады. Компания «СИСТРОМ», к примеру, производит имитацию любого отделочного камня — мрамора, гранита, травертина, «дикого камня» и др., — из цементно-песчаных композиций, попросту говоря, из бетона. Причем ни один специалист не сможет по внешнему виду определить, из какого исходного материала получены эти изделия!

Вместо дорогих штукатурных и красочных составов вполне можно использовать очень простые и дешевые, нужно только знать их свойства. Дизайнерская проработка проекта загородного дома эконом-класса поможет уложиться в разумный бюджет, создав уникальные и красивые интерьеры. Текстиль, подбор цветовой гаммы, неожиданные вставки различных материалов — вот что для этого требуется. Обязательно ли нужно укладывать дорогой пол из массивной доски, если простые сосновые доски можно проморить, придав им необыкновенно красивый, гармонирующий с мебелью цвет? Даже самый оригинальный, «незатертый», а главное, идеально подходящий к интерьеру светильник может быть куплен на строительном рынке, а не в салоне.

Хочется предостеречь от «экономии» на защите стен, особенно деревянных, от влаги. Не нужно пренебрегать ни их покраской защитно-декоративными составами, ни устройством водосточной системы и отмостки, ни отведением воды от стен дома.

Стеклопакеты или обычные рамы?


Модная вещь — стеклопакеты. Но на первом месте стоит, разумеется, качество: не запотевают ли, не промерзают ли зимой стекла и переплет, плотно ли, без щелей, прилегают створки и фрамуги?

Рассмотрим различные системы остекления в порядке возрастания цены. Однокамерные стеклопакеты для зимней дачи или загородного дома приобретать определенно не стоит. Наиболее распространенные двухкамерные пластиковые стеклопакеты российского производства стоят несколько дешевле хороших деревянных двустворчатых окон с обыкновенными стеклами и вполне отвечают концепции экономичного загородного дома. Однако если уж устанавливать деревянные рамы, то нужно следить за хорошей просушкой древесины, плотным прилеганием створок, наличием резиновых уплотнителей. «Фирменные» пластиковые и деревянные стеклопакеты стоят значительно дороже.

Проектирование и строительство экономичных домов под ключ от Арт Строй Дизайн

Соотношение цены и качества – этот вопрос существовал в строительстве всегда. На сегодняшний день, уменьшение денежных затрат на строительство возможно за счёт сокращения сроков постройки здания. И сделать это возможно благодаря применению современных строительных технологий и различных новых материалов, таких как: блок хаус, доска пола и вагонка.

Например, сейчас довольно популярно строительство каркасных коттеджей. Каркасное строительство позволяет довольно быстро ввести сооружение в эксплуатацию. Сейчас строительство домов из каркаса производится за счет использования ориентировочно-стружечной плиты. Помимо этого, используется и негорючая каменная вата. Если надлежащим образом было подобрано архитектурное проектирование, то каркасный дом можно построить в период всего трех месяцев.

При строительстве экономичного дома важно учесть, что дополнительные расходы могут внести усиленная гидроизоляция грунта или же постройка цокольного этажа.

Итак, давайте рассмотрим основные критерии при строительстве экономичных домов.

1. Простота строительства. Цокольный этаж или подвал удорожают работу примерно на 30%. И фундамент в таком случае обойдется довольно дорого: его нужно закапывать на глубину промерзания. В случае, если в грунте избыточная влажность, вам придется делать усиленную гидроизоляцию. Это требует немалых дополнительных расходов.

2. Компактность и небольшой размер дома. Чем меньше площадь наружных стен дома, тем дешевле вам обойдётся отопление помещения. Ситуация обстоит также и с электричеством, и подводкой воды. Постройка большего, но одноэтажного дома с облегченной крышей не поможет вам выиграть в экономичности, так как расходы на отопление и инженерную подводку сетей от этого возрастут.

3 . Экономия на оплате труда рабочих. Подобное достигается использованием в строительстве стандартных газобетонных блоков, которые при этом являются прекрасным теплоэффективным материалом.

4. Экономия на строительных материалах. По теплоизоляционным свойствам газобетонные блоки предпочтительнее традиционного кирпича. К тому же кирпич вам обойдется гораздо дороже, а его кладка потребует более высокой квалификации каменщиков. А вот газобетонные блоки и крупнее (их стандартные размеры – 60x30x40 см), и с ними гораздо легче работать.

Газобетон позволяет строителям делать стены под разными углами и треугольные эркеры.

В зависимости от производителя, газобетонные блоки могут отличаться своими размерами и свойствами. При выборе пористого газобетона, мы исключаем необходимость дополнительного утепления стен и благодаря этому мы добиваемся высокой теплоэффективности. Во время отделочных работ газобетон рекомендуется покрыть штукатуркой или фасадной краской. Но к сожалению, пористый газобетон уменьшает несущую способность стен. Для того, чтобы устранить подобный недостаток, по периметру стен выполняется распределительный железобетонный «пояс». Впоследствии на нем монтируются железобетонные или металлические балки и плиты.

К экономичным строительным материалам также относится и пенобетон. Его применяют как утеплитель при железобетонных, монолитных, каркасных стенах и при строительстве перегородок.

Возможно применять для постройки домов и металлические сэндвич-панели. В подобном случае — внешняя и внутренняя обшивка выполняется из металла. Главный минус – подобные строения непригодны для жилья. Однако постройка зданий под склад или же магазин эффективней всего будет выполняться благодаря таким технологиям. Металлические сэндвич-панели запросто можно собрать на месте в соответствии с проектом здания. Строительство зданий из них осуществляется почти в два раза быстрее, чем строительство таких же зданий из кирпича и бетона. Также благодаря ним вы экономите значительную сумму денежных средств.

В случае проектирования деревянных домов с использованием панелей из железобетона, вы также сможете уменьшить сроки строительства в два раза. Панели из железобетона сейчас обладают прекрасной изоляцией наружной стены. В наше время в строительстве применяется трехслойная панель: в ней между слоями теплозащиты находится сам материал. Так же на подобные панели возможно напыление слоя бетона. В данном случае на этих панелях не будет швов и это приведет к минимальной теплопроводности.

Помимо всего прочего, уместно и проектирование коттеджей с использованием технологий монолитного строительства. Хотя монолитное строительство значительно не сокращает время на постройку зданий, однако данная технология является наиболее надежной.

Если же архитектурное проектирование дома позволяет вам сэкономить на крепежном материале, то монолитное строительство может производиться где-то на 20% быстрее и дешевле. Внутренние работы, предполагающие собой возведение межкомнатных стен, возможно произвести гораздо дешевле благодаря применению гипсокартонных перегородок. А стяжка полов будет проведена намного быстрей, если ориентироваться на применение быстросохнущих смесей.

Сделать дом экономичным

В редакцию журнала приходят письма читателей с различными вопросами относительно строительства. Григорий Ясенев обратился в редакцию с просьбой посоветовать ему наиболее экономичный материал для строительства дома. О том, как сделать дом экономичным, нашим читателям рассказывают эксперты Валерий Мостович и Евгений Шестеров.

Частный Дом: Что включает в себя понятие «экономичный дом»?

Валерий Мостович, архитектор: В первую очередь, он должен быть небольшим по размерам.

Например, мы недавно делали проект дома площадью 6 на 6 м. Планировочно он вполне подходит для семьи из трех человек. На первом этаже расположили гостиную, кухню, столовую, санузел; наверху – две спальни.

Второе свойство экономичного дома – компактность. Чем меньше площадь наружных стен, тем дешевле дом отапливать. То же самое с электричеством и подводкой воды.

В-третьих, экономичный дом – простой. Подвал или цокольный этаж удорожают его процентов на 30. И фундамент в этом случае обойдется недешево: его нужно закапывать на глубину промерзания (например, для Северо­Запада это глубже 1,60 м). Гидроизоляция пластиковых окон описана тут Если в грунте избыточная влажность, придется делать усиленную гидроизоляцию. Это требует дополнительных расходов.

Стандартные размеры газобетонных блоков – 60×30×40 см, с ними легче работать – можно сэкономить на оплате труда рабочих.

И, конечно, стоимость дома во многом определяется материалом.

Сегодня самый дешевый и теплоэффективный из всех стеновых материалов – газобетон.

По теплоизоляционным свойствам он предпочтительнее традиционного кирпича. К тому же и сам кирпич стоит дороже, и его кладка требует более высокой квалификации каменщиков. Газобетонные блоки крупнее (стандартные размеры – 60×30×40 см), с ними легче работать.

Частный дом: Каковы основные «правила» обращения с газобетоном?

Евгений Шестеров, конструктор: Разные производители выпускают газобетон различных типоразмеров и свойств. Главный плюс пористого газобетона – высокая теплоэффективность. И наоборот: чем меньше в газобетоне пор, тем он прочнее, но такой материал требует дополнительной наружной теплоизоляции. Если стены тонкие и холодные, утеплять изнутри нет смысла: теплоизоляционный слой будет намокать от конденсата и портиться. То есть, выбирая более пористый материал, можно сэкономить. Если газобетон соответствует требованиям региона по теплозащитным свойствам, снаружи его можно просто покрыть декоративной штукатуркой или фасадной краской.

Однако чем более пористый бетон, тем меньше его несущая способность. На такую стену нельзя укладывать тяжелые конструкции. Сначала делается железобетонный распределительный «пояс» по периметру стен, а уже на него можно класть и железобетонные балки, и металлические, и даже плиты. Это не сильно удорожает строительство.

Проблему можно решить и построив одноэтажный дом большей площади с легкой крышей.

Однако подводка инженерных сетей обойдется дороже, чем в двухэтажном доме, и расходы на отопление вырастут – понадобится больше отопительных приборов.

Проект E-0841-0. Наглядный пример экономичного дома: общая площадь 85 м2, стены из пенобетона, монолитный фундамент из железобетона.

Частный дом: Накладывает ли использование газобетона какие-либо ограничения на архитектурный облик дома?

Валерий Мостович: Меня как архитектора этот материал устраивает. Он дает возможность делать компактные объемы и сразу указывает определенное направление в архитектуре. Здания получаются более строгими и простыми с точки зрения объемно­пространственного решения, но не скучными. Например, в мансардном доме высокая сложная крыша с изломами, частично закрывающая газобетонный фасад, может стать основным пластическим элементом дома.

Из газобетона невозможно создать мелкие закругленные элементы: башенки, круглые эркеры, как из кирпича. Можно комбинировать кирпич и газобетон, но разница в теплопроводности материалов может создать сложности, и кирпичную часть придется либо дополнительно утеплять, либо делать гораздо толще. Зато из газобетона можно делать тре­угольные эркеры, располагать стены под разными углами. Он хорошо пилится (правда, распиловка на стройплощадке увеличивает стоимость работ).

Частный дом: Какие еще строительные материалы можно назвать экономичными?

Евгений Шестеров: Все, сказанное выше, можно отнести и к пенобетону. Более того, он легче и лучше по теплотехническим свойствам. Его можно использовать для перегородок (он очень эффективен с точки зрения звуко­изоляции) и как элемент утепления при монолитных железобетонных, каркасных или кирпичных стенах. А для несущих и ограждающих конструкций лучше применять более плотный газобетон.

Валерий Мостович: Традиционно к категории экономичных построек относят щитовые дома, но для круглогодичного проживания в нашем климате они не подходят. В качестве каркаса все равно используется древесина, а она довольно дорогая. Заполняется каркас минеральным утеплителем и обшивается: снаружи – сайдингом, внутри – гипсокартоном.

Щитовой дом может стоить дешевле газобетонного, если вы покупаете небольшой сборный домик из готовых элементов по типовому проекту. Вам его привезут, поставят на фундамент, оборудуют. Но он будет совершенно неинтересным по архитектуре и вряд ли станет лично вашим индивидуальным домом, в который вы вложили не только деньги, но и душу.

Валерий Мостович, Архитектор (слева)

Работал в отделе экспериментального проектирования при Главленинградстрое, занимался в том числе малыми архитектурными формами и загородными домами. Подготовил к защите диссертацию, посвященную индивидуальному сельскому строительству. Занимал призовые места в архитектурных конкурсах, организуемых специализирован­ными журналами по строительству. Его дома стоят в Ленинградской, Московской, Ярославской областях. Преподает на кафедре истории и теории архитектуры.

Оба эксперта окончили ЛИСИ и преподают в ГАСУ. Уверены, что научить чему-то студентов можно, только имея собственный опыт строительства в реальных условиях. Поэтому параллельно занимаются проектированием, постройкой и реконструкцией частных домов.

В проектах, реализуемых различными строительными фирмами, Валерий Мостович выступает как ГАП (главный архитектор проекта), а Евгений Шестеров – как ГИП (главный инженер проекта).

Евгений Шестеров, Конструктор-разработчик (справа)

В студенческие годы участвовал в стройотрядах, а впоследствии принимал активное участие в строительстве первых спроектированных им домов. В 1983 году закончил обучение в аспирантуре ЛИСИ, защитил диссертацию на градостроительную тему. Кандидат технических наук. С особым вниманием относится к экономичности домов и способности материала выдерживать неблагоприятные климатические условия. Преподает на кафедре городского строительства.

4 самых дешевых типа домов для строительства в 2023 году

Любой, кто когда-либо был на рынке жилья, может сказать вам, что рынок недвижимости может быть пугающим местом, а цены на дом могут показаться пугающими. Это одна из причин, почему люди во всем мире ищут экономичные способы начать строительство своего дома, а не покупать новый дом.

Строительство дома также часто может быть дороже, чем покупка уже готового. Во время строительства могут возникнуть непредвиденные расходы, дополнительное время, необходимое для проживания в другом месте, пока строится дом, и многие другие факторы могут привести к дополнительным расходам на протяжении всего процесса. Поэтому, если стоимость является серьезной проблемой, вам нужно ознакомиться с самыми дешевыми типами домов для строительства.

Даже без учета непредвиденных расходов стоимость строительства дома каждый раз будет значительно варьироваться в зависимости от нескольких факторов. Два наиболее важных фактора, от которых зависит цена строительства дома, включают тип возводимого дома и материалы, выбранные при строительстве. Если вы садитесь и планируете свой новый дом с учетом доступности, безусловно, есть способы, которыми вы можете воспользоваться, чтобы получить наилучшую возможную сделку.

hash-markСамые дешевые типы домов для строительства

Давайте рассмотрим, пожалуй, самый важный фактор, определяющий стоимость строительства дома, — тип строящегося дома. Если вы хотите сэкономить деньги на строительстве дома, вам нужно определить самый дешевый тип дома для строительства, который будет соответствовать вашему стилю и вашим потребностям. Некоторые типы домов значительно дешевле, чем другие типы, поэтому тип дома, который вы выберете, может сэкономить вам серьезные деньги!

1.

Дом из морских контейнеров

Самый дешевый тип дома для постройки в 2023 году – это дом из морских контейнеров. На первый взгляд жизнь в морском контейнере может показаться не идеальной, но в последние годы дома из морских контейнеров стали более популярными. Когда вы планируете построить дом из морских контейнеров, главное помнить, что вы не будете просто жить в грязном, ржавом транспортном контейнере, просто стоящем на земле. Ну, вы могли бы, но это на ваше усмотрение.

Люди придумали творческие и, честно говоря, красивые способы использования транспортных контейнеров для строительства уникальных, удобных и современных домов. И стоимость строительства дома из морских контейнеров составляет небольшую долю стоимости других методов строительства дома. Транспортные контейнеры можно штабелировать и ориентировать по-разному, чтобы предоставить вам идеальный дом вашей мечты.

2. Tiny House

Еще один вариант строительства дешевого дома, который в последнее время набирает обороты, — это строительство крошечного или крохотного домика. Как следует из названия, крошечные дома — это именно то, что нужно — 9.0021 крошечный . Обычно они предназначены для домов с площадью менее 500 квадратных футов, а некоторые из них даже имеют жилую площадь всего 100 квадратных футов.

Жизнь в доме площадью всего 100 квадратных футов подобна жизни в большом сарае на заднем дворе. Но по мере того, как вы увеличиваете размер и доходите до 400-500 квадратных футов, он становится все более привлекательным для все большего числа людей. Несмотря на то, что они все еще невероятно малы, даже по сравнению с большинством квартир, более 400 квадратных футов пригодны для жизни, если вы проявите творческий подход и максимально используете пространство. Строительство крошечного дома регулируется во многих областях, поэтому убедитесь, что вы понимаете все ограничения, прежде чем погрузиться и начать строить крошечный дом своей мечты.

3. Автономные дома

Жизнь вне сети в собственном уединенном доме для некоторых может показаться раем, и это также доступный способ построить свой новый дом. Если вы готовы выйти из сети, вы, как правило, можете избежать некоторых дополнительных расходов на строительство дома, таких как разрешения, проверки и тому подобное. Без необходимости обращаться к какому-либо органу, обладающему юрисдикцией, вы можете выполнять большую часть работы самостоятельно, если вам удобно, что может сэкономить огромные суммы денег.

Конечно, проблема жизни вне сети заключается в том, что вы находитесь вне сети. Это может означать, что у вас нет типичных для жизни предметов роскоши, таких как сантехника, электричество (если вы не пользуетесь солнечной батареей или генератором), доступ в Интернет и т. д. Для некоторых такой образ жизни идеален, но для других они могут искать немного больше нормального жизненного опыта.

4. Дом в стиле ранчо

Если вы хотите построить дом, который гораздо больше похож на то, что вы ожидаете от дома, чем другие варианты, которые мы рассмотрели здесь, строительство дома в стиле ранчо может быть лучшим вариантом. Эти одноэтажные дома довольно просты по помещению и дизайну, но, безусловно, могут быть расширены, чтобы построить действительно замечательный дом по более выгодной цене.

Одним из больших преимуществ домов в стиле ранчо является то, что они, как правило, состоят из одного этажа и даже без подвала. Этот тип строительства экономит затраты на добавление второго и третьего этажей, но также значительно экономит деньги, не включая подвал и все расходы, связанные со строительством.

5. Сборные дома

Сборные дома могут быть одним из самых дешевых типов домов для строительства. Есть несколько вариантов сборных домов, которые относительно доступны по цене от 30 000 до 50 000 долларов. Более того, многие сборные дома в настоящее время создаются очень экологичными, поэтому, если вы заботитесь об окружающей среде, это может быть вариантом для рассмотрения.

hash-markСоветы и рекомендации по сокращению расходов при строительстве дома

Независимо от того, какой тип дома вы решите приобрести в поисках дешевого дома, следует помнить о нескольких вещах, которые помогут сохранить цены как можно ниже.

Использование доступных материалов

Выбор материала при строительстве дома является одним из важнейших факторов затрат. Использование бывших в употреблении или переработанных материалов (дерево, кирпичи и т. д.) может сэкономить огромные суммы денег. Другие решения для экономии денег могут включать в себя деревянный каркас, виниловый сайдинг и использование шпона вместо настоящих вещей.

Сделайте стены и крышу простыми

Самая простая и самая дешевая конструкция — это коробка с прямой крышей. Это означает избегать каких-либо выступов или закоулков в стенах дома, поскольку они увеличивают затраты на проектирование и строительство. Точно так же прямая и простая крыша без пиков и причудливых шпилей или чего-либо еще также сэкономит значительные средства.

Увеличьте площадь основания

Один из ключей к экономии денег на строительстве — это наращивание, а не сокращение. Многие люди могут этого не знать, но строительство большего количества этажей намного доступнее, чем увеличение площади дома. Это связано с тем, что экономия на земле, земляных работах, фундаменте и т. д. намного перевешивает дополнительные затраты на дополнительные этажи.

Используйте стандартные материалы, а не изготовленные на заказ

Затраты увеличиваются, когда люди начинают добавлять нестандартные материалы в дом. Будь то нестандартные шкафы, столешницы или что-то подобное, это приведет к резкому росту цен. Поэтому вместо этого используйте стандартные шкафы и столешницы и включите их в дизайн, чтобы сэкономить много денег.

hash-markСтроительство дома может быть дешевле, чем вы думаете

Хотя строительство дома всегда будет стоить вам что-то , оно может быть намного дешевле, чем обычные цены, установленные в отрасли. Если вы хотите быть уникальным и строить дом с учетом экономии средств в качестве одного из главных приоритетов, вы можете легко это сделать. Любой из четырех типов домов здесь сэкономит вам много денег по сравнению с обычным строительством, а следование советам и рекомендациям позволит максимально снизить затраты.

Так что идите и постройте свой новый дом гораздо дешевле, чем вы думали!

MRSC – Типы доступного жилья

Поделись этим:

На этой странице представлена ​​вводная информация о многих типах жилья и некоторых методах строительства, которые можно использовать в вашем наборе инструментов для повышения доступности жилья в вашей юрисдикции.

Это часть серии MRSC по доступному жилью.


Обзор

Обеспечение доступности жилья обычно зависит от двух переменных: размера дома и стоимости материалов, использованных для его создания. Достижения в области строительства за пределами участка и массивной древесины могут сделать жилье более доступным, а также привести к инновациям в малогабаритной жизни. Все строительство в штате Вашингтон должно соответствовать строительным стандартам, разработанным Советом по строительным нормам и правилам штата, включая Строительные нормы и правила (2018 г. ) и Жилищные строительные нормы и правила (2018 г.). Все типы жилья и технологии, упомянутые ниже, в настоящее время разрешены строительными стандартами штата Вашингтон.


Доступные типы и модели жилья

Доступные типы жилья считаются доступными на местном рынке недвижимости. Многие из этих типов жилья имеют меньшую площадь, что помогает снизить затраты на строительство. Точно так же достижения в области строительства за пределами участка и массивной древесины могут сделать жилье более доступным, а также привести к инновациям в малогабаритной жизни.

На этой странице представлено несколько доступных типов жилья, в том числе микроквартиры, совместное проживание, проживание на одного жителя, мобильные дома, крошечные дома, крошечные дома на колесах и вспомогательные жилые единицы. Микроквартиры, совместное проживание или проживание с одним жителем (SRO) часто можно найти подключенными к существующим многоквартирным домам или внутри них или формальным общим жилым пространством. Вспомогательные жилые единицы (ADU) могут быть пристроены или отделены от другого жилья, а крошечные дома, крошечные дома на колесах (THOW) и мобильные дома могут рассматриваться как отдельный, независимый тип жилья.


Микроквартиры, совместное проживание и проживание с одним резидентом 

Микроквартиры — это небольшие единицы, как правило, площадью менее 400 квадратных футов, являющиеся частью многоквартирного дома. Некоторые микроквартиры включают в себя собственную ванную комнату и мини-кухню, тогда как другие представляют собой просто личное жилое пространство с общей кухней и ванными комнатами. Где-то в этом спектре существуют и другие единицы. Независимо от планировки, эти единицы обычно создаются в районах городской застройки, зонах смешанного использования или вдоль транспортных путей, чтобы создать плотность и доступность для одиноких жителей или небольших семей. Многие города в Вашингтоне начали разрешать такой тип развития. MRSC создала загружаемую таблицу с некоторыми примерами местных нормативных актов, касающихся крошечных квартир/микроквартир.

Эти объекты также могут называться: «микроапартаменты», «маленькие эффективные жилые дома», «микродома», «аподомы», «жилые апартаменты» и «квартиры-коливинги». требования и регламенты. В штате нет согласованного определения или стандарта регулирования, и не все муниципалитеты устанавливают ограничения по размеру, но эти квартиры, как правило, имеют площадь от 120 до 400 квадратных футов.

В некоторых муниципалитетах небольшие квартиры, в которых нет собственной ванной комнаты и/или мини-кухни, регулируются правилами совместного проживания или одноместного проживания (SRO). Этот тип жилья обычно включает в себя отдельную спальню, примыкающую к коридору с общей ванной комнатой, кухней и жилыми помещениями. Хотя грань между микроквартирами и одноместным размещением (СРО) тонкая, есть некоторые различия:

  • Микроквартиры (т. е. микроквартиры, коливинги, многоквартирные дома и т. д.) пристроены к многоквартирному жилому комплексу и могут предлагать или не предлагать полностью частные жилые помещения, включая ванную комнату и/или мини-кухню.
  • Одноместное проживание (SRO) — это единицы, в которых каждый человек, проживающий на территории, имеет отдельные жилые помещения, но имеет общую ванную комнату, кухню и другие общие помещения.

Образец микроподразделения, собрания и правил СРО

  • Сиэтл
    • Муниципальный кодекс гл. 23.84A.032 — Определяет совместное проживание как комнаты или жилье для девяти или более постоянных лиц.
    • Правило директора 9-2017 — устанавливает минимальный размер помещения и другие технические требования к микроустройствам.
  • Олимпия Муниципальный код Гл. 18.02 —  Определяет СРО как комнату с общей ванной комнатой и другими помещениями общего пользования.
  • Шелтон Муниципальный код Сек. 18.01.100 — Определяет СРО как спальную зону площадью не менее 120 квадратных футов с доступом к общим ванным комнатам и кухне.

Ресурсы для микроквартир, совместного проживания и СРО

  • Институт городских земель: The Macro-Views on Micro Units (2015) — сравнивает различные определения микроквартир на национальном и международном уровнях; содержит множество замечательных примеров.
  • OneSharedHouse 2030 — Этот исследовательский проект рассказывает о том, что люди говорят, что они хотели (и не хотели) в коливинг-центре.
  • ShareNYC (2018) — запуск города Нью-Йорка ShareNYC , инициатива, направленная на создание совместного жилья и других жилых комплексов для удовлетворения жилищных потребностей.

Дополнительные жилые помещения 

Многие города и округа в штате Вашингтон разрешают и даже поощряют строительство вспомогательных жилых помещений (ADU), которые представляют собой небольшие автономные жилые единицы, расположенные на том же участке, что и существующий дом на одну семью. В то время как высокая стоимость строительства отдельных ADU может помешать им считаться «доступным жильем», разрешение на отдельные, пристроенные ADU в существующих жилых домах, вероятно, приведет к созданию новых, более доступных единиц жилья. Для получения дополнительной информации см. нашу страницу о вспомогательных жилых единицах.

На изображении ниже показаны различные типы ADU, от отдельно стоящих до пристроенных к основному жилищу (или расположенных внутри него).


Сборные дома и парки передвижных домов

Требования к «обозначенному промышленному дому» предусмотрены в RCW 35.63.160, в том числе о том, что указанный сборный дом должен включать как минимум две секции. Кроме того, при установке государство требует, чтобы изготовленный дом был установлен на постоянный фундамент в порядке, указанном производителем. Местные органы власти могут регулировать размещение промышленных домов и парков мобильных домов. Раздаточный материал округа Скагит по установке готовых домов содержит инструкции по подготовке площадки и требованиям округа.

Производимые/мобильные дома и парковые зоны мобильных домов могут предложить доступное жилье в любой местной юрисдикции. Однако рост стоимости земли и новая застройка могут привести к закрытию многих из этих парков. Некоторые муниципалитеты, такие как Ботелл и Кенмор, ввели правила с целью сохранения парков мобильных домов в своей юрисдикции. Для получения дополнительной информации см. нашу страницу «Регламент и сохранение промышленного жилья».

  • Ботелл Муниципальный кодекс гл. 12.04.100 — Парк передвижных домов Классификация зонирования Overlay используется для сохранения парков передвижных домов в качестве источника доступного жилья для одной семьи и жилья для престарелых. Применяется к существующим паркам, в которых есть площадки для аренды. Ограничивает развитие, если не будет принята комплексная поправка к плану.
  • Кенмор Муниципальный код Сек. 18.50.140 — Устанавливает стандарты для существующих поселков промышленного жилья. В частности, говорится, что они должны продолжать работать в соответствии со стандартами, действовавшими на момент утверждения парков. сек. 18.50.150 описывает стандарты разработки новых промышленных жилых комплексов. Примечательно, что в пункте (B)(3) говорится, что они должны иметь право на достижение максимально допустимой плотности за счет предоставления пособия на доступное жилье.

Крошечные дома на колесах и крошечные дома/небольшие дома

 Когда большинство людей говорят о «крошечных домах», они, скорее всего, думают о крошечных домах на колесах (THOW). THOW спроектированы так, чтобы их можно было легко транспортировать с места на место, часто изготавливаются по индивидуальному заказу и обычно предусматривают условия для проживания, сна, приготовления пищи и санитарии. Но они , а не , построенные для использования в качестве постоянного жилого помещения и обычно не соответствуют требованиям строительных и жилых норм (например, IBC/IRC). Вместо этого они больше похожи на транспортные средства для отдыха (RV) и предназначены для использования в качестве временных жилых помещений для отдыха в кемпинге, путешествий или сезонного использования.

Фото предоставлено Portland Alternative Dwellings.

Для сравнения, крошечный дом/небольшой дом будет различаться по размеру (обычно менее 600 кв. футов), построен на фундаменте и построен в соответствии со Строительными и жилищными нормами (т. е. IBC/IRC) нормативы постоянного жилого помещения, предназначенного для круглогодичного проживания. В городских районах крошечные дома / небольшие дома иногда используются в качестве отдельной вспомогательной жилой единицы (DADU) и располагаются на заднем дворе более крупного основного места жительства. Однако они также развивались кластерами (как отдельное сообщество) или использовались в качестве основного места жительства в сельской или сельской/пригородной местности.

В 2019 году Законодательное собрание штата Вашингтон приняло ESSB 5383, расширяющее возможности строительства крошечных домов на фундаменте и предназначенное для того, чтобы сделать эти постройки более пригодными для использования в качестве основного жилья. Крошечные дома на фундаменте также используются в городах и округах для временного размещения людей без крова. Это иногда приводит к созданию крошечных жилых деревень (см. Институт жилья для малоимущих, который управляет несколькими деревнями в Сиэтле), где есть общие удобства для приготовления пищи и санитарии, но у каждого жителя есть независимый крошечный дом.

Примеры правил для крошечных домов/маленьких домов

  • Округ Кларк Code Sec. 40.100.070 — включает крошечные дома в определение жилых домов на одну семью как отдельное жилище площадью менее 150 квадратных футов, построенное или смонтированное на фундаменте и подключенное к инженерным сетям. Округ Кларк группирует крошечные дома с другими домами на одну семью, причем оба типа жилья разрешены в одинаковых зонах.
  • Лэнгли Муниципальный код Сек. 22.18.290 — позволяет создавать кластеры крошечных домов, окружающих общее открытое пространство, в соответствии с определенными стандартами.

Примеры правил THOW, PMU и RV 

Дом/квартира парковой модели (PMU) построен в соответствии с отраслевыми нормами для транспортных средств для отдыха (RV) и соответствует тем же правилам качества и дизайна. Однако он устанавливается на прицепе и, как и жилые дома, PMU предназначен для временного размещения для отдыха, кемпинга или сезонного использования. Многие местные органы власти регулируют PMU так же, как и RV.

  • Челан Муниципальный код Сек. 17.13.050 — Условно разрешены жилые дома и ПМУ в качестве аварийного и временного жилья.
  • Оушен Шорс Муниципальный код Сек. 17.25.020 — Разрешено использование транспортных средств для отдыха, в том числе ПМУ и ТАУ, в зоне Р-6А, предназначенной для сборных и жилых домов-прицепов.
  • Округ Скагит Муниципальный код Сек. 14.16.710 — Указывает, что транспортные средства для отдыха, в том числе прицепы парковых моделей, не допускаются в качестве дополнительной жилой единицы.
  • Султан Муниципальный код Сек. 16.46.070 — Устанавливает стандарты для парков мобильных домов (включая крошечные дома), в которых крошечные дома рассматриваются как THOW, а не как постоянные конструкции на фундаменте.
  • Муниципальный кодекс округа Whatcom — несколько разделов, в том числе Sec. 20.24.130 , сек. 22.20.130 , сек. 20.72.130 и гл. 20.36.130 разрешает размещение парковочных моделей трейлеров и других типов жилых домов в различных жилых зонах.

Инновационные методы строительства доступного жилья

Инновационные методы строительства также могут снизить стоимость строительства новых домов. На этой странице содержится информация о двух таких методах: модульное жилье и массивная древесина / кросс-клееная древесина (CLT).

Модульный корпус

Модульный корпус — это корпус заводского изготовления, который транспортируется и собирается на месте. Модульное строительство, также известное как строительство за пределами площадки, исторически использовалось для индивидуального жилья. Совсем недавно он также использовался для строительства многоэтажных коммерческих зданий (особенно отелей) и многоквартирных домов.

В оптимальных условиях модульное жилье заводского изготовления имеет множество преимуществ:

  • Оно может снизить затраты за счет сокращения сроков строительства, что приводит к более быстрому выходу на рынок (по сравнению с традиционным строительством).
  • Это может повысить эффективность, что приведет к снижению стоимости единицы площади в кв. футах и ​​стоимости проекта.
  • Обеспечивает более безопасные условия труда по сравнению с традиционным строительством на месте.
  • Заводы по производству модульных домов могут работать круглый год, в то время как традиционное строительство ограничено сезонными погодными условиями.
  • Фабрики модульных домов более рентабельны благодаря упорядоченной сборке, лучшему контролю качества и более эффективному использованию материалов, что приводит к меньшему количеству отходов, что также делает этот подход экологически устойчивым.
  • Модульное жилье может быть построено одновременно на этапе подготовки площадки строительства (т. е. прокладки инженерных сетей, планировки, возведения фундамента).

Поскольку модульное жилье является относительно новым методом строительства, он не получил широкого распространения в штате Вашингтон, хотя примеры есть. Это связано с несколькими факторами, в основном связанными с ограниченными знаниями и опытом работы с этим методом. Это общее непонимание модульного строительства распространяется от разработчиков и подрядчиков до государственных служащих и кредитных учреждений.

Рекомендуемые ресурсы для модульного жилья и строительства

  • Американский институт архитекторов : Проектирование модульного строительства: введение для архитекторов — предлагает тематические исследования и ссылки на конкретные проекты.
  • Институт модульного строительства : исследования, технические документы и исследования — предлагает несколько технических документов о модульном жилье, в которых рассматриваются варианты конструкции, безопасность, соображения дизайна и многое другое.
  • Northgate Industries Ltd : сборные, модульные и сторонние конструкции — одно и то же? (2018) — Краткое, но хорошее объяснение перекрывающегося характера этих трех терминов.
  • Sightline Institute : Модульная конструкция: изменение правил доступности жилья? (2019) — Обзор вариантов модульной конструкции в Пьюджет-Саунд и компаний, стоящих за этими вариантами.

Массивная древесина

Массивная древесина представляет собой группу стилей каркаса, обычно классифицируемых по использованию больших деревянных панелей для строительства стен, полов и крыш. Эта категория включает несколько продуктов, в том числе кросс-клееный брус, клееный брус, клееный брус, клееный брус, конструкционный композитный брус и древесно-бетонные композиты. Массовое деревянное строительство обеспечивает меньший углеродный след, что делает его более экологичным, чем традиционные методы строительства, а также является эффективным и безопасным методом для использования в крупных строительных проектах. Он также обеспечивает экономию средств по сравнению с традиционными методами строительства зданий средней и высокой этажности за счет использования деревянного каркаса вместо более дорогого бетона и стального каркаса.

Фото предоставлено LEVER Architecture.

Совет штата Вашингтон по строительным нормам и правилам внес изменения, разрешающие строительство высоких и массивных деревянных конструкций, которые вступили в силу в июле 2019 года, открыв двери для проектов массового строительства из деревянных конструкций. Города, в том числе город Сиэтл, начали вносить изменения в свои строительные нормы и правила, чтобы разрешить этот тип строительства.

Фото предоставлено LEVER Architecture.

Рекомендуемые ресурсы для Mass Timber

  • American Wood Council : Mass Timber — Предлагает хорошее введение и обзор концепции Mass Timber, включая преимущества и примеры использования каждого типа.
  • Wood Works : Building Trends: Mass Timber — интерактивная онлайн-карта и подсчет текущих проектов в Соединенных Штатах с примерами из практики и ссылками на проекты.

Последнее изменение: 24 января 2023 г.

5 способов сделать жилье более доступным для всех в 2023 году

  • Среднему человеку стало труднее всего платить за жилье.
  • Однако

  • компании, занимающиеся недвижимостью, кредиторы и местные органы власти могут помочь сократить эти расходы.
  • Insider попросил ведущих экспертов по недвижимости поделиться своими идеями о том, как это сделать в 2023 году. Вот что они ответили.

LoadingЧто-то загружается.

Спасибо за регистрацию!

Получайте доступ к своим любимым темам в персонализированной ленте, пока вы в пути.

С новым годом есть еще один шанс сделать жилье более доступным для всех.

Сейчас купить дом труднее, чем когда-либо. В 2022 году астрономический рост ипотечных ставок в сочетании с уже высокими ценами на жилье вытеснил многих из них с рынка. Между тем, бесчисленные арендаторы увидели, что их ежемесячные платежи взлетели до такой степени, что стали бременем арендной платы — ситуация, когда более 30% дохода семьи направляется на расходы на жилье. Хотя в последние недели арендная плата и цены на жилье начали снижаться, многие американские домохозяйства по-прежнему обременены расходами.

От модернизации политики зонирования, чтобы облегчить строителям строительство жилья — будь то традиционные квартиры или сборные дома — есть вещи, которые застройщики, ипотечные кредиторы и местные органы власти могут сделать в 2023 году, чтобы обеспечить большему количеству людей доступный доступ к крыша над головой, по словам следующих шести экспертов по недвижимости, с которыми беседовал Insider.

Решения непростые, говорят эксперты. Есть много препятствий, которые необходимо преодолеть в сочетании с политической волей, чтобы сделать жилье более доступным по всей стране в ближайшие годы.

Вот пять действий, которые, по мнению экспертов, могут облегчить кризис доступности в 2023 году.

1.

Местные органы власти должны изменить устаревшую политику зонирования и реформировать ее с учетом сегодняшних потребностей

Местные чиновники в Сан-Рамоне, Калифорния, изучают карты зонирования.

San Francisco Chronicle/Hearst Newspapers через Getty Images/Автор

Все сводится к зонированию, рассказал Insider Джордж Райту, старший экономист Realtor.com.

Фактически, зонирование во многих местах устарело примерно на 60 лет, сказал он.

Чтобы сделать жилье более доступным, объяснил Райту, города должны быть зонированы, чтобы можно было строить жилье с большей плотностью вдали от центра города.

Хьюстон смог сохранить доступность жилья во многом благодаря этому, сказал он. В результате строится больше жилья, а предложение снижает цены. Тем не менее, есть и другие проблемы с такого рода зданиями: исследование Принстонского университета показало, что эта обширная застройка вдали от центра города увеличила наводнения во время урагана Харви в 2017 году. При планировании новых законов о зонировании города должны задаться вопросом, как мы можем увеличить общее количество единиц жилья при минимизации негативного воздействия на город.

«Звучит старомодно, но двигаться в правильном направлении было бы поистине новаторской задачей», — сказал Райту.

Райту не одинок в своем мнении. Джефф Такер, старший экономист Zillow, также сказал Insider, что самым большим препятствием на пути к доступному жилью является «реформа зонирования».

Миссия стартует в Калифорнии. В этом году в законодательный орган штата было внесено несколько новых жилищных законов в качестве средства смягчения жилищного кризиса.

В сентябре были подписаны два наиболее значительных законопроекта о жилищном строительстве, озаглавленные SB 6 и AB 2011, которые разрешают строительство домов на участках, которые ранее считались нежилыми. Это означает, что дома можно строить в местах, ранее предназначенных для коммерческого использования, таких как магазины и офисы.

Критики законопроекта обеспокоены тем, что закон может привести к снижению уровня дохода от налога на коммерческую недвижимость для местных органов власти, однако его сторонники надеются, что изменение зонирования в конечном итоге укрепит предложение доступного жилья в штате.

2. Местные органы власти могут наладить государственно-частное партнерство для борьбы с чрезмерно высокими затратами на строительство

андикази / Getty Images

Согласно отчету Fannie Mae, еще до того, как вкопать лопату в землю, текущая стоимость строительства дома составляет около 100 000 долларов на материалы и рабочую силу. Эти высокие затраты ложатся на плечи потребителей, сказал Рик Шарга (Rick Sharga) из ATTOM, потому что невозможно получить прибыль, не установив цены на новый дом, недоступные для обычных домохозяйств в США.

По этой причине местные органы власти должны вмешаться и предложить сделки, которые стимулируют развитие, пояснил он. Это будет ситуация, «когда правительство действительно помогает мне компенсировать расходы и вносит определенный вклад», — добавил Шарга.

В Филадельфии и Чикаго местные органы власти осуществляют программы по продаже давно пустующей государственной земли отдельным домовладельцам и частным застройщикам всего за 1 доллар, чтобы стимулировать новое строительство и вернуть участки в налоговые ведомости.

Но местные органы власти также могут предлагать налоговые льготы или активно участвовать в стоимости строительства в обмен на долю участия в проекте. Калифорния уже сделала это, когда ее граждане проголосовали за принятие Предложения 46, которое предусматривает финансирование именно доступного жилья. По данным CCIM, многоквартирному сектору было выделено чуть меньше 1 миллиарда долларов, и ожидается, что 13 миллиардов долларов частных средств будут направлены на строительство доступного жилья. Цель состоит в том, чтобы к 2027 году увеличить количество мест для проживания до 134 000 человек. 

3. Города должны стимулировать строительство рабочей силы, а не только миллиардеров

По словам Джонатана Миллера, руководители местных органов власти должны уделять первоочередное внимание строительству жилья для типичной семьи, а не для сверхбогатых.

MoMo Productions / Getty Images

Местные законодатели также должны разработать политику, стимулирующую справедливое распределение предметов роскоши, рыночных ставок и жилья для рабочей силы в таких городах, как Нью-Йорк, по словам эксперта по жилищному строительству и оценщика Джонатана Миллера.

Нью-Йорк, где расположены одни из самых недоступных почтовых индексов в США, является идеальным примером того, что происходит, когда этого нет.

По словам Миллера, в городе с населением почти 8,5 миллионов человек слишком много ультрароскошных квартир, предназначенных для миллиардеров, но недостаточно жилья для типичного рабочего. Из-за этого многие из тех, кто живет и работает в городе, просто не могут найти доступное жилье из-за нехватки домов, созданных для этого ценового диапазона.

Но, признает Миллер, это «Уловка-22».

«Всё это нужно объяснять тем, что у города нет денег на субсидирование», — сказал он. Поэтому вместо этого городу необходимо зонировать, чтобы стимулировать строительство в определенных районах, чтобы недвижимость могла продолжать приносить прибыль, стремясь быть доступной.

4. Ипотечные компании могут облегчить получение финансирования на готовые и сборные дома.

Устранение некоторых барьеров для доступа к финансированию сборных домов могло бы смягчить кризис.

Луиза Бомонт / Getty Images

Крошечные и сборные дома в последние несколько лет переживают не лучшие времена. Эти минималистские дома, как правило, площадью менее 500 квадратных футов, могут стоить всего 10 000 долларов — это далеко от типичных цен на жилье, которые в этом году превышают 400 000 долларов.

Эти типы домов обладают многочисленными достоинствами из-за их небольшой площади, в основном из-за их доступности и гибкости, которые они предлагают.

Но, к сожалению, из-за того, что получение ипотечного кредита на эту недвижимость затруднено, они по-прежнему недоступны для многих — кредиторы требуют более высокого кредитного рейтинга, чем ипотека на обычный дом, и они с большей вероятностью одолжат деньги компаниям, которые затем сдавать дома в аренду, а не напрямую человеку, живущему в нем, согласно исследованию, опубликованному Pew Research Center в этом месяце.

Исследование показало, что почти 54% опрошенных заявили, что им категорически отказывают в ипотеке на готовый дом. Эксперты говорят, что устранение этих барьеров может стать одним из способов подавить кризис доступности.

«Это не передвижные дома вашего дедушки. Во многих случаях это действительно хорошая собственность», — сказал Шарга. «Ипотечная индустрия действительно должна взглянуть на то, как сделать этот вид финансирования более доступным».

В июле Ginnie Mae, подразделение HUD, специализирующееся на доступном жилье посредством гарантирования ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (MBS), обратилось с просьбой о продлении программы жилищной ипотеки.

5. Местные органы власти могут поощрять домовладельцев ремонтировать ветхие или заброшенные дома

Поощрение домовладельцев к ремонту своих домов может снять напряжение с рынка.

Джеймс Осмонд / Getty Images

Дениз Скотт, президент Корпорации поддержки местных инициатив, национальной некоммерческой организации, сообщила Insider, что сохранение существующего жилищного фонда страны является важным шагом в увеличении предложения доступного жилья.

«Мы рассматриваем сохранение как часть инновационной стратегии, учитывая рыночные условия, и дело в том, что трудно построить больше домов», — сказал Скотт. Действительно, более высокие ставки по ипотечным кредитам и трудности с предложением удержали строителей от строительства большого количества домов в 2022 году — это только усугубило кризис доступного жилья в стране.

Поскольку строительство жилья замедляется, а цены на жилье продолжают расти, хотя и более медленными темпами, Скотт предлагает местным органам власти ввести больше программ ремонта домов, чтобы помочь гражданам «рекапитализировать свои дома».

«LISC особенно заинтересован в этой стратегии, поскольку она связана с домовладельцами BIPOC», — сказал Скотт. «Идея здесь состоит в том, чтобы использовать смесь государственных и частных долларов для предоставления очень низких или беспроцентных кредитов, чтобы помочь этим семьям рекапитализировать свои дома и привести их в соответствие со стандартами».

Этот метод может привести к тому, что больше семей будут владеть собственностью на свои дома, что облегчит им в конечном итоге передачу собственности члену семьи или сообществу. Это могло бы исключить участие застройщиков или брокеров, которые могли бы приобрести недвижимость, а затем продать ее или перепродать в качестве дорогостоящих арендных единиц.

Исправление: 3 января 2023 г. — в более ранней версии этой истории изначально неверно определялась роль Джинни Мэй в ипотечных кредитах в США. Это подразделение HUD, которое способствует финансированию, гарантируя ипотечные кредиты, а не предоставляя их.

Доступное жилье в Калифорнии.

Мешают ли профсоюзы?

Кратко

Что такое квалифицированная и обученная рабочая сила, и как требование о рабочей силе может повлиять на законопроекты о доступном жилье в Калифорнии в Законодательном собрании?

Lea este artículo en español.  

Законодатели Калифорнии представили в этом году несколько законопроектов, которые изменят зону пустующих торговых центров и крупных магазинов по всему штату, чтобы обеспечить строительство нового жилья без прохождения длительных и дорогостоящих согласований на местном уровне.

Двое проплывают через Законодательное собрание. Другой рано умер. Ключевое отличие? Успешные законопроекты получили поддержку, пожалуй, самого влиятельного органа Капитолия по жилищным вопросам — Государственного совета по строительству и строительству. Другой столкнулся с его яростным сопротивлением.

Нарушитель условий сделки для профсоюзов? Если законопроект не требует «квалифицированной и обученной рабочей силы», это означает, что по крайней мере треть рабочих, которые могут строить жилье на перезонированной земле, должны быть выпускниками программ ученичества. Многие считают, что это требует профсоюзного труда, потому что профсоюзы проводят большую часть ученичества в штате.

Застройщики доступного жилья, надеющиеся получить квартиры в заброшенных магазинах Sears и Toys ‘R’ Us по всему штату, говорят, что это положение сделает проекты нецелесообразными в районах с низким членством в профсоюзах, а именно за пределами района залива и Лос-Анджелеса.

«Этот неиспользованный закон будет пылиться на полке», — сказал Рэй Перл, исполнительный директор Калифорнийского жилищного консорциума, группы по защите доступного жилья.

Совет по строительству и торговле, известный в Капитолии как «Профессии», представляет более 450 000 строителей в 160 местных профсоюзах по всему штату. Совет заявляет, что ему нужны «квалифицированные и обученные» кадры для роста рабочей силы и повышения квалификации работников, которые работают в нестандартных условиях и с низкой заработной платой.

«Вы не можете решить проблему бедности и жилищного строительства, загнав строителей и наши семьи в нищету», — сказал Робби Хантер, президент Торгового совета. «Это просто не работает».

Кипящая напряженность между Торговым советом и застройщиками доступного жилья обострилась в прошлом году. Среди жертв был законопроект о строительстве доступного жилья на церковных парковках, автором которого является сенатор Скотт Винер, демократ из Сан-Франциско, который является председателем жилищного комитета Сената.

Винер считает, что в этом году есть место для компромисса. «Я знаю губернатора, руководство, все в курсе и обеспокоены этим спором», — сказал он.

«Вы не можете решить проблему бедности и жилья, доведя строителей и наши семьи до нищеты».

Робби Хантер, президент Государственного совета по строительству и строительству

Но застройщики доступного жилья говорят, что переговоры зашли в тупик. И ставки выше, чем когда-либо: высокие цены не позволяют большинству калифорнийцев покупать дома и ежегодно выталкивают тысячи людей на улицы. Вот некоторые ключевые вопросы, которые являются частью дискуссии: 

Что такое «квалифицированная и обученная рабочая сила?»

Трудовой кодекс требует, чтобы каждый подрядчик и субподрядчик на работу нанимал выпускников программ ученичества для не менее 30% рабочих в большинстве профессий и не менее 60 % в нескольких сделках. Рабочее место не может компенсировать это соотношение, если, например, все электрики имеют дипломы, но ни один из плотников.

Ученичество длится в среднем от трех до пяти лет, в зависимости от профессии. Им требуется несколько недель обучения в классе, а остальное время уходит на работу, где студенты получают оплату за свою работу. Программы в основном бесплатны для студентов и обычно финансируются за счет государственных и профсоюзных взносов.

Большинство людей вступают в строительный союз через ученичество. Согласно данным, предоставленным Департаментом производственных отношений штата, 90% студентов, которые заканчивают утвержденную государством программу ученичества, требуемую этими законопроектами, делают это по программе, управляемой профсоюзом.

Ларри Флорин, генеральный директор Burbank Housing, некоммерческой организации в округе Сонома, сказал, что 30-процентное требование на рабочих местах будет трудно реализовать магазину, не состоящему в профсоюзе, поскольку это будет означать набор рабочих из профсоюзного зала.

«Вы даже не могли нанять собственных сотрудников», — сказал он. «Вам придется пойти к третьему лицу и взять того, кого вам дадут».

Подмастерье Роберт Лерой практикуется в сварочных работах для повторной сертификации в учебном центре 377 местного профсоюза металлургов в Бенисии, 10 июня 2021 г. Фото Энн Верникофф, CalMatters Связи. С 2010 года эти программы закончили почти 67 000 человек. По словам Глена Формана, заместителя начальника отдела стандартов ученичества департамента, средний показатель выпускников за последние пять лет составил 42%.

Хантер, президент Торгового совета, сказал, что у них есть по крайней мере 50 000 квалифицированных кандидатов, готовых пройти стажировку. Но без «квалифицированных и обученных» требований, гарантирующих рабочие места на другом конце, у них мало стимулов или возможностей для роста рабочей силы. По его словам, количество учеников-строителей увеличилось более чем вдвое в период с 2014 по 2020 год, что обусловлено схожими потребностями в рабочей силе для крупных проектов общественных работ.

— Когда приходит прилив, лодка поднимается, — сказал Хантер. «Мы так устроены. По мере роста потребности мы удовлетворяем потребность».

Для работников, прошедших программы ученичества, преимущества значительны. Согласно исследованию, проведенному в декабре 2020 года по заказу профсоюза, ученики в среднем зарабатывали на 124000 долларов больше в виде заработной платы и пособий за свою карьеру.

Как насчет нехватки рабочей силы?

Люди с обеих сторон признают, что существует нехватка рабочей силы. В исследовании, проведенном в 2019 году по заказу Trades, утверждается, что «Калифорнии необходимо удвоить или утроить свою рабочую силу, занятую в новом жилищном строительстве», для достижения амбициозных целей штата, которые варьируются от 1,8 до 3,5 миллионов единиц к 2025 году9.0003

Нехватка рабочих зависит от региона и профессии. В ходе общегосударственного опроса генеральных подрядчиков, проведенного в 2019 году, около 70% заявили, что им было трудно найти сантехников и трубоукладчиков, а около трети заявили, что им трудно найти слесарей. Пандемия еще больше сократила предложение рабочей силы, сообщили CalMatters подрядчики и разработчики.

И доля рабочих, состоящих в профсоюзах, невелика. Используя неопубликованные данные Бюро трудовой статистики США, отчет по заказу профсоюзов показал, что в 2017 году в профсоюзы входило менее пятой части строительных рабочих по всей Калифорнии. в Школе человеческих ресурсов и трудовых отношений Мичиганского государственного университета.

Ученики седьмого и восьмого классов, те, кто почти закончил программу, берут урок истории в учебном центре 377 местного профсоюза металлургов в Бенисии, 10 июня 2021 г. Фото Анны Верникофф, CalMatters

Защитники труда приписывают рабочего дефицита к низкой заработной плате и высоким рискам, которые преобладают в непрофсоюзном секторе. Рабочие стареют из состава рабочей силы, ужесточение иммиграционного законодательства привело к сокращению рабочей силы, а у молодых работников появились более прибыльные альтернативы.

Подрядчики с самыми низкими ценами выигрывают тендеры на строительство жилья, что, по словам Белмана и других исследователей, приводит к нисходящей спирали ухудшения оплаты и трудовых отношений, включая «безудержные» случаи невыплаты или недоплаты заработной платы.

«Если строительство крайне нестабильно, зарплата низкая, льгот нет, а рабочие просто переходят с работы на работу, то рабочие уйдут, когда появятся другие возможности», — сказал Кен Джейкобс, председатель Центра труда Калифорнийского университета в Беркли.

В исследовании, опубликованном в этом месяце, Джейкобс и его коллеги обнаружили, что почти половина семей строительных рабочих штата участвует в пяти крупнейших программах социальной защиты штата, по сравнению с третью всех рабочих Калифорнии. Общие ежегодные затраты для государства: 3 миллиарда долларов.

Джейкобс говорит, что доля домохозяйств рабочих, которые полагаются на Medicaid или налоговый кредит на заработанный доход, вероятно, намного выше в жилищном строительстве, не входящем в профсоюзы. «Это затраты, которые действительно следует принимать во внимание, когда мы думаем о том, сколько в целом стоит соблюдение трудовых норм в строительстве и доступном жилье», — сказал он.

Застройщики доступного жилья, однако, указывают на низкий уровень профсоюзов, чтобы доказать обратное. По их словам, требование, чтобы профсоюзы строили недостающее жилье штата, сократит и без того неглубокий резерв рабочей силы.

«Вопрос не в зарплате. Речь идет о том, какие работники имеют право работать на рабочих местах».

Эми Фишман, исполнительный директор Некоммерческой жилищной ассоциации Северной Калифорнии

И, в отличие от большинства застройщиков с рыночной ставкой, они уже обязаны платить преобладающую заработную плату или заработную плату на уровне профсоюза, во многих случаях, хотя не все, проекты, которые получают государственные и федеральные субсидии. Согласно исследованию, проведенному Центром Тернера в Калифорнийском университете в Беркли в 2020 году, около 60% проектов финансировались за счет наиболее распространенных налоговых льгот в период с 2008 по 2019 год.обязал разработчиков платить заработную плату на уровне профсоюза.

«Мы верим в существующую заработную плату. Так что вопрос не в заработной плате», — сказала Эми Фишман, исполнительный директор Некоммерческой жилищной ассоциации Северной Калифорнии. «Речь идет о том, какие работники имеют право работать на рабочих местах».

В то время как законопроекты с положением «квалифицированные и обученные» будут охватывать все жилищное строительство из более чем 10 единиц, именно застройщики доступного жилья говорят, что им нужно исключение. Они также обеспокоены тем, что если для всего строительства потребуется профсоюзная рабочая сила, частные застройщики не захотят делать часть своих квартир доступной.

Достаточно ли выпускников, чтобы гарантировать предложение рабочей силы?

Сенатор от штата Анна Кабальеро, демократ, представляющая долину Салинас и некоторые районы Центральной долины, заявила, что ее законопроект, разрешающий строительство на коммерческих зонированных землях, может добавить до двух миллионов единиц жилья, ссылаясь на неопубликованный отчет. .

Но чтобы воплотить это в жизнь, каждый потенциальный проект должен получить финансирование и одобрение на местном уровне, а также преодолеть другие препятствия, которые могут помешать строительству жилья.

Достаточно ли у профсоюзов людей для строительства этих юнитов? «Да», — сказал Оги Белтран, директор по связям с общественностью и правительством Регионального совета плотников Северной Калифорнии. «Есть люди, которые могут пойти и работать над этими проектами».

The Trades предоставили CalMatters карту, на которой указано количество членов профсоюза и учеников в каждом округе, а также количество необходимых единиц доступного жилья. Карта показывает, что по всему штату членов профсоюзов примерно столько, сколько необходимо единиц жилья для малоимущих и очень бедных; по оценкам совета, для возведения каждой единицы жилья требуется примерно один рабочий.

Однако эти цифры скрывают гораздо более сложную реальность.

Во-первых, модель предполагает, что каждый член профсоюза не связан с другой работой. Существуют также региональные различия: в то время как в прибрежном округе Санта-Крус на каждую единицу жилья с низким или очень низким доходом приходится 27 рабочих, в преимущественно сельском и бедном округе Туларе в Центральной долине на каждые три единицы приходится только один рабочий.

«Итак, Трейдс, вы идете в Центральную долину? Если вы приедете в Центральную долину, я буду рад начать создавать позиции», — сказал Кабальеро CalMatters. «Но если вы не собираетесь входить, каково наше решение? Потому что я говорю вам, что у нас не хватает рабочей силы, и есть население, которое отчаянно нуждается в обучении, и я хочу убедиться, что они его получат».

Как это влияет на расовое разнообразие?

Эрик Пейн, соучредитель Института урбанистики Центральной долины, сказал, что усилия по найму чернокожих, азиатов, коренных жителей и представителей ЛГБТК должны улучшиться, особенно из самых бедных сообществ штата, чтобы никто не остался без внимания.

Согласно данным штата, ученики по всему штату выглядят примерно так же, как и население в целом. Латиноамериканцы составляют большинство учащихся и выпускников программ ученичества, но составляют меньшую часть населения в целом. Процент чернокожих учеников отражает численность населения. Белые недопредставлены в качестве учеников, но количество выпускников соответствует населению. Азиаты, коренные американцы и коренные жители Аляски, с другой стороны, значительно недопредставлены.

«Я думаю, что существуют пробелы в найме и преднамеренном выборе районов и сообществ, из которых вы строите конвейер», — сказал Пейн.

До тех пор, пока не будет выпущено больше учеников, большинство подходящих работников будут составлять почти 500 000 существующих членов профсоюза. Так насколько же они разнообразны? Эрин Лехейн, пресс-секретарь профсоюза, заявила, что совет не собирает демографические данные.

Региональные различия также беспокоят сторонников. В то время как программы ученичества процветают в районе залива и Лос-Анджелесе, в глубине страны их меньше.

Джули Борнштейн, недавно вышедшая на пенсию исполнительный директор Coachella Valley Housing Coalition, некоммерческого застройщика доступного жилья, сказала, что ближайшая программа ученичества находится в 88 милях от ее дома.

«Это становится вселенной нуля», — сказала она. «Потому что, если мы хотим использовать местную рабочую силу, а у местной рабочей силы нет доступа, это означает, что сельской Калифорнии не повезет».

И Ньюсом, и Законодательное собрание выделили по крайней мере 20 миллионов долларов на создание ученичества строителей в своих бюджетных предложениях, которые должны быть завершены в этом месяце.

Как это требование повлияет на затраты?

Просто потому, что кто-то где-то может выполнить эту работу, говорят разработчики, это не делает ее осуществимой. Разработчики опасаются, что длительное время в пути и отсутствие конкуренции среди подрядчиков приведут к увеличению затрат на оплату труда.

Застройщик из округа Сан-Луис-Обиспо, попросивший не называть его имени, поскольку он опасался, что местные профсоюзы будут выступать против будущих жилищных проектов, сказал, что, когда он подал 34 заявки на работу, предполагающую профсоюзный труд, он получил только одну заявку из трех. раза выше рыночной.

Сенатор Винер сказал, что слышал подобные жалобы от застройщиков, прежде чем протолкнуть закон 2017 года, который упорядочивает жилищное строительство в округах и городах, которые не соответствуют целям штата в отношении доступного жилья, которые требуют заработной платы на уровне профсоюзов.

«В мире доступного жилья были люди, которые говорили: «Мы просто не сможем его использовать». Что ж, они его используют», — сказал он.

Где сейчас переговоры?

В январе группы доступного жилья встретились с президентом Торговой палаты Хантером, чтобы обсудить потенциальный компромисс для продвижения вперед законопроекта члена Ассамблеи Ричарда Блума. Законопроект призывал к тому, чтобы 20% единиц в резонированных торговых площадях были доступными, но опускал требование «квалифицированной и обученной» рабочей силы.

В письме, предоставленном CalMatters, группы представили несколько альтернатив. Их главный вопрос: требовать, чтобы работа получила как минимум три предложения, чтобы вызвать потребность в рабочей силе.

«Мы просто ищем зеленый свет, который говорит, что если вы не получите предложения профсоюза, вы все равно можете строить», — сказал Перл из Калифорнийского жилищного консорциума. «И если во всем штате есть доступная рабочая сила, этот съезд никогда не будет использоваться».

The Trades «резко отклонил» предложение, сказал Перл, и не делал встречного предложения и не просил вести переговоры.

Хантер ответил: ««Выезд» и «ограждение» — это терминология подрядчиков, не входящих в профсоюз, потому что мы не хотим этого делать».

Магазин Macy’s с закрытыми ставнями возвышается над пустой парковкой в ​​торговом центре Hilltop в Ричмонде, 10 июня 2021 года. Недвижимость была недавно приобретена владельцами промышленной собственности Prologis, которые, по данным SFGate, намерены использовать пустующую собственность для многофункциональной застройки. включая жилье. Фото Энн Верникофф, CalMatters

Законопроект Блума был отклонен на ранних слушаниях в политическом комитете после того, как более дюжины членов торговых групп по всему штату заявили, что законопроект приведет к созданию рабочих мест в «теневой экономике». Блум, демократ из Санта-Моники, отказался комментировать эту историю, как и несколько разработчиков, адвокатов и выборных должностных лиц.

Так почему же было так сложно найти компромисс? Торговцы обладают большой властью в Капитолии. Как сообщает Wall Street Journal, с 2015 года профсоюзы и связанные с ними местные профсоюзы выделили более 90 миллионов долларов кандидатам и кампаниям штата.

Местные профсоюзы пожертвовали не менее 1,7 миллиона долларов на кампанию против отзыва губернатора Гэвина Ньюсома, согласно трекеру CalMatters. Группа Хантера потратила около 87 000 долларов на лоббирование в период с января по март.

Помимо законопроекта Кабальеро, еще один законопроект сенатора Энтони Портантино, демократа из Ла-Каньяда-Флинтридж, включает положение о профсоюзах. Законопроект предоставит местным органам власти стимулы для строительства доступного жилья на старой торговой недвижимости.

Кристофер Торнберг, партнер-основатель Beacon Economics, заявил, что попытки построить больше жилья умирают «от тысячи сокращений» в Законодательном собрании. Он беспокоится, что потребность в квалифицированной и обученной рабочей силе представляет собой еще одно сокращение.

«Вы не причиняете вреда богатым», — сказал Торнберг CalMatters. «Вы причиняете вред людям с низкими доходами, потому что они страдают от высокой стоимости жилья».

Мы хотим услышать от вас

Хотите оставить комментарий гостя или реакцию на статью, которую мы написали? Вы можете найти наши правила подачи здесь. Пожалуйста, свяжитесь с CalMatters с любыми комментариями: [email protected]

История, которую вы только что прочитали, была профинансирована такими же людьми, как вы.

CalMatters — это некоммерческий отдел новостей, и ваши не облагаемые налогом пожертвования помогают нам продолжать предоставлять вам и каждому жителю Калифорнии важную беспристрастную информацию.

пожертвовать сейчас

Я считаю, очень важно инвестировать в свободную, справедливую и беспристрастную прессу , особенно в Калифорнии, когда все три аспекта находятся в опасности.


Рори, Чико

Избранный член CalMatters

Надежды на доступное жилье строятся вокруг 3D-печатных домов

Чтобы получить рекомендации и многое другое, подпишитесь на еженедельную рассылку «Сделай меня умнее» и узнайте, что происходит в сфере технологий, экономики и культуры, прежде чем отправиться на выходные.

Чтобы сделать жилье в США более доступным, нам нужно его больше. Миллионы дополнительных единиц, по большинству оценок.

Эта нехватка жилья имеет ряд сложных причин, но высокая стоимость строительства, которая еще больше выросла из-за ограничений на рабочую силу и предложение, вызванных пандемией, определенно не помогает.

Идея из мира технологий может сделать процесс строительства более эффективным: 3D-печать. Стартапы экспериментировали с этой технологией в крупномасштабном строительстве, и теперь есть стремление сделать ее основной.

Меган Маккарти Карино из Marketplace поговорила с журналисткой Рэйчел Монро, которая подробно рассмотрела эту тему в выпуске The New Yorker за эту неделю.

Ниже приводится отредактированная стенограмма их разговора.

Рэйчел Монро: В основном мы говорим о принтерах, из которых состоит оболочка здания. Итак, стеновая система, обычно использующая, например, бетонную смесь, которая поступает из сопла и, по сути, печатает дом слой за слоем снизу вверх.

Меган Маккарти Карино: Это вообще печатается на сайте? Как выглядит реальный принтер? Вы сказали, что это сопло?

Монро: Это сопло, установленное на козловом кране. Итак, что вы делаете, так это то, что у вас есть своего рода три части — у вас есть система программного обеспечения, которая как бы подает план на принтер, который как бы следует плану, установленному программным обеспечением. И, по сути, причудливая бетонная смесь, которая смешивает материал и подает его в принтер, который просто отслеживает контур любого здания, которое вы надеетесь напечатать.

Маккарти Карино: Верно, а материал для печати представляет собой смесь разных вещей?

Монро: Да, это хороший способ выразить это. Он должен иметь такой сложный баланс, он должен быть достаточно жидким, чтобы проходить через машину, верно? Но тогда он также должен настроить быстро. Таким образом, к тому времени, когда головка принтера, это сопло, возвращается в исходное положение, оно уже достаточно затвердело, чтобы принять следующий слой, верно? Поэтому его обычно используют в виде бетона или цементной смеси. Для непрофессионала он выглядит как бетон, но в нем есть куча добавок, чтобы сделать его именно таким, каким он должен быть.

McCarty Carino: Итак, вы описали строительный стартап Icon из Остина [Техас], который использует эту технологию. Какова их подача?

Монро: Я думаю, что преимущества стали очевидны во время пандемии, когда у нас были серьезные проблемы с цепочками поставок, а также нехватка рабочей силы. Это было похоже на постоянную проблему в строительной отрасли. 3D-печать — это идеальный способ строить дома быстрее с меньшими трудозатратами и меньшими отходами, а сами дома в идеале более устойчивы, более энергоэффективны и дешевле. Но что интересно, прямо сейчас происходит то, что Icon печатает целый район из примерно 100 домов. На данный момент мы как будто видим, хорошо, можно ли это сделать мейнстримом?

McCarty Carino: И они определенно сформулировали свою миссию в духе технологической утопии, верно?

Монро: Ага. Это венчурная компания. И поэтому вы получаете всю эту риторику, меняющую мир. Вы знаете: «Мы собираемся печатать дома миллионами. Это произведет революцию в искусственной среде». Много действительно головокружительных разговоров.

McCarty Carino: И вам действительно нужно провести ночь в одном из этих тестовых домиков, напечатанных на 3D-принтере. Как это было? Как это выглядело? Каково это было?

Монро: Ага. Так что это был не один из домов, которые печатаются в этом проекте. Это что-то вроде причудливого дома, который Icon напечатал в качестве аргумента в пользу 3D-печатной архитектуры, из которой можно сделать роскошный дом. И я имею в виду, должен сказать, это было мило. Это был какой-то странный опыт. Сам дом имеет очень специфическую архитектуру. Они хотели дом, который можно было только напечатать, верно? И поэтому печатникам легче делать кривые, чем прямые линии, так что это было очень извилистое здание. И стены 3D-печатного дома имели такую ​​ребристую текстуру из-за тех слоев, о которых я говорил. Так что было интересно побывать там. Думаю, я ожидал, что дом, напечатанный из бетона, сделанный роботом, будет холодным и точным, но он оказался уютнее, чем я ожидал.

McCarty Carino: Является ли такой подход к типографии хоть сколько-нибудь масштабируемым?

Монро: Знаешь, обещания, которые любит давать Icon, действительно волнуют и захватывают. Но если вы посмотрите, где мы на самом деле, у нас есть годичный процесс, чтобы напечатать эти 100 домов. И я думаю, что, по оценкам федерального правительства, нехватка жилья только в Соединенных Штатах составляет, знаете ли, около 4 миллионов домов, верно? Так что, если он немного лучше, немного быстрее, немного более устойчив, это все хорошо. Но проблема, которая у нас есть, настолько серьезнее, что ее нельзя решить с помощью захватывающих новых технологий.

McCarty Carino: И насколько дорого или дешево напечатать дом? Я имею в виду, на данный момент это действительно экономит деньги?

Монро: Это действительно сложно и трудно получить конкретные цифры, простите за каламбур, но лучшее, что я могу уловить, это то, что дома, которые они печатают, вы знаете, которые варьируются от довольно простых структур до некоммерческие организации, которые размещают бездомных людей, эти роскошные дома, такие стандартные загородные дома, [они], как правило, на данный момент стоят примерно на 10% дешевле. Так вы понимаете, это экономия. Это не революционная экономия. Идея состоит в том, что эта экономия будет больше, когда технология будет развиваться.

McCarty Carino: Существуют ли особые виды использования этой технологии, которые кажутся особенно многообещающими? Вы упомянули несколько различных применений. Возможно, есть крошечные домашние лагеря для бездомных. Это, знаете ли, что-то, что может быть действительно полезно для вспомогательных жилых единиц? Или мы говорим о многоквартирных домах?

Monroe: На данный момент он в основном используется для печати домов на одну семью. И это, как правило, то, для чего он лучше всего подходит. Трудно делать несколько историй, верно? Так что это не здорово, если вы думаете о радикально плотной застроенной среде. 3D-печать, по крайней мере, в том виде, в каком она существует сейчас, нас туда не приведет. Но для небольших структур, и особенно это наиболее эффективно, когда вы пытаетесь напечатать несколько вещей в одной и той же общей области. И то, что в этом есть своего рода захватывающего и отличного от других, например, модульных, сборных строительных решений, заключается в том, что каждое из них может быть другим. Поскольку это всего лишь программное обеспечение, распечатать любой дизайн так же просто. Так что у вас нет этой штуки, когда каждый дом выглядит совершенно одинаково. Вы можете иметь некоторую изменчивость там.

Маккарти Карино: Думаю, главный вопрос здесь в том, решит ли это правильную проблему на рынке жилья? Я имею в виду, есть ли технологическое решение кризиса доступного жилья?

Монро: Да, у меня была очень интересная беседа с экспертом по жилищному строительству, который, я думаю, сделал важное замечание, заключающееся в том, что люди продолжают придумывать технологические решения принципиально политической проблемы, которая должна как быть, знаете ли, с зонированием, и где мы создадим эти избыточные мощности, которые нам действительно нужны? И знаете, в каком-то смысле технология действительно заманчива в качестве решения, потому что она помогает нам представить, что мы можем каким-то образом найти инновационный выход из этой проблемы, не отказываясь ни от чего. К сожалению, я не думаю, что это так сработает.

Если вы хотите на самом деле увидеть, как работает этот процесс 3D-печати, посмотрите это видео от Art Insider на строительной площадке другой компании под названием Alquist.

Это действительно так, как сказал Монро — сопло, выделяющее бетонную кашу, слой за слоем, почти как наблюдая, как кондитер глазирует торт.

Она также упомянула, что технология 3D-печати имеет некоторые ограничения, когда дело доходит до застройки, как это обычно бывает в густонаселенных городах, но в последнее время в этом направлении произошли улучшения.

NPR сообщает, что компания в Хьюстоне строит, по словам дизайнеров, первый двухэтажный дом, напечатанный на 3D-принтере. Это примерно наполовину сделано, когда мой домашний принтер обычно застревает или заканчивается тонер.

«Почему застройщики строят только элитное жилье?»

Остановите меня, если вы уже слышали это: «Застройщики в моем городе строят только элитное жилье. Они не строят ничего, что могут себе позволить обычные люди».

Это обычная жалоба в напряженных дебатах о росте и развитии во многих городах Северной Америки. Иногда наблюдение делается просто для того, чтобы привлечь внимание к потребности в жилье, доступном для людей с любым доходом.

Однако его также можно использовать в качестве аргумента против строительства жилья по рыночным ценам. «Это не поможет тем, кто действительно нуждается в помощи», — говорят те, кто выступает за сохранение строгих местных ограничений на использование, высоту и интенсивность развития, тем, кто хотел бы ослабить эти ограничения. уже могут позволить себе хорошие дома, выиграют от нового строительства, зачем рисковать репутацией, стабильностью и качеством жизни вашего района только для того, чтобы позволить застройщикам заработать больше денег?0003

Представление о том, что выгоды от развития достаются только богатым, может породить своего рода пораженчество среди сторонников доступного жилья. Те, кто мог бы получить выгоду от дополнительных инвестиций в свои районы, не будут заинтересованы в том, чтобы выступить и решительно отстаивать это, если они не думают, что они будут бенефициарами.

Однако слишком часто наблюдение «Девелоперы строят только элитное жилье» отражает непонимание описываемой ситуации. Почему разработчики в вашем сообществе строят в первую очередь для верхнего сегмента рынка?

Если ваша внутренняя реакция «Жадность!» пожалуйста, читайте дальше. Да, разработчики занимаются бизнесом, чтобы получать прибыль, и их нелегко убедить действовать вопреки этой цели. Но настоящие вопросы, связанные с тем, что, когда и для кого строится, гораздо сложнее.

Нам нужно более глубокое понимание этих проблем, чтобы мы могли вести более сложные разговоры о том, что с ними делать.

Вот пять причин, по которым местные застройщики могут в первую очередь строить дома, которые вы и ваши соседи не можете себе позволить.

1. Новое строительство стоит дорого

Нижний предел цен на жилье в конечном счете определяется фактическими затратами на строительство нового жилья. Fannie Mae сообщила, что в 2017 году средняя стоимость многоквартирных домов составляла 192 доллара за квадратный фут. Это напрямую переводится в ежемесячную арендную плату: в зависимости от ваших предположений (а их много), минимальная приемлемая арендная плата за квартиру среднего размера в этом доме может может легко превысить 1500 долларов в месяц или даже 2000 долларов.

Новое строительство дорого, и точка. Чтобы застройщику вообще было выгодно строить это строительство, ему, вероятно, придется взимать определенную сумму с новых арендаторов. (Источник: Джонни Санфиллиппо)

Аналогичная математика применима к домам на одну семью: согласно данным Национальной ассоциации домостроителей, средняя стоимость строительства дома на одну семью в 2015 году составляла 289 долларов. 415 долларов, или 103 доллара за квадратный фут. Даже если земля ничего не стоит и застройщик не получает прибыли, это уже недоступно для многих потенциальных покупателей.

Это не новое наблюдение, что стоимость строительства сама по себе ставит новое жилье вне бюджета домохозяйств с низкими доходами. То же самое было и в другие эпохи. Так как же эти домохозяйства вообще могут позволить себе жилье?

Ответ: фильтрация . По мере старения здания оно часто становится более доступным. Эстетика немного устарела; место нуждается в уходе; район, который когда-то был процветающим, теперь стал менее привлекательным. Таким образом, старое жилье имеет тенденцию «отфильтровываться» до уровня с более низким доходом: богатые покупают новые вещи.

Подумайте, кто покупает новые автомобили, а не подержанные. Это не так уж и отличается. Тем не менее, как отмечает Джо Кортрайт, «кризис доступных автомобилей в Америке не вызывает возмущения», потому что в Америке много доступных автомобилей, а не доступных совершенно новых автомобилей.

И все же многие считают фильтрацию магическим мышлением. «О, так вы говорите, что мы можем построить жилье для богатых, а оно каким-то образом дойдет до бедных?» Я понимаю, почему эта идея вызывает сильное сопротивление. Это часто включает в себя сложную цепь причин и следствий, и поэтому может показаться символом веры.

Скептики правы: на уровне района или на уровне отдельных домов фильтрация не действует как неумолимое правило. Различные вещи могут разорвать цепочку фильтрации. Может произойти джентрификация: ранее заброшенный район становится желанным, что приводит к быстрому увеличению стоимости собственности в этих конкретных кварталах. Смягчение рынка жилья может высвободить скрытый спрос: кто-то, кто жил с соседями по комнате, может решить получить собственное жилье, или кто-то, кто решил не переезжать в определенный город, теперь может решить, что все-таки может позволить себе внести изменения. Этот повышенный спрос может удержать арендную плату от резкого падения.

Фильтрация — очень длительный процесс, и не каждый дом будет работать до тех пор, пока не станет доступным для рабочего класса. Но это не значит, что это не настоящее явление.

Большинство из нас живет в отфильтрованном жилье. Скорее всего, лишь небольшая часть всех зданий в вашем городе была построена в этом году или даже в этом десятилетии. Нереально ожидать, что новое строительство решит наши проблемы с доступным жильем, когда на новое строительство приходится крошечная доля существующих домов.

Вместо этого нам нужно исследовать силы, которые определяют цену как уже существующих, так и новых домов. Главной из этих сил является взаимодействие спроса и предложения.

2. Спрос и предложение не в порядке

Давайте разберемся с этим: в девяти случаях из десяти слово «роскошь» на самом деле просто маркетинговый термин. Большинство домов, продаваемых как «роскошные», на самом деле не являются роскошными в любом значимом смысле этого слова. Конечно, если у вас есть личный лифт, домашний кинотеатр или шестнадцать спален, ваш дом может быть роскошным. Однако для большинства из нас «роскошные» дома — это совершенно обычные дома, за которые некоторые покупатели и арендаторы, если рынок достаточно горячий, могут быть готовы платить роскошные цены.

Простой мысленный эксперимент демонстрирует это: представьте, что вы можете перебросить по воздуху милый викторианский дом из Сан-Франциско в Восточный Балтимор. Будет ли он по-прежнему требовать арендной платы в Сан-Франциско? Конечно, нет.

(Слева: Сан-Франциско. Источник: Архив изображений IIR через Flickr. Справа: Балтимор. Источник: Викисклад) . Если вы построите почти что-нибудь в Трайбеке, Беверли-Хиллз или Бэк-Бэй, кто-то заплатит за это большие деньги.

Что делает место роскошным? Дефицит. Это когда относительно небольшое количество людей может реально там жить, по сравнению с количеством людей, которые хотели бы как жить там.

Термин «нехватка жилья» часто используется и приводит к путанице в этих вопросах. Как может возникнуть острая нехватка жилья? Конечно, если бы они были, мы бы увидели огромные армии бездомных, бродящих по улицам, верно?

Трудно дать количественную оценку нехватки жилья, потому что в конечном итоге количество домохозяйств, проживающих в данном районе, будет примерно равно количеству жилья единиц в том же районе. То есть большинству людей будет где жить. Эти числа почти никогда не будут сильно рассинхронизированы друг с другом. Однако эта грубая эквивалентность скрывает домохозяйства, которые полностью перемещены из этого района или в первую очередь воздерживаются от переезда туда.

Лучшим способом измерения баланса спроса и предложения является уровень вакантных площадей. Высокая вакантность означает, что имеется больше доступных единиц жилья, чем существует краткосрочный спрос на эти единицы. В результате дома пустуют. В такой среде арендодатели сталкиваются с стимулами для снижения арендной платы или предложения других сделок, чтобы заполучить арендаторов в квартиры.

С другой стороны, в среде с низким уровнем вакантных площадей арендодатели и продавцы могут повышать свои запрашиваемые цены, поскольку у них, вероятно, будет много потенциальных покупателей или арендаторов, конкурирующих за один и тот же дом.

Нажмите, чтобы увеличить. (Источник данных: Ежеквартальный отчет Marquette Advisors Apartment TRENDS)

Эксперты считают нормальную норму вакантных площадей где-то около 5%, и есть данные, свидетельствующие о том, что уровень вакантных площадей сильно коррелирует со скоростью увеличения арендной платы с течением времени. Взгляните на этот график, основанный на данных об аренде в Миннеаполисе.

Диаграмма показывает, что, когда уровень вакантных площадей в районе городов-побратимов был высоким, арендная плата оставалась стабильной или росла примерно на уровне инфляции (около 2%). С другой стороны, когда уровень вакантных площадей был низким, средняя арендная плата росла намного быстрее из года в год.

Является ли влияние вакансий на арендную плату точной наукой? Конечно, нет. Будут ли результаты предсказуемы в масштабе одного района или улицы? Нет. Рынки — это сложные системы с множеством взаимосвязанных циклов обратной связи.

Но даже сложные системы имеют в своей основе математическую логику. Если людей, которые хотят жить в каком-то месте, больше, чем мест, где они могут жить, кто-то проиграет в этой игре «музыкальные стулья». Институт Sightline в Сиэтле снял это видео «Жестокие музыкальные стулья», которое ярко и убедительно иллюстрирует аналогию.

Если фильтрация — это волшебное мышление, то чем оно может быть волшебнее, чем вера в то, что если мы перестанем добавлять больше стульев, богатые, которые легко могут выиграть в игре «Размещение музыкальных стульев», просто уйдут от нее, оставив достаточное количество стульев (т. дома) для остальных из нас?

3. Зонирование вашего города ограничивает строительство менее дорогого жилья

Ограничивая то, что и где можно строить, зонирование и другие правила землепользования вполне могут ограничить общее количество новых домов в данном районе, городе, или даже в регионе до гораздо меньшего количества, чем в противном случае мог бы обеспечить рынок. Рик Джейкобус в этой фантастической статье 2017 года в Shelterforce объясняет, как это приводит к феномену «только роскоши», сравнивая разработчиков с производителями автомобилей:

Так что нет, проблема не в жадности. Индустрия разработки… ведет себя именно так, как мы ожидаем, что любая отрасль отреагирует на искусственное ограничение объема производства. То же самое произошло бы и в автомобильной промышленности: если бы мы ограничили выпуск Toyota всего 100 000 автомобилей в год, они вполне могли бы оставить себе Lexus и отказаться от Camry, даже несмотря на то, что в больших объемах Camry более прибыльна.

Если бы стоимость земли можно было поддерживать на низком уровне — либо за счет покупки маргинальной дешевой земли, либо за счет покупки дорогой городской земли, но распределяя ее стоимость на большое количество домов, — застройщики вполне могли бы счесть выгодным построить «Камри» со средним доходом. жилье в масштабе. Но первый вариант, расширение на окраине пригорода, является разорительным с финансовой точки зрения для наших сообществ, в основном из-за колоссального несоответствия между новой общественной инфраструктурой, которая понадобится этим домам в пригороде, и налогом, фактически полученным от нового пригородного строительства. И второй вариант, строительство большего количества домов на том же участке земли, часто невозможен, потому что кодекс зонирования говорит, что это невозможно.

Одним из следствий этого является распространение сноса домов на одну семью в желаемых городских кварталах. Если земля ценная, и все, что вы можете построить на ней, это дом на одну семью, почему бы не построить очень дорогой дом на одну семью? Sightline задокументировал распространение больших домов в Портленде, которые не добавляли в город никакого чистого нового жилья, но были самой прибыльной вещью, которую застройщикам разрешалось строить на своих участках.

Вот почему предложение в проекте комплексного плана Миннеаполиса разрешить строительство дуплексов, триплексов и четырехквартирных домов во всех жилых кварталах является такой многообещающей идеей. Дома на одну семью в самых тонких районах города, особенно вокруг Цепи озер в его юго-западном углу, уже сносят, чтобы построить более крупные дома на одну семью. Что, если бы некоторые из них вместо этого были снесены, чтобы построить триплексы или четырехквартирные дома?

Эти единицы не будут дешевыми, но они будут сравнительно доступными, и это может иметь довольно прямой эффект фильтрации. По мере того, как люди переезжают в богатые районы, которые в противном случае могли бы жить в соседних районах, в которых преобладает средний класс, будет меньше конкуренции за дома в этих районах среднего класса и меньше повышательного ценового давления.

Использование аргумента о том, что новопостроенные четырехквартирные дома будут недоступны для жителей с низкими доходами, в качестве аргумента против того, чтобы их вообще разрешить, совершенно ошибочно.

4. Другие правила увеличивают стоимость строительства

Новое строительство могло бы быть еще дешевле, если бы его стоимость ограничивалась только землей и строительством. Но множество других факторов увеличивает стоимость разработки, и некоторые из них являются результатом действующих из лучших побуждений местных правил.

Многие строительные нормы, например, требуют спринклеров пожаротушения в жилых домах. Это чаще всего встречается в многоквартирных домах, но в Калифорнии, Мэриленде и Вашингтоне, округ Колумбия, они требуются во всех домах. Эти требования могут добавить шестизначную сумму к стоимости проекта. Тем не менее, в старых зданиях, не оборудованных современными спринклерными системами, не наблюдается эпидемии пожаров. Регулирование спринклеров, само по себе, легко защитить по соображениям безопасности; с другой стороны, его стоимость в виде недостроенного жилья, которое могло бы быть, труднее подсчитать и с ним бороться.

Парковочные минимумы являются одним из основных нормативных факторов, увеличивающих стоимость нового строительства. (Источник изображения: Викисклад)

В большинстве городов есть минимальные парковочные места для жилой застройки. Эти требования приводят к ненужному строительству расточительного количества парковок, что может значительно увеличить стоимость проекта (которая передается арендаторам в виде их арендной платы).

В некоторых городах застройщики требуют использовать дорогие материалы для фасадов многоквартирных домов, чтобы повысить визуальный и архитектурный интерес. Другие требуют выделения земли или денег для различных общественных приоритетов в качестве условия определенных одобрений. Третьи имеют обширные требования к управлению ливневыми стоками, которые могут сделать городское заполнение в средах, где может не быть много места для газона или удерживающего пруда, непомерно дорогим и сложным. Опять же, дело не в том, что любая из этих вещей равна 9.0021 априори нежелательно. Дело в том, что компромисс может нанести непропорционально большой ущерб рынку доступной аренды.

Еще одной скрытой стоимостью разработки могут быть временные задержки, связанные с процессами проверки местными органами власти. Эти задержки и сопутствующая им неопределенность влекут за собой вполне реальные денежные затраты для застройщиков, которым приходится контролировать свою землю (и, таким образом, платить за нее налоги на недвижимость, а также проценты по любым кредитам, используемым для финансирования ее покупки), в то время как предлагаемые ими проекты реализуют свою реализацию. путь через конвейер утверждения.

Одним из важных результатов всех вышеперечисленных факторов является предоставление привилегий крупным разработчикам по сравнению с мелкими, а тех, кто обладает опытом (и денежными резервами) для управления сложным процессом регулирования, по сравнению с теми, кто только осваивает азы и не может наймите модного юриста по землепользованию. Это, в свою очередь, усугубляет проблему номер пять:

5. Ваш город затрудняет строительство отсутствующего среднего жилья

увеличивается с количеством содержащихся в нем единиц жилья. Это больше похоже на ступенчатую функцию: есть определенные точки, где стоимость резко возрастает, потому что должны использоваться другие материалы или методы строительства или применяются другие правила. (Например, Закон об американцах-инвалидах требует наличия дорогих лифтов в многоквартирных домах, но исключает здания, имеющие менее трех этажей и/или менее 3000 квадратных футов на этаж.)

Жилье

«Недостающее среднее», как и здания выше, заполняет жизненно важный пробел между домами на одну семью и большими многоквартирными комплексами. (Источник: Джонни Санфиллиппо)

Жилье

Missing Middle — здания, содержащие от 2 до 19 квартир, — могут быть приятным местом, когда речь идет о стоимости строительства. В частности, от дуплексов до четырехквартирных домов строятся почти так же, как дома на одну семью, но стоимость земли распределяется между несколькими домохозяйствами. Вспомогательное жилое помещение (ADU) построить даже дешевле, чем дуплекс или четырехквартирный дом. Не случайно непропорционально большая часть существующего в Америке «естественного» (т. е. без субсидий) доступного жилья принимает формы «недостающего среднего».

К сожалению, во многих районах мы довольно систематически объявляем «Потерянную середину» вне закона. Дома на одну семью — это единственное, что можно построить на 80% земли, отведенной под жилую застройку, в Сиэтле, 53% даже в удобном для сдачи в аренду Сан-Франциско и 50% в Филадельфии, если назвать лишь несколько городов. В пригородах обычно более 90% земли отведено исключительно под жилые дома на одну семью.

Это приводит к тому, что многоквартирные дома чаще всего принимают форму больших жилых комплексов за пределами таких районов для одной семьи, где застройщик может собрать большой прилегающий участок земли. Эти огромные здания дороже строить как в расчете на квадратный фут, так и в целом.

Сильные города, альтернатива роскоши или разорению

Есть ли надежда? Если вы хотите, чтобы на рынке появилось новое жилье для среднего класса, а не только для обеспеченных, возможно ли это? В любом месте?

Оказывается, есть прецеденты поддержания доступного жилья в больших, благополучных, востребованных городах, и каждый из них интересно выглядит непохожим на другие и, кажется, предлагает свои уроки. Здесь Sightline рассказывает о нескольких историях успеха.

Мы в Strong Towns скептически относимся к шаблонным ответам и универсальным решениям. Это не означает полного агностицизма: существуют неопровержимые математические реалии, которые говорят нам, что дорогие города должны строить больше, а не меньше новых домов. В противном случае игра «Жилые музыкальные стулья» будет иметь предсказуемый результат.

Но чирлидинг «Строй, детка, строй» может быть слишком упрощенным ответом, особенно если в процессе зонирования очень целевых районов с высокой плотностью населения, чтобы стимулировать больше строительства, ваш город в конечном итоге приглашает спекуляция землевладельцами в надежде на непредвиденную прибыль. (Такие спекуляции повышают цены на землю и снижают ее доступность.)

Подход «Сильные города» к доступности жилья будет сосредоточен на том, чтобы позволить рыночным сигналам снова работать в каждом районе : места, в которых мы живем, должны иметь возможность меняться, развиваться и, да, расти, если они являются успешными местами, где больше людей хотеть быть.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *