Различия между капитальным ремонтом, реконструкцией и новым строительством — Правовой центр «Два М»
На практике имеется достаточно много пограничных случаев, когда в зависимости от малозначительных, на первый взгляд, нюансов, похожие строительные работы могут быть квалифицированы различным образом.
Реконструкция
С одной стороны, реконструкция в большинстве случаев требует подготовку проектной документации и получение разрешения на строительство. В связи с чем возникает естественное желание избежать такой квалификации производимых строительных работ, чтобы сократить бюрократические формальности.
С другой стороны, реконструкция возможна во многих случаях, когда новое строительство вообще запрещено или связано со значительными платежами в бюджет. В связи с чем возникает задача квалифицировать производимые работы именно как реконструкцию старого объекта, а не его снос с последующим новым строительством.
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, реконструкцией считаются такие изменения объектов капитального строительства, которые приводят к увеличению площади (пристройка, надстройка и т.
д.) или связаны с заменой или восстановлением несущих конструкций. При этом не является реконструкцией замена отдельных элементов на обладающие иными, улучшенными характеристиками.
Таким образом, под определение реконструкции подпадают:
- изменение площади или высотности объекта (даже незначительное).
- существенное изменение конструктива объекта независимо от изменения площади.
Второй критерий — замена или восстановление несущих конструкций — является крайне расплывчатым, допускает разную квалификацию аналогичных работ.
Отличие реконструкции от капитального ремонта или перепланировки
«Капитальный ремонт» — это замена или восстановление ненесущих строительных конструкций, инженерных систем и сетей инженерно-технического обеспечения.
Понятие «перепланировки» для нежилых задний нормативно не определено, на практике под ней понимают изменение конфигурации помещений без увеличения общей площади и внешних габаритов здания.
Основным практическим отличием от реконструкции является то, что для проведения реконструкции требуется получать соответствующее разрешение, которое выдается в том же порядке, что и разрешение на строительство нового объекта.
Например, зона сохраняемого землепользования (зона «Ф») в г. Москве запрещает реконструкцию недвижимости в границах данной зоны, связанную с увеличением технико-экономических показателей. Запрет на реконструкцию может быть установлен и договором аренды земельного участка.
При этом, законодательством отдельных регионов, в частности, г. Москвы, могут предусматриваться случаи, когда изменение объектов капитального строительства не требует получения разрешения на реконструкцию.
Так, например, законы г. Москвы допускают без получения разрешения на реконструкцию проводить демонтаж или частичную разборку перегородок и ненесущих стен, пристраивать внутренние лестницы, входные группы, тамбуры в подвальные или цокольные этажи, создавать навесы, в том числе, остекленные, а также производить некоторые другие работы.
Кроме того, есть отдельные случаи, когда по усмотрению судов изменение здания с увеличением площади признается реконструкцией, которая не требует получения разрешения на реконструкцию.
Вместе с тем, законодательство не содержит четкого критерия разграничения случаев, когда произведенные в здании изменения должны рассматриваться как реконструкция (которая по общему правилу требует получения разрешения) либо капитальный ремонт (которые могут проводиться без разрешения).
В связи с этим задача компетентного юриста — обосновать для уполномоченного органа или суда, что в каждом конкретном случае для проведения соответствующих строительных работ разрешение на реконструкцию не требовалось.
Отличие реконструкции от нового строительства
Ещё одна пограничная ситуация — восстановление разрушенного или сильно изношенного объекта. В таких случаях, учитывая расплывчатость формулировок о «частичной» замене несущих конструкций и «улучшении» их характеристик без разрешения на реконструкцию иногда можно построить фактически новый объект на фундаменте и в габаритах прежнего, но с применением новых материалов, изменением внутренней планировки, назначения.
Принципиальное значение данный вопрос может иметь в том числе:
- при реконструкции на участке, обременённом запретом на строительство (при определённых условиях для реконструкции плата за снятие запрета не взимается).
- в Москве при строительстве на участках, ранее оформленных в аренду по эксплуатацию недвижимости (в режиме дополнительного соглашения к договору аренды). При реконструкции повышенная арендная плата за первый год строительства может быть в разы меньше, чем при возведении нового объекта.
- для работ в зонах охраны объектов культурного наследия, на особо охраняемых природных территориях и иных подобных зонах с особыми условиями использования. В зависимости от специфики установленных ограничений может идти речь о реконструкции с сохранением внешних габаритов или их увеличением, изменении назначения объекта и т. д.
В данных случаях при сохранении (хотя бы частичном) фундамента и стен исходного объекта можно обосновать, что производимые работы являются именно реконструкцией, а не новым строительством. В пограничных ситуациях вопрос разрешается исходя из содержания проектной документации на работы, в рамках судебной экспертизы.
Также возникают вопросы о квалификации нового объекта, строящегося рядом с существующим, как пристройки к нему или самостоятельного объекта.
В этом случае возможность квалифицировать работы именно как реконструкцию зависит от проектной документации, схемы подключения к инженерным сетями и ряда других факторов.
Реконструкция или новое строение
Определение самовольной реконструкции и самовольного строения
В Градостроительном кодексе Российской Федерации, дано определение понятию, реконструкция объекта капитального строительства — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).
Самовольная реконструкция постройки имеет связь с самовольной постройкой, в той части, которая связывает их с самим объектом капитального строительства, т.е. произведенная без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм, и правил.
Особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольным строительством, является существование до проведения работ какого-либо объекта, возведенного на законных основаниях и имеющего определенные технические характеристики, отраженные в государственном кадастре недвижимости.
Вопрос, если в отношении объекта капитального строительства можно выполнить разные виды работ, которые влекут изменение его конструктивную характеристику, тогда наиболее важным вопросом здесь является: выполнение каких работ будет признаваться реконструкцией и требуют ли такие работы получения соответствующего согласования, а какие строительством нового объекта недвижимости?
Из норм действующего законодательства можно сделать следующий вывод: если работы по изменению объекта не затрагивают его конструктивные и другие характеристики (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ), то на них не требуется получение разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию, соответственно.
Таким образом, при самовольной реконструкции и самовольном строении, появляется новый объект недвижимости, который не учтен в кадастре и характеризующийся, как самовольно возведенное здание.
Последствия самовольной реконструкции
Основным последствием самовольной постройки, является ее снос.
Однако для самовольной реконструкции такой вариант, явно несоразмерен допущенному нарушению, так как у лица был законно существующий объект и не соответствующими закону являются лишь внесенные в него конструктивные изменения – реконструированная часть.
В связи с этим Пленум ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010 выработал для судов правовую позицию, что при самовольной реконструкции норма о сносе подлежит реализации как «приведение в предыдущее состояние».
Другими словами, объект самовольного строительства, возвращается в состояние «как было», когда он не был самовольным строением.
Судебная практика такое толкование восприняло и успешно применяло (например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2018 по делу № А40-144203/16).
В дальнейшем, по результатам внесения изменений в редакцию ст. 222 ГК РФ в самом законе появилось альтернативное последствие для самовольных построек – «приведение в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом».
Одновременно в ГрК РФ установлено, что в соответствии с п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 ГрК РФ.
В связи с вышеизложенным, возникает вопрос — заменяет ли вновь введенный в законе вариант «приведения в соответствие с установленными требованиями» существовавшую практику «приведения в предыдущее состояние» для самовольной реконструкции.
Для начала необходимо понимать, что эти две процедуры не являются идентичными. Так, при «приведении в предыдущее состояние» объект восстанавливает свои предыдущие характеристики и внешний облик, которые могут противоречить текущим установленным градостроительным требованиям, но в силу п. 4 ст. 85 ЗК РФ в неизмененном виде мог бы использоваться без ограничения срока.
Условно можно говорить о том, что «приведение в предыдущее состояние», есть «снос» тех частей и конструкций, которые были возведены самовольно.
Более того, такое «приведение в предыдущее состояние» во всех случаях не осуществляется в форме реконструкции, так как заведомо невозможно получить на такие работы именно разрешение на реконструкцию (не соответствующее текущим установленным градостроительным требованиям).
Некоторые авторы считают, что если объект до реконструкции существовал правомерно, но уже не соответствовал действующему градостроительному регламенту, то собственник не может быть поставлен в ситуацию, когда по итогам устранения самовольной реконструкции его положение ухудшится (например, если здание было построено законно трехэтажным, а по действующему регламенту может быть только два этажа) — такой собственник должен обладать защитой, предоставленной ему п. 4 ст. 85 ЗК РФ, а значит, простое приведение в предыдущее состояние остается допустимым.
Однако существует иная позиция, согласно которой установлено, что если законом установлен порядок приведения в соответствие как «соответствие установленным требованиям», то других вариантов приведения в соответствие уже быть не может.
Такое толкование является более обоснованным, поскольку следует из системных норм ГК РФ и ГрК РФ и приводится в соответствие на основании соответствующих текущих решений в реальном времени и в соответствии с действующей градостроительной документацией.
Итак, можно сделать следующий вывод, что если имеется самовольная реконструкция объекта, которая подлежит приведению в соответствии с установленными требованиями, лицо, обязанное привести ее в такое соответствие, вправе:
1) привести объект в предыдущее состояние в случае, если оно не противоречит действующим нормативным требованиям;
2) привести объект в соответствие с действующими нормативными требованиями.
Таким образом, как указано в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Постановлении Пленума ВАС РФ № 22, положения ст. 222 ГК РФ распространяются в том числе на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, т.е. такой объект, который имеет иные технические характеристики по сравнению с первоначальным объектом.
В случае, когда о сносе самовольно реконструированного недвижимого имущества обращается заинтересованное в его сносе лицо, суд обязывает лицо к сносу лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Разница между реконструкцией, новым строительством и модернизацией
В современном строительстве используется множество фраз, таких как реконструкция, реконструкция и модернизация, которые имеют схожее значение и могут использоваться взаимозаменяемо. Тем не менее, эти типы проектов действительно имеют уникальные специфические значения и уникальные соображения. Вам важно знать разницу, чтобы иметь возможность четко общаться с коммерческими генеральными подрядчиками.
Реконструкция
Реконструкция – это проекты, в которых восстановленный или восстановленный . Ремонт в некоторой степени является синонимом реконструкции, однако цель реконструкции состоит в том, чтобы изменить структуру, в то время как цель реконструкции состоит в том, чтобы отремонтировать структуру.
Некоторые ремонтные работы тонкие, сфокусированные на конкретном элементе, а некоторые более существенные и частично совпадают с переделками.
Коммерческий ремонт часто включает ремонт или замену любой части здания, которая может быть устаревшей или поврежденной. Довольно часто можно увидеть ремонт, направленный на устранение конструкций или конкретных элементов, которые могут не соответствовать современным строительным нормам. Ремонт часто более рентабельн, чем новое строительство или полная реконструкция, и, как правило, ремонт также увеличивает стоимость конструкции или здания.
Модернизация
Другим типом проекта, похожим на реконструкцию, является модернизация. В этом типе проекта вы добавляете что-то новое к исходному зданию или конструкции, однако цель модернизации состоит в том, чтобы специально улучшить функциональность здания путем добавления новых технологий, строительных систем или оборудования. И наоборот, ремоделирование, как правило, больше сосредоточено на эстетике и внешнем виде , чем на чисто функциональности.
Одним из наиболее распространенных сегодня проектов модернизации коммерческих зданий является повышение эффективности здания за счет обновленных нагревательных элементов, улучшенных окон или новой изоляции. Модернизация крыш коммерческих зданий может увеличить ожидаемый срок службы крыши конструкции и снизить затраты на техническое обслуживание. Проекты сейсмической модернизации улучшают способность конструкций выдерживать землетрясения или колебания грунта. Пока существуют новые технологии для улучшения коммерческих зданий, возможности модернизации будут продолжать расти.
Новое строительство
Новые строительные проекты очень просты: строительство нового здания или сооружения с нуля. Этот тип проекта, хотя и прост с точки зрения определения, очень уникален от одного проекта к другому. Чаще всего новый строительный проект требует работы как минимум с архитекторами, строителями, строительными бригадами и генподрядчиками.
Строительство с нуля может быть более дорогим вариантом, чем реконструкция, но часто новая сборка является лучшим вариантом для вашего конкретного проекта.
Новое строительство позволяет применять современные технологии по всему зданию во всем, от электричества до соображений устойчивости. Новые сборки также часто означают более низкие затраты на техническое обслуживание с течением времени.
Ваш следующий проект
В конечном итоге тип проекта будет зависеть от цели здания, вашего бюджета и целей проекта. Когда у вас есть ясность в отношении проекта в целом, легко решить, подходит ли ремонт, новое строительство или даже модернизация для вашего коммерческого строительного проекта.
Если вы хотите узнать больше о нашем опыте во всем, от модернизации до ремонта, свяжитесь с нами сегодня.
Реконструкция, реконструкция, новое строительство, модернизация
Модернизация, реконструкция, новое строительство и модернизация
В чем разница между реконструкцией, реконструкцией, новым строительством и модернизацией?
Проект реконструкции представляет собой процесс восстановления или ремонта конструкции до хорошего или «как нового» состояния.
В строительном бизнесе ремонт может включать, помимо прочего, перелицовку шкафов, установку новых осветительных приборов, замену устаревших и, возможно, опасных электрических систем и, как правило, замену или ремонт любой части или всего дома или здания, которые устарели. , изношенные временем или поврежденные и не в рабочем состоянии. Это включает в себя элементы конструкции, которые могут не соответствовать современным строительным нормам и представлять угрозу безопасности для владельца и/или населения, если конструкция или жилище будут использоваться людьми.
Рекламные объявления
Но ремонт имеет и другую цель: повышение ценности дома или другого строения. Допустим, вы хотите продать свой дом, который был построен где-то в 1980-х годах, и как ответственный домовладелец вы поддерживали большую часть, если не все, в хорошем состоянии на протяжении многих лет. Тем не менее, если вы решили продать свой дом, риелтор может посоветовать обновить вашу кухню, чтобы повысить ценность и привлечь покупателей.
Замена линолеума на керамогранит; замена шкафов на современные; и замена раковины на лучшую, более современную, также считается ремонтом.
Проект по реконструкции может добавить изюминку и вдохнуть жизнь в любой дом или офис. Ремоделирование определяется как изменение конструкции, независимо от того, является ли это изменение внешним или внутренним, по сравнению с первоначальной конструкцией. Вот некоторые примеры реконструкции, но не ограничиваются ими:
- Полная трансформация структуры и/или стиля любого помещения, дома или здания.
- Изменение планировки, частичное или полное, любого пространства, комнаты или гаража по сравнению с первоначальным планом этажа.
- Объединение комнат или других помещений в здании, которые когда-то были разделены стеной или любой другой постоянной перегородкой.
- Добавление или удаление экстерьера и/или интерьера любой конструкции.
Когда кто-то планирует проект реконструкции, он должен понимать, что он может включать в себя сложные проектные решения, вызывающие необходимость нанять или проконсультироваться с опытным и лицензированным строительным подрядчиком и архитектором до начала любого проекта реконструкции.
Проекты реконструкции должны быть выполнены правильно с первого раза, потому что, если вам придется вернуться и исправить какие-либо недостатки в дизайне, это может стать очень дорогостоящим.
Примечание: Согласно Департаменту по делам штата Калифорния, Совет штата по лицензированию подрядчиков:
«Этот раздел поможет вам связаться с местным строительным отделом. В Калифорнии есть множество строительных отделов.
«Согласно Кодексу строительных стандартов Калифорнии, никакое здание или сооружение не может быть возведено, построено, расширено, изменено, отремонтировано, перемещено, улучшено, удалено, переоборудовано или снесено, если отдельное разрешение для каждого здания или сооружения не было предварительно получено от строительный чиновник.
«Требования к кодам различаются в разных городах и округах штата. Обратитесь в местный строительный отдел, чтобы узнать, что требуется в вашем районе. При необходимости вы можете проверить город, округ и/или город.
См. ссылки ниже на эти агентства».
Проект нового строительства довольно прост, но каждый процесс может быть уникальным и сопровождаться собственным набором проблем и препятствий в зависимости от размера и сложности. Новое строительство — это строительство совершенно нового дома или здания с нуля и включает в себя все типы материалов, которые используются в любом таком проекте.
Основной этап нового строительного проекта
- Наем архитектора
- Выбор застройщика
- Тендерная документация и контракты
- Строительный надзор и сертификация
- Сдача и сдача
900 77
Проект модернизации имеет некоторое сходство с реконструкцией в том, что вы добавляете что-то к исходной конструкции. И иногда кажется, что они пересекаются. Например, если вы хотите сделать свой дом более энергоэффективным, вы можете сделать 9 шагов.
0007 Зеленая модернизация , которая может быть чем угодно, от модернизации нагревательных элементов в старом доме, чтобы соответствовать современным стандартам зеленой энергии, до новых окон с тройным остеклением, которые обеспечивают лучшую изоляцию. Мы предлагаем услуги по энергоэффективной модернизации зданий. Для получения дополнительной информации см. здесь.
Модернизация сейсмостойкости — это модификация существующих конструкций для обеспечения устойчивости к сейсмической активности в районах, подверженных риску землетрясений, колебаний грунта или оползней. Владельцы домов могут даже модернизировать дома с помощью «свай», чтобы предотвратить ущерб от наводнения. Вы также можете найти электриков, которые предлагают модернизацию электрических систем. В принципе, если есть необходимость в дооснащении, то найти можно.
И, как вы можете видеть, несмотря на то, что реконструкция и модернизация имеют некоторое сходство, модернизация является более или менее средством улучшения функциональности дома или здания путем добавления новых технологий, тогда как реконструкция сосредоточена вокруг эстетики (а также некоторой функциональности).