Фасад сделать: 12 вариантов отделки фасада деревянного дома

Фасады в ARCHICAD

С созданием фасада, как правило, не возникает никаких проблем. Когда дело доходит до оформления и отображения элементов на фасаде, у новых пользователей ARCHICAD могут возникнуть проблемы.

Но давайте обо всем по порядку, создадим фасад, а затем разберемся с его настройками.

Если вы создадите новый проект в ARCHICAD, то 4 маркера фасада уже будут в нашей рабочей области. Нужно будет лишь настроить их.

Фасады в российской документации именуются по осям. Стандартные обозначения – «Северный Фасад», «Восточный Фасад» и тд., не подойдут.

Поэтому когда вы определились с разбивочными осями, переименуйте фасады.

Рекомендую вам называть все чертежи так же, как вы будете подписывать их на листах. Это имя можно автоматически вывести в заголовок чертежа при оформлении документации в макетах.

Как работать с макетами, читайте в нашей статье – «Макеты в ARCHICAD»

Для этого выберите маркер фасада и в информационном табло в поле «Имя» введите название фасада.

Если стандартных маркеров фасада не достаточно или вы их удалили нужно создать фасад заново.

Как сделать фасад в ARCHICAD

Для создания фасада воспользуйтесь инструментом «Фасад». Он находится в панели инструментов на вкладке «Документирование».

Выберите инструмент, задайте начало и конец линии проекции фасада, а затем направление взгляда.

Настраивать представление маркеров на плане нет необходимости. Они должны быть скрыты. Поэтому после того как все маркеры созданы создайте комбинацию слоев для плана и скройте слой с маркерами.

Как работать со слоями читайте в нашей статье – «Слои в ARCHICAD».

Теперь давайте разберемся с настройками отображения фасадов.

Отображение фасадов в ARCHICAD

Все настройки отображения элементов на фасаде находятся в параметрах.

Перейти в параметры можно несколькими способами.

Для того чтобы перейти к настройкам с плана, выберите маркер и кликните по нему правой кнопкой мыши. В появившемся меню выберите первый пункт «Параметры Выбранного Фасада».

Перейти в параметры можно из самого фасада.

Давайте откроем фасад. Это тоже можно сделать несколькими способами. Из меню, нажав правой кнопкой мыши на фасад, выбрать пункт «Открыть Фасад в новой вкладке». Или через панель навигатора.

Чтобы перейти в параметры фасада кликните правой кнопкой мыши в любом свободном месте, из меню выберите «Параметры Фасада…».

Первое что нужно настроить в параметрах, это отображение осей. На фасадах показываются только крайние оси и оси на перепадах высот.

Настройки показа осей находятся на вкладке «ПОКАЗ ОСЕЙ». Выбираем значение «Выбранные» в пункте «Показать Оси по Маркировке». Затем кликаем на кнопку «Выбор элементов…». В открывшемся окне отмечаем оси, которые должны остаться на фасаде. Жмем «ОК».

Также лишние оси можно просто удалить, они будут удалены только на фасаде.

Перейдем на вкладку «ПОКАЗ МОДЕЛИ» и посмотрим, как можно настроить отображение элементов.

Тени на фасаде

Для того чтобы включить тени на фасаде найдите вкладку «СОЛНЦЕ И ТЕНИ» и отметьте пункт «Солнечные Тени». Параметры высота и азимут солнца оставляем по умолчанию равным 45 градусов.

Теперь попробуем различные варианты отображения цвета поверхностей. Эти настройки находятся во вкладке «ПОКАЗ МОДЕЛИ» → «ВИДИМЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ».

Белый фасад в ARCHICAD

Чтобы сделать заливку всех элементов на фасаде белыми в пункте «Штриховка Видимых Поверхностей» выбираем значение «Единое Перо». Затем выбираем цвет пера в пункте «Перо Видимых Поверхностей».

Если включить параметр «Векторная 3D-штриховка» поверхности будут отображаться со штриховкой, которая назначена материалу.

Фасад в цвете

Чтобы элементы на фасаде стали цветными в пункте «Штриховка Видимых Поверхностей» выбираем значение «Цвета Собственного Покрытия».

Цвет поверхности будет зависеть от цвета покрытия. Покрытия настраиваются через меню «Параметры» → «Реквизиты Элементов» → «Покрытия…».

Фасад с текстурами в ARCHICAD

Используя только инструмент «Фасад» невозможно создать фасад с исходными текстурами, которые отображаются в 3D-виде.

Для фасадов в ARCHICAD используется векторный механизм отображения. Поэтому единственный выход – создать рабочий лист и заменить обычные штриховки на штриховку-рисунок.

Как работать со штриховками, подробно описано в статье – «Штриховки в ARCHICAD».

Чтобы создать рабочий лист перейдите на фасад. Выберите инструмент «Рабочий Лист», он находится в панели инструментов на вкладке «Документирование». Затем задайте область, после этого в навигаторе появится новый рабочий лист.

В рабочем листе все элементы преобразуются в линии и штриховки и с ними можно работать дальше.

В итоге можно получить такой результат:

На этом все, мы немного разобрались в достаточно обширной теме. Теперь вы сможете создавать и настраивать фасады в ARCHICAD.

Кстати, настройки отображения фасадов мало чем отличаются от разверток. У нас есть отдельная статья на эту тему – «Развертки стен в ARCHICAD».

Фасад дома, варианты внешней отделки. Примеры облицовки коттеджей

Фасад определяет визуальное впечатление от дома, выполняет функцию дизайна – архитекторы используют термин «визуальный комфорт».  Существует множество архитектурных стилей и приемов оформления частных домов – но это отдельная тема «дизайн фасада». Но наружная оболочка играет и важную техническую роль для коттеджа. Фасады активно влияют на тепло- и шумозащиту дома, не допускают проникновения влаги в стены дома, принимают на себя воздействие солнца, ветра, дождя.

В техническом плане, по материалам, при проектировании и строительстве коттеджей применяют ДВА основных типа фасадов:

• Штукатурные системы. Отделка дома может быть выполнена в виде декоративной штукатурки. Штукатурка является сравнительно дешевым и универсальным материалом, но ее необходимо периодически перекрашивать. Штукатурка наносится защитным и декоративным слоем по сетке непосредственно на теплоизоляционную основу, и окрашивается декоративной краской.
• Навесные фасады. Для такой отделки может быть использован разный материал: из клинкерный кирпич, фасадные панели, сайдинг, дерево, природный камень. Навесные стены обычно отделяются от утеплителя воздушной прослойкой, которая позволяет обеспечить вентиляцию минеральной ваты. Они более трудоемки в работе и дороже, чем штукатурная система, но требуют минимального обслуживания и более долговечны.

Для фасада следует учитывать надежность, долговечность, морозостойкость, затраты на материалы и на монтаж, техническое обслуживание. Эта часть постройки может быть довольно дорогой частью строительства коробки.

Наши заказчики часто задают вопросы, какова целесообразность и стоимость внешней отделки, и бывает, самостоятельно меняют материалы при строительстве. Во многом это — вопрос вкуса, стоимости и возможностей местных строителей. У нас много таких примеров. Показателем этого являются фото построек по одному и тому же проекту, но в которых отделка выполнена разными материалами. Обычно, отделка меняется с лицевого кирпича на штукатурку, и наоборот.

Фото дома по проекту 49В «Амбиент», варианты фасада в кирпиче и в штукатурке

Фото дома 526В «Невский стиль», варианты фасада в кирпиче и в штукатурке

Планирование фасада индивидуального дома

В новом строительстве внешняя отделка индивидуального дома является частью проекта дома.

При выборе проекта можно выбрать любой архитектурный стиль, который вы хотите сами. Это, во-первых, вопрос вашего личного вкуса – выбирайте то, что вам нравится лично! Ведь это вам жить в этом доме, и смотреть на него каждый день много лет. Во-вторых, это вопрос стоимости – здесь есть довольно большой разброс материалов, в цен на квадратный метр отделки. Стоимость фасада является ответственным моментом при планировании строительства. 

Дом может быть, например, облицован кирпичами ручной работы, иногда это называют «баварская кладка». Это популярный, очень красивый и долговечный, но дорогой вариант решения. Или дом может быть оформлен штукатуркой – это намного дешевле, но даже при высоком качестве, краску на современной штукатурке придется обновлять раз в 10-15 лет (в зависимости от типа краски и внешних условий).

Отдельная тема — это декор на фасадах. Особенно часто декоративные элементы (карнизы, русты, обрамления окон…) применяют в исторических архитектурных стилях. Короткая статья о применении декора на фасадах дает понимание о его правильном применении.

При получении разрешения на строительство дома, надо проверить, нет ли по фасадам особых местных требований (норм). Такое может быть, например, при строительстве не вдалеке от исторических зданий, или в коттеджном поселке, где стараются строить дома в едином стиле. В отдельных районах могут быть специальные ограничения по высоте.

При заключении договора со строительной компанией надо внимательно проверить, входят ли фасад и его отделка в работы по договору. Дело в том, что при строительстве коробки дома фасад – одна из наиболее сложных частей работы, требующая высокой квалификации работников. Особенно сложен монтаж навесных панелей на подоснову. Поэтому, есть строители, которые избегают этих сложных работ, и ограничиваются строительством коробки дома без наружной отделки, а сложные фасадные работы предпочитают не делать, и отдают это другим компаниям.

Различные материалы и конструкции фасада частного дома предполагают разные технологии строительства, разный монтаж, и разные рабочие нагрузки, а также отличаются долговечностью.

Штукатурный фасад

Несмотря на перспективу неоднократного обновления краски в дальнейшем, отделка из декоративной штукатурки (штукатурные смеси, системы) очень распространена в загородном строительстве.

Плюсы:

• хорошее соотношение цены и качества;
• большой выбор фактур, много вариантов – отделочный слой из грубой или тонкой штукатурки, структурная (короед) или гладкая поверхность
• минеральные штукатурки экологически безопасны;
• недорогой вариант;
• почти неограниченный индивидуальный выбор цвета и их оттенков;
• оштукатуренные системы требуют обновления через много лет;
• может наноситься непосредственно на утеплитель по специальной пластиковой сетке

Недостатки:

• бывает нужен ремонт;
• перекраска через 10-15 лет;
• могут образоваться трещины и мокрые пятна.

Лучшими на рынке считаются штукатурки на силиконовой основе.

Долговечность можно увеличить с помощью специальной краски, которая является грязеотталкивающей, влагоотталкивающей и особо прочной. Есть покрытия, обладающие эффектом «Лотоса». Покрытие из высококачественных фасадных красок может прослужить более 10 лет.  Визуально оформить дизайн можно краской очень по-разному. Полосы, цветные основания или балконы и многое другое могут быть разработаны в архитектурном проекте. Даже мало опытный мастер может отважиться на покраску высококачественной, легко наносимой краской.

На штукатурной системе можно широко применять декор, имитирующий любой исторический стиль. Например,это может быть классический стиль.

Примеры построек по нашим проектам на фото:

Одноэтажный дом 623А «Яркий мир»

Двухэтажный коттедж проект 557А «Лотос»

Фасад из лицевых (облицовочных) кирпичей

Для кирпичной облицовки, по причине тяжелого веса, нужно предусмотреть возможность поставить ее на фундамент. Поэтому, для облицовок с кирпичными фасадами ширина фундаментов больше, чем с навесными или штукатурными фасадами.

Плюсы:

• надежный и долговечный в эксплуатации, высокий срок службы;
• легкий в уходе;
• имеет много цветов от соломенно-желтого до темно-коричневого и красного;
• много вариантов фактур, от гладкой до имитаций старой кладки;
• в зависимости от качества кирпичей, оптики и производителя цены имеют большой ценовой разброс;
• требует высококвалифицированных рабочих для производства работ.

Облицовка из клинкерного кирпича  – самый популярный среди застройщиков вариант. Фото домов по нашим проектам, реализованным в разных стилях, можно посмотреть в Портфолио, например:

Фото дома по проекту 505А «Вернисаж» в стиле Петровского барокко

Фото коттеджа по проекту 155Е «Репутация»

Фото облицовки «баварская кладка» небольшого дома по проекту 708А «Ижора»

Виды кирпичей очень различны, и по цене могут отличаться практически в 10 раз. При выполнении кладки из кирпичей необходимо не забывать про правильную деталировку конструкции. Чтобы обеспечить ее прочность, необходимо связать кирпичную облицовку с основной несущей стеной специальными анкерами — для крепления используются металлические или пластиковые связи. Надо предусмотреть вентиляционный зазор перед утеплителем и вентиляционные отверстия по низу кладки, тепловые зазоры (особенно актуально для южных регионов). Как это сделать, показано в проектах «Альфаплан».

Облицовка из натурального камня

Плюсы:

• надежный и качественный материал;
• долговечный;
• легкий в уходе;
• очень качественный и индивидуальный дизайн фасада;
• облицовки из тонких слоев природного камня сравнительно дороги.

Природный камень мало пригоден для прямого приклеивания к несущей кладке или утеплителю. Плиты часто используют очень гладкие, а штукатурка или утеплитель не всегда могут выдержать вес. Для плитки из камня лучше всего подходят для навесных стен с вентиляцией сзади. Однако в этом случае для монтажа облицовки нужна надежная подсистема. Статически, энергетически и экологически природный камень подходят очень хорошо для наружной поверхности. Каменные элементы имеют свои собственные значения изоляции. Любой каменный фасады устойчив к атмосферным воздействиям, не требует постоянного обслуживания и повышает ценность постройки как визуально, так и с точки зрения рыночной цены.

Виды облицовки из камня очень различны. Чаще всего для облицовок используют известняки и песчаники, очень популярен дагестанский камень.

Проект с облицовкой дагестанским камнем, выполненный по индивидуальному заказу, 653А «Тиволи».

Древесина (в том числе, планкен)

Плюсы:

• натуральный, естественный вид;
• могут быть панели, или доски и рейки
• долговечны при соответствующем уходе и обработке поверхности;
• различные породы дерева и варианты покраски обеспечивают индивидуальный цветовой дизайн;
• цены варьируются в зависимости от качества материала;

Шикарный деревенский деревянный фасад дома может быть выполнен из массива дерева или древесных панелей.   Используются также отдельные доски и рейки. Древесина как отделочный материал идеальна для застройщиков, которые хотят выполнять много работы самостоятельно. Она отлично поддается обработке.

Древесина для облицовки фасада должна быть очень хорошо просушена. Хорошо подойдет древесина из местных хвойных пород, лиственницы или материальных панелей из древесных волокон с разным оформлением поверхностей.  Фасадная древесина должна быть снабжена влагоотталкивающим покрытием. Эта пропитка должна быть обновлена после определенного периода времени или древесина должна быть покрыта лаком, в любой цвет, в соответствии с собственными пожеланиями. 

Деревянные облицовки — очень доступное решение для декоративной навесной стены. Массив дерева также обладает природными изоляционными свойствами.

Для домов с каменными несущими стенами архитектурное бюро «Альфаплан» часто применяет современные фасады со вставками из дерева. Такие здания выглядят красиво и дорого.

Постройки со вставками из дерева:

Дом по проекту 107А «Современник»

Коттедж по проекту 128А «Оникс»

Фасадные панели

Речь идет о сборных панелях или плитках из разных материалов. Такие, как фиброцементные панели обладают высокой прочностью, и большим сроком службы — десятки лет. Часто их наружная поверхность выполняется из керамического слоя. Они отлично воспринимают любое атмосферное воздействие. В основном, они поставляются из Японии. Они подходят для современного индивидуального фасада.

Пластиковые панели самые дешевые. Однако часто это не чистый пластик. Например, ламинаты высокого давления, такие как HPL, изготавливаются из натуральных волокон и синтетических смол в большом количестве. С другой стороны, есть цельно пластиковые панели – виниловый сайдинг. В зависимости от состава, качества и производителя сайдинга стоимость сильно меняется. 

Керамогранит в частным домостроении применяют нечасто, но это также возможный вариант.

Плюсы навесных панелей:

• надежные и долговечные;
• низкие эксплуатационные расходы благодаря атмосферостойкой поверхности;
• плиты собираются на металлической подсистеме – специальных несущих элементах для панелей. Монтаж фасадных панелей легко производится на подсистеме, но сама подсистема удорожает и усложняет облицовку;
• облицовочные панели и плитки бывают разного дизайна, от имитаций природного камня до имитаций кирпичей и дерева;
• вентилируемые фасады монтируются сборными элементами на несущую подконструкцию, того или иного типа, но обычно, на профили из металла.

Панели особенно подходят для сборки самостоятельным способом, особенно удобна облицовка виниловым сайдингом. На строительном рынке предлагается большое количество вариантов сайдинга, как по форме, фактуре, так и по цвету. В зависимости от продукта и подосновы, панели можно приклеивать или прикручивать шурупами одного цвета. Цветные фасадные панели – это хорошая альтернатива штукатурке и покраске.  

Чаще всего в нашей практике мы применяем фиброцементные панели японского производства. На рынке есть несколько марок таких панелей. Они позволяют делать фасады в самых разных стилях. Вот примеры построенных домов:

Современный  дом 77А «Три семерки»

Особняк в классическом стиле 81А «Поместье»

Стеклянный фасад

Сплошное стекло – это очень красивое и решение, придающее коттеджу суперсовременный вид.

• это особое решение, которое необходимо учитывать при проектировании здания посредством установки стеклянных окон от стены до потолка;
• дорогой материал, и дорогая конструкция, с повышенными теплозащитой и безопасностью. Чаще всего, для рам применяется алюминий. Для остекления — стеклопакеты со стеклами с теплоотражающим и солнцезащитным покрытием (мультифункциональные стекла).

При применении такого фасада надо учитывать, что несмотря на высокую теплоизоляцию современных стеклопакетов, им все равно очень далеко по сохранению тепла до обычных стен дома. Расходы на отопление возрастут. То же самое касается и шумоизоляции – определенно не стоит делать остекленный фасад в сторону шумной трассы. Надо также отметить высокую цену на изготовление и монтаж стеклянного фасада — счет будет высоким.

Поэтому, к применению таких идей надо подходить осознанно и осторожно. Мы проектируем дома с панорамным остеклением только по согласованию с застройщиком. Пример – проект 586А «Альтернатива», где не только есть остекленные плоскости террасы, но и зимний сад.

Проект 586А «Альтернатива»

Комбинированный фасад

Фасады, в которых комбинируются различные материалы – наиболее характерный вариант для проектов нашего архитектурного бюро. Комбинированные варианты, где могут сочетаться в одном доме лицевой кирпич, штукатурка, облицовка из дерева – красивый современный способ внешнего оформления дома, который смотрится очень эффектно и богато. В таком варианте необходимо учитывать как технологические особенности фасада (например, перепад слоев материала по толщине), так и архитектуру. Архитектурное проектирование предполагает гармоничное, красивое расположение пятен различных материалов, сочетание их цветов и фактур, соотношение размеров.

Гармоничные фасады – отличительная особенность наших проектов.

Коттедж по проекту 560В «Прайд», в отделке фасадов применены кирпич, штукатурка, деревянные рейки

Дом с двускатной крышей по проекту 182В «Зальцбург», в отделке фасадов – лицевой кирпич и облицовочный камень

Шикарный фасад для частного дома — все решения проверены временем

После рассмотрения различных вариантов оформления фасада частного дома можно сказать, что все фасадные решения могут быть выигрышными. Очень красивый дизайн фасада может быть достигнут с помощью самых разных материалов, таких как кирпич, дерево, камень, сайдинг или фиброцементные панели. 

Тема для отдельного разговора и статьи, это выполнение таких частей дома, как цоколь, карниза (использование софитов), и, конечно, кровли. Все это важные части любого фасада.

Большинство материалов по-прежнему находятся в хорошем среднем ценовом диапазоне, доказали свою долговечность и не требуют особого ухода. Для застройщиков, решивших самостоятельно оформить фасад, штукатурка, дерево и фасадные панели являются очень практичным решением.

Фасад и местное законодательство – Здания

ОБНОВЛЕНИЕ: Ремонт ненадежных фасадов необходим. Нет ограничений на проверки FISP, установку подвесных лесов или других средств доступа, необходимых для проведения проверок FISP. Департамент приступает к выполнению требований 9-го цикла FISP, и обновления будут предоставляться по мере необходимости по мере приближения крайних сроков подцикла.

Чтобы обеспечить безопасность зданий, владельцы недвижимости выше шести этажей должны проверять наружные стены и принадлежности каждые пять (5) лет – и они должен подать технический отчет по фасаду в Департамент. См. Строительные нормы и правила Нью-Йорка, §28-302. 1 и RCNY, §103-04. С 20 февраля 2020 года действуют новые правила оформления фасадов. См. часто задаваемые вопросы для получения информации о 1RCNY 101-07 и 1RCNY 103-04.

Владельцы недвижимости должны исправить опасные условия в течение 90 дней после подачи технического отчета. После завершения работ владельцы должны подать исправленный отчет в течение двух недель.

Все документы о соответствии фасада должны быть представлены в DOB NOW: Безопасность . В DOB NOW: Безопасность вы можете:

• Подать документы о соответствии фасада и сообщить о небезопасной деятельности фасада
• Осуществлять платежи
• Просмотр и поиск информации, связанной с вашими заявками на фасад
• Загрузить документы
• Посмотреть статус оформления фасада
• Получать электронные письма на этапах процесса подачи

Войти в DOB СЕЙЧАС: Безопасность.

Сроки проверки и отчета

Фасадный отчет и сроки технического обслуживания/ремонта разбиты на циклы. Департамент добавил подциклы, чтобы владельцам было проще нанимать квалифицированных специалистов и подрядчиков. Последняя цифра номера блока здания определяет, попадает ли имущество в подцикл A, B или C. См. схему подцикла цикла 9.

Классификация фасадов

Необходимые проверки фасадов называются критическими проверками и могут выполняться только квалифицированным инспектором по наружным стенам (QEWI). QEWI являются лицензированными профессиональными инженерами штата Нью-Йорк (PE) или зарегистрированными архитекторами штата Нью-Йорк (RA). После проведения проверки QEWI должен подать электронный технический отчет через DOB NOW: Безопасность с указанием состояния фасада и классификацией здания одним из трех способов:

• Безопасность: Без проблем и в хорошем состоянии; или
• Сейф с программой ремонта и обслуживания (SWARMP): Безопасен, но требует ремонта/обслуживания; или
• Небезопасно: Проблемы/дефекты угрожают общественной безопасности.

При классификации Небезопасно владелец должен немедленно установить защиту, такую ​​как тротуарный навес, строительный забор и т.д.

Общая информация

• Технический отчет должен быть представлен квалифицированным инспектором по наружным стенам (QEWI) через, СЕЙЧАС ДР: Безопасность .
• Владельцы подвергаются нарушениям и штрафам Совета по охране окружающей среды, если они не соблюдают сроки или не выполняют своевременный ремонт.
• Владельцы здания, зарегистрированного как небезопасное, должны запросить продление, если ремонт не может быть завершен, а исправленный отчет не может быть представлен в течение 104 дней с даты первоначальной подачи.
• Найти QEWI с одобрением DOB

Общий отчет по фасадам Напоминания

• Строящиеся здания не могут быть классифицированы как безопасные.
• Предоставьте цветные фотографии и схему расположения.
• Включите заявление о водонепроницаемости.
• Подать подтверждение того, что ремонт, указанный в предыдущем цикле, завершен.
• Укажите причину и описание ухудшения.
• Включите прогноз QEWI на месяц и год, когда дефекты станут опасными и приведут к тому, что фасад будет классифицирован как небезопасный.
• Укажите, для какого ремонта потребуется разрешение на работу, выданное Департаментом.
• Предоставьте подробную информацию об аксессуарах. Допустимые формы мер общественной защиты:
  • Навес тротуарный
  • Забор
  • Структурная сетка

Для всех требуется разрешение Департамента строительства.

Руководства

• Руководство по эксплуатации здания
• Руководство квалифицированного инспектора по наружным стенам (QEWI)
• Руководство представителя владельца
• Design Professional Руководство

Дополнительная информация

• Фасадное соответствие
• Руководство по отчету по фасаду
• Инструкции по подаче документов в FISP
• Сборы и штрафы
• Дата рождения:  Безопасность
• Форма DPL-1 (Форма печати и подписи специалиста-дизайнера/лицензиата) для DOB СЕЙЧАС:  Безопасность )

Дополнительные ресурсы

• Фасадные презентации
• Фасадные опалубки
• Зарегистрируйтесь в eFiling

Продуманный дизайн может создать высококачественное доступное многоквартирное жилье

Застройщики, которые строят доступное жилье, сталкиваются с множеством препятствий: сложные программы субсидирования, дорогая рабочая сила и материалы, обременительные местные правила землепользования и, конечно же, сопротивление населения. Соседние жители часто беспокоятся, что недорогое жилье будет уродливым и будет состоять из неповоротливых квадратных конструкций с дешевыми фасадами. Но в то время как застройщики доступного жилья действительно имеют жесткие бюджетные ограничения, существуют стратегии, которые позволяют им строить квартиры, которые визуально привлекательны и предлагают своим жильцам комфорт и удобство, отвечая при этом всем основным требованиям безопасного и здорового жилья.

В этой статье мы рассмотрим стратегии экономии затрат на трех компонентах здания: внешней оболочке, внутренних помещениях и услугах. Это четвертая и последняя статья в нашей серии статей о том, как инновации в дизайне и строительстве могут снизить стоимость многоквартирного жилья.

Подарите обществу хороший фасад

Фасад (или внешние стены) здания является его публичной идентификацией, намекая на жизнь за окнами. В совокупности оболочка и конструкция, включая фасад здания, окна и двери, составляют от 25% до 30% общих капитальных затрат (часть стоимости проекта, состоящая из строительных материалов и рабочей силы).

Фасад является самым большим тепловым барьером в здании, который определяет, как воздух поступает и выходит, и увеличивает расходы на отопление и охлаждение. Таким образом, он играет важную экологическую роль. И редко бывают излишества, которые можно убрать из оболочки и структуры для снижения затрат. Вместо этого сосредоточение внимания на экономии формы и выборе материалов предлагает наилучшие возможности для достижения баланса между затратами и производительностью.

Стратегия 1. Упрощение фасадов с одновременным созданием вариаций за счет масштабных движений, цветов и материалов

Фасадные материалы должны быть прочными, привлекательными и соответствовать экологическим требованиям. Рекомендации по дизайну часто требуют сочетания материалов или поощряют заливы и другие формы манипуляций с фасадом для создания вариаций. Но эти особенности часто делают строительство более дорогим, увеличивая длину фасада и увеличивая сложность (короче говоря, чем больше пролетов, тем больше углов, где материалы должны соприкасаться).

Более экономичный способ создания динамичных фасадов состоит в том, чтобы сочетать простые, регулярные фасады с несколькими большими «ходами» (визуальными сдвигами) и сочетанием более дорогих и дешевых материалов. Уютный вход или наклонная внешняя стена создают визуальный интерес без существенного увеличения сложности и длины фасада. В некоторых проектах материалы, которые обычно не используются в жилищном строительстве (например, гофрированные металлы), позволили сэкономить средства. В других случаях более дешевый материал используется для большей части фасада, в то время как первый этаж или другой ключевой элемент имеет другой материал, чтобы выделить его.

Эффективным примером фасада из смешанных материалов является One Flushing, проект доступного жилья из 230 квартир в Квинсе, штат Нью-Йорк. Фасад длиной 400 футов разделен на восемь сегментов, отличающихся небольшими изменениями тона и текстуры кирпича. Пилообразные сегменты создают дополнительную глубину и пространство в квартирах вдоль фасада, выходящего на улицу, что позволяет использовать различные типы квартир (студии, квартиры с одной, двумя и тремя спальнями) без увеличения длины фасада. Другие внешние стены представляют собой прямые плоские стены, которые сходятся под прямым углом. ¹

Стратегия 2: Строительство за пределами площадки и новые материалы заслуживают изучения, но не серебряных пуль

Было много шума о строительстве за пределами площадки, термин, который относится как к модульным жилищным единицам, так и к плоско упакованным элементам, таким как структурные изолированные панели. Строительство за пределами участка обещает большие преимущества (более высокое качество строительства, сокращение сроков и более низкие затраты), однако оно не используется широко для строительства многоквартирного жилья в США, за исключением некоторых из самых дорогих прибрежных рынков.

Застройщики квартир отметили несколько проблем, связанных с использованием этих методов. Во-первых, адаптация к новым процессам требует времени; большинство разработчиков предвидят затраты на обучение в своих первых проектах и ​​часто опасаются отказываться от проверенных методов. Во-вторых, внешнее строительство — региональный бизнес; перемещение удаленных компонентов на большие расстояния обходится дорого. В-третьих, модульная конструкция более эффективна для небольших квартир, таких как студии или комнаты в общежитии, чем для больших квартир. Наконец, для строительства за пределами строительной площадки требуется площадка и место для крана и модулей рядом со строительной площадкой, что может быть проблематично в условиях плотной городской застройки.

В рамках разговора о строительстве за пределами площадки также растет интерес к использованию альтернативных древесных материалов, таких как кросс-клееный брус (CLT), инженерный продукт из дерева, изготовленный путем склеивания нескольких перпендикулярных слоев деревянных досок. Ожидается, что версия Международного строительного кодекса 2021 года расширит использование альтернативных деревянных изделий на более высокие здания. Примеры из других стран свидетельствуют о том, что использование альтернативных изделий из древесины может сократить сроки строительства, поскольку они позволяют производить больше заводских конструкций и снижают затраты на внутреннюю отделку. Однако с учетом текущих затрат инновации в секторе жилья по рыночным ценам могут предшествовать широкому использованию альтернативных изделий из древесины в доступном жилье.

Создание более эффективного и экономичного интерьера

План квартиры является основой эффективного жилого дома. В большинстве проектов используется набор стандартных планов блоков для повышения эффективности проектирования и строительства. Идеи повышения эффективности единиц редко бывают новаторскими, но при развертывании по всему зданию небольшие изменения могут сделать единицы более пригодными для жизни и эффективными. Многие застройщики также отметили, что интерьеры часто являются областью недальновидного сокращения затрат: снижение качества отделки и техники не экономит много денег и может снизить долговечность и качество окружающей среды.

Стратегия 1: Разработать компоновку и размеры блоков для обеспечения гибкости и эффективности

Можно комбинировать ряд небольших изменений, чтобы сделать блоки более эффективными. Внутри единиц площади, которые имеют многоцелевое использование, могут заменить пространство, предназначенное для циркуляции. Студии и однокомнатные квартиры можно планировать без прихожих и коридоров. Пространства должны быть гибкими — мебель, а не стены, может использоваться для различения частей квартиры. Кухни и ванные комнаты можно выровнять по одной «мокрой» стене, где сосредоточена сантехника. Двери и стены можно зарезервировать для разделения пространств, требующих уединения, таких как ванные комнаты и спальни. По возможности количество внутренних углов можно уменьшить, чтобы упростить и ускорить внутреннее обрамление.

Эти настройки позволяют разработчикам разместить больше квартир в данном здании. Компоновка модели на Рисунке 2 показывает, как изменение ширины блока на два фута уменьшает площадь фасада на блок примерно на 20 квадратных футов и площадь коридора примерно на 10 квадратных футов в обычном здании с двойным коридором. Благодаря более эффективным размерам единиц на площадке можно разместить больше единиц. ²

Решение о том, какие удобства включать в отдельные блоки, а какие могут быть общими для всего здания, зависит как от правил, так и от условий местного рынка. Немногие квартиры на Манхэттене имеют собственные прачечные или даже строят прачечные, потому что пространство слишком дорого, а местных прачечных предостаточно. В менее дорогих городах прачечная является стандартной. На некоторых рынках застройщики могут определить возможности для совместного использования удобств, что позволит немного уменьшить размер устройства, например, уменьшить пространство в шкафу в пользу общего хранилища.

Стратегия 2: повторное использование проектов, чередование планов этажей и снижение затрат

Разработчики уже полагаются на повторяющиеся планировки блоков для создания более эффективных проектов и упрощения процесса строительства для подрядчиков. Как правило, это повторение обеспечивает единообразие, но разработчики могут работать с архитекторами над более творческим использованием повторяющихся единиц и типов зданий без усложнения. Например, вращение и зеркальное отображение можно использовать в масштабе здания или единицы измерения, чтобы создавать вариации с небольшими затратами.

Для предлагаемого проекта многоквартирного дома в Луисвилле, штат Кентукки, OJT проектирует одно четырехквартирное здание, которое трижды чередуется и повторяется, чтобы сформировать общую застройку. В совокупности здания давали четкое лицо с каждой стороны квартала, обеспечивая при этом преимущества стандартного набора чертежей и повторяющегося процесса строительства. ³

Стратегии повышения эффективности служб здания

Основные службы здания — лифты, механика, электричество и сантехника — неприглядны, но необходимы. Они также дороги. Внедрение передового опыта в области сантехники (например, штабелирование и стандартизация кухонь и ванных комнат) и разработка планировок зданий с эффективным использованием лифтов могут помочь контролировать затраты на услуги.

Решения об услугах имеют последствия, выходящие за рамки первоначальных капитальных затрат. Стандарты эффективности «зеленого» строительства могут изначально стоить дороже, но могут снизить долгосрочные эксплуатационные расходы. Они также влияют на здоровье и качество жизни жильцов — важные результаты для организаций, занимающихся строительством доступного жилья. Выбор систем требует компромисса между стоимостью, качеством и экологическими характеристиками; задача состоит в том, чтобы найти подходящий набор систем с учетом стоимости проекта и приоритетов.

Стратегия 1: Объединение, стандартизация и упрощение

Соблюдение основных передовых методов работы с сантехникой может помочь контролировать расходы. При проектировании блока размещение «мокрых» стен для кухонь и ванных комнат вертикально и размещение их спиной к спине снижает сложность и стоимость сантехники.

Лифты тоже дорого обходятся в бюджете проекта. Строительные нормы диктуют, когда требуются лифты; как правило, здания выше трех этажей и/или более 12 квартир. В некоторых случаях преимущества строительства более крупного объекта с лифтами оправдывают дополнительные затраты. Для некоторых небольших проектов может быть возможно уменьшить или исключить лифты, но при этом создать доступное здание. Например, в одноэтажном здании четыре единицы окружают одну центральную лестницу. Квартиры на первом этаже доступны, и при наличии не более трех этажей в 12-квартирном здании большая часть пространства может быть отведена для проживания, а не для движения.

Стратегия 2. Создание долгосрочных сбережений за счет инвестиций в защиту окружающей среды

Многие некоммерческие организации, занимающиеся доступным жильем, хотят инвестировать в высокоэффективные оболочки, HVAC и водопроводные системы, которые могут снизить долгосрочные эксплуатационные расходы. Государственные программы доступного жилья могут еще больше стимулировать такие инвестиции, например, с помощью системы подсчета баллов, используемой для выделения налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC).

Некоторые разработчики подсчитали, что хотя более производительные системы могут стоить на 3-5% больше, снижение эксплуатационных расходов со временем компенсирует эти расходы. Однако как первоначальные затраты, так и будущие сбережения могут значительно различаться в зависимости от проекта, что усложняет принятие решений разработчиками. Более того, эксплуатация высокоэффективных зданий требует различного поведения от управляющих зданиями и жильцов.

Долгосрочное экологическое обоснование высокоэффективных зданий очевидно, и экономические соображения часто имеют смысл. Но разработчикам доступного жилья нужно больше возможностей для обмена передовым опытом и данными о производительности здания, чтобы выбрать правильную систему для своего проекта.

Сделать квартиры более доступными

Несмотря на то, что не существует серебряных пуль для снижения затрат в многоквартирном строительстве, опросы, проведенные с застройщиками, подрядчиками и архитекторами, выявили несколько факторов, которые могут помочь проектным группам создавать высококачественные, экологически безопасные квартиры по более доступным ценам.

Важна тесная координация всей проектной группы на протяжении всего процесса. Убедившись, что все члены команды согласны с целями проекта — качество жизни арендаторов, экологические показатели и доступность, — сохраняет единство команды по мере возникновения проблем и трудностей. Сотрудничество также создает основу для обмена передовым опытом в области новых строительных технологий, материалов и систем.

Методы, которые сокращают сроки разработки, напрямую приводят к экономии средств. Такие решения, как частая работа с надежными партнерами, инвестиции в предварительные исследования для предотвращения неизвестных факторов и частичное изготовление за пределами площадки, могут снизить затраты без ущерба для качества.

Даже лучшая команда проектировщиков и строителей имеет ограниченные возможности для повышения доступности жилья, если местные политические условия создают ненужные препятствия. Политики должны лучше понимать, как строительные нормы и законы о зонировании влияют на проектирование и строительство квартир. Как указывалось ранее в этой серии, особого внимания заслуживают три типа нормативных изменений:

• Снижение требований к парковке . Требование меньшего количества парковочных мест вне улицы является одним из самых мощных рычагов для снижения затрат на строительство многоквартирных домов. В городах и районах с надежными системами общественного транспорта сокращение требований к парковке в соответствии с законами о зонировании должно быть главным пунктом действий.
• Зонирование не должно препятствовать эффективному масштабированию проектов . Проектирование здания на 20 квартир почти так же сложно и дорого, как проектирование здания на 100 квартир. Распределение фиксированных проектных затрат на большее количество квартир снижает удельные затраты. Тем не менее правила зонирования, такие как максимальная высота здания и соотношение площади к площади, часто ограничивают возможности застройщика строить более крупные и экономически эффективные здания. Местные органы власти должны убедиться, что законы о зонировании позволяют «записывать» доступные проекты.
• Сделайте процесс разработки короче, проще и прозрачнее .