Как правильно сделать перепланировку в квартире: Перепланировка квартиры по закону [Инструкция]

Как сделать перепланировку в частном доме или квартире? Как узаконить, если уже сделана- Инструкция и Обзор +Виде

По существующему российскому законодательству, перепланировку и переустройство квартиры или дома необходимо отражать в техническом паспорте. В перепланировку квартиры и дома можно включить сооружение новых стен или разборку старых, также возможные изменения или удаления дверных и оконных проёмов. Перепланировка частного дома идет при изменении всех инженерных систем: электрических, технических, газовых или других систем.

Рассмотрим простой способ, как можно сделать перепланировку жилого каркасного дома.

Ниже, мы приведем список необходимых документов:

1. Технический паспорт-план и его копия, полученные в БТИ.
2. Выписка из домовой книги, выданную в домоуправлении.
3. В строительной фирме, которая выполняет перепланировку дома, нужно взять копию плана будущего дома.
4. Копия документов, подтверждающих ваше законное право на данное жилое помещение.
5. Письменное заявление.

Собрав нужный пакет документов, обратитесь в администрацию по месту вашего жительства, с целью получения официального разрешения на проведение данного типа работ.

После того, как вы собрали необходимый пакет документов, и ваш будущий проект дома не противоречит государственным нормам и правилам, то администрация одобрит ваш запрос.

После проведения определенных ремонтных работ и осуществления преображения, которое еще называют перепланировкой, вам нужно будет вызвать специалистов – техников из БТИ, которые документально зафиксируют все новые изменения и на этом основании выдадут вам новый технический паспорт дома.

Данный способ перепланировки квартиры или дома является законным, когда нет каких-либо судебных разбирательств. Хотя, часто бывают такие случаи, которые потребует определенного узаконивания произведённой перепланировки в суде. Например, вы сделали перепланировку квартиры, без зафиксированных в техническом паспорте изменениях, доставшаяся вам в наследство или вы сами сделали ремонт, но не знали о всех тонкостях данного дела и не уведомили об этом необходимые службы. Тогда вам придется узаконивать перепланировку в судебном порядке.

В каркасных домах, построенных по каркасно-рамочной технологии, возможна перепланировка комнат, так как все внутренние перегородки данного дома не являются несущими и выполнены в виде облегченных каркасных конструкций, которые можно легко монтировать и демонтировать. Но перепланировка будет недоступной в каркасно-щитовом доме, т.к. перегородки являются несущими стенами дома и это определенным образом ограничит дизайнерские идеи, которые могут возникнуть на этапе перепланировки. Данный недостаток каркасного дома незначительный и есть различные варианты его устранения.

После необходимой подготовки примерного плана перепланировки дома, нужно составить техническое задание для работников, которые помогут вам с ремонтом. Необходимо выполнить все замеры и составить детальную картину конечной перепланировки.

После этого, рабочие и специалисты занимаются составлением проекта, который включает в себя дизайнерское и декоративное оформление, 3д макет, особенности реконструкции и т. д. После проведения всех этих работ начинается рабочий процесс перепланировки дома.

Следует отметить, что одним из вариантов перепланировки каркасного дома служит дополнительная пристройка к уже имеющемуся дому. Подберите варианты типовых проектов домов и сделайте свой, также можно произвести дополнительное согласование с дизайнером и узаконить перепланировку.

Перепланировка в частном доме из кирпича

Пристройка к кирпичному дому

В кирпичных домах в качестве перекрытий выступают много-пустотные плиты, опирающиеся на продольные несущие стены. Внутренние перегородки дома производят из гипсокартоновых плит или кирпича.

Сносить их при перепланировке можно при условии определенных деталей. Если вы решили сломать перегородку из кирпича  и передвинуть ее на другое место, то со временем она может упасть.

Причина данной проблемы в том, что плиты перекрытия выдерживают только определенную нагрузку, которая меняется по разному в различных частях дома.

Кирпичные стены высотой 2,6м весят намного больше массы человека, поэтому панель не удержит вес тяжелой перегородки. С течением времени она начнет прогибаться, а в конечном итоге просто рухнет.

Чтобы избежать данной ситуации, при переносе стены используйте конструкции из гипсокартоновых плит, обработанными специальными звукоизолирующими строительными материалами.

Принимая решение о перепланировке старого дома, следует выбрать надежную строительную компанию, которая справиться с этой ответственной задачей.

Перепланировка и постройка дома – это разные вещи, поэтому при реконструкции дома оставьте работу профессионалам, и вы точно будете уверены в надежности перепланировки и отсутствия в будущем каких-либо аварийно-опасных ситуаций.

И конечно лучше обратиться к специалистам, или строительной фирме с которыми вы сможете заключить договор на разработку всего проекта, перепланировку и всех соответствующих работ.

Вам необходимо будет прописать точные сроки изготовления и качество перепланировки, а также штрафы, которые могут быть применимы в случае невыполнения обязательств по договору.

Рейтинг

( 2 оценки, среднее 5 из 5 )

0

21 036.

Олег Сомов/ автор статьи

Опытный строитель с более чем 10 летнем стажем Каркасных и Фахверковых домов из клеенного бруса, делюсь опытом с читателями моего сайта, жмите звездочку и делитесь с друзьями, если было полезно!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Какую перепланировку можно делать без разрешения

Я интерьерный журналист, и меня постоянно спрашивают, законна ли та или иная перепланировка.

Мария Коленкова

разбирается в интерьерах и планировках

Профиль автора

Я подробно изучала законы, которые нужно соблюдать специалистам, и в которых прописано, что можно делать в квартире, а что — нельзя. А еще я знакома с юристами, которые занимаются согласованием перепланировок, и с теми, кто представляет в суде владельцев квартир с незаконной перепланировкой. Некоторые из таких собственников лишились жилья — его продали с торгов по решению суда.

В статье расскажу, чем может быть плоха перепланировка, как проверить, все ли правильно сделано в процессе ремонта, и как избежать проблем из-за незаконной перепланировки.

Что такое перепланировка и переустройство

Простой ремонт в квартире не нужно ни с кем согласовывать. Переклеить обои или уложить плитку на стенах владелец имеет право в любое время и любым способом. Такие перемены никак не обозначаются в техническом паспорте помещения.

Серьезные изменения — неважно, перепланировка это или переустройство — требуют проекта и согласования, а главное — они отражаются в техническом паспорте помещения. То есть придется заказать проект перепланировки в проектном бюро и согласовать его в органах местного самоуправления, а также переделать технический паспорт. И только потом можно приступить к ремонту.

ст. 25 и 26 ЖК РФ

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, например когда планируется передвинуть стену или прорубить новый дверной проем.

Переустройство — это манипуляции с инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или другим оборудованием. Например, если нужно перенести в другое место унитаз и раковину или газовую трубу — это будет переустройство. И без проекта это делать тоже нельзя.

Такая бюрократия связана в первую очередь с безопасностью. Например, стены — это каркас здания. Если снести одну, все здание может сложиться, как карточный домик. Поэтому далеко не каждую стену можно демонтировать, передвигать и даже прорубать в ней дверной проем. С коммуникациями история аналогичная. Можно что-то повредить в одной квартире, а отразится это на всем доме. Поэтому разработку проекта, который будет соответствовать всем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам законодательства, и поручают специалистам-проектировщикам.

п. 4 ст. 17 ЖК РФ

Проектировщики учитывают существующие нормы и правила и разрабатывают проект перепланировки. Например, если собственник хочет объединить кухню с комнатой, проектировщик уточнит, какая между помещениями стена и есть ли на кухне газ. Если стена не несущая, а варочная панель не газовая, объединять можно. Если нет — нельзя.

Если сделать перепланировку самовольно, то владельца квартиры могут оштрафовать и обязать все же согласовать перепланировку. В 2020 году штраф составляет 2000—2500 Р для физических лиц, 4000—5000 Р для должностных лиц и 40 000—50 000 Р для юридических лиц.

ст. 7.21 КоАП РФ

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Какая перепланировка считается незаконной

Но бывает и такое, что согласовать перепланировку вообще невозможно, потому что она незаконна. Например, категорически нельзя сносить несущие стены, демонтировать вентиляционный короб или прорубать дополнительное окно на фасаде здания. Если владельцы квартиры самовольно сделали подобное, и об этом узнает БТИ или УК, то кроме административной ответственности и штрафа придется еще и вернуть все как было. Снесенную стену — построить заново, демонтированный вентиляционный короб — восстановить. И такое восстановление может стоить дороже уже сделанного ремонта.

Что делать? 29.10.19

Как проверить законность перепланировки

Несмотря на это, в большинстве случаев владельцы квартир все же восстанавливают исходную планировку. Ведь если они откажутся сделать это и проигнорируют решение суда, то нарушат закон. А в этом случае дело может закончиться принудительной продажей квартиры с торгов.

Приведу реальные примеры.

Женщина и мужчина владели квартирой, в которой решили сделать ремонт и присоединить кладовку к кухне. Но не учли, что в стене был спрятан вентиляционный короб. Они его демонтировали, в результате тяга в вентиляции пропала у соседей под ними. Соседи пожаловались в ЖКУ. Комиссия обследовала квартиру и вынесла предписание, что вентиляционные каналы нужно восстановить. Собственники предписание проигнорировали, поэтому коммунальщики всему стояку отключили газ, а затем подали на собственников в суд.

Суд рассмотрел дело и решил, что собственники использовали жилье не по назначению, систематически нарушали права и интересы соседей и бесхозяйственно обращались с ним. Итог — квартиру принудительно изъяли и продали с публичных торгов. Нового собственника обязали вернуть все в прежнее состояние.

Другая история — мужчина сделал в квартире баню-сауну, но не смог согласовать изменения. Жильцы подъезда пожаловались, что в подъезде стало влажно, смежная стена стала сильно нагреваться, нарушилась система отопления, а в квартирах стало холодно. Они обратились в прокуратуру города, которая инициировала проверку. Собственнику неоднократно предлагали вернуть все в прежнее состояние, но он игнорировал предписания. Результат — суд постановил продать квартиру с торгов, а новому собственнику привести квартиру в нормальный вид.

Изумительная история 22.06.17

Дело о незаконной перепланировке и переходе обязательств

Таких решений по России наберется немало.

А если сделать перепланировку тайно?

Некоторые собственники хотят сделать квартиру более удобной, но не хотят тратить время и силы на согласование. Иногда владельцы квартиры и вовсе не подозревают, что сделали что-то противозаконное.

Но в БТИ о незаконной перепланировке все же могут узнать. Например, соседи пожалуются на шум от ремонта, к владельцу квартиры придет участковый и заметит, что планировка нестандартная. Другой вариант — в квартиру зайдут проверить счетчики, и несогласованная перепланировка станет очевидной. Проблемы могут возникнуть, если владелец квартиры затопит соседей снизу или сам окажется затопленным. Управляющая компания может узнать о перепланировке и инициировать проверку. А если квартира была застрахована, то при несогласованной перепланировке страховая может отказать в выплатах.

Кроме того, если когда-нибудь владельцы соберутся продавать квартиру с незаконной перепланировкой, у них тоже могут возникнуть проблемы. Покупателям с ипотекой придется получить одобрение банка. Для этого нужно вызвать оценщика жилья. Он-то и укажет на незаконную перепланировку. В лучшем случае продавец квартиры просто потеряет покупателя. В худшем — оценщик передаст данные в БТИ, если таков принцип работы оценочной компании. Тогда придется возвращать квартире первоначальный вид. По той же причине владелец квартиры с незаконной перепланировкой не сможет получить кредит под ее залог.

Как проверить законность перепланировки

Если владелец квартиры только планирует перепланировку или сделал ее самовольно, но собирается узаконить, то прежде всего он должен сверить все изменения с теми, что запрещены законом.

Вот какие правовые акты и нормы, связанные с перепланировкой, ему надо изучать:

1. Главу 4 жилищного кодекса о перепланировке и переустройстве помещений в многоквартирном доме.
2. Постановление правительства от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».
3. Строительные нормы и правила 31-01-2003 о многоквартирных жилых зданиях.
4. Свод правил 54.13330.2016 о многоквартирных жилых зданиях.

В нормах и правилах прописаны требования к жилым помещениям. В них может не быть ни слова о перепланировке, но если после ремонта какое-то из этих правил будет нарушено, то контролирующие органы не согласуют перепланировку.

/pereplanirovka-samostoyatelno/

Я самостоятельно согласовала перепланировку в Петербурге

На региональном уровне могут быть свои законы, постановления правительства региона или предписания жилищных комиссий, которые запрещают определенные виды перепланировки или переустройства в квартире. Например, в Москве действует постановление правительства № 508-ПП, в котором прописаны дополнительные ограничительные меры.

При согласовании перепланировки органы местного самоуправления будут учитывать, соответствует ли проект и федеральному, и региональному законодательству. Например, присоединить лоджию к комнате в Москве нельзя ни при каких обстоятельствах, а за пределами столицы — в большинстве случаев пока еще можно. А вот балконы нельзя присоединять по всей России без исключений.

п. 10.18 требований к переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах

В Белгороде, где я живу, на сайте местной администрации указано, что контролирующий орган руководствуется только Жилищным кодексом РФ и строительными нормами и правилами. Никаких постановлений с дополнительными ограничениями в регионе нет. Такая же ситуация и в Санкт-Петербурге. Поэтому дизайнеры и архитекторы порой специализируются на перепланировке только в одной из двух столиц.

В Белгороде есть только постановление, посвященное порядку согласования. Никаких дополнительных ограничений для перепланировки нет

Чтобы быть уверенным в законности своих действий, стоит зайти на сайт администрации региона или населенного пункта и поискать там раздел о жилищных правоотношениях. Если там указана ссылка только на жилищный кодекс, то сверять свою перепланировку можно только с ним и строительными нормами и правилами. А если есть дополнительный ограничивающий региональный закон, то на сайте администрации обязательно будет ссылка на него.

Дальше в статье я подробно расскажу о перепланировках, которые совершенно точно запрещены.

Незаконная перепланировка № 1

Захват общедомового имущества

Допустим, собственник квартиры решил присоединить к прихожей тамбур или часть общего коридора. В многоквартирном доме лестничные клетки, лифтовые холлы и прочие помещения — общее имущество всех жильцов дома, то есть у каждого собственника есть доля в общем имуществе. Но выделить эту долю по закону нельзя.

ч. 4 ст. 37 ЖК РФ

Чтобы распоряжаться этой долей, нужно разрешение остальных жильцов, причем всего дома: поскольку их доля в общем имуществе уменьшится, они должны добровольно на это согласиться. Для этого придется организовать собрание всех собственников, запротоколировать его и получить согласие на перепланировку.

ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

Но даже если кажется, что имуществом пользуетесь только вы и переустройство никому не помешает, все равно это нужно уточнить. Наглядный пример — мусоропроводы и вентиляционные короба. В некоторых старых сталинских домах в квартирах сохранились мусоропроводы, которые выходят прямо на кухню. Чтобы их убрать, нужно получить разрешение владельцев других квартир, с которыми у вас общий стояк коммуникаций. Просто так ликвидировать его нельзя.

Что делать? 17.08.18

Как законно поставить дверь на лестничной клетке?

Также запрещается демонтировать вентиляционный короб. Хотя он и расположен в квартире, но пользуются им жильцы квартир сверху и снизу. Если повредить вентиляционный короб, тяга в вентиляционном канале пропадет во всех квартирах ниже по стояку. Без согласования с соседями убрать вентиляцию могут только владельцы квартир на первом этаже.

Темный прямоугольник в углу на кухне — это вентиляционный короб. Демонтировать его, переносить и вообще трогать в процессе ремонта не стоит Рядом с этой квартирой есть большой тамбур — больше 6 м². Теоретически его можно было бы присоединить к квартире и получилась бы длинная вытянутая прихожая. Но чтобы присоединить этот кусок коридора в подъезде, нужно получить согласие владельцев остальных квартир, даже если эта дверь ведет только к одной квартире

Незаконная перепланировка № 2

Демонтаж или перенос несущих стен и конструкций

Допустим, собственник решил объединить две комнаты, увеличить кухню за счет соседней комнаты или присоединить коридор к комнате. Для этого нужно снести стену, которая разделяет эти два помещения. Прежде чем делать это, предстоит узнать, какая это стена — несущая или нет.

На несущих стенах держится вся конструкция здания. Если такую стену снести, то подъезд или даже целый дом может рухнуть. А ненесущие стены просто разделяют пространство квартиры на помещения, поэтому их разрешено демонтировать. Но предварительно перепланировку все равно нужно согласовать.

п. 34 постановления Правительства РФ № 47 от 27.07.2020

Узнать, где какая стена, можно на поэтажном плане здания, который есть в БТИ. Несущие стены на плане обозначены толстыми линиями, а ненесущие — тонкими.

В старых кирпичных домах обычно несущие только внешние и межквартирные стены, а внутри квартиры допустима любая перепланировка. В монолитных — несущие только колонны и участки стен, но располагаться они могут где угодно. В панельных домах почти все стены составляют основу каркаса. Демонтировать их категорически запрещено, ведь на них держатся плиты перекрытия.

/guide/bti-docs/

Как оформить документы БТИ

В некоторых случаях можно прорубить в несущей стене дверной проем, если это разрешит конструкторское бюро, которое разрабатывало проект здания.

В панельном доме все стены, даже между комнатами, несущие. Демонтировать или перенести можно только стену между маленькой комнатой и коридором и стены на кухне и в санузле В монолитном или монолитно-кирпичном доме каркас держится всего на нескольких стенах и колоннах. На схеме они толще, чем остальные. На этой планировке несущие участки стен возле окон и пара колонн в маленькой комнате

Незаконная перепланировка № 3

Перенос кухни или санузла над жилыми помещениями

Размеры и расположение кухонь и санузлов устраивают не всех, поэтому иногда собственники расширяют санузел или переносят кухню, чтобы получилась просторная кухня-гостиная. Но если перенести «мокрую зону» в жилую часть квартиры, то соседи снизу оказываются под угрозой. В случае протечки пострадают их жилые комнаты.

Поэтому переносить санузел или кухню в помещения над жилыми комнатами соседей снизу нельзя. И точно так же нельзя перенести свою жилую комнату под санузел или кухню соседей сверху.

п. 24 постановления Правительства РФ № 47 от 27.07.2020

Переносить или расширять кухню и санузлы можно только за счет нежилой площади квартиры. Например, можно перенести кухню в кладовую, гардеробную, коридор или даже прихожую. Некоторые при этом присоединяют получившуюся кухню к гостиной. Присоединить часть подсобных помещений или коридора к санузлу тоже можно.

Подобная перепланировка законна, но ее в любом случае придется согласовывать. Больше того — согласованию подлежит даже перенос сантехники, раковины или плиты на десяток сантиметров, потому что такие детали есть на плане квартиры в техпаспорте. Любые отличия реальной планировки от той, что указана на схеме в документах, требуют согласования.

Что делать? 23.03.18

Как узаконить перенос кухни в жилую комнату?

Но есть исключения — квартиры на первом этаже и те, под которыми расположены нежилые помещения — офисы, магазины, рестораны и т. п., а также двухуровневые квартиры с санузлом на втором уровне. Под ними просто нет жилых комнат соседей, поэтому в них можно переносить «мокрые зоны» куда угодно.

Незаконная перепланировка № 4

Комната без окон

Если собственнику квартиры нужно увеличить количество комнат, он может, например, разделить одно из помещений на две части или перенести кухню в коридор, а на ее месте обустроить кабинет. Но в этом случае получится темная комната или кухня, в которой нет естественного освещения. Такую перепланировку не согласуют.

п. 25 постановления Правительства РФ № 47 от 27.07.2020

В жилых комнатах и на кухне обязательно должно быть окно. Обойтись без естественного освещения можно только в санузлах, кладовых, коридорах и других технических помещениях, а также в кухне-нише, которая присоединена к гостиной.

п. 9.12 СНиП № 31-03-2003

Чтобы все же согласовать такую перепланировку, в получившемся темном помещении обязательно должна быть полупрозрачная стена или окно, через которое будет проходить естественный свет. А площадь этого окна должна быть как минимум в восемь раз меньше площади самой комнаты.

Незаконная перепланировка № 5

Перенос дверей санузлов

За рубежом популярны мастер-ванные, которые примыкают к спальне. Владельцы отечественных квартир тоже порой хотят перенести вход в санузел напрямую в спальню. Это кажется удобным решением. Но по закону запрещено располагать вход в санузел в жилой комнате или на кухне. Ведь попасть в уборную из коридора можно будет, только пройдя через жилые комнаты.

п. 3.9 Санпин 2.1.2.2645-10

Единственное исключение — квартира, в которой есть два или более санузлов. Если один из них выходит в коридор, то остальные можно сделать мастер-ванными, то есть перенести вход в спальню. Так можно будет принять ванну и переодеться, не выходя из приватного пространства.

Переносить вход в санузел в гостиную или на кухню нельзя категорически. Ни при каких обстоятельствах. В спальню — нельзя, если санузел в квартире один А если санузла два, и дверь одного из них выходит в коридор, то второй можно обустроить при спальне. Такая перепланировка законна, и ее легко согласовать

Незаконная перепланировка № 6

Объединение кухни, где есть газ, с жилой комнатой

В старых квартирах кухни редко бывают больше 8—10 м². Если владелец такого жилья захочет расширить пространство, ему придется присоединить кухню к гостиной. Но есть препятствие, если на кухню подведен газ.

В процессе горения газа выделяются вещества, которые могут причинить вред жильцам. Поэтому кухня с установленной газовой плитой должна плотно закрываться — дверью или раздвижной перегородкой.

п. 5.1 и 5.11 свода правил № 402.1325800.2018

Иногда эту норму обходят. Например, в многокомнатной квартире можно установить плотные двери в спальнях, а кухню присоединить к гостиной. Тогда формально гостиная станет нежилой комнатой, но только по документам.

Другой вариант обойти запрет — заменить газовое оборудование электрическим. Кухню с электроплитой или бойлером можно присоединять к комнате и легко перенести в другое нежилое пространство. Проблема в том, что отказ от газа тоже придется согласовывать, и сделать это гораздо сложнее, чем установить дверь на кухню.

Если варочная панель на кухне электрическая, то можно объединять ее с гостиной без проблем. Но если плита газовая, то хотя бы в жилых комнатах обязательно должны быть плотно закрывающиеся двери

Незаконная перепланировка № 7

Присоединение балкона или лоджии к квартире

Раньше такую перепланировку делали часто: балконы и лоджии не входят в общую площадь квартиры, поэтому если их присоединить, то так можно увеличить площадь. Например, в бывшем балконе можно устроить кабинет, создать столовую или установить вместительные шкафы. Иногда туда даже ставят стиральную машину.

Но прежде нужно разобраться, чем балкон отличается от лоджии. Балкон — это выступающая из фасада здания огражденная площадка, а лоджия — это помещение, которое перекрыто и ограждено с трех сторон. То есть балкон выступает из фасада здания, а лоджия утоплена в него.

Приложение 1 к СНиП 2.08.01-89

У балкона нет опоры, поскольку при строительстве плиту защемляют фасадной стеной. А у лоджии опора есть — плита опирается на три стены с фундаментом под ними. Поэтому балкон выдерживает нагрузку 200 кг/м², а лоджия — 400 кг/м². Именно поэтому лоджия — это помещение, а балкон, даже застекленный и утепленный — нет.

Таблица 8.3 свода правил № 20.13330.2016

В некоторых домах нельзя демонтировать подоконный блок, потому что он «замыкает» балконную плиту. Если снести часть стены под балконным окном, то плита может просто рухнуть. Но балконное окно и дверь почти всегда можно было убрать вместе с рамой. Сейчас подобное продолжают делать в регионах, рискуя обрушить целый ряд балконов под своим. Но в Москве подобное уже запрещено.

п. 10.18 приложения к постановлению правительства Москвы № 508-ПП

Незаконная перепланировка № 8

Перенос радиаторов отопления на балкон или лоджию

Если балкон или лоджия уже присоединены к квартире, например это сделали до того, как эту перепланировку запретили, то возникает вопрос, как отапливать это пространство. Если внешнее присоединенное помещение небольшое, то может быть достаточно тепла, которое поступает на лоджию из комнаты. Но если на балконе или лоджии прохладно, то придется позаботиться об отоплении.

Владельцам квартиры может прийти в голову перенести на балкон радиатор отопления, который раньше был под окном. Еще лучше — установить на балконе дополнительную батарею. А чтобы стало еще теплее, к системе центрального отопления можно подключить водяной теплый пол. Вот только все это запрещено законом.

В Москве прямо запрещено переносить радиаторы отопления на балкон или лоджию. В России в целом нигде прямо не прописан запрет. Но поскольку перепланировку и переустройство можно делать только в помещении в многоквартирном доме, то есть в жилом помещении, а балконы и лоджии не входят в жилое помещение, фактически этот запрет распространяется на всю Россию. А значит, переустройство и перепланировка на балконе запрещены, пока их присоединят и они не станут частью жилого помещения официально.

п. 10.7 и 10.8 приложения к постановлению правительства Москвы № 508-ПП

п. 5 ст. 15 ЖК РФ

Батарея за пределами здания может навредить всем соседям. Отапливать придется большую площадь, к тому же часть отапливаемых помещений будет расположена за пределами теплового контура дома — за внешней, фасадной стеной здания. Как результат — отопление всего дома станет хуже, в квартирах соседей станет прохладнее. Или во время сильных морозов вода в трубах на балконе может все же замерзнуть. Трубу прорвет, и всех соседей снизу затопит.

Точно так же пострадают соседи, если подключить водяной теплый пол к системе центрального отопления. Давление воды в трубах упадет, и на каждую квартиру будет приходиться меньше теплоносителя, который и согревает радиаторы отопления. К тому же расходы по общедомовому тепловому счетчику увеличатся, поэтому всем соседям, возможно, придется платить за отопление чуть больше, чем обычно.

Поэтому отапливать балкон и устраивать теплые полы можно только с использованием электроприборов — это законом не запрещено.

Незаконная перепланировка № 9

Увеличение нагрузки на перекрытия и конструкцию пола

Перекрытия — это то, что отделяет один этаж от другого. Для нижнего этажа они служат потолком, для верхнего — полом. В качестве перекрытий используются железобетонные плиты или деревянные доски. Но последние можно встретить только в частных или очень старых многоквартирных домах.

Узнать, какой тип перекрытия в конкретном доме, можно в техпаспорте недвижимости или в БТИ. Но это в теории. А на практике данные о старых домах после реконструкции не всегда передают в БТИ, и информация там может быть устаревшей. Поэтому перед ремонтом стоит не только посмотреть в техпаспорт, но и вскрыть напольное покрытие. Или хотя бы посоветоваться с соседями, которые уже это делали или присутствовали при реконструкции.

Тип перекрытия напрямую повлияет на выбор напольного покрытия и материалов для ремонта. В Москве, например, потребуется согласовывать перепланировку, если планируется менять конструкцию пола в домах с деревянными перекрытиями.

п. 2.2.7 и 10.6 приложения к постановлению правительства Москвы № 508-ПП

Цементная стяжка и наливные полы довольно тяжелые, поэтому могут создать дополнительную нагрузку на перекрытия, даже если они бетонные. И точно так же нельзя возводить стены и перегородки из тяжелых материалов.

Еще в Москве запрещено использовать тяжелую стяжку и напольные покрытия, а также возводить тяжелые перегородки, если их вес больше предельно допустимого по проекту здания. За пределами столицы тоже есть ограничения, но они не прописаны прямо. Расчету нагрузок на перекрытия посвящен свод строительных правил 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия».

Незаконная перепланировка № 10

Объединение комнаты с кухней в однокомнатной квартире

По закону квартира должна состоять из комнат и вспомогательных помещений — кухни, санузла и т. п. Но если объединить кухню с комнатой, то эта комната автоматически становится нежилой. Если комнат несколько, то нежилая кухня-гостиная не проблема. Но в однокомнатной квартире не останется ни одной жилой комнаты после объединения с кухней. А значит, и квартира формально непригодна для жизни.

п. 2 ст. 16 ЖК РФ

Это правило несложно обойти. Например, иногда оставляют небольшие фрагменты стены, которая разделила комнату и кухню. В этом случае по документам это два помещения с очень широким дверным проемом.

Другой вариант — отделить пространства разными отделочными материалами, например в кухне положить плитку, а в бывшей зоне комнаты — ламинат. Для согласования перепланировки такие детали действительно важны. Дальше все будет зависеть от того, как на такое зонирование посмотрит БТИ. Если его сотрудники решат, что помещения все-таки разные, перепланировку согласуют.

Но не стоит путать объединение кухни и комнаты в однушке с квартирами-студиями от застройщика. Формально понятия «студия» в жилищном кодексе нет, поэтому застройщик называет квартиру однокомнатной и точно так же выделяет зону кухни. По сути квартира-студия — это квартира с перепланировкой, которую застройщик согласовал еще на этапе проектирования дома.

/studio-apartment/

Гид по квартирам-студиям

Квартиры-студии от застройщика согласованы изначально, такая планировка законна Но объединить кухню и комнату в однокомнатной квартире нельзя. Нужно выделить ее простенками или напольным покрытием, чтобы хотя бы формально было понятно, что это отдельное помещение

Главное о перепланировках

1. Прежде чем начинать перепланировку, нужно зайти на сайт районной или городской администрации и узнать, какими документами будут руководствоваться при согласовании перепланировки.
2. Если живете в Москве, обязательно проверьте, не нарушаете ли местное постановление правительства о переустройстве и перепланировке.
3. Не сносите несущие стены. Даже если дом не рухнет, придется восстанавливать изначальную планировку по решению суда.
4. Дополнительные перегородки из тяжелых материалов и тяжелые стяжки увеличивают нагрузку на перекрытия, поэтому они могут обрушиться.
5. Если делите комнату или кухню на две части, предусмотрите окно в стене между ними.
6. Если квартира однокомнатная, то присоединять к ней кухню стоит осторожно — эту зону все же стоит выделить хотя бы отделкой. А кухню с газовой плитой необходимо изолировать — как минимум установить плотно закрывающиеся двери.
7. Переносить кухню или расширять санузел можно только в нежилой зоне квартиры, например в коридоре, прихожей, кладовой или гардеробной. Эти «мокрые зоны» нельзя располагать ни над, ни под жилыми помещениями.
8. Если живете в Москве, то не сможете присоединить балкон или лоджию и тем более отапливать их радиаторами центрального отопления. Водяные теплые полы тоже под запретом.
9. Вентиляционный короб неприкосновенен. Сносить его нельзя, потому что это создаст проблемы соседям сверху и снизу — вентиляции не будет и у них тоже.
10. Если хочется «урвать» часть общедомового имущества, придется спросить разрешения всех владельцев квартир в здании. Причем общедомовое имущество — это не только коридоры и тамбуры, но и внешняя стена здания и мусоропровод, расположенный в квартире.

Путеводитель по перепланировке обществ и квартир

Во многих городах мало свободных земельных участков, из-за чего девелоперы сейчас осваивают пространство перепланировки. Многие ветхие здания и общества (чалы) находятся на грани распада. Войдите в процесс уничтожения существующего здания и строительства нового.

Будучи масштабным проектом, он требует осторожного и активного подхода со стороны жителей жилищного общества. Перепланировка является жизнеспособным вариантом для свойств; то есть старше 25 лет. Отсутствие средств на ремонт объекта — еще одна причина остановить свой выбор на перепланировке, где ответственность берет на себя сторонний застройщик.

Разработчики также постоянно ищут объекты недвижимости, права на разработку которых не используются. Они могли бы добавить несколько этажей и продать его с хорошей прибылью.

Порядок обращения ЖСК на перепланировку

Порядок проведения перепланировки ЖСК включает следующие этапы.

1. 1. Более 75% от общего числа членов общества должны быть согласны, чтобы проект был официально принят. Для наблюдения за всем процессом должна быть создана специальная комиссия по реконструкции.
   2. Комитет должен получить предложения от архитекторов или консультантов по управлению проектами и представить их предложения, прежде чем завершить их. Члены общества должны активно взаимодействовать и вносить свой вклад и предложения в процессе.
   3. Сроки и условия должны быть согласованы вместе с объемом работ с архитектором / PMC, а затем объявлены тендеры от различных застройщиков.
   4. Выбранный разработчик должен быть выбран как минимум 3/4 большинства населения.
   5. Все документы и ТЭО должны быть проверены государственными органами.
   6. Общество должно нанять юриста для всех надлежащих разбирательств, обеспечив прозрачность и понятность процесса для членов общества.
   7. Правовые документы, касающиеся застройки, не должны допускать двусмысленности. Нарушения в процессе развития могут иметь последствия, особенно запрещенные законом.
   8. Создайте матрицу развития или четкую дорожную карту, которая поможет заинтересованным сторонам и участникам обсудить прогресс и интересы обеих сторон.

Преимущества перепланировки по сравнению с реконструкцией

Можно задуматься о преимуществах перепланировки перед ремонтом. Вот некоторые из них:

1. 1. Структурная реконструкция увеличивает срок службы здания всего на 4-5 лет, поэтому реконструкция более осуществима и устойчива в долгосрочной перспективе. Старые постройки часто сталкиваются со структурными проблемами, такими как просачивание, слабые фундаменты и стены, протекающие водопроводные трубы и т. д.
   2. Продаваемость перепланированной квартиры/дома гораздо выше, чем отремонтированной, особенно если она построена в элитном районе.
   3. Реконструированное здание предлагает жильцам более чистые, новые и просторные жилые помещения, тем самым повышая уровень жизни.
   4. Реконструированный объект оснащен новейшими удобствами, такими как бассейны, пышное озеленение, общественные залы, спортивные залы, системы пожаротушения и безопасности и т.д.
   5. В процессе могут быть предложены дополнительные этажи, которые можно продать с большей прибылью.
   6. Строители также предлагают фиксированную сумму денег за перепланировку недвижимости, на которую они присматривают.
   7. Правительство объявило о нескольких стимулах для реализации схем развития в перенаселенных городах, таких как Мумбаи.
   8. Владельцы квартир имеют преимущества в виде повышенного FSI (индекс жилой площади)
   9. В настоящее время существует система единого окна для получения всех разрешений от официальных лиц, что в противном случае потребовало бы очень много времени и затрат на задержки в строительстве.

О чем следует подумать перед перепланировкой

• Перепланировка может быть в центре внимания, но некоторые граждане утверждают, что застройщики часто используют колониальные особняки для строительства роскошных и современных квартир для богатых. Они утверждают, что строительство ведется бессистемно и без согласия членов общества.

• Процесс доставил много неудобств жильцам, и многим приходится искать альтернативное жилье. Обычно разработчику требуется 18-24 месяца для завершения проекта с продленным льготным периодом в шесть месяцев.

• Есть некоторые штаты, которые предлагают схему саморазвития, например, правительство Махарастры. В таких городах, как Мумбаи, существует огромный спрос на жилье по сравнению с нехваткой земли для его удовлетворения. Резервный банк Индии разрешил обществам брать займы у компаний, занимающихся жилищным финансированием, для финансирования проекта.

• Отличие перепланировки от самостоятельной застройки в том, что в первом застройщик несет ответственность, а бесплатно дарит новые или дополнительные квартиры кому угодно. Только зарегистрированные жилищные кооперативы имеют право на самостоятельную застройку зданий, построенных более 30 лет назад.

– Asmita Kothari

Поэтапный процесс перепланировки общества

1. Вещи до начала перепланировки в ЖК или квартире пользу. В случае, если акт передачи не в пользу общества, процесс предполагаемой передачи должен быть выполнен путем назначения соответствующего агентства.

Структурный аудит

Когда обществу стоит задуматься о перепланировке

1. Первым шагом для принятия решения о перепланировке является отчет о структурном аудите, подготовленный консультантом по структурным вопросам или консультантом по управлению проектом. Это обследование должно быть проведено для всех зданий/сооружений на приусадебном участке.
2. Орган структурного аудита должен выявить состояние зданий и предложить, нуждается ли общество в реконструкции.
3. Без такого отчета общество не может пойти на редевелопмент.
4. Даже если зданию меньше 30 лет (срок службы здания), но структурный отчет предполагает перепланировку, а не реставрацию, общество может пройти перепланировку.
5. Распространение отчета о структурном аудите —

В случае неблагоприятного отчета о структурном аудите общество направляет указанный отчет всем членам общества в течение одного месяца после получения такого отчета вместе с их рекомендациями и призывает к согласие всех членов общества в письменной форме в течение 14 дней после распространения отчета с указанием их мнения о том, хотят ли они пойти на ремонт или перепланировку. Если 75% и более от общего числа членов общества дадут свое согласие на перепланировку в правление, то правление приступит к процессу перепланировки.

Начало перепланировки —

Жилищное товарищество, в котором должны быть проведены работы по перепланировке зданий, подается заявление о проведении специального общего собрания для рассмотрения и обсуждения проекта перепланировки и предложений по нему. представил достопочтенный. Секретарь управляющего комитета, который надлежащим образом

Избирается в соответствии с положениями устава общества, а также формируется в соответствии с. Положения о булавах акт 1960. Заявление о реквизиции должно быть подписано не менее чем 1/4 от общего числа членов общества.

2. Правила перепланировки

Правила перепланировки жилищного кооператива-

Правила перепланировки кооператива соответствуют постановлениям правительства от 3 января 2009 г. и 4 июля 2019 г. . Эти правила объясняют полный процесс перепланировки и все шаги, которые должны быть предприняты жилищным обществом. Хотя мало кто пытается пропустить этот процесс, настоятельно рекомендуется следовать рекомендациям, указанным в вышеупомянутых уведомлениях.

Правила перепланировки квартиры-

Правила перепланировки квартиры почти такие же, как и для общества, например, согласие 51% людей обязательно и т. д. Но в случае с квартирой процесс соблюдения и реализации немного затруднен. В недавнем уведомлении правительство упростило процесс получения квартиры и сделало все правила общества применимыми к квартире.

3. Первоначальный процесс реконструкции

SGM для реконструкции-

При поступлении заявления о созыве собрания правление жилищного товарищества в течение 8 дней со дня получения заявления должно рассмотреть то же самое и в срок 1 месяц достопочтенный. Секретарь созывает общее собрание членов общества, уведомляя об этом за 14 полных дней, за что будет получено подтверждение от каждого члена и сохранено в отчетах общества. Кворум для проведения общего собрания составляет 3/4 от общего числа членов общества. В случае отсутствия кворума собрание переносится на 8 дней.

Если нет кворума и на перенесенном собрании, то собрание распускается с учетом того, что члены не заинтересованы в реорганизации общества. В такой ситуации предмет перепланировки не может быть вынесен ни на одно из ВОС на утверждение еще в течение одного года.

На собрании 3/4 присутствующих на собрании членов должны согласиться на перепланировку, после чего должно быть принято решение о продолжении перепланировки здания и уполномочить управляющий комитет получить разрешение от заместителя регистратора со- оперативные общества соответствующих подопечных отделений по перепланировке. Также должно быть принято решение, уполномочивающее управляющий комитет получать расценки от опытных архитекторов/руководителей проекта, назначенных правительством/местными властями, для работы по подготовке технико-экономического обоснования и установления правил/условий их работы.

Разрешение на перепланировку-

Общество направляет копию акта структурного аудита вместе с выпиской из решения о перепланировке, принятого в ВГО, в ДД. Регистратор кооперативов соответствующего района, запрашивающий разрешение на перепланировку своего здания. (Согласно Правительству ГР Ды. Регистратора больше не требуется)

ТЭО перепланировки-

В течение одного месяца со дня получения разрешения на перепланировку от канцелярии ды. Регистратор кооперативов, общество должно назначить архитектора или консультанта по управлению проектом для осмотра участка / территории / применимых правил FSI / TDR / PMC / технических / финансовых деталей, включая жизнеспособность, сравнение ремонта с ремонтом. разработка и предоставление технико-экономического обоснования. Это технико-экономическое обоснование должно быть разослано всем членам общества в течение одного месяца с даты получения отчета вместе с мнениями управляющего комитета и их мнением / возражениями по этому поводу должны быть в письменной форме направлены для обсуждения на следующем внеочередном заседании. общее собрание органов.

Общее общее собрание акционеров по Уставу комитета по реконструкции-

1. Общество должно созвать общее собрание акционеров, и, поскольку это важное собрание, кворум для собрания должен составлять не менее 75% членов общества.
2. Управляющий комитет должен обсудить ТЭО на собрании и если не менее 3/4 ^th присутствующих на собрании членов согласятся на перепланировку
3. Тогда они должны принять решение о проведении перепланировки здания и уполномочить должностных лиц начать процедуру назначения архитектора / инженера-строителя / финансового консультанта или консультанта по управлению проектом.
4. На том же собрании общество должно сформировать «комитет по реконструкции» из не менее 5 видных / старших / первых членов общества, представляющих каждое здание общества, для наблюдения за работой управляющего комитета

Назначение of Consultants-

Должностные лица должны внести архитектора/инженера-строителя/финансового консультанта/консультанта по управлению проектами в краткий список для назначения и рекомендовать их имена комитету по реконструкции для подтверждения своего выбора и гонораров, взимаемых этим специалистом/ами. Управляющий комитет должен созвать SGM и представить этих специалистов членам общества и дать свои рекомендации. На этом собрании должно быть принято решение о назначении некоторых или всех из них и установлении их обязанностей и гонораров.

 Объединение документов для реконструкции —

Общество должно попросить назначенного консультанта/ов продолжить работу и получить все разрешения, необходимые для реконструкции, и представить свой отчет о наличии следующих документов с общество:

1. Свидетельство о регистрации общества
2. 7/12 выписка / индекс ii / форма №. 6 из налоговой
3. Передаточный акт
4. Несельскохозяйственный (NA) ордер
5. Карточка собственности /
6. План обследования города (демаркация границ)
7. Копия актов о начале строительства
8. Копия актов о завершении работ
9. Подтверждение оплаты гербового сбора/регистрационного сбора.
10. Копия оплаченного оценочного счета (счет за воду, счет за электричество)
11. Утвержденный план здания
12. Строительные чертежи.

4. Важный этап в реконструкции жилищного общества

Объявление тендера-

После решения технических проблем общество должно объявить SGM No. 4 ознакомить членов общества с позицией общества по различным техническим вопросам, упомянутым выше, и передать их взгляды, а также мнения комитета по реконструкции по этому вопросу и получить одобрение общего органа для дальнейших действий. На этом собрании всем членам общества следует предложить подготовить и представить в письменной форме детали требований/требований/выборов/требований, чтобы их можно было включить в тендерную документацию. Общий орган должен принять резолюцию и уполномочить управляющий комитет продолжить и объявить тендеры, пригласив различные агентства / строителей / застройщиков сделать свои предложения через уведомление в газете и т. д.

Открытие тендеров на реконструкцию-

В течение одной недели с последней даты получения тендеров общество должно объявить SGM №. 5 и открывать тендеры перед членами общества, присутствующими на собрании, а также консультантами общества и сторонами, участвующими в тендере. Детали полученных предложений должны быть зачитаны на собрании, и на самом собрании должен быть составлен предварительный список достоинств.

Заявление о сравнении —

Консультанты, назначенные обществом, должны подробно изучить тендерные предложения и подготовить сравнительные таблицы и дать свои рекомендации управляющему комитету, который должен убедиться в рекомендациях консультантов и представить их перед реконструкцией. комитет для своих замечаний. Лучшее предложение должно быть внесено в краткий список с точки зрения его достоинств, а подробности должны быть распространены среди всех членов общества, требующих высказать свое мнение.

Выбор застройщика/застройщика —

Общество должно запросить SGM №. 6 и после обсуждения достоинств и недостатков всех предложений выбрать одного застройщика/застройщика для проведения перепланировки общества. На этом собрании члены должны согласовать следующие вопросы:

1. Дополнительная площадь, которую они должны получить, не только с точки зрения процентного увеличения существующей площади ковра, но и с точки зрения фактического количества квадратных футов.
2. Сумма корпуса, подлежащая выплате каждому участнику, должна быть четко выражена в рупиях помимо привязки к их существующей ковровой площади. Также должны быть четко указаны период расторжения и сроки оплаты.
3. Сумма арендной платы за альтернативное жилье должна быть четко указана в рупиях помимо привязки к существующему ковровому покрытию. Должны быть четко указаны сроки расторжения и платежа.
4. Должны быть конкретно указаны суммы сборов за смену и сборы за повторную смену.
5. Члены должны принять резолюцию, разрешающую управляющему комитету выдать письмо о намерениях разработчику в соответствии с вышеуказанными условиями.

Письмо о намерениях —

Общество должно разослать согласованные условия всем членам общества и получить безотзывное письмо-согласие на имя общества, застройщика, ЧВК, ды. Регистратор кооперативов и других заинтересованных сторон. Когда не менее 90% членов дадут обществу письма о согласии, общество должно направить письмо о намерениях выбранному застройщику / строителю и попросить его предоставить планы строящихся новых зданий, удобств, которые должны быть предоставлены, и выделение земли. квартиры участникам согласно новому плану.

Соглашение о реконструкции —

После получения плана новых зданий управляющий комитет и члены комиссии по реконструкции должны сначала утвердить его и убедиться, что он соответствует их предложению. Затем общество должно призвать к SGM №. 7 за утверждение плана квартир/здания и благоустройства, предлагаемых застройщиком. Когда они будут одобрены в общем органе, общество должно принять

Решение о заключении договора перепланировки с застройщиком также устанавливает дату освобождения старых квартир и получения компенсаций.                                                       

д.