Красная линия застройки частного сектора: Красные линии застройки: определение, отступы, стандартные нормы

Где проходит красная линия в частном секторе

Чтобы построить дом или любой другой объект, необходимо получить разрешение от Администрации. Это касается даже собственников земельных участков. Казалось бы, каждый на своей земле где хочет, там и строит. А после завершения строительства подают в суд на узаконивание постройки. Такой способ намного проще, чем посещение различных инстанций для получения разрешения.

Если постройка никому не мешает, у соседей, коммунальных служб, Администрации нет претензий, то суд, конечно же, удовлетворит иск. Но на практике случается, что суд отказывает в узаконивании и выносит решение о сносе или переносе строений из-за расположенных красных линий.

В статье рассмотрим, что означает красная линия земельного участка на проектах и планах территории, на что она влияет и чем грозит нарушение этих линий.

Что такое красная линия

Первая статья Градостроительного кодекса (далее – ГрК РФ) дает определение красным линиям (далее – КЛ).

Важно, что законодатель выделяет красными линиями не только существующие границы, но и планируемые.

Иными словами, КЛ обособляются участки, на которых будут или уже расположены публичные объекты от остальных наделов индивидуального пользования. Общественными объектами являются, улицы, дороги, скверы, парки, линии электропередач, трубопроводы и прочие аналогичные сооружения.

Помимо ГрК РФ, при определении понятия красная линия стоит опираться на РДС 30-201-98 «Инструкцию о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации». В ней указано, что КЛ отграничиваются кварталы, микрорайоны и другие элементы планировочной структуры от улиц, проездов, площадей.

На картах часто эти линии пересекают как государственные, так и частные участки. Такое явление называется наложением границ.

Наложение границ встречается при пересечении двух смежных участков. В этом случае между соседями может возникнуть спор (читайте: что делать, если сосед захватил часть земли?). Если фактические границы вашего участка не соответствуют данным на кадастровом плане, напишите нашему юристу в чат справа. Он расскажет, как решить проблему быстро без финансовых затрат.

Пример расположения красных линий предоставлен на фото ниже, где видно, что КЛ обособлен участок для инженерной инфраструктуры, а на второй картинке выделен участок для индивидуальной застройки.

Как упоминалось выше, КЛ выделяются не только существующие объекты, но и те, которые находятся только в процессе планирования. То есть фактически они существуют только на бумаге. Собственникам, узаконивающим постройки через суд, стоит помнить об этом. Ведь органы власти не обязаны уведомлять граждан о планирующемся проведении электросетей, водопровода или газа. Поэтому судья при рассмотрении ходатайств и заявлений Администрации опирается на то, что собственники должны самостоятельно следить за такими изменениями, и оставляет иск без удовлетворения.

Помните, каждый случай уникален. Прежде чем обращаться в суд для узаконивания постройки и начинать споры с местными органами власти, проконсультируйтесь с юристом. Для этого напишите в чат справа. Специалист по земельным вопросам бесплатно ответит на интересующие вопросы и поможет найти правильное решение возникшей проблемы.

Что касается вопроса о влиянии КЛ, то закон говорит о том, что в переделах этих линий запрещено возводить объекты капитального строительства, кроме тех, которые указаны в местных регламентах (например памятники). Также дома или другие постройки должны располагаться на определенном расстоянии от места прохождения КЛ. Расстояние устанавливается в соответствии со Сводом правил градостроительства и зависит от многих факторов:

• тип объекта строительства;
• материал стен;
• тип объекта за красными линиями (проезд, улица, парк, водопровод, газ и т. д.).

Посмотреть красные линии можно практически в любом документе, содержащем схематическое изображение местности. К таким относятся:

Получить эти документы можно в Росреестре или в отделе архитектуры Администрации. Также доступна онлайн версия кадастровой карты на сайте Росреестра.

Ответственность за нарушение красной линии

При строительстве дома или любой другой недвижимости важно обращать внимание на КЛ и не нарушать их. Выступ за такие линии всегда означает административное правонарушение. И в соответствии с КоАП РФ ст. 7.1 такое деяние признается самовольным занятием территории. В этом случае размер штрафа зависит от кадастровой стоимости и категории нарушителя. Варьируется он от 1 до 3%. А если кадастровая стоимость не определена, а такое бывает редко, то от 5000 до 200000 р.

На практике красные линии могут находиться и внутри участка. Например, через участок проходит газопровод. Над ним категорически запрещено возводить даже объекты некапитального строительства. Соблюдать такие нормы следует не только из-за штрафов, но и исходя из соображений безопасности.

Конечно, если планируется строительство, то нарушения КЛ можно избежать. Но как быть, если дом стоит несколько десятков лет и выяснилось, что красная линия проходит через здание, или забор стоит за пределами границы? Суды часто сталкиваются с подобными ситуациями, но не все иски подлежат удовлетворению. Причины могут быть самыми разными. Однако в некоторых случаях можно перенести или отменить красную линию на земельном участке.

Согласно РДС 30-201-98 (Инструкции о проектировании КЛ) органы местного самоуправления могут скорректировать существующие линии. Но это возможно только если расположение КЛ значительно нарушает права граждан и организаций. А если был произведен самозахват территории, то можно арендовать у государства (подробнее о том, как арендовать у государства землю) захваченную территории или приватизировать ее.

Для того чтобы подать исковое заявление, требуется собрать много документов и оплатить госпошлину. Но и в этом случае в рассмотрении иска могут оказать. Есть возможность получить консультацию специалиста «здесь и сейчас» бесплатно. Напишите в чат справа, и юрист ответит на все возникшие вопросы и поможет написать юридически грамотное заявление и подготовиться к судебным спорам.

Судебная практика

Положительным примером о переносе красной линии и сохранении прав на недвижимость может послужить дело, рассмотренное в Московском районном суде г. Калининграда.

В ходе рассмотрения дела выяснилось, что КЛ была проведена в 2009 г. Данные с ЗУ не учитывались. Истец подавал в Администрацию заявление о переносе КЛ, но получил отказ.

Истец просил суд рассмотреть заявление и сохранить право собственности на дом и пристройку.

Поскольку реконструкция была проведена с целью улучшения жилищных условий, не несет угрозы жизни и здоровью, а также не нарушает прав третьих лиц, иск был удовлетворен.

Эскиз с указанием норм строительства частных построек относительно красной линии

При планировании размещения строений, зданий и сооружений на частном земельном участке возникают вопросы, связанные с соблюдением существующих строительных норм и правил, далее СНиП, и иных законодательных актов. Пренебрежение этими документами в дальнейшем может привести к серьезным проблемам с органами государственной власти. Санкции могут проявляться как в штрафах, так и в предписаниях о необходимости переноса или демонтажа строения.

Законодательство в части определения расстояний от красных линий, соседних участков до планируемых зданий и сооружений застройщика достаточно запутано. Данная статья призвана помочь разобраться в существующих требованиях законодательных актов.

Основные нормативные документы частной застройки

Схема нормативного расположения всех построек на частной территории

При малоэтажном строительстве зданий и сооружений и обустройстве участка прежде всего нужно руководствоваться СНиП 30-102-99.

Кроме самого жилого дома, на земельном участке могут располагаться иные хозяйственные постройки, деревья, кустарники, различные подземные коммуникации. Взаимное расположение этих объектов регламентируется санитарными и противопожарными правилами и нормами.

При планировании личного земельного участка следует исходить из размеров построек и растений, их взаимного расположения, границ участка (по ним, как правило, устанавливается забор) и аналогичных объектов на соседних примыкающих участках.

В действующих нормах и правилах содержаться как рекомендации, так и требования. Требования обязательны, а рекомендации желательны к исполнению.

Требования расположения относительно красной линии

Расположение строений относительно дороги с учетом требований

В строительстве используется такое понятие, как «красная линия». Точное определение приведено в пп. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Она служит для отделения территорий общественного пользования, а также участков, на которых расположены кабельные линии, трубопроводы, автомобильные и железные дороги и тому подобные сооружения, от частных земельных участков. Такие линии обозначаются на картах проектов планировки территории соответствующим цветом.

Жилой дом следует располагать не ближе, чем 5 метров от линии улицы и не ближе 3 метров от линии проезда. Отличить улицу от проезда несложно: улицы на топографических картах имеют название, проезды — нет.

Высокие деревья располагаются не ближе 4 метров от красной линии.

Кустарники, расположенные ближе 5 метров от дороги не должны превышать по высоте 0,5 м.

Все высокие растения не должны препятствовать проезду пожарной техники и снижать положенную освещенность жилых помещений.

Расположение внутри участка

Рекомендуемое расположение строений внутри участка

Жилое здание должно располагаться на следующих минимальных расстояниях от других строений:

• баня, душевая и другие — 5 м;
• колодец, питьевая скважина — 8 м;
• места сбора отходов, уборные — 15 м;
• постройки для содержания животных, скотные дворы — 15 м.

Минимальное расстояние между фильтрующим колодцем или скважиной и отдельно стоящим туалетом или местом сбора мусора должно составлять 20 метров.

Расположение относительно границ прилегающего частного земельного участка

Нормы расположения построек соседствующих участков

Должны соблюдаться следующие минимальные расстояния от территории соседнего участка до объектов застройки:

• жилое здание — 3 м;
• гараж, баня — 1 м;
• постройки для содержания животных, скотные дворы — 4 м;
• высокорослые деревья — 3 м;
• среднерослые деревья — 2 м;
• кустарники — 1 м;
• иные строения — 1 м.

Расстояние между уборной или местом сборам мусора и соседним жилым домом не должно быть менее 15 метров.

Расстояние от жилого здания до любых строений и сооружений прилегающего участка не должно быть короче 6 метров.

Требования норм пожарной безопасности

Для соблюдения правил пожарной безопасности следует учитывать минимальные расстояния между строениями как своего, так и смежного участка в соответствии с материалом, служащим основой сооружения:

• между строениями из полностью сгораемых материалов (древесина) должно соблюдаться расстояние не менее 15 метров;
• между строениями из несгораемых материалов (камень, кирпич, бетон) должно соблюдаться расстояние не менее 6 метров;
• между строениями, имеющими несгораемую основу, но в одном из них применяются деревянные перекрытия или утепление из горючих материалов, должно соблюдаться расстояние не менее 8 метров;
• между строениями, имеющими несгораемую основу, но в каждом из них применяются деревянные перекрытия или утепление из горючих материалов, должно соблюдаться расстояние не менее 10 метров.

В любом случае для оценки огнестойкости сооружений следует обращаться в специальные органы.

Требования к устройству заборов и ограждений

Требования расположения зданий относительно дорог

Требования к устройству заборов различны для ограждений, примыкающих к территориям общественного назначения и к соседним частным участкам земли.

Для ограждений, примыкающих к красным линиям, действуют следующие правила:

• обязательное согласование с органами местной администрации в части градостроительства;
• запрещается применять потенциально представляющие опасность для пешеходов материалы, такие как промышленные отходы, необработанная древесина, колючая проволока и другие. В остальном по части материала изготовления ограничений нет;
• максимально разрешенная высота забора составляет 2,2 метра;
• если забор проходит вдоль линии границы улицы, то створки ворот и калиток могут открываться только внутрь участка;
• если забор отнесен от линии границы улицы на расстояние 1,5 метра и более, допускается открывание створок наружу.

Для ограждений, примыкающих к соседним частным земельным участкам, действуют следующие правила:

1. Материалы изготовления ограждений могут быть любые. При обоюдном согласии владельцев в качестве ограждения может быть организовано зеленое насаждение высотой до 1,5 метра.
2. Максимальная высота забора составляет 2,2 метра.
3. Желательно устанавливать ограждения с большой площадью просветов, таких как дощатые заборы с общей площадью просветов более 50%, металлические сетки и другие.
4. Глухие заборы не должны превышать высоты 0,75 метра (без письменного разрешения владельца смежного участка).
5. При наличии письменного согласия владельца смежного участка допускается установка глухих ограждений высотой более 0,75 метра.
6. Массивные ограждения из камня, кирпича, железобетона толщиной более 50 миллиметров без письменного согласия владельца смежного участка разрешаются только внутри территории участка. При наличии такого разрешения допускается установка массивных ограждений по линии разделения смежных участков.
7. При установке заборов и ограждений на неровностях ландшафта следует предусмотреть возможность отвода дождевых и талых вод, чтобы не допустить затопления соседнего участка.

При несоблюдении всех этих норм и требований застройщик рано или поздно может быть привлечен к административной ответственности. Обнаружить и предъявить нарушения может как государственный орган строительного надзора, так и владелец примыкающего участка, если его права нарушаются. Штрафы варьируются в зависимости от серьезности нарушений. Также сооружение могут признать построенным самовольно и обязать нарушителя перенести или демонтировать своими силами и за свой счет.

Перед началом строительства следует тщательно изучить действующие нормы и правила, проконсультироваться со специалистами в соответствующих областях и оформить необходимые документы. Это позволит предотвратить возможные конфликты и соседями и упростить последующее оформление документов в государственных органах.

Красная линия застройки это такая граница, с помощью которой на схемах и планах по застройке городской территории отмечают допустимую крайнюю зону застройки в городе или другом населенном пункте.

Решение об установке такой красной линии принимается местными властями.

Есть ситуации, когда красная линия застройки может показывать границу не только снаружи, но и каким-либо образом ограничить замкнутые территории внутри участка застройки.

Это может быть в том случае, если через такой участок застройки проходят трубопровода, линии электропередачи и другие сооружения.

Красная линия застройки

Понятие красной линии застройки

Когда речь идёт о собственности на земельный участок

…то в первую очередь имеется в виду сам участок земли внутри этих границ. Земля может включать в себя участки, которые относятся к чьей-то собственности, например частный или муниципальный, а есть места с участками земли общего пользования.

Дом должен строиться на его земле, а не на тротуаре. При строительстве дома законодательством предусмотрено понятие красной линии, именно на этом понятии основываются требования к выбору места застройки.

Муниципальная власть населенного пункта устанавливает красную линию по нормативному акту

Такая красная линия нужна для того, чтобы определить границу между участком, где будет строиться дом, и другими территориями, которые используются в общественных целях.

Что показывает красная линия

Важно! Красная линия застройки показывает территорию ни одного земельного участка для строительства на нём дома, а показывает границу целого блока подобных участков. Территория очерчивается так, что внутри замкнутой территории располагаются участки земли, а за этим контуром располагается общественная территория.

Такую красную линию застройки проводят обычно тогда, когда по участку земли проходят линии высоковольтных передач, трубопровода, газопровода, теплопровода и другие. Внутри таких территорий строительство запрещено.

Эти линии стали так называть потому, что на документах по градостроительству их рисуют красным цветом. Когда властями принимается решение о проведении таких красных линий, то учитывается не только то, что стоит в настоящее время, но и что на этой территории может быть построено в перспективе.

Применение красной линии застройки на практике

В каких местах можно строить жилой дом или другие хозяйственные постройки, определяется различными строительными нормами и правилами, нормативами, и на основании градостроительного кодекса России.

Значит, внутри одного участка земли нельзя строить дом или другую постройку в абсолютно любом месте. Рассмотрим более подробно требования законодательных нормативов.

Раньше имели место ситуации, когда на участке земли граждане сначала строили дом или другие постройки, и только потом ушли в местные органы ее узаконить. И к таким ситуациям местные власти относились достаточно снисходительно, даже если были нарушены нормы по применению красной линии.

Сейчас ситуация изменилась, и если пытаются узаконить уже построенный дом, то сделать это можно только обратившись в суд. И положительное решение может быть не во всех случаях. И построенное сооружение могут признать незаконно построенным, и в дальнейшем его нужно будет сносить.

Поэтому важно выбрать правильную последовательность действий. Для начала нужно собрать все основные документы, где будет указано место, на котором будет построен дом и хозяйственные постройки.

С этими документами нужно идти в местные органы власти для получения разрешения. После этого можно начинать строительство дома или постройки, так как у вас на руках будут оформлены документы согласно требованиям закона.

Важно! Нормы законодательства устанавливают требования о том, какое должно быть расстояние между красной линией и тем местом, где планируется застройка.

Также при строительстве не нужно забывать о противопожарных нормативах, по которым есть строго определенное расстояние между домами на соседних участках земли.

Нарушение градостроительных норм

При нарушении градостроительных норм во время строительства домов и хозяйственных построек возможны различные ситуации.

Рассмотрим те случаи, которые встречаются наиболее часто:

• – если строительство дома или другой постройки было проведено с нарушением требуемых нормативов, то такую застройку могут признать незаконной в случае нарушений линий застройки;
• – также, если соседи докажут, что вашим строительством дома нанесен ущерб, то есть они не смогли полностью пользоваться собственным участком после этого, то может начаться судебный процесс, итогом которого некоторые строения могут быть признаны незаконными и подлежащими сносу, или по решению суда вы должны будете выплатить истцу денежную компенсацию за ущерб;
• – также нужно учитывать тот факт, что даже если не будут нарушены нормы закона о строительстве, может быть несуразность построек между соседними участками. Например, собственник хочет построить на своем участке баню в каком-то определённом месте, а его сосед на своем участке рядом построит туалет. В данном случае норма закона не нарушены, но при планировании строительство своего дома или бани нужно учитывать возможность подобных неудобных моментов;
• – возможно, что при строительстве дома на своем участке по всем нормам закона, учете нормативов по расстоянию, крыша может располагаться так, что будет мешать чужому участку или с неё будет падать снег на соседний участок. Это будет нарушением и за это может накладывать штраф.

Градостроительные нормы красной линии застройки

Все здания и сооружения при строительстве обязательно должны помещаться внутри территории, которые обозначены красными линиями, также есть требование, чтобы они располагались от красных линий на некотором расстоянии.

Может быть установлен забор, который показывает ограничение частного двора, он может проходить по красной линии, но само строящееся здание должно быть на расстоянии 5 метров от неё. Такая норма действительна тогда, когда ситуация касается линии, отделяющий участок от улицы. Улицей здесь может быть как проезжая часть, так и сам тротуар.

Есть такое ограничение, которое связано с расстоянием до границы участка, не относящееся к красной линии. В данном случае минимальное расстояние должно быть 3 метра.

Если строится здание, на первом этаже которого будут помещение для организаций, носящих общественный характер, например это может быть магазин или кафе, то в данном случае можно не отступать от красной линии, а располагать сооружение рядом с ней.

Расстояние, на которое должно отступать здание от красной линии: учитывается не только само здание, то есть его фундамент, а значение имеет и его выступающие части. Например, расстояние до красной линии будет рассчитываться не от стены дома, а от края крыши, которая выступает за края здания. Этот момент очень важный, и его нужно учитывать еще на этапе планирования застройки.

Вышеуказанные нормы относятся к санитарной категории. Также есть требования связанные с противопожарной безопасности, здесь нужно обратить внимание на материал, из которых строится здание или дом. По закону есть определённое нормированное минимальное расстояние между соседними домами.

В том случае, если стены дома строятся из кирпичей, бетона, с каменными перекрытиями, то минимальное расстояние может быть 6 метров. Если ведется строительство деревянных домов, или с использованием деревянных перекрытий, то минимальное расстояние между домами должно быть увеличено до 15 метров.

Где можно узнать о расположении красных линий

Для получения достоверной информации о том, где должна проходить красная линия застройки, чтобы учесть это при строительстве, необходимо пойти в кадастровую палату. Там вам нужно будет сделать запрос следующих документов, это ситуационный план, и общий план.

Если вы не хотите самостоятельно запрашивать документы, то можно обратиться к кадастровому специалисту. Кадастровый инженер возьмёт за это определенную денежную сумму, но сделает свою работу и предоставит точную информацию по вашему вопросу, и еще сделает привязку расположения красной линии к местности.

Итоги

В целом, информацию о прохождении красной линии застройки можно уточнить в таких документах, как кадастровые земельные документы, градостроительные документы, проекты дорог, площадей, магистралей. Также это можно посмотреть на генеральных планах, проектах застройки. Можно обратиться в архитектурный отдел города для получения подробной информации.

На красной линии: в Алматы творится массовая вакханалия с застройкой — Караван

Местные исполнительные органы железной хваткой взялись за красные линии в Алматы. При этом горожане недоумевают, что это вообще такое и почему спустя десятилетия вдруг чиновники так активизировались. Историй, когда внезапно семьи узнают, что часть их дома построена вне закона и должна быть снесена, сейчас немало. Люди испытывают шок и в панике пытаются решать вопросы. Кто-то готов дать любые взятки. Другие пишут в социальных сетях, пытаясь поднять на защиту общественность. И то ли еще будет. Впереди большая инвентаризация и новые красные линии, над которыми чиновники корпели с 2012 года. Правда, далеко не все случаи безнадежны. Юрист по земельному праву Бакытжан БАЗАРБЕК ответил нам на самые острые вопросы по красным линиям.

– Красная линия, что это такое? Откуда она вдруг появилась?

– Красные линии – это функциональные зоны, которые утверждаются в планах детальной планировки. Они отграничивают жилую зону от дорожной полосы. По СНиПам, которые были утверждены еще в 2004–2005 годах, перед каждым промышленным объектом и жилой зоной, будь это многоэтажная застройка или частный сектор, существует красная линия. Дома, которые расположены на ней, очень непросто узаконить. Красные линии утверждаются в крупных городах, как Алматы и Астаны, в рамках генерального плана, который в свою очередь утверждает правительство и подписывает Президент. Следовательно, это уже не вопрос уровня только местных исполнительных органов. Все намного сложнее.

– Но люди десятилетиями жили в своих домах, и сегодня вдруг их огорошили новостями, что они вне закона. Как быть в такой ситуации?

– Да, такие факты есть. Проблема в том, что некоторые красные линии были наложены на планы после того, как было построено то или иное сооружение. Если сложилась такая ситуация, для примера возьмем дом, который был построен в 1995 году, введен в эксплуатацию, а линии были установлены в 2000 годах, то вся правда на стороне собственника имущества. Ведь он был построен задолго до линий, а закон у нас, как известно, обратной силы не имеет.

Но далеко не все люди знают это. Начинаются паника, скандалы. Как человек может защитить себя в такой ситуации? Смело идти в суд и обжаловать то решение акимата об установлении красной линии, которое было утверждено маслихатом. Суд изучит, чье право возникло в первую очередь, и если вы предоставите необходимые документы, то решение будет принято в вашу пользу. Акимат тогда будет корректировать линии, либо он должен дать возможность ввести в эксплуатацию это домостроение прямо по красной линии. То есть такие исключения возможны.

– А что делать тем, у кого нет полного пакета документов?

– Таких ситуаций очень много, когда человек уже после того, как были утверждены красные линии, самовольно начинает строительство, а потом пытается узаконить его. Либо человек построил дома на участке, но не довел до конца оформление, забросил узаконивание на полпути, а потом спохватился, когда уже были определены красные линии. Здесь все сложнее. Человеку нужно будет сделать проект, ввести в эксплуатацию, но госорганы не могут пойти против закона. И тут возникает замкнутый круг.

– Страдают не только владельцы жилых домов, но и бизнес…

– Да, многие коммерческие объекты были построены в соответствии с разрешительными процедурами, но теперь возникает проблема со сносом этих строений в связи с расширением полосы отвода дорог, то есть красной линии. Возникает риторический вопрос: что делать? Как их права могут быть защищены, если зачастую суды в случае обжалования действий и решений местных исполнительных органов принимают сторону государственных органов. Возникает и другой вопрос: почему не могли спланировать объем расширения полосы отвода дорог (красная линия) без ущерба их собственникам? К сожалению, на эти вопросы мало кто может дать вразумительный ответ.

– Почему у нас возникла такая ситуация, что сплошь и рядом проблемы с документами, с генпланами…

– Просто в Алматы творится массовая вакханалия с застройкой. Вроде как мы строим правовое государство, но законы не соблюдают в части строительства. Архитектурно-строительные нормы не учитываются ни гражданами, ни предпринимателями, которые строят эти дома. Вроде как заказывают проект, а потом машут рукой, а давайте подвинем на несколько метров, а давайте изменим планы. Потом ситуация усугубляется, когда ГАСК начинает выписывать штрафы либо поднимается вопрос о сносе. Люди шумят. Но с точки зрения закона это нечестно. Мы часто говорим, что хотели бы жить, как в Британии, как в Европе. Но в той же Англии, если ты хотя бы отступил на 1 миллиметр от утвержденного плана застройки, от эскизного проекта, то сносится все домостроение, не та часть, которая отступила, а все. И не важно, это многоквартирный дом или чей-то бизнес. Там все четко. У нас же застройщики любят на глаз строить, они в документы мимоходом посматривают. Бывает, что в эскизном проекте двухэтажный дом, а к нему еще пристройку делают. Без получения каких-либо разрешений. Правовой нигилизм сплошь и рядом.

И сейчас будет большая инвентаризация. Будет изучено, сколько объектов стоят у нас на этих территориях. Понятно, что это вызовет большой ажиотаж среди населения и бизнеса. Но нужно искать первопричины.

– В такой ситуации хочется спросить: а куда смотрели надзорно-контрольные органы, почему возник весь этот хаос?

– Еще одна масштабная проблема – это ненадлежащий контроль со стороны территориальных органов. Если бы они изначально пресекали такие варианты, когда идет незаконное строительство, если бы не закрывали глаза некоторые сотрудники на проблемы за вознаграждение, то массового бардака, который сегодня творится в Алматы, не было бы.

***

К сожалению, призвать к ответу тех, кто был готов принять любое строение за определенную мзду без учета красных линий, сейчас найти непросто – прошли десятилетия. Страдать будут простые люди. Поэтому грядет вал недовольства, скандалов и разборок в судах. Как будут решать этот вопрос исполнительные органы (ведь, по оценке нашего эксперта, до 60 процентов домостроений имеет проблемы с документами), остается только гадать…

Алматы

Китай Сокращение доли заемных средств: внутренние и глобальные последствия

Китай всерьез сосредоточился на сокращении доли заемных средств в 2017 году. После перерыва в прошлом году из-за пандемии он вернулся в 2021 году в качестве ключевого направления экономической политики. Мы рассматриваем китайскую кампанию по сокращению доли заемных средств как многолетнюю повестку дня со стратегической целью контроля отношения долга страны к валовому внутреннему продукту (ВВП). Это знаменует кардинальное изменение политики администрации Си Цзиньпина, которое окажет значительное влияние на внутреннюю экономику и финансовые рынки Китая в ближайшие годы. Это также актуальная тема для международных инвесторов, учитывая важность Китая для мировой экономики с широким потенциалом влияния на классы активов и регионы, особенно в Азии.

В этом обзоре мы рассмотрим истоки долговых проблем Китая, почему Пекин стал рассматривать сокращение доли заемных средств как важнейшую цель, которую необходимо выполнять даже за счет более низкого экономического роста, и оценим достигнутый прогресс. При анализе сокращения доли заемных средств мы фокусируемся как на финансовой системе, такой как коммерческие банки и теневая банковская деятельность, так и на конечных заемщиках, особенно организациях, связанных с государством (GRE), таких как государственные предприятия (ГП) и финансовые структуры местных органов власти (LGFV). ).

Среди заемщиков из частного сектора мы рассматриваем сектор недвижимости, который оказался в центре внимания из-за проблем с ликвидностью и финансового стресса у нескольких застройщиков с высокой долей заемных средств, которые привели к нескольким дефолтам на оффшорном рынке долларовых облигаций. Изучив влияние сокращения доли заемных средств на финансовую систему Китая, мы кратко рассмотрим его макроэкономические последствия, такие как замедление роста, увеличение внутренних сбережений и увеличение внешнего профицита.

Кредитное плечо выросло после глобального финансового кризиса

Увеличение кредитного плеча Китая с течением времени

(рис. 1) Стабилизированный кредит со снижением доли заемных средств до того, как пандемия вызвала скачок в 2020 г.

По состоянию на 31 декабря 2020 г. Самые последние доступные годовые данные.

Источник: BIS/Haver Analytics.

¹ BIS = Банк международных расчетов

² LGFV = Финансовые инструменты местных органов власти относительно на душу населения доход

По состоянию на 31 декабря 2020 г. (долг к ВВП) и 31 декабря 2019 г. (обслуживание долга). Самые последние доступные данные.

Источники: BIS/МВФ/Haver Analytics, а также расчеты T. Rowe Price.

На Рисунке 1 показано, что отношение кредита к ВВП Китая резко возросло после масштабного налогово-бюджетного стимулирования, введенного в ответ на глобальный финансовый кризис. Позже в 2017–2019 годах он стабилизировался благодаря кампании президента Си по сокращению доли заемных средств, но неудивительно, что в 2020 году он подскочил после исключительных политических мер по борьбе с пандемией коронавируса. К декабрю 2020 года этот совокупный показатель левериджа вырос до 285%, что намного выше, чем в других странах с формирующимся рынком (рис. 2). Отношение кредита к ВВП в Китае ближе к уровню развитой экономики, хотя и при гораздо более низком уровне дохода на душу населения, который в конечном итоге является основой, на которой должна основываться способность погашать долг.

Рисунок 1 показывает изменение структуры долга по секторам в прошлом. Корпоративный левередж (включая госпредприятия), сектор, который изначально вызывал наибольшую озабоченность, стабилизировался на высоком уровне. Напротив, как домашний, так и государственный долг (включая LGFV) по отношению к ВВП продолжал расти. Благодаря тенденции к снижению процентных ставок бремя обслуживания долга Китая остается в целом стабильным с 2015 года. Таким образом, как и в Японии до этого, более низкие процентные ставки в последние годы позволили Китаю увеличить свой макрокредитный рычаг, не сталкиваясь с более высокими затратами на обслуживание долга.

Из рисунка 1 очень ясно, что — помимо 2020 г. — Китай уже многое сделал для ограничения роста макродолей с 2016 г. системные риски кроются, а не в высоком, но стабильном уровне долга. Дельта или изменение кредитного коэффициента исторически была лучшим показателем финансовых рисков и стрессов, чем общий уровень. Исходя из этого, можно утверждать, что пик кредитного бума в Китае пришелся на 2015–2016 годы, а левередж частного сектора в целом оставался стабильным в 2019 году. . 2020 год принес временный, но оправданный спад макроэкономической нагрузки из-за шока, вызванного коронавирусом.

Мы считаем, что инвесторам не следует недооценивать приверженность правительства Си Цзиньпина решению проблемы растущего риска финансового сектора Китая путем продолжения стабилизации отношения долга к ВВП, а также постепенного улучшения распределения внутреннего кредита с течением времени. В 2017 году президент Си заявил, что «финансовая стабильность является основой национальной стабильности». Заявление Си в 2017 году, сделанное вскоре после его заявления о том, что «дома предназначены для проживания, а не для спекуляций», стало важным поворотным моментом для Китая. Судя по недавним действиям правительства во время постпандемического восстановления Китая, можно сделать разумный вывод о том, что эпоха всеобщего экономического роста за счет долга, к которой стремились предыдущие лидеры, включая президентов Цзян Цзэминя и Ху Цзиньтао, закончилась.

Западные критики Китая уже давно указывают на долговую эпоху сверхбыстрого роста как на стратегию развития с высоким риском. В 2007 году, когда отношение долга Китая к ВВП составляло менее половины нынешнего уровня, премьер-министр Вэнь Цзябао сказал, что траектория экономического роста страны «нестабильна, несбалансирована, нескоординирована и неустойчива». Мы полагаем, что председатель Си признает необходимость того, чтобы Китай продолжал сокращать долю заемных средств, в результате чего, вероятно, будет несколько более медленный, но более устойчивый и качественный экономический рост. Сокращение доли заемных средств по-прежнему будет осуществляться под руководством вице-премьера Лю Хэ, ближайшего экономического советника президента Си. Вряд ли это будет прямолинейный процесс в среднесрочной перспективе, поскольку Китай не пожертвует ростом любой ценой. Это может быть случай два шага вперед, один шаг назад. Например, мы можем увидеть некоторое умеренное смягчение политики в следующем году, если рост ВВП Китая продолжит замедляться в четвертом квартале 2021 года после разочаровывающих показателей за третий квартал.

Сокращение доли заемных средств Фокус на финансовой системе

Некоторый прогресс с 2016 года в уменьшении доли заемных средств в банках

(рис. 3) Допандемические необслуживаемые кредиты стабилизировались, а резервы
увеличились

По состоянию на 30 сентября 2021 г.

9000 2 Источник: Хавер Аналитика / Комиссия по регулированию банковской деятельности Китая.

Мы считаем, что ключевая цель кампании по сокращению доли заемных средств для финансовой системы Китая состоит в том, чтобы вернуться к более простому банковскому сектору с большей капитализацией, способному обеспечить более эффективное распределение кредита за счет лучшей оценки риска (хотя правительственные рекомендации по распределению кредита ожидается продолжение). Если Китай хочет добиться высоких средних темпов роста без увеличения доли заемных средств, жизненно важно эффективное распределение кредита, особенно в свете плохой демографической ситуации и сокращения рабочей силы.

Финансовая стабильность все чаще рассматривается китайскими лидерами как политическая цель, имеющая решающее значение для здоровой китайской экономики, а также важная для национальной безопасности. Он имеет много аспектов, таких как улучшение резервов капитала, сокращение больших несоответствий по срокам и возможности регулятивного арбитража, полагаясь больше на эффективное распределение кредита, чем на количественные цели, и поощрение институциональных инвестиционных механизмов, а не розничной мании, и это лишь некоторые из них. Ключевые шаги в недавней реформе системы финансового регулирования Китая включают слияние органов банковского и страхового регулирования в объединенную Комиссию по регулированию банковской и страховой деятельности Китая (CBIRC) в 2018 году. регулирующий захват/арбитраж. Еще одним знаковым шагом стало создание в июле 2017 года председателем Си Комитета по финансовой стабильности и развитию (FSDC). На пике кампании по сокращению доли заемных средств комитет возглавляет вице-премьер Лю Хэ, и ему поручено наблюдать за крупными реформами в финансовом секторе, координировать действия с регулирующими органами и другими государственными органами по вопросам, касающимся денежно-кредитной политики, налогово-бюджетной политики и промышленной политики. .

Финансовая стабильность все чаще рассматривается руководством Китая как политическая цель….

Банковское кредитование лежит в основе (нерыночной) финансовой системы Китая. Так будет и впредь. На наш взгляд, любые вызовы, которые угрожают статусу китайских банков, такие как IPO Ant Financial в ноябре 2020 года, не будут допущены. То, что финансовые власти Китая с 2016 года неуклонно работают над постепенным снижением рисков в банковской системе, недооценивают, но с некоторым успехом. Мы наблюдаем увеличение темпов выбытия и списания неработающих кредитов (NPL), признание проблемных кредитов постепенно ужесточается, а резервные резервы увеличиваются. Предпочтительная стратегия для китайских банков заключалась в том, чтобы постепенно переваривать свои проблемные кредиты и тем самым «зарабатывать» свой выход из этой проблемы.

…Финансовые власти Китая неуклонно работали… над… снижением рисков в банковской системе. …

В банковском секторе самые большие финансовые риски на институциональном уровне связаны с более мелкими банками после предыдущего периода тотальной экспансии. Сегодня это остается уязвимым местом, поскольку более мелкие банки, особенно сельские финансовые учреждения, сталкиваются с более высокими просроченными кредитами и более слабыми резервами капитала. Спасение Baoshang Bank в июне 2019 г.повысил стоимость финансирования инструментов банковского капитала в небольших банках Китая. В своем ежегодном обзоре более 4000 банков и небанковских финансовых учреждений Народный банк Китая оценил 2%/10% учреждений по активам/количеству как высокорисковые. Небольшие китайские банки не представляют системной угрозы, поскольку на банки «красной зоны» (наиболее подверженные риску банки) приходится лишь 2% совокупных банковских активов, или около 1% ВВП, так что расходы на рекапитализацию можно контролировать.

Что касается теневого банкинга, то это относительно новая часть китайской финансовой системы, которая в последние годы привлекла большое внимание зарубежных инвесторов. Первоначально к этому относились терпимо, но безудержный рост и беззастенчивый регулятивный арбитраж вскоре обеспокоили власти, и сектор достиг своего пика в 2016 году после решительных действий регулирующих органов. Мы наблюдаем реконсолидацию финансовых активов обратно на банковские балансы. Теневой банкинг в его нынешнем виде, вероятно, останется под давлением и со временем будет сокращаться, что значительно снизит его потенциал как источника системного риска. Трасты, которые когда-то были ведущими сторонниками теневой банковской деятельности, со временем потеряли свою роль.

Доля общих банковских активов, контролируемых большой пятеркой государственных и политических банков Китая, упала примерно до 50% с 60% до 70% до мирового финансового кризиса. С диверсификацией в более широкий набор банков мы также наблюдаем, как компании по управлению активами (КУА) становятся второй по величине группой финансовых посредников. «Руководство по управлению активами», выпущенное в апреле 2018 г. , стало ключевым нормативным актом в борьбе с теневой банковской деятельностью в течение последних нескольких лет, поскольку оно не поощряет финансовые продукты по управлению активами в пользу менее рискованных продуктов, основанных на стоимости чистых активов, таких как взаимные фонды, которые становятся все более популярными. уверенный рост по мере взросления индустрии управления активами в Китае.

Зависимость Китая от внешнего долга относительно ограничена, а иностранные организации в целом имеют ограниченное присутствие в Китае. В настоящее время ситуация меняется после недавних финансовых реформ, и перед иностранными финансовыми фирмами открываются хорошие возможности для расширения своего присутствия в Китае.

Снижение доли заемных средств В центре внимания — конечные заемщики

Состояние финансовых учреждений Китая представляет собой лишь одну сторону рисков сокращения доли заемных средств; другая сторона – платежеспособность конечных заемщиков. Здесь мы рассматриваем две важные группы заемщиков — GRE (включая ГП), LGFV и сектор жилой недвижимости. Здоровье последнего особенно важно для Китая, учитывая его важность как опорной отрасли экономики; быстро растущие цены на жилье могут вызвать спекулятивные «пузыри» и быстрое накопление финансовых рисков.

Заимствование организаций, связанных с государством

Когда-то государственные предприятия рассматривались как заемщики с ненасытным аппетитом, которые были основной движущей силой роста отношения долга к ВВП Китая. Поэтому в ходе кампании по сокращению доли заемных средств, которая началась в 2016 году, им ставились цели, которые нужно достичь к 2020 году, часто в форме соотношения пассивов и активов. 97 крупных госпредприятий, подчиняющихся непосредственно центральному правительству, в целом добились хороших результатов в достижении своих целей. Но примерно 70 000 региональных госпредприятий показали худшие результаты, и многие из них сегодня могут столкнуться с большими финансовыми рисками, чем в 2016 году, — во многих случаях их защищают спонсоры местных органов власти. Таким образом, кампания по сокращению доли заемных средств для региональных государственных предприятий продолжается, как и для LGFV, и ожидается, что уровень дефолтов для государственных предприятий со временем будет расти. Без стандартной структуры умолчания с SOE устанавливались в каждом конкретном случае с коэффициентом возмещения от 25% до 50%. Уровень дефолта с высокой доходностью (HY) в Китае по-прежнему кажется низким по сравнению с другими рынками HY.

В марте 2021 года Пекин обратился к банкам с просьбой больше не кредитовать LGFV с высоким внебалансовым долгом, который, по их мнению, является финансово нежизнеспособным. В результате рынки ждут первого в истории дефолта LGFV. Несмотря на то, что существует сценарий дефолта SOE (например, Hainan Airlines, Anbang Insurance и т. д.), неизвестно, как рынки отреагируют на дефолт LGFV. Вопрос не в том, позволят ли власти такому событию произойти, а в том, когда, причем некоторые ожидают отсрочки до XX съезда партии в октябре 2022 г.

Предыдущая попытка бывшего министра финансов Лу Цзивэя прекратить заимствование LGFV в 2014 году не увенчалась успехом, и ее пришлось отменить, поскольку это вызвало резкое замедление инвестиций в инфраструктуру. Это оказалось слишком болезненным для китайских властей, поскольку угрожало экономическому росту. Политика в отношении LGFV какое-то время находилась в подвешенном состоянии до недавнего стремления контролировать каналы финансирования. В дальнейшем мы ожидаем более жесткого контроля над новыми заимствованиями, чтобы предотвратить дальнейшее быстрое наращивание левериджа, хотя общий долг LGFV может продолжать постепенно увеличиваться. Новые кредиты LGFV могут быть основаны только на проектах, что дает LGV стимул для улучшения их способности генерировать денежные средства.

Мы ожидаем, что со временем заемщики GRE будут подвергаться более глубокому фундаментальному кредитному анализу с более эффективной оценкой риска и увеличенными кредитными спредами. Основная проблема заключается в том, что отечественные инвесторы обратили внимание на слабое кредитное качество многих государственных предприятий и продолжали вкладывать средства на основе подразумеваемой/предполагаемой государственной поддержки. Из-за этого до сих пор кредитные рынки Китая не играли значимой роли в сокращении доли заемных средств государственных предприятий, оставляя нормативные цели в качестве основного инструмента (рис. 4).

Сокращение доли заемных средств ГП отстает от частных предприятий

(рис. 4) ГП с лучшим доступом к финансированию испытывают меньшее давление рынка

По состоянию на декабрь 2020 г., оценка Citi Research в марте 2021 г. на основе исследования Китайской академии Социальная наука.

Источник: Citi Research.

По состоянию на июнь 2021 г.
Источник: BofA Global Research.
¹ POE = частные предприятия

Займы в секторе недвижимости

Недавние финансовые проблемы у China Evergrande и небольшого числа других застройщиков с высокой долей заемных средств были экстремальными и нетипичными для китайского сектора недвижимости в целом. Тем не менее, многие инвесторы и финансовые аналитики по-прежнему относятся к этому сектору с большой тревогой. Это неудивительно, поскольку исторически недвижимость была наиболее важным сектором, определяющим экономическое развитие Китая в течение последних двух десятилетий. В результате финансовое состояние сектора недвижимости стало тесно связано с состоянием финансового сектора, где доля банков в недвижимости в широком смысле велика и составляет около 40%.

Недвижимость также составляет наибольшую долю благосостояния домохозяйства (около 80%), а ипотечные кредиты составляют наибольшую долю пассивов. Коэффициент заемных средств домохозяйств в Китае в последние годы быстро рос. Местные органы власти в значительной степени зависят от доходов от продажи земли, тем самым привязывая свое финансовое положение к состоянию сектора недвижимости. В целом, аналитики полагают, что вклад инвестиций в недвижимость в ВВП может достигать 20%, если добавленная стоимость строительного сектора будет включена в инвестиции в недвижимость и услуги в сфере недвижимости.

Рынки были удивлены известием о том, что Evergrande выплатила непогашенные проценты по своим долларовым облигациям до крайнего срока 23 октября, избежав дефолта. Вместе с недавними сообщениями поддержки со стороны высокопоставленных политических чиновников, таких как вице-премьер Лю Хэ и центрального банка, это предполагает, что Пекин сделает все возможное, чтобы ограничить риски заражения и распространения от Evergrande на более широкий сектор недвижимости. Ввиду сложности дела властям может потребоваться больше времени для реализации всеобъемлющего решения по реструктуризации, которое позволит избежать перекрестного дефолта по долгу Evergrande.

Три красных линии знаменуют собой начало сокращения доли заемных средств в собственности

(рис. 5) Застройщики должны достичь трех целей к июню 2023 года

Источники: данные компании и HSBC.
Примечание. В пилотной программе участвуют 12 разработчиков: Country Garden, Evergrande, Vanke, Sunac, Zhongliang, Poly, Seazen (Future Land), COLI, Overseas China Town, Greenland, CR Land и Ya. Только для иллюстрации. Возможны изменения. Идентифицированные и описанные конкретные ценные бумаги предназначены только для информационных целей и не являются рекомендациями.
¹ Три красных линии для застройщиков: 1) чистая доля заемных средств не должна превышать 100%, 2) отношение свободных денежных средств к краткосрочной задолженности должно быть менее 1,0, 3) отношение обязательств к активам должно быть выше 70 %. Две красные линии для банков — еще один инструмент ограничения левериджа в секторе недвижимости. 31 декабря 2020 года правительство объявило предельные значения для кредитов, связанных с недвижимостью (ипотечные и строительные кредиты), и, в частности, для ипотечных кредитов в процентах от общего объема банковских кредитов.

Мы полагаем, что в будущем Пекин больше не будет использовать сектор недвижимости в контрциклической роли в качестве рычага налогово-бюджетной политики. Однако он, вероятно, скорректирует политику на пределе, чтобы предотвратить слишком сильное замедление сектора. Мы наблюдаем это в настоящее время, после того как Народный банк Китая и CBIRC в своем пресс-релизе за третий квартал призвали банки не переусердствовать, а поддержать первые ипотечные кредиты для покупателей жилья. Власти прекрасно понимают, что слишком резкое падение цен на жилье может подорвать веру китайских домохозяйств в жилую недвижимость как в актив. Тем не менее, мы считаем, что «три красные линии», ограничивающие финансирование застройщиков (рис. 5), и «две красные линии» для финансирования недвижимости банками ¹ здесь, чтобы остаться.

В то время как политика красной линии ограничивает каналы финансирования недвижимости в краткосрочной и среднесрочной перспективе, мы считаем, что в долгосрочной перспективе она должна привести к более здоровому сектору недвижимости с более низким уровнем системного риска. Девелоперы, скорее всего, станут менее склонны накапливать землю и, вероятно, будут меньше полагаться на доходы от предварительной продажи для финансирования, в то время как ожидается, что консолидация в фрагментированной отрасли продолжится.

Макроэкономические последствия сокращения доли заемных средств

…мы ожидаем значительного макроэкономического эффекта от… финансового сокращения доли заемных средств.

Со временем мы ожидаем значительного макроэкономического воздействия приверженности Китая сокращению доли заемных средств. Во-первых, для такой крупной экономики, как Китай, сокращение доли заемных средств означает период более медленного экономического роста и увеличения внешнего профицита/снижения дефицита. Мы полагаем, что администрация Си Цзиньпина понимает, что могут быть краткосрочные экономические издержки, но все же предпочитает стремиться к более низкой, более качественной тенденции роста для Китая. Что неизвестно, так это то, совместимо ли стабильное отношение долга к ВВП со средним ростом около 5,0%, что может быть нижней приемлемой границей для Пекина. Поскольку в последнее время на долю Китая приходится до одной трети глобального роста, более медленный рост Китая будет означать заметное замедление глобального роста, как прямо, так и косвенно.

Что касается финансов государственного сектора Китая, мы считаем, что одним из ключевых последствий сокращения доли заемных средств является то, что дисбаланс, встроенный в нынешнюю систему, между ограниченными финансовыми ресурсами, непосредственно доступными региональным и местным органам власти, и их гораздо более широкими обязанностями по расходам должен измениться. Финансовая стабильность требует, чтобы местные органы власти покончили со своей чрезмерной зависимостью от доходов от продажи земли в пользу введения государственного налога на имущество — давно назревшей финансовой реформы. Учитывая, что заинтересованные стороны долгое время сопротивлялись налогу на имущество, а потенциальные риски возрастают, если он будет введен в условиях замедления экономики, эту реформу, возможно, придется отложить до съезда партии в октябре 2022 года9.0003

Потенциальное влияние на страны с формирующимся рынком

Для остального мира сокращение доли заемных средств в Китае означает меньше возможностей для роста. Маловероятно, например, что Китай станет движущей силой еще одного сырьевого суперцикла. Страны с формирующимся рынком (EM) имеют ограниченные возможности для увеличения своей доли экспорта в Китай, за исключением некоторых товаров с низкой добавленной стоимостью или нескольких специализированных товаров с высокой добавленной стоимостью, таких как южнокорейский или тайваньский экспорт технологий. Таким образом, развивающиеся рынки могут оказаться под давлением необходимости разрабатывать новые источники роста или отставать от них. Мы считаем, что одним из потенциальных источников роста является туризм. Как только Китай вновь откроет свои границы, выездной туризм в другие азиатские страны, особенно в Юго-Восточную Азию, вероятно, будет быстро расширяться.

Для остального мира сокращение доли заемных средств в Китае означает меньше возможностей для роста.

Однако в более общем плане по мере того, как Китай становится все более и более богатой страной, он может требовать относительно меньше того, что в настоящее время производят развивающиеся рынки, переключаясь на более сложный импорт с более высокой добавленной стоимостью из развитых стран. Это, в свою очередь, уже открывает пространство в сегменте с низкой добавленной стоимостью и в нижней части сегментов со средней добавленной стоимостью для большего числа развивающихся рынков, особенно на пограничных рынках. Однако ни один из них не может предложить полный пакет низкой заработной платы, эффективности инфраструктуры и благоприятной деловой среды, который Китай предложил инвесторам с прямыми иностранными инвестициями, а это означает, что в этом процессе вряд ли будет какой-то один победитель.

На финансовых рынках более крупные внешние профициты по мере замедления темпов роста экономики Китая с большей вероятностью будут перерабатываться за счет прямых иностранных инвестиций в проекты «Один пояс, один путь», а не за счет покупки зарубежных финансовых активов, таких как государственные облигации США. За последние два десятилетия кредитный цикл Китая оказал сильное влияние на активы развивающихся рынков, особенно на кредит и иностранную валюту. Эта связь может со временем ослабнуть, хотя мы по-прежнему считаем, что она будет играть значительную роль.

FHWA — Центр инновационной финансовой поддержки

Совместная разработка предполагает разработку транспортного проекта
и соседняя дополнительная частная застройка недвижимости, где частный
застройщик либо осуществляет благоустройство недвижимости напрямую, либо
дает деньги спонсору из государственного сектора, чтобы компенсировать расходы. Совместная разработка
может включать участие общественности в рыночных разработках, поскольку
средство для субсидирования стоимости общественного транспорта. Есть вообще
две формы совместного развития:

• Механизмы распределения доходов: где инфраструктура государственного сектора
  провайдер получает долю дохода от дополнительных реальных
  развитие недвижимости; и
• Механизмы разделения затрат: вклад частного сектора
  непосредственно на обеспечение или обслуживание транспортной инфраструктуры.

Совместная разработка наиболее распространена на транзитных станциях. Публика
агентство, которое либо владеет активом, либо занимается улучшением, может
добиваться привлечения партнера из частного сектора. Альтернативно,
частное предприятие, владеющее землей или зданием, может стремиться стать партнером
с государственным агентством для разработки усовершенствований транспорта, которые будут
приносят пользу их имуществу, а также путешествующим людям. Совместная разработка
проекты, как правило, выгодны обеим сторонам и могут привести к увеличению
доход для владельцев недвижимости, снижение затрат на эксплуатацию или строительство
системы общественного транспорта, увеличение пассажиропотока и улучшение
удобства для транзитных пассажиров. Общие договоренности о совместной разработке
диапазон от разработки прав на воздух до аренды земли, интерфейса станции
или улучшения связи, договоренности о разделении затрат и поощрения
соглашения. Помимо транзита, соглашения о совместной разработке имеют
также использовался при реализации улучшений шоссе и парковки
проекты.

Станция Западный Дублин/Плезантон.

Совместная застройка может также включать создание банков земли в государственном секторе для
подготовиться к строительству транспортной инфраструктуры,
продажа застройки или прав собственности в обмен на наличные деньги, или
государственно-частная координация крупных перевозок и недвижимости
разработки. Когда совместная разработка предполагает частное финансирование
улучшения транспорта, это форма государственно-частного партнерства.

Portland Airport Max

Расширение 5,5 Airport MAX существующего светофора Red Line в Портленде
имеет четыре остановки и доставляет пассажиров из центра города в аэропорт в
38 минут.1 Этот проект был реализован в партнерстве с Bechtel, частной
подрядчик; порт Портленда; город Портленд; и ТриМет,
транспортное агентство региона Портленд. Проект начался в результате
о незапрашиваемом предложении Bechtel по расширению аэропорта
на 10 лет раньше намеченного графика. Три общественные организации
сформировали рабочую группу и обсудили следующие обязанности по распределению затрат
вместе с Бехтель. Город Портленд внес 23,8 миллиона долларов.
на строительство легкорельсового транспорта, чтобы оплатить часть стоимости 2,9-мили
сегмент, использующий облигации финансирования налоговых льгот. TriMet внесла 45,5 долларов США.
миллионов на тот же сегмент, используя деньги из своего общего фонда, который
в основном финансируется за счет налога на заработную плату в размере 0,64% и налога на самозанятость.
Порт Портленда, который управляет международным аэропортом Портленда,
отвечал за развитие железнодорожного вокзала внутри аэропорта
терминал, а также отрезок железной дороги длиной 1,2 мили, ведущий из аэропорта.
Его вклад в размере 28,3 миллиона долларов был профинансирован за счет средств для пассажиров.
Сбор в размере 3 долларов США для пассажиров, вылетающих из Портленда.

Город, администрация транзита и порт также согласились обойти требования
за конкурсный процесс торгов и предоставил Bechtel единственный источник,
Контракт на проектирование и строительство на сумму 125 миллионов долларов на строительство фонаря.
удлинение рельса. Кроме того, Bechtel получила по 500 000 долларов от каждого из
три агентства по предварительным инженерным изысканиям, которые Bechtel
также совпало.

Кроме того, порт передал Bechtel права на разработку и
Аренда на 85 лет 120 акров земли в Портлендском международном центре
создать застройку, которая будет известна как Каскадная станция и
включает две остановки на линии Airport Max. Вместо аренды Bechtel
оплачен участок железной дороги протяженностью 1,4 мили, включая две станции
и эстакада стоимостью 28,2 миллиона долларов. Bechtel также вел переговоры
на возможность продления договора аренды по рыночной арендной плате на 14 лет после
начальный период, что делает срок аренды 99 лет. Bechtel стал партнером
с Trammel Crow, девелоперской компанией, для развития Cascade
Станция. Две компании сформировали компанию по развитию станции Cascade.
Trammel Crow привнес в партнерство опыт в области развития недвижимости,
и взял на себя основную роль в разработке и аренде Каскадной станции
разработка. TriMet отвечает за эксплуатацию и техническое обслуживание
Расширение красной линии аэропорта MAX.

West Dublin/Pleasanton Скоростной транспорт области залива Сан-Франциско (BART)
станция находится посредине I-580, недалеко от пересечения автострады с
И-680. Это первая заправочная станция для системы, которая заполняет
был 10-мильный разрыв между станциями Кастро-Вэлли и Дублин/Плезантон.
в крайней юго-восточной части области.

Станция West Dublin/Pleasanton

Станция Западный Дублин/Плезантон.

В ноябре 1999 года BART и Orix Real Estate Equities и Джонс договорились
войти в государственное / частное предприятие по строительству Западного Дублина / Плезантона
Станция в округе Аламеда. Станция расположена посредине I-580.
возле пересечения с I-680 и представляет собой заправочную станцию, заполняющую то, что было
был 10-мильный разрыв между долиной Кастро и станцией Дублин/Плезантон.
Компания Jones Lang LaSalle вложила 20 миллионов долларов в сумму 106 миллионов долларов.