Красные линии в градостроительстве: какие риски с ними связаны и можно ли изменить их местоположение?

какие риски с ними связаны и можно ли изменить их местоположение?

21.03.2019

Примерное время чтения: 12 мин.

Наталья Дондыш

Далеко не каждый правообладатель земельного участка регулярно отслеживает изменения законодательства, касающиеся регулирования градостроительной деятельности, и обладает актуальной и всеобъемлющей информацией о градостроительной документации, применимой к его земельному участку. Как правило, прояснять данные вопросы правообладатель начинает лишь тогда, когда решается на строительство нового либо реконструкцию или капитальный ремонт ранее возведенного здания (сооружения). И вот тут, получив градостроительный план земельного участка (далее — ГПЗУ), правообладатель может столкнуться с неприятным сюрпризом в виде красных линий, проходящих по его земельному участку, а иногда и по принадлежащему ему зданию (сооружению). О том, что из себя представляют красные линии, устанавливаемые в градостроительной документации, какие основные правовые риски грозят правообладателям земельных участков, затронутых красными линиями, а также отдельные рекомендации по их корректировке (изменению) и выносу (отмене) — в материале юриста «Пепеляев Групп» Натальи Дондыш.  

Понятие красных линий 

Красные линии представляют собой один из видов градостроительных ограничений и обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения.

Основное предназначение красных линий заключается в том, что формирование земельных участков и их использование (включая застройку) должны осуществляться с учетом существующих и планируемых территорий общего пользования, а также с учётом расположения линейных объектов, которые имеются или которые планируется разместить в будущем. 

Установление красных линий на земельном участке не означает, что такой участок (или его часть за красными линиями) автоматически становится территорией общего пользования — данный правовой статус земельный участок, по сути, получает в результате его изъятия для государственных или муниципальных нужд. Однако для правообладателя такого земельного участка установление красных линий влечёт ряд правовых последствий и ограничений, более подробно описанных ниже.

Общие принципы установления красных линий 

Общие принципы и порядок установления красных линий предусмотрены Градостроительным кодексом РФ («ГрК РФ») и могут быть вкратце описаны следующим образом:

1. По общему правилу, красные линии должны быть установлены документацией по планировке территории (в ППТ и (или) проекте межевания территории). При этом такая документация (рассмотрим в качестве примера ППТ поселения) должна быть подготовлена и утверждена в соответствии со следующей процедурой:

• Принятие решения о подготовке ППТ уполномоченным органом местного самоуправления или заинтересованным лицом;




• Опубликование решения о подготовке ППТ в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов, и на официальном сайте поселения в сети «Интернет»;




• Прием предложений физических и юридических лиц о порядке, сроках подготовки и содержании ППТ;




• Подготовка ППТ с учетом поступивших предложений физических и юридических лиц;




• Проверка и согласование подготовленного ППТ уполномоченными органами власти для последующего направления ППТ главе поселения (на утверждение) или для отклонения ППТ и направления его на доработку;




• Проведение публичных слушаний по ППТ с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на соответствующей территории, и иных лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с реализацией ППТ; 




• Опубликование заключения о результатах публичных слушаний;




• Рассмотрение ППТ, протокола публичных слушаний по ППТ и заключения о результатах данных публичных слушаний главой поселения и принятие им решения об утверждении или отклонении ППТ;




• Официальное опубликование утверждённого ППТ. Со дня утверждения ППТ предусмотренные в нём красные линии считаются установленными.

2. Красные линии должны соответствовать градостроительной документации «более высокого уровня» (т.е. градостроительной документации территориального планирования и градостроительного зонирования, утверждённой для соответствующего поселения). Данное требование следует, в частности, из п. 10 ст. 45 ГрК РФ, согласно которому подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования (генеральных планов поселений) и правил землепользования и застройки («ПЗЗ»).

Правовые риски правообладателя земельного участка

1. Изъятие земельного участка

Основным риском правообладателя, связанным с установлением красных линий на его земельном участке, является возможное изъятие такого участка или его части за границами красных линий для государственных или муниципальных нужд.

Согласно законодательству РФ, если строительство того или иного объекта федерального, регионального или местного значения утверждено в ППТ, допускается изъятие соответствующего земельного участка (его части) для осуществления такого строительства.

Законодательство РФ допускает принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в рассматриваемых случаях не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения ППТ. Если в течение данного срока решение об изъятии земельных участков не принято, ППТ признается не действующим в части определения границ зон планируемого размещения соответствующих объектов федерального, регионального или местного значения.

2. Резервирование земельного участка 

Еще одним правовым риском, связанным с установлением красных линий, является возможное резервирование земельного участка или его части за границами красных линий для государственных или муниципальных нужд. Резервирование земельного участка (его части) допускается в тех же случаях, что и их изъятие, и оно может предшествовать его последующему изъятию и (или) ограничивать права правообладателя земельного участка в течение срока до трех лет.

По своей сути резервирование земель представляет собой ограничение прав правообладателей земельных участков на возведение зданий, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, а также по проведению некоторых видов работ. Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель устанавливаются ЗК РФ и федеральными законами. Конкретные ограничения на зарезервированные земельные участки, необходимые для достижения целей резервирования, должны быть предусмотрены в соответствующем решении о резервировании.

3. Ограничения при осуществлении проектирования и строительства 

Поскольку красные линии устанавливаются для обозначения существующих или планируемых границ территорий общего пользования и линейных объектов, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов, данные ограничения правового статуса земель в границах красных линий не могут не отразиться на проектировании и строительстве на них. 

Так, подготовка проектной документации осуществляется, помимо прочего, на основании информации, указанной в ГПЗУ. Если последний отражает прохождение красных линий по земельному участку, очевидно, что данное обстоятельности не может не быть принято во внимание при проектировании нового строительства или реконструкции (капитальном ремонте) имеющегося здания (сооружения).

Далее, при рассмотрении заявления о выдаче разрешения на строительство уполномоченный орган власти проводит проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству объекта капитального строительства, а также допустимости размещения такого объекта в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ (в т.ч., для исключения возможности планируемого размещения объекта на территории общего пользования). Если выявлено то или иное несоответствие ограничениям, установленным в соответствии с законодательством РФ (в т.ч. красным линиям), в выдаче разрешения на строительство может быть отказано.

Таким образом, установленные красные линии могут стать препятствием для правообладателя земельного участка в осуществлении строительства (реконструкции, капитального ремонта) на нём с учётом месторасположения и параметров, желаемых и приемлемых для такого правообладателя, либо (в худшем случае) привести к принципиальной невозможности реализации данных видов деятельности на земельном участке.

4. Дополнительные ограничения землепользования

Одним из самых распространённых оснований для установления красных линий является планируемое размещение в их границах автомобильных дорог общего пользования.

В соответствии с законодательством РФ, в состав автомобильной дороги входят земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги. При этом такие границы определяются на основании документации по планировке территории с учетом норм отвода земель для размещения автомобильных дорог и объектов дорожного сервиса.

По смыслу сказанного, документация по планировке территории должна учитывать ширину полосы отвода проектируемой автомобильной дороги, и территория внутри красных линий должна включать в себя как саму проектируемую дорогу, так и её полосу отвода.

Однако на практике встречаются судебные дела, в которых границы частных земельных участков проходили на незначительном расстоянии от осей и дорожного покрытия автомобильной дороги, вследствие чего суды признавали, что данные земельные участки частично накладывались на полосу отвода автомобильной дороги и, следовательно, на них фактически распространялся правовой режим таких полос отвода. Суды при этом отмечали, что организации, осуществляющие эксплуатацию автомобильных дорог, были вправе размещать элементы их обустройства (например, остановки общественного транспорта) на принадлежащих частным лицам земельных участках, частично оказавшихся в полосе отвода. При этом такие частные лица не вправе были требовать устранения соответствующих нарушений их прав.

Следовательно, если красные линии установлены ввиду предполагаемого строительства автомобильной дороги, и при этом за границами красных линий находится лишь часть земельного участка, нельзя исключать, что на остальную часть такого участка, не включённую в границы красных линий, может фактически распространяться специальный правовой режим ограниченного землепользования полосы отвода. В этом случае на такой части земельного участка будет запрещено, в частности, размещать здания и другие объекты, не предназначенные для обслуживания автомобильной дороги, выполнять работы, не связанные со строительством, реконструкцией, ремонтом и содержанием автомобильной дороги, и т. п.

Корректировка (изменение) и вынос (отмена) красных линий

Описанные выше правовые риски, которые возникают у правообладателя вследствие установления красных линий на принадлежащем ему земельном участке, по сути, могут быть устранены (минимизированы) только либо в случае их смещения на расстояние, которое бы позволило такому правообладателю строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) в приемлемых границах и с приемлемыми параметрами, либо в случае их полной отмены.

Как показывает практика, в некоторых случаях правообладателям удается добиться изменения (корректировки) красных линий без обращения в суд, когда соответствующие изменения вносятся в градостроительную документацию уполномоченными органами.

Что касается отмены красных линий, то она чаще всего осуществляется на основании судебных решений, признающих градостроительную документацию, устанавливающую красные линии, недействующей в соответствующей части. 

Законодательство РФ не предусматривает требований об обязательном досудебном (административном) урегулировании споров, связанных с признанием градостроительной документации недействующей. Вместе с тем, нами были обнаружены отдельные судебные решения, в которых суды особо отмечали, принял ли заявитель меры по изменению красных линий в административном порядке до подачи соответствующего административного заявления или нет.

1. Изменение (корректировка) красных линий в административном порядке

Изменение красных линий предполагает необходимость внесения изменений в установившую их градостроительную документацию. Как упоминалось выше, по общему правилу красные линии устанавливаются документацией по планировке территории – ППТ и проектами межевания территории.

Внесение изменений в документацию по планировке территории допускается путем утверждения ее отдельных частей с соблюдением требований об обязательном опубликовании такой документации в порядке, установленном законодательством РФ. В указанном случае согласование документации по планировке территории осуществляется применительно к утверждаемым частям.

Исходя из данной нормы, корректировка документации по планировке территории осуществляется в порядке, определенном статьями 45, 46 ГрК РФ, которая была описана в настоящей статье выше.

При этом, по смыслу ч. 1 ст. 46 ГрК РФ, решение о внесении изменений в документацию по планировке территории может быть принято уполномоченным органом местного самоуправления на основании предложений физических или юридических лиц.

2. Вынос (отмена) красных линий в судебном порядке

Вынос (отмена) красных линий предполагает отмену действия соответствующей документации по планировке территории, установившей такие красные линии.

Как показал анализ судебной практики, действия правообладателей земельных участков, направленные на исключение красных линий из границ их земельных участков, а также соответствующие требования, заявленные в судебном порядке, различаются в зависимости от конкретной ситуации.

Вместе с тем, наиболее распространённым требованием, в результате рассмотрения которого красные линии могут быть отменены судом, является оспаривание установившей их градостроительной документации.

С точки зрения действующего законодательства РФ, градостроительная документация является нормативными правовыми актами, оспаривание которых в судебном порядке является самостоятельным способом защиты прав и свобод граждан и организаций и осуществляется посредством подачи административного искового заявления о признании нормативного правового акта недействующим полностью или в части.

С таким исковым заявлением вправе обратиться лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что оспариваемым актом нарушены, нарушаются или могут быть нарушены их права, свободы и законные интересы, в том числе лица, в отношении которых применен этот акт, а также иные лица, чьи права, свободы, законные интересы затрагиваются данным актом.

Административное исковое заявление о признании нормативного правового акта недействующим может быть подано в суд в течение всего срока действия этого нормативного правового акта.

Исходя из анализа изученных судебных решений, при рассмотрении подобного рода дел суды, как правило, принимают во внимание следующие обстоятельства, которые могут послужить основанием для признания градостроительной документации недействующей в части установленных красных линий:

• ППТ противоречит градостроительной документации «более высокого уровня», а именно генеральному плану поселения и ПЗЗ. Так, если, к примеру, генеральный план поселения не предусматривает размещение какого-либо линейного объекта на земельном участке, установление соответствующих красных линий на нём может быть признано необоснованным.




• Проект ППТ, содержащий красные линии, опубликован не в полном объеме или в виде, не позволяющем восприятие его содержания для последующего обсуждения на публичных слушаниях. В частности, если в публикации о предстоящих публичных слушаниях отсутствовали графические изображения, отражающие прохождение красных линий.




• ППТ не был согласован со всеми уполномоченными органами власти, если такое согласование было обязательным. Необходимость получения тех или иных согласований зависит, в частности, от особенности территории, в отношении которой разрабатывается ППТ, и объектов, расположенных или планируемых в её границах. Так, если в границах территории расположен объект культурного наследия, ППТ подлежит согласованию с органом исполнительной власти, уполномоченным в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.




• Красные линии не соответствуют фактически сложившемуся пользованию, т.е. установлены без учета существующей застройки и землепользования и сложившейся планировки территории (в частности, без учета нахождения зарегистрированных в ЕГРН объектов капитального строительства).




• Красные линии не являются актуальными, т.е. соответствуют не действующим документам территориального планирования и градостроительного зонирования, а градостроительной документации, утверждённой, к примеру, до принятия ГрК РФ и в соответствующей части противоречащей последнему.




• Уполномоченным органом не доказано отсутствие альтернативных вариантов размещения объекта, в связи с которым устанавливаются красные линии.

Вышеперечисленные обстоятельства могут быть использованы правообладателем земельного участка в обосновании своих требований для оспаривания документации по планировке территории в части установления красных линий.

Вместе с тем необходимо иметь ввиду превалирующую ныне судебную практику, из которой следует, что суды рассматривают в качестве оснований для отказа в признании градостроительной документации недействующей в части установленных красных линий следующие обстоятельства:

• Красные линии установлены в целях соблюдения публичных интересов, превалирующих над частными интересами правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Принципиально данный подход был сформулирован Конституционным Судом РФ, пояснившим, что регламентация градостроительной деятельности направлена в первую очередь на обеспечение комфортной среды обитания, комплексного учета потребностей населения и территорий в развитии и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения благоприятных условий проживания. Порядок установления красных линий с учетом их правовых и технических характеристик не предполагает их произвольного установления, а лицо, права которого могут быть нарушены в результате установления данных линий, не лишено возможности оспорить в судебном порядке соответствующий административный акт либо заявить о компенсации причиненного ему ущерба в результате таких действий.

• Красные линии могут не соответствовать фактически сложившемуся пользованию, если их установление основано на документации по территориальному планированию. 

Действующее законодательство РФ не содержит требований, обязывающих органы государственной власти определять функциональные зоны в документации по территориальному планированию исключительно в соответствии с фактическим использованием территории, поскольку планирование территории направлено не на фиксацию существующего положения, а на ее развитие в будущем.

• Расположение красных линий для размещения того или иного объекта является единственно возможным.




• Заинтересованные лица не выразили своих возражений против установления красных линий. Из отдельных судебных решений следует, что отсутствие возражений со стороны правообладателей земельных участков против установления красных линий, равно как их неучастие в публичных слушаниях по поводу утверждения соответствующего ППТ, оценивается, скорее, как негативное обстоятельство, если такие лица имели возможность для реализации данных действий.

В заключение хотелось бы рекомендовать правообладателям земельных участков и находящихся на них зданий (сооружений) регулярно изучать публикации в официальных средствах массовой информации о планируемых публичных слушаниях, в результате которых упомянутые объекты недвижимости могли бы быть затронуты красными линиями, а также принимать участие в таких слушаниях и использовать все возможные правовые инструменты для предотвращения установления таких красных линий. 

Что кроется за термином «Красная линия застройки»? Необходимость соблюдения указанных границ при строительстве зданий и сооружений.

Красная линия застройки — это особая проектная линия-граница, которая отделяет участок земли, отведённый под застройку, от общественных территорий. На картах проектов эта линия обозначается красным цветом, отсюда пошло такое название.

В соответствии с Градостроительным кодексом, данными линиями также отмечаются участки, где предполагается развивать различные перспективные проекты в строящихся населённых пунктах.

Выполнение необходимых условий при строительстве

Многих владельцев частных территорий интересует, что такое красная линия застройки. При возведении строений, перед началом работ необходимо определиться, в каком месте намечена красная линия застройки. Мероприятия по строительству частных домов и общественных зданий не должны осуществляться в произвольном порядке.

Государственные стандарты рекомендуют располагать объекты в точных пределах красных линий. Расстояние до них должно быть равно не меньше 2 — 3 метра. Для некоторых строений существуют исключения — это здания, имеющие помещения для общественных нужд на первом этаже. Такие объекты можно располагать прямо на данной линии.

Дома, выходящие за красные линии и линии регулирования застройки, могут быть подвергнуты сносу по решению суда. Приватизация зданий, установленных с нарушениями утверждённых границ, не допускается законом, так гласит Земельный Кодекс РФ ст.85, п.12.

Определение места расположения красной линии

Основная функция красной линии состоит в определении границ земельных наделов. По закону её намечают с целью установки ограничений и отделения частных земельных участков от территорий общего использования.

Наделы земли могут иметь в своём составе отдельные участки, помеченные красными линиями:

1. Линии электрической связи.
2. Инженерные коммуникации.
3. Расположение трубопрповодов.

В этих местах даже на частных приватизированных участках, не разрешено проводить строительство. Чтобы получить исчерпывающую информацию о реальном прохождении красной линии на общем плане застройки, необходимо обратиться в кадастровую палату. Красные линии застройки отражены в таких документах:

• генеральный план;
• земельный и градостроительный кадастр;
• проект застройки;
• детальная планировка;
• проект расположения улиц, магистралей, площадей;
• инженерных коммуникаций;
• транспортных линий.

Месторасположение красных линий согласовывается и утверждается при разработке всей градостроительной документации.

Расположение линии возможной застройки

Линия застройки необходима для определения территории, где можно возводить здание. Границы, в пределах которых разрешается осуществлять строительство, в большинстве случаев отступают от красной линии. Территории, расположенные между зданием и красной линией, принадлежат владельцам земельных участков. Данные расстояния регламентируется Строительными нормами и правилами (СНиП 2.07.01-89, пункт 2.14) и Градостроительным кодексом.

Жилые дома с квартирами на первом этаже предписано располагать с обязательным отступлением от красной линии. На приусадебных участках расстояние от дома до границы тротуара должно быть равно 4 — 5 метров. Данная величина отступа необходима для обеспечения следующих условий:

1. Отделение жилых помещений от попадания пыли.
2. Проникновения шума с улицы в дом.
3. Организация максимально удобного пространства.

Строительство новых зданий ведётся с обязательным соблюдением расположения линий застройки и красных линий. Чтобы получить разрешение на строительство, требуется предъявить схему или план, где отражено, как будет организован участок. На этом плане намечаются следующие данные:

• границы земельного участка;
• как располагаются красные линии;
• где проходят линии застройки будущего строения.

Бывают отдельные случаи, когда линии застройки совпадают с красными линиями.

Определение минимальных противопожарных расстояний

Для обеспечения пожарной безопасности допускается проектировать и строить здания в среднем на расстоянии друг от друга равном 6 — 15 метров. Минимальное противопожарное расстояние зависит от материалов, из которых изготовлены несущие наружные стены и перекрытия соседних домов. Государственные строительные нормативы предусматривают необходимые расстояния между жилыми постройками:

1. Если стены соседних зданий возведены из негорючих материалов — бетона, камня, железобетона, кирпичной кладки, минимальное противопожарное расстояние между ними равно 6 метров.
2. При наличии в них деревянных перекрытий — 8 м.
3. Для деревянных домов или, построенных из других горючих материалов — 15 метров.

Все расчётные расстояния замеряются по наиболее выступающим точкам. Чаще всего — это крыльцо или эркер.

Нормативные документы содержат рекомендации — размещать жилые постройки со смещением к боковым, границам земельных участков. При соблюдении данного условия хозяевам впоследствии будет удобнее осуществлять ремонтные работы. Минимальное расстояние от наружной стены здания до забора участка равно 1 — 1,5 метров.

Строения хозяйственного назначения рекомендуется возводить в глубине участковотдельно от жилых зданий в среднем на расстоянии в 5 метров. Природные колодцы, компостные сооружения, летние душевые, уличные туалеты и пр. — не ближе 8 метров. Расстояние до электрическихи телефонных кабелей — 60 см.

Во избежание нарушения границы, при проектировании и возведении гаража расстояние до красной линии измеряется при открытых въездных воротах. На проекте также необходимо отметить расположение наружного забора.

Постройки, предназначенные для содержания домашних животных или птиц, можно пристраивать к жилому дому. При этом необходимо отделить их от жилых комнат трёх подсобных помещений (не меньше). Высота данных пристроек не должна превышать 2,4 метра.

Кроме обязательных норм, существуют также дополнительные ограничения по планировкам и застройкам территорий для малоэтажных строений. В их число входит требование по обеспечению расстояния,равного не менее 4-х метров, между стенами соседних зданий и окнами жилых помещений данного частного дома.

Введение в эксплуатацию нового дома будет осуществлено без дополнительных проблем, если при его проектировании и строительстве соблюдены все необходимые нормативы, касающиеся расстояний между соседними объектами.

Где используются красные линии застройки

Соблюдение границ, отмеченных красной линией застройки, является необходимым условием при выполнении следующих мероприятий:

• возведение зданий и сооружений;
• создание строительных проектов;
• освоение новых территорий, выделенных под застройку;
• межевание земельных участков;
• инвентаризация наделов с различными постройками, расположенными на них;
• оформление недвижимости в личную собственность;
• присвоение права распоряжения или пользования недвижимым имуществом.

Расположение красных линий обязательно учитывается при составлении и оформлении различных документов:

1. Разработка планов конкретных территорий.
2. Описание правил пользования наделами земли.
3. Выделение части территории под новое строительство.
4. Составление Генерального плана по возведению зданий.

Если на имеющихся документах не нанесены красные линии, необходимо наметить их расположение и утвердить в надлежащем порядке.

Этим занимаются квалифицированные сотрудники муниципальных образований, они устанавливают правовые акты в соответствии с действующими нормативами. Документ, составленный в процессе утверждения красной линии, относится к нормативным правовым актам (НПА). Он является открытым для публичного ознакомления.

Красные линии – вид градостроительных ограничений для земельных участков и регулятор застройки поселений

Содержание

1. Линии градостроительного регулирования
2. Красная линия – вид градостроительного ограничения
3. Разработка и утверждение проекта красных линий – компетенция органов власти
4. Правовой статус красной линии
5. Красная линия на земельном участке
6. ГПЗУ – источник сведений о наличии/отсутствии красной линии на участке 
7. Красные линии автомобильных дорог
8. Риски при установлении красных линий на земельном участке
9. Оспаривание, изменение и отмена красной линии

Линии градостроительного регулирования

Строительство на земельных участках (ЗУ), как понятно, ведётся не в произвольном порядке. На территориях, предназначенных по зонированию для жилой застройки нельзя размещать производственные здания, а в сквере –  частную хозяйственную постройку.

К требованиям градостроительных регламентов правил землепользования и застройки (ПЗЗ) плюсуются ограничения, определяющие зоны, в которых может вестись строительство, и те, где оно запрещено.

Для отображения таких зон в материалах территориального планировании территорий городских и сельских поселений используется комплекс условных линий (границ) градостроительного регулирования.

Все линии градостроительного регулирования:

• устанавливаются в процессе соответствующего проектирования
• утверждаются органами федеральной или региональной власти
• ставятся на кадастровый учёт
• обладают правовым статусом

Соблюдение их назначения строго обязательно для правообладателей, земельные участки которых оказались затронутыми такими линиями.

Состав линий градостроительного регулирования

1. красные линии (КЛ) – границы территории общего пользования и улично-дорожной сети, выделенной из остальной части территории города
   • красная линия – это условная межа, которая проходит между любой общественной территорией (улицами, проездами, площадями, а также между линейными объектами (ЛЭП, ЛС, трубопроводами, автомобильными трассами, линиями ж/д сообщения и т. д.) и той зоной, где ведётся строительство
   • КЛ устанавливает запрет на строительство в своих пределах и на выступ ОКС за свои пределы 

2. линии регулирования застройки – условные линии, устанавливающие границы застройки при размещении зданий, строений, сооружений с отступом от красных линий или от границ земельного участка (ЗУ):
   • фиксируют на участке «пятно застройки», за пределами которого возводить строения запрещено

3. отступ застройки – расстояние между КЛ или границей ЗУ и стеной здания, строения, сооружения:
   • определяется градостроительными нормативами

4. синие линии – границы акваторий рек, а также существующих и проектируемых открытых водоёмов
5. жёлтые линии – максимально допустимые границы зон возможного распространения завалов жилой и общественной застройки категорированных городов, промышленных, коммунально-складских зданий, расположенных – вдоль городских магистралей устойчивого функционирования на территории категорированных городов:
   • категорированный город – административные центры областей, города, в которых имеются 10 и более  организаций (объектов), категорированных по Гражданской обороне, и города, имеющие радиационно- и химически опасные объекты, при авариях на которых в зоны заражения радиоактивными и сильно действующими ядовитыми веществами попадает 50% населения (территории) города и более 

6. границы технических (охранных) зон инженерных сооружений и коммуникаций – территорий, предназначенных для обеспечения обслуживания и безопасной эксплуатации наземных и подземных транспортных и инженерных сооружений и коммуникаций
7. полосы отвода автомобильных дорог – территорий, занятых автомобильными дорогами, их конструктивными элементами и дорожными сооружениями
8. полосы отвода железных дорог – территорий, предназначенных для размещения существующих и проектируемых ж/д путей, станций и других построек
   • не допускается строительство зданий и сооружений, не имеющих отношения к эксплуатации ж/д транспорта

9. границы территорий объектов культурного наследия (памятников, ансамблей и достопримечательных мест) – границы ЗУ, непосредственно занимаемых памятниками, и связанные с ними исторически и функционально
10. границы зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) – установленные на основании проекта зон охраны в соответствии с требованиями сохранения объектов культурного наследия, утвержденные с определенным режимом содержания в установленном порядке границы:
    • охранных зон
    • зон регулирования застройки
    • зон охраняемого ландшафта

11. границы историко-культурных заповедников – установленные на основании историко-культурного опорного плана (или иного документа) и утвержденные в соответствии с действующим законодательством границы историко-культурного заповедника (достопримечательного места, представляющего собой выдающийся целостный историко-культурный и природный комплекс)
12. границы охранных зон особо охраняемых природных территорий – границы зон с ограниченным режимом природопользования, устанавливаемые в особо охраняемых природных территориях, участках земли и водного пространства
13. границы территорий природного комплекса, не являющихся особо охраняемыми – территорий:
    • городских лесов и лесопарков
    • долин малых рек
    • парков, скверов
    • озеленённых и лесных территорий
    • объектов спортивного, медицинского, специализированного и иного назначения
    • резервных территорий, предназначенных для воссоздания утраченных или формирования новых территорий природного комплекса

14. границы озеленённых территорий, не входящих в природный комплекс городских округов и поселений:
    • границы участков внутриквартального озеленения общего пользования и трасс внутриквартальных транспортных коммуникаций

15. границы водоохранных зон – территорий, прилегающих к акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, на которых устанавливается специальный режим хозяйственной и иных видов деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления и истощения водных объектов, а также сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира
16. границы прибрежных зон (полос) – территорий внутри водоохранных зон, на которых в соответствии с Водным кодексом  РФ вводятся дополнительные ограничения природопользования:
    • в границах прибрежных зон допускается размещение объектов, перечень и порядок размещения которых устанавливается Правительством РФ

17. границы зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения – границы зон I и II пояса, а также жёсткой зоны II пояса
18. границы санитарно-защитных зон – территорий, отделяющих промышленные площадки от жилой застройки, рекреационных зон, зон отдыха и курортов

Красные линии – вид градостроительного ограничения

Красные линии (КЛ) – один из видов градостроительных ограничений:

1. это проектные линии, применяемые для обеспечения порядка при строительстве/реконстукции в населённых пунктах
2. в градостроительной документации обозначают существующие, планируемые (вновь образуемые) границы территорий общего пользования и границы территорий, занятых линейными объектами, или предназначенных для их размещения – отделяют участки различного назначения от существующих или планируемых:
   • границ территорий общего пользования
   • границ территорий, занятых линейными объектами

3. влияют на формирование земельных участков и их использование и застройку
4. устанавливают расстояние от самой линии до мест, где будет происходить строительство:
   • такие места находятся за пределами красных линий 

5. имеют запретительный характер, так как устанавливают зону,  в границах которой строительство запрещается 

К территориям общего пользования, которыми пользуется неограниченный круг лиц, относятся:

• площади
• улицы {их проезжая часть и тротуары)
• проезды
• земли транспортного назначения, занятые объектами дорожно-мостового строительства:
  • путепроводы
  • мосты
  • туннели
  • эстакады
  • другие подобные сооружения 

• скверы
• бульвары
• набережные
• береговые полосы водных объектов общего пользования
• пляжи

К территориям, занятым линейными объектами, относятся:

• автомобильные дороги
• линии электропередачи (ЛЭП)
• линии связи и линейно-кабельные сооружения
• трубопроводы
• газопроводы
• теплопроводы
• ж/д линии
• другие аналогичные сооружения

Красные линии территорий линейных объектов – границы полос отвода:

• ЛЭП
• ЛС
• автомобильных дорог
• железных дорог
• трубопроводов
• газопроводов
• наземных линий метрополитена
• различных видов скоростного внеуличного транспорта 

Земли общего пользования ограничены в обороте и не могут быть предоставлены в частную собственность. Земельные участки планируемых территорий общего пользования подлежат резервированию.

Красная линия отграничивает от зон общего пользования и зон линейных объектов не отдельный участок, а блоки земельных территорий. В городских и сельских поселениях она становится «непереступаемой» в плане застройки границей между территорией квартала, микрорайона, других элементов планировочной структуры и улицами, дорогами, проездами, площадями, иными землями общего пользования.

Строящийся объект не должен пересекать красных линий. Строительство на ЗУ во многих случаев должно вестись с установленным отступлением от  КЛ.

Разработка проектов красных линий – компетенция органов власти

Красные линии (КЛ) – существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые):

• КЛ разрабатываются, проверяются, утверждаются по решению органов власти в составе проектов планировки территории:
  • с учетом правовых и технических характеристик красных линий

• КЛ являются элементом основной части проектов планировки территории
• КЛ отображаются красным цветом на чертеже планировки территории (красные линии)

Проект красных линий подлежит согласованию и утверждению в составе градостроительной документации поселения. Обязательное требование – их соответствие генеральному плану и ПЗЗ. Границы красных линий могут изменяться и отменяться в соответствии с законодательными положениями:

• Градостроительный кодекс РФ (пункт 11 статьи 1, пункт 3 статьи 42)
• Инструкция о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации (пункт 4.1 РДС 30-201-98)

Корректировка КЛ выполняется по решению властей, утвердивших их (пункт 4.6 РДС 30-201-98).  

1. в связи с изменением градостроительной ситуации в результате необходимости проведения реконструкции сложившейся застройки
2. в связи с изменением категории (пропускной способности) улиц и дорог поселения

В графических материалах (чертежах):

• проекта планировки территории (ППТ) поселения
• проекта межевания в составе ППТ поселения
• проекта расположения улиц, магистралей, площадей
• проектов инженерно-транспортных коммуникаций
• проектов землеустройства
• карты (схемы) градостроительного зонирования территории поселения
• кадастрового плана территоии
• тех­ни­че­ского пла­на меже­ва­ния ЗУ
• ГПЗУ
• т. д. 

контуры публичной зоны и линейных объектов выделяются красными линиями. 

Правовой статус красной линии

Значение красной линии такое же, как у границы земельного участка, обозначающей крайние точки владения, находящегося в собственности физического или юридического лица, муниципалитета, государства. 

Красная линия и границы ЗУ используются для достижения одной цели – отделения наделов друг от друга.  Обе линии являются объектом кадастрового учёта – регистрируются а ЕГРН.

Красные линии, в сравнении с границами ЗУ, имеют больший «юридический вес»:

• КЛ устанавливаются на основании нормативного акта (решения или постановления правительства региона, муниципального образования), а границы ЗУ – в ходе проведения межевания:
  • установление красных линий – компетенция органов власти
  • установление границ ЗУ – обязанность собственников
  • точные координаты КЛ и границ ЗУ фиксируются в органах кадастрового учета.  
  • значение красной линии – охрана вынесенного генерального решения по планированию территории 

• КЛ обязательны для соблюдения:
  • всеми субъектами градостроительной деятельности, участвующими в процессе проектирования и последующего освоения и застройки территорий городов и других поселений
  • при межевании и инвентаризации застроенных или подлежащих застройке земель в границах города или другого поселения
  • при оформлении документов гражданами и юридическими лицами на право собственности, владения, пользования и распоряжения земельными участками и другими объектами недвижимости

• КЛ отмечаются на плане застройки:
  • существующие КЛ – отделяют находящиеся в государственной собственности построенные и действующие объекты, от приватизированных территорий, окружающих их 
  • проектные КЛ – показывают намерения властей о планируемом переводе территории в зону земель общественного пользования (такие КЛ юридической силы не имеют)

• изменение расположения красных линий – сложная процедура, а размеры ЗУ изменяются достаточно просто (после присоединения соседнего владения, при разделе существующего участка)
• КЛ является основой для проектов межевания будущих земельных участков:
  • крайние точки участков не должны выступать за пределы КЛ 

• земли общественного пользования, занятые линейными объектами, могут находиться внутри приватизированного участка или пересекать его:
• КЛ, являясь объектом кадастрового учёта, сохраняет свой статус после того, как будут сформированы и официально зарегистрированы в ЕГРН все участки, находящиеся вокруг территории, заключенной в красный контур

Красная линия на земельном участке

На территории, ограниченной красными линиями, капитальное строительство запрещено, ведь действие градостроительного регламента, как указано в ГрК РФ (пункт 4 статьи 36), не распространяется на земельные участки:

• расположенные в границах территорий общего пользования
• предназначенные для размещения линейных объектов
• занятые линейными объектами

Красные линии могут пересекать земельные участки. В таких случаях на планах ЗУ красными линиями отграничиваются :

налегающие на участки полностью или частично. Иными словами, КЛ на плане ЗУ могут обозначать границы земельных участков с инженерными сетями, проходящими через участок или затрагивающими его своими охранными зонами, защитными полосами, например:

• с линиями электропередач
• с газопроводной веткой 
• с ж/д линиями
• с другими линейными объектами

Все, что находится между красными линиями на участке, – своеобразный коридор для прохождения инженерных сетей. Это ограниченные красными линиями замкнутые зоны внутри участка застройки, на которых запрещено строительство капитальных объектов.

Установление красной линии для ЗУ фактически превращает его весь или частично в часть территории общего пользования или в часть зоны линейного объекта – с запретительными ограничениями в застройке, с уменьшением объёма прав собственника по эскплуатации всей площади участка.  

ГПЗУ – источник сведений о наличии/отсутствии красной линии на участке

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – не единственный канал получения информации о наличии или отсутствии красных линий на земельном участке. Об этом сказано выше. ГПЗУ – более удобный, понятный, бесплатный источник необходимых сведений.

Расположение красных линий на участке нужно выяснить заблаговременно – до начала строительства, в период планирования мест для будущих строений. Именно для этой задачи необходимо получить ГПЗУ. В его чертеже указываются:

• красные линии (при наличии)
• обременения ЗУ
• газоны, парки, улицы, кварталы, дороги, проезды вблизи участка
• общая планировка участка
• отступы от красной линии для мест капитальных объектов

Например, забор частного двора может идти по красной линии, но дом нужно строить в 5 м от неё.

Дистанция между строением и красной линией может быть нарушена по причине выступа крыши за край здания при том, что его фундамент расположен на удалении от КЛ по установленным нормам. Расстояние от красной линии отсчитывается от выступающих частей строения, а не от стен дома. 

Отсту­пы от КЛ, рас­сто­я­ния меж­ду красной линией и гра­ни­цей земель­но­го участ­ка и сте­на­ми зда­ний уста­нав­ли­ва­ют­ся Сводами правил:

• СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция»
• СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»

В соответствии с их положениями: 

• усадебный, одно-двухквартирный дом должен отстоять:
  • от красной линии улиц – не менее чем на 5 м
  • от красной линии проездов – не менее чем на 3 м

• расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов – не менее 5 м

На самом участке также существуют требования по соблюдению дистанций между жилым домом и хозяйственными постройками по санитарно-бытовым и противопожарным условиям (подробности здесь).

ГПЗУ и СПОЗУ – эффективная помощь 

Несмотря на то, что при подготовке к строительству жилого дома на садовых участках или наделах для ИЖС, ЛПХ исключена необходимость получения ГПЗУ и разработки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), отказ от их получения и подготовки – откровенная халатность застройщика. Она может спровоцировать градостроительные нарушения с весьма неприятными последствиями.

В СПОЗУ указываются границы участка, расположение красных линий, будущего объекта капитального строительства и всех других строений. Ни один из объектов не должен выходить за границы, обозначенные красными линиями, и пересекать их.

Соблюдение ограничений, связанных с красной линией, – требование, установленное законом. Неисполнение влечёт административную ответственность. Возможные последствия – штрафы, снос строений, построенных с нарушением границ КЛ, определяющих допустимую зону строительства.

Выступ строящегося здания за красные линии – административное правонарушение. Оно оценивается как самовольные занятие территории общего пользования или зоны отвода линейного объекта. В этом случае к застройщику-нарушителю применяются меры наказания, прописанные в статье 7.1 КоАП РФ.   

Красные линии автомобильных дорог

Типичная ситуация – установление красных линий при планируемом размещении в их границах автомобильных дорог общего пользования.

В состав проектируемой автомобильной дороги входят:

• дорога (дорожное покрытие)
• полоса отвода автодороги:
  • служит для вспомогательных и ремонтных целей
  • используется для размещения объектов придорожного сервиса
  • не требуется, если дорога прокладывается в населённом пункте

• земельные участки в границах полосы отвода
• части земельных участков в границах полосы отвода 

Граница приодорожной полосы определяется на основании документации по планировке территории с учётом норм отвода земель для размещения автомобильных дорог и объектов дорожного сервиса – в зависимости:

• от категории автомобильной дороги
• от количества полос движения
• от высоты насыпей или глубины выемок
• от наличия боковых резервов
• от крутизны откосов земляного полотна
• от требований обеспечения безопасности движения и боковой видимости,
• от других условий

После утверждения проекта автомобильной дороги и её строительства на участках или частях территорий участков, оказавшихся в границах красных линий, «включается» специальный правовой режим ограниченного землепользования полосы отвода. В частности, начинают своё действие следующие запреты (статья 25 ФЗ № 257 от 08.11.2007):

1. на размещение зданий и других объектов, не предназначенных для обслуживания автомобильной дороги
2. на выполнение работ, не связанных со строительством, реконструкцией, ремонтом и содержанием автомобильной дороги
3. на распашку
4. на покос травы
5. на осуществление рубок
6. на повреждение лесных насаждений и иных многолетних насаждений
7. на снятие дерна
8. на выемку грунта:
   • за исключением работ по содержанию полосы отвода автомобильной дороги или ремонту дороги, её участков

9. на выпас животных и их прогон через автомобильные дороги вне специально установленных мест, согласованных с владельцами автомобильных дорог
10. на установку рекламных конструкций, не соответствующих требованиям технических регламентов и (или) нормативным правовым актам о безопасности дорожного движения
11. на установку информационных щитов и указателей, не имеющих отношения к обеспечению безопасности дорожного движения или осуществлению дорожной деятельности

Риски при установлении красных линий на земельном участке

Установление и изменение красных линий на земельном участке – функции органов власти, связанные, в частности, с реализацией градостроительной политики, с достижением целей генеральных планов поселений.  

Следствием утверждения красных линий могут стать как ограничение имущественных прав собственников земли, так и более серьёзные итоги:

• изъятие участка или его части, находящихся за границами красных линий, для государственных или муниципальных нужд:
  • должно быть выполнено не позднее чем в течение 3 лет со дня утверждения ППТ
  • если в течение 3 лет со дня утверждения ППТ решение об изъятии ЗУ не принято, ППТ признается не действующим в части определения границ зон планируемого размещения соответствующих объектов федерального, регионального или местного значения

• резервирование земельного участка или его части за границами красных линий для государственных или муниципальных нужд
  • может предшествовать последующему изъятию участка
  • ограничивает права владельца ЗУ в течение срока до 3 лет – на возведение сооружений, зданий в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием ЗУ, а также на проведении некоторых видов работ
  • ограничения, необходимые для достижения целей резервирования, должны быть предусмотрены в решении властей о резервировании ЗУ

• возможные трудности или препятствия в осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта ОКС с учётом параметров, приемлемых для правообладателя ЗУ, или невозможность реализации строительства/реконструкции/капитального ремонта ОКС: 
  • при рассмотрении уведомления/заявления о планируемом строительстве уполномоченный орган власти для исключения возможности планируемого размещения объекта на территории общего пользования проводит проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству ОКС, а также допустимости размещения такого объекта в соответствии с ВРИ ЗУ и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ 
  • если выявлено то или иное несоответствие ограничениям, установленным в соответствии с законодательством РФ (в том числе. красным линиям), в выдаче разрешения на строительство может быть отказано

Оспаривание, изменение и отмена красных линий

Дисбаланс публичных и частных интересов, возникающий при установлении красных линий на земельных участках, нередко влечёт необходимость защиты законных прав владельцев земли. Не исключается при этом судебный порядок рассмотрения споров.

Существуют ситуации, при которых правообладателям ЗУ удаётся добиться изменения (корректировки) красных линий без обращения в суд. Это те «счастливые случаи»,  когда изменения по КЛ вносятся в градостроительную документацию уполномоченными органами.

Если же красные линии пересекают постройки, возведённые на приватизированных территориях, владельцев могут обязать снести здание на основании судебного решения.

Местоположение уже существующих красных линий можно оспорить, если они проведены по территории участка, который находился в частной собственности до утверждения проекта выделения территории общего пользования.

Отмена красных линий, как правило, производится на основании решений суда, признавшего градостроительную документацию, устанавливающую красные линии не действующей в соответствующей части.

Основания для признания градостроительной документации, не действующей в части установленных красных линий

Правообладатель ЗУ может использовать конкретные основания в обосновании своих требований для оспаривания в судебном порядке документации по планировке территории в части установления красных линий:

• ППТ противоречит генеральному плану поселения и ПЗЗ
  • к примеру, генеральный план поселения не предусматривает размещение линейного объекта на ЗУ – тогда установление соответствующих КЛ на нём может быть признано не обоснованным

• проект ППТ, содержащий КЛ, опубликован не в полном объёме или в виде, не обеспечивающем восприятие его содержания для последующего обсуждения на публичных слушаниях:
  • например, в публикации о предстоящих публичных слушаниях отсутствовали графические изображения, отражающие прохождение КЛ

• ППТ не был согласован со всеми уполномоченными органами власти, если такое согласование было обязательным
• красные линии не соответствуют фактически сложившемуся пользованию:
  • установлены без учёта существующей застройки и землепользования и сложившейся планировки территории
  • установлены без учёта нахождения объектов капитального строительства, зарегистрированных в ЕГРН 

• красные линии не актуальны:
  • соответствуют не действующим документам территориального планирования и градостроительного зонирования, а градостроительной документации, утверждённой до принятия Градостроительного кодекса РФ, и в соответствующей части противоречащей последнему

• уполномоченным органом не доказано отсутствие альтернативных вариантов размещения объекта, в связи с которым устанавливаются красные линии

Основания для отказа признания градостроительной документации, не действующей в части установленных красных линий

Суды рассматривают в качестве оснований для отказа следующие обстоятельства:

1. красные линии установлены в целях соблюдения публичных интересов, превалирующих над частными интересами правообладателей ЗУ и ОКС: 
   • регламентация градостроительной деятельности направлена на обеспечение комфортной среды обитания, комплексного учёта потребностей населения и территорий в развитии
   • регламентация градостроительной деятельности необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области – в целях обеспечения благоприятных условий проживания

2. порядок установления красных линий с учетом их правовых и технических характеристик не предполагает их произвольного установления:
   • лицо, права которого могут быть нарушены в результате установления КЛ, не лишено возможности оспорить в судебном порядке соответствующий административный акт или заявить о компенсации причинённого ему ущерба в результате таких действий

3. красные линии могут не соответствовать фактически сложившемуся пользованию, если их установление основано на документации по территориальному планированию:
   • законодательство РФ не содержит требований, обязывающих органы государственной власти определять функциональные зоны в документации по территориальному планированию исключительно в соответствии с фактическим использованием территории, поскольку планирование территории направлено не на фиксацию существующего положения, а на ее развитие в будущем

4. расположение красных линий для размещения того или иного объекта – единственно возможное
5. заинтересованные лица не выразили возражений против установления красных линий:
   • отсутствие возражений со стороны правообладателей ЗУ против установления КЛ, их неучастие в публичных слушаниях по поводу утверждения соответствующего ППТ, оценивается как негативное обстоятельство, если такие лица имели возможность для реализации данных действий

Резюме

Использование всех правовых инструментов для предотвращения установления красных линий на земельном участке – это способ и попытка защиты ЗУ, находящихся на участке сооружений и зданий.

Нужно изучать публикации в официальных СМИ о планируемых публичных слушаниях, в результате которых объекты недвижимости могут быть затронуты красными линиями, принимать участие в таких слушаниях, чтобы отстоять и сохранить имущественные права собственника.

Полезно знать

• Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
• С положениями грядущей «гаражной амнистии» 2021 – 2026 можно ознакомиться здесь
• О практической полезности  кадастрового плана территории (КПТ) – здесь  
• Регламент подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) – здесь
• Предоставление публичных земельных участков из земель с/х назначения для фермерства и ведения ЛПХ – здесь
• Упрощённая схема технологического присоединения для садоводов, дачников, юрлиц, ИП – 2021 – читать здесь
• О новом подходе к комплексному развитию территорий поселений (КРТ) и достижению жилищного комфорта граждан – читать здесь
• «Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности – читать здесь
• Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь
• Как получить участок от муниципалитета или государства – читать здесь

Статья на тему«Что такое красные линии и зачем знать, как они проходят»

При оформлении прав на земельные участки, получении разрешения на строительство в городе Туле архитекторами, кадастровыми инженерами, государственными служащими часто используется понятие «красные линии». Цель данной статьи разобраться в том, что такое красные линии и на что они влияют.

Определение «красной линии».

Красные линии — линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты).

Красные линии отделяют общественные (публичные) территории от земельных участков, застраиваемых частными лицами.

Иными словами, красная линия отделяет земли (места) общего пользования (улицы, переулки, проезды и т.п.) от кварталов города.

Когда важно знать прохождение красных линий?

Законодательством определено, что земли общего пользования ограничены в обороте и не могут быть предоставлены в частную собственность. Кроме того, строительство новых объектов и реконструкция существующих должна проходить с соблюдением красных линий. Строящийся объект (за малым исключением) не должен пересекать красных линий, а в ряде случаев строительство должно осуществляться с установленным отступлением от них. Таким образом важно знать, как проходит красная линия, при формировании и уточнении границ земельных участков. Формирование границ земельного участка без учета красных линий может привести к невозможности предоставления такого участка в частную собственность.

Если красная линия пересекает строение.

Часто встречаются случаи, когда красная линия пересекает строение, на которое зарегистрировано право собственности и которое построено более 20 лет назад. Это нередкая ситуация на центральных улицах города и на улицах, которые планируются к расширению. Как же, например, формировать границы земельного участка, необходимого для эксплуатации данного здания? В рассматриваемом случае прохождение красной линии не может является основанием для отказа в приобретении в собственность земельного участка. Данную позицию поддерживает судебная практика. Кроме того, в соответствии с пунктом 4.1 РДС 30-201-98  «Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации»: «Проект красных линий разрабатывается, согласовывается и утверждается, как правило, в составе градостроительной документации, выполняемой на территорию поселения или части поселения в масштабе 1:2000 (генерального плана поселения, совмещенного с проектом детальной планировки, проекта детальной планировки), и является утверждаемой ее частью, а также на основе проектов планировки и застройки микрорайонов, площадей, улиц и других градостроительных объектов, выполняемых в масштабе 1:500, 1:1000 и 1:2000». В городе Туле нет утвержденных красных линий, следовательно, зарегистрированное право собственности на объект капитального строительства и права собственника этого объекта не могут быть ущемлены неутвержденной градостроительной документацией.

Как можно ознакомиться с прохождением красных линий.

Ознакомиться с прохождением красных линий можно получив Сведения Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Эта информация является общедоступной и при поступлении соответствующего запроса Вам направят информацию о прохождении красных линий. На нашем сайте Вы можете ознакомится с формой заявления и размере пошлины за предоставления информации ИСОГД, а также узнать реквизиты для оплаты установленной пошлины.

Красная линия на земельном участке

Красная линия представляет собой границу, отделяющую территорию, определенную под общее пользование, от территории, которая предназначена под отдельные земельные участки индивидуального пользования. Суть красной линии абсолютна та же, что и суть границы земельного участка. Но красная линия наделена более сильной юридической силой, чем обычная граница земельного участка. В чем старшинство красной линии? Данная линия устанавливается в первую очередь. Только после установления красной линии определяется местоположение границ участков земли. Отрезок границы участка земли, примыкающий к территории общего пользования, в обязательном порядке должен соответствовать контурам красной линии. Практика показывает, что не всегда границы координированных земельных участков, прошедших кадастровый учет, соответствуют координации красных линий.
 

Красная линия дифференцируется на существующую и проектную. Существующие красные линии – это юридически установленные границы территорий, а проектные – демонстрируют намерения будущих юридических границ.

Проектная красная линия границ участка

Проектная красная линия не является границей, наделенной юридической силой. Ее цель – публичное объявление об утвержденных намерениях в области изменения планировки территории. Определенная часть участка, отсекаемая красной линией, в перспективе будет отчуждена в законном порядке для общественных и государственных нужд. Проектная линия не означает требование о немедленном отчуждении, а говорит о начале физического осуществления намерения относительно строительства запланированного объекта общего пользования. Однако между утверждением намерения по началу строительства объекта общественного пользования в виде определения проектных красных линий и непосредственным принятием решения о запуске строительства может быть радикальный временной разрыв. Возможен вариант принятия в будущем решения по корректировке данного намерения или же отказа от него. Следовательно, проектную красную линию нельзя рассматривать как окончательный вариант, то есть не обязательно то, что она будет превращена в существующую линию конкретно в том виде, в каком сформирована первоначально. Проектная красная линия не рассматривается как объект учета кадастровой недвижимости.

Существующая красная линия на участке

Существующая красная линия – реализованная линия, вынесенная в натуру. Данная линия закреплена застройкой или фактической планировкой. Она выступает как информационный объект в геоинформационной системе и представляет собой объект кадастрового учета, чего нельзя сказать о проектной красной линии. Существующие красные линии должны регистрироваться как установленные, и взяты на кадастровый учет границ территорий. Данные линии имеют статус юридической значимости.

Красная линия это не граница отдельно взятого земельного участка коллективного пользования. Это граница территории общественного пользования, включающая в себя совокупность отдельных земельных участков, предназначенных для общего пользования. Красная линия как объект кадастрового учета сохраняет свою юридическую силу и после того, как будут сформированы и взяты на учет все земли, примыкающие к данной линии со стороны территории индивидуального использования земельных участков. Линия, которая будет состоять из отрезков индивидуальных границ, примыкающих к красной линии, обязательно должна абсолютно точно повторять данную красную линию.

Красная линия выражается в совокупности отрезков границ земельных участков, она воплощается в границы этих участков. Однако она представляет самостоятельный ценный объект. Роль красной границы состоит в охране вынесенного генерального решения, связанного с планировкой территории. Данное решение не должно нарушаться в будущем, в том числе и при локальном перемежевании отдельных территорий ограниченных красной линией. Если пересмотр отдельно взятой границы между смежными участками является внутренним делом только собственников данных участков, то при возникновении пересмотра границы между землями общего и индивидуального пользования главным интересантом выступит общество. Основанием для корректировки и изменения параметров объекта всеобщего пользования является специально разрабатываемая планировочная документация.

Вокруг некоторых существующих красных линий могут возникнуть проблемные ситуации:

•  Когда красная линия фактически существует, но при этом она отсутствуют в истории проектных решений, согласно которых она установлена. Поэтому данные линии необходимо наделить статусом юридической значимости и поставить на кадастровый учет. К примеру, в старом городе историческая планировка уже давно стихийно сложилась и закрепилась определенной застройкой. Здесь совершенно точно можно указать территорию общего пользования, это улица, а где имеет место территория индивидуального использования, это домовладение и его дворовое место. Эти территории фактически разделены существующими красными линиями, которые никогда никто не устанавливал. Поэтому для того чтобы поставить данную красную линию на учет, необходимо разработать соответствующий проект. Но такую красную линию, даже тогда когда она находится на стадии проекта, не рассматривают как «проектную», потому как она физически существует в реальности и нуждается только в фиксировании.
• Когда обнаруживается несоответствие ранее установленных красных линий относительно реально существующих. Например, перед проведением разработки проектов межевания некой территории жилых кварталов выявилось, что красные линии, которые были официально установлены, не соответствуют реальной застройке. В этом случае отпадает необходимость создания проектной красной линии. Требуется лишь только определить ее в натуре и зафиксировать исправление в материалах кадастрового учета.
• Когда отсутствует планировочная документация, которая являлась основанием для установления существующих красных линий. Проблема состоит в том, что давно застроенные территории не имеют отраженных красных линий в учетных системах границ. Это касается по большей части районов исторической застройки, планировочная документация которых частично сохранилась в архивах, но не признается как документация, несущая юридические сведения. В этом случае нет надобности проектировать красную линию, она фактически существует.
•  Когда красная линия пересекается частями строений. Это возникает тогда, когда часть строения выступает из фасадной плоскости. В Правилах землепользования прописаны нормы выступов за красную линию, которые могут быть различны в разных территориальных зонах.

Видео — Отступы от границ участка при строительстве

Понятие красной линии

Автор статьи: Никонов Павел Николаевич — директор Бюро межевания городских территорий ЗАО «Петербургский НИПИград». 

1. Определение понятия

10 октября 2013 года было принято постановление Правительства РФ о федеральной целевой программе на 2014-2019 годы, посвященной развитию системы государственного кадастра, получившей рабочее название «Дорожная карта». В составе этой программы подготавливаются и изменения в Градостроительный кодекс. Среди них предложение об изменении определения понятия «красная линия».

Новое предлагаемое определение: «красные линии – линии, обозначающие границы территорий общего пользования». Не трудно заметить, что это вовсе не изменение, а просто упрощение существующего определения. Но не зря в народе говорят: «Простота хуже воровства».

Также в народе есть представление о том, что в основе каждого многосложного механизма, всякой сложной разветвленной конструкции находится некая изначальная деталька, болтик или просто спица, назначение которой многие уже и не помнят, считают лишней и даже мешающей. Но удаление или замена ее приводит к тому, что вся конструкция неожиданно рассыпается, впадает в ступор или вместо производства полезных вещей начинает сеять вокруг себя разрушения и хаос. Вот такой деталькой в конструкции градостроительного регулирования и является красная линия. Удалите красные линии с планов города, и пропадут вообще все возможности как-либо регулировать или контролировать градостроительный процесс, даже хотя бы просто вести осознанное наблюдение за ним – можно будет только холодеть от ужаса, видя разгул множащегося хаоса. При этом это и самый основной инструмент градостроительного планирования – без нее оно невозможно, как, например, управление оркестром без дирижера.

Сразу скажу – в 2004 году в редакции действующего Градостроительного кодекса мы неосторожно заменили эту детальку. В Градостроительном кодексе 1998 года она определялась как «границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях». Это было законодательное закрепление определения этого понятия, существовавшего с самого начала его появления в России, т.е. со времен Петра I. Но с 2004 года оно стало определяться в целом как «граница территорий общего пользования». Казалось бы, изменение не столь уж радикальное, ведь улицы, проезды и площади – это тоже территории общего пользования. Однако, как говорят в народе: «Всякая щука рыба, но не всякая рыба щука» – не все территории общего пользования являются улицами и площадями, и не все они по своей природе нуждаются в закреплении красными линиями.

Для начала надо бы вспомнить, что однозначного понятия «территории общего пользования», не смотря на то что оно имеет свое определение в Градостроительном кодексе, на деле у нас нет. Главным определителем этого понятия является то, что этими территориями беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. Но ведь неограниченный круг лиц неограниченно пользуется вообще всей территорией, кроме той, которая специально именно против этого ограждена. В том числе и дикой землей, и пустырями в городе, земельными участками частных магазинов, которые даже специально завлекают к себе этот неограниченный круг лиц. Но по градостроительному смыслу этого понятия все это не территории общего пользования. Да и вообще, говоря об «общем пользовании», в контексте градоустройства следует иметь в виду не территории вообще, а конкретные градостроительные объекты, намеренно созданные внутри городской ткани на специально и осознанно выделенных для них земельных участках, специально удержанных из оборота и частного интереса, для того чтобы жители города могли ими беспрепятственно пользоваться, например, для перемещения по городу или для отдыха. Среди таковых, именно специально созданных, и улицы, и совершенно рядовые внутриквартальные проезды, и городские парки, и внутриквартальные сады. А вот пустыри – это объекты, не созданные специально, а возникшие от бесхозяйственности и по недоразумению на время, пока это недоразумение не пройдет. Однако все они (и те, и эти) на практике растворяются в океане всей прочей территории, которая у нас зачем-то называется «территорией общего пользования» просто потому, что на ней не выделено ни чьего земельного участка. Так что на практике «территория общего пользования» у нас – это в основном синоним дикой земли, т.е. земли, еще никак не освоенной, не нашедшей или потерявшей своего хозяина, или оставшейся без него по причудливому недомыслию землеустроителей, просто белые пятна в нашей земельной экономике со случайными прожилками улиц, площадей и парков.

Когда-то ученик спросил Платона: «Что есть человек?». Тот ответил: «Двуногое без перьев». Тогда ученик ощипал петуха и принес Платону, сказав: «Вот человек!». Эта притча демонстрирует то, насколько важно определять понятие по его сущности, а не по внешним признакам.

Суть объекта общего пользования в градостроительстве – это не просто возможность всякого пользоваться тем, что ничье или плохо ограждено, прежде всего – нечто конкретное, что создано специально для пользования всяким гражданином, потому что на основании ответственного осознания общество сделало вывод о том, что этот объект для него (для всего городского сообщества) необходим именно в качестве объекта общего пользования.

Суть красной линии, введенной в практику нашего градостроительства Петром I, состоит в том, чтобы в ходе градостроительного планирования в первоочередном порядке выделять основные каркасные элементы градостроительной структуры как проявление сознательного ответственного разума в распоряжении городской территорией. Такими каркасными элементами планировочной структуры территории города являются улично-дорожная сеть и кварталы, образующиеся в ячейках этой сети. В качестве красных линий эти территории получают границы, которые защищают их от всяких планировочных инициатив и вызываемого ими броуновского движения среди других элементов планировки, таких как внутриквартальные земельные участки.

Границы внутриквартальных земельных участков, без сомнения, также отличаются хроноустойчивостью, так что сильно броуновского движения мы не наблюдаем и среди них. Но их личная хроноустойчивость не носит того значения для планировочной судьбы города, какое имеет устойчивость планировки улично-дорожной сети. Поэтому городское сообщество может допустить возможность изменения границ земельных участков внутри кварталов хоть каждый день, но не может допустить того, чтобы при этих маневрах они выезжали на территорию улицы, искажая этим ее планировку. Они могут меняться, но исключительно внутри территории квартала, в незыблемых внешних границах его территории, также как каша может сколь угодно бурно бурлить, не выходя за стенки кастрюли. Суть красной линии, которая является границей между улицей и территорией квартала, состоит именно в этой броне, сдерживающей всё внутреннее планировочное бурление внутри внешней оболочки, невозмутимо не меняющей форму. Будучи границей, красная линия является суперграницей, значительно более строгой и твердой, чем граница рядового земельного участка. Граница между рядовыми земельными участками – это предмет, как правило, двусторонних отношений между их собственниками; красная линия – это предмет интереса сразу всего городского сообщества.

Но так было раньше, все 300 лет до 2004 года, когда было введено новое определение красной линии как линии, теперь ограничивающей вообще все, какие бы ни были территории общего пользования. Так как и улица, и примыкающий к ней внутриквартальный сад одинаково называются «территорией общего пользования», они сливаются в единую территорию общего пользования, уже без границы между ними. И эта единая территория общего пользования по многочисленным протокам перетекает, не встречая препятствия, с улицы вовнутрь квартала и обратно. И красная линия как линия, ограничивающая не улицу или территорию квартала, а именно территорию общего пользования, перестает играть роль границы и квартала, и улицы. В итоге буквальное слепое следование кодексовскому определению красной линии приводит к тому, что реальная планировочная структура городской территории прекращает отражаться в начертаниях красных линий и вообще исчезает из градостроительных данных.

При этом декларируется будто бы все то же броненосное свойство красной линии: она устанавливается в соответствии с проектом планировки, т.е. в первоочередном порядке по отношению к границам земельных участков, которые устанавливаются на основе проектов межевания – следующей за проектом планировки стадии проектирования. Но все ли такие территории по своей природе нуждаются в такой броне? Внутриквартальные проезды, сады и другие объекты общего пользования вполне могут менять свою планировку и даже местоположение в ходе полного или частичного перемежевания территории квартала. Более того, даже признавая их первостепенность по отношению к другим земельным участкам квартала, их границы (по жизни) проектировщики устанавливают в процессе «притирки» с границами этих других земельных участков, т.е. в процессе проекта межевания территории квартала, и вместе с ними при необходимости легко меняют.

Итак, налицо тот факт, что красные линии улиц и кварталов отличаются от внутриквартальных красных линий сущностью своей роли в построении планировочной структуры города. Сведение их в единую категорию под наименованием одного понятия было ошибкой. Нахождение внутриквартальной красной линии на одной доске с красной линией улиц делает ее саму излишне жесткой, а красную линию улицы, напротив, разжижает. При этом есть сомнение, что внутриквартальные красные линии вообще нужны системе нашего градорегулирования – внутриквартальная территория общего пользования нуждается в защите той же степени, что и граница земельного участка, например, детского сада – земельного участка объекта местного значения, и не более.

Уж если уточнять определение понятия «красная линия» в Градостроительном кодексе, то с учетом необходимого возвращения красной линии ее исходного значения – линии, формирующей улично-дорожную сеть и территории кварталов.

2. Разновидности красных линий

Итак, красная линия является разновидностью границ. По своей природе она родственна границе земельного участка, но юридически значительно более сильна, чем та, и разграничивает не земельные участки, а целые территории, которые состоят из этих участков, организует размещение этих участков на территории. Выше уже было сказано, что красная линия является также одним из самых главных инструментов градостроительного регулирования и проектирования, именно этим инструментом устанавливается планировочная композиция территории, планировочные и во многом пространственные характеристики улиц и других открытых городских пространств. Иными словами, это не только юридические границы, закрепляющие планировочную реальность, но также и линии, отображающие планируемые преобразования этой реальности.

Современное определение красной линии, которое предполагается упростить, включает в себя слова о том, что красные линии бывают «существующие» и «планируемые». Это важные слова, которые нельзя потерять. Напротив, необходимо еще определеннее установить, что в качестве «действующих» красные линии делятся на «существующие» и «планируемые».

Смысл существующих, как мне кажется, мы разъяснили. Однако следует признать, что в предыдущую социалистическую эпоху государственной собственности на землю он был не так уж важен. Тогда не было целого пласта сегодняшних процедурных проблем с установлением границ земельных участков. Да и вообще красная линия в те времена была более «линией градостроительного регулирования», чем границей, имеющей значение в имущественных вопросах. Ее информационное значение полностью исчерпывалось теми проектными планами, которые были ими закреплены. На «существующие» и «проектные» красные линии делились лишь на сугубо техническом разбивочном чертеже. А в итоговых материалах документации по планировке существующие красные линии если и отображались, то лишь те, которые включались в новую проектную композицию красных линий вместе с проектными, но от них не отличались ничем. Все вместе они отображали только планируемую реальность. Поэтому по инерции в общем сознании сохраняется отношение к красным линиям именно как к линиям градостроительного планирования, т.е. планируемым, а не существующим.

Но отношение отношением, понимание пониманием, а в официальных материалах учета красных линий возникают картины, немыслимые ранее, подобные следующей.

На рисунке приходится наблюдать «столкновение» существующих и проектных красных линий в одном из городов России. На рисунке проектные линии чуть толще существующих, но в той официальной информационной системе, из которой взят этот пример, они абсолютно одинаковы. И независимо от того, считать ли их всех вместе «существующими» или «планируемыми», отображают они какую-то парадоксальную реальность – и не существующую, и не планируемую. И каким образом эти линии использовать в практических целях, совершенно неясно.

Здесь важно пояснить: на территорию существующей застройки подготовлена документация по планировке, которая предлагает в будущем замещение участков садоводства более современной застройкой, строительство новых улиц, которыми территория будет разделена на новые кварталы. На сеть существующих красных линий легли новые красные линии, проредив их собой, будто подравняв парикмахерской машинкой.

Сложность ситуации состоит в том, что планы строительства этих новых улиц еще очень туманны. А планы замещения садоводства новой застройкой пока вообще воспринимаются фантастикой. Тем не менее эти улицы городу нужны независимо от того, будет ли садоводство замещено новой застройкой или нет. При этом с некоторой вероятностью одна из этих улиц может возникнуть в опережающем порядке, другая с той же вероятностью может не возникнуть никогда.

Такая ситуация вполне обычна в судьбах утвержденной документации по планировке территории, которые в силу превратностей реальных градостроительных процессов воплощаются в натуре, как правило, не целиком, а в большей или меньшей степени частично. Так что часть красных линий, будучи нереализованными, надолго, иногда на несколько десятилетий, зависает в информационных системах, уже полностью утратив всякую актуальность. В советское время это было не столь уж и страшно, так как пользовались информацией этих систем лишь сами авторы этих линий – градостроительные проектировщики, которым относительно каждой из них все было ясно. Сегодня с возвращением в нашу жизнь земельных участков красные линии стали востребованы широкими слоями населения, и всякая не по делу болтающаяся в информационной системе красная линия реально портит жизнь всем – и владельцам недвижимости, и кадастровым органам, и градостроительной администрации, вводя всех в заблуждения и беспочвенные конфликты друг с другом до тех пор, пока кто-то не проявит волю и не отменит ее.

Новацией в нашей жизни стало то, что у бывших пользователей недвижимости появились права на то, чтобы стать собственниками этой недвижимости и развивать ее. И красная линия, которая рассекает эту недвижимость, из предмета пассивного любопытства, чем она была раньше, стала предметом очень и очень болезненного интереса. Мгновенно и в полный рост встал вопрос о практических последствиях установления красной линии. Но действующее законодательство ясного ответа на него пока не дает. Одно дело, если вчера утвердили проект планировки с прорезкой через застройку новой улицы, а сегодня уже готовят документы на выкуп земельных участков, разрабатывают проект этой улицы, предусмотрели деньги в бюджете на ее строительство и компенсацию за изымаемую недвижимость, и завтра эта улица совершенно точно будет введена в эксплуатацию. И совсем другое, если утвердили проект, в котором решение о строительстве такой улицы является неким перспективным или просто побочным решением, и никаких планов по его реализации никто не демонстрирует. Напуганное население бросается ставить на кадастровый учет свои земельные участки, его встречают словом «Нельзя!», ибо участки пересечены красной линией, вступившей в законную силу в результате утверждения проекта. Но в чем эта законная сила заключается, нигде толком не сказано, и противоречивые мнения об этом заполняют поля брани бурлящего разными интересами общества. А ведь речь идет не только о возможности кадастрового учета недвижимости, но и о планах ее развития, использования, оборота, залога в ипотеке, наследования и т.д. и т.п. Ведь красная линия, за которой, кроме истории перипетий причудливых градостроительных предположений, ничего нет, накладывает на тронутую ею недвижимость печать безысходной неполноценности, натурального проклятия – если за красной линией стоят реальные планы строительства, владелец недвижимости может рассчитывать на компенсацию в виде другой недвижимости, но если за ней не стоит ничего, собственник недвижимости не может ни развивать ее, ни продать, т.к. такая полунедвижимость никому не нужна – он вынужден застыть со своей недвижимостью в той позе, в какой застала свалившаяся на нее красная линия, и только корчить свое лицо мимикой невыразимого страдания.

Здесь уместно обратиться к историческим аналогам. В книге О.П. Бертинского «Устав Строительный» с комментариями издания 1902 года среди прочих разбирается вопрос о правах на недвижимость, по которой прошлись планируемые линии улиц. В том числе упоминается следующий случай, специально рассмотренный Правительствующим Сенатом и ставший юридическим прецедентом: «По жалобе на постановление одного губ. присутствия о воспрещении просительнице построить лавку на принадлежащем ей в городе месте, Прав. Сенат, приняв во внимание 1): что хотя место, где дозволено управою построить лавочку, и должно, по утвержденному гор. плану, отойти под переулок, но переулок этот не может быть немедленно устроен, ибо на месте его находятся крепостные участки частных лиц, кои прежде устройства переулка должны быть выкуплены в собственность города установленным порядком, на что город не имеет еще средств; 2) что просительница, ходатайствуя о дозволении ей построить на принадлежащем ей крепостном месте лавочку, дала управе подписку, по коей обязалась при проведении на том месте переулка лавочку эту сломать, не требуя за сломку никакого вознаграждения; и 3) что неразрешение губ. присутствием, при таких условиях, ходатайства просительницы о дозволений той построить лавочку равносильно стеснению ее в праве распоряжения принадлежащим ей местом и при том без всякой пользы для города — признал данное управою и думою разрешение на устройство лавочки правильным. (Ук. Сен. 5 февраля 1873 г. № 6063)». Из другого определения Правительствующего Сената (от 27.04.1893 г. № 3528) следует, что «Владельцам мест, предназначенных по городскому плану под улицы, площади и другие общественные надобности, не может быть воспрещено застраивать оные, пока город не сделает распоряжения об отчуждении их на законном основании. Поэтому недопущение постройки потому лишь, что данное место предназначено по утвержденному на город плану под улицу, для проведения коей он должен предварительно выкупить земли, состоящие в частном владении, было бы стеснением прав владельца, и притом не ограниченным никаким сроком». В 1900 году Гражданский Департамент (№ 16) разъяснил: «Городские планы выдаются известному городу не для регулирования имущественных отношений города к другим лицам или установлениям, а для введения в распланировании улиц, площадей и других общих мест пользования известного благообразного или вообще более совершенного, нежели в прежних городских поселениях, устройства и вида городской территории и для соблюдения условий техническо-строительного свойства, а потому этот план не может служить каким бы то ни было доказательством прав города на земли, в таком плане указанные, как бы эти земли названы не были, т.е. садами ли, площадями ли и проч.». То есть общий порядок реагирования на проектную красную линию был установлен следующий: сама по себе красная линия, оставаясь нереализованной, т.е. проектной, служит лишь иллюстрацией намерений преобразования планировки территорий, никак не стесняя собой прав на недвижимость, которую пересекает. Юридическая возможность города изымать у собственников недвижимости эти права возникает только с момента, когда город совершит известные процедурные шаги к началу реализации планов этих преобразований. Так что если красной линии не суждено материализоваться, то есть из планируемой превратиться в существующую, то она никак не сможет оказаться палкой в колесе устойчивого развития недвижимости.

Как видим, в этих цитатах обозначены вопросы, встающие и перед современными собственниками недвижимости. Только эти вопросы тем законодателем были рассмотрены, и на них были сформулированы ответы, чего пока не наблюдается у нас: нет не только ответов, но и в нужном месте (перед законодателем) поставленных вопросов. Тем не менее рано или поздно эти ответы должны быть вписаны в законы. И будут вписаны примерно в тех же формулах, в каких они были даны полтора столетия назад. И эти формулы показывают: есть настоящая существенная разница между красными линиями существующими и планируемыми. Ибо совершенно различны правовые последствия от наличия существующей красной линии и красной линии планируемой. И различия эти объективны. Следовательно, нельзя в определении понятия «красная линия» Градостроительного кодекса потерять слова о том, что эти линии бывают как существующие, так и планируемые. Наоборот – это обстоятельство надо не только усилить, но и указать, с какого момента «планируемая» красная линия становится «существующей». И указав это, установить, какие правовые последствия для владельцев недвижимости возникают от пересечения их недвижимости той или иной красной линией.

Но вернемся к приведенному выше примеру, изображенному на рисунке, в котором в официальной информационной системе смешались существующие и проектные красные линии. Как было сказано, весьма вероятно, что одна из планируемых улиц будет построена в близком, хотя еще и не установленном будущем, а планы строительства другой скрываются в туманной перспективе – там же, где и планы по тотальной смене застройки территории между этими улицами. Ясно, что пока на этой территории сохраняются кварталы садоводческих участков, будут сохраняться и красные линии, ограничивающие эти кварталы. До тех пор, пока планы по строительству улицы не войдут в стадию реализации, ее красные линии будут оставаться планируемыми. А существующие красные линии проездов между кварталами садоводческих участков должны пересекать их, до времени не замечая их. Ибо до того времени они будут нужны для обеспечения нормального хода вещей на территории, на которой никакая перепланировка пока еще не происходит. То есть проектные красные линии не должны отменять существующих красных линий до тех пор, пока реально не начнется строительство новой планировки. Слава Богу, теперь, когда их можно хранить в разных информационных слоях, а не на одном листе чертежа, как в прежние времена, в этом нет никаких технических затруднений.

Поскольку строительство первоочередной улицы предполагается в качестве диагональной прорезки сквозь застроенную и распланированную территорию, это нарушит планировку некоторых существующих садоводческих кварталов, но не уничтожит их. Эти кварталы, хотя и с частичными изъянами, повреждениями, останутся. Конечно, можно обрывки улиц, обломки кварталов и культяпки земельных участков оставить без внимания, бросить достаивать, как есть, до тех будущих времен, когда на эту территорию придет инвестор, чтобы выкупить все участки, срезать все дома и заборы ножом бульдозера и построить новый рай. Но если это надолго, оставлять до тех времен территорию в состоянии разрухи неразумно и безответственно. Как минимум надо осуществить регенерацию нарушенной планировки хотя бы минимальными средствами – вывести обрывки проездов на новую улицу или устроить разворотные площадки в образовавшихся тупиках, «слепить» из остатков земельных участков новые. Однако, глядя на нынешнюю картину красных линий, представленных на рисунке, никаких попыток «поженить» существующую планировку с ожидаемой после строительства улицы не наблюдается совершенно – иначе мы видели бы проектные красные линии, приводящие существующие проезды в состояние мирного существования с новой улицей. То есть демонстрируемая на рисунке официальных красных линий планировка явно недоработана.

Теперь поглядим на другую улицу, ту, строительство которой откладывается на неопределенную перспективу. Что собой представляют ее красные линии? Если красные линии первой улицы проектные, то и этой тоже проектные. Но только есть проблема демонстрации их на чертеже планировки и хранения в информационной системе одинаково проектными. Это специфическая проблема подготовки документации по планировке территории, рассчитанной на реализацию в несколько очередей, разнесенных целыми периодами времени. На тот момент, когда будет построена первая улица и потревоженная ею планировка территории будет регенерирована, вторая улица будет оставаться все еще планируемой. Те красные линии, которыми в этот промежуточный момент будет закреплена регенерированная планировка территории с новой построенной улицей, станут существующими красными линиями. И показать планируемыми красные линии перспективной улицы труда не составит. Но вот до этого момента, пока планировка этого промежуточного периода будет оставаться все еще проектной, т.е. именно в той стадии реализации, в какой она и продемонстрирована нынешним рисунком красных линий, мы будем наблюдать такое смешение планируемых красных линий, что никакой непосвященный в тонкости проекта пользователь этих линий никогда в них не разберется. Это говорит о том, что красные линии перспективной улицы надо представить как нечто отличное от остальных проектных красных линий, например, как перспективные красные линии.

Архив журнала «Управление развитием территории», № 1/2014 г. 

«Красные линии» в кадастре и градостроительстве? Зачем про них знать? — Вопросы и ответы

Многие не знают и не понимают, что такое «красные линии» в силу того, что не сталкивались с данным понятием никогда. Однако, сведения эти могут пригодится когда придется решать вопросы строительства нового либо реконструкции ранее возведенного здания (сооружения). В ситуации, когда в полученном градостроительном плане Вы обнаружите, что красные линии проходят по Вашему земельному участку, а иногда и по зданию или сооружению.

Итак. Для начала определение.

Красные линии — это линии, обозначающие границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (например, линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги и другие сооружения.

Красные линии названы по цвету обозначения на картах проектов планировки территории. (далее – ППТ) .Что такое проект планировки территории читайте здесь: https://rkc56.ru/terms/?id=141)

Они отделяют частные земельные участки от общественных территорий, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары.

Они устанавливаются проектом межевания и планировки территории. Ее основная задача — систематизировать застройку.

Как узнать где проходят красные линии? В администрации муниципалитета, в отделе архитектуры можно сделать запрос на получение копию ППТ. Информация об утвержденных проектах должна размещаться на официальных сайтах администраций, однако это делается не всегда.

Если красные линии установлены, то строительство нужно планировать не пересекая данную линию, чтобы в последующем избежать ненужных проблем.

Также отметим, что у Вас есть возможность самостоятельно установить красные линии, подготовив проект межевания и планировки территории, пройдя публичные слушания и утверждение таких проектов.

Что делать если Ваш участок уже выходит за красные линии?

Здесь считаем необходимым сообщить о рисках. Ведь при необходимости, такую землю могут изъять, зарезервировать и ввести ограничения на использование такой землей.

Как показывает практика, в некоторых случаях правообладателям участков, попавших в подобную ситуацию, удается добиться изменения или корректировки красных линий без обращения в суд или даже отмены красных линий, путем признания через суд градостроительную документацию недействующей в соответствующей части.

Подытожим: земли общего пользования ограничены в обороте и не могут быть предоставлены в частную собственность. Строительство новых объектов и реконструкция существующих должна проходить с соблюдением красных линий: без пересечений и в ряде случаев с отступлением расстояния от них.

Следовательно, знать, как проходят красные линии при формировании земельного участка важно.

Изменилось

районов Америки, ранее отмеченных красной чертой, и также должны быть приняты меры по их исправлению

«Инструменты мастера никогда не разберут дом мастера», — писала поэт и активистка Одре Лорд. Цитата, взятая из эссе 1984 года, обобщает ее более крупный аргумент о том, что основные академические рамки неспособны допустить нарушение их собственного статус-кво. «Они могут позволить нам временно победить его в его собственной игре, но они никогда не позволят нам добиться реальных изменений», — написал Лорд.

За последние несколько месяцев несколько кандидатов в президенты от Демократической партии, а именно сенатор Камала Харрис (Калифорния), сенатор Элизабет Уоррен (Массачусетс) и мэр Саут-Бенд, штат Индиана Пит Буттигиг, представили предложения по жилью, в которых используется любопытный вектор. чтобы применить свои соответствующие средства правовой защиты от исторической дискриминации: красные линии.

Redlining — это практика выделения на картах областей с значительным населением чернокожих населения красными чернилами в качестве предупреждения для ипотечных кредиторов, эффективно изолируя чернокожих людей в районах, где уровень инвестиций будет ниже, чем у их белых коллег.Кандидаты от Демократической партии надеются, что очертания этих старых карт, которые когда-то использовались спонсируемой правительством Корпорацией жилищного кредитования (HOLC) с 1933 по 1977 год, предлагают план устранения расового разрыва в домовладении и повышения благосостояния в основном чернокожих и коричневых американцев. которые на протяжении поколений лишались богатства в соответствии с законодательной дискриминационной политикой Redlining.

Redlining — это практика выделения на картах областей со значительным черным населением красными чернилами в качестве предупреждения для ипотечных кредиторов, эффективно изолируя чернокожих людей в районах, где уровень инвестиций будет ниже, чем у их белых коллег.

В каждом плане карты красной линии используются для определения права на участие в программе для бенефициаров в разной степени:

• План Харриса предусматривает инвестирование 100 миллиардов долларов в помощь для первоначальных взносов и закрытия закрытия, которые будут доступны для тех, кто проживал в государственном или арендуемом жилье в течение 10 или более лет в ранее выделенном районе с низким или умеренным доходом. Cегодня. Грантополучатели также должны зарабатывать меньше максимального годового дохода семьи.

План

• Уоррена будет предлагать помощь при первоначальном взносе тем, кто впервые покупает жилье в районах, которые ранее были изменены, или районах с низким доходом, которые испытали другие формы правовой сегрегации, что дает им право на получение гранта, применимого к дому в любой точке страны.Предложение объявляется «первым шагом к преодолению разрыва в расовом богатстве» и будет оплачено налогом на наследство.

В плане мэра

• Буттигига предлагается Закон о местных усадьбах, согласно которому в некоторых городах будет приобретена заброшенная недвижимость, а жители смогут их приобретать. Правомочные получатели грантов включают жителей, которые за последние пять лет зарабатывали меньше среднего дохода по району и либо проживали в этом районе не менее трех лет, либо проживали в любом исторически сложившемся районе или в районе с расовой сегрегацией не менее трех лет.

Однако, основываясь на нашем анализе того, кто сегодня живет в этих ранее отмеченных районах, следует принимать во внимание цитату Лорда, когда речь идет об этих предлагаемых средствах правовой защиты.

В рамках проекта Mapping Inequality Ричмондского университета были оцифрованы отсканированные изображения красных линий HOLC, хранящиеся в Национальном архиве. Изучение карт, которых насчитывается более 200, показывает, что около 11 миллионов американцев (10 852 727) живут в районах, которые когда-то были помечены красным цветом, согласно последним данным по населению, проведенному Бюро переписи населения в обследовании американских сообществ (2017).Это население составляет большинство — меньшинство, но не большинство — чернокожие, и, вопреки общепринятым представлениям, чернокожие жители также не образуют множества в этих районах в целом. Доля чернокожего населения составляет примерно 28%, занимая третье место среди расовых групп, которые живут в ранее выделенных районах, после белых и жителей латиноамериканского или латиноамериканского происхождения.

Несмотря на то, что население все еще остается чрезвычайно большим, приблизительно 3 миллиона чернокожих жителей в областях, отмеченных красным цветом, составляют всего 8% всех чернокожих американцев нелатиноамериканского или испанского происхождения.Учитывая демографические сдвиги, произошедшие с тех пор, как федеральное правительство начало использовать карты с цветовой кодировкой для оценки ипотечного риска, а также относительно небольшую долю чернокожего населения, проживающего в настоящее время в этих районах, предложения, основанные на этих прошлых инструментах устранения дискриминации, вероятно, победят ». t «разобрать хозяйский дом».

Прошлое все еще преследует нас

Наряду с ограничивающими по расовому признаку жилищными соглашениями, запрещавшими чернокожим американцам покупать определенную собственность, «красная черта» не позволяла поколениям семей получить право собственности на жилье или улучшить свои дома.Эти несправедливые действия являются частью долгой истории дискриминации, которая способствовала неравенству в собственности и благосостоянии, которое все еще наблюдается между черным и белым населением страны.

Отмеченные районами кварталы обычно расположены недалеко от центра городских районов, где чернокожие были сконцентрированы, когда правительство создавало карты, используемые сегодня для предложений Харриса, Уоррена и Буттигига. Но с тех пор трансформационные демографические сдвиги распространились по разным группам населения по мегаполисам и увеличили размер этих территорий в целом.Чтобы оценить относительные остаточные социальные модели в сообществах, выделенных красным, мы сравниваем совокупность групп блоков переписи, которые попадают в выделенные области каждого города, с остальными областями, не выделенными красным в тех же городах , , и измеряем способы, которыми эти две области различаются.

Эти локализованные сравнения показывают, что в городах с историей «красной черты» области сегодня, как правило, остаются более изолированными и более экономически невыгодными, с более высокой долей чернокожего и меньшинства населения, чем в остальной части города.Кроме того, у них более низкий средний доход домохозяйства, более низкая стоимость жилья, более старый жилищный фонд и арендная плата, которая ниже в абсолютном выражении (но часто выше в процентном отношении к доходу). Подобные исследования подтвердили эти тенденции для других социальных характеристик, а также четкую корреляцию, показывающую более позитивные текущие результаты для областей, которые были «отмечены зеленым цветом».

Выбранные характеристики в группе из десяти наиболее густонаселенных областей, выделенных красным цветом, расходятся менее резко, чем в остальных меньших областях, что позволяет предположить, что для небольших областей остаточные эффекты выделения, возможно, ощущаются более отчетливо.

Отмеченные области сильно различаются

Распределение населения в некогда выделенных областями сильно смещается в сторону горстки крупных городов. Около половины (49,8%) отобранного сегодня населения проживает в 10 городах с наиболее густонаселенными помеченными областями: Нью-Йорк, Чикаго, Лос-Анджелес, Филадельфия, Сан-Франциско, Бостон, Сан-Диего, Детройт, Милуоки и Балтимор.

Такой наклон распределения населения представляет собой проблему для политиков, которые хотят использовать карты HOLC для устранения наследия прошлой дискриминации, поскольку это не тот случай, когда половину разрыва в собственности и благосостоянии можно отнести к неравенству среди чернокожих. и только белые жители этих десяти городов.Кроме того, растет число пригородов, в которых проживает большинство чернокожего населения, которые в значительной степени недопредставлены на картах HOLC из-за их ориентации на городские центры.

Кто сейчас живет в районах, которые когда-то были в красной зоне?

В некоторых местах отмеченные красным участки соответствуют общепринятому восприятию. Например, в Бирмингеме, штат Алабама, отмеченная красным цветом часть имеет гораздо более высокую концентрацию чернокожих жителей, чем остальная часть города, а также более низкие доходы и стоимость собственности. Бирмингем, ранее отмеченный красной чертой, состоит в основном из чернокожих, и большая часть чернокожих граждан Бирмингема проживает в районах, ранее отмеченных красной чертой.

Расовая история Бирмингема — это история продолжительной агрессии против чернокожего населения. Устойчивость демографических моделей в Бирмингеме, который ранее был изменен, является свидетельством неформального и формального принуждения к пространственному размещению местными, государственными и частными силами. В городах Юга с аналогичным демографическим составом и историей расового насилия политика адресной помощи в выделенных районах может оказаться полезной для устранения местного расового домовладения и неравенства в уровне благосостояния.Однако на региональном и городском уровне по всей стране мы обнаруживаем большие различия в демографическом составе тех, кто живет в ранее выделенных районах (как в абсолютных числах, так и по отношению к городам, в которых они проживают).

В некоторых областях, отмеченных красным цветом, доля чернокожего населения ниже, чем в остальной части города

Теоретически, если бы эффекты красной черты полностью исчезли со временем, демографические и социально-экономические результаты между выделенными областями и окружающим городом были бы неразличимы.Конечно, это не так, но степень, в которой черное и не-черное население данной области, выделенной красным цветом, совпадает с областью вокруг нее, сильно различается в разных городах. Из 174 основных городов, включенных в сравнение, 114 показали статистически значимо более высокую концентрацию чернокожего населения в областях, отмеченных красным цветом, чем в остальной части города. Еще у 26 концентрация была выше, но не статистически значима.

Шесть из 34 городов, которые изменили эту тенденцию (область, отмеченная красной чертой с более низкой долей чернокожего населения, чем остальная часть города), входят в число тех 10 крупных городов, в которых проживает половина населения, отмеченного сокращением: Детройт, Балтимор, Милуоки, Бостон, Лос-Анджелес и Филадельфия.У каждого из шести есть значительное чернокожее население, и черные люди составляют самую большую расовую группу в Детройте, Балтиморе и Филадельфии. И, несмотря на демографический сдвиг, отмеченные красной чертой части этих городов по-прежнему демонстрируют отрицательные экономические результаты.

Очевидно, что эти области пострадали от наследства отчуждения и заслуживают внимания со стороны политиков. Но стратегия преодоления разрыва в расовом богатстве, которая сосредоточена в основном на этих теперь диверсифицированных местах, рискует упустить из виду районы чернокожих в других местах.

В некоторых областях, выделенных красным цветом, особенно на Западе, проживает небольшое количество чернокожих по сравнению с белыми, латиноамериканцами или латиноамериканцами

Лос-Анджелес является третьим по численности населения районом, ранее отмеченным красной чертой, в котором проживает более 620 000 человек. Сегодня 70% этой группы составляют латиноамериканцы или латиноамериканцы, 12% — белые и 6% — черные.

В 1930 году, за девять лет до того, как была составлена ​​карта HOLC, данные переписи показали, что население всего города составляло 88% белых, 8% мексиканцев (ближайший аналог латиноамериканского или латиноамериканского населения того времени) и 2% чернокожих.Даже в этом случае язык оригинальной карты HOLC явно ссылается на районы черных. Отрывок из карты, охватывающей современный центральный район Лос-Анджелеса Джефферсон-Парк, насмешливо пишет:

Это «плавильный котел» Лос-Анджелеса, который уже давно подвергся разрушению. Концентрация негров в основном сосредоточена на восточных двух третях территории. Первоначальная конструкция была явно хорошего качества, но примечательно отсутствие надлежащего ухода. Население всегда низкого качества, и многие улучшения находятся в состоянии ветхости.Этот район является подходящим местом для проекта по расчистке трущоб. Району присвоена оценка «низкий красный».

В то время как области, выделенные красным цветом в Лос-Анджелесе, в основном охватывают и по-прежнему охватывают гораздо больше латиноамериканцев или латиноамериканцев, чем чернокожих жителей, оценка собственности и оценка окрестностей постоянно проводились с явно анти-черной точки зрения. Тем не менее, демографическая реальность современного Лос-Анджелеса означает, что политика, проводимая здесь для сокращения разрыва в домовладении чернокожих, не затронет целевую группу населения.Конечно, в стране также наблюдается дефицит домовладения латиноамериканцами или латиноамериканцами, что заслуживает целенаправленного рассмотрения со стороны политиков. Но латиноамериканцы или латиноамериканцы не должны быть просто побочными сторонниками политики, направленной на борьбу с исторической дискриминацией чернокожих.

Другие города, которые демонстрируют этот образец, включают Денвер, Солт-Лейк-Сити, Питтсбург и Сан-Хосе, Калифорния.

Некоторые выделенные области слишком малы, чтобы быть полезной целью для политики

Даллас — город с давней историей жесткой дискриминации.Сегодня Даллас по-прежнему изолирован по признаку расы и дохода, но карта HOLC на удивление мала. За 80 лет, прошедших с момента создания карты, город вырос в пять раз. Сегодня в городе Даллас проживает более 1,3 миллиона жителей (в том числе примерно 300 000 чернокожих жителей), но сокращенное количество жителей составляет чуть более 28 000 человек. Политика, направленная на устранение особого недостатка, мало повлияет на расовое домовладение и неравенство в благосостоянии в Далласе.

Другие города, отображающие этот узор: Сакраменто, Калифорния., Эль-Пасо, штат Техас, Гранд-Рапидс, штат Мичиган, и Феникс, штат Аризона,

Для многих городов нет доступных карт HOLC

Вашингтон, округ Колумбия, заметно отсутствует в обсуждениях красной линии. Причина проста и раскрывает одну из самых трудноразрешимых проблем с использованием этих карт для руководства реализацией политики: у нас просто нет никаких записей о красной линии, нарисованной для Вашингтона 1930-х годов. Хотя трудно представить себе, что район, давно известный как «Шоколадный город», был бы избавлен от общенациональных усилий, направленных на чернокожих жителей, нетрудно найти примеры дискриминации по месту жительства, которая произошла в столице страны в 20 ^гг. век и продолжаются сегодня.Дискриминационное кредитование на местном уровне не требует карты, заказанной на федеральном уровне, но это помогает.

Если кандидаты в президенты 2020 года и другие федеральные политики желают закрыть разрывы в собственности и благосостоянии, усилия нельзя считать завершенными без включения города Вашингтон. Без карты, которая бы им руководила, необходимо разработать новую систему для реализации политики там. И если это удастся сделать для Вашингтона, то это можно будет сделать в масштабах всей страны.

Другие места, которые демонстрируют этот образец: все, кроме примерно 200 городов по всей стране, включая почти все пригороды и сельские районы.

Области, отмеченные ранее, больше не являются прокси для Black America

Redlining — это форма дискриминации, созданная на федеральном уровне, но реализованная на местном уровне. Таким образом, выделенные области и города, в которых они расположены, сильно различаются по размеру, демографии и местоположению. Более того, расовый состав населения в областях, отмеченных красным цветом, резко вырос и эволюционировал за последние восемь десятилетий, и последствия этой практики вышли за пределы исходных карт.

Практика красной линии была явной в том, что она предназначалась для чернокожих американцев. Хотя жители латиноамериканского или латиноамериканского происхождения, белые жители с низким доходом, неграждане, коммунисты и другие группы населения, которые федеральное правительство считало «опасными», часто включались в красные списки, они не подвергались такому же преследованию, как черные жители. Сегодня районы, которые попадают в некогда очерченные районы, с большей вероятностью будут иметь более высокую концентрацию чернокожих жителей, а также более низкие доходы, более низкую стоимость жилья и другие отрицательные экономические характеристики по сравнению с остальными их городами.

Тем не менее, предложения, которые основывают свои средства защиты в первую очередь на ранее выделенных областях, парадоксальным образом не исправляют основную расовую группу, которая была явно направлена, исключают важные районы и сообщества чернокожих и могут смещать воздействие в сторону горстки крупных городов. Дискриминация по месту жительства — практика массового отказа от жилого фонда по признаку расы — оказала неблагоприятное воздействие как на людей, так и на место проживания. Директивным органам следует целенаправленно обеспечивать, чтобы предлагаемые ими решения учитывали и то и другое.

Следовательно, красная линия — инструмент хозяина — окажется недостаточным для демонтажа наследия расового неравенства в отношении домовладения и богатства в Соединенных Штатах.

Методы

Мы определяем ранее выделенные области как географические регионы, отмеченные как «опасные» или «четвертый класс» и, таким образом, обведенные красным цветом в рамках проекта «Картографирование неравенства» Университета Ричмонда. Мы определяем города как «места» переписи и выбираем в качестве единицы сравнения главные города, а не мегаполисы, чтобы лучше учесть общую центральность выделенных областей вокруг городских центров. Основные города определены Бюро переписи населения США. Итоговые данные и характеристики населения сводятся в таблицу путем агрегирования всех групп блоков переписи, центроиды которых взвешенные по численности населения попадают в любую выделенную область (включая области за пределами границ современного главного города), с оценкой агрегированных медиан и допусков погрешности с помощью линейной интерполяции. Блочные группы — это наименьший географический регион, для которого исследование американского сообщества дает оценки за последний период распространения (2017 г.).Однако не все социально-экономические характеристики, доступные в ACS на уровне переписных участков, доступны для блочных групп. Группы блоков предлагают более точную аппроксимацию нерегулярной географии выделенных областей за счет доступа к меньшему количеству оценок ACS. Поскольку этот анализ основан в основном на демографических итоговых показателях, которые доступны на уровне блочной группы, мы выбираем наилучшее возможное географическое приближение вместо более широкой социально-экономической картины. Поскольку мы изучаем, следует ли сегодня внимательно следить за сложными границами этих географических регионов, мы считаем необходимым оценить наиболее точную возможную интерпретацию этих границ.На момент написания доступны итоговые данные о численности населения за 2010 г. для блоков переписи (и они обеспечат более точное разрешение нерегулярных географических границ, чем группы блоков), но эти цифры датированы девятью годами и не включают никаких социально-экономических характеристик. После переписи 2020 года данные о населении на уровне блоков позволят провести более точный демографический анализ выделенных областей с использованием последних данных. Все тесты на погрешность и значимость рассчитываются с доверительным интервалом 90%.

Красная черта была кодифицированным расизмом, который сформировал американские города, и эта выставка показывает, что он все еще существует.

На картах, составленных почти столетие назад Корпорацией жилищного кредитования, иммигранты были признаны «опасными».«Присутствие чернокожих было« пагубным влиянием »или« проникновением ». В 1930-х годах эти карты «безопасности жилых помещений» служили руководством для специалистов по недвижимости и кредитных специалистов. На картах были разбиты регионы по всей стране, которые предположительно заслуживали инвестиций, и другие, которые считались слишком «рискованными» для ипотечных кредиторов. Риск основывался исключительно на расовом составе сообщества.

Яркими красными линиями на картах обозначены районы, состоящие из цветных людей.Зелеными линиями отмечены «безопасные» районы проживания преимущественно белых семей. Карты кодифицированы расизмом.

Несмотря на то, что в конечном итоге эта откровенно расистская практика была признана незаконной, на протяжении многих поколений чернокожие американцы страдали от этого явного расизма, блокируя доступ к капиталу, надлежащему образованию, государственному финансированию домовладения и всем основным принципам создания богатства.

Программа The Home Owners ‘Loan Corporation, созданная в рамках Нового курса, должна была ослабить последствия Великой депрессии. Тем не менее, эта политика обрекала регионы на «переделку» для изъятия инвестиций и концентрированной бедности.За «красной чертой» последовали другие пагубные усилия, такие как обновление городов, в результате которого районы были очищены для строительства жилых домов и автомагистралей, что, в свою очередь, вытеснило цветные сообщества, снова изменив городской географический ландшафт.

Redlining и ее последствия являются предпосылкой для массовой бесплатной выставки, которая в настоящее время демонстрируется в Бостонском архитектурном колледже до 29 апреля. Передвижная выставка под названием «Undesign the Redline» рассматривает эту дискриминационную жилищную политику через призму истории, сегрегации и дискриминации.

Нелла Янг разговаривает с Дженной Хаукстоттир и объясняет концепцию выставки «Отказ от дизайна: трансформация расы, места и класса в Америке» в Бостонском архитектурном колледже. (Джесси Коста / WBUR)

Созданный дизайн-студией «Designing the WE» еще в 2015 году, он сначала был сосредоточен на историях из Нью-Йорка и Бронкса, но с тех пор расширился до других крупных американских городов. Эйприл Де Симон, соучредитель и партнер Designing the WE, выросла в Бронксе в семье пуэрториканской матери.Именно здесь она наблюдала, как ее мать изо всех сил пытается сохранить свой дом по мере того, как меняется их сообщество.

«Мы не знаем масштабов побочных последствий этой политики, мы только начинаем царапать поверхность, — сказал Де Симон. — Почему? Потому что это не дискуссия, которую ведут люди. Так что такие люди, как она, — мои герои ».

Выставка пронумерована по разделам, которые включают введение в выделение красной черты, временную шкалу, истории пострадавших и способы переосмысления разговора.За последние несколько лет он распространился на города по всей стране, такие как Кливленд, Атланта и Лос-Анджелес. Копии выставки есть в каждом из этих городов.

В каждом месте они добавляют местную историю.

«[Redlining made] цвет кожи и класс синонимичны обесцениванию собственности, усиливая восприятие« нас »и« них », — сказал Де Симон, -« заявив, что, если появляется определенный «элемент», то все затраты, вы должны стараться не допустить их, потому что так вы максимизируете свою ценность.

С января Де Симон еженедельно ездил из Нью-Йорка в Бостон, чтобы совместно вести семинар в Архитектурном колледже под названием «UnDesign the Redline: The Transformation of Place, Race, and Class in America» с Кэтрин. Свенсон, вице-президент по дизайну и устойчивому развитию в Enterprise Community Partners, национальной некоммерческой организации, занимающейся проектированием доступных домов, предлагающих такие возможности, как рабочие места, образование, здравоохранение и удобный транспорт. Обе организации объединились для проведения выставок по всей стране.

«Мы много говорили о проблемах восприятия … что отличает хорошее соседство?» — сказал Свенсон. «Часть того, что делает эта выставка, — это раскрывает структурные основы того, как принимаются решения и что происходит под поверхностью, что создает вид неравенства, который мы видим».

Два преподавателя бросили вызов классу начинающих архитекторов, чтобы исследовать, опросить членов сообщества и обдумать важный вопрос: как бы это выглядело, чтобы начать устранять десятилетия неравенства? Подходы, упомянутые на выставке, включают изучение жизненного опыта людей, создание основы для доверия и справедливости, а также создание пространств для лечения травм.

Нелла Янг (слева) и Кэтрин Свенсон на выставке «Отказ от дизайна: трансформация расы, места и класса в Америке» в Бостонском архитектурном колледже. (Джесси Коста / WBUR)

«Это не та история, которую я когда-либо изучал раньше», — сказала Молли Шмидт, студентка второго курса магистратуры архитектурного колледжа. «Это было действительно шокирующим и отчасти эмоциональным, но я почувствовал облегчение, как будто я не сумасшедший, есть свидетельства того, что в нашей искусственной среде есть что-то не так, и на самом деле есть свои причины.”

Одна группа студентов сосредоточилась на Восточном Бостоне и текущих проблемах выселения. Они обнаружили, что неудивительно, что Восточный Бостон, как и Дорчестер и другие районы, по-прежнему формируется структурным расизмом и предвзятыми представлениями о том, что делает сообщество «хорошим или плохим».

Группа Шмидта обнаружила, что восприятие Восточного Бостона как «ухудшающегося» места, страдающего от плохих элементов, распространялось даже местными властями. Это использовалось как предлог для частной застройки, чтобы построить более «желательные» районы, разрушив существующую инфраструктуру для более «желательного» населения. Яркий пример произошел в 1969 году, когда чиновники Massport захватили собственность на Нептун-роуд у именитого владения, чтобы освободить место для аэропорта Логан. Это привело к разрушению излюбленного места побережья Изумрудного ожерелья под названием Парк Вуд-Айленд.

Шмидт сказала, когда ее группа разговаривала с общественным организатором в Восточном Бостоне, он сказал, что району нужен мемориал, который дал бы представление об этих историях перемещения. Это был бы один из способов вспомнить те семьи, которые были изгнаны из своих домов во имя прогресса.Он также сказал ей, что им нужны необработанные данные, но эти цифры трудно отследить, поскольку новые иммигранты могут не чувствовать себя уполномоченными или не иметь языковых навыков для борьбы с этой незаконной жилищной практикой. Арендодатель может продать недвижимость и выписать извещения о выселении на английском языке, чтобы очистить здание.

«Мы стремимся преобразовать самый ценный актив Восточного Бостона в его устойчивое сообщество», — написали студенты в своей презентации.

Хронология, отображающая историю Redlining в рамках выставки «Отменить дизайн Redline: трансформация расы, места и класса в Америке» в Бостонском архитектурном колледже.(Джесси Коста / WBUR)

Алисса Маркано Сантелли, 23-летняя студентка колледжа, родом из Кюрасао, заявила, что проблема жилищной нестабильности является серьезной проблемой. Переезд в Бостон был культурным шоком после того, как большую часть жизни она росла на острове, и найти стабильное и доступное жилье в городе было проблемой. В настоящее время она живет в подвальной квартире.

«За три года, что я здесь , , я собираюсь переехать в четвертый раз», — сказал Маркано Сантелли.

Есть травма, которая может сопровождать такие резкие колебания, отсутствие силы видеть изменение района или цену вне дома, говорит Де Симон. Она надеется, что эта выставка прольет свет и что ее ученики будут использовать полученные знания для создания более справедливых и гостеприимных сообществ.

«Для меня эта выставка — обвинение в том, что вы можете делать такие вещи безнаказанно», — сказал Де Симон. «Он больше ничего не говорит. Мы собираемся поговорить об этом, и каждый из нас будет размышлять, смотреть в зеркало и спрашивать себя, как мы причастны к этой системе?»

Для Бена Гудмана, студента третьего курса архитектурного колледжа, получающего степень магистра ландшафтной архитектуры, изменения начинаются с таких бесед и вовлечения в процесс заинтересованных сторон сообщества.
«Кажется, недостаточно возможностей или даже интереса к обсуждению того, какое влияние пространственные дизайнеры могут оказать на сообщества, которые их испытывают … как на самом деле лучше всего служить этому сообществу, а не только клиентам», — сказал Гудман. . «Так что я очень благодарен, что у нас была возможность принять участие в этом обсуждении».

Как продолжались расистские эффекты Redlining на протяжении десятилетий

Оценщик, который ездил в Бруклин в 1930-х годах, чтобы оценить Бедфорд-Стуйвесант для правительства, кратко изложил перспективы района на одной странице.Многие дома из коричневого камня «изношены и находятся в плохом состоянии». Там жили служащие, рабочие и торговцы, около 30 процентов из которых были иностранцами, в основном евреи и ирландцы.

Кроме того, это: «Цветное проникновение определенно отрицательно влияет на привлекательность района».

Финансируемая государством корпорация по ссуде домовладельцев нарисовала линию вокруг Бедфорд-Стуйвесант на карте, покрасила область в красный цвет и поставила ей «D», наихудшую возможную оценку, обозначив опасное место для гарантирования ипотечных кредитов.

Подобные линии, проведенные в городах по всей стране, чтобы отделить «опасные» и «убывающие» от «желательных» и «лучших», систематизировали модели расовой сегрегации и неравенства в доступе к кредитам. Теперь экономисты Федерального резервного банка Чикаго, анализируя данные с недавно оцифрованных копий этих карт, показывают, что последствия сохранялись десятилетиями.

Они обнаружили, что еще в 2010 году различия в уровне расовой сегрегации, уровне домовладения, стоимости жилья и кредитных рейтингах были очевидны там, где эти границы проводились.

«Действительно ли создание этих карт повлияло на развитие городских кварталов в течение 20-го века до наших дней?» сказал Бхаш Мазумдер, один из исследователей ФРС, вместе с Дэниелом Ааронсоном и Дэниелом Хартли. «Это был наш главный вопрос».

Теперь экономисты полагают, что оценщики, подобные тому из Бедфорд-Стайвесанта, не просто выявляли различия, которые уже существовали в 1930-х годах и которые в любом случае могли ухудшиться. Границы, которые они помогли провести, в значительной степени основанные на убеждении, что присутствие чернокожих и других меньшинств подорвет стоимость собственности, изменили то, что будет происходить в этих общинах на долгие годы.Сами по себе карты сегодня не создавали обособленных и неравноправных городов. Но роль, которую они сыграли, была решающей.

Карты стали самореализующимися пророчествами, поскольку «опасные» районы — «красные» — лишились инвестиций и ухудшились, что, скорее всего, также способствовало бегству белых и растущей расовой сегрегации. Эти классификации районов позже использовались Администрацией по делам ветеранов и Федеральной жилищной администрацией, чтобы решить, кто достоин жилищной ссуды в то время, когда домовладение быстро расширялось в послевоенной Америке.

«Жилищная политика может иметь действительно долгосрочное воздействие, поскольку постройки служат долго», — сказал г-н Хартли.

Новое исследование подтверждает роль государственной политики в формировании расового неравенства в Америке в доступе к жилью, кредитам и накоплению богатства. И пока страна пытается преодолеть размытые границы между расизмом в прошлом и сегодняшними результатами, эти новые данные показывают, как такая история живет.

«Теперь у нас есть очень систематические и общенациональные свидетельства, в которых подробно говорится о том, что эти границы действительно имеют значение», — сказала Лия Бустан, историк экономики из Принстона, знакомая с исследованием, которое она назвала «новаторским».

Историки давно указали на важность карт Корпорации жилищного кредитования. Но большая коллекция из 239 городов, которые были первоначально оценены, только недавно была оцифрована совместной школой и размещена в Университете Ричмонда, что сделало основные географические данные широко доступными.

Экономисты ФРС Чикаго использовали эти данные для определения границ между районами с разными рейтингами. К 1930 году уже существовали явные различия по некоторым границам в расовой демографии и показателях домовладения.Чернокожие уже с большей вероятностью жили в районах «D», чем, например, в районах «C». Но различия в доле чернокожего населения и в доле домовладельцев увеличились после 1930-х годов, достигнув пика в 1970-х годах, когда вступили в силу федеральные законы, требующие равного доступа к жилью и кредитам.

Эти шаблоны сами по себе не доказывают, что карты вызвали увеличивающийся разрыв в сегрегации или домовладении. Для этого исследователи провели свои собственные гипотетические границы, чтобы сравнить, что могло бы произойти, если бы Корпорация жилищного кредитования разместила линии в других местах, где в то время существовали аналогичные различия.Неравенство вдоль этих смоделированных границ не увеличилось; они исчезли.

Отличия, обнаруженные исследователями на картах, продолжали появляться независимо от того, просматривали ли они целые кварталы или только кварталы, прилегающие к этим границам. Они появлялись снова, даже когда исследователи смотрели на подмножество границ, где близлежащие демографические данные почти не менялись до 1930-х годов. Анализируя различия разными способами, исследователи говорят, что они уверены, что уловили эффекты, которые на самом деле были вызваны картами.

По их оценкам, на карты приходится от 15 до 30 процентов общих разрывов в сегрегации и владении жильем, которые они обнаруживают между районами «D» и «C» с 1950 по 2010 г. (разрыв между районами «D» и «A» составляет явно даже шире).

У людей, живущих в районах с плохой оценкой, возникли бы проблемы с получением ипотечного кредита на дома, независимо от их индивидуальной кредитоспособности. Скорее всего, отсюда накапливались и другие последствия.

«Доступность кредита действительно оказывает значительное влияние на все аспекты жизни в районе, с точки зрения качества недвижимости, готовности инвесторов приходить, цен на недвижимость, появления хищнических методов», — сказал Томас Сагру. , историк Нью-Йоркского университета.«Все это прямые последствия отсутствия доступных кредитов и доступной ипотеки».

Чернокожие, не имевшие доступа к обычным жилищным займам, были вынуждены прибегать к таким схемам, как продажа по контрактам, которые влекли за собой высокие процентные ставки (эта практика сегодня возвращается во многих из этих же сообществ). Поскольку эти дома могут часто возвращаться хищным кредиторам, в этих районах будет наблюдаться большая нестабильность населения.

Владельцы трущоб тоже будут въезжать, выжимая ценность из отдельных домов, сдаваемых в аренду, которые в противном случае могли бы принадлежать семьям.Между тем коммерческие инвесторы остались бы в стороне. Чернокожие, подвергшиеся дискриминации на рынке жилья в других местах, имели бы ограниченные возможности уехать. И любые существующие домовладельцы изо всех сил пытались получить кредит на техническое обслуживание и ремонт, что привело бы к дальнейшему ухудшению состояния собственности.

Этот процесс может быть невидимым для людей, которые могут взглянуть на эти сообщества, сказал г-н Сагрю, и возложить вину за их плохой ремонт на жителей, которые не дорожат своими домами.

Это также окажет долгосрочное и невидимое влияние на благосостояние семьи, поскольку люди, которые не могли купить дом, никогда не развили справедливость, которая позволила бы их детям (и внукам) покупать дома.

Согласно исследованию Роберта Марго и Уильяма Коллинза, разрыв между черными и белыми в домовладении в Америке практически не изменился за последнее столетие. Эта закономерность помогает объяснить, почему при сохранении разрыва в доходах между двумя группами разрыв в уровне благосостояния и увеличился гораздо больше.

Поразительно, что эти карты изменили мир до сих пор.

«Меня это совсем не удивляет, — сказал Ричард Ротштейн, исследователь из Института экономической политики, который написал новую книгу« Цвет закона »о том, как официальная политика, такая как выделение красной черты, способствует сегрегации.Эти карты — и их длительные последствия — происходят из того времени, когда американское правительство, пишет он, считало, что «негармоничные расовые группы» должны быть отделены.

Redlining Definition

Что такое Redlining?

Redlining — это дискриминационная практика, которая делает услуги (финансовые и другие) недоступными для жителей определенных районов по признаку расы или этнической принадлежности. Это проявляется в систематическом отказе в выдаче ипотечных кредитов, страховок, ссуд и других финансовых услуг на основании местоположения (и истории дефолтов в этой области), а не квалификации и кредитоспособности человека.Примечательно, что политика «красной черты» больше всего ощущается жителями кварталов меньшинств.

Ключевые выводы

• Redlining — это дискриминационная практика отказа в услугах (обычно финансовых) жителям определенных районов на основании их расы или этнической принадлежности.

Понимание Redlining

Термин «красная линия» был введен социологом Джоном Макнайтом в 1960-х годах и происходит от того, как федеральное правительство и кредиторы буквально проводят красную линию на карте вокруг районов, в которые они не будут вкладывать средства, основываясь только на демографических данных.Чернокожие кварталы в центральной части города, скорее всего, будут подвергнуты изменению. Исследования показали, что кредиторы будут предоставлять ссуды белым с низким доходом, но не афроамериканцам со средним или высоким доходом.

Действительно, в 1930-х годах федеральное правительство начало «красную черту» в сфере недвижимости, отмечая «рискованные» районы для федеральных ипотечных ссуд на основе расовой принадлежности. Результат этого «красной черты» в сфере недвижимости все еще можно было почувствовать десятилетия спустя. В 1996 году дома в отведенных для этого районах стоили меньше половины стоимости домов, которые правительство считало «лучшими» для ипотечного кредитования, и это неравенство только усилилось за последние два десятилетия.Взаимодействие с другими людьми

Примеры красной черты можно найти в различных финансовых услугах, включая не только ипотечные кредиты, но и студенческие ссуды, кредитные карты и страхование. Хотя в 1977 г. был принят Закон о реинвестициях в общины, чтобы предотвратить попадание в «красную черту», ​​критики говорят, что дискриминация по-прежнему имеет место. Например, красная линия использовалась для описания дискриминационной практики со стороны розничных продавцов, как обычных, так и сетевых. Обратная красная линия — это практика нацеливания на районы (в основном небелые) с целью получения более высоких цен или предоставления кредитов на несправедливых условиях, таких как хищническое кредитование субстандартных ипотечных кредитов.Взаимодействие с другими людьми

Есть также свидетельства того, что генеральный директор Midwest BankCentre Орв Кимбро называет «корпоративной красной чертой». Как сообщает журнал The Business Journals , с момента достижения пика перед финансовым кризисом 2008 года годовое количество кредитов предприятиям, принадлежащим чернокожим, в рамках программы 7 (a) Управления по делам малого бизнеса США снизилось на 84% по сравнению с падением на 53%. в 7 (а) ссудах, выданных в целом. Отчет также обнаружил общую тенденцию к значительно меньшему кредитованию предприятий в районах проживания чернокожего населения по сравнению с районами, где большинство населения проживает белое.

Суды установили, что «красная линия» является незаконной, когда кредитные учреждения используют расу в качестве основания для исключения соседей из доступа к кредитам. Кроме того, Закон о справедливых жилищных условиях, который является частью Закона о гражданских правах 1968 года, запрещает дискриминацию при кредитовании лиц, проживающих в микрорайонах, по признаку их расового состава. Однако закон не запрещает исключать районы или районы на основании геологические факторы, такие как линии разломов или зоны затопления.

Разрушительное наследие красной черты было не просто экономическим.Новое исследование 2020 года, проведенное учеными Национальной коалиции по реинвестированию сообществ, Университета Висконсина / Милуоки и Университета Ричмонда, обнаруживает, что «история красной линии, сегрегации и отказа от инвестиций не только уменьшила благосостояние меньшинств, но и повлияла на здоровье и долголетие, в результате наследие хронических заболеваний и преждевременной смерти во многих районах проживания меньшинств …. В среднем, ожидаемая продолжительность жизни ниже на 3,6 года в сообществах, выделенных на первый план, по сравнению с сообществами, которые существовали в то же время, но были высоко оценены HOLC.»

Кредиторам не запрещается выделять районы с учетом геологических факторов, таких как линии разломов или зоны затопления.

Особые соображения

Хотя выделение кварталов или регионов по признаку расы является незаконным, кредитные учреждения могут принимать во внимание экономические факторы при выдаче ссуд. Кредитные учреждения не обязаны одобрять все заявки на получение ссуд на одинаковых условиях и могут устанавливать более высокие ставки или более строгие условия погашения для некоторых заемщиков.Однако эти соображения должны основываться на экономических факторах и не могут, согласно законодательству США, основываться на расе, религии, национальном происхождении, поле или семейном положении.

Банки могут по закону принимать во внимание следующие факторы при принятии решения о предоставлении ссуды заявителям и на каких условиях:

• Кредитная история. Кредиторы могут на законных основаниях оценивать кредитоспособность заявителя в соответствии с оценками FICO и отчетами кредитных бюро.
• Доход. Кредиторы могут рассматривать обычный источник средств заявителя, который может включать доход от работы, владения бизнесом, инвестиций или ренты.
• Состояние имущества. Кредитное учреждение может оценить собственность, на которую она выдает ссуду, а также состояние близлежащей собственности. Эти оценки должны основываться исключительно на экономических соображениях.
• Микрорайон и городские службы. Кредиторы могут принимать во внимание удобства, которые увеличивают или уменьшают стоимость собственности.
• Портфель кредитной организации. Кредитные учреждения могут учитывать свои требования к портфелю, диверсифицированному по региону, типу структуры и сумме кредита.

Кредиторы должны оценивать каждый из вышеперечисленных факторов независимо от расы, религии, национального происхождения, пола или семейного положения заявителя.

Соискатели ипотеки и покупатели жилья, которые считают, что они могли подвергнуться дискриминации, могут сообщить о своих проблемах в Центр справедливого жилищного строительства, Управление справедливого жилищного строительства и равных возможностей при U.S. Департамент жилищного строительства и городского развития или, в случае ипотеки и других жилищных кредитов, Бюро финансовой защиты потребителей.

Часто задаваемые вопросы

Почему это называется красной чертой?

Термин «красная линия» был введен социологом Джоном Макнайтом в 1960-х годах и происходит от того, как федеральное правительство и кредиторы буквально проводят красную линию на карте вокруг районов, в которые они не будут вкладывать средства, основываясь только на демографических данных. В 1930-х годах федеральное правительство начало «красную черту» в сфере недвижимости, отмечая «рискованные» районы для федеральных ипотечных ссуд на основе расовой принадлежности.

Почему Redlining является дискриминационным?

Redlining является дискриминационной практикой, поскольку делает услуги (финансовые и другие) недоступными для жителей определенных районов по признаку расы или этнической принадлежности. Это проявляется в систематическом отказе в выдаче ипотечных кредитов, страховок, ссуд и других финансовых услуг, основанных на местоположении (и демографических данных по умолчанию в этой области), а не на квалификации и кредитоспособности человека. Чернокожие кварталы в центре города, скорее всего, будут подвергнуты красной рамке.Исследования показали, что кредиторы будут предоставлять ссуды белым с низкими доходами, но не афроамериканцам со средним или высоким доходом. Результат этой красной черты в сфере недвижимости все еще можно было почувствовать спустя десятилетия.

Какие факторы могут использовать банки при выдаче ссуд?

Банкам и другим кредитным учреждениям разрешается принимать во внимание экономические факторы при выдаче ссуд. Если эти факторы основаны исключительно на экономических факторах, то кредитные учреждения не обязаны утверждать все заявки на получение ссуд на одинаковых условиях и могут устанавливать более высокие ставки или более строгие условия погашения для некоторых заемщиков.Согласно законодательству США, они не могут основывать свои решения об утверждении на основе расы, религии, национального происхождения, пола или семейного положения.

«Забытая история» того, как правительство США сегрегировало Америку: NPR

Федеральная жилищная политика, созданная после Великой депрессии, гарантировала, что афроамериканцы и другие цветные люди были исключены из новых пригородных сообществ — и вместо этого были вытеснены в городские жилищные проекты, такие как башни Брюстера-Дугласа в Детройте.

Пол Сансиа / AP

скрыть подпись

переключить подпись

Пол Сансиа / AP

Федеральная жилищная политика, созданная после Великой депрессии, гарантировала, что афроамериканцы и другие цветные люди не попали в новые пригородные районы — и вместо этого были вытеснены в городские жилищные проекты, такие как башни Брюстера-Дугласа в Детройте.

Пол Сансиа / AP

В 1933 году, столкнувшись с нехваткой жилья, федеральное правительство начало программу, явно направленную на увеличение и сегрегацию жилищного фонда Америки. Писатель Ричард Ротштейн говорит, что жилищные программы, начатые в рамках Нового курса, были равносильны «спонсируемой государством системе сегрегации».

Усилия правительства были «в первую очередь направлены на обеспечение жильем семей белых, среднего класса и низшего среднего класса», — говорит он.Афроамериканцы и другие цветные люди были исключены из новых пригородных сообществ — и вместо этого были вытеснены в городские жилищные проекты.

В новой книге Ротштейна, Цвет закона, исследуются местные, государственные и федеральные жилищные политики, которые предусматривают сегрегацию. Он отмечает, что Федеральное жилищное управление, созданное в 1934 году, содействовало усилиям по сегрегации, отказываясь страховать ипотечные кредиты в афроамериканских кварталах и их окрестностях — политика, известная как «красная линия».«В то же время FHA субсидировало строителей, которые массово производили целые жилые дома для белых — с требованием, чтобы ни один из домов не продавался афроамериканцам.

Ротштейн говорит, что эта проводимая десятилетиями жилищная политика оказала долгосрочное влияние на американское общество. «Сегрегация наших городских агломераций сегодня ведет … к застойному неравенству, потому что семьи гораздо менее способны к восходящей мобильности, когда они живут в сегрегированных районах, где отсутствуют возможности», — говорит он.«Если мы хотим большего равенства в этом обществе, если мы хотим снизить враждебность между полицией и молодыми афроамериканцами, мы должны предпринять шаги по десегрегации».

Основные моменты интервью

О том, как Федеральное жилищное управление оправдывает дискриминацию

Цвет закона

Забытая история того, как наше правительство разделило Америку

Ричард Ротштейн

Федеральное жилищное управление оправдывало то, что если афроамериканцы купят дома в этих пригородах или даже если они купят дома возле этих пригородов, стоимость домов, которые они страхуют, белых домов, которые они страхуют, снизится.И поэтому их кредиты окажутся под угрозой.

Никаких оснований для этой претензии со стороны Федеральной жилищной администрации не было. На самом деле, когда афроамериканцы пытались купить дома в районах, где проживают исключительно белые или в основном белые, стоимость собственности росла, потому что афроамериканцы были более готовы платить за недвижимость больше, чем белые, просто потому, что их предложение жилья было настолько ограничено и у них было так много меньшего выбора. Таким образом, обоснование, которое использовало Федеральное жилищное управление, никогда не было основано на каких-либо исследованиях.Это никогда не было основано на реальности.

О том, как федеральные агентства использовали красную линию для разделения афроамериканцев

Термин «красная линия» … возник в результате разработки Федеральным правительством Новым курсом карт всех городских агломераций страны. И эти карты были размечены цветом сначала Home Owners Loan Corp., а затем Федеральной жилищной администрацией, а затем приняты Управлением по делам ветеранов, и эти цветовые коды были разработаны, чтобы указать, где было безопасно застраховать ипотеку.И везде, где жили афроамериканцы, везде, где поблизости жили афроамериканцы, были окрашены в красный цвет, чтобы указать оценщикам, что эти районы были слишком рискованными для страхования ипотеки.

В руководстве FHA, в котором прямо изложена политика сегрегации

Это было в так называемом «Руководстве по андеррайтингу » Федерального управления жилищного строительства, в котором говорилось, что «несовместимым расовым группам нельзя разрешать жить в одних и тех же сообществах.«Это означает, что ссуды афроамериканцам нельзя было застраховать.

В одном проекте … в Детройте … FHA не будет продолжать во время Второй мировой войны эту разработку, если застройщик не построит 6-футовый корпус. высокая стена, цементная стена, отделяющая его жилой комплекс от соседнего афроамериканского квартала, чтобы афроамериканцы не могли даже войти в этот район.

Руководство по андеррайтингу Федерального управления жилищного строительства рекомендовало использовать шоссе в качестве хорошего пути отделить афроамериканцев от белых.Так что это не было вопросом закона, это было вопросом государственного регулирования, но это также не было скрыто, поэтому нельзя утверждать, что это была какая-то «де-факто» ситуация. Положения, написанные в законе и опубликованные … в Руководстве по андеррайтингу , являются де-юре неконституционным выражением государственной политики, как и что-то написанное в законе.

О долгосрочных последствиях запрета афроамериканцам покупать дома в пригородах и строить капитал.

Сегодня доходы афроамериканцев в среднем составляют около 60 процентов от среднего дохода белых.Но богатство афроамериканцев составляет около 5 процентов от благосостояния белых. Большинство семей среднего класса в этой стране получают свое богатство за счет справедливости в своих домах. Таким образом, эта огромная разница между 60-процентным коэффициентом дохода и 5-процентным коэффициентом благосостояния почти полностью объясняется федеральной жилищной политикой, проводимой на протяжении всего 20 века.

Афроамериканские семьи, которым Федеральное жилищное управление запрещало покупать дома в пригородах в 1940-х, 50-х и даже в 60-х годах, не получили такого признания справедливости, как белые.Итак … застройка Дейли-Сити к югу от Сан-Франциско или Левиттауна или любой другой из них по всей стране, эти дома в конце 1940-х и 1950-х годах продавались примерно за два раза в среднем по стране. Они были доступны семьям рабочего класса с ипотекой FHA или VA. Афроамериканцы в равной степени могли позволить себе эти дома, как и белые, но им было запрещено их покупать. Сегодня эти дома продаются за 300 000 долларов [или] 400 000 долларов при минимальном, в шесть, восемь раз превышающем средний национальный доход. …

Итак, в 1968 году мы приняли Закон о справедливом жилищном обеспечении, который, по сути, гласил: «Хорошо, афроамериканцы, теперь вы можете свободно покупать дома в Дейли-Сити или Левиттауне»…. но это пустое обещание, потому что эти дома больше не доступны семьям, которые могли бы предоставить им, когда белые покупали в этих пригородах и получали прибыль и богатство, которые следовали за этим.

Белые семьи отправляли своих детей в колледж вместе с их домашним капиталом; они могли заботиться о своих родителях в преклонном возрасте и не зависеть от своих детей. Они могут завещать богатство своим детям.Ни одно из этих преимуществ не предоставлялось афроамериканцам, которым по большей части было запрещено покупать дома в этих пригородах.

О том, как жилищные проекты из семей белого среднего и низшего среднего класса превратились в преимущественно чернокожих и бедных

В этой стране во время Нового курса появилось государственное жилье для гражданского населения, и это была попытка решить проблему нехватка жилья; это не была программа социального обеспечения для бедных. Во время Великой депрессии жилищное строительство не велось.Семьи среднего класса, семьи рабочего класса теряли свои дома во время депрессии, когда они стали безработными, и поэтому было много безработных белых семей среднего класса, рабочего класса, и это был округ, в котором федеральное правительство было больше всего заинтересовано . Итак, федеральное правительство начало программу строительства государственного жилья для белых только в городах по всей стране. Либеральный инстинкт некоторых чиновников администрации Рузвельта побудил их создать несколько проектов и для афроамериканцев, но это всегда были отдельные проекты; они не были интегрированы….

В белых проектах было много вакансий; у черных проектов были длинные очереди. В конце концов это стало настолько заметным, что органы государственного жилищного строительства в федеральном правительстве открыли проекты, обозначенные белыми, для афроамериканцев, и они заполнились афроамериканцами. В то же время промышленность уходила из городов, афроамериканцы становились беднее в этих областях, проекты становились проектами для бедных, а не для людей рабочего класса. Они стали субсидированными, раньше их не субсидировали…. Так они превратились в вертикальные трущобы, которые мы стали ассоциировать с государственным жильем. …

Вакансии в проектах для белых были созданы в первую очередь в рамках программы Федерального управления жилищного строительства для пригородов Америки, и Федеральное управление жилищного строительства субсидировало строителей массового производства для создания подразделений, предназначенных только для белых, и субсидировало семьи, которые жили жили в белых жилых домах, а также белые, которые жили в другом месте в центре города, чтобы переехать из центральных городов в эти пригороды, предназначенные только для белых.Таким образом, именно Федеральное жилищное управление выселило из государственного жилья белые семьи, в то время как на органы государственного жилищного строительства была возложена ответственность за обеспечение жильем афроамериканцев, которые становились все более бедными, чтобы платить полную стоимость своей арендной платы.

Радиопродюсеры Сэм Бригер и Теа Чэлонер, а также веб-продюсеры Бриджит Бенц и Молли Сиви-Неспер внесли свой вклад в создание этой истории.

исследований показывают, что красная черта связана с большим количеством тепла и меньшим количеством деревьев в городах по всей стране: NPR

Свободные рядные дома выстроились на площади Франклин-сквер, ранее отмеченного красной чертой района в Балтиморе.Новое исследование показывает, что во многих сообществах, подвергавшихся дискриминационной жилищной практике в 1930-х годах, сегодня жарче.

Ян Мортон для NPR

скрыть подпись

переключить подпись

Ян Мортон для NPR

Пустые рядные дома выстроились на площади Франклин-сквер, ранее отмеченном красной полосе в районе Балтимора.Новое исследование показывает, что во многих сообществах, подвергавшихся дискриминационной жилищной практике в 1930-х годах, сегодня жарче.

Ян Мортон для NPR

В городах по всей стране, если вы хотите понять историю района, вы можете сделать то же самое, что и для измерения здоровья человека: проверить его температуру.

Это то, что сделала группа исследователей, и они обнаружили, что районы с более высокими температурами часто были теми же самыми, подвергавшимися дискриминационной, основанной на расе жилищной практике почти столетие назад.

При исследовании 108 городских районов по всей стране районы, ранее отмеченные красной чертой, почти в каждом изучаемом городе были жарче, чем районы без красной линии, некоторые почти на 13 градусов.

Redlining относится к практике федерального правительства в 1930-х годах по оценке районов, чтобы помочь ипотечным кредиторам определить, какие районы города считались рискованными. Федеральная ссудная корпорация домовладельцев сделала карты и заштриховала районы красным цветом, которые сочла «опасными».«Этот уровень риска в значительной степени основывался на количестве проживающих там афроамериканцев и иммигрантов. Подобная практика, наряду с другой сегрегационной жилищной политикой того времени, имела долгосрочные последствия — от концентрации бедности до удушения количества домовладельцев.

Вы все еще можете почувствуйте эти эффекты — буквально. Спустя почти 90 лет после того, как эти карты были созданы, районы, выделенные красным цветом, жарче, чем районы с самым высоким рейтингом, в среднем почти на 5 градусов, согласно исследованиям Портлендского государственного университета, Музея науки Вирджинии и Содружества Вирджинии. Университет.

«Это как выйти на парковку из парка. Вы почувствуете это относительно быстро», — говорит Вивек Шандас, профессор урбанистики и планирования в Государственном университете Портленда, соавтор исследования. «Это было очень удивительно, когда мы увидели, что это была закономерность, которую мы постоянно наблюдали по всей стране».

Связь между повышенной температурой и закрытыми районами, многие из которых все еще испытывают экономические трудности из-за десятилетий сокращения инвестиций, перекликается с выводами совместного расследования, проведенного в сентябре прошлого года NPR и Центром журналистских расследований Говарда Университета Мэриленда.При анализе тепла и доходов в 97 самых густонаселенных городах США мы обнаружили, что районы с низким уровнем доходов в подавляющем большинстве этих городов были с большей вероятностью более жаркими, чем их более богатые коллеги. Эти бедные районы также были непропорционально многочисленными цветными сообществами.

Избыточное тепло может иметь опасные, а иногда и смертельные последствия для здоровья. Сильная жара ежегодно убивает больше американцев, чем любое другое стихийное бедствие, связанное с погодой, а волны тепла становятся все сильнее и чаще по мере изменения климата.В Балтиморе NPR и Центр Говарда обнаружили резкое увеличение количества вызовов службы экстренной помощи во время опасных волн жары, а пациенты с низкими доходами в горячих точках города посещали больницу чаще, чем пациенты с низкими доходами в более прохладных районах.

«Эти общины с гораздо большей вероятностью столкнутся с серьезными последствиями с точки зрения их человеческого здоровья, финансового здоровья или, в целом, их способности справиться с этими последствиями», — говорит Шандас.

То, как строятся города, часто создает так называемый городской остров тепла, то есть в них обычно жарче, чем в сельской местности. Во многом это связано с тем, что в городах обычно больше тротуаров и бетона, которые поглощают тепло и медленно его отводят. У них также, как правило, меньше деревьев, которые охлаждают воздух и обеспечивают тень. В городах в целом жарче, но зеленые насаждения и бетон также неравномерно распределены по городской территории. Это может создать микротепловые острова в городе.

Шандас говорит, что тепловые схемы, наблюдаемые в его исследовании, вероятно, являются результатом большего количества бетона и меньшего количества деревьев и зеленых насаждений в этих более жарких областях. Это подтверждается и другим недавним исследованием: в 37 городах по всей стране в ранее выделенных районах сегодня в среднем примерно вдвое меньше деревьев, чем в наиболее высоко оцененных преимущественно белых кварталах на этих картах. Это согласно исследованию, опубликованному на прошлой неделе Лесной службой США, Национальным центром социально-экологического синтеза, Институтом экосистемных исследований Кэри, Дартмутским колледжем, Бейтс-колледжем, Государственным университетом Аризоны и Университетом Вермонта.Дополнительное исследование, проведенное Университетом Висконсин-Мэдисон и Медицинским колледжем Висконсина, также обнаружило аналогичную закономерность: почти в 90% из 115 городов, которые они исследовали, районы с наивысшим рейтингом на картах красной линии имели наибольшее покрытие деревьев в г. к 2011г.

Исследователи во всех трех исследованиях использовали красные линии, предоставленные базой данных Mapping Inequality Университета Ричмонда, и сравнили их с данными о жаре и кронах деревьев. Исследователи, изучающие тепловые характеристики, использовали данные о температуре поверхности, полученные от НАСА и США.С. Геологическая служба. Исследователи из группы Лесной службы использовали данные о кронах деревьев в основном из отдельных городов и Университета Вермонта, а исследователи из Висконсина использовали Национальную базу данных о земном покрове.

«Исследователям экологической справедливости еще предстоит по-настоящему понять, как действуют системы, которые могут вызывать неравенство», — говорит Морган Гроув, научный сотрудник Полевой станции Лесной службы в Балтиморе и соавтор исследования службы. «Есть эти объяснения, которые требуют понимания истории, чтобы понять, почему мы видим то, что видим сегодня в городах.«

NPR
YouTube

Федеральная политика сегрегации, которая сопровождалась красной чертой, особенно политика Федерального управления жилищного строительства, обеспечивала сохранение многих цветных сообществ на своих местах и ​​переселение белых семей в дома на одну семью в пригородах.

«Политика сегрегации, которой следовало федеральное правительство, была настолько мощной, что определяла расовый ландшафт сегодняшнего дня», — говорит Ричард Ротштейн, выдающийся научный сотрудник Института экономической политики и автор книги «Цвет закона: забытое» История того, как наше правительство разделило Америку.«Афроамериканцы ограничены кварталом, потому что другие районы теперь недоступны для них, ограничены районами, где меньше деревьев, где больше тепла».

Закон о справедливом жилищном обеспечении 1968 года запрещает продолжающуюся жилищную дискриминацию, но не оглядывается назад на уже нанесенный ущерб, говорит Ротштейн.

«Если не будут предприняты явные меры по субсидированию людей, которым отказано в праве на переезд в такие дома в 20 веке, чтобы теперь субсидировать их переезд», — говорит Ротштейн.«Вы не можете исправить ущерб. Вам нужна четкая политика, политика, основанная на расе. Вам нужны позитивные действия в жилищной сфере».

Эти цветные сообщества также часто обладали меньшей политической властью, когда дело доходило до сопротивления более плотному жилищу и строительству крупных промышленных предприятий или дорог в их районах, которые, в свою очередь, могут генерировать больше тепла.

«Честно говоря, результаты этих исследований подтверждают то, о чем мы говорили в течение многих лет», — говорит Сара Лилли Андерсон, старший менеджер по программам защиты деревьев в некоммерческой организации American Forests.«Наши города не похожи на джунгли, где они возникли в результате естественного отбора сами по себе. Люди спроектировали эти места, а это значит, что они были созданы для определенных людей, а это значит, что при планировании городов учитывались не все. и были созданы сообщества «.

Redlining: что это такое?

«Красная линия» описывает практику некоторых ипотечных кредиторов, когда они отказываются ссужать деньги или предоставлять кредит заемщикам в определенных районах города или по другим дискриминационным причинам.Это также может применяться, когда агенты по недвижимости следуют аналогичной практике при демонстрации домов.

Этот закон называется красной чертой для «предполагаемой практики ипотечных кредиторов, которые рисуют красные линии вокруг частей карты, чтобы указать районы или районы, в которых они не хотят предоставлять ссуды». Эти отмеченные красной линией области обычно заняты людьми с более низким доходом или определенной расы.

Что такое Redlining?

Практика красной черты игнорирует Закон о справедливом жилищном обеспечении 1968 года, который запрещает дискриминацию в отношении заемщиков, покупателей или арендаторов по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, происхождения, инвалидности или других различий.Взаимодействие с другими людьми

Hudson City Savings Bank было приказано выплатить более 27 миллионов долларов в качестве возмещения ущерба за практику в 2015 году, плюс штраф в размере 5,5 миллионов долларов. BancorpSouth выплатил 4 миллиона долларов субсидий районам Мемфиса, подпадающим под действие новой меры, всего год спустя.

Другая практика, называемая «обратной красной чертой», заключается в том, что кредиторы ориентируются на конкретный район или район при маркетинге дорогостоящих или хищнических ипотечных кредитов.

Это также считается красной чертой, когда агенты по недвижимости направляют вас в определенные районы на основе любого из вышеперечисленных факторов.Они должны использовать инклюзивные рекламные и маркетинговые стратегии, а также информировать вас о ваших правах в соответствии с Законом.

Как работает Redlining?

Закон о справедливом жилищном обеспечении содержится в Законе о гражданских правах 1968 года и был изменен Законом о внесении поправок в закон о справедливом жилищном обеспечении 1988 года. Закон запрещает дискриминацию при продаже, аренде, рекламе или доступности сделок с недвижимостью из-за факторов. которые составляют основу для красной линии:

• Гонка
• Цвет
• Религия
• Национальное происхождение
• Секс
• Инвалидность
• Семейное положение

Это красная черта, когда банк взимает более высокую процентную ставку с людей на основе этих категорий.Процентные ставки должны быть конкурентоспособными для людей с одинаковым финансовым положением.

Практика считается красной только тогда, когда банки и кредиторы отказывают вам в ссуде на основании вашей расы, пола или инвалидности. Они могут отказать вам на законных основаниях по другим причинам.

Но финансовые учреждения несут юридическую и моральную ответственность за отказ в выдаче кредитов физическим лицам, которые не являются кредитоспособными. Это может показаться дискриминационным, но это не красная черта. Утверждение ссуд для людей, у которых нет средств для их выплаты, заложило основу для Великой рецессии.Кредиторы, а также регулирующие их учреждения хотят предотвратить подобные события в будущем.

Банки могут устанавливать свои собственные стандарты кредитования на основе экономических характеристик, таких как кредитный рейтинг, доход от занятости и уровень долга.

Закон о справедливом жилищном обеспечении также позволяет кредиторам учитывать такие вещи, как состояние собственности, стоимость местного жилья, благоустройство района и свою собственную потребность в сбалансированном кредитном портфеле при оценке заявителя.

Банки могут отказать в выдаче ссуд на недвижимость, которую они считают недостойной инвестиций, и это также не является красной чертой. Банку не нужно было бы одобрять запрос на ипотеку, если покупатель хотел купить дом в районе, где происходят регулярные наводнения или оползни.

Предотвращение красной черты

Закон о раскрытии информации о жилищной ипотеке (HMDA) был принят в 1975 году, чтобы помочь избежать красной линии и другой дискриминационной практики кредитования. Закон требует от кредиторов отслеживать и регулярно сообщать данные об уровне ссуд в Бюро финансовой защиты потребителей.Это позволяет CFPB и Министерству юстиции оценивать практику кредитования и обеспечивать справедливое и равноправное отношение к заемщикам.

CFPB может использовать данные HMDA, чтобы определить, как сравниваются цены на ссуды и процентные ставки для разных этнических групп с одинаковыми кредитными рейтингами. Он также может изучить стандарты андеррайтинга, которым придерживаются эти группы.

Когда вы стали жертвой красной черты

Вы можете бесплатно подать жалобу о справедливом решении жилищных вопросов онлайн в HUD.gov, если вы чувствуете, что стали жертвой красной черты. И было бы неплохо ответить, если в заявке на ипотеку запрашивается ваша этническая принадлежность, потому что федеральное правительство собирает и просматривает информацию из заявок на получение кредита, чтобы определить, происходит ли добавление в красный список.

Ключевые выводы

• Redlining описывает практику, которая возникает, когда кредитные учреждения отказываются предоставлять ссуды людям с более низким доходом или определенной расы.
• Такая практика запрещена Законом о справедливом жилищном обеспечении 1968 года и Законом о внесении поправок в Закон о справедливом жилищном обеспечении 1988 года.
• Отказ в ссуде по экономическим или кредитным причинам не считается красной линией.
• Департамент жилищного строительства и городского развития бесплатно принимает жалобы онлайн.

.