Нужен ли риэлтор: Зачем нужен риэлтор при продаже квартиры. Задачи агента по недвижимости 07.04.2022

Зачем нужен риэлтор? Сколько стоят его услуги?

09.02.2021

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

За весь период после принятия закона о приватизации жилья (то есть почти за 30 лет) в России так и не смог сформироваться цивилизованный рынок оказания риэлторских услуг. Причин очень много, но одной из основных является отсутствие законодательства, определяющее статус агента по недвижимости. Частично этот пробел компенсируют добровольные объединения риэлторов (например — Гильдия риэлторов Москвы), но закона как такового нет.

В отличие от Российского рынка, в Европе, США и Канаде риэлторы весьма уважаемая и востребованная профессия. Из личного общения с коллегами, работающими в Европе (например, в Германии или на Кипре) прекрасно понимаешь, что услугами агентов пользуются практически все продавцы и покупатели, которые решили проводить сделки через риэлторов, так как уровень доверия и прозрачность законодательства гарантирует клиентам качественную и понятную услугу. Ну и устоявшаяся практика формирования цены на услуги риэлтора — от 3% до 6% от стоимости объекта.

Зачем нужен риэлтор? Сколько стоят его услуги?

Поэтому вопрос, зачем же нужен риэлтор и какова стоимость услуг, весьма существенный для российского рынка. Давайте попробуем это разобрать.

Риэлтор, в первую очередь, является переговорщиком между продавцом и покупателем. Продавец хочет продать дороже, покупатель хочет купить дешевле — это неоспоримая истина. Именно баланс цены определяет, состоится ли сделка или нет. Поэтому агент должен знать, за какую стоимость каждая конкретная квартира будет востребована на рынке. Такое знание можно получить только из опыта прошлых сделок, знания конъюнктуры по каждому району города и (что самое важное) понимание того, какой спрос на подобные объекты есть сейчас.

Ещё одна ключевая компетенция агента по недвижимости — маркетинг. Грамотный риэлтор знает, как именно подготовить объект к продаже, как сделать качественные фотографии, как лучше составить рекламный текст в объявлении. А также каким именно образом эффективнее всего продвигать квартиру или загородный дом среди аналогичных объектов. При жесткой конкуренции среди продавцов навыки продвижения помогут выделить объект и спровоцировать интерес покупателей.

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Зачем нужен риэлтор? Сколько стоят его услуги?

И, пожалуй, самая важная функция риэлтора — организация показов продаваемого объекта. В данном процессе важно всё. Начиная от времени суток и заканчивая запахами в подъезде. Опытный агент учитывает множество факторов, выстраивает цепочку показов, ведёт первичные переговоры с покупателями и их представителями, отстаивает цену продавца. Вообще в показах квартиры или дома не бывает мелочей.

После того, как проведена вся предпродажная подготовка, объект был показан и достигнута договоренность по стоимости, начинается процесс вхождения в сделку. Именно это называется «юридическое сопровождение купли-продажи объекта». Опытный агент может заниматься данным этапом сделки самостоятельно, не очень опытный риэлтор привлекает юриста. Согласование договора, разработка схемы сделки, проверка всей правоустанавливающей и правоподтверждающей документации, условия оплаты и передачи денег от покупателя к продавцу — и это далеко не полный перечень тех действий, которые должен сделать риэлтор.

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Ещё одна из особенностей российского рынка это альтернативные сделки. И агент должен учитывать в данной цепочке каждый объект. Соответственно, юридическая часть в таких сделках весьма усложняется, ведь при одновременной покупке и продаже нескольких квартир или домов могут быть множество дополнительных вводных по такой сделке. Подробнее об альтернативных сделках можно прочитать здесь

Так сколько же будут стоить услуги риэлтора для продавцов и покупателей? Однозначного ответа на этот вопрос нет. Если говорить о рынке в Москве или Санкт-Петербурге, то примерная стоимость может составить от двух до четырёх процентов от стоимости объекта. Но, помимо всего вышеперечисленного, следует учитывать и множество иных факторов, ведь каждая сделка с недвижимостью уникальна.

Об авторе

Маслов Артем.

Профессиональный участник рынка недвижимости, сертифицированный брокер Российской гильдии риелторов, аттестат №РОСС RU РГР ОС 77 БН 029.

Член Гильдии риэлторов Москвы. Ипотечный брокер.Опыт работы более 7-ми лет. Полный спектр услуг на рынке — купля-продажа вторичной и первичной городской недвижимости, реализация объектов «под ключ» или сопровождение отдельных этапов сделки.

Ссылка на профиль в Яндекс.Услугах https://yandex.ru/uslugi/profile/ArtemMaslov-908220

Маслов Артем

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Зачем покупателю новостройки нужен риелтор? Оформление недвижимости. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ

Казалось бы, зачем при покупке квартиры в новостройке обращаться в агентство недвижимости, когда можно пойти напрямую к застройщику? Телефоны строительных компаний известны, предложения опубликованы на сайте, кому в этой ситуации нужен риелтор?

Если вы прекрасно ориентируетесь на рынке недвижимости, вам не требуется консультация о надежности строительной компании и положении дел на объекте, на руках у вас есть деньги или одобрение банка на ипотеку, риелтор вам действительно не нужен, вы можете напрямую обращаться в отдел продаж строительной компании.

Подберет альтернативный вариант

Риелтор нужен тем, кто еще не определился с объектом, тогда специалист поможет подобрать оптимальный вариант. «Сотрудники отдела продаж строительной компании никогда не дадут покупателю полной информации. Их задача — продать конкретный дом, именно его они и предлагают. При этом рядом в том же районе может находиться дом другого застройщика, который по ряду критериев, например по сроку сдачи, предпочтительнее. У риелтора предложений намного больше, чем у любого конкретного застройщика, — объясняет директор по развитию компании «Кром» Максим Омельянчук, — кроме новостроек он предлагает подходящие по параметрам квартиры на вторичном рынке. Также периодически в базах данных агентств появляются квартиры в домах, которые вот-вот будут введены в эксплуатацию. Риелторы здесь имеют большое преимущество, потому что знают больше, чем конкретный покупатель». Платить за услуги риелтора покупателям квартир в новостройках не придется, вознаграждение агентам платит заключивший с ними договор застройщик.

Найдет покупателя на старую квартиру

Если купить квартиру в новостройке покупатель может только после продажи принадлежащей ему жилплощади, перед ним открыты два пути: подать объявление и проводить показы, пытаясь продать квартиру самостоятельно, или обратиться в агентство. Необходимость найти покупателя на свою квартиру — основная сложность, из-за которой в нынешних условиях срываются многие обменные сделки.

Поможет в оформлении ипотеки

Риелтор поможет не только найти подходящий вариант, но и оформить ипотеку, если покупателю нужен кредит. В штате большинства агентств недвижимости есть ипотечные брокеры, которые подберут программу, подходящую для конкретной ситуации заемщика. Если заемщик покупает квартиру в новостройке с помощью агентства, платить за услуги риелтора в таком случае, как правило, не придется. К тому же есть возможность сэкономить и получить ипотеку на более выгодных условиях. Дело в том, что ряд банков предоставляет клиентам крупных агентств недвижимости, через которые проходит большое количество сделок на рынке, скидки на ипотеку. Если человек приходит в банк от такого агентства, проценты по кредиту для него будут ниже, чем при самостоятельном обращении. Размер скидки может доходить до одного процента.

Найдет квартиру на заказ

Наконец, через риелторов зачастую продаются квартиры, которые сам покупатель никогда не найдет на сайте у застройщика. Речь идет о квартирах подрядчиков и поставщиков стройматериалов. Компании, выполнявшие на объектах застройщика те или иные работы, получили в счет платы за них квартиры и теперь стремятся их продать. «По своим каналам мы можем даже подобрать объект под конкретный заказ, — рассказывает Максим Омельянчук. — Например, человеку нужна квартира в определенном доме, он оставляет запрос. Если у нас есть на примете подрядчик, работающий с этим застройщиком, он может ее получить за свою работу. Объект для покупателя в таком случае обойдется дешевле, чем напрямую от строителей». Услуги риелтора, который продает квартиры подрядчика или инвестора, для покупателя бесплатны. Чтобы в условиях падения спроса на рынке объект от неизвестного подрядчика мог конкурировать с квартирами застройщика, подрядчикам приходится снижать их цену. «Стандартная разница в цене между квартирами от застройщика и у подрядчика в одном и том же объекте составляет пять — десять процентов. Максимальная разница в нашей практике доходила до 27 процентов», — вспоминает Максим Омельянчук.

К особенно привлекательным предложениям нужно относиться очень осторожно. Большие скидки на рынке действительно бывают, например, когда подрядчикам срочно нужны деньги, чтобы выплатить зарплату сотрудникам, поэтому они готовы снижать цену. В большинстве же случаев серьезный демпинг свидетельствует о том, что кто-то пытается побыстрее избавиться от проблемной квартиры. Работы на объекте замерли, застройщик срывает сроки сдачи, имидж объекта подмочен и существует опасность появления долгостроя. В любом случае, покупая квартиру у подрядчика, нужно удостовериться, действительно ли подрядная организация выполнила все работы в счет договора и имеет право этот объект продавать. Посоветовать надежного застройщика или подрядчика также может риелтор. Читайте подробно об уступке права требования по договору долевого строительства Договор уступки права требования квартиры.

В любом случае, начать поиск новой квартиры можно на сайте Sibdom.ru Каталог новостроек, где вы сможете ознакомиться с подробным каталогом новостроек Красноярска, а также Сосновоборска и других городов региона, выбрать квартиру от застройщика, подрядчика, агентств недвижимости.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Купить дом без риэлтора — хорошая идея? – Forbes Advisor

Обновлено: 11 ноября 2022 г., 3:43

Примечание редактора. Мы получаем комиссию за партнерские ссылки на Forbes Advisor. Комиссии не влияют на мнения или оценки наших редакторов.

Если вы хотите купить дом без агента по недвижимости, это не обязательно сэкономит вам деньги. В большинстве случаев продавец платит комиссию как агентам продавца, так и агентам покупателя при заключении сделки. Но могут быть ситуации, в которых вам будет выгодно действовать в одиночку в процессе покупки дома.

Вот список того, когда вам следует — или определенно не следует — думать о покупке дома без риелтора.

5 раз подумать о покупке дома без риэлтора

Хотя подавляющее большинство людей полагаются на агента покупателя при покупке дома — около 88%, согласно опросу Национальной ассоциации риелторов (NAR) 2020 года — здесь Вот пять сценариев, в которых покупка дома без агента может быть предпочтительнее.

1. Вы связаны с продавцом

Если вы продаете дом, принадлежащий вашей семье, вы можете не нанимать агента по недвижимости. В этом случае, если вы договорились о цене и других ключевых деталях сделки, вы, вероятно, сможете провести ее без уплаты продавцом нескольких тысяч долларов комиссии. В любом случае, подумайте о том, чтобы проконсультироваться с юристом, чтобы провести поиск права собственности на дом и убедиться, что все документы заполнены, проверены и поданы правильно.

2. Вы знаете район

Когда вы покупаете дом в районе, с которым вы хорошо знакомы, вы можете не поверить, что стоит нанимать агента покупателя. Однако агент по недвижимости может предоставить гораздо больше услуг, чем просто «знание рынка», например, помощь в поиске дома и ведение переговоров с агентом продавца.

3. Вы можете сэкономить деньги

В редких случаях покупателю, возможно, придется полностью или частично оплатить комиссию агента покупателя. Например, кто-то, кто продает дом самостоятельно, может указать в листинге, что он не будет договариваться о комиссионных с агентом покупателя. В этом случае вы можете решить, что стоит попробовать работать напрямую с человеком, продающим дом, вместо того, чтобы нанимать агента.

4. Вы приступаете к работе в одиночку

Вы можете не доверять агенту покупателя, даже если по закону он обязан представлять ваши интересы. Если вы чувствуете, что агент будет слишком быстро подталкивать вас к сделке или назначит вам неправильный дом, вам может быть удобнее взять это на себя.

Однако вам нужно быть осторожным, чтобы вас не превзошли, когда вы имеете дело с агентом продавца, который только представляет интересы продавца. Думайте об этом, как о заключении бракоразводного процесса только с советом и опытом адвоката другой стороны — это может пойти не очень хорошо для вас.

5. Вы покупаете новый дом

Если вы сосредоточены только на покупке нового дома, вы, вероятно, могли бы договориться об этом напрямую со застройщиком. Согласно опросу NAR, около 6% покупателей работали со строителем или агентом строителя, чтобы купить дом в 2020 году.

Почему — для большинства покупателей жилья — покупка дома без риэлтора — плохая идея

Если вы не готовы выполнять многочисленные требования агента покупателя недвижимости, у вас могут возникнуть проблемы с покупкой дома без него. Вот четыре причины пересмотреть, стоит ли идти в одиночку.

1. Процесс покупки жилья может занять много времени

Вы можете подумать, что найти дом в Интернете достаточно просто без помощи агента. Но агент возглавит поиск, быстро найдет свободные дома, которые появляются в течение дня, и поможет вам определить, какие из них лучше всего посетить.

Поиск может стать всепоглощающим, если вы находитесь на горячем рынке и вам нужно действовать в течение нескольких дней, если не часов. Добавьте к этому планирование всех визитов на дом, проведение переговоров о цене и работу со всеми документами, и может показаться, что вы работаете на другой работе полный рабочий день.

2. У вас будет ограниченный доступ к объявлениям

Агенты имеют в своем распоряжении множество инструментов для поиска домов, в том числе доступ к Службе множественных объявлений (MLS), которая обеспечивает полный обзор всех домов, доступных в районе. Хотя вы можете найти многие из этих домов, используя онлайн-поиск, например, Zillow или Trulia, все еще есть списки «вне рынка», которые могут видеть только агенты по недвижимости.

3. Может быть сложно понять рынок

Возможно, вы ищете дом в городе, в котором вы выросли или прожили много лет, где ваши знания могут оказаться ценным активом. Но агенты по недвижимости, которые специализируются в определенной области, могут иметь даже больше опыта, чем вы, особенно если вы начнете искать дома в сообществах и районах, с которыми вы менее знакомы.

От школьных округов до близлежащих объектов недвижимости агенты по недвижимости часто являются местными экспертами и могут помочь вам выяснить, соответствует ли дом или район вашим желаниям и потребностям.

4. Процесс покупки жилья может быть запутанным

Покупка дома не так проста, как, скажем, покупка автомобиля. Покупатели и продавцы должны соблюдать государственные и местные правила, а покупатели должны убедиться, что они не упускают ключевые детали, которые могут стоить денег.

Договор купли-продажи, например, должен включать четко сформулированные непредвиденные обстоятельства, касающиеся того, можете ли вы отказаться от покупки, если во время осмотра дома обнаружатся определенные проблемы, и можете ли вы перенести дату закрытия назад, если у вас возникнут проблемы с продажей вашего текущего дома.

6 шагов к покупке дома без риелтора

Если вы уверены, что хотите приобрести дом без агента покупателя, выполните следующие действия:

• Получите предварительное одобрение на получение кредита. Если вы хотите быть серьезным участником торгов за дом, вам нужно заблокировать свои финансы, чтобы продавец знал, что вы готовы купить. Предварительное одобрение требует больше документов, чем предварительная квалификация, но это самая сильная гарантия, которую вы можете получить от кредитора, что вы готовы к ипотеке.
• Наймите адвоката по недвижимости. Если у вас нет обширного опыта в области покупки недвижимости, вы, вероятно, будете перегружены бумажной работой, которая может включать письма-предложения, записи о праве собственности, купчую и отчеты о раскрытии информации. Юрист по недвижимости может просмотреть документы и дать совет, чтобы убедиться, что вы не делаете неверных шагов, начиная с предложения и договора купли-продажи.
• Провести исследование. Даже если вы покупаете дом у члена семьи или недавно построенный дом у застройщика, вам необходимо просмотреть цены продажи на другие похожие дома в этом районе, чтобы убедиться, что вы получаете лучшее предложение. Если вы используете более широкую сеть, вы можете сосредоточиться только на домах «для продажи владельцем», которые могут не включать агента.
• Сделать предложение. Вам нужно будет узнать, как агенты по недвижимости обычно составляют письма-предложения и договоры купли-продажи в вашем штате и регионе, и чтобы юрист рассмотрел их до того, как они будут окончательно оформлены. Если продавец работает с агентом, вы можете спросить продавца, готовы ли они предоставить вам цену со скидкой, поскольку продавцу не придется платить комиссию агенту покупателя.
• Осмотр и переговоры. Как только вы договоритесь о цене покупки, запланируйте осмотр дома и уделите пристальное внимание проблемам в доме. После осмотра вам или вашему юристу нужно будет договориться с продавцом о том, что нужно исправить перед закрытием.
• Завершите покупку. В некоторых штатах требуется, чтобы при заключении сделки у вас было юридическое представительство, но это хорошая идея, даже если это не соответствует закону. Юрист может просмотреть каждый документ вместе с вами при закрытии, чтобы убедиться, что вы понимаете, что подписываете.

Более быстрое и простое ипотечное кредитование

Проверьте свои ставки сегодня с Better Mortgage.

Посмотреть цены

Bottom Line

Покупка дома без агента покупателя, безусловно, возможна и может быть даже предпочтительнее в определенных ситуациях. Но это необычные сценарии, которые не применимы к большинству потенциальных покупателей жилья. Для большинства людей, которые подумывают о том, что может стать самой дорогой покупкой в ​​их жизни, вероятно, лучше всего положиться на эксперта.

Помощь в принятии разумных решений в отношении ипотеки и недвижимости

Получите рейтинг лучших ипотечных кредиторов от Forbes Advisor, советы о том, где найти самые низкие ставки по ипотеке или рефинансированию, а также другие советы по покупке и продаже недвижимости.

Была ли эта статья полезна?

Оцените эту статью

★
★
★
★
★

Пожалуйста, оцените статью

Пожалуйста, введите действительный адрес электронной почты

Комментарии

Мы будем рады услышать от вас, пожалуйста, оставьте свой комментарий.

Неверный адрес электронной почты

Спасибо за отзыв!

Что-то пошло не так. Пожалуйста, повторите попытку позже.

Еще от

Информация, представленная на Forbes Advisor, предназначена только для образовательных целей. Ваше финансовое положение уникально, и продукты и услуги, которые мы рассматриваем, могут не подходить для ваших обстоятельств. Мы не предлагаем финансовые консультации, консультационные или брокерские услуги, а также не рекомендуем и не советуем отдельным лицам покупать или продавать определенные акции или ценные бумаги. Информация о производительности могла измениться с момента публикации. Прошлые показатели не свидетельствуют о будущих результатах.

Forbes Advisor придерживается строгих стандартов редакционной честности. Насколько нам известно, весь контент является точным на дату публикации, хотя содержащиеся здесь предложения могут быть недоступны. Высказанные мнения принадлежат только автору и не были предоставлены, одобрены или иным образом одобрены нашими партнерами.

Боб Мусински писал на различные темы, связанные с финансами, включая личные и деловые кредиты, кредитные карты и личный кредит, для таких изданий, как US News и World Report. Он работал редактором и репортером в нескольких изданиях и международной телеграфной службе. Вы можете следить за ним в твиттере (@bobmusing)

Главный редактор Forbes Advisor США. Майк писал и редактировал статьи об ипотеке, банковском деле и кредитных картах в течение десяти лет. До прихода в Forbes Advisor его работы появлялись на Bankrate, CreditCards.com и The Points Guy. Майк также поделился своим опытом в области личных финансов в многочисленных интервью на телевидении, радио и в печати.

Редакция Forbes Advisor независима и объективна. Чтобы поддержать нашу отчетную работу и продолжать предоставлять этот контент бесплатно нашим читателям, мы получаем компенсацию от компаний, размещающих рекламу на сайте Forbes Advisor. Эта компенсация происходит из двух основных источников. Сначала мы предоставляем рекламодателям платные места для представления своих предложений. Компенсация, которую мы получаем за эти места размещения, влияет на то, как и где предложения рекламодателей появляются на сайте. Этот сайт не включает все компании или продукты, доступные на рынке. Во-вторых, мы также размещаем ссылки на предложения рекламодателей в некоторых наших статьях; эти «партнерские ссылки» могут приносить доход нашему сайту, когда вы нажимаете на них. Вознаграждение, которое мы получаем от рекламодателей, не влияет на рекомендации или советы, которые наша редакционная команда дает в наших статьях, или иным образом влияет на какой-либо редакционный контент в Forbes Advisor. Несмотря на то, что мы прилагаем все усилия, чтобы предоставить точную и актуальную информацию, которая, по нашему мнению, будет для вас актуальной, Forbes Advisor не гарантирует и не может гарантировать, что любая предоставленная информация является полной, и не делает никаких заявлений или гарантий в связи с ней, а также ее точностью или применимостью. . Вот список наших партнеров, которые предлагают продукты, на которые у нас есть партнерские ссылки.

Вы уверены, что хотите оставить свой выбор?

Думаете о покупке дома без риелтора? Сначала прочтите это.

Чему вы научитесь

Преимущества работы с агентом по недвижимости покупателя

При покупке дома без агента может помочь вам

7 шагов, чтобы купить дом, который вы хотите, без агента

Поскольку цены на конкурентных рынках жилья стремительно растут, неудивительно, что некоторые покупатели жилья ищут самодельные способы получить желаемый дом по более низкой цене. Выставки по благоустройству дома продемонстрировали ценность собственного капитала — ведь та же логика может быть применима и к покупке самого дома, верно? Ну, не совсем так. Для большинства людей дом будет самой крупной покупкой, которую они когда-либо совершали, и теперь, когда средняя стоимость дома в 2021 году составляет 408 800 долларов, на кону стоит гораздо больше, если что-то пойдет не так. Поэтому, прежде чем мы рассмотрим, как купить дом без агента по недвижимости, давайте уделим немного времени, чтобы понять, чего вам не хватает, и узнаем, в каких ситуациях может потребоваться покупка дома своими руками.

В большинстве случаев покупатели не платят напрямую своему агенту по недвижимости — комиссионные агента покупателя оплачиваются продавцом, поэтому независимо от того, пользуетесь ли вы услугами агента или нет, вы не останетесь без денег. Хороший агент по недвижимости делает свою работу легкой; весь день осматривайте дома, назначайте встречи, затем сделайте пару телефонных звонков для переговоров, когда клиент скажет «купить». Но именно годы, потраченные на знакомство с рынком и понимание правил и положений, помогают им развить зоркий взгляд на подводные камни и возможности покупки жилья. С агентом покупателя на вашей стороне, у вас есть эксперт, который поможет вам найти правильный дом по правильной цене.

Агенты предоставляют вам доступ к информации, людям и имуществу

В приложениях по недвижимости вы можете увидеть аббревиатуру MLS. Это сокращение от Multiple Listing Service, и это база данных доступных списков, к которой имеют доступ лицензированные агенты по недвижимости. Приложения по недвижимости получают большую часть своих данных из MLS, но детали, которые скрыты от общественности, также имеют решающее значение, чтобы помочь агентам эффективно выполнять свою работу. Речь идет о контактной информации продавца, кодах доступа к закрытым сообществам с доступной недвижимостью, показе инструкций и размере комиссии агента покупателя. Когда у вас есть агент, у вас есть доступ к этой информации, а также к агентской сети риелторов, клиентов и деловых контактов. Это означает, что они узнают о внебиржевых списках (также известных как карманные списки или тихие списки), которые представляют собой дома, которые выставлены на продажу, но не указаны в MLS. Если вы хотите совершить покупку на конкурентном рынке, узнав о доме раньше всех, вы сможете опередить покупателей с более глубокими карманами.

В процессе покупки дома участвует удивительно большое количество людей — может показаться, что есть только агент покупателя, агент продавца, продавец и кредитор. Но есть также условное депонирование, титульная компания, сторонние эксперты, такие как жилищные инспекторы и страховые агенты, а также ряд людей за кулисами вашего кредитора, работающих над оформлением ипотечного кредита. Это не считая адвоката, который может быть необходим в некоторых штатах. Агент по недвижимости может порекомендовать доверенных профессионалов для каждой из этих ролей и будет поддерживать связь со всеми, кто участвует, чтобы поиск и продажа дома проходили гладко.

Хорошие агенты по недвижимости хорошо знают район. Они не просто знают об атмосфере улиц, магазинах и удобствах, к которым вы можете получить доступ. Они также могут дать вам представление о школьных округах и будут знать о предстоящих проектах, которые повлияют на ваш новый дом, например, о запланированных торговых центрах, коммунальных услугах и строительстве района. Агенты знают, какие районы могут вырасти в цене, а от каких следует держаться подальше. Если вы ищете фиксатор верха, они также могут посоветовать вам, какие виды разрешений вам понадобятся, а также примерные сроки и стоимость ремонта.

Найдите агента

Агенты знают все тонкости покупки жилья, поэтому вам не нужно

Когда вы только начинаете искать дома, наличие агента покупателя может немного напоминать личного помощника. Они будут задавать вопросы, чтобы узнать, какой дом вам нужен, они составят список доступной недвижимости, организуют и будут сопровождать вас, чтобы показать встречи для всех домов, которые вас интересуют. Это только для начала. . Индустрия недвижимости изобилует жаргоном, местными фразами, местными правилами и, к сожалению, опытом одной части страны, который может не применяться к соседнему округу. Хороший агент по недвижимости знает весь жаргон, местные правила, точно знает, что спросить у агента продавца и какую информацию вы должны получить. От поиска дома до закрытия сделки риелторы проходили через это сотни раз, поэтому они знают, чего ожидать, и типичные «лежачие полицейские», с которыми вы можете столкнуться. Во многих случаях они даже будут выступать за вас с кредитором, чтобы ваша заявка на ипотеку была на пути к закрытию.

Агенты прирожденные переговорщики

Возможно, слово «прирожденный» — это преувеличение, но их средства к существованию сводятся к заключению сделки, и у них есть для этого опыт. Хороший агент по недвижимости — это строитель отношений, который может получить информацию от агента продавца, чтобы помочь в переговорах. Они знают цены на сопоставимые дома, которые недавно были проданы (во многих случаях их брокерская компания или MLS имеют программное обеспечение, которое может быстро дать им анализ конкурентного рынка), и их опыт помогает им оценить, по какой цене дом может быть продан. И самое главное, они будут знать, как составить железное предложение по дому и какие непредвиденные обстоятельства будут уместны.

Непредвиденные обстоятельства — это условия, которые необходимо выполнить до того, как сделка состоится. Если во время осмотра дома возникнут какие-либо вопросы, они вернутся за стол переговоров, чтобы добиться ремонта или уступок. Лучше всего то, что когда дело доходит до переговоров, они будут придерживаться цифр в вашей зоне комфорта и сохранять хладнокровие в том, что может стать эмоциональными американскими горками для многих покупателей жилья.

Если вы работаете с агентом Better Real Estate, вы даже можете воспользоваться дополнительными ресурсами, такими как Better Cash Offer, чтобы получить максимальную отдачу от своей ставки на конкурентных рынках.

Посмотреть другие истории клиентов

Когда вы можете решить действовать в одиночку

Бывают ситуации, когда имеет смысл подумать о покупке без агента по недвижимости. Однако это не означает, что вам следует избегать использования юристов и титульных компаний — покупка дома обходится дорого, поэтому вам необходимо убедиться, что ваши права (и кошелек) защищены. А в некоторых штатах требуются юристы. Но если вы окажетесь в одной из описанных ниже ситуаций, найдите время, чтобы прочитать раздел о том, как покупать без агента по недвижимости, чтобы у вас были все основания.

• Вы сами агент по недвижимости

  Очевидно. Если вы имеете лицензию агента по недвижимости, ранее работали агентом по недвижимости или работаете с родственником, который является агентом по недвижимости, то у вас есть все необходимые навыки и опыт. Вопрос в том, хотите ли вы тратить время на то, чтобы сделать все это самостоятельно, когда вы можете поручить другому агенту всю работу.

• Вы купили много других домов или недвижимости

  Если вам нравится покупать и продавать недвижимость, значит, у вас больше опыта, чем у большинства людей. Есть большая вероятность, что у вас уже есть отношения с агентом по недвижимости, который может дать вам несколько советов, если они вам понадобятся.

• У вас есть прямая связь с продавцом

  Если вы покупаете дом у родственника или соседа, это будет считаться прямой связью. Вам не нужно заниматься какой-либо охотой за домом, и вы уже должны хорошо знать этот район, так что это может быть хорошей возможностью для вас и продавца избежать уплаты комиссии любого агента по недвижимости. Это когда вы должны особенно усердно консультироваться с юристом, проводить поиск по титулу и следить за тем, чтобы все документы были заполнены и поданы правильно. С таким большим обменом денег вы хотите позаботиться о том, чтобы ничто не испортило отношения. Не пропускайте осмотр дома и убедитесь, что ваш юрист включил в договор купли-продажи непредвиденные расходы, чтобы покрыть любой ремонт, который может потребоваться. Нехорошо обнаружить, что вы купили денежную яму без обращения в суд, еще хуже, когда эта денежная яма исходит от кого-то, кого вы знаете.

• Вы покупаете новый дом

  В 2020 году около 6% покупателей жилья покупали жилье напрямую у застройщика или агента застройщика. Интересный факт о новостройках заключается в том, что то, что они новые, не означает, что они не нуждаются в ремонте. Как первый человек, который будет жить в доме, вы будете первым рядом с любыми ошибками и недостатками строителя, поэтому обязательно осмотрите дом и убедитесь, что юрист просматривает контракты.

• Ни вы, ни продавец не хотите платить комиссию вашего агента

  Хотя отказ от агента покупателя может показаться способом сэкономить деньги, если дом, который вы заинтересованы в покупке, выставлен на продажу владельцем (FSBO), может возникнуть серьезная проблема с домом, о которой владелец пытается не сообщать агенту. . Продавец, который не использует агента по листингу и не хочет платить комиссию агенту покупателя, может быть тревожным сигналом. Это ситуация, когда проверка является обязательной, и вам также понадобится хороший юрист, чтобы убедиться, что вы защищены во всех видах наихудших сценариев.

Как купить дом без риелтора

Теперь вы знаете, чего вам будет не хватать без агента, и когда вы, возможно, решите его не использовать, так что давайте посмотрим, что делать при покупке дома, если вы решите этого не делать. пользоваться услугами риэлтора. Даже без агента по недвижимости вы действительно не можете сделать все это самостоятельно. Вам нужно будет подготовить свою команду по покупке жилья и проявить должную осмотрительность, чтобы убедиться, что все идет по плану.

1. Подать заявку на ипотеку

Вам нужно знать, на какую сумму вы будете одобрены, чтобы знать, какие дома, скорее всего, будут в рамках бюджета. Имейте в виду, что если интересующая вас область имеет конкурентный рынок, цены на дома, скорее всего, превысят прейскурантную цену. Предварительное одобрение от Better Mortgage даст вам представление о том, сколько жилья вы можете купить всего за 3 минуты.

2. Изучите окрестности и дома, которые вам нравятся

Не ограничивайтесь удобствами, которыми вы хотите пользоваться сейчас, и изучите, что запланировано для этого района. Свободная земля, новые дороги и инженерные коммуникации и/или новые корпоративные соседи — это красные флажки, указывающие на то, что тихий район, который вы надеетесь назвать домом, может таковым не остаться.

3. Изучите сопоставимые дома, продажи и рынок

Сравнительные дома, которые были недавно проданы, известные в сфере недвижимости как comps, — это то, как агенты по недвижимости получают представление о реальной цене дома. Как долго дома были на рынке и продаются ли дома по цене выше или ниже прейскуранта, поможет вам оценить уровень конкуренции в этом районе, что, в свою очередь, поможет вам решить, когда и насколько высоко/низко сделать ваше первое предложение.

4. Если вам нравится дом, попросите продавца раскрыть информацию

Продавцы должны сообщать об известных проблемах с домом, переделке или ремонте, а также о целом перечне предметов, которые варьируются от штата к штату. Обычно раскрывается информация о случаях смерти в доме, неприятностях в районе, опасностях (включая асбест), информации Ассоциации домовладельцев, ущербе от воды и предметах, которые продавец может взять с собой. Тем не менее, если государство по закону не требует от продавца раскрывать что-либо, скорее всего, они этого не сделают. Если вы живете в штате, в котором используется подход «покупатель, будьте осторожны», вы можете задавать более прямые вопросы о проблемных областях. Большинство штатов требуют, чтобы продавцы отвечали прямо и честно.

5. Наймите юриста, сделайте предложение, договоритесь, а затем пересмотрите его

Важно помнить, что после того, как ваше предложение принято и обе стороны подписали его, ваше письмо с предложением становится юридически обязывающим контрактом. По этой причине важно, чтобы вы правильно поняли юридические вопросы с первого раза. Даже если вас не представляет агент, полезно, чтобы юрист по недвижимости просмотрел документацию, чтобы убедиться, что непредвиденные обстоятельства покрыты. Когда дело доходит до суммы предложения в долларах, именно здесь вступает в действие ваше исследование сопоставимых домов и рынка.

Для ваших финансовых и переговорных рычагов разумно начать с предложения ниже максимального, на которое вы были утверждены. Попросите юриста просмотреть предложение, прежде чем поделиться им с продавцом. Вам нужно будет указать такие детали, как полный адрес собственности, ваше полное юридическое имя и имена всех, кто покупает дом вместе с вами, и, конечно же, сумму предложения. Важно учитывать непредвиденные обстоятельства, поскольку именно здесь ваш адвокат может сэкономить вам время и деньги в долгосрочной перспективе. (Опытный юрист позаботится о том, чтобы в договоре купли-продажи были включены формулировки, защищающие ваши интересы.) Вы также должны указать уступки продавцу, которые вы запрашиваете, копию вашего письма о предварительном одобрении, дату, которую вы ожидаете закрыть, предполагаемая дата въезда, крайний срок ответа на ваше предложение и любые дополнительные предметы, которые вы хотите включить в распродажу (например, бытовая техника или оформление витрин).

В большинстве случаев вы будете вести переговоры с агентом продавца. В большинстве штатов отсутствие агента покупателя означает, что агент продавца будет брать свою собственную комиссию плюс комиссию, которая предназначалась для агента покупателя — это называется двойным агентством. Двойное агентство может быть проблемой, поскольку у агента продавца есть очевидный конфликт интересов: чем выше цена продажи, тем больше комиссия для агента продавца. Двойное агентство является незаконным в некоторых штатах, а в других штатах действуют разные правила в отношении раскрытия информации о двойном агентстве. Вам, как покупателю, пора остерегаться.

Если все пойдет хорошо, продавец/агент продавца может захотеть снизить цену покупки, потому что они знают, что комиссионные не будут выплачены агенту покупателя. Ожидайте, что цена будет немного меняться. Как только предложение будет принято, вам, вероятно, потребуется подготовить чек или банковский перевод для внесения задатка.

6. ​​Обеспечьте свое финансирование и наймите жилищного инспектора

Когда вы и продавец договоритесь о цене покупки, пришло время зафиксировать процентную ставку и серьезно начать процесс подачи заявки на ипотеку. Чтобы сделать процесс более быстрым и плавным, рекомендуется собрать документы как можно скорее и быть готовым к новым запросам на документы. В последние дни перед одобрением кредита. В процессе подробного изучения ваших документов часто возникают дополнительные вопросы, и андеррайтеру потребуются документы для проверки предоставленной вами информации.

Хотя кредиторы обычно требуют оценку дома, они меньше заботятся об осмотре дома, но это не значит, что вы должны это делать. Осмотр дома может выявить мелкие и серьезные дефекты, которые вы можете использовать в качестве инструмента для переговоров, а также предоставить вам информацию, необходимую для того, чтобы уйти, если вам нужно. Хороший домашний инспектор оценит внутреннюю и внешнюю части дома, включая, помимо прочего, электропроводку, сантехнику, кровлю, отопление, кондиционирование и важнейший фундамент здания.

Проверка дома, как правило, выявляет некоторые проблемы, поэтому сейчас самое время попросить о ремонте, дополнительном снижении цен или пособиях для устранения выявленных проблем. Если вы недовольны результатом осмотра дома, в большинстве случаев у вас будет возможность отказаться от сделки в течение 7 дней. Как только вы и продавец пришли к соглашению, вы можете исключить непредвиденные обстоятельства и подготовиться к следующему шагу — закрытию сделки.

7. Ознакомьтесь с закрывающими документами, задайте вопросы и подготовьтесь к закрытию.

Вы получите отчет о закрытии сделки за три дня до закрытия. Ваш адвокат поможет вместе с вами просмотреть заключительный пакет документов и посоветует, каковы будут ваши дальнейшие действия. Скорее всего, вам придется работать с титульной компанией и, возможно, с компанией условного депонирования. Люди, с которыми вам нужно будет работать, варьируются от штата к штату. Знайте, чего ожидать, и узнайте о процессе закрытия, как подготовиться и кто будет там, и вы получите ключи от своего дома в кратчайшие сроки.

Покупка дома без агента покупателя возможна, а в некоторых случаях предпочтительна. Тем не менее, большинству покупателей жилья рекомендуется совершать покупку, имея при себе недвижимость покупателя. Вот почему Better Mortgage и Better Real Estate предлагают другие способы помочь покупателям жилья сэкономить на своих новых домах.