Покупка квартиры за наличные: Советы покупателям недвижимости. Варианты расчета за квартиру — Информационный портал города Мичуринска. Афиша

Содержание

Приобретение недвижимости за наличные или в кредит

Если можно избежать кредита…

Покупка за наличные трехкомнатной квартиры, расположенной в центральной части Милана позволяет, благодаря экономии на арендной плате, которая в противном случае была бы выплачена, получить спустя восемь лет прбыль в размере более 83 тыс. евро, если цены на недвижимость останутся стабильными в течение этого периода (для Рима прибыль составит более чем 75 тысяч евро при тех же условиях).

Покупатель также получить прибыль, даже если купит дом в кредит, но, что очевидно, более ограниченную, поскольку должен будет покрывать расходы по кредиту: в любом случае, положительный баланс все еще превышает 62 тысячи евро для столицы Ломбардии и почти 56 тысяч для Рима. Но самым удивительным фактом является другой: инвестор получит прибыль, даже если дом обесценится на 10% в течение следующих восьми лет.

Моделирование покупки по ипотекe

Вот результаты моделирования, которые издание «Economia del Corriere» провело по данным последнего отчета обсерватории «Номизма». Восемь лет — это обычная продолжительность аренды, в 90% случаев для постоянных контрактов аренды плата остается фиксированной на все это время. При оценке для примера принята ипотека с фиксированной ставкой (выбирается большинством покупателей в Италии).

Эксперты выбрали три типовые квартиры: четырехкомнатную площадью 110 квадратных метров в центральной зоне, трехкомнатную площадью 80 метров в центре и трехкомнатную площадью 60 метров в пригороде в шести итальянских городах с наибольшим количеством жителей, предполагая, что покупка касается первого дома, для которого предусмотрены налоговые льготы (снижение налога на регистрацию и освобождение от Imu).

От Палермо до столицы

Возвращаясь к цифрам, абсолютная прибыль для тех, кто покупает недвижимость в Италии за наличные деньги, составляет минимум 13 800 евро, предполагая покупку квартиры в Палермо с ее последующим обесцениванием в размере 10% от первоначальной цены за 8 лет, до максимум 174 800 евро в Риме, если вместо этого произойдет 10% переоценка невижимости в большую сторону.

Каким образом составлялся прогноз? Первым фактором являются цены на недвижимость в Италии, которые стабилизировались. Прогнозы, подтвержденные позитивными показателями ВВП, на ближайшие три года немного улучшились, но лучше быть осторожными, даже если новое падение цен представляется маловероятным. Второй фактор касается арендных ставок, которые упали меньше, чем цены, и сегодня их размер составляет почти 5% от стоимости дома ежегодно. Третья переменная — ставки по ипотечным кредитам очень малы.

Платить за аренду, не покупая, означает терять личный капитал в размере 5% годовых, если арендная плата оплачивается сбережениями, или понизить уровень жизни, если арендная плата вычитается из ежемесячного дохода. Сегодня экономическая ситуация благоприятна для тех, кто хочет купить недвижимость, но так было не всегда: если бы сравнение было сделано в прошлом, результаты были бы гораздо менее лестными для инвестора. Мы попытались понять, что случилось бы с теми, кто купил дом восемь лет назад. В Милане и Риме, баланс был бы отрицательным (- 48 тысяч и 74 тысяч евро), в то время как те, кто сделал ставку на аренду, потеряли бы на 4 тысячи евро меньше в Милане и на 13 тысяч меньше в Риме.

Купить, чтобы сдавать в аренду

Покупка дома для получения дохода от аренды остается выбором, который рекомендуется только, если вы покупаете наличными и налоги не слишком высоки. Баланс, рассчитанный спустя 8 лет в трех гипотезах: от повышения цен на 10% за восемь лет до уменьшения на тот же процент, можно видеть на картинке. Кроме того, учитывайте, что выдвигается гипотезу о благоприятном стечении обстоятельств, которые не всегда встречаются в действительности: а именно, что те, кто покупают, сразу находят арендатора для своего дома, что он платит в срок и покидает жилье вовремя, когда истекает срок действия договора.

Купить, чтобы перепродать

Мы уже отмечали, что если купить трехкомнатную квартиру в Милане, а затем продать дом при благоприятных условия рынка недвижимости, вы получаете прирост капитала в 44 тысячи евро за восемь лет (годовая реальная доходность 1,8%). В Риме прибыль падает до 39 тысяч (1,7%). За двухкомнатную квартиру в пригороде Милана можно заработать 19 000 евро, в Риме — 23 000 евро. В случае, если цена имущества в конце 8-летнего периода девальвирует на 10%, однако, прирост станет очень маленьким, пусть и останется в плюсе: двухкомнатная квартира подарит прибыль в размере чуть более 6 000 евро в Милане и всего более 10 тысяч евро в Риме.

Учитывайте и налоги: в идеале необходимо, чтобы у тех, кто покупает недвижимость, не было других домов в Италии и чтобы в течение 18 месяцев с момента покупки у покупателя имелась прописка в коммуне, где куплен дом, в то время как нет необходимости иметь прописку именно по данному адресу.

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

— Расскажите о процессе передачи денег при купле-продаже квартиры.

pavel_shishkin/Fotolia

Отвечает заместитель генерального директора управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Роман Писарев:

Взаиморасчет при купле-продаже недвижимости возможен несколькими способами. Например, расчет наличными при подписании договора купли-продажи используется редко, так как основан на доверии сторон друг другу. При этом когда продавец получил деньги, гарантии регистрации перехода права нет, поскольку после получения денег он может в любой момент отказаться от регистрации перехода права собственности. Конечно, покупатель в судебном порядке докажет свою правоту, но вот получить обратно деньги представляется очень сложным и длительным процессом.

Самый популярный способ расчет с помощью банковского сейфа (ячейки). При таком способе каждая из сторон максимально защищает свои интересы. Покупатель и продавец совместно закладывают денежные средства по сделке в ячейку банка, при этом у каждой стороны есть свои условия доступа. Так, продавец не сможет получить деньги, пока не зарегистрируется переход права собственности по договору купли-продажи. Если регистрация права собственности на покупателя не произошла по каким-либо причинам, покупатель вправе забрать свои денежные средства. Таким образом каждый остается при своем.

Есть еще один способ: аккредитив. Это банковский счет, открываемый под конкретную сделку, доступ к которому блокируется до выполнения определенных условий. Такая схема похожа на расчет через банковский сейф, только деньги кладутся на расчетный счет до выполнения условий договора. Аккредитив дороже, чем банковский сейф и сложнее в оформлении, поэтому пользуется меньшей популярностью.

Кроме того, не стоит забывать следующее: если в сделке купли-продажи в качестве продавца участвует юридическое лицо, расчет происходит по безналичной форме оплаты.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Отвечает руководитель отдела департамента вторичной недвижимости отделения «Савеловское» компании «НДВ-Недвижимость» Александр Мурашов:

Вопрос взаиморасчетов по купле-продаже квартиры едва ли не самый важный вопрос для продавца и покупателя. От правильной организации этого процесса зависит безопасность обоих участников сделки. Взаиморасчеты могут быть осуществлены двумя способами. Первый это расчеты с использованием индивидуальных банковских ячеек. Второй при помощи открытия покупателем аккредитива. Оба варианта по своей сути одинаковы, только в одном случае идет передача наличных денег, а в другом осуществляется безналичный перевод на банковский счет продавцу.

Оба способа хороши тем, что они надежно защищают обе стороны сделки. В обоих случаях доступ к деньгам за проданную квартиру у продавца появляется при условии, что переход прав зарегистрирован в Росреестре на имя покупателя. Только таким образом продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права на имя покупателя.

Если предположить, что по каким-то причинам регистрация перехода права не произошла (то есть сделка не состоялась), по истечении определенного, согласованного заранее срока покупатель получает свои деньги обратно (как в случае с ячейками, так и при аккредитивной форме расчетов). Получается, что продавец не продал квартиру, а покупатель не потерял деньги.

Отвечает юрист практики «Недвижимость» юридической фирмы Legal Studio Павел Балюк:

Большинство сделок купли-продажи квартир осуществляется с использованием банковских ячеек. Данный способ расчетов подразумевает, что покупатель заключил с банком договор аренды банковской ячейки, куда закладывается денежная сумма с условием, что продавец вправе получить ее только при предоставлении определенного пакета документов. Это может быть зарегистрированный договор купли-продажи квартиры с отметкой регистрирующего органа или выписка из ЕГРП, где собственником квартиры значился бы покупатель. Также с 01.01.2015 года стало доступно использование депозитного счета нотариуса. Данный способ подразумевает, что осуществление сделки будет совершено в нотариальной форме, а денежные средства покупателем будут перечислены на депозитный счет нотариуса. При этом подача документов на государственную регистрацию будет также возложена на нотариуса, а денежные средства будут переданы продавцу только после получения нотариусом информации о регистрации права собственности на покупателя.

Когда лучше и выгоднее покупать квартиру?

Как выгодно продать квартиру на 1 этаже новостройки?

Отвечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:

Существует несколько вариантов передачи наличных средств в сделке купли-продажи квартиры. Первый вариант является удобным и выгодным для продавца, однако рискованным для покупателя. Тем не менее, этот способ используется довольно часто. Деньги передаются продавцу после составления и подписания договора, но до момента подачи документов на государственную регистрацию. При этом к договору составляется акт или расписка о том, что необходимая сумма передана в полном объеме, и претензий к покупателю продавец не имеет. Для того чтобы уменьшить риски покупателя, данную сделку лучше проводить за один день, а следующим шагом избрать посещение Росреестра с передачей всех документов на переоформление.

Во втором случае деньги по взаимной договоренности передаются в том помещении, где проходит сделка по переоформлению прав собственности. Однако в данной ситуации рискует продавец, поскольку здесь отсутствует возможность пересчета и проверки полученных средств.

Третий вариант предполагает расчеты между сторонами с использованием банковской ячейки и особенно часто применяется риэлторами при сопровождении сделок. При таком способе подписывается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком, предоставляющим услугу. Деньги после тщательной банковской проверки закладываются в депозитарную ячейку и отдаются продавцу только в случае предъявления документа, прописанного ранее в договоре (этот договор удостоверяет факт продажи и переоформления права собственности на покупателя) и подтверждающего право на открытие ячейки и владение наличными средствами в ней.

Четвертый вариант передачи денег безналичный. Если вы решили пойти по этом пути, помните: ряд финансовых организаций берет процент от суммы перевода. Данный процент может быть довольно значительным при условии, что счета покупателя и продавца находятся в разных банках.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Кредит на квартиру — взять кредит на покупку жилья

Ипотека или кредит наличными

Ипотечная программа — это не единственный вариант покупки квартиры в кредит. Вы можете получить наличные и распоряжаться средствами по собственному усмотрению. Например, полученную сумму можно потратить не только на жилье, но и на ремонт. Расскажем о том, какие еще преимущества дает кредит наличными в сравнении с ипотекой.

Жилье сразу в вашей собственности

Если вы берете ипотеку, то квартира или дом находятся в собственности банка. В случае с кредитом наличными вы сами становитесь собственником.

Нет дополнительных трат на страховку

Обязательным условием ипотечного кредита является страхование квартиры. Кроме этого, многие настаивают на том, чтобы заемщик застраховал собственную жизнь и здоровье. И чем больше срок кредитования, тем дороже будет стоимость страхового полиса. Если вы берете кредит наличными на покупку жилья, то страховка необязательна. Она оформляется по желанию и никак не влияет на процентную ставку.

Быстрое оформление

Ипотечное кредитование — самая сложная банковская услуга. Требуется собрать большое количество документов, оформить залог и страховку, дождаться, пока банк проверит данные и вынесет решение. Количество времени на совершение сделки ограничено. При покупке квартиры могут возникнуть непредвиденные обстоятельства — например, продавец не успеет вовремя закрыть долг по коммунальным платежам. Есть вероятность пропустить срок получения кредита, и тогда процедуру придется начинать заново. Всех этих проблем можно избежать, если воспользоваться кредитом наличными. В Банке Русский Стандарт от заявки до решения проходит всего 1 день.

Без первоначального взноса

Практически невозможно получить ипотеку без первоначального взноса: он должен составлять минимум 10% стоимости квартиры. А чтобы процент был максимально низким, придется сначала накопить 50%. В случае с кредитом наличными не нужно никакого первоначального взноса.

Короткий срок кредитования

Ипотека выдается на срок до 30 лет, и для многих это плюс, так как ежемесячный платеж становится очень маленьким. Но и переплаты по такому кредиту огромные. Если у вас есть возможность платить по 52 870 ₽ (при сумме 2 000 000 ₽) ежемесячно, лучше возьмите кредит наличными на покупку квартиры и закройте долг за 5 лет.

Возможность быстро продать жилье

Если вы захотите переехать и продать квартиру, взятую в ипотеку, то сначала нужно будет получить разрешение банка. Только после этого можно искать покупателя и согласовывать условия сделки. И найти такого покупателя будет сложнее, чем в случае, когда квартира находится у вас в собственности. Это связано с тем, что многих смущает ипотечное жилье. Сама сделка тоже сложнее: нужно погасить остаток задолженности и получить остаток на личный счет. Но если вы возьмете кредит наличными и сразу станете собственником, продажа пройдет намного быстрее.

Оформить кредит

Условия кредита на жилье в Банке Русский Стандарт

Сумма — до 2 000 000 ₽ для сотрудников компаний, которые заключили с банком договор эквайринга и/или договор об организации безналичных расчетов. Остальные заемщики могут получить до 500 000 ₽.

Срок кредитования — от 12 до 60 месяцев.

Процентная ставка — от 15 до 28% годовых, назначается в индивидуальном порядке. Самые выгодные условия предлагаются клиентам с хорошей кредитной историей и сотрудникам организаций-партнеров банка. Ставка 15% доступна при оформлении 500 000 ₽ на 12 месяцев. В остальных случаях минимальная ставка составляет 19,9% годовых.

Пакет документов

Чтобы получить кредит на жилье до 2 000 000 ₽ под 19,9-28% годовых, необходимо представить российский паспорт и второй документ на выбор:

СНИЛС;

водительское удостоверение;

пенсионное удостоверение.

Чтобы получить 500 000 ₽ под 15% годовых, нужно представить российский паспорт и второй документ на выбор:

справка о доходах по форме 2-НДФЛ;

выписка из Единого государственного реестра недвижимости;

свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость;

сведения о состоянии индивидуального лицевого счета застрахованного лица.

Дополнительные услуги

Страхование заемщиков

Помогает погасить кредит в случае потери работы, постоянной утраты трудоспособности, ухода из жизни.

Выбираю дату платежа

Позволяет выбрать дату погашения кредита при оформлении кредита.

Постоянный контроль

Услуга оповещения об операциях и ИНФО m@il
позволяют взять кредит и быть в курсе всех изменений по счету.

3 шага к получению кредита на квартиру

Шаг 1. Заявка

Заполните анкету на сайте, по телефону или приходите в ближайший офис банка.

Шаг 2. Решение

После рассмотрения заявки мы уведомим вас по телефону или в смс.

Шаг 3. Кредитный договор

Приходите в офис Банка Русский Стандарт, чтобы подписать договор и получить деньги.

Требования к заемщику

Получить кредит на покупку жилья могут лица:

в возрасте от 23 до 70 лет;

имеющие российское гражданство;

зарегистрированные в регионе присутствия Банка Русский Стандарт;

без судимостей.

Как и когда передавать деньги при покупке квартиры: риски, советы по безопасности

Содержание

Передача денег при сделке с недвижимостью – один из основных вопросов, волнующих людей, совершающих куплю-продажу жилья. При подписании договора риски несут обе стороны: покупателю выгоднее, чтобы средства были переданы после получения им жилья, продавец желает получить причитающуюся сумму раньше, а затем передать недвижимость во владение. Большему риску подвергает себя сторона, наиболее заинтересованная в заключении сделки. Поэтому обычно момент передачи денег при покупке квартиры обговаривают еще при предварительном устном договоре или подписании соглашения о получении задатка.

Как происходит передача денег при продаже квартиры?

Существует наличный расчет и безналичный. Основных способов передачи денег при подписании договора купли-продажи квартиры четыре:

непосредственно наличными – покупатель передает средства в руки продавца;

передача денег за квартиру через банковскую ячейку;

форма расчета путем аккредитива;

оформление депозита нотариуса.

Каждый из них имеет свои преимущества, минусы, тонкости и риски. Некоторые из методов получения денег за жилье популярны, потому что более надежны.

Рассмотрев подробнее все вышеперечисленные возможности и взвесив «за» и «против», можно определить для себя подходящие варианты безопасной передачи денег при продаже квартиры.

Покупка квартиры за наличный расчет

Хотя существуют более современные и надежные варианты расчетов, связанных с недвижимостью, многие предпочитают производить передачу денег при покупке квартиры наличными. Как правило, выбирают его люди, не доверяющие банковским учреждениям, привычные хранить сбережения у себя дома.

При такой схеме положительный момент один – получение наличных непосредственно на руки сразу. Однако, решив таким образом завершить сделку, нужно быть начеку: расчет наличными – один из распространенных способов обмана продавца.

Поэтому если все-таки предварительный договор предусматривает передачу денег при продаже
квартиры с рук на руки, постарайтесь уделить внимание важным нюансам.

При операциях с финансовыми средствами требуйте расписку о передаче денег за квартиру с указанием паспортных данных сторон и свидетелей сделки, цены за объект, полученной суммы, даты договора.

Купюры должны быть предварительно проверены продавцом на предмет подлинности и годности. Как проверить деньги при продаже квартиры? С помощью специальных приспособлений, либо обратиться в банк или к нотариусу.

Передача крупной суммы в подозрительном месте и без свидетелей недопустима: вы рискуете не только остаться без денег, но и здоровьем.

Не стоит соглашаться на большую предоплату или задаток: обычно они составляют не более 5-10% от всей суммы сделки.

И главная рекомендация: когда передаете деньги при покупке квартиры, не экономьте на помощи сведущего человека – привлеките к сделке юриста, риелтора, сотрудника банка, чтобы быть уверенными в том, что вас не обманут.

Банковская ячейка при расчетах с недвижимостью

Один из распространенных в последнее время, надежных, но не лишенных недостатков способов – купля-продажа через банковскую ячейку. Этот вариант предполагает аренду покупателем сейфа в финансовом учреждении. Заключается договор аренды и подписывается соглашение об условиях доступа к средствам в ячейке. Если сделка состоится, продавцу выдаются деньги, в случае срыва договора средства возвращаются покупателю.

Обычно ячейка арендуется сроком на месяц, в случае задержки ее можно продлить. Еще весомое удобство этого способа: получив в банке деньги, продавец может сразу отправить их на свой счет, не передвигаясь с большой суммой по городу.

Схема продажи квартиры через банковскую ячейку также имеет минусы:

В соглашении не указывается сумма закладываемых в сейф денег: банк лишь гарантирует ее сохранность, поэтому продавец должен проконтролировать процесс.

Случается, что для доступа к ячейке используются поддельные документы и ячейка опустошается еще до совершения сделки.

Кроме того, можно столкнуться с таким банальным явлением, что сумма в ячейку не поместится, и придется арендовать два сейфа – а это уже другая сумма комиссии.

Как видно, при продаже квартиры через банковскую ячейку риски продавца все-таки существуют. Чтобы их минимизировать, следует доверять деньги солидному банку с системой охраны и видеонаблюдения, чтобы в случае обмана иметь возможность доказать мошенничество.

Как продать квартиру через аккредитив

Альтернативным вариантом обращения к банковской ячейке является сделка купли продажи квартиры через аккредитив.

В чем заключается эта схема получения денег, и как работает аккредитив при покупке квартиры?

Обе стороны заключают с банком договор, где указаны их реквизиты, условия извещения и перечисления денег.

Покупатель через банк отправляет на счет продавца оговоренную сумму, которая станет доступной последнему после сделки и получения банком подтверждающих документов.

Схема расчета схожа с первой с тем только отличием, что расчеты по аккредитиву не проводятся наличными: то есть вместо денег в сейф помещается банковский счет.

Продавец получает доступ к документу, то есть к деньгам, после смены владельца жилья.

Если в течение двух месяцев – таков срок действия договора – сделка не состоится, банк возвращает деньги покупателю.

Главное достоинство аккредитива при сделках с недвижимостью – продавец не имеет дела непосредственно с деньгами, а значит, с их транспортировкой. И еще – за перевод и проверку суммы отвечает банковское учреждение.

Однако имеет аккредитив при покупке недвижимости и минусы. К ним относятся следующие моменты:

длительность оформления документов и сложность получения денег;

высокий процент комиссионных, который зависит от указанной в договоре стоимости жилья (меньшую сумму написать не получится, так как на счет должны перечислиться все деньги за покупку).

Таким образом, выбирая между аккредитивом или банковской ячейкой, определяют приоритеты – более надежный способ первый, но он хлопотнее и обойдется дороже.

Продажа квартиры через депозит нотариуса

Относительно новый способ передачи денег – депозит нотариуса при сделках с недвижимостью. В чем заключается такой вид расчета? Если говорить просто – это нечто среднее между банковской ячейкой и аккредитивом, только «роль сейфа» исполняет ответственное лицо – нотариус. Стороны подписывают соглашение, где оговариваются все условия и сроки выплат. Передача денег через депозит нотариуса происходит следующим образом: покупатель вносит оговоренную сумму на депозитный счет. После исполнения всех условий сделки – вплоть до регистрации в Росреестре – нотариус сам отправляет деньги на счет продавца.

Покупка квартиры через депозит нотариуса имеет преимущества перед альтернативными способами в связи с наличием третьей стороны, представляющей закон:

отсутствие необходимости в расписке и споров о том, у кого будет храниться ключ от зарезервированного сейфа;

прозрачные, контролируемые нотариусом взаиморасчеты;

отсутствие проблем получения средств из-за технических сбоев или банкротства банка;

возможность провести сделку и оформить закладку денег в одном месте;

доступная стоимость услуги.

Однако, как и прочие способы, сделка с недвижимостью через депозит нотариуса имеет минусы. В первую очередь, это возможное мошенничество самого нотариуса. Схема будет выгодна только при условии обращения к надежному специалисту, так как ничто не помешает нотариусу, получив деньги на депозит, сбежать с ними. Второй момент – следует выбирать авторитетное банковское учреждение, чтобы не иметь впоследствии проблем с получением наличных.

Любая процедура передачи денег при продаже квартиры имеет свои сложности. Задача участника сделки – выбрать для себя альтернативу, которая минимизирует риски и окажется более выгодной.

Покупка квартиры в кредит или за наличные

В кредит или за наличные – это вечная дилемма начинающего инвестора. Финансировать ли покупку квартиры собственным капиталом или взять ипотеку. Что выгоднее? Чтобы быть полностью объективным в этом вопросе, нужно ответить: это зависит от того, каковы ваши цели. Во что вы инвестируете? Чего вы хотите достичь? Давайте обсудим плюсы и минусы обеих форм финансирования инвестиций.

Если вы хотите купить квартиру в ипотеку Белгород, то вам стоит воспользоваться предложением Кредитного потребительского кооператива «Щит».

Какова цель ваших инвестиций?

Почему вы инвестируете? Если вашей целью является дополнительный доход, то вы будете полностью удовлетворены суммой, которую вы получите от сдачи в аренду только одной квартиры? Или же ваша цель — это финансовая свобода, и вы хотите стать владельцем всего портфеля недвижимости под аренду? В первом случае, если вашей целью является только дополнительный доход пассивный и у вас есть деньги для финансирования покупки, то решение о финансировании покупки собственным капиталом является оптимальным. Во втором случае, если ваша цель — финансовая свобода, то рекомендуется использовать силы финансового рычага – т. е. метод, используемый для профессиональных инвесторов.

Слышали ли вы поговорку: Правила устанавливает тот, кто имеет золото? С деньгами так же. Тот, кто платит наличными деньгами, имеет гораздо лучшую позицию в переговорах. Если на рынке появится хорошая возможность, то скоро кто-то ее использует. Для продавца аргумент, что покупатель платит наличными — это гарантия быстрой сделки. Поэтому будет гораздо более склонен вести переговоры по снижению цены. Если покупатель расплачивается за покупку квартиру при помощи кредитных средств, то формальности с банком регулируются, как правило, нескольких недель. Кроме того, всегда существует риск, что банк не даст добро на кредит. Потому что продавцы охотнее обсуждают и добивают сделку с инвесторами, которые платят наличными.

Недостатком покупки за наличные является замораживание капитала, который работает только для этой единственной инвестиции. Представьте себе теперь, что вы используете один и тот же капитал, как собственный вклад и используете кредитное плечо. Эффект от таких инвестиций будет гораздо более впечатляющим. Вместо одной вы сможете приобрести несколько квартир. Использование ипотеки в данном случае будет гораздо более выгодным решением.

Покупка квартиры: правила безопасности | МКУ «МФЦ г. Полярные Зори»

1. Проверяем документы.

Убедитесь, что собственник квартиры предоставляет оригиналы правоустанавливающих и право подтверждающих документов на квартиру, и данные в документах на квартиру соответствуют данным в паспорте. Если собственник менял имя, фамилию, и в настоящее время имеются отличия от данных, указанных в правоустанавливающих документах, то запросите справку об этом из паспортного стола.
Также рекомендуем заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить: кто сейчас владеет квартирой, на основании каких документов, есть на квартире аресты и/или обременения.
Если в сделке участвует не владелец квартиры, а его представитель, тщательно изучите ещё и его полномочия по доверенности. Проверьте, может ли он расписываться за собственника квартиры, заключать договор купли-продажи, регистрировать переход права и получать деньги.

В случае если квартира была приобретена в браке, необходимо проверить какие права есть у супруга. Если нет брачного контракта, либо раздела имущества, необходимо запросить согласие супруга на продажу квартиры. Иначе сделка может быть оспорена в судебном порядке.

2. Проверяем, кто зарегистрирован в квартире.

Для этого вам нужна выписка из домовой книги или единый жилищный документ, из которого вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован. Эти сведения вы можете попросить предоставить владельца квартиры. До сделки необходимо выяснить, куда переезжают собственники и лица, состоящие на регистрационном учете в квартире. Если не приобретается альтернативное жилье, рекомендуем настоять на снятии с регистрационного учета до сделки купли-продажи квартиры.

Несколько лайфхаков:
*на официальном сайте РОССРЕЕСТРА, введя в соответствующих полях адрес квартиры, вы получите информацию о существовании каких-либо обременений на объект по сделке. Можно получить соответствующую официальную справку, обратившись в МФЦ;
*в паспортном столе или МФЦ можно узнать о количестве лиц, зарегистрированных в квартире, выяснить, есть ли в числе них зарегистрированные несовершеннолетние лица;
*для получения информации о дополнительных характеристиках квартиры в МФЦ можно запросить единый жилищный документ.

3. Изучаем договор!

Внимательно изучите предложенный к подписанию договор купли- продажи. Необходимо проверить паспортные данные, адрес объекта, который является предметом сделки, а также отражает ли договор все договоренности сторон.

4. Денежный расчёт.

Чтобы обезопасить и продавца, и покупателя, рекомендуем производить расчеты через депозитарную банковскую ячейку (если расчеты в наличной форме). Денежные средства закладываются в банковскую ячейку покупателем квартиры в присутствии продавца до передачи документов на государственную регистрацию, а доступ к деньгам продавец получает только после регистрации перехода права собственности на имя покупателя. Либо через аккредитив (в случае безналичной формы расчетов).

5. Проверяем, есть ли долги!

Попросите у продавца квитанции, подтверждающие оплату коммунальных платежей за квартиру, электроэнергию, телефон. И, наверное, самое главное – выяснить, производит ли продавец взносы за капитальный ремонт дома, так как, если обязанность платить за коммунальные платежи возникает с момента возникновения права собственности, то обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
* При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Нюансы при покупки квартиры от застройщика – советы от компании «Корпорация ВИТ»

На рынке недвижимости широко представлено как вторичное жилье, так и квартиры в новостройках – активно возводящихся домах, которые могут располагаться как в центре города, так и в его спальных районах. Популярность таких объектов недвижимости возрастает с каждым днем, и данное явление вполне объяснимо:

цены на новые квартиры от застройщика находятся на доступном уровне, поэтому такое приобретение могут позволить себе те, кто не решается на покупку вторичного жилья;
использование новых материалов при строительстве дает возможность значительно улучшить качество строений, а значит, и продлить срок их службы;
если покупатель ищет новостройки рядом с Москвой от застройщика, то он может быть уверен в том, что не придется тратиться на вывоз строительного мусора, а сразу оформить жилое помещение по своему вкусу.

Но несмотря на большое количество преимуществ, риски натолкнуться на подводные камни при приобретении квартиры в новостройке в Москве или рядом со столицей все же остаются. Специалисты «Корпорации ВИТ» подготовили для вас список нюансов, на которые стоит обратить особое внимание в процессе заключения сделки и дальнейшего оформления жилья в собственность.

Особенности договора долевого участия

Договор долевого участия (далее – ДДУ) застройщик обязан заключать с дольщиком при продаже ему жилого помещения в строящемся здании. Согласно нормам российского законодательства, по такому документу можно приобрести квартиру как на начальном этапе возведения дома (когда готов только котлован и залит фундамент), так и на более позднем (возведена большая часть этажей, стены обложены кирпичом, дом достроен, но еще не сдан). Смысл ДДУ состоит в том, что дольщик покупает определенную квартиру, имеющую номер и заранее известную площадь, планировку, расположение на этаже и другие характеристики, а после завершения процесса строительства и сдачи дома получает на нее право собственности.

Согласно ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»², договор долевого участия имеет ряд гарантий и подтверждает, что застройщик осуществляет свою деятельность в рамках указанного закона. Также стоит отметить, что указанный документ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Перед подписанием ДДУ обязательно изучите следующие пункты: информацию об объекте недвижимости (расположение на плане этажа, площадь помещений, расположение оконных и дверных проемов и так далее), окончательной стоимости квартиры, сроках завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, сроках передачи ключей дольщику.

Строительная компания может работать и не в соответствии с ФЗ-214. В таком случае покупателю может быть предложено заключить договор иного типа. И в таких случаях риски приобретателя объекта недвижимости многократно возрастают. Так, покупатель в данном договоре может быть обозначен как инвестор, партнер или иное лицо. И в этом случае речь будет идти не о покупке конкретной квартиры, а об обычном вложении денежных средств в строительство, которое может даже и не закончиться. В итоге если дом так и не будет сдан в установленные сроки, добросовестный покупатель не сможет доказать, что он приобретал конкретный объект недвижимости.

Застройщик также может заключить с потенциальным дольщиком ДДУ, но не отправить его на регистрацию в Росреестр. Незарегистрированный договор не обладает юридической силой и является недействительным. В таком случае единственный совет – контролировать передачу документов на регистрацию.

Особенности предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости может быт заключен по завершению процесса возведения дома, но до того момента, как на него будет оформлено право собственности. ДДУ на этом этапе уже не заключается, так как строительство считается завершенным. Стандартный договор купли-продажи не заключается потому, что конечного объекта, на который у одной из сторон имеется право собственности, пока не существует.

В тексте предварительного договора купли-продажи должна содержаться информация о точных характеристиках (площади, планировке, расположению на этаже, количестве комнат, наличию или отсутствию систем электро-, водо- и теплоснабжения и канализации, наличии или отсутствии отделки и так далее) и окончательной цене новой квартиры от застройщика.

Допускается и наличие отдельного пункта, в котором стороны оговаривают срок, в течение которого обязуются заключить стандартный договор купли-продажи на данный объект недвижимости. Если же данной информации в указанном документе нет, застройщик имеет право оформить договор купли-продажи в течение одного календарного года. В этот период официальный представитель строительной компании занимается получением кадастрового номера и адреса, а также проводит оформление новостройки и квартир в ней как полноценных отдельных объектов недвижимости.

Если по истечении одного календарного года с момента подписания предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель так и не получил право собственности на приобретенное имущество, он может обратиться в суд.

Оплата квартиры по договору

В процессе приобретения квартиры вопросу внесения денежных средств в качестве оплаты следует уделить особое внимание. Без ряда документов, подтверждающих факт передачи денежных средств (расписок, чеков, актов приема-передачи и так далее), совершать оплату не рекомендуется. Дело в том, что недобросовестный застройщик, получив денежные средства, может обвинить покупателя в том, что он не выполнил свои обязательства и не заплатил за приобретаемое имущество, ведь документов, подтверждающих платеж, не существует. Следовательно, такое правонарушение может вынудить покупателя жилья обратиться в суд. Но в процессе разбирательства будет очень сложно доказать, что оплата была проведена.

В качестве гарантированной оплаты может выступать как безналичный расчет через банк, так и передача наличных денежных средств в офисе строительной компании с обязательным предоставлением кассового чека, а также квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Все остальные способы оплаты являются ненадежными, поэтому специалисты не рекомендуют пользоваться ими.

Выбор строительной компании

При поисках квартиры в Москве новостройки от застройщика могут стать оптимальным вариантом только в том случае, если застройщик является добросовестным. Предпочтение следует отдавать крупным фирмам, которые работают на рынке уже несколько лет, и за время своего существования смогли реализовать несколько крупных проектов. Надежной строительной компанией может считаться и та, партнерами которой являются крупные кредитные организации и предприятия, выпускающие продукцию под известными брендами. Также стоит обратить внимание на застройщика, директора и менеджеры которого регулярно публикуют свои статьи в газетах и бизнес-журналах, выступают на радио и телевидении. Немаловажным аспектом является и наличие положительных отзывов от тех, кто уже купил квартиры в новостройках, возведенных данной фирмой. Эту информацию можно получить как на тематических форумах и официальных сайтах жилых комплексов, так и пообщавшись с владельцами квартир лично.

При покупке квартиры на определенном этапе строительства здания нужно оценить сроки и динамику производимых работ: соответствует ли фактическое состояние объекта тому, что заявлено в плане, нет ли задержек и так далее.

Застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю по первому же его требованию копии всех учредительных документов и лицензии, подтверждающие законность его деятельности. Кроме того, данная компания должна обладать правами на объект строительства, который впоследствии будет передан покупателям, поэтому дополнительно можно запросить и документы на строительство, право собственности на земельный участок или договор аренды и так далее.

Передача квартиры покупателю

Если процесс приема квартиры у застройщика уже прошел, и наступила пора оформления прав собственности на данный объект недвижимости, то покупатель может столкнуться с последним из рисков – сложностью с получением указанного права. Дом уже может быть сдан, но, если застройщик приглашал к участию в данном проекте сторонних инвесторов, между ними могли возникнуть споры об исполнении обязательств, произведении взаиморасчетов и так далее. И пока все спорные ситуации не будут урегулированы в судебном порядке, объект недвижимости невозможно будет оформить в собственность.

__________________________________________________________________________

²Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве», «Российская газета», N 292, 31.12.2004

16 шагов, которые вам нужно будет выполнить

Вы накопили крупную сумму денег, и теперь вы хотите использовать деньги, чтобы купить дом. Покупка дома за наличные имеет множество преимуществ — с одной стороны, вы не будете иметь ипотечного кредита, а это значит, что вы не будете обязаны получать ежемесячный платеж по ипотеке (звучит неплохо!). Вы также избежите дополнительных расходов на страхование ипотеки и сэкономите тысячи (часто десятки тысяч) долларов на процентах; средний домовладелец может легко выплатить более 100 000 долларов в виде процентов в течение 30-летнего срока ипотеки.Однако покупка дома за наличные — это процесс, и не всегда имеет смысл.

Доля тех, кто покупает дома за наличные, снизилась с 2014 года, потому что «деньги сейчас дешевы с низкими процентными ставками, поэтому некоторые люди, которые могут покупать за наличные, предпочитают покупать с ипотечным кредитом», — говорит Шерри Людекер, получившая наивысший рейтинг. агент по недвижимости в Джонсон-Сити, штат Теннесси.

Тем не менее, «нам нравится работать с покупателем за наличные», — говорит Людекер. Это потому, что «покупатель, покупающий дом по ипотечной ссуде, все равно может потерять финансирование, даже если он имеет твердое письмо о предварительном одобрении.Таким образом, покупка за наличные дает продавцам душевное спокойствие. Это еще один способ, которым сделка может умереть ».

Если вы готовы сделать шаг и купить дом за наличные, вот как это сделать.

Источник: (Lazy_Bear / Shutterstock)

Покупка дома за наличные: процесс

1. Соберите наличные

Первый шаг к покупке дома за наличные — это собрать все деньги в одном месте.

Может быть, у вас уже накопилось достаточно денег на сберегательном счете в ожидании, чтобы потратить их на идеальный дом.Но если ваши деньги хранятся в разных местах, например, на акциях или на счетах денежного рынка, вы захотите обналичить эти счета и собрать свои деньги вместе.

Вы, вероятно, захотите поговорить с финансовым консультантом и налоговым специалистом, прежде чем обналичивать все, чтобы убедиться, что вы понимаете полную картину и все налоговые последствия ликвидации этих типов счетов.

Как только вы выясните, откуда берутся деньги, вам будет проще сделать следующий шаг: получить подтверждение того, что у вас есть деньги.

2. Получить подтверждение наличия средств в банке

Если вы делаете предложение наличными и хотите быть конкурентоспособным, неплохо получить письмо из банка, советует Людекер, чтобы доказать, что у вас есть деньги.

«Поговорите с учреждением, в котором хранятся ваши деньги, и попросите их предоставить письмо о том, что вы можете совершать покупки наличными на определенную сумму, и приложите его к своему предложению».

Отправка письма, подтверждающего наличие средств, более безопасно, чем разветвление банковской выписки, содержащей конфиденциальную информацию.

3. Найдите свой дом

Теперь начинается самое интересное — покупка для вашего дома!

Хороший агент по недвижимости может не только помочь вам сузить круг выбора, но также может помочь определить, является ли цена, которую продавец запрашивает за дом, справедливой или нет. Тот факт, что у вас есть определенная сумма денег, которую нужно сжечь, не означает, что вы должны тратить слишком много денег на дом.

Делая покупки, помните несколько важных деталей. Во-первых, подумайте о том, какой будет ваша жизнь через пять лет.Хотя дом, который вас интересует, может идеально подходить для вашей жизни сегодня, сохранится ли это через пять лет?

При поиске дома помните, что косметические детали, такие как цвет краски на стенах или ландшафтный дизайн фасада, изменить легко и недорого. Не зацикливайтесь на мелочах, которые вам не нравятся в доме. Вместо этого сосредоточьтесь на домашних системах. В хорошем ли состоянии крыша, окна и система отопления, вентиляции и кондиционирования? Современная ли техника? Взгляните на общую картину: дом с хорошими работающими системами принесет вам максимальную отдачу от вложенных средств.

Наконец, вы знаете, что говорят о недвижимости: местонахождение, местонахождение, местонахождение. Купив дом, вы можете изменить в нем практически все, за исключением того, где он расположен. Если вам нравится дом, но вы сомневаетесь в его местонахождении, подумайте хорошенько, прежде чем решиться на него.

Источник: (Kelly Sikkema / Unsplash)

4. Сделайте предложение

Как только вы нашли дом, который вам нужен, самое время сделать предложение.

Предложение наличных денег для покупки дома повысит вашу конкурентоспособность на рынке продавца, говорит Людекер.«У меня есть клиент, который сделал ставку на симпатичный домик, и это было одно из девяти предложений, поступивших в первый или два дня», — говорит Людекер. К сожалению, ее клиент потерял дом из-за покупателя за наличные.

Когда вы делаете предложение наличными, подумайте о том, чтобы включить в договор непредвиденные обстоятельства, чтобы обезопасить себя в сделке. Непредвиденный случай означает, что вы готовы купить дом при условии проверки определенных деталей. Хотя вам не понадобится непредвиденное финансирование, вы должны рассмотреть непредвиденные обстоятельства инспекции и непредвиденные обстоятельства оценки.

Когда вы включаете непредвиденные обстоятельства осмотра и непредвиденные обстоятельства оценки в ваше предложение, вы указываете продавцу, что хотите купить дом, если осмотр дома покажет, что дом находится в хорошем рабочем состоянии, и оценка будет возвращена. примерно в цене покупки.

5. Выберите расчетного агента

Даже если вам не нужно иметь дело с кредитором, вы не сможете избежать процесса закрытия и получения права собственности, чтобы убедиться, что нет проблем с правом собственности на дом и что сделка закрывается плавно.
В зависимости от того, где находится недвижимость, ваш агент по урегулированию сделает за вас несколько вещей. Они будут действовать как независимая третья сторона для хранения, учета и перевода денег, а также будут способствовать поиску и передаче титула.

В большинстве штатов вашим агентом по расчетам будет титульная компания или эскроу-компания, но в других странах закрытие сделки может осуществляться специальными адвокатами. Поговорите со своим агентом по недвижимости и выберите агента по урегулированию, который проследит за сделкой до завершения и обеспечит тщательное исследование собственности.

Источник: (Andrey_Popov / Shutterstock)

6. Получите чек задатка

Если вы предложили задаток в рамках сделки, получите кассовый чек на сумму задатка. Лучше взять с собой кассовый чек, а не пачку наличных, потому что «наличные — это слово, а не вещь», — говорит Людекер.

«Денежным средствам нет места в недвижимости — никто не хочет, чтобы кучу наличных считали».

Расчетный агент будет удерживать задаток до завершения продажи.

7. Провести техосмотр

Пришло время убедиться, что с вашим новым домом нет никаких скрытых проблем, запланировав осмотр.

Людекер говорит, что покупатели за наличные часто включают в свои предложения непредвиденные обстоятельства проверки «только для информационных целей». «Это означает, что если что-то раскрывается, вы можете уйти, но вы не будете просить о ремонте», — говорит Людекер.

Другими словами, когда вы включаете непредвиденные обстоятельства проверки только для информационных целей, вы говорите продавцу, что, независимо от того, что покажет проверка, вы не будете просить его произвести ремонт — хотя вы оставляете за собой право уйти, если осмотр выявил огромную проблему.В противном случае вы готовы купить дом как .

8. Принять участие в титульном исследовании

Исследование правового титула — важная часть процесса покупки дома, потому что вы хотите убедиться, что на дом нет неизвестных залогов или требований, прежде чем вы перейдете в собственность. Этим должен заниматься ваш расчетный агент.

Вам также следует подумать о приобретении страховки титульного титула, которая страхует ваши права собственности на собственность, если при исследовании титула что-то упускается.

9. Рассмотрите возможность проведения геодезии

Если вы покупаете большой участок земли или участок собственности без четко определенного участка, подумайте о проведении геодезической съемки. Обследование покажет, где именно находятся границы собственности, определит, находится ли дом в зоне затопления, и обозначит возможные сервитуты.

Источник: (Andrey_Popov / Shutterstock)

10. Получите страховку домовладельца

Даже если вы покупаете дом сразу и не обязаны его страховать, покупка страховки домовладельца по-прежнему является мудрым решением.Вы вкладываете свои кровно заработанные деньги в актив стоимостью в сотни тысяч долларов, поэтому вы хотите убедиться, что он застрахован на случай непредвиденных обстоятельств.

Если вы не уверены, какой уровень страховки домовладельца вам следует получить, спросите своего страхового агента (агент по страхованию автомобилей — хорошее место для начала, если у вас нет полиса домовладельца на вашем текущем месте).

11. Рассмотреть экспертизу

Хотя на самом деле вам не нужна оценка, потому что вы платите наличными, вы можете подтвердить, что дом, который вы покупаете, стоит того, что вы платите, для вашего собственного душевного спокойствия.

Один из способов подойти к этому — попросить об оценке и включить в предложение непредвиденные обстоятельства, поэтому, если стоимость дома намного ниже, чем покупная цена, вы можете пересмотреть договор или уйти.

12. Закрепите чек для остатка

Теперь, когда вы осмотрели и оценили дом, пора подготовиться к оплате за дом.

Получите чек на сумму задолженности после вычета задатка, который вы уже вложили. Соберите средства в кассовом чеке или запланируйте банковский перевод.

13. Выясните, какие еще средства вам могут понадобиться

Придется ли вам платить взносы ассоциации домовладельцев? Вы несете ответственность за оплату заключительных расходов — или это сделает продавец? Эти условия должны быть изложены в вашем договоре купли-продажи.

Поговорите со своим агентом о том, что вы должны помимо покупной цены, чтобы у вас было все готово.

Источник: (Farrel Nobel / Unsplash)

14. Проведите финальное прохождение

Непосредственно перед тем, как дом закроется, вы пройдете через него еще раз, чтобы убедиться, что он находится в ожидаемом вами состоянии.

Убедитесь, что в доме «чистая метла», есть ли все, что должно быть (владельцы забрали бытовую технику, даже если она была включена в сделку?), И что продавцы не оставили большого беспорядка. позади, когда они двигались.

15. Приходите на закрытие

Пора официально стать домовладельцем!

Поскольку вы не подаете заявку на ипотеку, процесс закрытия будет быстрее, чем если бы вы занимали деньги.

«Иногда сделка с оплатой наличными может быть закрыта через неделю, две или три», — говорит Людекер, а не через месяц или более, в зависимости от того, решит ли покупатель за наличные провести проверку или столкнется ли он с какими-либо проблемами с правом собственности.

«Ничто не занимает так много времени с наличными деньгами, потому что вам не нужно заниматься финансированием», — объясняет она. «Кредиторам часто требуется больше времени, что может замедлить процесс».

Подойдя к закрывающему столу, возьмите с собой удостоверение личности, кассовый чек или банковский перевод для оплаты покупной цены и все остальное, что, по словам вашего агента, может вам понадобиться.

16. Переезжайте в свой дом!

Пора въезжать и наслаждаться своим новым домом!

Помните, что ваша ипотека подлежит выплате до 15 числа каждого месяца — шучу! Вы приобрели дом за наличные, поэтому наслаждайтесь свободой, которую дает ваш образ жизни без ипотеки.

Есть ли способ получить выгоду от наличных денег, не опустошая свои сбережения?

Покупка дома за наличные может упростить процесс, но не всегда является наиболее выгодным решением для покупателя. В зависимости от того, сколько вы накопили и сколько стоит дом, позже вы можете оказаться в затруднительном положении, если вам понадобятся средства на ремонт, техническое обслуживание или помощь в финансировании жизненного события.

Денежное предложение

HomeLight — лучшее из обоих миров: покупатели могут сделать высококонкурентное предложение «все наличными», финансируя свою покупку, а продавцы могут быстро и с уверенностью закрыть сделку.Его стоит изучить, если вы хотите платить наличными, но не решаетесь связать все эти средства в одном месте.

Источник изображения заголовка: (Джастин Ху / Unsplash)

Как проверка данных, но для вашего дома

Думайте о поиске названия дома как о проверке работодателем кандидата на работу. Компания не может заключить договор о найме, если она не изучит рекомендации, кредитную историю, образование, водительские записи и любые предыдущие конфликты с законом.

Тот же тип процесса проверки применяется к праву собственности на ваш дом, которое является причудливым названием для ваших прав на объект недвижимости. Покупатели должны знать: является ли ваше владение законным или у вас есть долговые расписки из Лас-Вегаса на дом, который они унаследуют в качестве «бонуса» при покупке?

Даже если вы считаете, что ваш заголовок не содержит проблем и не содержит проблем, вам потребуется официальная проверка, чтобы выявлять и устранять любые проблемы без промедления. Любой дефект в названии, большой или маленький, может задержать продажу.Итак, мы поможем вам познакомиться с обычным процессом поиска по заголовку, охватив все ваши базы, в том числе:

Когда осуществляется поиск титула в сделке с недвижимостью и кто его выполняет
Наиболее частые проблемы с титулом, которые вызывают задержки при продаже дома
Как страхование титула защищает покупателей от неизвестности
Процесс решения выявленных проблем с титулом

Источник: (Rawpixel / Unsplash)

Когда выполняется поиск по названию при сделке с недвижимостью?

Поиск заголовка обычно начинается после того, как продавец принимает предложение покупателя, но до закрытия сделки.Некоторые поверенные предоставляют услуги по поиску титула, но большинство агентов по недвижимости работают с компаниями, занимающимися поиском титула, в зависимости от штата.

В определенных случаях покупатель может запросить поиск титула до подписания договора купли-продажи, особенно если есть какие-либо вопросы о праве собственности на недвижимость.

Имущество, например, может иметь несколько владельцев собственности, и покупатель может пожелать выяснить, имеет ли лицо, претендующее на роль продавца, законные полномочия для продолжения продажи.Проверка завещания и документов исполнителя, поданных в окружной суд, подтверждает, что продавец представляет имущество на законных основаниях.

Кто выполняет поиск по заголовку и сколько стоит эта услуга?

Поиск по названию стоит от 75 до 100 долларов и выполняется титульной компанией или поверенным по недвижимости, в зависимости от штата.

Мисти Вуд, самый продаваемый агент по недвижимости в Сан-Антонио с более чем 47-летним опытом, отмечает, что большинство агентов по недвижимости налаживают прочные связи с компаниями, занимающимися поиском титулов, чем больше они работают вместе.В результате эти компании, связанные с агентом, переводят на более высокий уровень обслуживания — титульные компании не хотят терять бизнес из-за плохой репутации.

Сколько стоит поиск по заголовку и кто за него платит?

Оплата может происходить любым путем, поскольку стоимость поиска по названию — лишь один из многих пунктов переговоров между покупателем и продавцом при продаже дома. В некоторых штатах и регионах существуют обычаи в отношении того, кто за что платит, и ваш агент по недвижимости должен знать, что является нормой для вас в лесу.

Если вы делаете много уступок при продаже или чувствуете, что покупатель получает более выгодную сделку, поиск по названию — это то, что вы можете попросить покупателя заплатить. Но учитывая, что это такая небольшая стоимость по большому счету, поговорите со своим агентом по недвижимости о том, хотите ли вы умереть на этом холме.

«Найдите опытного агента по недвижимости, чтобы облегчить сделку», — сказала она. «Они строят отношения с фирмами по страхованию титулов, которые проводят подробный поиск и предотвращают проблемы с титулами.”

Есть ли способ предотвратить появление проблем при поиске по заголовку?

«Всегда будьте честны со своим агентом по недвижимости», — советует Вуд.

«Хороший агент по недвижимости задает продавцам вопросы, которые помогут решить любые возможные проблемы с правом собственности до того, как недвижимость поступит на рынок».

Мисти продолжает: «Например, они спросят: вы заплатили всем своим поставщикам? Вы знаете, накладывал ли кто-нибудь залог на собственность? У вас текущие взносы в ТСЖ? »

Задавая такие вопросы во время первой встречи между продавцом и агентом, агент выявляет потенциальные проблемы с названием, которые могут быть устранены на раннем этапе процесса продажи.

Кроме того, продавцы могут провести независимый поиск по названию до размещения с агентом, чтобы дважды проверить название своего дома. Конечно, вы, вероятно, знаете о каких-либо ссудах, залоговых правах или претензиях на право собственности на ваш дом, но вы можете не знать, что документ был оформлен неправильно или что новый гараж соседа находится слишком близко к вашему дому.

Вы можете нанять фирму по поиску титула, которая проведет вас обыск, или посетить местный суд, где выдаются документы и разрешения для отслеживания истории права собственности на ваш дом и любых разрешений на строительство для вашего дома или дома соседа для проверки вашей собственности. .

Источник: (Rawpixel)

Как работает поиск по заголовку?

Обратите внимание, что титул — это не физический лист бумаги, а пакет прав, который сопровождает объект недвижимости. Следовательно, поиск по заголовку — это не охота за одним типом документа. Он включает в себя сбор различных документов, подробно описывающих историю владения недвижимостью, в том числе:

Акты о передаче собственности
Ипотека под залог интересов банка
Залог на имущество, размещенный кредиторами, поставщиками или подрядчиками

Эти записи хранятся в централизованном правительственном учреждении, таком как регистратор округа или муниципальные учреждения.

По словам Роберта Берлинера, поверенного Berliner Group LLC:

«Поиск титула состоит из просмотра публичных записей, чтобы выяснить, какие дела были зарегистрированы в отношении собственности — предыдущие документы, ипотека, сервитуты, требования о залоге со стороны подрядчиков и т. Д. Часто возникают вопросы, такие как претензии право удержания механиков, о котором продавец должен был знать, но либо не знал, либо знал, но отпустил ».

Титульная компания предоставит титульный отчет с такой информацией, как:

Подробная информация об имуществе, включая домашний адрес и местонахождение округа
Юридическое описание собственности в досье
Информация о акте, например, кто владеет текущим актом и история передачи собственности
Залог по ипотеке
Обременения и комментарии (здесь будут перечислены такие вопросы, как механика, ТСЖ / квартира и залоговые права на коммунальные услуги)
Налоги на имущество — текущие или просроченные

Как далеко ушли поисковые запросы по заголовкам?

Поиск титула может исследовать записи о доме на протяжении всего периода существования собственности или до тех пор, пока записи хранились в конкретном поселке или округе.Allied Title and Escrow сообщает, что в более чем одной трети сделок с недвижимостью соответствующая титульная компания должна предпринять «экстраординарную работу» для решения проблем, связанных с правом собственности, которые часто возникают 50 или более лет назад.

Но иногда вы можете ускорить процесс поиска титула, предоставив титульной компании копию вашего страхового полиса с момента покупки дома.

В некоторых случаях, если ваш полис был приобретен в течение последних 15 лет, поиск может быть ограничен продолжительностью, в течение которой вы владели домом, вместо того, чтобы выполнять полный поиск по названию до того момента, когда дом был построен.

Источник: (Скотт Уэбб / Unsplash)

Распространенные проблемы, которые обнаруживаются при поиске по заголовкам

Типичные красные флажки, которые возникают при поиске заголовков, включают:

Неправильная передача правового титула:
Это происходит, когда собственность продается, но орган местного самоуправления не заполняет надлежащие документы. Записи о заглавии указывают на предыдущего жильца в качестве владельца. Часто прослеженные записи выявляют причину ошибки. После внесенных исправлений право собственности переходит к продаже.

Налоговые залоговые права:
Налоговые залоговые права, зарегистрированные в отношении права собственности на задолженность по налогам, должны быть оплачены до выручки от продажи. Неуплаченные налоги на недвижимость, например, могут быть перечислены в счет стоимости дома. Эти налоги должны быть уплачены до продажи дома, в противном случае округ может вычесть сумму налога из продажной цены дома.

Залог подрядчика и механика:
Если домовладелец заказывает завершенные работы на своей собственности, но не оплачивает их, подрядчик может наложить залог на право собственности, чтобы получить компенсацию за его работу.Залог механика следует той же концепции, но отражает ссуду в счет права собственности на погашение механика, такого как подрядчик по ОВК, который установил новую систему.

Нарушение границ:
Границы земельных участков, зарегистрированных в праве собственности, отражают размер проданной недвижимости. Размер, указанный в заголовке, должен соответствовать фактическому размеру собственности. Иногда соседи случайно строят за границей территории, или заборы, возведенные на границах границ, вторгаются в территорию, обозначенную в названии.Может быть заказано обследование для подтверждения фактической границы и несоответствия между зарегистрированным земельным документом и текущей границей.

«Когда-то у нас была собственность, границы которой не соответствовали названию», — говорит Ральф ДиБугнара, вице-президент по розничным продажам RH Funding, нью-йоркской фирмы ипотечного кредитования. «Оказывается, сосед добавил пристройку к своему дому, не проверяя границы собственности. Расширение посягало на собственность продавца. Излишне говорить, что сделка не состоялась, что было досадно, потому что покупателю дом очень понравился. ”

Ральф не знал, как владелец собственности справился с посягательством на соседа, но в других случаях домовладельцы сталкиваются с неприятной перспективой сноса гаражей — пристроек к заборам, построенных на территории соседних владений.

Осложнения с недвижимостью:
Имущество оказывается проблематичным, если есть несколько наследников, неопределенные наследники собственности или залоговое право из домов престарелых, медицинских учреждений и т.п. Множественные наследники или отсутствие завещания делают неясным право собственности до тех пор, пока суд не определит, кому принадлежит собственность.До тех пор собственность не может быть продана на законных основаниях.

Подделки:
Могут иметь место поддельные титулы, и споры должны быть урегулированы до продажи любой собственности.

Неизвестные владельцы:
Поскольку титулы являются юридическим доказательством права собственности, неизвестный владелец, указанный в титуле, бросает вызов процессу продажи. Все владельцы должны согласиться на продажу до того, как право собственности перейдет к другому владельцу и будет произведено закрытие сделки.

Что произойдет, если возникнет проблема с заголовком?

Если возникнет проблема с названием вашего дома, вам придется с ней разобраться, иначе продажа не состоится.

Проблемы, возникающие при поиске заголовков, варьируются от легко устранимых до гораздо более сложных. Например, Wood помнит проблему поиска по заголовку, при которой титул предыдущего продавца не перешел к текущему владельцу. Непорядок с документами быстро разрешился в здании суда, и продажа продолжилась.

Залог или ссуды под залог освобождаются после их выплаты. Точное время зависит от того, насколько быстро местные окружные суды приступят к обработке документов и снятию залогового права.На урегулирование завещаний и имений могут уйти годы, что приведет к остановке продаж домов. У продавцов мало вариантов, кроме как вести частные переговоры с другими заинтересованными сторонами недвижимости, чтобы получить единоличное право владения титулом, чтобы продолжить продажу.

Однако в большинстве случаев очистить титул намного проще. Часто решение таких проблем просто означает проверку того, что долг был погашен, а затем зарегистрирован надлежащим образом, подобно тому, как потребители устраняют ошибки в кредитном отчете.

Редко требуется адвокат, чтобы очистить титул.В большинстве случаев проблемы, обнаруженные при поиске по названию, легко устраняются, если вы распутаете бумажную работу, оплатите счета и ссуды и найдете наследников.

В маловероятном случае серьезного спора, такого как рассказ Ральфа о соседе, который построил участок на территории соседского участка, продавцы могут пожелать проконсультироваться с юристом по недвижимости, который посоветует им дальнейшие действия.

Источник: (Rawpixel)

Что такое страхование титула?

После завершения официального поиска титула страхование титула, выданное покупателю, защищает его вложения в недвижимость в случае возникновения проблем с титулом после закрытия.

«Даже самые опытные профессионалы в области правового титула могут не найти всех проблем, связанных с недвижимостью», — поясняет First American Financial Corporation. «Некоторые риски, такие как проблемы с правом собственности из-за ошибок при регистрации, подделки или нераскрытия наследников, трудно идентифицировать».

Полис страхования титула не отменяет необходимости поиска по названию, но выдается независимо от результата поиска по названию.

При стандартной сделке продавец оплачивает полис страхования титула покупателя, а покупатель оплачивает страхование титула кредитора.

Приблизительно 4-5% застрахованных получают выплаты от своего титульного страхования; это политика в отношении названий, которая казалась ясной и перешла к контракту.

По мере того, как вы готовитесь продать свой дом, убедитесь, что он указан с чистым, ясным названием, прокладывает путь для беспрепятственного внесения в список и продажи. Опытный агент по недвижимости предлагает лучшее руководство для выявления проблем с титулом.

Большинство проблем с поиском по заголовку можно решить с помощью простых решений, исправления документов и оплаты неоплаченных счетов, хотя сложные вопросы могут потребовать профессиональной помощи.Суть в следующем: какой бы путь вы ни выбрали для решения проблемы, вам необходимо очистить право собственности, иначе продажа вашего дома не будет завершена.

Отказ от непредвиденных обстоятельств оценки может быть отличной идеей … Или нет

Не всем из нас повезло иметь на своем банковском счете стоимость дома, просто ожидая, когда ее потратят на дом нашей мечты. Если это вы — искренние поздравления с вашим жизненным выбором! Однако в большинстве случаев для такой крупной покупки необходима ипотечная ссуда.

Допустим, вы готовы выдвинуть предложение, и у вас есть все необходимое, чтобы подать заявку на ипотеку. Это отличная новость, но все зависит от суммы кредита. Если вы подали предложение, которое оказывается выше оценки, возникает проблема — вы можете не получить финансирование в полном объеме. Вот почему непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, являются важной частью контракта на недвижимость, когда вы получаете ипотечную ссуду.

Теперь предположим, что вы можете отказаться от условной оценки.Это может дать вам конкурентное преимущество, если недвижимость, о которой вы сделали предложение, является горячим билетом. Следует ли вам предложить отказаться от непредвиденных обстоятельств, связанных с оценкой, если вы можете? Что делать, если оценка оказывается заниженной? Кроме того — что вообще означает «непредвиденная оценка»?

Читайте дальше, чтобы получить ответы. Мы проконсультировались с ведущими экспертами в области недвижимости с многолетним опытом, чтобы объяснить, что такое непредвиденные обстоятельства при оценке, как они вступают в силу, какие существуют варианты, когда стоимость дома оценивается ниже предлагаемой цены и лучше ли проводить оценку. непредвиденные обстоятельства в вашем контракте с недвижимостью.

Источник: (Joanna Kosinska / Unsplash)

Как работает непредвиденный случай оценки

Во-первых: что такое непредвиденные обстоятельства при оценке?

Непредвиденные обстоятельства в договоре о недвижимости — это условие, которое должно быть выполнено до закрытия сделки по покупке дома. Непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, — это первичные непредвиденные обстоятельства, которые включаются для защиты покупателя, если сумма оценки окажется ниже покупной цены.

Дело в том, что банк или финансовое учреждение, предоставляющее ссуду, требует отчет об оценке, чтобы определить фактическую стоимость дома и установить сумму ссуды, потому что они ссудят вам только определенный процент от фактической стоимости дома.Оценка необходима для того, чтобы убедиться, что покупатель не переплатит за недвижимость, и чтобы кредитор был уверен, что стоимость дома покроет потерянные инвестиции, если покупатель не выплатит ссуду.

«Это довольно ценный инструмент, позволяющий банку, предоставляющему финансирование, понять, что эта недвижимость соответствует критериям такого типа ссуды», — говорит Питер Чикурис, ведущий агент по недвижимости в Санкт-Петербурге, Флорида, с 27 лет опыта, который продал на 75% больше домов для одной семьи, чем в среднем в Санкт-Петербурге.Петербургский агент.

Если оценка ниже покупной цены, непредвиденные обстоятельства используются в качестве гарантии. В этом случае «покупатель имеет право на немедленное расторжение контракта и возврат задатка», — поясняет Кикурис.

«Они потеряют стоимость оценки, но это небольшие расходы по сравнению с возможной переплатой за недвижимость».

Если (и когда) вам следует отказаться от условной оценки

Бывают случаи, когда отказ от непредвиденных обстоятельств оценки может быть взаимовыгодным для покупателя и продавца, но все зависит от финансовых возможностей покупателя.Если покупателю понадобится ипотечный заем и он включает в договор непредвиденные финансовые обстоятельства, было бы бессмысленно отказываться от непредвиденных обстоятельств оценки, потому что оценка — это то, как подтверждается сумма займа.

Если есть покупатель за наличные, который может купить недвижимость напрямую, в оценке не требуется, если только покупатель не хочет подтвердить, что он платит не больше, чем стоит недвижимость. Отказ от непредвиденных обстоятельств также может укрепить предложение и опередить конкуренцию на востребованной недвижимости.Продавцы предпочитают предложения без предварительной оценки, потому что «таким образом они знают, что у них не будет никаких шансов на разрыв контракта», — говорит Кикурис.

По сути, если покупатель достаточно сильно хочет дом и имеет средства заплатить за него наличными — особенно если есть несколько предложений — отказ от непредвиденных обстоятельств оценки может выиграть дом.

Когда конкретная собственность требует такого отказа?

Chicouris сообщает, что покупатели рассматривают возможность отказа от непредвиденных обстоятельств оценки только в том случае, если они работают с агентом, «и агент может подтвердить стоимость собственности и, возможно, будущий потенциал ее стоимости.«Другие причины для отказа от непредвиденных обстоятельств оценки могут включать в себя превосходное местоположение, возможность расширения или застройки собственности — или вы просто знаете, что это дом вашей мечты.

«Это делается постоянно, особенно в таком месте, как Нью-Йорк, с таким количеством предложений, сделанных на одну и ту же недвижимость», — говорит Патрик Кармоди, поверенный по недвижимости и страхованию с почти 40-летним опытом, который работает консультантом в New Йоркская девелоперская и дизайнерская фирма Wheelhouse.

Другой случай, когда отказ от непредвиденных обстоятельств оценки может быть хорошим вариантом, — это когда покупатель может внести крупный авансовый платеж.Таким образом, даже если оценка будет меньше цены предложения, сумма кредита будет покрывать только то, что покупатель еще должен, и финансовое учреждение все еще может согласиться на получение кредита. Тем не менее, всегда консультируйтесь со своим агентом по недвижимости и своим кредитором, прежде чем рассматривать этот вариант, когда вы получаете какую-либо форму финансирования.

Источник: (Jesson Mata / Unsplash)

Что делать, если стоимость дома ниже покупной

К счастью, низкие оценки случаются нечасто. Согласно исследованию оценки жилья, проведенному Федеральным резервным банком Филадельфии в 2018 году, менее 10% домов были оценены ниже контрактной цены.Кикурис подтверждает эти выводы: «Из 25 сделок в месяц это, возможно, происходит раз в три месяца».

Тем не менее, для небольшого процента домов, которые оцениваются ниже покупной цены, у покупателей есть варианты с условной оценкой.

Вариант первый: запросить повторную оценку

Если вы можете убедительно доказать, что стоимость недвижимости выше оценочной стоимости, вы можете запросить повторную оценку. Кредитор нанимает оценочную компанию, поэтому покупатель может попросить нанять другого оценщика для второй оценки, указав причины, по которым они считают первоначальную оценку неверной.Некоторые из этих причин могут включать:

Неточные данные при первичной оценке
Менее очевидные особенности дома, упущенные при первой оценке
Обновленные или улучшенные функции
Сравнимые недавно проданные дома в том же районе, которые были проданы по более высокой цене, чем оценочная

Если кредитор не соглашается провести вторую оценку, некоторые непредвиденные обстоятельства могут включать в себя возможность для покупателя получить другую оценку за свой счет.

В качестве альтернативы запросу второй оценки агент по недвижимости имеет право подать опровержение в оценочную компанию. Самый веский аргумент в пользу обжалования аттестации — это новые актуальные документы, предоставленные агентом. Они могут использоваться оценочной компанией в качестве рычага для пересмотра своей оценки.

«Агент покупателя может провести свои собственные сопоставления и представить опровержение, чтобы узнать, не ошибся ли оценщик», — объясняет Кикурис.

Вариант второй: Попросить продавца снизить закупочную цену

Попросить продавца снизить закупочную цену — разумная просьба. Это особенно верно, если дом находится на рынке в течение значительного времени; есть вероятность, что следующая оценка от другого покупателя также может оказаться заниженной.

По этим причинам продавцы часто готовы пойти навстречу и разделить разницу.

Вариант третий: оплатите разницу самостоятельно

Чтобы не сорвать сделку, если ни один из других вариантов не сработает, покупатель может компенсировать разницу между оценочной суммой и покупной ценой, заплатив из своего кармана.Это не всегда первый или лучший вариант, но если вы любите дом и сделка на кону, возможно, вам стоит убедиться, что вы закончили с ключами в руках.

Итак, непредвиденные обстоятельства оценки или отсутствие непредвиденных обстоятельств оценки?

Если вы финансируете свой дом, настоятельно рекомендуется провести оценку на случай непредвиденных обстоятельств, чтобы защитить себя от заниженной оценки. С его помощью вы можете отказаться от контракта с внесением задатка или использовать его как инструмент торга.

С другой стороны, без непредвиденных обстоятельств, связанных с оценкой, продавец с большей вероятностью примет ваше предложение, чем другие, если вы сможете заплатить наличными или внести крупный первоначальный взнос.Учтите все эти факторы, прежде чем отправлять это предложение.

Источник изображения заголовка: (Andrey_Popov / Shutterstock)

Хотите купить дом за наличные? Прочтите это в первую очередь

Покупка дома за наличные — редкость по причине

Не многие люди могут позволить себе купить дом за наличные. Учитывая, что средняя продажная цена домов превышает 320000 долларов, это неудивительно.

Даже те, кто мог купить дом за наличные, часто не делают этого.

Почему? Потому что ваши деньги могут быть более доступными (и приносить большую прибыль), если они не привязаны к вашему дому.

Тем не менее, покупка дома за наличные по-прежнему дает большие преимущества — например, экономия тысяч на ипотечных процентах.

Если вы собираетесь сделать предложение за дом за наличные, то в первую очередь нужно учесть следующее.

Узнайте, на какой размер ипотеки вы имеете право (30 марта 2021 г.)

В этой статье (Перейти к…)

Можете ли вы оплатить дом наличными?

Когда большинство людей говорят о покупке дома за наличные, они имеют в виду без каких-либо ссуд.Вместо этого покупатель будет использовать кассовый чек или банковский перевод для закрытия транзакции. Совершенно нормально.

Можно ли купить дом с сумками, полными настоящих счетов? Ну, возможно. Но у немногих есть повод попробовать. И вы можете быть уверены, что поднимете брови при закрытии.

Что немаловажно, зачем вам это? Хранение и перемещение наличных денег очень рискованно.

Итак, если вы получили деньги легально, внесите их в банк. И давать прямые ответы на любые вопросы, которые задают банкиры или чиновники.

Преимущества покупки дома за наличные

Отсутствие долгов может привлекать само по себе. Но это не единственная причина, по которой некоторые люди решают купить дом за наличные.

Без процентов по ипотеке

Отсутствие ипотеки не только освобождает ваш ежемесячный бюджет. Это сэкономит вам тысячи — потенциально сотни тысяч — на выплатах процентов по ипотеке.

Например: займите 200 000 долларов на 30 лет под 3,5%, и вы заплатите 123 300 долларов в качестве процентов.Это больше половины того, что вы взяли в долг.

Не бери его, и все деньги будут у тебя в кармане.

Больше кредитного плеча при размещении предложения

Покупатели за наличные находятся в уникально сильном положении, когда покупают дом.

Лица, имеющие ипотеку, должны сделать свои предложения о покупке «условными» после утверждения их финансирования. Если они не получат разрешение на ипотеку вовремя или что-то в их заявке изменится до дня закрытия, продажа жилья может сорваться.

Но предложения наличными могут быть сделаны и без таких непредвиденных обстоятельств.

Поскольку это совершенно точно, большинство собственников примет предложение наличными по той же цене от человека, которому требуется ипотечный кредит.

И на некоторых рынках они могут принять более низкое предложение от покупателя за наличные, а не более высокое предложение от того, кто нуждается в финансировании.

Другие плюсы покупки дома за наличные

Что еще заставляет некоторых людей мечтать о покупателях за наличные? Что ж, вот еще несколько плюсов:

Более низкие затраты на закрытие сделки , Отсутствие комиссии кредитора — Комиссия за выдачу кредита отсутствует, когда вы покупаете дом за наличные.Это может сэкономить вам тысячи. И вы можете выбрать большую часть других затрат, которые вы понесете.
Никаких проблем с кредитным специалистом или администратором. — Получение ипотечного кредита до закрытия — непростая задача, и обычно вам нужно предоставить массу документов. Это не применяется, когда вы платите наличными.
Более быстрое закрытие — Часто ипотечный кредитор, перечеркивая t и ставя точки над i, задерживает закрытие. Когда вы платите наличными, вы можете быть в резиденции так быстро, как сможете оформить необходимые документы (проверка титула, страховка и т. Д.), Что может занять всего две недели
Меньше опасений — Если жилье рынок внезапно рухнул, а стоимость домов резко упала, вы, конечно, потеряете деньги — на бумаге.Но вы не попадете в ловушку своего дома из-за подводной ипотеки или выкупа из банка. И вы, вероятно, сможете выжить до следующего восстановления.

Таким образом, покупатель за наличные дает целый ряд преимуществ. Но каковы те потенциальные недостатки, о которых мы упоминали?

Минусы покупки дома за наличные

Иногда те, кто мог купить дом за наличные, все равно выбирают ипотеку. Это потому, что у покупок за наличные есть как недостатки, так и преимущества.

Ваши деньги привязаны к вашему дому

Для некоторых это самый серьезный недостаток. Пока ваши деньги привязаны к вашему дому, они не могут приносить вам больше денег.

Таким образом, вы не можете инвестировать эту часть своих активов, расширяя свой портфель акций, покупая потрясающий стартап своего друга или покупая более крупные предметы, которые при тщательном выборе могут быстро вырасти в цене.

Насколько это вас беспокоит, может зависеть от вашего аппетита к риску.

Ваш дом, раз уж вы полностью им владеете, вряд ли куда-нибудь денется, тогда как инвестиции с высокой доходностью обычно также имеют более высокий риск неудачи.

А учитывая, что ставки по ипотечным кредитам находятся на рекордно низком или близком к нему уровне (на момент написания), аргумент в пользу наличия хотя бы небольшой ставки может быть убедительным.

Зачем связывать больше денег, чем нужно, если можно занять так дешево?

Подтвердите новую ставку (30 марта 2021 г.)

Может быть сложнее задействовать собственный капитал

Что произойдет, если что-то пойдет не так? Возможно, у вас внезапно появятся большие медицинские счета или, возможно, вы понесли большой незастрахованный убыток.И вы не можете получить доступ к большей части своих денег, потому что они уже вложены в ваш дом.

Да, вы можете продать свой дом и заработать. Но на это могут уйти месяцы.

И вы можете быть в очереди на получение ссуды под залог недвижимости, кредитной линии под залог собственного капитала (HELOC) или даже ипотеки — при условии, что ваш кредитный рейтинг будет на хорошем уровне. Но, опять же, это часто занимает несколько недель. Владение собственностью неликвидно.

Решение? Не откладывайте дома столько денег, чтобы не справиться с чрезвычайными ситуациями.Это может означать меньший дом или небольшую ипотеку.

Вы можете пропустить налоговые льготы

Было время, когда большим недостатком покупки дома за наличные было то, что вы упускали вычеты по ипотечным процентам.

Но это преимущество частично испарилось с пересмотром налоговой системы 2017 года. По данным The Wall Street Journal (перепечатано The Brookings Institution):

«Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года повысил стандартный вычет, ограничил вычитаемые государственные и местные налоги на уровне 10 000 долларов США и снизил максимальную сумму основного долга по ипотеке, имеющую право на вычитаемые проценты, до 750 000 долларов США (с 1 миллиона долларов США) для новых ссуд.

«В результате, по оценкам Центра налоговой политики, количество налогоплательщиков, получающих вычет по ипотечным процентам, сократится с 34 миллионов (20% налоговых деклараций) в 2017 налоговом году до 14 миллионов (8% налоговых деклараций) в 2018 ».

Таким образом, только ограниченное число тех, у кого есть ипотечные кредиты, сейчас пользуются этими налоговыми льготами.

Но вы все равно должны подсчитать, что они могут значить для вас, или поговорить со своим бухгалтером.

Стоит ли покупать дом за наличные или в ипотеку?

Разумность покупки дома за наличные зависит от вас и ваших обстоятельств:

Насколько важна для вас дополнительная безопасность?
Будет ли у вас достаточно денег, чтобы справиться в чрезвычайной ситуации?
Насколько важна более дешевая и легкая покупка?
Какие инвестиции вы можете упустить, когда ваши деньги будут ограничены?

Читая «за» и «против», помните следующее: это еще не все или ничего.

Вы можете пойти на компромисс с большим первоначальным взносом и небольшой ипотечной ссудой — сэкономив большую часть уплаченных процентов, но сохранив большую часть своих средств в ликвидности на случай чрезвычайной ситуации.

Если вам сложно принять решение, поговорите с финансовым консультантом или другим специалистом, который поможет вам разобраться в ваших возможностях и выбрать лучший для вас.

Покупка дома за наличные FAQ

Купить дом за наличные — хорошая идея?

Конечно, может быть.Но даже те, кто может себе это позволить, часто сохраняют небольшую ипотеку для налоговых целей или для инвестиций в другое место. Это личное дело, решать только вам.

Как быстро вы можете закрыть транзакцию с наличными?

Как правило, намного быстрее, чем при использовании ипотечного кредита. Есть еще некоторые документы, но это не редкость, когда вы вступаете во владение домом через пару недель.

Есть ли затраты на закрытие при денежном предложении?

Это во многом зависит от вас.Вы, безусловно, избежите комиссий кредиторов и скидок. Но большинство покупателей за наличные захотят провести поиск по названию, оценку и часто осмотр дома. Это вещи, за которые вы будете платить из своего кармана.

Кто оплачивает заключительные расходы при продаже за наличные?

Бремя закрывающих расходов обычно ложится на покупателя жилья, хотя в некоторых штатах продавцы берут на себя часть вкладов. И это применимо независимо от того, есть у вас ипотека. Но любой может, конечно, договориться о кредите у продавца, чтобы покрыть некоторые или все расходы.Включите это в свое предложение.

Есть ли преимущество у покупателей за наличные?

Вы делаете ставку! Даже на рынке продавца у вас гораздо больше рычагов, чем у тех, кому нужна ипотека. А на рынке покупателя вы можете заключить отличную сделку.

Кто платит за дом наличными?

Национальная ассоциация риэлторов публикует ежегодный опрос покупателей жилья. В 2020 году было обнаружено, что только 14% транзакций были наличными.

Как вы уже догадались, подавляющее большинство тех, кто платил наличными, были пожилыми покупателями, которые, возможно, потратили десятилетия на приобретение доли в своих домах и накопление своих сбережений.

Продажа бывшего дома при переезде дает гораздо больше возможностей для оплаты следующего дома наличными.

Напротив, 96% покупателей в возрасте до 40 лет используют ипотеку для покрытия части или всей покупки дома.

Ипотека стала доступнее, чем когда-либо

Хотя покупка дома за наличные имеет свои преимущества, это ни в коем случае не является ожиданием или нормой.

А с учетом того, что ставки по ипотечным кредитам находятся на почти рекордно низком уровне, привлекательность покупки за наличные становится все меньше и меньше.

Многие покупатели жилья выбирают жилищный заем под низкий процент, чтобы вложить свои деньги в другое место.

Подтвердите новую ставку (30 марта 2021 г.)

Хотите купить дом за наличные? Прочтите это в первую очередь

Покупка дома за наличные — редкость по причине

Даже те, кто мог купить дом за наличные, часто не делают этого.

Если вы собираетесь сделать предложение за дом за наличные, то в первую очередь нужно учесть следующее.

Узнайте, на какой размер ипотеки вы имеете право (30 марта 2021 г.)

В этой статье (Перейти к…)

Можете ли вы оплатить дом наличными?

Что немаловажно, зачем вам это? Хранение и перемещение наличных денег очень рискованно.

Преимущества покупки дома за наличные

Без процентов по ипотеке

Не бери его, и все деньги будут у тебя в кармане.

Больше кредитного плеча при размещении предложения

Покупатели за наличные находятся в уникально сильном положении, когда покупают дом.

Но предложения наличными могут быть сделаны и без таких непредвиденных обстоятельств.

Другие плюсы покупки дома за наличные

Что еще заставляет некоторых людей мечтать о покупателях за наличные? Что ж, вот еще несколько плюсов:

Более низкие затраты на закрытие сделки , Отсутствие комиссии кредитора — Комиссия за выдачу кредита отсутствует, когда вы покупаете дом за наличные.Это может сэкономить вам тысячи. И вы можете выбрать большую часть других затрат, которые вы понесете.
Никаких проблем с кредитным специалистом или администратором. — Получение ипотечного кредита до закрытия — непростая задача, и обычно вам нужно предоставить массу документов. Это не применяется, когда вы платите наличными.
Более быстрое закрытие — Часто ипотечный кредитор, перечеркивая t и ставя точки над i, задерживает закрытие. Когда вы платите наличными, вы можете быть в резиденции так быстро, как сможете оформить необходимые документы (проверка титула, страховка и т. Д.), Что может занять всего две недели
Меньше опасений — Если жилье рынок внезапно рухнул, а стоимость домов резко упала, вы, конечно, потеряете деньги — на бумаге.Но вы не попадете в ловушку своего дома из-за подводной ипотеки или выкупа из банка. И вы, вероятно, сможете выжить до следующего восстановления.

Минусы покупки дома за наличные

Ваши деньги привязаны к вашему дому

Насколько это вас беспокоит, может зависеть от вашего аппетита к риску.

Зачем связывать больше денег, чем нужно, если можно занять так дешево?

Подтвердите новую ставку (30 марта 2021 г.)

Может быть сложнее задействовать собственный капитал

Да, вы можете продать свой дом и заработать. Но на это могут уйти месяцы.

Вы можете пропустить налоговые льготы

Но вы все равно должны подсчитать, что они могут значить для вас, или поговорить со своим бухгалтером.

Стоит ли покупать дом за наличные или в ипотеку?

Разумность покупки дома за наличные зависит от вас и ваших обстоятельств:

Насколько важна для вас дополнительная безопасность?
Будет ли у вас достаточно денег, чтобы справиться в чрезвычайной ситуации?
Насколько важна более дешевая и легкая покупка?
Какие инвестиции вы можете упустить, когда ваши деньги будут ограничены?

Читая «за» и «против», помните следующее: это еще не все или ничего.

Покупка дома за наличные FAQ

Купить дом за наличные — хорошая идея?

Как быстро вы можете закрыть транзакцию с наличными?

Есть ли затраты на закрытие при денежном предложении?

Кто оплачивает заключительные расходы при продаже за наличные?

Есть ли преимущество у покупателей за наличные?

Кто платит за дом наличными?

Продажа бывшего дома при переезде дает гораздо больше возможностей для оплаты следующего дома наличными.

Напротив, 96% покупателей в возрасте до 40 лет используют ипотеку для покрытия части или всей покупки дома.

Ипотека стала доступнее, чем когда-либо

Хотя покупка дома за наличные имеет свои преимущества, это ни в коем случае не является ожиданием или нормой.

Многие покупатели жилья выбирают жилищный заем под низкий процент, чтобы вложить свои деньги в другое место.

Подтвердите новую ставку (30 марта 2021 г.)

Хотите купить дом за наличные? Прочтите это в первую очередь

Покупка дома за наличные — редкость по причине

Даже те, кто мог купить дом за наличные, часто не делают этого.

Если вы собираетесь сделать предложение за дом за наличные, то в первую очередь нужно учесть следующее.

Узнайте, на какой размер ипотеки вы имеете право (30 марта 2021 г.)

В этой статье (Перейти к…)

Можете ли вы оплатить дом наличными?

Что немаловажно, зачем вам это? Хранение и перемещение наличных денег очень рискованно.

Преимущества покупки дома за наличные

Без процентов по ипотеке

Не бери его, и все деньги будут у тебя в кармане.

Больше кредитного плеча при размещении предложения

Покупатели за наличные находятся в уникально сильном положении, когда покупают дом.

Но предложения наличными могут быть сделаны и без таких непредвиденных обстоятельств.

Другие плюсы покупки дома за наличные

Что еще заставляет некоторых людей мечтать о покупателях за наличные? Что ж, вот еще несколько плюсов:

Более низкие затраты на закрытие сделки , Отсутствие комиссии кредитора — Комиссия за выдачу кредита отсутствует, когда вы покупаете дом за наличные.Это может сэкономить вам тысячи. И вы можете выбрать большую часть других затрат, которые вы понесете.
Никаких проблем с кредитным специалистом или администратором. — Получение ипотечного кредита до закрытия — непростая задача, и обычно вам нужно предоставить массу документов. Это не применяется, когда вы платите наличными.
Более быстрое закрытие — Часто ипотечный кредитор, перечеркивая t и ставя точки над i, задерживает закрытие. Когда вы платите наличными, вы можете быть в резиденции так быстро, как сможете оформить необходимые документы (проверка титула, страховка и т. Д.), Что может занять всего две недели
Меньше опасений — Если жилье рынок внезапно рухнул, а стоимость домов резко упала, вы, конечно, потеряете деньги — на бумаге.Но вы не попадете в ловушку своего дома из-за подводной ипотеки или выкупа из банка. И вы, вероятно, сможете выжить до следующего восстановления.

Минусы покупки дома за наличные

Ваши деньги привязаны к вашему дому

Насколько это вас беспокоит, может зависеть от вашего аппетита к риску.

Зачем связывать больше денег, чем нужно, если можно занять так дешево?

Подтвердите новую ставку (30 марта 2021 г.)

Может быть сложнее задействовать собственный капитал

Да, вы можете продать свой дом и заработать. Но на это могут уйти месяцы.

Вы можете пропустить налоговые льготы

Но вы все равно должны подсчитать, что они могут значить для вас, или поговорить со своим бухгалтером.

Стоит ли покупать дом за наличные или в ипотеку?

Разумность покупки дома за наличные зависит от вас и ваших обстоятельств:

Насколько важна для вас дополнительная безопасность?
Будет ли у вас достаточно денег, чтобы справиться в чрезвычайной ситуации?
Насколько важна более дешевая и легкая покупка?
Какие инвестиции вы можете упустить, когда ваши деньги будут ограничены?

Читая «за» и «против», помните следующее: это еще не все или ничего.

Покупка дома за наличные FAQ

Купить дом за наличные — хорошая идея?

Как быстро вы можете закрыть транзакцию с наличными?

Есть ли затраты на закрытие при денежном предложении?

Кто оплачивает заключительные расходы при продаже за наличные?

Есть ли преимущество у покупателей за наличные?

Кто платит за дом наличными?

Продажа бывшего дома при переезде дает гораздо больше возможностей для оплаты следующего дома наличными.

Напротив, 96% покупателей в возрасте до 40 лет используют ипотеку для покрытия части или всей покупки дома.

Ипотека стала доступнее, чем когда-либо

Хотя покупка дома за наличные имеет свои преимущества, это ни в коем случае не является ожиданием или нормой.

Многие покупатели жилья выбирают жилищный заем под низкий процент, чтобы вложить свои деньги в другое место.

Подтвердите новую ставку (30 марта 2021 г.)

Разница между наличными и ипотекой

Наличные против ипотеки: обзор

Куда бы вы ни обратились, вы слышите, как плохо нести долги. Поэтому, естественно, логично думать, что покупка дома за наличные — или вложение как можно большего количества денег в свой дом, чтобы избежать огромного долга, связанного с ипотекой — это самый разумный выбор для вашего финансового здоровья.

Но есть много вещей, которые следует учитывать при рассмотрении вопроса о покупке дома напрямую, а не о его финансировании. Вот некоторые из основных различий между использованием наличных денег или получением ипотеки для покупки дома.

Ключевые выводы

Оплата дома наличными означает, что вам не придется платить проценты по ссуде и любые расходы на закрытие.
Ипотека может предоставить налоговые льготы для некоторых и означает, что у покупателя, вероятно, будет больше наличных денег в банке, чтобы использовать их при необходимости.
При рассмотрении вопроса о том, имеет ли смысл наличные или ипотека, выберите вариант, который даст вам большую отдачу от вложенных средств.

Стоит ли покупать дом за наличные или ипотеку?

Преимущества наличных денег

Оплата дома наличными избавляет от необходимости платить проценты по ссуде и любых затрат на закрытие. «Плата за выдачу ипотеки, комиссию за оценку или другие комиссии, взимаемые кредиторами за оценку покупателей, не взимаются», — говорит Роберт Семрад, JD, старший партнер и основатель юридической фирмы DebtStoppers по вопросам банкротства Robert J. Semrad & Associates LLC со штаб-квартирой в Чикаго.

Оплата наличными обычно также более привлекательна для продавцов.«На конкурентном рынке продавец, скорее всего, примет предложение наличными по сравнению с другими предложениями, потому что им не нужно беспокоиться о том, что покупатель откажется от финансирования из-за отказа в финансировании», — говорит Питер Грабель, управляющий директор MLO Luxury Mortgage Corp. Стэмфорд, Коннектикут. Покупка дома за наличные также может быть закрыта быстрее (при желании), чем покупка ссуды, которая может быть привлекательной для продавца.

Эти преимущества для продавца не должны обходиться без платы. «Покупатель за наличные может получить недвижимость по более низкой цене и получить своего рода« скидку при оплате », — говорит Грабель.

Дом покупателя за наличные не имеет кредитного плеча, что позволяет домовладельцу более легко продать дом — даже в убыток — независимо от рыночных условий.

Ипотека лучше?

С другой стороны, получение финансирования также имеет значительные преимущества. «Даже если у покупателя есть возможность платить за дом наличными, имеет смысл не тратить много денег на покупку недвижимости», — говорит Грабель. Это может ограничить ваши возможности, если в будущем возникнут другие потребности.Например, если дом нуждается в капитальном ремонте или ремонте, может быть сложно получить ссуду под залог собственного капитала или ипотеку, поскольку вы не знаете, как будет выглядеть ваш кредитный рейтинг в будущем, сколько будет стоить дом. тогда будет стоить или другие факторы, которые определяют одобрение финансирования.

Продажа дома, купленного за наличные, также может стать проблемой, если владельцы потратят много денег на его покупку. «Если покупатели за наличные решат, что пора продавать, они должны убедиться, что у них достаточно денежных резервов, чтобы внести их в качестве залога на новый дом», — говорит Грабель.

Короче говоря, «покупатели за наличные должны быть уверены, что оставили себе достаточно ликвидности», — говорит Грабель. Выбрав ипотечный кредит, вы получите большую финансовую гибкость.

Выплата ипотечного кредита также может предоставить налоговые льготы для домовладельцев, которые перечисляют вычеты по статьям вместо стандартных вычетов. И хотя вы не должны выбирать ипотеку только для того, чтобы получить вычет, пониженное налоговое обязательство никогда не повредит.

«В большинстве случаев выплаты процентов по ипотеке не подлежат налогообложению», — говорит Семрад.Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA), принятый в 2017 году, почти удвоил стандартные вычеты, в результате чего многим налогоплательщикам нет необходимости перечислять их, а это означает, что они полностью отказываются от использования налоговых вычетов по ипотечным процентам. Взаимодействие с другими людьми

Конечно, с ипотекой вы в конечном итоге платите больше, поскольку она включает процентные платежи, которые со временем накапливаются. Но, в зависимости от состояния фондового рынка, Семрад также отмечает, что экономия на процентах по ипотеке за счет выплаты наличными может быть нецелесообразной с финансовой точки зрения.Вы могли бы сэкономить меньше, чем те деньги, которые могли бы заработать, если бы вы взяли ипотеку и вложили деньги, которые не потратили на свой дом.

Особые соображения

В некоторых случаях ипотека может защитить вас от определенных кредиторов. Большинство штатов предоставляют потребителям определенный уровень защиты от кредиторов в отношении их дома. Некоторые штаты, например Флорида, полностью освобождают дом от досягаемости определенных кредиторов.

Другие штаты устанавливают лимиты в пределах от 5000 до 550 000 долларов.«Это означает, что, независимо от стоимости дома, кредиторы не могут заставить его продать, чтобы удовлетворить свои требования», — говорит Семрад. Это известно как освобождение усадьбы, но имейте в виду, что оно не предотвращает и не останавливает обращение взыскания на банк, если домовладелец не выполняет свои обязательства по ипотеке. Взаимодействие с другими людьми

Вот как это работает: если ваш дом стоит 500000 долларов, а ипотека дома составляет 400000 долларов, освобождение от налога на усадьбу может предотвратить принудительную продажу вашего дома с целью выплаты кредиторам 100000 долларов собственного капитала вашего дома, при условии, что освобождение от налога на приусадебное хозяйство вашего штата разрешено. не менее 100000 долларов.Если в вашем штате освобождение от уплаты налогов составляет менее 100 000 долларов, управляющий банкротством может заставить продажу вашего дома выплатить кредиторам собственный капитал, превышающий освобождение.

Однако ипотека не защитит ваши деньги полностью. «Если домовладелец оставил средства в банке и финансировал дом, кредитор по решению суда мог удержать банковский счет и использовать большую часть средств для удовлетворения своих требований», — говорит Семрад.

Отсутствие ипотеки может аннулировать освобождение приусадебного участка, если в будущем вы окажетесь в серьезной задолженности.

Итог

Лучший совет при рассмотрении вопроса о том, имеет ли смысл наличные или ипотека, — выбрать вариант, который принесет вам большую отдачу от вложенных средств. Кроме того, спросите себя, что принесет большую отдачу от ваших инвестиций.

«Оплата полной покупной цены дома наличными аналогична инвестированию в облигацию с той же процентной ставкой, которую вы платите по ипотеке», — говорит Джеймс Брегенцер, владелец Bregenzer Group LLC, компании по управлению частным капиталом и капиталом.