Стоит ли покупать квартиру в хрущевке: Стоит ли покупать квартиру в хрущевке?

Стоит ли покупать квартиру в хрущевке?

Такое вторичное жилье, как хрущевки, относится к одной из самых старых разновидностей советского недвижимого фонда. Призванные решить проблему обеспечения населения собственной жилплощадью, подобные квартиры не отличаются высоким уровнем комфорта. Однако это утверждение справедливо только с точки зрения современных понятий об удобстве – некогда массовое возведение подобных домов стало настоящим спасением для перенаселенных городов.

Прежде чем подробно рассматривать плюсы и минусы зданий хрущевской постройки, следует ненадолго остановиться на некоторых их технических особенностях. Первая их них – это материал, из которого изготовлены стены. 

Как правило, хрущевки сооружались из красного, серого силикатного и, реже, из желтого кирпича. На сегодняшний день этот материал считается достаточно дорогим и используется в основном при строительстве домов высокой ценовой категории. Среди хрущевок лишь изредка можно встретить панельную застройку, и то это относится к зданиям более позднего поколения.

Принимая решение, покупать или нет квартиру в кирпичной хрущевке, нужно помнить, что в относящихся к этой категории домах не предусмотрены лифты, межквартирные тамбуры, а крыша почти всегда совмещена с потолком последнего этажа.

На самом деле существует большое количество различных серий хрущевок, имеющих незначительные, а иногда и существенные отличия. Однако все они объединены рядом преимуществ и недостатков, характерных только для зданий этой конкретной эпохи.

Преимущества

Цена

Если соотносить цены на хрущевки и стоимость нового жилья, то с первыми могут сравниться разве что компактные студии. Преимущество хрущевок здесь налицо: даже самая неудобная по планировке квартира все равно окажется лучше, чем крохотная жилплощадь в новостройке без четкого зонирования и возможности организовать личное пространство.

Разница между хрущевками и другим жильем, в том числе также советского времени, в пределах одного района может достигать 30%. Нередко к покупке такой недвижимости прибегают тогда, когда необходимо быстро разменять другую жилплощадь, или в качестве того же промежуточного варианта.

Кроме этого, хрущевки удобны и для семей с детьми. В таких ситуациях наличие личного пространства для каждого из жильцов находится в большем приоритете, нежели количество квадратных метров. Таким образом, если трехкомнатная хрущевка и двухкомнатная новая квартира равны по стоимости, логичнее отдать предпочтение именно первой.

Обратите внимание! Еще одна особенность хрущевок, которая поможет сэкономить, – это наличие готового, хотя порой и устаревшего ремонта. В то время, как большое число квартир в новостройках сдается с черновой отделкой. В жилье старого фонда может потребоваться только проведение менее дорогостоящих косметических работ.

Инфраструктура

С тех пор, как были возведены первые жилые массивы с хрущевскими домами, площадь всех населенных пунктов значительно увеличилась, поэтому такие кварталы сегодня встречаются в центральных или приближенных к центру частях городов. Люди, которые покупают квартиры в старых пятиэтажках, почти гарантированно получают доступ ко всем необходимым объектам инфраструктуры. 

Инфраструктура развивается параллельно с городом: чем старше его часть, тем больше инфраструктурных единиц в ней насчитывается. Логично, что районы, сооруженные 50 и более лет назад, являются давно обжитыми и весьма оживленными. Многие покупатели, сравнивая жизнь в новостройках на окраине и в чем-то неудобные хрущевки, предпочитают сменить первые на вторые. Это объясняется тем, что намного лучше перетерпеть мелкие неудобства, чем проживать в отдаленном районе, по нескольку часов добираясь до места работы и не имея в пешей доступности ни школ, ни поликлиник, ни других жизненно важных объектов.

Особенности конструкции

Стены большинства хрущевок изготовлены из кирпича – натурального материала, который, благодаря пористости, обладает хорошей теплоизоляцией. Кроме этого, толщина стен в некоторых домах достигает 40-50 сантиметров. Если к уже имеющейся конструкции добавить незначительный слой теплоизоляционного материала, это значительно повысит и без того отменные энергосберегающие свойства таких квартир.

Особого внимания заслуживает и крыша хрущевок – в отличие от тех же панельных домов, она имеет многоскатную конструкцию, хоть и соединяется напрямую с последними этажами. В то время, как крыши из гудрона в строениях других типов буквально плавятся от жары и отдают тепло напрямую в верхние квартиры, жилое пространство хрущевок защищено от таких неприятностей. Также, благодаря особенностям конструкции крыши, в зданиях хрущевской эпохи реже случаются протечки из-за атмосферных осадков.

Важный факт! Из-за технических особенностей постройки квартиры в хрущевских домах легче поддаются перепланировке. В большинстве случаев для этого не потребуется дорогостоящая архитектурная экспертиза – достаточно только получить разрешение соответствующих органов.

Дворы

Дворы хрущевок имеют два очень больших преимущества – размер и количество зелени. Во время возведения таких зданий дворы часто проектировались по внутреннему типу. Это значит, что придомовая зона не примыкает в проезжей части дорог, исключая разве что подъездные группы. Такие характеристики делают дворы хрущевок довольно безопасными, в том числе и для детей. Во многих из них обустроены детские и спортивные площадки, а также зоны отдыха для взрослого поколения.

Сегодня далеко не каждый жилой комплекс может себе позволить такую обширную придомовую территорию. Это связано с тем, что современная застройка стала более тесной, тогда как хрущевские проекты не были ограничены недостатком земельных участков.

По этой же причине в дворах хрущевок можно встретить много деревьев, клумб и кустарников. Кроме этого, высаженные давно растения уже достигли своего максимального размера, поэтому дают достаточно тени, чтобы защитить и дворы, и окна первых этажей домов.

Счета за коммунальные услуги

Сумма счетов за коммунальные услуги всегда прямо пропорциональна площади квартиры. В данном случае небольшие габариты хрущевок могут сослужить хорошую службу владельцу. Если к этому добавить энергосберегающие свойства кирпичных стен, можно смело предположить, что в зимнее время года жизнь в такой квартире будет комфортной как с физической, так и с финансовой точки зрения.

Выгодная инвестиция

Покупка хрущевки – это выгодный и доступный вариант капиталовложения, при этом с минимальным риском. Дело в том, что такое жилье почти никогда не падает в цене, независимо от колебаний на рынке недвижимости. Кроме этого, оно пользуется большой популярностью в качестве объекта аренды, поскольку позволяет экономить на коммунальных платежах и расположено в оживленных районах города.

Еще один важный момент с точки зрения инвестиционной выгоды хрущевок – программа реновации. Некоторые покупатели приобретают старые квартиры именно с целью получить новые, согласно условиям программы. Квартира в новостройке, даже если она будет находиться в менее выгодном районе, принесет выгоду, поскольку в любом случае превысит хрущевку в цене. До момента, когда здание попадает под программу реновации, могут пройти годы, однако даже на протяжении этого времени можно получать прибыль от владения хрущевкой, сдавая ее внаем.

Недостатки

Маленькая площадь

Один из основных минусов хрущевок – небольшая площадь, теснота и не совсем удачная планировка. В них, независимо от количества комнат, одна всегда является проходной, что часто вызывает неудобства с точки зрения личного пространства жильцов. Окна, как правило, выходят только на одну сторону – это грозит либо постоянной духотой в летнее время, либо прохладой зимой.

Коридоры и санузел также имеют минимально допустимые размеры. Санузел почти всегда совмещенный, более того, с компактной сидячей ванной. Узкие коридоры мало приспособлены для хранения сезонных вещей, а балконы предусмотрены только в более новых сериях хрущевок.

Старые коммуникации

Если коммуникации в покупаемой квартире обновлялись давно или вовсе не менялись с момента постройки дома, нужно быть готовым к тому, что придется выложить круглую сумму за их замену. Практика показывает, что проблемы с коммуникациями в хрущевках встречаются практически всегда: грозящая коротким замыканием аварийная проводка, протекающая и дурно пахнущая канализация и т.д.

Если некоторые элементы коммуникаций, вроде радиаторов отопления, полотенцесушителей или сантехники, поменять можно самостоятельно, то общие работы в подъезде придется проводить совместными усилиями всех жильцов за свой счет. В случае, когда не удастся получить согласие соседей, придется ждать санации, а это может занять целые годы.

Совет! Выбирая хрущевку, следует обязательно поинтересоваться состоянием коммуникаций. В домах, где они недавно заменены, цены на квартиры могут быть незначительно выше, однако этот факт с лихвой перекрывается личным комфортом и отсутствием дополнительных, гораздо больших трат на ремонт.

Проблемы с горячей водой

Не все серии хрущевок могут похвастать подключением к централизованному горячему водоснабжению. В кранах большинства таких квартир присутствует только холодная вода, а проблемы с ее нагревом приходится решать самостоятельно. Как правило, для этого служит газовая колонка или, реже, бойлер. 

С одной стороны, наличие индивидуального водонагревателя – это плюс, ведь жильцы застрахованы от неожиданного отключений горячей воды, что нередко происходит в летние месяцы. С другой – придется жертвовать частью такого ценного в хрущевке пространства. Сегодня существуют и довольно компактные проточные недорогие нагреватели, однако их мощности не всегда хватает на большую семью. 

Фасад

Строительство хрущевок преследовало сугубо функциональную цель и велось стремительными темпами. Вычурные и оригинальные архитектурные элементы в них не предусматривались вовсе, более того, здания все упрощались с каждой серией.

В наше время безликие бетонные коробки выглядят довольно уныло по сравнению с новостройками, возведенными по индивидуальным проектам. Если не обращать внимание на внешний вид дома, можно вполне наслаждаться жизнью в квартире хрущевских времен. Однако нередко встречаются люди, желающие окружить свое жилище уютом и красотой – для них проживание в зданиях подобного типа рискует оказаться некомфортным, поскольку украсить фасады хрущевок можно лишь незначительно.

Документы и соседи

Статус вторичного жилья, построенного, к тому же, достаточно давно, говорит о том, что за всю свою историю оно могло сменить множество владельцев. Разумеется, продавцом может выступать человек, получивший это жилье многие десятилетия назад, однако на практике это бывает редко. Поскольку, чем больше было собственников у квартиры, тем выше вероятность проблем с правом собственности, хрущевки в этом смысле являются довольно рискованными. Историю перехода недвижимости из рук в руки при таких сделках нужно проверять особо тщательно.

Также жильцы хрущевок, по сравнению с обитателями других типов домов, чаще всего страдают от неблагоприятного соседства. Главная причина этому – невысокая стоимость жилья и аренды в том числе. Очень часто сдаваемые внаем хрущевки меняют арендаторов, и далеко не все их них следят за соблюдением чистоты и звукового режима в доме. Плохая звукоизоляция может вызвать как неудобство, так и претензии со стороны других жильцов.

брать или не брать? – статья, гид по недвижимости – ГдеЭтотДом.РУ

Тяжкое наследие прошлого или спасательный круг нашего времени. Непригодные для жилья тесные клетушки или последняя надежда ипотечника. Разбираемся так ли плохи хрущёвки и стоит ли связываться с подобным форматом жилья.

Когда и зачем начали строить хрущёвки

В начале пятидесятых годов прошлого века СССР продолжал восстанавливаться после разрушительной Великой Отечественной войны. Население страны росло, а строительная отрасль не успевала обеспечить жильём всех нуждающихся. Пока заново отстраивались разрушенные бомбёжками города, часть населения страны жила во времянках — наскоро возведённых бараках, рассчитанных на 10-15 лет эксплуатации.

В 1955 году правительство Союза принимает постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Оно ставило во главу угла, не эстетику, а скорость возведения жилых зданий. Именно тогда появляются первые типовые проекты малогабаритного жилья, которое впоследствии народ назвал хрущёвками. Назвали их так в честь действующего генерального секретаря ЦК КПСС Никиты Сергеевича Хрущёва, хотя никакого непосредственного отношения к проектированию домов он не имел.

Хрущёвки, в основном, бескаркасные панельные дома, но встречаются и кирпичные проекты. Они отличались высокой скоростью строительства и вошедшей в народное творчество теснотой жилых помещений. Но одно- или двухкомнатная квартира в хрущёвке с водой, газом, электричеством и туалетом всё равно лучше сельской избы или комнаты в бараке-времянке.

Сначала бескаркасные панельные и блочные дома появились в Магнитогорске, потом в Ленинграде и Москве. Первые опытные образцы были четырёх-, пяти- и семиэтажными зданиями, как правило, на две, три или четыре секции. В результате экспериментов и расчётов, советские архитекторы и планировщики пришли к выводу, что наилучший баланс цены строительства и комфорта проживания можно выразить в следующих цифрах и фактах:

• совмещённый санузел;
• кухня не более шести квадратных метров;
• кладовая не более двух с половиной квадратных метров;
• высота потолков не менее двух с половиной метров.

Мусоропровод и лифт из проекта исключили.

В те времена жильё строило и распределяло государство. Построенные на государственные средства квартиры не продавали, а сдавали по договору социального найма. Государство не извлекало прибыль из строительства жилья, а обеспечивало базовую потребность гражданина в крыше над головой.

Логика проста: чем меньше денег уходит на строительство одного здания, тем больше домов можно построить. Поэтому, экономили на всём. Например, один из характерных признаков хрущёвки — окно в стене между санузлом и кухней. Государству это позволяло немного сэкономить на строительных материалах. Жильцу — на оплате электроэнергии, так как в светлое время суток можно было пользоваться санузлом не включая свет.

Хрущёвки в стране строили до начала восьмидесятых годов XX века. Точно неизвестно сколько именно хрущёвок построили, но если верить Википедии, их общая площадь составила 290 млн м². Квартиру в новостройках получила каждая четвёртая семья в стране. Строительство хрущёвок позволило улучшить условия жизни для многих людей, но не решило жилищную проблему в масштабе всего государства.

Отличительные черты хрущёвки

Хрущёвка это материальное воплощение устойчивого выражения «дёшево и сердито». Такие дома отличаются:

• лаконичными формами без архитектурных излишеств;
• скромной площадью от 38 до 58 м² в зависимости от количества комнат.

Очень редко можно встретить трёхкомнатную хрущёвку. В большинстве случаев строили одно- и двухкомнатные квартиры. Санузел в них, преимущественно, совмещённый, но есть исключения. Например, если на лестничной клетке всего три квартиры, санузлы в них раздельные. Если квартиры четыре, то совмещённые.

В старых хрущёвках без перепланировки всё ещё можно встретить на кухне шкаф для хранения продуктов. Он встроен прямо под окном. Сейчас, когда у всех есть холодильники, он больше мешает и многие, во время капитального ремонта квартиры, демонтируют его.

Про окно между кухней и санузлом можно прочитать выше.

Несколько интересных фактов о хрущёвках

Не все знают, но изначально проект хрущёвок был разработан французскими архитекторами. Советские коллеги взяли готовый проект, изменили его под свои нужды и запустили в массовое производство.

Дома подозрительно похожие на хрущёвки можно встретить во Франции и Японии. Это дешёвое социальное жильё, которое возводили для малообеспеченных граждан в пятидесятые и шестидесятые года прошлого века. Они до сих пор обитаемы.

В среднем, на возведение блочной хрущёвки уходило до пятнадцати суток. Дома серии К-7 возводили за двенадцать дней. Рекорд строительства хрущёвки принадлежит одной из ленинградских строительных бригад. Они смонтировали здание за пять суток.

По состоянию на 2021 год, хрущёвки составляли десять процентов от всей площади жилья в России.

В интернете можно встретить информацию о том, что хрущёвки были временным вариантом рассчитанным на двадцать пять лет эксплуатации. На самом деле, срок эксплуатации хрущёвок, в зависимости от серии, лежит в диапазоне от 60 до 150 лет для панельных и блочных домов соответственно.

Недостатки хрущёвок

Главный недостаток хрущёвки — её возраст. И речь в большей степени даже не про износ конструкций, а про устаревшие коммуникационные сети и строительные нормы. То, что подходило для шестидесятых годов XX века не годится для второго десятилетия XXI века.

Например, электрические сети хрущёвок рассчитаны на малую нагрузку. Всё потому, что раньше у населения было меньше электроприборов и они требовали меньшей мощности сети. Современные электрочайники, стиральные и посудомоечные машины — настоящее испытание для дряхлой проводки хрущёвки.

Планировка хрущёвки также считается устаревшей. Смежные и проходные комнаты маленькой площади, тесные кухни, узкие коридоры. Всё это требует отдельных дизайнерских решений, специальной компактной мебели и небольших бытовых электроприборов. Известны случаи, когда в санузле хрущёвки приходилось демонтировать раковину только для того, чтобы поставить на её место стиральную машинку. Обставить же кухню хрущёвки по современным стандартам — неимоверно сложная дизайнерская задача.

Ещё одна проблема — низкие потолки. Это усложняет сборку и установку высокой корпусной мебели, например больших шкафов.

Здесь нет лифтов, а лестничные клетки чрезвычайно узкие. Это доставляет множество проблем при выносе и заносе мебели и крупногабаритной бытовой техники.

Также хрущёвки не могут похвастать хорошей тепло- и звукоизоляцией. Конечно, всегда можно установить дополнительную изоляцию самостоятельно, но это съест драгоценные квадратные метры полезного пространства.

Крыши у хрущёвок плоские. Летом они сильно нагреваются, осенью часто протекают. Для обитателей последних этажей это настоящая проблема.

В хрущёвке крайне сложно согласовать серьёзную перепланировку. Тут нет стен, которые можно снести без последствий для всей конструкции. Даже в согласовании обычного арочного проёма БТИ, с большой степенью вероятности, откажет.

Преимущества хрущёвок

Вокруг хрущёвок всегда развитая богатая инфраструктура. Старые кварталы изначально проектировали с оглядкой на потребности населения. Здесь есть школы, детские сады, поликлиники, магазины, отделения почты, остановки общественного транспорта. В отличие от современного микрорайона только что построенного в чистом поле, вокруг хрущёвок уже есть всё необходимое для нормальной жизни.

С одной стороны, малая площадь негативно влияет на качество жизни проживающих в ней людей. С другой, это автоматически снижает затраты на ремонт и размер налога на недвижимость.

Однокомнатная хрущёвка не на много дороже современной студии. Однако она просторнее и планировка у неё гораздо функциональнее.

В панельных и блочных хрущёвках обычно ровные стены и перекрытия. Это значительно облегчает косметический ремонт квартиры.

В народе у хрущёвок дурная слава. Но если отбросить предубеждения, выяснится, что это не самый плохой формат жилья. И если хрущёвку в хорошем состоянии отдают за вменяемую цену, есть повод задуматься о приобретении.

Как обустроить хрущёвку

Рассмотрим все помещения типичной хрущёвки. Попытаемся понять, насколько они далеки от современных стандартов строительства и каким образом можно улучшить морально устаревшую планировку.

Коридор

Первое, что мы видим, зайдя в помещение — прихожую или коридор. В типичной хрущёвке узкие коридоры и маленькие прихожие. Здесь с трудом могут разойтись два взрослых человека. Поэтому для обустройства коридора или прихожей, приходится очень тщательно выбирать мебель. От гардеробной или массивного шкафа в прихожей хрущёвки однозначно придётся отказаться. Предпочтение стоит отдать высокой, длинной, но узкой стойке для обуви и настенной вешалке для верхней одежды.

Узкое пространство можно расширить визуально. Для этого используют большие зеркала на стенах и яркую схему освещения.

Санузел

В зависимости от проекта, санузел в хрущёвке может быть общим или раздельным. Второй вариант наиболее характерен для двух- и трёхкомнатных квартир. При этом сами помещения маленькие. Однако дизайнеры умеют выжимать всё возможное из скудной квадратуры. Например, в пространстве за унитазом, от бачка и до потолка, можно обустроить полки для инструментов или мелкой туалетной утвари. Часто, небольшие хранилища обустраивают под ванной, прикрывая их самодельным раздвижным ревизионным люком. Некоторые жильцы даже умудряют поставить стиральную машинку в ванной в хрущёвке. К сожалению, для этого приходится демонтировать раковину. Если же ванная в хрущёвке совмещена с туалетом, то разумнее расположить стиральную машину на кухне.

Некоторые проекты хрущёвок с совмещённым санузлом предусматривают наличие окна на кухню. Такие окна позволяли экономить электричество в светлое время суток.

Кухня

Площадь кухни хрущёвки лежит в диапазоне от 4.6 до 10 м². Метраж крайне скромен, но если распорядиться им с умом, то здесь поместится всё необходимое для приготовления пищи. Высота потолков позволяет повесить над рабочими поверхностями подвесные настенные шкафы или полки для хранения кухонной утвари и непортящихся продуктов, таких как сахар, крупы, мука, кофе и чай.

Это позволяет пожертвовать встроенными в стол ящиками и отделениями на месте которых можно установить стиральную и посудомоечную машину, оборудовать пространство под сифон раковины и фильтра питьевой воды.

К сожалению, тесная кухня хрущёвки не позволит установить новейшие многокамерные холодильники. Обычный двухкамерный поместится без особых проблем, но съест солидную часть свободного пространства. Некоторые проекты хрущёвок предусматривают кухни со встроенными зимними холодильниками — небольшими ящиками, которые располагались под окнами. В холодное время года их использовали для хранения скоропортящихся продуктов. Если в вашей квартире есть такой ящик, его можно использовать, например, для хранения крупной посуды, которой хозяйка пользуется не каждый день: казанов, скороварок, утятниц.

Тесная кухня имеет несколько условных преимуществ. Во-первых, здесь всегда всё под рукой. Во-вторых, системы принудительной вентиляции на маленьких площадях работают эффективнее. Однако, человека привыкшего к простору эти преимущества вряд ли вдохновят. Также следует учесть, что стены между кухней и санузлом в хрущёвке обычно тонкие. Поэтому подвесные шкафы необходимо сажать на короткий дюбель. Если планируете держать в подвесных шкафах тяжёлые предметы, толщину стены придётся увеличить с помощью хорошей штукатурки и армировочной сетки.

Отдельно стоит упомянуть газовые колонки. В некоторых хрущевках они были установлены изначально. Однако сейчас самостоятельно установить газовую колонку в хрущёвке по закону нельзя. Газовое хозяйство требует, чтобы в квартире был выход предназначенный для отвода дымовых газов. В общую вентиляцию хрущёвки отводить их нельзя. Пробивать новое отверстие для вывода газов тоже не разрешат. Таким образом, поставить газовую колонку можно лишь в тех хрущёвках, где проектом предусмотрен дымоход. В остальных случаях придётся обойтись электрическим бойлером.

Комнаты

В зависимости от проекта, комнат в хрущёвке может быть одна, две, три или четыре. Они могут быть как проходными, так и смежными. В наши дни планировки хрущёвок кажутся устаревшими и неудобными, но для своего времени это был настоящий строительный прорыв.

Хрущёвки двушки — наиболее распространённый вариант. Площадь спальни здесь обычно составляет 10-13 м², площадь гостиной — 16-18 м². Для такого метража хорошо подойдут следующие стили интерьера: минимализм, хюгге, скандинавский стиль. Людям тоскующим по безвозвратно ушедшему прошлому стоит обратить внимание на советский ретро-стиль с коврами на стенах и отреставрированной мебелью из восьмидесятых.

Иногда в хрущёвках можно встретить кривые полы, стены и потолки. Это осложняет ремонт. Стены приходится выравнивать, полы поднимать, заливать новую стяжку и стелить по новой, потолок же проще сделать натяжной. Встречаются проблемы с трубами и батареями отопления. Как правило, они некрасивые, старые, грязные и находятся на видном месте. И если чугунные или стальные батареи в хрущёвке находятся под окнами и их можно спрятать за деревянным экраном или шторами, то со стояками дела обстоят хуже. Они расположены в углах комнат и пролегают через весь дом от чердака до подвала. Обычно стояки красят под цвет стен — это быстро, дёшево и сердито. Как вариант, можно спрятать трубы в небольшие коробы из гипсокартона. Однако если такую трубу прорвёт, хозяева, во-первых, не сразу узнают об утечке, во-вторых будут вынуждены сносить всю конструкцию и после ремонта трубы восстанавливать её заново.

В старых хрущёвках, где давно не делали ремонт, можно встретить тяжёлые межкомнатные двери на массивных дверных коробках. Рама здесь выполнена из деревянного бруса, а филёнки из дерева или ДВП. Выглядят они непривлекательно. Такие двери обычно меняют на современные. В некоторых случаях старую коробку оставляют и монтируют на неё новую, так как запаса прочности здесь хватает с избытком.

У жителей последних этажей могут возникнуть проблемы с текущими крышами, особенно, весной, когда снег начинает таять. Если крыша у хрущёвки двускатная, талая вода свободно стекает в водосток. Если же крыша плоская и её давно не ремонтировали, просочившаяся влага сначала затопит чердак, потом квартиры расположенные на последних этажах.

Балкон

Самая распространённая серия хрущёвок — 1-464. Дома этого типа активно строили в период с 1958 по 1964 г.г. На первом этаже проекта балконы не предусмотрены, но они есть на остальных этажах. Также встречают проекты хрущёвок, где балконов нет вообще.

В зависимости от проекта, площадь балкона хрущёвки составляет от 1.4 до 5.7 м². Балконная плита в норме должна выдерживать нагрузку до 400 кг/м². Но по факту эта цифра зависит от состояния плиты и качества строительства. В среднем балкон хрущёвки может выдержать нагрузку в 600 кг при условии, что вес распределён равномерно. Если планируете хранить на балконе тяжёлые вещи, нагрузить его мебелью или превратить в склад для гирь и штанг, то для остекления следует выбрать лёгкие рамы.

Не каждый балкон хрущёвки можно остеклить по закону. Например, если дом находится в центре города или является частью исторической застройки, остекление балкона придётся согласовать с местными органами самоуправления. Известен случай, когда в Санкт-Петербурге власти заставили владельцев снять остекление с балконов хрущёвок по жалобе одного из жильцов. Ему удалось доказать, что соседи застеклили свои балконы незаконно, так как их действия имеют все признаки незаконной перепланировки.

Кладовая

В некоторых хрущёвках можно встретить кладовки. Это ниши в стене на стыках комнат площадью до трёх квадратных метров. Внутри ниши можно установить полки и хранить инструменты, бельё или неподходящую по сезону обувь. Вместо полок можно повесить штангу, на штангу вешалки и таким образом превратить кладовку в гардеробную. Чаще всего такие ниши можно встретить в двухкомнатных хрущёвках. Они расположены в зале и находятся возле межкомнатной двери.

Перепланировка хрущёвки

Приблизить хрущёвку к современным стандартам строительства и обустройства можно. Но для этого потребуется перепланировка. Самостоятельно перепланировку сделать нельзя — она будет считаться незаконной. Квартиру с незаконной перепланировкой нельзя продать подарить или передать по наследству. Если БТИ узнает, что собственник совершил незаконную перепланировку, оно обратится в суд. Суд наложит на собственника штраф и обяжет за свой счёт привести квартиру в первоначальное состояние.

Для грамотной перепланировки хрущёвки следует обратиться к специалистам: дизайнерам или архитекторам. Выслушав ваши пожелания, они составят проект, который будет соответствовать всем нормам закона и не вызовет претензий у заинтересованных государственных организаций.

Дальнейшая судьба хрущёвок

В 2017 году правительство Москвы инициировало программу реновации и расселения. Согласно планам, в течение пятнадцати лет с начала программы, все хрущёвки столицы должны быть снесены, а вместо них построены новые дома соответствующие всем современным строительным нормам. В 2022 году о реновации заговорили и власти Санкт-Петербурга. Здесь планируют снести хрущёвки расположенные на 23 территориях города и заменить их новыми домами. Оба проекта — и московский, и питерский — относятся к долгосрочным. Когда программа реновации дойдёт до остальных регионов — неизвестно. С уверенностью можно сказать, что последнюю хрущёвку в России снесут не скоро. Несмотря на устаревшие характеристики, недостатки, тесноту и слабые электросети, хрущёвки всё ещё остаются неплохим вариантом для проживания. Особенно на фоне шестнадцатиметровых студий и страдающих от дефицита инфраструктуры новостроек.

Часто задаваемые вопросы о хрущёвках

org/FAQPage»>
• Как выбрать хрущевку?

  Ищите дом после капитального ремонта. Перепланировку хрущёвки БТИ, скорее всего, не одобрит, поэтому выбирайте квартиру с изначально удобным для вас расположением помещений.

• Зачем в хрущевках окно между ванной и кухней?

  Государство немного экономило на материалах и позволило жильцам немного экономить на электричестве. Благодаря окну, в светлое время суток, не было нужды включать свет в санузле.

• Как выровнять пол?

  Пол в хрущёвке выравнивают также как и в других квартирах. Его перестилают заново. Если хотите подойти к вопросу радикально, то можно перезалить стяжку.

• Что лучше хрущевка или новостройка?

  У каждого типа жилья и формата жилья есть достоинства и недостатки. Как правило, хрущёвки расположены в обжитых районах и стоят немного дешевле эквивалентной новостройки. Однако они не соответствуют современным строительным нормам и стандартам комфорта.

• Как делали хрущевки?

  Технологии возведения были разными. Обычно на площадку привозили уже готовые блочные и панельные конструкции и из них, как из конструктора, собирали дом в короткий срок.

• Чем хороша хрущевка?

  org/Answer»>
  В больших городах вокруг хрущёвок обычно есть все необходимые объекты инфраструктуры. По остальным параметрам она уступает современному жилью.

• Как переделать хрущевку?

  Начните с составления дизайн-проекта и сметы. Если собираетесь делать перепланировку, сначала убедитесь, что БТИ её разрешит. Подробнее о ремонте разных помещений хрущёвки читайте выше.

• Чем отличается сталинка от хрущевки?

  По сравнению со сталинкой, хрущёвка аскетична и проста. Потолки здесь ниже, площадь квартир меньше, фасады лишены архитектурных излишеств.

• Как сделать потолки?

  org/Answer»>
  Сначала потолок освобождают от старых слоёв побелки и штукатурки. Желательно снять всё до бетонного перекрытия. Затем на перекрытие наносят грунтующий раствор глубокого проникновения. Если потолок неровный, его выравнивают шпатлёвкой или штукатуркой и белят заново. Также потолок можно оклеить декоративными панелями или спрятать за натяжными или подвесными конструкциями.

• Почему в хрущевках маленькие кухни?

  Проектируя хрущёвки, инженеры рассчитывали какое пространство необходимо жильцу для совершения разных повседневных действий. Они посчитали, что большая кухня не нужна. Во-первых, в маленькой кухне всё всегда под рукой, во вторых, скромный размер кухни позволит сэкономить на строительстве дома.

• Как совместить санузел?

  org/Answer»>
  Совмещение санузла в хрущёвке относится к перепланировке. Без разрешения БТИ сносить перегородку нельзя. Для начала необходимо составить проект перепланировки, предоставить его в БТИ и, уже получив разрешение, можно совместить санузел.

• Почему хрущевки называют хрущевками?

  Это народное название. Дома так назвали в честь Никиты Сергеевича Хрущёва — политического лидера СССР при котором началось строительство хрущёвок.

• Как спрятать трубы?

  Трубы в хрущёвке можно замаскировать выкрасив их в один цвет со стенами или спрятать за коробами из гипсокартона. Чтобы спрятать батареи можно купить длинные шторы или экраны для батарей.

• org/Question»>
  Из чего сделаны стены и перегородки?

  Стены и перегородки в хрущёвки обычно сделаны из железобетона. Иногда можно встретить кирпичные и деревянные перегородки. Это зависит от проекта и года постройки.

• Как утеплить хрущевку?

  Утепление хрущёвки изнутри «съест» полезную площадь помещений. Если есть возможность, утеплите квартиру со стороны фасада.

Источник:
ГдеЭтотДом.РУ

Что такое хрущевка, стоит ли ее покупать?

Рынок вторичного жилья переполнен терминами, которые могут показаться непонятными. Чем сталинка отличается от грудки и что такое хрущевка? Многоэтажные дома, возводимые в Советском Союзе, часто называют по времени постройки, то есть с какой из линеек дом был сдан в эксплуатацию. Это достаточно точные определения, по которым можно заранее предвидеть возможные сложности и нюансы, с которыми вы столкнетесь при покупке квартиры.

Программа «Доступное жилье»

За годы правления Никиты Хрущева стартовала государственная программа «Доступное жилье для всех». Разработаны технологии, позволяющие быстро возводить дома из готовых железобетонных конструкций. По большому счету: что такое хрущевка? Это небольшая квартира с низкими потолками в панельном или кирпичном доме. Строительство на стальном каркасе было слишком дорого, поэтому панельная хрущевка напоминала огромный конструктор — с заводов поставлялись панели с готовыми оконными проемами, на месте оставалось только «собрать дом по чертежу».

Нареканий на жилые дома, построенные по данной технологии, много, но стоит отдать должное программе — благодаря максимально экономичному и ускоренному строительству сотни тысяч семей смогли получить отдельное жилье с удобствами общего пользования.

Что такое Хрущев?

Если перечислять недостатки, доступное жилье было не очень комфортным, но по сравнению с коммуналкой или рабочим бараком — верх мечты. Слишком тонкие стены без звукоизоляции между квартирами оставляли мало места для уединения. Дома-хрущевки плохо держали тепло, а ошибки при строительстве иногда оказывались ужасными – в некоторых случаях между панелями наружной стены можно было просунуть руку. Мошенников, конечно, активно порицали, но чаще всего им приходилось устранять свои недостатки самостоятельно.

Так как электрохолодильник надо было накопить и несколько лет простоять в очереди, то встроенный в кухню хрущевки так называемый зимний холодильник был очень удобен. Под кухонным окном был специальный ящик для хранения продуктов, в котором зимой была низкая температура. Достаточно просторная кладовая в коридоре стала буквально незаменимой.

Эволюция квартир

Если сравнить сталинку, хрущевку и брежневку, то становится понятно: о комфорте жильцов и речи не шло. Сталинские квартиры поражали простором и какой-то роскошью, но были доступны очень узким слоям населения. Высокие потолки, богатое оформление фасадов и парадных лестниц, солидная конструкция – все это предназначалось для высших воинских чинов, маститых ученых и других заслуженных граждан. Поэтому, когда стали появляться дома-хрущевки, у простых смертных вдруг появилась возможность приблизиться к мечте о собственном доме.

К чести советских строителей, недостатки малогабаритных квартир пытались исправить. Вскоре после хрущевки это были сначала несколько более просторные варианты, а затем, еще при Леониде Брежневе, так называемые улучшенные планировки квартир. Многие специалисты сходятся во мнении, что галифе хуже хрущевских — недостатки исправили лишь частично, а достоинств не прибавили.

Особенности планировки

Что такое хрущевка и как она выглядит? Первое, что бросается в глаза, это довольно узкая лестница с узкими пролетами. Чтобы поднять мебель по такой лестнице, нужно проявить чудеса маневренности.

Коридор в маленькой хрущевке тоже очень тесный, и он становится еще меньше, потому что обычно старались вынести холодильник, который не помещается на крохотной кухне. В первоначальной планировке был совмещенный санузел; Если комнат больше одной, то они, как правило, смежные. То есть одна комната была сквозной.

Когда начали улучшать планировку, разделили санузел и немного увеличили комнаты. При этом была плохая звукоизоляция, которую пытались исправить с помощью настенного ковролина.

Современный ремонт в хрущевках

Несмотря на очевидные недостатки хрущевок, современные технологии строительства позволяют значительно улучшить ситуацию. Капитальный ремонт водопровода, электропроводки и системы отопления дополнен наружным утеплением стен. Конечно, высота потолков не поднимается, но микроклимат в квартире заметно меняется в сторону комфорта.

Если учесть, что комната в хрущевке маленькая, можно переоборудовать квартиру в довольно уютную студию. Перегородка между кухней и комнатой легко убирается (это не несущая стена), за счет чего пространство заметно расширяется. Прихожая также соединяется с жилым пространством, пространство оптимизировано не перегородками, а дизайнерскими решениями.

Стоит ли покупать?

Нельзя однозначно утверждать, что рынок вторичного жилья более доступен, чем новостройки. Многое зависит от расположения дома, наличия поблизости развитой и обжитой инфраструктуры, удобства транспортных развязок, парков и зон отдыха поблизости. Но в среднем хрущевки намного дешевле современных.

Какие хрущевки стоит покупать? В первую очередь необходимо проверить, включен ли дом в план реконструкции города как здание с перспективой сноса. Выполненный капитальный ремонт коммуникаций – весомый плюс в пользу приобретения. Необходимо предусмотреть некоторую сумму на текущий ремонт, если потребуется, а также на внешнее утепление стен. Это повышает энергоэффективность дома и снижает затраты на отопление или кондиционирование квартиры.

Недвижимость в России: руководство по покупке дома в России

Если вы хотите инвестировать в недвижимость в России, то наш полезный справочник по покупке квартир, домов и другой недвижимости в России может помочь вам в этом процессе. .

Российский рынок недвижимости имеет относительно короткую историю. В советское время вся собственность была государственной; люди имели право пользоваться ими только с квартирами, выделенными по месту работы. В результате возможности для переезда были довольно ограничены. Однако после распада Советского Союза появился российский рынок недвижимости, и москвичи впервые смогли приватизировать, а затем продавать и покупать недвижимость. Сегодня российская недвижимость находится на подъеме. Он предлагает множество захватывающих возможностей и высокую отдачу для образа жизни и инвестиций.

Это руководство по покупке недвижимости в России включает следующие темы:

• Сейчас хорошее время для покупки недвижимости в России?
• Цены на недвижимость в России
• Где купить в Москве?
• Недвижимость в центре Москвы
• Окраины Москвы
• Агенты по недвижимости в России
• Как купить недвижимость в России
• Проверка истории недвижимости
• Расходы на покупку недвижимости в России
• Банковские сборы
• Депозитарные договоры
• Нотариальное заверение
• Процедура закрытия сделок с недвижимостью в России

Сейчас хорошее время для покупки недвижимости в России?

Экономический и политический климат в России за последние несколько лет с экономическими торговыми эмбарго после их интервенции в Крыму и Украине, крах российской валюты, высокие темпы инфляции и высокие процентные ставки привели страну к рецессии. Это неизбежно отразилось на ценах на жилье по всей стране, в том числе на стоимости недвижимости в Москве.

На первый взгляд, без поправок на инфляцию, московский рынок недвижимости все еще выглядит растущим, но в отчете Global Property Guide за 2015 год данные Федеральной государственной статистики – Росстат, фактически показали спад с учетом инфляции в учетную запись.

Хотя это может звучать плохо для продавцов, которые ранее пользовались высоким спросом, высокими ценами на недвижимость и большим количеством покупателей, российский рынок жилья замедлился. Однако для покупателей, в частности иностранных инвесторов, сейчас может быть идеальное время для покупки недвижимости в Москве. Цены относительно низкие, но с учетом прогнозов роста цен на нефть в 2017 году и начала восстановления экономики они могут обеспечить хорошую отдачу от инвестиций.

Избегайте самых распространенных ошибок, которые совершают покупатели жилья иностранцев

Цены на недвижимость в России

Москва – густонаселенная столица с населением более 12 миллионов человек. Город имеет круглую форму и окружен четырьмя кольцами, протянувшимися от Кремля в центре до МКАД или МКАД, определяющей границу города, за исключением нескольких присоединенных территорий.

Внутри колец город разделен на десять административных единиц, называемых округами , которые, в свою очередь, подразделяются на 123 района.  

Цены на недвижимость при покупке в Москве обычно указаны с указанием цены за квадратный метр в рублях, а иногда и с общей стоимостью объекта. По последним данным Numbeo, средние цены на покупку квартиры в Москве составляют около 308 500 рублей за квадратный метр в центре города и 147 000 рублей за пределами центра города.

Если вы покупаете недвижимость в Москве, как и в большинстве городов, расположение, размер и тип недвижимости будут определять цену и то, что вы можете себе позволить. Квартиры в центре Москвы продаются по премиальной цене. Хотя есть ряд районов за пределами центра города, которые также требуют высокой цены в богатых и желанных районах вблизи Садового кольца. Эти районы предлагают зеленые пригороды, больше открытых пространств, большие владения и все это с хорошим транспортным сообщением.

Кроме того, некоторые современные разработки с высокими характеристиками, ориентированные на рынок роскоши и иностранных инвесторов, также будут стоить дороже. Например, в ЦАО в таких районах, как Пресненский район, он же Пресня, а также Сокол, элитные квартиры могут стоить миллионы рублей.

Где купить в Москве?

В Москве постоянно пробки, поэтому вождение в Москве может быть утомительным и долгим процессом, поэтому при рассмотрении вопроса о том, что купить в Москве, крайне важно учитывать транспортное сообщение и время в пути на работу, учебу или общение.

Московский метрополитен — один из самых длинных в мире с почти 340 км подземных линий, которые обслуживают 203 станции по состоянию на 2016 год, поэтому найти район с хорошим сообщением не должно быть сложно.

Для многих экспатов покупка квартиры в Москве в центре или в непосредственной близости от ЦАО предпочтительнее с минимальными поездками на работу, всеми удобствами, а также в случае необходимости арендовать квартиру в России, найти арендатора в этих высоко востребованные области не должны быть слишком большой проблемой.

Центральная собственность г. Москвы

Вокруг Кремля расположен ряд районов ЦАО. Так же, как и рынок аренды, районы вокруг Тверской улицы всегда будут выгодной инвестицией и оживят город прямо у порога, но цены за квадратный метр будут одними из самых высоких в Москве. Точно так же районы Арбатской, Кропоткинской, Смоленской и Патриарших прудов немного дальше на запад, а также Чистые пруды на востоке по-прежнему будут обеспечивать центральное расположение и хорошую доходность.

Окраины Москвы

Покупка недвижимости в Москве за пределами центральных районов предоставляет вам больше возможностей с точки зрения бюджета и типов недвижимости. Популярные районы с состоятельной клиентурой, как правило, расположены на западе, юго-западе и северо-западе города в таких районах, как Сокольский район, Щукина, Войковская и Филаковский, где много зеленых насаждений и выбор различных типов недвижимости. .

Еще один район, излюбленный теми, кто хочет близость к центру, но более свежий воздух и тихие жилые районы, расположен вокруг Садового кольца или Бульварного кольца, которые являются бывшими границами города. Таганский район на восточной стороне Садового кольца — перспективный район, который традиционно был рабочим, но бизнес-инвестиции в этом районе привели к строительству ряда современных жилых комплексов.

Для тех, кто переезжает в Россию с семьями, район Кунцево/Крылатское к западу от центра рядом с МКАД идеально подходит с хорошим доступом к Международной школе Москвы и считается самым экологическим районом города. Ленинский проспект на юге также является популярным жилым районом для экспатов, так как здесь есть несколько отличных международных и национальных школ.

Чтобы заключить сделку, недвижимость в Москве по нижней границе ценовой шкалы можно найти на востоке и юге, в более промышленно развитых районах. Тем не менее, эти районы по-прежнему обеспечивают хорошее транспортное сообщение с городом и могут означать, что вы можете позволить себе больше места, но при этом чувствовать себя в самом центре города. Поиск местных знаний авторитетного российского агента по недвижимости в Москве поможет вам найти достойный район.

Когда дело доходит до покупки недвижимости в России, большое количество информации о недвижимости, выставленной на продажу, размещено в открытых источниках или доступно в Интернете и в различных публикациях.

Однако для выбора объекта и организации просмотра, а также определения того, какие варианты являются более или менее привлекательными, требуется опыт, поэтому, особенно в качестве иностранного инвестора, желательно использовать авторитетного российского агента по недвижимости. Они смогут предоставить самую полную и актуальную информацию обо всех объектах недвижимости на рынке, в том числе о тех, которые не котируются в открытом доступе, и предоставить бесценные местные знания. Кроме того, они могут помочь в проведении комплексной проверки недвижимости и структурировании безопасной сделки.

Вы всегда должны использовать брокера по недвижимости или юриста с опытом работы в сфере недвижимости в России для представления ваших интересов во время сделки.

Как купить российскую недвижимость

После того, как вы поняли, какие районы вам подходят, и нашли недвижимость, пришло время подумать о практических аспектах покупки в Москве.

Проверка истории собственности

Законы о недвижимости постоянно меняются, чтобы обеспечить тщательное изучение истории собственности, поскольку в некоторых случаях ваши права собственности могут быть оспорены предыдущими владельцами или лицами, официально зарегистрированными в квартире. Обычно такие риски можно устранить, если определить их до совершения сделки с недвижимостью.

Расходы на покупку российской недвижимости

В Москве считается нормой, когда покупатель берет на себя все расходы по закрытию сделки, включая нотариальные сборы, пошлины за государственную регистрацию и банковские расходы. Кроме того, если вы используете агента по недвижимости для поиска вашей собственности и / или переговоров о вашей сделке, с вас будет взиматься комиссия за посредничество. Это включает в себя поиск недвижимости, проверку собственности и сведений о продавце, просмотр истории документов на право собственности и проверку «прав пользования», организацию закрытия сделки и надзор за окончательной передачей собственности новому покупателю. Брокерский сбор обычно рассчитывается как процент от продажной цены в диапазоне от 6 процентов для более дешевой недвижимости до 3 процентов для более дорогой недвижимости.

Брокерское вознаграждение продавца включает оценку и оценку имущества, маркетинг имущества и организацию просмотров имущества, ведение переговоров с потенциальными клиентами, подготовку полного пакета необходимых документов для сделки, организацию закрытия сделки и надзор за окончательной передачей имущества.

Банковские сборы

Большинство сделок с недвижимостью совершается за наличный расчет, а сделки купли-продажи всегда осуществляются в российском банке, при этом депозитные ячейки банка действуют как счет условного депонирования, чтобы гарантировать покупателям и продавцам, что оплата производится по факту окончательный переход права собственности. Полные средства депонируются и передаются продавцу только после предоставления полного пакета зарегистрированных документов на имя покупателя.

Депозитарные договоры

Большинство сделок с недвижимостью в России длятся от пяти недель до нескольких месяцев, требуя сбора различных документов от государственных учреждений, и покупателю может потребоваться обеспечить финансы, или продавцу может потребоваться найти альтернативное место жительства. По этой причине между покупателем и продавцом заключается предварительное или депозитарное соглашение с подробным описанием условий будущей продажи и того, что необходимо обеим сторонам.

При подписании предварительного договора, который может быть авансовым платежом (Аванс) или залогом имущества (Задаток), покупатели вносят залог, чтобы снять недвижимость с продажи, пока не будут собраны необходимые документы и произведено закрытие продажи. Сумма депозита не является фиксированным процентом, а обычно является круглой цифрой, согласованной обеими сторонами. Всегда убедитесь, что вы используете опытного и надежного агента или опытного российского юриста по недвижимости для составления депозитарного или предварительного соглашения и проведения комплексной проверки имущества.

Нотариальное удостоверение

Нотариальное удостоверение купли-продажи не требуется по закону, но рекомендуется, поскольку это эквивалентно покупке титульной страховки. Нотариальные сборы варьируются в зависимости от цены продажи недвижимости: от 0,7% для более дорогих объектов до 1,5% для менее дорогих.

Процедура закрытия сделок с недвижимостью в России

После завершения комплексной проверки и оформления документов начинается процедура закрытия, во время которой средства вносятся в банк и обе стороны подписывают договор купли-продажи. Затем договор купли-продажи подается на государственную регистрацию ( прописка ).

В день передачи имущества сторонам необходимо подписать акт приема-передачи, обычно в банке, у нотариуса или в агентстве недвижимости. Это удостоверяет, что имущество передается покупателю в согласованном состоянии.

Регистрация договора купли-продажи в Росреестре по г. Москве делает переход права собственности официальным.