Значение жкх: Словарь терминов в сфере ЖКХ « Государственная жилищная инспекция Липецкой области

ЖКХ \ КонсультантПлюс

ЖКХ

С 1 июля 2017 года поставщики информации обязаны размещать в ГИС ЖКХ информацию, предусмотренную Федеральным законом от 21.07.2014 N 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»

Данное требование не распространяется на поставщиков информации, осуществляющих деятельность на территориях субъектов РФ — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, и поставщиков информации — федеральных органов исполнительной власти, государственных внебюджетных фондов, органов государственного жилищного надзора в части размещения информации, предусмотренной статьей 195 ЖК РФ, органов исполнительной власти субъектов РФ в области государственного регулирования тарифов (за исключением субъектов РФ — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя), лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом, в части размещения информации, предусмотренной статьей 198 ЖК РФ, для которых законодательством РФ установлен более ранний срок размещения информации в системе.

С 1 июля 2017 года во всех субъектах РФ, за исключением субъектов РФ — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, управляющие организации обязаны обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях их финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в ГИС ЖКХ.

Напоминаем, что состав, сроки и периодичность размещения информации поставщиками информации в ГИС ЖКХ установлены Приказом Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016.

(Федеральный закон от 21.07.2014 N 209-ФЗ; Постановление Правительства РФ от 26.12.2016 N 1491; Письма Минстроя России от 13.01.2017 N 570-АЧ/04, от 17.04.2017 N 16390-ОГ/04 и от 29.08.2017 N 30838-АЧ/04)

С 1 июля 2017 года в платежном документе для оплаты коммунальных услуг появятся двухмерные штрих-коды, которые позволят быстрее и эффективнее производить оплату услуг и сократят расходы на проведение платежа

(Постановление Правительства РФ от 26. 12.2016 N 1498)

С 1 июля 2017 года повышается размер платы граждан за коммунальные услуги

Увеличивается значение индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в среднем по субъектам РФ на 2017 год.

Установление индексов является частью механизма государственного контроля за ростом коммунальных платежей в РФ. Согласно ЖК РФ повышение размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги выше предельных индексов не допускается.

(Распоряжение Правительства РФ от 19.11.2016 N 2464-р)

Расшифровка счета квитанции ЖКХ за коммунальные услуги — что это такое то сов д, ипу горячей воды, ику в платежном документе

Аббревиатуры, которые встречаются в документе

Для начала выясним, что это за сокращения в квитанции – ЭЛД, АСПЗ, ЭЭ, услуги РЦ, комп Х В, ТО СОВ Д и природный газ, а также другие странные слова. Ниже приведем наиболее распространенные из них.

Наименование	Значение
Номер ПУ	Цифры, которые написаны на счетчике в домовладении.
Зарег./прож.	Через «/» обозначают количество прописанных и проживающих в квартире.
УСЗН	Название и адрес управления, которое занимается социальной защитой населения. Там дают отсрочку или субсидию на покрытие коммуналки.
ИПУ, ИТУ	Индивидуальный прибор/точка учета.
МОП	Места общественного пользования
Общ. Площадь	Общедомовая площадь
Пл. О/Ж	Квадратура – отдельно жилая, и рядом – суммарно все квадратные метры во владении.
КТУ или ОДПУ	Коллективная точка для учета ресурсов или общедомовой прибор учета
Ж/Ф	Графа относится к содержанию жилфонда

Что такое ИПУ в квитанции за воду – так обозначают прибор, который учитывает потребление. Он индивидуальный – в каждой квартире стоит свой. Сокращение может относиться не только к водоснабжению. Это универсальное обозначение счетчиков.

ПОВК ТГВ в платежке – аббревиатура, которая отражает стоимость поставленного тепла. После ПОВК вписывается ТГВ или ТХВ, в зависимости от подвида услуги.

Часто встречается сокращение СОИ (ОДН) — это содержание общедомового имущества. Оно включает в себя нахождение в рабочем и чистом состоянии:

• подъездов;
• лифтов;
• чердачных помещений;
• лестниц;
• подвальных, парадных и так далее.

Другими словами, учитывается все, чем пользуются жильцы дома. Цена на эту услугу обычно определяется управляющей компанией и прописывается в договоре. В одностороннем порядке УК не может менять ставку без собрания жильцов.

ПЗУ (переговорно-замочное устройство) – графа есть только при наличии в здании домофона. Проживающие обязаны платить за него. Но УК со своей стороны гарантирует его бесперебойную работу. Иногда его выносят в отдельную платежку, но чаще просто вписывают дополнительной строчкой в общем документе.

Услуги РЦ начисляются, если водоканал передал полномочия расчетному центру. В этом случае уже он будет содержать бухгалтерию, заниматься начислением, распечаткой, отправкой платежки.

Как расшифровать схему платежки ЖКХ за коммунальные услуги в квартире

Практически все квиточки оформляются по единому принципу. Сначала указываются данные плательщика. Печатается таблица, там будут все начисления за прошедший месяц.

Обязательны такие разделы:

• ФИО собственника – стоит проверять эту строчку каждый раз, чтобы не заплатить за соседа.
• Адрес – в этом поле ошибки бывают редко, но также лучше его проверять.
• QR-код – это картинка, которая помогает оплатить все задолженности через банкомат, без ввода информации и привлечения сотрудников банка.
• Период – в расшифровке платежного документа за коммунальные услуги указаны год и месяц, за которые были произведены начисления.
• Информация об УК.
• Несколько строчек, посвященных объекту недвижимости – какого вида собственность, ее размеры, число зарегистрированных и проживающих, наличие льготников.
• Подвид поставляемого ресурса – может вписываться все, что подается в квартиру, от газа до воды.

Как выглядит квитанция за электроэнергию, ИПУ в ней

Большая часть квитанций на оплату коммунальных услуг оформляется одинаково, но в разных регионах могут быть небольшие отличия. В верхней части прописано наименование компании, ее реквизиты. По ним можно найти любую фирму. Обычно есть и специальный штрих-код, по которому все быстро оплачивается через банкомат.

Если есть счетное устройство, то его могут обозначить, как ИПУ. Показатели печатают на дату формирования платежа. Собственник квартиры вписывает текущие показания и передает их поставщику. Ниже есть графа со значением суммы к оплате и поле с показаниями общедомовых счетчиков. На основании этой строчки считается ОДН.

Как разобраться в платежках за квартиру: расшифровка квитка за воду

Платежка за воду не сильно отличается от квитанции по электроснабжению. В них можно увидеть предыдущие цифры с приборов учета, которые были учтены после передачи их владельцем жилья. Рядом – пустая ячейка, чтобы потребитель мог вписать текущие цифры.

Что такое тариф для расчета индивидуального потребления в квитанции? Это стоимость за один кубометр. Чтобы рассчитать стоимость потребленной услуги, необходимо тариф умножить на использованный объем.

Как и в предыдущем виде платежных документов, в квитанции за воду прописывается ФИО собственника, общедомовая площадь и размеры квартиры, наименование и реквизиты получателя денег.

Как обозначается норматив холодной и горячей воды в платежке

Согласно действующему законодательству, на каждого человека отводится объем, который ему рекомендуется потреблять. Это не значит, что больше использовать запрещено. Просто за превышение объема придется заплатить по увеличенному тарифу.

Следует проверить на ИПУ значение, сравнить его с предыдущим учтенным и узнать потребленные кубометры. Количество умножается на цену за одну единицу и оплачивается. Все, что превысит стандарт, рассчитывается по большей стоимости.

Таким же способом подходят к водопотреблению в домах, где не стоят приборы учета по техническим или иным причинам. Там просто умножается количество проживающих на норму. Получившееся число – сумма, которую нужно перевести поставщику. Есть два минуса отсутствия счетчика:

• придется платить, даже если вода вообще не использовалась;
• норматив неоправданно высокий, столько люди в реальной жизни тратят редко.

Также в платежках на многоквартирный дом обязательно учитывают затраты на обслуживание общедомового хозяйства – мойку подъездов, полив и другое. Иногда сюда вписывают незаконные подключения, утечки и прорывы. С этими показателями можно поспорить, если обратиться в УК группой жильцов.

Как выглядит квитанция на оплату отопления ЖКХ: расшифровка счетов в извещении

Составляется по тем же принципам, что и квитанция на другие виды ресурсов. Иногда просто вписывается строчкой в общий платежный документ.

Счет за газ может приходить отдельно, с крупным логотипом организации. Там есть реквизиты, уникальный код для быстрого расчета через сканер, начисленная сумма.

Что это такое ИКУ в ЖКХ, чем отличается от ЖКУ

Подразумевается исполнитель услуг: поставляющая, управляющая компания. Жилищно-коммунальные услуги — это то, чем можно пользоваться дома: свет, вода, другие блага. Поэтому ИКУ и ЖКУ — это разные показатели.

Кто формирует платежки

Часть из них создает и отправляет собственникам жилья УК. Обычно они подсчитывают задолженности населения за:

• водоснабжение;
• капитальный ремонт;
• квартиру.

В отдельных регионах УК пересылают квитки за газоснабжение и свет, но чаще это напрямую делают сами поставщики.

Что делать, если в платежке есть ошибки

Если потребитель вписал что-то не так при заполнении квитанции, то он может просто аккуратно зачеркнуть неверные данные и сверху или сбоку заменить на корректные значения.

В случаях, когда напечатана неправильная информация от УК или другой поставляющей компанией, нужно связываться с ними. Если в процессе расшифровки квитанции на оплату коммунальных услуг становится понятно, что ресурсоснабжающая фирма указала слишком большой или маленький счет, неверные ФИО или номер квартиры, следует найти их контакты и обратиться. Сначала можно позвонить по номеру, который обычно указан внизу страницы, и попробовать решить вопрос по телефону. Если не получится решить вопрос удаленно, придется обращаться в офис лично.

Как разобраться в квитанции по квартплате ЖКХ и уменьшить стоимость: расшифровка

В отдельных случаях можно снизить сумму к оплате. Это возможно в том случае, если:

• услуги предоставляются некачественно;
• приборы учета не обслуживаются, как это прописано в договоре;
• цена незаконно завышена;
• объем, за который нужно внести оплату, превышает 20% от общего заработка семьи.

Только в этих ситуациях можно рассчитывать, что УК пойдет навстречу и снизит платеж. Владелец жилья должен составить письменное ходатайство. Помощь носит заявительный характер.

Мы изучили, как понять и правильно читать счет квитанцию за коммунальные услуги ЖКХ, разобрали расшифровку платежей, учли все нюансы и необычные сокращения. Самое главное – следить, чтобы данные были корректными. Важно проверять все поля, верно вписывать значения потребленных ресурсы и считать сумму к оплате. Тогда с ежемесячными платежами не будет затруднений.

Право собственности, Домашняя стоимость, Аренда | Исследование американского сообщества

Право собственности, стоимость жилья, аренда | Опрос американского сообщества | Бюро переписи населения США

Опрос американского сообщества за 2017-2021 гг. Доступны таблицы избранного населения за 5 лет и таблицы американских индейцев и коренных жителей Аляски.

Мы спрашиваем, находится ли дом в собственности или в аренде, чтобы создать статистику о собственности на жилье и арендаторах. Мы также задаем вопросы о ежемесячной сумме арендной платы или стоимости дома и собственности, чтобы получить статистику об аренде и стоимости дома.

Эти данные помогают определить, доступно ли адекватное жилье для жителей, а также разработать и финансировать программы жилищной помощи. Они также помогают обеспечивать соблюдение законов, правил и политики, направленных на устранение дискриминации в сфере частного жилья, государственных программ и в обществе.

Мы используем ваши конфиденциальные ответы на опросы для создания статистических данных, подобных приведенным ниже результатам, и в полных таблицах, содержащих все данные — никто
может выяснить ваши ответы на опрос из статистики, которую мы производим. Бюро переписи населения
юридически связаны строгими требованиями конфиденциальности. Индивидуальные записи никому не передаются,
включая федеральные агентства и правоохранительные органы. По закону Бюро переписи не может делиться
ответы респондентов ни с кем — ни с IRS, ни с ФБР, ни с ЦРУ, ни с кем-либо еще
государственное агентство.

Мы задаем три вопроса о статусе собственности, ежемесячной арендной плате и стоимости дома, чтобы лучше понять рынок жилья.

Мы собираем результаты этих вопросов, чтобы предоставить сообществам важные статистические данные для измерения доступности жилья. Вы можете увидеть некоторые из этих опубликованных статистических данных здесь для страны, штатов и вашего сообщества.

Соединенные Штаты

Обеспечить достаточное жилье

Мы спрашиваем о различных типах домохозяйств в сообществе (одиночки, пары, семьи, соседи по комнате и т. д.) и ставках аренды жилья и собственности, чтобы помочь сообществам понять, соответствует ли доступное жилье требованиям нужды жителей. Данные о владельцах и арендаторах в сочетании со стоимостью жилья и совокупным доходом всех членов домохозяйства помогают сообществам понять, доступно ли жилье для жителей.

Если жилья недостаточно или оно доступно по цене, сообществам могут помочь статистические данные о владельцах, арендаторах и стоимости жилья:

• Зарегистрируйте соответствующие домохозяйства в программах, предназначенных для оказания им помощи.
• Иметь право на получение грантов Блока развития сообщества (CDBG), Программы инвестиционного партнерства HOME, Грантов на решение чрезвычайных ситуаций (ESG), Жилищных возможностей для людей со СПИДом (HOPWA) и других программ.

Когда арендное жилье недоступно, Департамент жилищного строительства и городского развития использует данные об арендной плате для определения суммы субсидий арендаторам в рамках программ жилищной помощи. Сумма субсидий основана на распределении арендной платы за жилье (стандартная стоимость различных типов жилья в разных районах страны) и справедливой рыночной арендной плате.

Plan Community Development

Знание того, как соотношение арендованных домов, заложенных домов и собственных домов меняется с течением времени, помогает сообществам:

• Понимать изменения на местных рынках жилья.
• Определите возможности для улучшения политики налогообложения, помощи и зонирования.
• Уменьшить потери налоговых поступлений от пустующей или заброшенной собственности.
• Определить финансирование жилищной помощи (справедливая рыночная арендная плата).

Обеспечение равных возможностей

Мы спрашиваем о характеристиках людей, которые арендуют жилье, и людей, которые владеют жильем, таких как возраст, пол, раса, латиноамериканское происхождение и статус инвалидности, чтобы помочь правительству и сообществам обеспечить соблюдение законов, направленных на устранение дискриминации в сфере жилья, таких как 1968 г. Закон о справедливом жилищном обеспечении.

Понимание изменяющихся домохозяйств

Статистические данные о том, остаются ли пожилые жители в домах по мере старения или переезжают в съемные дома; и независимо от того, живут ли молодые люди с родителями, снимают ли они жилье с соседями или покупают дома, помогите правительствам и сообществам надлежащим образом распределить средства между программами и услугами, связанными с владением жильем и арендой жилья, для жителей.

Инфографика:  Изменение показателей владения жильем

[Источник: опрос американского сообщества за 2010–2014 и 2015–2019 годы, 5 лет]

Вопрос о праве собственности возник в ходе переписи 1890 года, а вопросы о стоимости жилья и арендной плате – в переписи 1940 года. Они были добавлены в ACS в 2005 году, когда она заменила полную форму десятилетней переписи.

✕

Полезна ли эта страница?

✕

Спасибо за ваш отзыв.
Комментарии или предложения?

Насколько это социальное жилье?

В то время как социальное жилье является новым термином в политической сфере США, существующие модели доступного жилья, такие как государственное жилье и кооперативы с ограниченным участием в капитале, включают аспекты трех основных целей социального жилья: изоляция жилья от рыночных сил, содействие социальному равенству и предоставление жителям возможности осуществлять демократический контроль над своим жильем. Чтобы действительно соответствовать этому идеальному стандарту, эти типы жилья потребуют значительного увеличения финансирования и более широкой политической переориентации на «жилье в общественных интересах». Тем не менее, новое обязательство штата по строительству социального жилья, к которому призывает Жилищный альянс Верхней и Нижней части штата, не должно начинаться с нуля.

Во второй части нашей серии мы исследуем существующие модели жилья в Нью-Йорке в отношении социального жилья, ранжируя их по трем различным параметрам:

 _{Матрица социального жилья ранжирует основные типы жилья в Нью-Йорке по трем шкалам: декоммодификация, социальная справедливость и контроль жителей. Типы жилья в правом верхнем углу матрицы с более крупными маркерами демонстрируют самые социальные качества жилья; те, что находятся в левом нижнем углу с маленькими маркерами, демонстрируют меньше всего.}

Дом, занимаемый владельцем

Декоммодификация:  Низкий

Социальное равенство: Низкий         

Резидентный контроль: Высокий

В Нью-Йорке насчитывается около 1 млн домов, занятых владельцами, что составляет около 30 от общего жилищного фонда. Домовладельцы (включая одну семью, квартиру и кооператив) имеют наибольший уровень контроля над тем, как выглядит их жилое пространство, как долго они живут в нем и для чего они используют свою собственность. У них также есть право продать недвижимость по любой цене, которую выдержит рынок, получив низкие оценки по декоммодификации и высокие по контролю со стороны жителей.

Владельцы-жильцы обычно используют свои дома изо дня в день и поэтому не заинтересованы исключительно в максимизации отдачи от своих инвестиций. Таким образом, дома, занимаемые владельцами, менее коммерциализированы, чем рыночная аренда или инвестиционная недвижимость. В то же время домовладельцы, заложенные в ипотеку, часто имеют меньший контроль над своим жильем, чем владельцы, которые полностью владеют своим жильем. Постоянная потребность владельца обслуживать свою ипотеку увеличивает способность рынка отвергать его предпочтения в отношении использования своего жилья.

Дома, занимаемые владельцами, имеют низкие показатели социального равенства, потому что многие меры, которые помогли развить рынок домовладения в США, связаны с расовой изоляцией и сегрегацией. Кроме того, именно форма жилья наделена самым высоким статусом по сравнению с другими типами владения.

Общественный земельный фонд

Декоммодификация: Высокий            

Социальное равенство: Высокий

Резидентный контроль: Высокий

Общественные земельные фонды (CLT) — это некоммерческие организации с демократическим управлением, которые распоряжаются землей для удовлетворения потребностей общества. CLT стремятся способствовать общественному контролю и обеспечивать постоянную доступность. В Нью-Йорке есть два CLT: один на Купер-сквер и один в Восточном Гарлеме, оба построены с использованием принадлежащей городу собственности и поддерживаются за счет долгосрочной помощи в аренде, а также около дюжины зарождающихся CLT в пяти районах.

Общинные земельные фонды (CLT) имеют высокие баллы по декоммодификации, потому что они предназначены для минимизации рыночного давления на стоимость земли. CLT отделяют право собственности от владения землей и передают последнее некоммерческим организациям, которые обеспечивают их доступность и использование земли в долгосрочной перспективе. После этого жильцы могут демократически контролировать само жилье, будь то индивидуально или коллективно в качестве владельцев кооператива. Советы директоров CLT включают нерезидентов в свою структуру управления, что немного повышает их рейтинг социального равенства по сравнению с моделями кооперативов с ограниченным капиталом, такими как Mitchell Lamas. Чтобы быть действительно доступными для жителей с крайне низкими доходами, CLT нуждаются в долгосрочных обязательствах правительства по финансированию той части операционных расходов, которая не покрывается арендной платой или платой за обслуживание.

Государственное жилье

Декоммодификация: Высокий            

Социальное равенство: Низкий

Резидентный контроль: Средний

Управление жилищного строительства г. Нью-Йорка (NYCHA) является крупнейшим управлением государственного жилищного строительства в Соединенных Штатах, в котором проживает около 400 000 человек в 170 000 квартирах. Каждый 15-й житель Нью-Йорка живет в государственном жилье, поддерживаемом капитальной и операционной помощью федерального правительства и арендной платой.

Государственное жилье является одним из самых доступных в жилищной системе США, поскольку со всех арендаторов взимается 30 процентов их скорректированного дохода в качестве арендной платы. Он также принадлежит государственным жилищным органам с миссией по обеспечению доступного жилья на неограниченный срок. Это обеспечивает защиту от превращения в товар, пока власти сохраняют свою роль управляющего. К сожалению, недостаточное финансирование на всех уровнях правительства подвергло власти рыночному давлению и вынудило многих из них отказаться от государственного жилья или переключиться на жителей с более высокими доходами. NYCHA в основном сопротивлялась этому пути, но теперь сталкивается с отставанием капитала в размере 40 миллиардов долларов.

Государственное жилье занимает низкое место по социальному равенству, потому что оно в подавляющем большинстве занято цветными жильцами с низким доходом и подвергается социальной стигматизации и политической маргинализации. Жильцы государственного жилья защищены строгими федеральными положениями об организации жильцов и других правах. Тем не менее, рейтинг контроля над жильцами в модели подрывается набором карательных мер, направленных на осуществление контроля над арендаторами, от штрафов за «затянувшуюся работу» до постоянного исключения из государственного жилья.

Кооператив Митчелл-Лама

Декоммодификация: Высокий            

Социальное равенство: Средний

Резидентный контроль: Высокий

Действовавшая с 1955 по 1974 год, программа Митчелла-Лама была создана для стимулирования развития кооперативов и арендной платы для жителей штата Нью-Йорк со средним доходом, стимулируя застройщиков с помощью ипотечных кредитов ниже рыночных и налоговых льгот в обмен на ограничение прибыли и таргетирование доходов. В штате Нью-Йорк насчитывается около 61 000 кооперативов Mitchell-Lama в более чем 80 застройках. Десять разработок с 6000 единицами отказались от участия в программе с 19 сентября.90-е.

Жители кооперативов с ограниченным капиталом Mitchell Lama пользуются большинством прав других владельцев многоквартирных домов, включая контроль над сроком владения и управление зданием. Жители избирают советы директоров, которые затем нанимают управляющие компании, управляющие их собственностью. Однако жители не могут продавать свои объекты на открытом рынке, что ограничивает спекулятивный потенциал модели. В результате он получает высокие баллы по декоммодификации. Программа Митчелла-Ламы гарантирует только временную доступность, что делает эту модель более восприимчивой к приватизации, чем государственное жилье или общинные земельные фонды. Тем не менее, кооперативы Mitchell Lama, занимаемые владельцами, гораздо реже отказываются от своих требований доступности, чем аренда Mitchell-Lama, принадлежащая застройщикам.

Кооператив HDFC

Декоммодификация: Средний    

Социальное равенство: Высокий

Резидентный контроль: Высокий

Кооперативы Корпорации финансирования жилищного строительства (HDFC) представляют собой доступную кооперативную модель. С конца 1960-х по 1990-е годы арендаторы и организации, такие как Совет по оказанию помощи городскому приусадебному хозяйству (UHAB), преобразовали многие объекты городской собственности, лишенные права выкупа, в кооперативы HDFC, которые пользуются сниженными налогами на недвижимость в обмен на ограничения на перепродажу.

Как и кооперативы Митчелл-Лама, они высоко оценивают местный контроль. Кооперативы HDFC получают более низкие баллы по декоммодификации, чем кооперативы Митчелла-Ламы, потому что владельцы HDFC могут продавать свои квартиры на открытом рынке, но пулу покупателей с ограниченным доходом. Это создает больше возможностей для спекуляций, так как некоторые квартиры продаются по высоким ценам людям с низкими доходами, но достаточными активами. Кроме того, контракты доступности HDFC являются временными.

В то же время, из-за их исторического появления в лишенных инвестиций районах за счет организации арендаторов, некоторые кооперативы HDFC продолжают включать больше жителей с более низким доходом, чем кооперативы Митчелла-Ламы, распространяя статус и преимущества владения собственностью на более широкую часть общества. . Модель имеет высокие оценки по социальному равенству.

Проектная секция 8

Декоммодификация: Средний       

Социальное равенство: Низкий

Резидентный контроль: Средний

Действовавшая с 1974 по 1989 год, федеральная проектная программа Section 8 предоставляет помощь разработчикам в аренде, заполняя пробел между 30 процентами ежемесячного дохода арендатора и справедливой рыночной арендной платой, определяемой по формуле. Большинство проектных зданий Секции 8 также получили федеральное ипотечное финансирование для своего развития. Есть около 45 000 квартир на основе проекта Раздел 8. Около 9000 отказались от участия с 1990-х годов.

Как и государственное жилье, арендная плата по Разделу 8 взимается на основе дохода и доступна арендаторам с самым низким доходом. Арендаторы — преимущественно цветные люди с низким доходом, часто социально стигматизированные и политически маргинализированные.

Арендная плата по Разделу 8 на основе проектов оценивается ниже, чем государственное жилье по декоммодификации, потому что она временно доступна по федеральному соглашению с частным владельцем. Как коммерческие, так и некоммерческие организации владеют проектным жильем по Разделу 8, и по истечении срока действия контракта тип собственности влияет на то, отказывается ли недвижимость от доступности. В результате арендная плата, основанная на некоммерческих проектах, согласно Разделу 8, оценивается немного выше по декоммодификации, чем их рыночные аналоги.

Арендная плата на основе проектов по Разделу 8 оценивается выше, чем несубсидируемая арендная плата при контроле резидентов, потому что модель включает высокий уровень прав резидентов, включая право на организацию, защиту от репрессалий арендодателя и требования об отказе от участия/уведомлении о продаже собственности.

Аренда Митчелл-Лама

Декоммодификация: Средний       

Социальное равенство: Высокий

Резидентный контроль: Средний

Действовавшая с 1955 по 1974 год, программа Митчелла-Лама была создана для стимулирования развития кооперативов и арендной платы для жителей штата Нью-Йорк со средним доходом, стимулируя застройщиков с помощью ипотечных кредитов ниже рыночных и налоговых льгот в обмен на ограничение прибыли и таргетирование доходов. В штате Нью-Йорк насчитывается около 32 000 единиц аренды Mitchell-Lama. С 1990-х годов более 33 000 единиц отказались от участия в программе.

Сегодня аренда Mitchell-Lama поддерживается различными субсидиями. Некоторые жители платят арендную плату в зависимости от дохода; другие платят регулируемую арендную плату, основанную на стоимости эксплуатации жилья, плюс платежи по ипотеке и ограниченную прибыль для владельцев. В результате арендаторы имеют более широкий диапазон доходов, чем в других формах субсидируемого жилья, а аренда Митчелл-лама, как правило, не подвергается сильной стигматизации, что делает эту форму жилья одной из наиболее социально эгалитарных в Соединенных Штатах.

Арендная плата

Mitchell-Lama занимает среднее место по декоммодификации, потому что, как и другие формы частного субсидируемого жилья, она временно доступна по цене. В то же время, арендаторы Mitchell-Lama имеют одни из самых сильных ассоциаций арендаторов в Нью-Йорке, возможно, из-за четко определенных прав жителей в рамках программы, включая признанную роль арендаторов в рассмотрении заявлений владельцев о повышении арендной платы. Эти организации часто успешно контролируют свою собственность, как, например, арендаторы Atlantic Plaza Towers, которые недавно успешно сорвали план своего арендодателя по установке инвазивной технологии распознавания лиц в своем жилом комплексе.

Налоговый кредит на аренду жилья для малоимущих

Декоммодификация: Средний       

Социальное равенство: Средний

Резидентный контроль: Средний

Созданная в 1986 году федеральная налоговая льгота на жилье для малоимущих (LIHTC) представляет собой ограниченную по времени налоговую льготу, которая действует как капитальная субсидия, способствуя частным инвестициям в доступное жилье. В сделке LIHTC застройщики получают налоговые льготы от города или штата для конкретного проекта доступного жилья, а затем передают эти кредиты инвесторам. Застройщики используют вырученные средства для строительства/реконструкции жилья, а инвесторы сокращают свои налоговые обязательства. Налоговая реформа 2017 года, которая резко снизила ставку корпоративного налога, подорвала стоимость LIHTC. LIHTC поддерживает более 100 000 квартир в Нью-Йорке, но существует частичное совпадение между LIHTC и арендой Mitchell-Lama, разделом 8 на основе проектов и жильем с регулируемой арендной платой.

Здания для сдачи в аренду, построенные с использованием федеральной налоговой льготы на жилье для малоимущих (LIHTC), являются центральным элементом планов доступного жилья Bloomberg и de Blasio, поскольку LIHTC является крупнейшей федеральной программой строительства и сохранения нового доступного жилья. Как и другие формы программ частного субсидируемого жилья, LIHTC предлагает временную доступность. Это приводит к приватизационному давлению по истечении срока действия контракта, проблема, которая станет более острой в ближайшие несколько лет в Нью-Йорке, поскольку срок действия большего количества объектов LIHTC начнет истекать. Как и в случае Раздела 8, основанного на проектах, коммерческое или некоммерческое владение влияет на то, отказывается ли недвижимость от доступности. Национальное исследование HUD показало, что некоммерческие разработчики чаще продлевают свои контракты LIHTC, чем коммерческие разработчики.

LIHTC по аренде занимает среднее место по резидентскому контролю. Арендаторы LIHTC, как правило, имеют те же права, что и другие субсидируемые арендаторы, но они часто менее осведомлены о них (и менее организованы как класс арендаторов), поскольку программа требует меньше уведомлений от арендаторов.

Аренда Регулируемая аренда

Распродажа: Средний

Социальное равенство: Средний

Резидентный контроль: Средний

Законы о регулировании арендной платы призваны исправить дисбаланс власти между арендодателями и арендаторами. В Нью-Йорке насчитывается почти миллион квартир с регулируемой арендной платой, что составляет 45 процентов арендного жилого фонда. В квартирах с регулируемой арендной платой проживает больше домохозяйств с низким доходом (365 000), чем в любом другом типе жилья. Регулируемая арендная плата оценивается выше по декоммодификации, чем другая частная несубсидируемая арендная плата, поскольку контролируемое повышение арендной платы снижает их спекулятивный потенциал. Усилены законы об аренде в соответствии с Законом о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года.должны еще больше стабилизировать стоимость недвижимости, регулируемую арендной платой. Отмена бонуса за вакансию, ограничения на улучшение отдельных квартир и реформа льготной арендной платы означают, что арендодатели больше не могут прогнозировать быстрое увеличение своих арендных ставок, которое значительно превышает ежегодные корректировки Совета по арендной плате, а затем брать ипотечный долг на основе этих прогнозов.

Хотя регулирование арендной платы не является жилищной субсидией, арендаторы с регулируемой арендной платой имеют наибольшую защиту среди арендаторов частного рынка, создавая возможность для среднего уровня контроля со стороны жителей. Ограничения на повышение арендной платы дают арендаторам возможность организоваться, не опасаясь возмездия арендодателя.

Аренда рынка

Декоммодификация: Низкая             

Социальное равенство: Средний

Резидентный контроль:  Низкий

На рынке арендных квартир насчитывается 937 000 квартир, что составляет 43 процента арендного жилого фонда. Многоквартирные сдаваемые в аренду здания с рыночной ставкой обычно принадлежат арендодателям, стремящимся максимизировать отдачу от своих инвестиций, и поэтому в них в наибольшей степени преобладают рыночные соображения. Собственники имеют относительно мало ограничений на распоряжение имуществом. Оценка модели ниже, чем у домов, занимаемых владельцами, по декоммодификации.

Несмотря на то, что нерегулируемые арендаторы имеют некоторые права в соответствии с законодательством штата, недавно расширенным Законом о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года, они по-прежнему имеют очень ограниченный контроль над своими домами. Жильцы, как правило, не имеют права на продление аренды или защиты от карательного повышения арендной платы, что серьезно ограничивает их способность к самоорганизации. Жильцы помесячной аренды и других жилищных условий, не связанных с арендой, имеют еще меньше прав.

Инвестиционная недвижимость

Декоммодификация: Низкая             

Социальное равенство: Низкий

Резидентный контроль: Низкий

Инвесторская собственность — это растущая тенденция в Нью-Йорке, влияющая как на рынок элитной недвижимости, так и на недорогие стартовые дома. Исследование, проведенное общественной группой Chhaya, показало, что доля невладельцев, занимающих от одной до четырех семейных домов в Квинсе, удвоилась за последнее десятилетие.

Односемейные дома и кондоминиумы, не занятые владельцами, имеют более высокую спекулятивную стоимость, чем дома, занимаемые владельцами, из-за неявной приверженности максимальному возврату инвестиций и отсутствия ограничений на распоряжение имуществом. Практика кредитования этих объектов предполагает более высокий уровень риска, что делает их более склонными к спекулятивным практикам, таким как перепродажа и чрезмерное использование заемных средств. Если инвестиционная недвижимость предлагается в аренду, арендаторы, как правило, не имеют права на продление аренды или защиты от штрафных повышений арендной платы, что серьезно ограничивает их способность к самоорганизации.

Приюты для бездомных

Декоммодификация: Низкая             

Социальное равенство: Низкий

Резидентный контроль: Низкий

В 2019 году в Нью-Йорке насчитывалось 78 604 бездомных, включая тех, кто проживал в муниципальных и частных приютах, отелях и кластерных объектах, а также ночевал на улице. Нынешняя администрация расширяет вместимость приютов для решения проблемы быстро растущей бездомности в городе. Защитники призвали к постоянным жилищным решениям, недавно выиграв необходимые 15 процентов, выделенные на новые субсидируемые застройки.

Государственные и частные приюты имеют самые низкие оценки по шкале контроля жителей, потому что жители находятся под высоким уровнем наблюдения и имеют минимальный контроль над продолжительностью своего пребывания или местонахождением своего жилья. Люди, живущие в системе приютов, имеют минимальные возможности обращения за помощью в отношении условий или способности к организации, а также являются одними из самых стигматизированных людей во всем обществе.

Частные приюты имеют низкие показатели декоммодификации, потому что они также подлежат переоборудованию для других целей, если появляется возможность сделать это с выгодой.

Защитники жилья в штате Нью-Йорк призывают к расширению сектора социального жилья в штате, включая увеличение финансирования государственного и вспомогательного жилья, а также принятие нового закона о возможности покупки жильцами (TOPA), который позволит арендаторам покупать свои здания, если они выставлены на продажу или лишены права выкупа (следите за анализом TOPA в этом блоге в ближайшее время).