Дом в собственности как оформить землю в собственность: Оформление в собственность земли под жилым домом 2023

Можно ли участок и дом оформить на разных людей

Внимание! 

Поправки в ГК РФ подтвердили принцип единства судьбы земельного участка и объектов на нем: право собственности на здание возникает у собственника участка. Это значит, что собственник и земли, и здания не вправе передать другому лицу только что-то одно.


Кратко: Верховный Суд запретил делить самострой при разводе

Об исключениях в правилах раздела совместно нажитого имущества рассказал Верховный Суд РФ, когда пересмотрел спор жителей Краснодарского края. Суд напомнил, что есть такое семейное добро, которое гражданам поделить не получится ни в каком случае. Речь идет о зданиях и сооружениях, на которые нет документов. Проще говоря — о самострое.

В ситуации, о которой идет речь, муж и жена из Краснодарского края решили открыть автосервис на своем дачном участке. Они построили гаражные боксы, но разрешение на ведение бизнеса им не выдали. Спустя время пара решила развестись и разделить построенное. Три местных суда посчитали, что это сделать можно. Но Верховный Суд оказался иного мнения.

А теперь подробности этого гражданского спора. Супруги были женаты семь лет, прежде чем решили купить участок в садовом товариществе площадью 595 кв. м. Они оформили землю в собственность и решили открыть автосервис. И уже начали строить гаражные боксы, но во время выездной проверки об этом узнал прокурор Армавира. Он решил, что объекты строятся незаконно, и обратился в суд с иском. Прокурор настаивал, что размещение объектов для оказания услуг относится к условно разрешенному виду использования, а значит, по статье 39 Гражданского кодекса разрешение на это могут дать лишь при проведении публичных слушаний. Их не было, значит, и собственники не имеют право вести на даче бизнес.

Армавирский городской суд встал на сторону надзорного ведомства и запретил супругам использовать землю не по целевому назначению. Это решение суд вынес в начале августа, а в конце месяца прошло общественное обсуждение. И по его итогам собственнику не разрешили открыть автомастерскую.

Прошло еще несколько лет, и пара решила развестись. Вот тогда уже бывший муж отправил иск к бывшей супруге, чтобы поровну разделить строения площадью больше 300 кв. м. В суде он рассказал, что участок они купили в браке, тогда же и возвели строения. Значит, по его мнению, имущество можно признать совместно нажитым и разделить поровну.

С таким заявлением не согласился представитель администрации города. Он утверждал, что разделить строения нельзя, ведь их не разрешали использовать.

С чиновником не согласился Армавирский городской суд. По мнению суда, прокурор не настаивал на сносе гаражных боксов, когда рассматривался вопрос о запрете их использования. Суд учел, что постройки возведены за общий счет, и применил статью 34 Семейного кодекса. Она гласит, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, а доли признаются равными.

А еще суд принял во внимание заключение строительно-технической экспертизы по делу. По ее выводам объекты соответствуют строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью окружающих, расположение зданий согласовано с владельцами ближайших капитальных строений.

На этом основании Армавирский городской суд согласился с требованием бывшего мужа и разделил нежилые помещения между ним и бывшей женой поровну. С этим решением позже согласились апелляция и кассация, оставив решение горсуда без изменений.

Но вот Верховный Суд РФ, куда обратилась городская администрация, взглянул на ситуацию иначе. По мнению Судебной коллегии по гражданским делам ВС, нижестоящие суды упустили из виду, что спорные постройки — самовольные, их возвели на участке для садоводства. Супруги не получали разрешение администрации города на строительство автосервиса. Это подтверждает и вступившее в законную силу решение Армавирского городского суда. Номинальный владелец самостроя не приобретает на него право собственности, не может им распоряжаться. Так гласит статья 222 Гражданского кодекса РФ. Это значит, что такие объекты нельзя включить в состав совместно нажитого имущества и разделить между супругами, подчеркнул ВС. Коллегия отменила прежние постановления по делу и направила его на новое рассмотрение.

Номинальный владелец не вправе распоряжаться самостроем: продавать, дарить, сдавать в аренду и совершать другие сделки. Его нельзя разделить и при разводе.

В некоторых случаях экс-супруги все же могут претендовать на незарегистрированное имущество. Встречаются случаи, когда бывшие муж и жена делят недвижимость, возведенную в период брака, но не зарегистрированную в ЕГРН. В такой ситуации суд может признать объект совместной собственностью сторон и даже может разделить степень материального участия сторон в строительстве.

Но всегда при разделе имущества с «проблемным статусом» суды выясняют степень участия каждого из супругов в возведении дома, период строительства — до или во время брака, а также выясняют, не являются ли такие объекты самовольной постройкой.

Определение Верховного Суда РФ N 18-КГ20-34-К4.

Бесплатная консультация по вопросам:

Участок принадлежит одному лицу, а дом другому, можно ли так оформлять?

Хотим построит дом на участке с нескольками собственниками, кому будет принадлежать дом?

Как продать дом, если участком владеет другой человек?

Как мне пройти к дому через чужой участок?

… и многое другое, спрашивайте — отвечаем!

ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение \ КонсультантПлюс

Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу

ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 35 ЗК РФ

Арбитражные споры:

— Покупатель хочет признать незаконным отказ продавца — уполномоченного органа в предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости покупателя

— Истец хочет признать право собственности на земельный участок, переданный ему в порядке приватизации

— Истец хочет обязать ответчика освободить земельный участок, принадлежащий истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования

— Заявитель хочет признать незаконным отказ в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

— Истец хочет признать право постоянного (бессрочного) пользования ответчика земельным участком (его частью) отсутствующим

См. все ситуации, связанные со ст. 35 ЗК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

— Покупатель хочет обязать продавца заключить договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены принадлежащие покупателю объекты недвижимости

— Истец хочет признать право общей долевой собственности на земельный участок

См. все ситуации, связанные со ст. 35 ЗК РФ

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

(пп. 3 введен Федеральным законом от 23. 06.2014 N 171-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Передовая практика регистрации собственности — ведение бизнеса

Передовая практика

— Введение сроков, которые соблюдаются
— Установление низких фиксированных сборов
— Оптимизация процедур
— Использование электронных услуг (информационно-коммуникационных технологий)

Реестры собственности по всему миру придают различную юридическую силу информации, которую они регистрируют. Не все предлагают исчерпывающую информацию о собственности. Некоторые просто ведут учет сделок с недвижимостью — то есть фиксируют передачу актов. Реестр сделок и документов на Багамах является примером такого реестра собственности. Другие, например, земельный кадастр в Испании, фиксируют изменения владельцев прав собственности, которые происходят в результате актов, представленных в реестр — , то есть фиксируют изменения владельцев прав или титула. А некоторые реестры собственности, например, в Гане, включают как документ, так и систему правового титула.(1)

Системы правового титула обычно предоставляют убедительные доказательства того, кому принадлежат права на данное имущество. Зарегистрированные права противопоставлены третьим лицам и в некоторых случаях не могут быть аннулированы или аннулированы. Чтобы узнать, кто по праву владеет недвижимостью и имеет ли кто-либо еще права на нее, покупатель может просто ознакомиться с информацией о недвижимости в земельном кадастре. (2)

Системы документов, напротив, не предоставляют убедительных доказательств владения собственностью. Системы документов регистрируют передачу собственности, но регистрация передачи не обязательно делает ее действительной. Поскольку последний зарегистрированный владелец мог владеть недействительным титулом, покупатель обычно нанимает юриста, чтобы определить «правильный корень» приобретаемого титула. На Багамах юристы проводят поиск прав собственности в Реестре сделок и документов, судах и реестре компаний, чтобы установить законность прав предыдущих владельцев, а также правомерность передачи собственности. Эти поиски добавляют от 300 до 350 долларов США и 45 дней для должной осмотрительности покупателя.

Чтобы повысить безопасность сделок с недвижимостью — и избавить покупателей «от проблем и расходов, связанных с изучением истории правового титула продавца и удостоверением его действительности» (3) — Шри-Ланка перешла от система документов к титульной системе. Поскольку внесение такого изменения может быть сложным процессом, страны часто предпочитают сохранять систему документов, расширяя записи, хранящиеся в реестре. Это повышает безопасность сделок с недвижимостью. Аргентина и Бразилия, в которых всегда существовала система сделок, ограничивают ее 20-летним сроком давности (юристы должны вернуться только на 20 лет назад, чтобы проверить действительный корень титула). В других странах с системой документов, включая Соединенные Штаты, покупатели могут приобрести страхование правового титула, чтобы повысить безопасность сделок с недвижимостью. Если приобретенный титул имеет дефекты, титульное страхование компенсирует любые финансовые потери, понесенные покупателем.

Все эти системы имеют одну цель: поддерживать актуальную базу прав собственности. Системы регистрации собственности и правового титула могут быть одинаково эффективными. (4) Сравнение систем регистрации собственности — , основанное исключительно на процедурах, времени и стоимости передачи и регистрации собственности, измеряемой «Ведение бизнеса — », предполагает ряд общих преимуществ. практики.

ВВЕДЕНИЕ ВРЕМЕННЫХ ОГРАНИЧЕНИЙ И СООТВЕТСТВИЯ

Ограничения по времени дают гражданам представление о том, сколько времени займет процедура. Если процедура не завершена в течение этого срока, они знают, что им необходимо принять меры.

Двадцать девять стран ввели временные ограничения за последнее десятилетие. Однако ограничения по времени работают только тогда, когда агентство имеет возможность их соблюдать. Таким образом, в большинстве стран ограничения по времени служили для поддержки более широких изменений. Пятнадцать стран — , включая Российскую Федерацию, Боснию и Герцеговину, Бурунди, Чад, Кипр, Чешскую Республику, Израиль, Италию, Маврикий, Украину и Польшу — , ввели временные ограничения, одновременно упрощая процедуры за счет компьютеризации и реорганизация. В России создание единой электронной базы данных о земле и имуществе избавило заявителей от необходимости посещения офисов БТИ и получения кадастрового паспорта, сократив срок передачи имущества до 22 дней.

УСТАНОВКА НИЗКИХ ФИКСИРОВАННЫХ ПЛАТЕЖЕЙ

Налоги на передачу собственности являются важным источником доходов для многих правительств. Однако, когда сборы за передачу и налоги слишком обременительны, даже зарегистрированная собственность может быстро стать неформальной, если последующие сделки не будут зарегистрированы. Отсутствие регистрации собственности не только ослабляет защиту прав собственности, но и снижает потенциальные поступления от налогов на недвижимость.

За последние 10 лет 67 стран снизили налоги на передачу собственности и другие государственные сборы. Регионом с наиболее значительным сокращением затрат является Африка к югу от Сахары, где затраты были самыми высокими, при этом Маврикий и Того являются странами, ведущими эту тенденцию. Например, Маврикий снизил налог на передачу собственности и регистрационный сбор с 10% от стоимости собственности до почти бесплатного, взимая только гербовый сбор в размере 1000 MUR (28 долларов США). Того снизил налог на передачу собственности и регистрационный сбор с 10,2% от стоимости собственности до фиксированной суммы в размере 35 000 франков (0,2% от стоимости собственности). Другие страны, такие как Сенегал, снизили налог на передачу прав с 15% до 5%, а Чад и Гвинея снизили регистрационный сбор с 15% до 5% и с 10% до 3% соответственно. В другом месте Джибути снизила налог на передачу собственности с 10% до 3%, а Ямайка снизила налог на передачу собственности с 5% до 2% и гербовый сбор с 4% до фиксированной суммы.

Сборы за регистрацию собственности или налоги на передачу собственности представляют собой лишь часть общей стоимости передачи собственности во многих странах. Дополнительные сборы и пошлины могут применяться на протяжении всего процесса. Даже в тех случаях, когда эти дополнительные сборы мало увеличивают общий доход, они могут создавать препятствия для предпринимателей, если процесс их уплаты является излишне громоздким. Армения и Буркина-Фасо упростили этот процесс, предоставив возможность оплачивать несколько сборов в одном месте. Другие вообще устранили эти дополнительные сборы. Мадагаскар, Маврикий, Руанда и Словацкая Республика отменили дополнительные сборы с 2006 года, снизив стоимость передачи в среднем на 4,5% от стоимости недвижимости.

Обеспечение нейтральности стоимости передачи имущества по отношению к стоимости имущества помогает повысить прозрачность рынка недвижимости. В одиннадцати странах мира установлены фиксированные сборы за передачу собственности. Эти сборы обычно включают плату за нотариальные услуги, регистрацию передачи собственности или доступ к общедоступным базам данных по обременениям. Например, Грузия, Словацкая Республика, Палау и Руанда внедрили фиксированную плату за каждый этап процесса передачи собственности.

ПРОЦЕДУРЫ ОПТИМИЗАЦИИ

За последние 10 лет 53 страны упростили процедуры и связали или усовершенствовали системы агентств для упрощения регистрации собственности. Эти меры сократили взаимодействие между предпринимателями и агентствами — , экономя от одной до двух процедур в среднем — при сохранении безопасности и контроля. Например, Косово и Черногория ввели новые нотариальные системы и комбинированные процедуры составления и легализации договоров купли-продажи. Катар отменил пять процедур, создав единый центр, а Тунис ввел электронную подачу заявок на регистрацию собственности, устранив ненужные шаги.

Ведение бизнеса охватило 28 реформ в 2010–2019 годах, которые упростили процедуры регистрации собственности в странах Европы и Центральной Азии. В 2016/17 году Таджикистан устранил процедуру и сократил время, больше не требуя регистрации договора купли-продажи на уровне городской администрации.

Службы «одного окна» — эффективный способ свести к минимуму взаимодействие между агентствами и предпринимателями. Бурунди, Гана, Катар и Того внедрили универсальные магазины для упрощения процесса регистрации собственности. Однако не все страны могут позволить себе собрать под одной крышей все агентства, занимающиеся передачей собственности. Тем не менее, многие из них смогли координировать функции или записи как минимум двух учреждений, участвующих в процессе передачи собственности. В большинстве случаев такая координация связывает земельный кадастр с налоговым органом или агентством по оценке. Эта связь может быть установлена ​​либо путем физического присутствия представителя одного из учреждений в другом — , как в Эфиопии — , или путем электронной связи агентств — , как в Дании, Латвии, Литве, Перу и Португалии. В Латвии земельный кадастр имеет электронный доступ к информации о муниципальном налоге на недвижимость, что избавляет предпринимателей от необходимости предоставлять эту информацию в бумажном формате.

Некоторые страны упрощают процедуры, отменяя требование получения разрешения муниципалитета на передачу собственности. Лесото отменило требование о получении разрешения министерства на передачу собственности и набрало новых сотрудников в реестр. Аналогичные реформы в Беларуси, Швеции и Уругвае также были проведены Doing Business  в последние годы. Вместо того, чтобы требовать сертификат для каждой транзакции, муниципалитет вместо этого проверяет список объектов, на которые распространяется преимущественное право покупки, и связывается только с заинтересованными сторонами. (5) В странах, где требуется отказ от преимущественного права покупки, количество затронутых зданий обычно невелико с общим количеством передач. Только три страны мира — Франция, Германия и Латвия, Сенегал — по-прежнему требуют отказа от преимущественного права для каждой транзакции.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЭЛЕКТРОННЫХ УСЛУГ (ИНФОРМАЦИОННО-КОММУНИКАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ)

Ведение бизнеса данные показывают, что реестры собственности используют электронные файлы в 63% стран.(6) Цифровые записи имеют преимущества перед бумажными документами — они занимают меньше места, а резервные копии гарантируют, что записи собственности не будут скомпрометированы в случае стихийных или иных бедствий. Электронные системы также упрощают выявление ошибок и перекрывающихся заголовков. Однако бумажные реестры также могут быть эффективными. До перехода на электронную систему в Таиланде существовала очень эффективная ручная система. Кроме того, наличие системы цифровых записей не является гарантией того, что экономика будет хорошо управлять этой информацией.

Тем не менее, передача собственности занимает примерно вдвое меньше времени в странах с компьютеризированными реестрами, чем в странах без них. Все 32 страны ОЭСР с высоким уровнем доходов имеют электронные реестры. Одиннадцать стран, включая Данию, Нидерланды и Новую Зеландию, предлагают электронную регистрацию. В Южной Азии и странах Африки к югу от Сахары, напротив, 67% стран по-прежнему используют бумажные системы. Неудивительно, что страны ОЭСР с высоким уровнем дохода регистрируют собственность быстрее всего, в среднем это занимает 22 дня.

Пятьдесят две страны — , включая Бенин, Нидерланды, Сьерра-Леоне, Португалию, Самоа и Свазиленд — , компьютеризировали свои реестры за последние 10 лет. В 2013 году Либерия перестала писать документы от руки и компьютеризировала свой земельный кадастр, сократив время на передачу собственности на шесть дней. В Боснии и Герцеговине реестр смог зарегистрировать на 33% больше переходов прав собственности после компьютеризации, а в 2012 году компьютеризация позволила Боснии и Герцеговине сократить время регистрации собственности на восемь дней. Ангола, Португалия, Западный берег и сектор Газа также начали пожинать плоды многолетних усилий по компьютеризации своих реестров.

Компьютеризированные системы кадастра или реестра могут упростить доступ к информации и, в конечном итоге, сделать информацию доступной в Интернете. Из 201 организации, имеющей кадастр или обследование, 63 размещают свою информацию в Интернете. В 2013 году в Сингапуре был введен ускоренный процесс онлайн-регистрации для единовременной передачи собственности, что позволило завершить передачу собственности за один день. В 2011 году Коста-Рика сделала кадастровые сертификаты и сертификаты собственности доступными онлайн для всех пользователей на одном веб-сайте. Эта реформа объединила ранее независимые процедуры в один веб-сайт.

Полное внедрение компьютеризации и электронной документации может занять десятилетия, а стоимость может достигать миллионов долларов, в зависимости от объема геодезических и кадастровых работ. Поэтому неудивительно, что многие страны обращаются за финансовой и технической поддержкой к учреждениям-донорам. Помимо международных организаций, таких как Всемирный банк и Организация американских государств, национальные агентства по оказанию помощи из Австралии, Финляндии, Германии, Нидерландов, Испании и Соединенных Штатов участвовали в проектах управления земельными ресурсами, связанных с оцифровкой записей.( 6)

Учитывая проблемы (и возможности) перехода на электронные технологии, многие страны применяют постепенный подход к внедрению — , сначала переходя от бумажных документов к электронным записям и компьютеризации, а затем внедряя электронную регистрацию. Именно такой подход использовали Дания, Новая Зеландия и Норвегия, которые сегодня имеют одну из самых эффективных систем регистрации собственности в мире.

В 2009 году правительство Дании начало модернизацию своего земельного кадастра путем оцифровки и автоматизации регистрации собственности. Пришлось упорядочивать и реорганизовывать процессы. Записи централизованного земельного кадастра постепенно оцифровывались. После того, как этот процесс был завершен, земельный кадастр ввел электронную регистрацию передачи собственности. К 2011 году заявки на передачу собственности принимались только онлайн, и система информационных технологий начала быстро и эффективно проверять заявки. В результате за пять лет срок передачи имущества сократился с 42 до четырех дней.

Новая Зеландия оцифровала свои записи о собственности в период с 1997 по 2002 год, а затем ввела электронную регистрацию. Однако к 2005 году только около половины сделок с недвижимостью представлялись в электронном виде. В ответ в 2008 году был принят закон, делающий электронную регистрацию обязательной. Регистрация теперь может быть завершена всего за два шага по цене 0,06% от стоимости недвижимости.

В Норвегии в 1995 г. для бумажных записей реестра требовалось 30 километров стеллажей, а потребность в хранении росла на один километр в год. После слияния земельного департамента и геодезической информации свидетельства о праве собственности были оцифрованы между 1997 и 2002 г. Следующий шаг был сделан в 2002 г., когда в 50-летний Закон о передаче земли были внесены поправки, разрешающие регистрацию прав собственности в режиме онлайн. Онлайн-регистрация требуется по закону с 2008 года.

———————

1. Недвижимость в Гане подпадает под действие системы правового титула или документа, в зависимости от того, где она находится. Эта система является результатом поэтапного введения Закона о регистрации прав на землю 1986 года, который ввел систему прав собственности в Гане. Столица, Аккра, подпадает под систему титулов.

2. Системы правового титула, предлагающие наиболее убедительные доказательства, — это те, которые не допускают каких-либо юридических претензий в отношении зарегистрированных прав (то есть зарегистрированные права неотчуждаемы). Другие системы правового титула менее абсолютны в отношении неотъемлемости зарегистрированных прав и допускают претензии в исключительных обстоятельствах (например, в случае регистрации, осуществленной на основании договора купли-продажи имущества, который объявляется недействительным после регистрации). .

3. Лорд Ватсон в деле Гиббс против Мессера (1891 г.), как цитируется в «Немедленная неоспоримость для ипотечных кредиторов: моральный риск?», О’Коннор, Памела, 2009 г., стр. 201.

4. Наличие у экономики права собственности или системы документов не влияет на ее рейтинг по простоте регистрации собственности. Статистически значимой разницы в ранжировании стран исключительно на основе выбора системы регистрации нет.

5. Преимущественное право покупки в данном случае — это право муниципалитета на приобретение имущества в первую очередь перед любым другим покупателем, когда собственник решает его продать.

6. Краткий и подробный обзор поддержки, оказываемой Всемирным банком проектам управления земельными ресурсами, см. Bell (2009).

Что такое названия домов и как следует называть свой дом?

От того, чтобы убедиться, что ваши финансовые документы в порядке, до упаковки коробок, есть много движущихся частей при закрытии дома. Одна вещь, о которой покупатели жилья обычно не задумываются, — это название своего дома, но им следует. Он показывает, кто на законных основаниях владеет недвижимостью, что имеет решающее значение не только для вас, но и для будущих покупателей.

Конечно, это не так увлекательно, как проектирование новой кухни или покупка мебели, но название дома важно, чтобы избежать потенциальных головных болей в будущем. Возможно, вы не понимаете, что существует несколько вариантов, и лучший из них зависит от многих факторов, таких как обстоятельства вашей семьи, причины, по которым вы покупаете дом, и то, что вы хотите, чтобы случилось с ним в случае вашей смерти.

Вот что вам нужно знать о названиях домов и о том, как назвать свой новый дом.

Что такое титул дома? Отличается ли он от акта?

Право собственности обозначает право собственности: это набор прав, который определяет, кто имеет законные или справедливые интересы в собственности. В нем также подробно описаны ограничения на право собственности. Например, в зависимости от того, как оформлено право собственности, вы можете или не можете продать дом самостоятельно, без чьего-либо разрешения.

В то время как право собственности на дом носит концептуальный характер, акт на дом представляет собой физический письменный документ, подтверждающий законное право собственности человека на недвижимость. В сфере недвижимости в акте регистрируется право собственности и передача этого титула между двумя сторонами или отдельными лицами. Офис вашего округа или муниципалитета обычно хранит копии документов на все объекты недвижимости, находящиеся в его юрисдикции.

Когда вы покупаете дом, титульная компания проводит поиск правового титула, чтобы убедиться, что продавец является единственным владельцем дома и никто другой не имеет каких-либо юридических претензий к собственности или против нее. Кредиторы часто требуют, чтобы заемщики также приобрели страховку титула кредитора, которая защищает кредитора от потери суммы кредита, если у кого-то есть претензии к имуществу.

Если у вас нет четкого права собственности на ваш дом, кто-то другой может заявить, что он является законным владельцем собственности и что человек, продавший ее вам, не имел на это права. Это может привести к серьезным юридическим осложнениям и головной боли, которых вы определенно хотите избежать.

Каковы различные способы удержания титула?

Важным моментом является то, каким образом сохраняется право собственности на имущество. Правила владения домом варьируются от штата к штату, поэтому ваши возможности могут быть ограничены в зависимости от законов вашего штата.

«Эти концепции восходят к общему праву в Англии, но каждый штат принимает их собственную версию», — говорит Джордан Лулич, адвокат по недвижимости и лицензированный агент по правовым титулам в компании Lulich & Attorneys в Веро-Бич, Флорида.

Вот некоторые из наиболее распространенных вариантов заголовков и ситуации, в которых каждый из них применим:

Единоличная собственность

Недвижимость, находящаяся в единоличной собственности, имеет право собственности на имя одного лица (буквально, единственного владельца).

• Для кого это лучше всего: Одинокие люди, живущие в одиночестве, или супруг, который покупает недвижимость в качестве инвестиции.
• Что нужно знать: Если человек, состоящий в браке, хочет взять на себя полную финансовую ответственность за имущество, его супруг, как правило, должен подписать акт о выходе из права собственности, отказываясь от своих прав собственности.

Совместная аренда с правом наследования

Совместная аренда предполагает совместное приобретение имущества двумя или более лицами. Каждому лицу принадлежит равная часть имущества.

• Для кого лучше: Пары, которые вместе покупают недвижимость.
• Что нужно знать: При совместной аренде, если один человек умирает, другой получает полное право собственности на имущество без передачи завещания. Они просто должны подать заявление под присягой, подтверждающее, что владелец титула умер, а также свидетельство о смерти. Есть также некоторые случаи, когда пара может не хотеть совместной аренды, например, если у одного из супругов есть проблемы с кредитом или он работает на высокооплачиваемой работе. В этих случаях кредиторы или истцы потенциально могут претендовать на имущество, находящееся в совместной аренде. Пары с одним супругом во втором браке или с детьми от предыдущих отношений также могут захотеть избежать совместной аренды, если родитель предпочитает, чтобы их доля в собственности переходила к бенефициарам их имущества, а не к их нынешнему партнеру.

Совместная аренда

При совместной аренде несколько человек могут владеть правом собственности на дом и имуществом вместе, но они могут продать свою долю или передать ее бенефициарам по своему выбору после своей смерти.

• Для кого это лучше всего: Совместная аренда лучше всего подходит для групп людей, которые хотят приобрести недвижимость, и для супружеских пар, которые не хотят, чтобы их доля собственности автоматически переходила к их супругам. «Этот метод популярен среди людей, состоящих в браке во второй раз, поскольку он позволяет каждому супругу завещать свою долю имущества своим детям от первого брака», — говорит Джереми Йохе, вице-президент по связям с общественностью Американской ассоциации прав на землю. .
• Что нужно знать: Если вы владеете недвижимостью на правах совместной аренды и не имеете завещания, ваша доля собственности будет распределена в соответствии с законом штата о наследстве.

Арендаторы целиком

В некоторых штатах супружеским парам разрешено владеть недвижимостью с использованием этого метода правового титула, который дает обоим супругам полное право собственности на недвижимость. Это наиболее распространено в государствах с общественной собственностью. Кредиторы не могут претендовать на имущество, если они преследуют долг, который принадлежит только одному из супругов.

• Для кого это лучше: Супружеские пары, проживающие в штатах, где это разрешено.
• Что нужно знать: При таком способе владения титулом один из супругов не может продать свою долю имущества без согласия другого супруга. Развод может повлиять на право собственности и потенциально может привести к продаже имущества по решению суда.

Живой траст

Траст — это юридическое средство, которое позволяет вам (доверительному управляющему) передавать активы, в том числе имущество, вашему бенефициару после вашей смерти без прохождения завещания.

• Для кого это лучше всего: Любой, кто хочет полностью контролировать то, что происходит с его долей в имуществе после его смерти. «Трасты также, скорее всего, устоят в суде, если ваше право собственности будет оспорено», — говорит Йохе. «Суды считают их надежными, в отличие от некоторых других методов».
• Что нужно знать: Вам нужно будет нанять адвоката, чтобы оформить траст, но вы можете избавить своих наследников от налогов на наследство и судебных издержек, связанных с завещанием. Кроме того, условия траста обычно хранятся в тайне и не публикуются.

Почему то, как держится ваш титул, имеет значение?

Способ владения вашим домом имеет много юридических последствий, от того, как имущество может быть продано или изъято коллекторами, до того, как ваше имущество будет управлять имуществом после вашей смерти.

Если вы владеете своим домом в единоличном владении, но живете в нем, например, с партнером, вы можете ожидать, что ваш партнер сможет остаться в доме, если вы умрете. На самом деле исполнитель вашего имущества может продать дом без участия вашего партнера. Если бы вы были совладельцами с правом наследования, ваш партнер получил бы полное право собственности на дом и смог бы продолжать жить в нем.

Кроме того, если у вас есть долги, коллекторы могут попытаться заставить вас продать дом, чтобы погасить их. Если бы вы полностью владели своим титулом арендатора, ваш дом был бы в безопасности от взыскания долгов, при условии, что у вашего партнера также не было значительных долгов.

У каждого способа получения титула есть свои плюсы и минусы. Вы можете выбрать способ сохранения своего титула в зависимости от ваших целей, например, убедиться, что ваш партнер может продолжать жить в доме в случае вашей смерти, или выбрать, как именно будут использоваться доходы от продажи дома.

Как защитить свое право собственности — и как изменить его, если вам необходимо

Покупателям жилья настоятельно рекомендуется (но обычно не требуется) приобретать дополнительную страховку титула владельца, которая защищает их инвестиции, если в будущем возникнут юридические проблемы с правом собственности.

Это также может защитить от мошенничества или кражи прав собственности. Мошенничество с титулом, при котором мошенник переводит право собственности на дом на свое имя, может случиться с кем угодно. Это чаще встречается в популярных штатах для отдыха, таких как Флорида и Калифорния, из-за большого количества свободных домов и недвижимости.

Если ваши жизненные обстоятельства изменятся, например, если вы поженитесь и будете жить вместе с супругом/супругой в доме, который у вас уже есть, процесс изменения титула на дом будет относительно простым и недорогим. Однако работа с документами может быть сложной, поэтому заручитесь помощью титулованного специалиста и юриста по недвижимости, чтобы убедиться, что все сделано правильно.