Как оформить построенный дом в собственность построенный на своей земле: Как оформить построенный частный дом на участке ИЖС в собственность 2023 после постройки, пошагово 2023

Дом без участка: почему в России разделили права собственности на недвижимость

Фото с сайта www.krasproc.ru

Авторы: Ирина Кондратьева, Алина Михалева

Современное российское законодательство предусматривает раздельный правовой режим для земельных участков и для находящихся на них объектов. В таком случае земля и здания на ней рассматриваются как отдельные вещи, а не одна. «Право.Ru» разбирается в истории этого «разделения», в чем его уникальность в России и нужно ли уходить от него к модели развитых юрисдикций, где все построенное на земельном участке – его составная часть, а не самостоятельная вещь.

Осенью до Экономколлегии ВС дошел спор домовладелицы из Тульской области. Еще в 2013 году она приобрела дом в дачном поселке, но с участком, на котором он располагался, дело застопорилось. Пока она заключала договор купли-продажи с собственником земли и оформляла документы, тот обанкротился, и его имущество, включая спорный участок, арестовали (см.  «Возможен ли арест имущества уже после его продажи и начала регистрации»). Как такое стало возможным?

Корнями в советское законодательство

Отдельное право собственности на землю и расположенные на ней строения берет свои истоки в советское время: после Октябрьской революции в 1917 году был принят Декрет «О земле», который отменил частную собственность на землю, и все последующее советское законодательство подчеркивало принципиальное ее недопущение. Таким образом утверждался новый согласующийся с идеологией большевиков правопорядок, при котором земля становилась «всенародным достоянием» и «переходила в пользование всех трудящихся на ней».

Принятие Декрета «О земле» для крестьян обернулось новыми поборами в виде грабительской продразверстки, и они, движимые голодом и террором, восстали против большевистской власти.

«В то же время ликвидировать частную собственность на находящиеся на земле постройки было значительно сложнее, хотя советское законодательство сделало шаг и в этом направлении», – отмечает Александр Латыев, к.  ю. н., руководитель практики Группы правовых компаний «Интеллект-С». В ГК РСФСР 1922 года не было предусмотрено личной собственности на строения на земле, зато было заменявшее его право застройки. «Однако в 1948–1949 гг. в законодательство были внесены изменения, вследствие которых право застройки было ликвидировано, а взамен его было допущено существование личной собственности на индивидуальные жилые дома, – рассказывает Латыев. – При этом, естественно, земля под этими домами оставалась в общенародной собственности, чем создавалось разделение права собственности на землю и на строение».

Ситуацию можно было изменить в 1990-х гг., когда принимался Гражданский кодекс РФ. Однако этого не произошло: земля в оборот так и не поступила. Помешало этому «активное противодействие со стороны сильной тогда коммунистической оппозиции в Госдуме», поясняет Латыев. «То есть получается, что в России формально земля осталась публичной, в собственности государства, – комментирует Роман Бевзенко, к.  ю. н., профессор Российской школы частного права при Правительстве РФ, партнер «Пепеляев групп». Тогда разработчику ГК РФ нужно было придумать, как сделать так, чтобы в России все-таки начался оборот недвижимости. Поэтому в кодексе написано, что здание является вещью». Так, в нашей стране и создалась ситуация, когда в большом числе случаев здание принадлежит одному лицу, а земельный участок под ним – другому, как правило – государству, добавляет Латыев.

«Уникальная» судьба

В 2000-х годах появляется еще один шанс упорядочить этот вопрос – в связи с разработкой Земельного кодекса РФ. «Тогда нужно было сделать одну простую вещь, – делится Бевзенко. – Написать в Земельном кодексе норму о том, что если собственник построил здание, то это здание не является самостоятельной недвижимостью, а рассматривается как составная часть земельного участка». Но этого сделано не было, и получилась ситуация, когда и земля, и здание на ней рассматриваются как две самостоятельные недвижимые вещи, хотя по сути они являются одним объектом, указывает он.

В 90-х годах, когда Госдума принимала все новые и новые законы, часто возникали стихийные митинги, на которых люди требовали реформ.

Именно поэтому – для того чтобы устранить проблему раздельного оборота – и был закреплен в ст. 1 Земельного кодекса РФ «уникальный» принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому постулату «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков». Предусмотрены были и другие меры, направленные на «соединение» собственности на землю и расположенные на ней объекты: например, преимущественное право собственника здания на покупку или аренду занятого им земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Окно в Европу: единый объект для развитых юрисикций

Вопрос о том, рассматривать ли здание как составную часть участка, в разных юрисдикциях решается по-разному. Классическая юриспруденция исходила из того, что объектом недвижимости является земельный участок – причем в классическом понимании трех-, а не двухмерный. При этом все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь. Такова ситуация в большинстве развитых юрисдикций стран Западной Европы (Франции, Испании и других). Подобный подход способствует простому обороту недвижимости: юридически требуется договор купли-продажи земельного участка, за покупку которого платишь с учетом всех составляющих.

Однако это лишь одна из возможных моделей, принятая в юрисдикциях, где есть частная собственность на землю. Во многих странах Азии и арабского мира ситуация иная – вся земля публичная, принадлежит она суверену или государству, и оборот земли не происходит. Типичные примеры – Таиланд или ОАЭ. В таких случаях, если частное лицо строит на земле дом, то собственностью признается только здание.

Опыт показывает, что относительно безболезненный переход от одной модели к другой возможен. Пожалуй, самым ярким примером стал переход ГДР от «советской» модели к более современным законодательным нормам ФРГ. Так, в ГДР был введен принцип раздельной собственности на землю и на здания. При объединении Германии в переходных положениях к ГК ФРГ были предусмотрены правила по соединению в один объект права на землю и на здание – например, если земля находилась в народной собственности, то собственники зданий получали право преимущественного приобретения земли; если земля находилась в собственности третьих лиц, то собственники зданий получали долгосрочное право пользования землей с обязательством выплачивать компенсацию за пользование в соответствующем рыночным требованиям размере. Если же речь шла о компаниях со 100%-ным госучастием, то народная земля, на которой стояли эти предприятия, становилась их собственностью.

При объединении Западной и Восточной Германии были предусмотрены правила по соединению в один объект прав на землю и на здание.

В некоторых европейских странах переход к «единому объекту» затянулся. Так произошло в Чехии, где реформы в области земельного права были начаты с момента образования Чешской Республики в 1993 году. На подготовку нового Гражданского Кодекса потребовалось более 20 лет – он вступил в силу 1 января 2014 года. Только с появлением нового ГК постройка стала неотъемлемой частью земельного участка, на котором была возведена – до этого земля и строение рассматривались как отдельные объекты.

Естественный отрыв от развитых правопорядков

Несмотря на то, что сейчас в России «полного отрыва» земли от расположенных на ней объектов не происходит, «разделение» до сих пор имеет место в большом количестве случаев, говорит Латыев. Такая ситуация – когда собственниками земельного участка и расположенного на нем объекта являются разные лица – с учетом объективных условий развития российского права «естественна» и в особенности характерна для Москвы, где очень большой процент земли находится в собственности государства и муниципалитетов, добавляет Виталий Можаровский, партнер практики «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP.

Это положение дел опрошенные «Право. Ru» юристы оценивают по-разному. «Безвыходных ситуаций» быть не должно – есть правила, которые их регулируют (глава 17 ГК РФ), говорит Можаровский, и существуют не «массовые», а лишь «точечные» проблемы. В частности, он вспоминает дело № А32-29673/2011, в рамках которого решался вопрос о том, можно ли считать недвижимой вещью футбольное поле. Согласен с ним и Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX. Особых проблем в «раздельном» праве собственности за землю и объекты он не видит, а, наоборот, находит в этом даже некоторые преимущества. «Например, когда в собственности находятся несколько зданий на одном большом участке: следуя логике единства титула, собственник должен передавать права на весь участок. Но в нашей ситуации он может выделить один участок со зданием».

По мнению же партнера «Инфралекс» Артема Кукина, все это приводит к необходимости использовать сложные конструкции ограниченных вещных прав (пользование, сервитут) и может понижать цену недвижимости. «На практике, в частности, проблемы вызывает залог здания, расположенного на неприватизированном земельном участке, – рассказывает он. – Единый же объект недвижимости, укоренившийся в развитых правопорядках, позволяет четко регулировать отношения собственности, повышает правовую определенность, упрощает налогообложение».

В целом существование отдельных правовых режимов для земельных участков и объектов недвижимости – это как минимум неудобно, считает и Артем Сафонов, юрист юридической фирмы «Nektorov, Saveliev & Partners». «При совершении любых сделок с объектами недвижимости нужно регистрировать права как на сам приобретаемый объект, так и на земельный участок под объектом, – поясняет он. – Однако такая система сложилась в России исторически и в настоящий момент достаточно успешно работает». Поэтому резко отказываться от нее и переходить на систему с единым правовым режимом для земли и объектов недвижимости на ней, на его взгляд, нецелесообразно.

«Сближение» объектов

Основная тенденция развития законодательства и судебной практики сегодня – не делить собственность на земельный участок и расположенную на нем недвижимость, отмечает Латыев. Однако быстро это сделать не получится. Должны пройти десятилетия, считает Можаровский: «Собственники объектов будут постепенно выкупать землю у государства. И мы придем к той же ситуации, которая сформировалась в развитых юрисдикциях».

Проект ГК содержит концептуальные изменения Гражданского кодекса РФ, касающиеся в том числе понятия недвижимого объекта и вещных прав – так, в п. 2 ст. 130 ГК РФ в редакции Проекта ГК предлагается введение понятия «единый объект»: «Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь».

Если планируемые изменения ГК РФ будут приняты, то это будет означать частичный уход от характерной для отечественного правопорядка ситуации, при которой в обороте находятся как земельные участки, так и находящиеся на них объекты, и сближение с принципами римского и современного европейского права.

Чужая земля

Модель, в рамках которой здание рассматривается не как отдельная недвижимая вещь, а как составная часть земельного участка, а права на здание не подлежат самостоятельной регистрации, и при этом оно обращается вместе с земельным участком, хорошо подходит только для случаев, когда собственники земли строят здания на своей земле, отмечает Бевзенко. На практике же часто встречается ситуация, когда здание строится на чужой земле.

В итоге полностью исключить разделение собственности на земельный участок и расположенную на нем недвижимость невозможно, соглашается и Латыев, и даже самые последовательно проводящие политику единства правовой судьбы здания и земли под ним законодательства, вроде немецкого, предлагают инструменты для предоставления возможности строить на чужом участке. «Таково, например, право застройки, согласно которому застройщик может не только построить здание на чужом земельном участке, но и приобрести на него – в разных странах – либо формальное право собственности, либо такие права владения, пользования и распоряжения зданием, которые фактически исчерпывают все полномочия собственника, но только лишь по идеологическим соображениям правом собственностью не называются», – поясняет он.

Проект реформы ГК РФ предусматривает введение в Кодекс права застройки. Оно представляет собой «право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации». «По смыслу законопроекта право застройки должно заменить распространенную в настоящее время аренду земельного участка в целях осуществления строительства, – комментирует новеллу Чумаченко. – Особенно это касается строительства на земельных участках из государственной и муниципальной собственности». Предполагается, что оно будет устанавливаться на срок, который не может быть менее пятидесяти и более ста лет, а ключевым моментом является то, при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, поступают в собственность собственника земельного участка, указывает Чумаченко, отмечая, что спешить с этими изменениями, на его взгляд, все же не стоит.

***

Наличие отдельного права собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты сложилось в России исторически и было обсуловлено объективными реалиями развития правовой системы в стране. Все началось с изъятия земли из частной собственности после Октябрьской революции и акцента на ее недопущение в советский период. С началом рыночных реформ в 1990-е годы земля в частную собственность так и не поступила, и раздельный правовой режим стал единственной возможностью вовлечения недвижимости в оборот. А чтобы смягчить последствия такого «разделения» в Земельном кодексе РФ был закреплен принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Как отмечают опрошенные «Право.Ru» эксперты, такая модель, конечно, «утяжеляет» российский гражданский оборот, однако резко переходить к подходу развитых юрисдикций – когда все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь – все же не стоит. Тенденция к объединению сегодня есть, но процесс этот будет длиться долго, предполагают они.

• Земельные споры, Суды и судьи
• Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ

Регистрация права собственности на жилой или садовый дом, построенный на земельном участке в долевой собственности

Если земельный участок находится в общей долевой собственности, то кому будет принадлежать построенный дом, если этот дом был построен силами только одного участника долевой собственности?

С этим вопросом столкнулись многие в связи с недавним введением упрощенного порядка регистрации права собственности до 01 марта 2019 года на жилые дома, созданные на садовых участках и участках для индивидуального жилищного строительства.

Если ничего не предпринимать, то по-умолчанию право собственности на такой дом будет зарегистрировано на всех участников долевой собственности на земельный участок, даже несмотря на то, что финансовые расходы понес только один. Это предусмотрено порядком предоставления документов при завершении строительства жилого или садового дома согласно части 16 статьи 55 ГрК РФ. Помимо перечисленных документов обязательным является заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности.

Согласно части 2 статьи 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. В законодательстве существуют два порядка выдела: первый — выдел земельного участка в случае выдела доли из земельного участка, находящегося в долевой собственности и второй — выдел земельного участка в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения. В данной статье рассмотрим только первый случай.

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков, а исходный сохраняется в измененных границах. При этом у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок, а другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Основанием для кадастрового учета и регистрации права на выделенный земельный участок будет являться соглашение о выделе доли в натуре в праве общей собственности на объект недвижимого имущества (п.3 части 8 статьи 41 218-ФЗ) и межевой план, подготовленный кадастровым инженером.

При выделе также необходимо помнить о предельных размерах земельных участках соответствующего назначения. Информацию об этом можно найти в правилах землепользования и застройки.

Специалисты нашей организации всегда проконсультируют вас о возможности выдела вашей доли и смогут выполнить весь необходимый комплекс работ по образованию самостоятельного земельного участка так, чтобы ваш дом стоял только на вашей земле!

Григорьев, С. А. Регистрация права собственности на жилой или садовый дом, построенный на земельном участке в долевой собственности / С. А. Григорьев. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2019. – URL: http://кадастр.москва/news/108. – Дата публикации: 28.01.2019

Могу ли я построить дом на своей территории?

По состоянию на 2020 год 22 миллиона человек живут в готовых домах. Хотя они могут быть размещены в готовых домашних парках, если вы читаете это, есть большая вероятность, что вы хотите добавить красиво построенный высококачественный дом на свою частную собственность.

К счастью, строительство дома на уже принадлежащей вам земле вполне возможно. На самом деле, 63% новых домов построены в частной собственности. Тем не менее, существуют различные законы о зонировании и местные строительные нормы, которые необходимо изучить, прежде чем делать это, поскольку это не везде законно.

• Можно ли построить промышленный дом на любом земельном участке?
• Могу ли я разместить несколько готовых домов на одном акре?
• Готовы разместить промышленный дом на своем участке?

Законы и положения о зонировании земли и промышленных домов

В большинстве районов страны, будь то в пригородах, городах или сельской местности, существуют определенные законы и правила землепользования, которые необходимо соблюдать.

Ограничительные соглашения и ТСЖ

Ограничительное соглашение — это набор ограничений, которые препятствуют определенному использованию имущества, даже если это имущество было приобретено и полностью принадлежит вам. Они предназначены для поддержания стоимости собственности и видения застройщика собственности или сообщества и могут включать положения, обеспечивающие визуальное единообразие и содержание.

Очень важно прочитать и понять обязательства и ограничения, налагаемые на вашу землю, чтобы не нарушать эти местные постановления. Руководящие принципы частных ограничительных соглашений можно найти в документе о праве собственности или в местном отделении реестра сделок.

Если вы являетесь членом ассоциации домовладельцев (ТСЖ), они будут обеспечивать соблюдение ограничительных соглашений и исполнять правовые последствия, если кто-то решит не следовать согласованным правилам сообщества.

Некоторые ограничительные соглашения полностью запрещают использование готовых домов, отдавая предпочтение традиционным домам из бетонных блоков. В других есть пункты, требующие информирования о цели и использовании изготовленного дома, будь то жилое помещение или бизнес-предприятие. Некоторые ТСЖ и сообщества имеют ограничительные условия, определяющие необходимость пересмотра архитектуры.

Постановления о местном зонировании

Постановление о местном зонировании — это закон, определяющий правила строительства и землепользования. Градостроители определяют определенные районы для использования в коммерческих, промышленных или жилых целях, и последующие здания должны соответствовать этим муниципальным инструкциям.

Хотя изучение этих кодов может показаться сложной и утомительной задачей, важно понимать, что по закону можно сделать с вашей собственностью, чтобы не тратить время и деньги на участок, который не подходит для строительства дома вашей мечты.

Поставщики промышленных домов, такие как наша команда Preferred Homes, хорошо знакомы с местными постановлениями о зонировании и будут рады помочь с вопросами, возникающими в процессе планирования вашего дома.

Законы о промышленных домах

В 1976 году федеральный закон требовал, чтобы промышленные дома соответствовали кодексу HUD, то есть они должны соответствовать определенным стандартам проектирования, строительства и безопасности. В дополнение к этой федеральной структуре в разных штатах действуют свои собственные уникальные жилищные законы. Несколько общих примеров из них включают в себя:

• Минимальные требования к площади в квадратных футах: В некоторых штатах не разрешается строить промышленные дома для жилых помещений (которые размещаются на постоянном бетонном фундаменте), если они не соответствуют определенной площади в квадратных футах. Под эту категорию могут подпадать одинарные широкие промышленные дома. Если это ваш случай, рассмотрите модель двойной ширины, чтобы увеличить площадь в квадратных футах.

• Использование разрешений на строительство: Довольно часто требуется получение разрешения на строительство и установку готовых домов для размещения на участке. Ожидайте получить разрешения на электрические, механические и сантехнические работы.

• Требования к строительным материалам: Некоторые сайдинговые и кровельные материалы могут быть обязательными в зависимости от вашего штата. Даже уклон крыши может быть определен этими специфическими для данного места условиями. Во всех зданиях Preferred Homes используются стандартные материалы, построенные на месте, чтобы обеспечить невероятную стабильность и стандарты безопасности, отвечающие самым строгим требованиям.

Вы не можете поставить свой дом ни на одном участке; однако, если вы проявите должную осмотрительность, вы сможете найти дом мечты, который соответствует требованиям, установленным в вашем районе.

На некоторых участках нет возможности для надлежащего обращения с отходами, независимо от того, находятся ли они рядом с общественной канализационной системой или не могут вместить септик. На других участках земли может быть невозможно вырыть подвал или подвальное помещение из-за региональных условий земли. В Preferred Homes мы предлагаем несколько различных типов фундаментов зданий, чтобы удовлетворить потребности как различных строительных норм, так и физических типов земли.

Когда дело доходит до размещения более одного промышленного дома на одном акре, в каждом штате и муниципалитете действуют разные требования, постановления и, конечно же, ограничительные соглашения. Они часто будут зависеть от размера промышленного или модульного дома. Среднее количество построенных домов на акр составляет от пяти до девяти, но мы настоятельно рекомендуем связаться с соответствующими властями в вашем регионе, чтобы узнать больше.

Мы будем рады ответить на любые вопросы о том, какой промышленный или модульный дом лучше всего соответствует вашему образу жизни и требованиям к собственности. Свяжитесь с одним из наших консультантов по продажам как можно скорее или запланируйте тур, чтобы увидеть одну из наших потрясающих моделей домов, чтобы узнать, какой стиль вам нравится.

Покупка новостройки Главная | 15 вопросов и ответов | Better

Когда вы покупаете дом, есть неоспоримая привлекательность в выборе маршрута нового строительства. Зачем переезжать в чужое старое помещение, если вы можете работать со строителем, чтобы построить дом своей мечты? Вы получите совершенно новое все со всеми современными деталями и, вероятно, с меньшими затратами на техническое обслуживание.

Новые дома могут показаться простым вариантом, но у них есть свои недостатки. Во-первых, ипотечные кредиты для новостроек, как правило, немного сложнее, чем их аналоги при перепродаже. Вы также рискуете стать жертвой хищнической тактики кредитования со стороны строителей. Вот 15 ответов на некоторые из наиболее распространенных вопросов о новостройках.

1. Что такое новый дом?

Начнем с основ. Новый дом — это любое имущество, в котором никто не жил с момента его постройки. Если вы покупаете у застройщика, ваш новый строительный дом, скорее всего, начинался как простой участок земли. Однажды появился проницательный застройщик, купил землю и разделил ее на участки под застройку. Затем они продали землю застройщику, который вложил время и деньги в строительство недвижимости на каждом участке, которую можно было продать покупателям жилья с прибылью.

2. Существуют ли различные типы новостроек?

Вообще говоря, есть 3 типа новостроек: заказные, полузаказные и специальные. Индивидуальный дом дает вам самый творческий контроль над дизайном вашего нового дома. На самом деле, вы можете работать с архитектором, чтобы высказаться по поводу каждой детали — вплоть до того, как распахиваются ваши двери. Если вы предпочитаете оставить некоторые решения профессионалам, вы можете выбрать дом на заказ, который представляет собой заранее спроектированную собственность, которую вы можете изменить в соответствии со своими предпочтениями. Наконец, если вы предпочитаете вообще не думать об этом, вы можете решить переехать в специальный дом, который представляет собой готовый к заселению дом, построенный с такими функциями, которые предназначены практически для всех.

3. В чем разница между кредитом на строительство и кредитом на новое строительство?

Это сложно, но есть четкая разница между кредитом на строительство и кредитом на новое строительство. Строительный кредит используется для буквально финансирования строительства собственности. Например, если вы хотите купить сырье для строительства собственного дома, вы можете взять кредит на строительство, чтобы поддержать свои покупки. Жилищный кредит для нового строительства, когда вы берете деньги с целью покупки дома от строителя.

Получите бесплатное письмо с предварительным одобрением

4. Чем отличается процесс подачи заявки на ипотеку для нового дома?

Финансирование строительства нового дома мало чем отличается от финансирования перепродажи дома. Самая большая разница заключается в сроках закрытия. Кредитор не может закрыть кредит на новое строительство до тех пор, пока недвижимость не будет готова для вашего въезда. Это означает, что вы должны тщательно рассчитать время подачи заявки с графиком застройщика и надеяться, что они не превысят запланированный срок. Например, предположим, что вы подаете заявку на ипотечный кредит, получаете предварительное одобрение и фиксируете свою ставку за 30 дней до предполагаемого завершения строительства. Затем у вашего застройщика возникают проблемы с разрешением, и внезапно строительство задерживается на 3 месяца. Теперь вы рискуете потерять окно блокировки ставки, потому что ваш кредитор не может закрыть ваш кредит. Будьте уверены, наши кредитные консультанты могут посоветовать, когда лучше всего подать заявку. Они будут учитывать ряд факторов, таких как текущий этап строительства и скорость строительства до этого момента.

5. Насколько законченным должен быть ваш дом, прежде чем вы сможете его закрыть?

Вы можете закрыть свой ипотечный кредит, как только строительство будет завершено и будет выдан Свидетельство о праве собственности. Известно, что нетерпеливые покупатели жилья обращаются за кредитами еще до того, как будет залит фундамент. Нет ничего плохого в небольшом упреждающем планировании, но имейте в виду, что наш самый длинный период блокировки ставок составляет 75 дней до закрытия. Если вы превысите этот срок, нет никакой гарантии, что вы сможете получить ипотечный кредит и процентную ставку, которую вы хотели. Несмотря на это, мы всегда рады сообщить вам, если вы хотите начать разговор заранее.

6. Что такое свидетельство о праве собственности?

Свидетельство о вводе в эксплуатацию (CO) — это официальный документ, подтверждающий завершение строительства дома в соответствии со всеми соответствующими строительными нормами и нормами безопасности. CO требуются большинством местных органов власти, прежде чем вам будет разрешено по закону въехать, а ипотечный кредитор закроет ваш новый строительный кредит. Их обычно выполняет местный инспектор после тщательного осмотра дома. Если ваш дом не прошел проверку, у вас, вероятно, будет время, чтобы исправить нерешенные проблемы.

7. Вы должны использовать кредитора строителя?

Если вы вынесете из этой статьи только одну вещь, сделайте ее таковой: вам не нужно использовать предпочитаемого застройщиком кредитора. Застройщик может создать впечатление, что вы должны использовать его предпочтительного кредитора, но у вас всегда есть возможность финансировать свой дом с кем-то еще. Имейте в виду, что строители часто являются общенациональными учреждениями, и вполне возможно, что их «предпочтительный кредитор» на самом деле является частью одной и той же корпоративной семьи. Часто в интересах застройщика, чтобы вы сотрудничали с его предпочтительным кредитором, но это может быть не в ваших интересах. Если вы присмотритесь к ценам, вы, вероятно, найдете более конкурентоспособный кредит, который соответствует вашим целям и потребностям.

Прочитайте, как Матео и Алехандра сэкономили деньги, купив дом по программе Better Mortgage.

8. Что, если вам предложат финансовые стимулы для использования предпочитаемого застройщиком кредитора?

Строители нередко заманивают вас финансовыми стимулами, которые вы «потеряете», если решите финансировать свой дом с кем-либо, кроме их предпочтительного кредитора. Слово мудрому: зачастую эти стимулы гораздо привлекательнее в теории, чем на практике. Например, застройщик может предложить кредит продавца значительно выше, чем тот, который вы обычно получаете с традиционным кредитором, часто выше 10 000 долларов. Тем не менее, они также могут поразить вас непомерными комиссиями кредитора, которые полностью сведут на нет кредит продавца. Затем они могут добавить высокую процентную ставку на всякий случай. Если это кажется слишком хорошим, чтобы быть правдой, возможно, так оно и есть.

9. Что такое «ловушка кредитора строителя»?

Также известно, что строители используют тактику хищнического кредитования, которая по существу заставляет вас работать с их предпочтительным кредитором. Например, некоторые строители потребуют, чтобы вы представили «письмо-обязательство» от вашего кредитора, которое обещает финансирование за год до закрытия. Застройщик прекрасно понимает, что ни один кредитор (кроме их собственного) не согласится на эти условия, не оставляя покупателю жилья иного выбора, кроме как согласиться с их рекомендацией. Если вы когда-либо сталкивались с подобной ситуацией, мы можем помочь вам обойти ее. Тем не менее, это, вероятно, следует воспринимать как красный флаг, что ваш застройщик пытается вас обмануть.

10. Можно ли договориться с застройщиком о цене покупки?

Практически невозможно заставить строителя сдвинуться с места по заявленной цене нового дома. Однако это не означает, что вы не должны пытаться, и это определенно не означает, что вы должны покинуть стол переговоров с пустыми руками. Следующее лучшее место для начала — это обновления. Строитель может не захотеть снизить покупную цену вашего дома всего на 1000 долларов, но этот же строитель может быть рад добавить апгрейды на 10 000 долларов из своего выставочного зала. Если в процессе переговоров вам будут предложены улучшения, эксперты рекомендуют выбрать такие элементы, которые добавят реальную ценность вашему дому, например, паркетные полы или мраморные столешницы.

11. Стоит ли работать с агентом по недвижимости?

Вы можете инстинктивно подумать, что агент по недвижимости является ненужным посредником при покупке новостройки, особенно если вы уже проделали всю работу и нашли дом, который планируете купить. Тем не менее, может быть хорошей идеей иметь опыт, который квалифицированный агент может привнести в сделку с недвижимостью. Особенно если учесть, что именно застройщик в конечном итоге будет платить комиссию агентам. Агент по недвижимости поможет вам расшифровать мелкий шрифт удобного для застройщика договора купли-продажи, а также сориентироваться в процессе ипотечного кредитования. Они также могут помочь вам договориться об обновлениях, надстройках и самой важной гарантии. Better Real Estate может подобрать вам надежного агента, который поможет вам найти новый дом. Кроме того, работая с агентом по недвижимости Better Real Estate и выбирая финансирование с помощью Better Mortgage, вы можете сэкономить 2000 долларов на закрытии сделки.*

12. Вам нужен юрист для новостройки дома?

Технический номер. Но имейте в виду: при покупке нового дома может быть много бюрократических проволочек. И если вы не хотите самостоятельно разбираться в тонкостях «прав на аннулирование», опытный юрист по недвижимости на вашей стороне может принести большую пользу. Найдите нужного человека, и он обсудит все конкретные условия контракта, такие как ваша ответственность, обязательства и то, как вы будете получать компенсацию, если строительство выйдет за рамки запланированного срока. Юрист по недвижимости может также проверить гарантию, прилагаемую к вашему новому дому, чтобы убедиться, что вы защищены в случае возникновения каких-либо дефектов после того, как вы въедете.

13. Должны ли вы поручить домашнему инспектору осмотреть имущество перед закрытием?

Тысячу раз да. Тот факт, что вы покупаете новый дом, не означает, что с ним не будет ничего плохого, когда вы въедете. Вы можете нанять домового инспектора на любом этапе процесса строительства, и часто рекомендуется привлекать их услуги не менее двух раз: один раз до заливки фундамента и второй, а то и третий раз после возведения стен. По крайней мере, домашний инспектор может убедиться, что все построено в соответствии с нормами, то есть соответствует стандартам здоровья и безопасности, установленным вашим местным правительством. Они также обнаружат любые потенциальные проблемы с домом, прежде чем вы завершите покупку.

14. Вам нужно получить оценку новостройки дома?

Здесь процесс ипотеки для нового строящегося дома точно такой же, как процесс ипотеки для вторичного дома: в обоих случаях ваш кредитор требует оценки, чтобы гарантировать, что сумма кредита не превышает стоимость дома.