Оформление прав на объекты индивидуально-жилищного строительства и садовые дома в связи с изменением законодательства
4 августа 2018 вступил в силу Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 340-ФЗ от 03.08.2018 г.), по которому в Градостроительный кодекс РФ и ряд федеральных законов внесены соответствующие изменения. Целью введения закона стала попытка упорядочения индивидуального жилищного строительства, в результате вместо разрешений на строительство жилого дома введен уведомительный порядок, т.е. обязанность направлять правообладателей земельных участков уведомление о планируемом строительстве/реконструкции жилого дома. Такая же обязанность установлена в отношении собственников земельных участков, на которых осуществляется строительство садовых домов (ранее достаточно было заполнить декларацию об объекте). Иными словами, если раньше для жилых строений или дачных домов, возведённых на дачных или садовых участках, для регистрации права собственности не требовались никакие разрешения, то с нововведением по таким объектам тоже необходимо направлять уведомления о начале и об окончании строительства, то есть такие дома должны отвечать требованиям, как и обычные жилые дома.
Так, застройщик должен подать в местную администрацию уведомление о планируемом строительствеили реконструкции жилого дома или садового дома (форма уведомления установлена Приказом Минстроя от 19.11.2018 №591/ПР).Но затевать возведение дома сразу после подачи уведомления о планируемом строительстве нельзя. Нужно дождаться ответного уведомления от местной администрации, в котором содержится информация о соответствии указанных застройщиком параметров дома и сведений об участке, в частности соответствует ли будущая постройка виду разрешенного использования земельного участка и его территориальной зоне, согласно действующим в поселении ПЗЗ (правила землепользования и застройки). Только после этого у застройщика появляется право на возведение дома. Поэтому на этапе планирования строительства неплохо получить выписку из ПЗЗ в местной администрации. Актуальность уведомления администрации сохраняется в течение 10 лет. Право на строительство возникает и в случае, когда ответного уведомления от администрации нет, т.
е. оно не направлено. Если же в ответном уведомлении администрации говорится о несоответствии параметров дома, указанных в уведомлении застройщика о планируемом строительстве, или о недопустимости размещения дома на его земельном участке, то этот ответ означает запрет на строительство по указанным причинам. Возможно, что на участке вообще нельзя строить дом, или у застройщика нет прав на земельный участок, или параметры возводимой постройки противоречат установленным требованиям. Схитрить никак не получится, так как администрация высылает одновременного копию своего ответного уведомления в органы строительного и земельного надзора (часть 12 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ). Также надо иметь в виду, что органы местного самоуправления поселений вправе принимать решения о сносе самовольной постройки или о её приведении в соответствие с требованиями градостроительного законодательства.
Направить уведомление о планируемом строительстве можно лично в администрацию, через Многофункциональный центр «Мои документы», портал госуслуг или заказным письмом.
Для собственников жилых домов и жилых строений в СНТ и ДНТ необходимо дополнительно отметить следующее. Законодатель даёт возможность поставить на кадастровый учет возведённые на садовых и дачных участках жилые строения, жилые дома без направления уведомлений о планируемом строительстве/реконструкции и уведомлений об окончании строительства/реконструкции, но лишь до 1 марта 2019 года, то есть такие постройки вне закона не окажутся, если только владельцы строений не проигнорируют это требование по их легализации.
В срок не позднее 1-го месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС (жилые дома, созданные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на земельных участках, расположенных в границах населенного пункта и предназначенных для ведения личного-подсобного хозяйства) или садового дома застройщик обязан подать уведомление об окончании строительства или реконструкции. Уведомление такое следует подать даже если ранее было получено разрешение на строительство.
К уведомлению об окончаниистроительства застройщику необходимо приложить технический план созданного объекта ИЖС, который может подготовить кадастровый инженер. В случае, если земельный участок, на котором построен объект ИЖС или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или передан в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо приложить соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на построенный/реконструируемый объект. Также в уведомлении об окончании строительства/реконструкции объекта ИЖС или садового дома должна быть указана информация об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности.При этом администрация в 7-дневный срок рассматривает поступившее уведомление на предмет соответствия указанных в уведомлении застройщика параметров объекта ИЖС или садового дома предельным параметрам разрешённого строительства, а также допустимости размещения объекта строительства в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и установленными ограничениями, а по итогам рассмотрения направляет застройщику своё уведомление или о соответствии построенных/реконструированных объектов градостроительным требованиям, или о несоответствии объектов этим требованиям.
В случае соблюдения законодательных требований по направлению уведомления об окончании строительства, возможно осуществление государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на созданные объект ИЖС или садовый дом без участия застройщика – по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления (пункт 1_1 части 1 статьи 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ от 13.07.2015). Заявление указанными органами подается в электронном виде. Также гражданин может сделать это самостоятельно.
При осуществлении строительства ИЖС или жилых домов в СНТ, ДНТ необходимо иметь представление о разрешенных параметрах будущих построек. Так, законом № 340-ФЗ внесено уточнение в понятие объекта индивидуального жилищного строительства и его параметры: объект индивидуального жилищного строительства— это отдельно стоящее здание, обладающее следующим комплексом характеристик одновременно:
-
с количеством надземных этажей не более чем 3,
-
высотой не более 20 м,
-
состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании,
-
не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Можно заметить, что из определения объекта ИЖС исключено прежнее указание на то, что индивидуальный жилой дом предназначен для проживания одной семьи, но делается акцент на том, что индивидуальный жилой дом не может быть разделён на самостоятельные объекты, например на квартиры. При этом при строительстве необходимо соблюдать ранее заявленные в уведомлении о планируемом строительстве параметры, в частности, если в уведомлении о планируемом строительстве было указано, что возводимый дом будет 2-х этажным размером 10 м х 10 м, а построен был дом с 2-мя надземными этажами и подвалом, или 3-х этажный с мансардой, или при строительстве была изменена площадь строения, то надо снова в администрацию направлять уведомление об изменении параметров планируемого строительства/реконструкции объекта ИЖС или садового дома.
В заключение можно сказать, что в целом суть разрешительного процесса по застройке участков изменилась незначительно, поскольку, как бы ни назывался документ, определяющий допустимость возведения частных жилых домов, прежним «разрешением на строительство» или новым термином «уведомление о планируемом строительстве», согласование с властями строительства дома остаётся обязательным, чтобы не допустить строительство при явных и грубых нарушениях законодательства.
Марина Копытина,
заместитель начальника отдела регистрации недвижимости № 4
Управления Росреестра по Иркутской области
Важные юридические документы, необходимые перед покупкой участка
Важные юридические документы, необходимые перед покупкой участка
Покупка участка является одной из лучших инвестиций, которые вы можете сделать. Хотя это более доступная покупка, чем квартира или вилла, покупка участка требует такого же планирования. Есть несколько документов, которые необходимо проверить и заверить перед покупкой участка. Более подробная информация об этих документах поможет вам быть в курсе всей процедуры покупки участка. Кроме того, при инвестировании в будущий актив необходимо соблюдать юридические требования.
Договор купли-продажи
Это самый важный документ, необходимый для покупки участка. Акт купли-продажи должен быть составлен в оригинале, так как он устанавливает право собственности на недвижимость.
Вам необходимо зарегистрировать акт купли-продажи в ЗАГСе района, где находится недвижимость.
Хата Сертификат/Выписка
Хата Сертификат или выписка является важным документом для регистрации нового участка. Это также необходимо, если вы хотите передать право собственности на участок на более позднем этапе. Этот документ является доказательством того, что участок имеет запись в местных муниципальных реестрах. Банки запрашивают этот документ, прежде чем предоставить вам ипотечный кредит.
Генеральная доверенность
Этот документ необходим для подтверждения того, что продажа или покупка определенного имущества осуществляется уполномоченным лицом от имени владельца имущества. Это должно быть произведено в оригинале для получения ипотечного кредита.
Сертификаты об отсутствии возражений (NOC)
Существует до 19 сертификатов NOC, которые застройщик должен получить от различных органов при строительстве жилого дома.
Количество может варьироваться в зависимости от конкретных государственных правил. Попросите своего разработчика предоставить вам копии этих NOC для вашего личного дела.
Письмо о выделении
Письмо о выделении является одним из наиболее важных документов, необходимых для получения ипотечного кредита. Он выдается застройщиком или жилищным управлением с указанием описания имущества и сведений о сумме, уплаченной покупателем застройщику. Вы должны иметь в виду, что письмо о выделении не то же самое, что договор купли-продажи. Письмо о выделении оформляется на бланке органа, а договор купли-продажи документируется на гербовой бумаге. Кроме того, первому владельцу выдается письмо о разделе, и другие владельцы могут запросить копию оригинала письма у продавца.
Договор купли-продажи
В договоре купли-продажи указана информация об участке, включая условия, дату владения, план платежей и характеристики участка.
Соглашение также возлагает на застройщика ответственность за завершение строительства. Этот документ должен быть представлен в оригинале для покупки недвижимости и получения ипотечного кредита.
Письмо о владении
Этот документ предоставляется покупателю застройщиком и устанавливает дату, когда последний передаст первому право собственности на недвижимость. Для получения ипотечного кредита необходимо предъявить оригинал этого документа.
Платежные квитанции
Получите оригиналы платежных квитанций от застройщика, если вы покупаете новый земельный участок. Если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке, попросите предоставить копию квитанции от продавца в банк.
Поступления по налогу на имущество
Владельцы имущества должны платить налоги. Убедитесь, что предыдущий арендатор/владелец уплатил налоги на недвижимость, и нет никаких неуплаченных взносов.
Квитанции об уплате налога на недвижимость также помогают в подтверждении правового статуса собственности.
Свидетельство об обременении
Свидетельство об обременении требуется для подтверждения того, что на участке нет просроченных юридических платежей или ипотечных кредитов. Это один из ключевых документов, которые банки запрашивают, прежде чем выдать вам кредит. Этот сертификат также содержит все детали, связанные с прошлыми сделками с недвижимостью. В Индии форма 15 выдается, если на имущество зарегистрировано какое-либо обременение; в противном случае владельцу будет выдана форма 16, в которой будет указано, что обременений нет.
Основные документы, на которые следует обратить внимание при приобретении недвижимости
Брокерские услуги по недвижимости 101
Крис Нии Эббози
Владение землей может быть выполнено ing, но владение домом, безусловно, мечта. Добавление коммерческой земельной собственности в портфолио — это не мечта.
Однако представьте, как быстро эта мечта может превратиться в кошмар, если возникнут юридические проблемы с приобретенной землей, домом или коммерческой недвижимостью. Или что купленное вами имущество было продано вам мошенником, а настоящий владелец объявился и стал требовать назад свое имущество?
Как насчет того, чтобы купить недвижимость у настоящего владельца только для того, чтобы узнать, что ваша новоприобретенная собственность была продана другим людям, кроме вас? Затем возникает ситуация, когда вы покупаете недвижимость у законного владельца, однако документация некачественная, что затрудняет беспрепятственную передачу права собственности.
Дом, наверное, самая важная и дорогая покупка в жизни. Такое событие, как покупка дома, заставляет нас пройти через некоторые процедуры, чтобы получить дом мечты, о котором мы мечтаем. На самом деле этот процесс может быть обременительным, особенно если вы покупаете впервые. Наличие денег на покупку недвижимости еще не является залогом сделки.
Малейшая ошибка может привести к потере вашего имущества.
Для этого важно знать документы, относящиеся к приобретению недвижимости, чтобы избежать будущих неудач, которые лишат вас дома вашей мечты, земли или другого имущества. Вот список документов, которые важны при приобретении дома.
План участка
Первый документ, который необходимо получить у продавца, — это дополнительный план. План участка — это в основном документ, который помогает проверить периметр земли. Знание того, что находится на участке застройки, имеет решающее значение, когда дело доходит до проектирования здания.
Чтобы предоставить вам важную информацию, необходим подробный план. Он также действует как карта строительной площадки, которая поможет вам узнать размер земли, на которой находится дом, который вы покупаете. Это делается для подотчетности, так как помогает узнать, сколько участков земли у вас осталось после покупки дома. Он также поможет в ремонте дома, если это необходимо.
Это документ, который показывает земельный участок и границы его собственности, а также особенности ландшафта, структурные элементы, уклоны, подъездные пути и т. д. Они также служат исторической записью здания. Агенты по недвижимости используют планы участка, чтобы показать все ключевые особенности дома, включая размер и внешние особенности.
Вы не можете посягать на соседнее имущество владельца; следовательно, важность включения линий собственности в план вашего участка застройки. Линии собственности обозначены вокруг внешней стороны участка. План участка дает подробную информацию обо всей этой информации, чтобы вы знали, что у вас есть и где вы не можете пересекать.
Если кратко, то это размер земли, измеряемый в футах, акрах или гектарах. Он имеет имя владельца или владельцев земли или собственности, географическое положение собственности, нанесенные углы и линии земли. Он имеет одобрение регионального геодезиста и подпись лицензированного геодезиста, работавшего над ним.
В настоящее время в Гане земли в Аккре, столице страны, имеют штрих-коды на своих планах. План участка также называют кадастровым планом. Он может содержать отдельный сюжет или несколько сюжетов в одном.
Если у вас есть хороший план участка, вы можете провести поиск, чтобы подтвердить, зарегистрирована ли земля должным образом, кому она принадлежит в настоящее время, и узнать историю владения. Благодаря этому вы сможете убедиться, что покупаете подлинную недвижимость и у законного продавца.
Зарегистрированное право собственности
Зарегистрированное право собственности или право собственности является собственно земельным документом. Это сертификат земельной комиссии, подтверждающий, что конкретная земля или имущество юридически зарегистрированы государством. Он также проверяет имя, на которое зарегистрировано свойство.
Продавец собственности может получить свою, только если он не торопится пройти весь процесс регистрации земли. Следовательно, это документ, который показывает первоначальное юридическое право собственности на недвижимость.
Обычно к нему прилагается договор или передаточный акт, в котором указано, как была приобретена земля. У кого было приобретено. Стоимость, по которой он был приобретен. Заверенный план участка и соответствующие подписи сторон, государственных деятелей и свидетелей.
Владелец должен иметь этот документ и предоставить вам копии для проверки в земельной комиссии. Когда все будет сделано, это то, что будет использовано для разработки акта передачи для покупателя, чтобы также передать интерес владельца к покупке, чтобы также иметь зарегистрированный документ или право собственности на собственность.
Договор или передаточный акт
Договор является юридическим документом, подтверждающим первоначальное право собственности на имущество. Соглашение должно соответствовать имени на плане участка и должно быть доказательством того, что оно принадлежит продавцу. Когда это будет передано, вам необходимо провести обыск в Земельной комиссии, чтобы убедиться, что земля не имеет проблем, и действительно ли тот, кто продает недвижимость, является настоящим владельцем дома или земли, прежде чем вы приступите к ее покупке.
.
Важно, чтобы соглашение было проверено юристом, лицензированным геодезистом или опытным брокером по недвижимости и подтверждено земельным кадастровым управлением. Этот процесс может показаться громоздким и утомительным, потому что он занимает чуть больше месяца и требует некоторой работы, однако вы обнаружите, что оно того стоит, потому что это единственный законный способ, с помощью которого вы можете установить, действительно ли человек, продающий вам землю, или дом является законным владельцем этого имущества.
Краткий договор содержит подробную информацию о земле за пределами плана участка. Он содержит план участка, данные о владельце и подробную историю земли. Интерес к земле, будь то аллодиальный интерес, узуфрукт, право собственности, аренда или аренда. Далее идет оценка стоимости земли, за сколько она продается и кому (покупателю) она отчуждается.
Он должен быть подготовлен юристом и заверен продавцом или продавцами, покупателем или покупателями и свидетелями обеих сторон.
Он должен быть соответствующим образом датирован и подписан сторонами.
Договор также называется передаточным актом. Это соглашение, которое покупатель будет использовать для регистрации собственности на свое имя, также известное как регистрация прав на землю.
Административное письмо и согласие на наделение
Эти два документа необходимы в ситуации, когда владелец скончался, а его или ее ближайшие родственники распоряжаются оставленным имуществом. Те, кто унаследовал собственность, должны получить административное письмо и разрешение на проверку в дополнение к зарегистрированным документам собственности. Без этих двух документов новые собственники не могут самостоятельно отчуждать имущество другому лицу.
Иногда вместо получения этих документов новые владельцы передают собственность на имя старого владельца, подделывая подпись этого человека. Это не является устойчивым, так как в случае возникновения каких-либо споров по поводу собственности это негативно скажется на покупке.
Это создаст мошенническое впечатление перед судом.
Всегда проверяйте наличие этих документов, если вы покупаете недвижимость, которая досталась по наследству, особенно если она принадлежала физическому лицу.
Договор аренды/покупки
Также важно, чтобы при покупке любого имущества был подписан договор аренды или купли-продажи. Это соглашение является юридическим договором, который обязывает покупателя купить, а продавца продать или сдать в аренду недвижимость.
Это способ согласования интересов обеих сторон перед закрытием сделки. Подписав этот документ, убедитесь, что титул правильно перенесен на ваше имя. Никто другой, кроме законного владельца земли, не может перевести право собственности на землю на ваше имя. Это кропотливый и сложный процесс, который требует, чтобы ваше имя было записано правильно, без ошибок и опечаток.
Если это не будет сделано правильно, вы не сможете продать недвижимость в будущем, и в этом случае она будет считаться мертвым активом.
Это означает, что вы не можете зарегистрировать недвижимость на свое имя. Если регистрация не была сделана, поиск недвижимости в Земельной комиссии не укажет на вас как на владельца.
Земля по-прежнему будет принадлежать продавцу или тому, у кого вы ее купили. Если вы кропотливо завершите этот процесс, вам не придется беспокоиться о том, что другие люди посягают на вашу собственность или предъявляют к ней претензии.
Налог на имущество и другие документы
Многие люди часто игнорируют налоги на имущество, но это один из основных документов на любую жилую или коммерческую недвижимость. Налог на недвижимость или ставка на недвижимость — это налог на недвижимость, который рассчитывается на основе оценочной стоимости имущества. В Гане она известна как ставка собственности. Ставки на недвижимость регулируются Законом о местном самоуправлении 2016 года (Закон 936).
Эти квитанции помогут вам узнать, платил ли продавец или предыдущий владелец налог на недвижимость, чтобы избежать проблем с законом.
Налоговые квитанции должны быть проверены, чтобы убедиться, что продавец недвижимости уплатил властям все налоги, начисленные на недвижимость как минимум за последние три года.
Попросите квитанции у предыдущего владельца или застройщика, чтобы в случае возникновения вопросов, связанных с налогом на недвижимость, вы могли предоставить доказательства даже в тех случаях, когда продавец недоступен.
Не лишним будет попросить квитанции об оплате коммунальных услуг у предыдущих владельцев. Эти документы также могут предотвратить возникновение долгов за коммунальные услуги из-за использования электроэнергии и воды. Если также имеются разрешительные сертификаты, пожалуйста, получите копию, которая поможет вам узнать, что разрешено на территории или в районе. Это поможет в дальнейшем развитии, предотвратит двойную оплату разрешения и при необходимости изменит разрешение.
Заключение
Путь к приобретению вашего дома или любой земельной собственности является захватывающим и не должен блокироваться вещами, которых можно легко избежать.