Структура затрат при строительстве дома: Затраты на строительство дома: планирование строительных расходов

Структура затрат застройщика

В предыдущих постах, которые были опубликованы в сентябре, мы рассмотрели правовые отношения, в которые вступает застройщик с остальными субъектами капитального строительства, заключая договор с техническим заказчиком.

Повторим еще раз (хотя вывод был сделан в предыдущем посте), что для застройщика этот договор будет смешанным с точки зрения ГК РФ: в какой-то части — договор на оказание услуг, в какой-то — агентский (причем, как по модели договора поручения, так, может быть, и по модели договора комиссии).

Но, в конечном итоге, в учете застройщика будут собираться затраты, начиная с даты решения о возведении этого объекта и вплоть до признания его пригодным к дальнейшему использованию.

На каком счете их собирать?

Однозначного ответа дать вот так сразу не могу.

Все зависит от того, для каких целей возводится данный объект недвижимости.

Сразу же хотелось бы отметить, что не всякое капитальное строительство можно признать капитальными вложениями.

Ведь по закону № 39-ФЗ, точно так же как и по ФСБУ 26/2020 капитальными вложениями признаются вложения (затраты) (по закону № 39-ФЗ они названы инвестициями) в объекты основных средств.

*С 2024 году (после вступления в силу изменений, внесенных в ФСБУ 26/2020) капитальными вложениями будут признаваться и вложения (затраты) по созданию нематериальных активов.

В июне я уже высказывался по этому поводу, упрекнув разработчиков этих изменений в том, что нормативно-правовой акт органа исполнительной власти вступает в противоречие с Федеральным законом (который № 39-ФЗ).

Ведь в ст. 1 его (в четвертом абзаце) однозначно сказано, что капитальные вложения — инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

А нематериальные активы — это не основные средства.

На последнем (или предпоследнем) заседании Комитета по бухгалтерскому учету ИПБ МР, где в очередной раз рецензенты докапывались до моих Разъяснений по применению ФСБУ 6 и 26 (надеюсь к концу месяца завершить работу над ними) я этот вопрос задал рецензенту, которая и работает как раз в Отделе методологии бухгалтерского учета Минфина. Она отмазалась тем, что согласно ОКОФ нематериальные активы включаются в состав основных фондов, так что противоречия нет. Я был вынужден тогда с ней согласиться. Однако заглянув сейчас в ст. 1 Закона № 39-ФЗ, увидел, что там говорится об основных средствах, а не основных фондах. Так что проблема пока остается нерешенной.

Но вернемся к застройщику, возводящему объект недвижимости.

Ежели он намерен после завершения стройки, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и регистрации возникновения права собственности, использовать этот объект для длительного получения дохода — в производстве, для управленческих своих нужд, для сдачи в аренду — то недвижимость сия будет в итоге принята им к учету, как объект основных средств. То есть это самые что ни на есть капитальные вложения, и все затраты собираем (в необходимой аналитике) на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (кстати, ранее он так и назывался — «Капитальные вложения»). А после завершения всех процедур будет финальная проводка: Дебет счета 01 Кредит счета 08*.

^{*В нашем видеокурсе по пяти новым ФСБУ я (считаю) довольно подробно рассматриваю весь процесс капитальных вложений. Поэтому здесь повторяться не буду.}

Ежели изначально объект строится для того, чтобы весь его продать (разумеется, с выгодой для себя), то это уже производство продукции, пусть и недвижимой. То есть это оборотный актив, о капитальный вложениях речи быть не может, на выходе будет не счет 01 «Основные средства», а 43 «Готовая продукция».

Поэтому, если строго по уставу (то есть по законодательству и нормативно-правовым актам), то применять надо в процессе строительства такой недвижимости не ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», а ФСБУ 5/2019 «Запасы».

И подп. «ж» п. 3 этого Стандарта гласит, что запасами, в частности, являются объекты недвижимого имущества, приобретенные (то есть товары) или созданные (находящиеся в процессе создания) (то есть готовая продукция) для продажи в ходе обычной деятельности организации;

Поэтому никакого 08, а только балансовый счет 20 «Основное производство» (также в максимально подробной, но без излишнего фанатизма аналитике), а после регистрации возникновения права собственности проводки: Дебет счета 43 Кредит счета.

Дальше продаем готовую недвижимую продукцию, считаем прибыль, радуемся (или считаем убытки и плачем).

Вот по такой схеме — возведение дома за счет взятого в банке кредита и своих свободных оборотных средств и выставление потом квартир на продажу — работают застройщики жилых домов в большинстве стран.

И только мы, как всегда, пошли своим путем.

Вступивший в силу 01. 04.2005 Закон № 214-ФЗ ввел понятие договора об участии в долевом строительстве, с которым застройщики маются вот уже 17 с лишним лет.

Схема учета и налогообложения, по которой заставили работать таких застройщиков, идет поперек всего действующего законодательства, всех нормативных актов, и основана только на письмах чиновников Минфина и ФНС, с учетом ну очень противоречивой арбитражной практики.

Не будут сейчас подвергать её критике (я это делал неоднократно), спрошу только в очередной раз — где дано определение такого термина, как «услуги застройщика»?

Внятного ответа не могу добиться с того же 2005 года.

Однако во всех трех упомянутых вариантах структура затрат застройщика, вне зависимости от того, на каком или каких счетах ее отражать, одна и та же.

И в нее будут включены:

— затраты на обеспечение прав на земельный участок;

— затраты на проведение изысканий земельного участка;

— затраты на разработку проектно-сметной документации;

— затраты на возведение объекта недвижимости;

— затраты на оплату услуг технического заказчика;

— прочие затраты застройщика, необходимые при возведении объекта недвижимости.

(Тут я пытался нарисовать красивую цветную картинку, но что-то у меня не вышло при загрузке, может, редакторы смогут мне помочь).

На этом я заканчиваю это вступление.

Дальше попытаюсь провести опрос.

Лично я думаю дальше перейти к порядку отражения в учете затрат подрядчика на выполнение СМР. Материала там — месяца на два-три публикаций, если не больше. Планирую закончить к концу года.

Потом попытаюсь перейти к учету капитальных вложений, то есть возведению объектов основных средств.

И уже после этого представлю суду коллег свое видение проблем застройщика многоквартирных жилых домов, в том числе и по Закону № 214-ФЗ.

Такая схема подходит?

Как оно будет в реальности — посмотрим.

Стоимость строительства дома — Строительный калькулятор

Стоимость строительства «коробки» дома

(фундамент, стены, перекрытия, кровля). В зависимости от выбранных материалов (работа + материалы)

•          Деревянный дом (бревно или брус) — от  10 т. руб/м2

•          Каркасный дом (дерево / ЛСТК) (облицовка — OSB-3) — от 14 т. руб/м2

•          Бетонные блоки стеновые (шлакоблок, керамзитоблок) — от 13 т. руб/м2

•          Ячеистый бетон (газобетон / пенобетон) — от 17 т. руб/м2

•          Несъемная опалубка:

            —      Пенополистирол — от 16 т. руб/м2

            —      Durisol (Дюрисол) — от 18 т. руб/м2

            —      VELOX (Велокс) и т.д.

•          Керамические блоки — от 18 т. руб/м2

•          Кирпичные дома — от 20 т. руб/м2

Отделка фасада (фасадная штукатурка, клинкерная плитка, облицовочный кирпич) — 2-3 т. руб/м2

Сметная стоимость строительства может изменяться в зависимости от сложности работ, сезона, класса применяемых материалов и удаленности объекта строительства.

Для более детального расчета предлагаем Вам воспользоваться Строительным калькулятором — интерактивный онлайн сервис по расчету стоимости строительства дома. С помощью данного калькулятора Вы сможете в течении нескольких минут определить ориентировочную сметную стоимость будущего дома с учетом заданной технологии строительства, материалов, выбранных параметров дома (общая площадь, габариты, этажность, вид наружной отделки). Или же отталкиваясь от конечной суммы, имеющейся в распоряжении,  выбрать параметры дома, строительные материалы, технологию строительства и т.д. 

Структура затрат на строительство дома:

И так, выбрав понравившийся проект дома из каталога РосПроект Вы планируете приступить к строительству. Общие затраты на строительство дома зависят от выбора категории проекта, типа дома, используемых строительных материалов, стоимости услуг подрядчика, требуемого объема подготовительных работ, состава проектной документации  и других причин.

Расходы на строительство дома («коробка») распределяются в следующих пропорциях (ориентировочно):

Ориентировочная структура общих затрат на строительство дома «под ключ» (строительство, ремонтно-отделочные работы и инженерные системы)

Суммарные затраты на строительство, ремонт и отделку будут зависеть от множества факторов. Изменение которых может привести как к уменьшению, так и к увеличению итоговой стоимости строительства (например: сложность реализации проекта (наличие эркеров, выступающих элементов, сложная кровля и т.д.), качество  качества инженерного оборудования и т.д.. Для того что бы получить точную стоимость строительства необходимо по выполненному архитектурно-строительному проекту (разделы АР и КР) выполнить калькуляцию расходов на строительство (осметчивание) — заказать смету на строительство.

Таким образом, приведенные выше процентные соотношения по некоторым показателям могут заметно отличаться при реализации конкретного проекта дома.

Средняя стоимость строительства дома: разбивка расходов

Эмили Медлок

Эмили Медлок Автор

Эмили Медлок — писатель-фрилансер, автор публикаций и сертифицированный лайф-коуч. Ее страсть — обустройство дома, историческая фантастика, дизайн интерьера и помощь другим.

Узнайте больше о процессе редактирования Homedit

| Обновлено 21 декабря 2021 г.

Купить сейчас

Если вы хотите узнать среднюю стоимость строительства дома , вы пришли в нужное место. Конечно, в США существует огромный разброс цен как на покупку, так и на строительство домов. Но в каждом диапазоне есть среднее значение.

Позвольте мне начать с и сказать, что средний, и наиболее распространенный не совпадают. Среднее значение — это цена каждого дома, сложенная вместе и разделенная на их количество. Однако самой распространенной является цена, которая встречается чаще всего.

Сегодня мы говорим о средней стоимости , которая является средним числом. Что-то среднее между тем, что могут заплатить люди из высших и низших классов. Теперь, когда мы это прояснили, давайте начнем.

Средняя стоимость строительства дома

Via Paul Weber Architecture

Средняя стоимость строительства дома площадью 2800 квадратных футов в 2017 году составила 428 000 долларов. Но что это значит для вас? Только один номер не совсем полезен. Что если вы хотите дом побольше или дом поменьше? Где можно сократить?

Ответы на все эти вопросы будут даны, когда мы разберем этот номер и его значение. Давайте возьмем дом площадью 2800 кв. футов, что больше, чем у большинства, но довольно распространенный размер дома в Америке.

Средний размер дома зависит от множества различных факторов. Государство, в котором ты живешь, много значит. Средний размер дома во всех штатах составляет от 1500 до 2500 квадратных футов. Но цена, которую вы платите, варьируется еще больше.

В Массачусетсе вы заплатите почти 300 долларов за квадратный фут. Но в Арканзасе вы будете платить около 100 долларов за квадратный фут. Это средний показатель по штату, потому что, как мы увидим позже, город важнее штата!

Стоимость строительства — 237 760 долларов США — 55,6%

Через Orchard Hills Design and Construction, LLC

Это, безусловно, самая большая сумма, которую вы заплатите. Но это потому, что это самое главное. Это ваш дом, и в него включена стоимость каждой части вашего дома, включая сантехнику, электричество и даже ландшафтный дизайн.

Работа на объекте — 15 903 долларов США

Сюда входят разрешения, сборы и проверки, без которых нельзя обходиться. Это юридическая работа, которую необходимо выполнить, прежде чем вы сможете начать строительство. Это составляет примерно 6,7% от стоимости строительства и должно быть сделано в первую очередь.

Фундамент – $25 671 

Перед началом строительства необходимо выполнить эту работу. В эту работу входит создание фундамента дома. Он начинается с земляных работ и заканчивается закладкой фундамента для будущего дома. Она составляет чуть более 10% от стоимости строительства.

Обрамление – $41 123

Обрамление очень важно. Это включает в себя обрамление комнаты, каждой стены и обеспечение ровной рамы для работы. Фермы и ножны даже включены. Это около 17% стоимости строительства.

Внешний вид – $33 066

Внешняя отделка может складываться в зависимости от выбранных вами дверей и окон. Это также включает в себя вашу кровлю и сайдинг. Цена во многом зависит от качества выбранных вами вещей. Но в целом это будет около 14% от общей стоимости строительства.

Коммунальные услуги – 32 746 долларов США

Сантехника, электричество, отопление и охлаждение. Это все необходимое для любого дома, в котором живут люди. Это то, что вы будете платить за среднюю коммунальную работу. Это также займет около 14% вашего первоначального бюджета на строительство.

Внутренняя отделка – $67 939

Внутренние стены, покраска, бытовая техника, полы, шкафы и многое другое. Все, что входит в ваш дом, кроме мебели, будет в этом бюджете. Это огромная часть стоимости строительства, почти 30%.

На открытом воздухе — 16 591 долларов США

Сюда входит мощение подъездной дороги, благоустройство территории и все, что вам нужно, чтобы ваш участок выглядел как двор. Обычно это составляет около 7% от стоимости строительства, в зависимости от того, какой объем работы вы хотите выполнить.

Непредвиденные расходы – 4 722 долл. США

Если что-то пойдет не так, деньги появятся здесь. Вы всегда можете ожидать неожиданных затрат, как бы иронично это ни звучало. На эти расходы может приходиться около 2%.

Стоимость лота – $91 996 – 21,5%

Через Land Architects Inc.

Низкая стоимость – это сумма денег, которую вы тратите на покупку земли или участка для строительства дома. Если у вас уже есть земля, вы можете считать эту часть выполненной, предоставив вам 20% скидку, так как это примерно то, сколько вы потратили на участок.

Стоимость финансирования – 7 637 долларов США

Это примерно то, сколько вы потратите на получение кредита или финансирования. Это может показаться глупым, но для того, чтобы получить деньги, нужно заплатить деньги. Это может включать или не включать проценты, которые вы платите при погашении кредита с течением времени.

Общие расходы – $21 835

Общие расходы и накладные расходы никогда не бывает легко предсказать. Для бизнеса накладные расходы могут включать оплату труда. Но при строительстве дома накладные расходы обычно идут непосредственно на собственные накладные расходы подрядчика.

Расходы на маркетинг – 5 314 долларов

Да, вам, возможно, придется оплачивать расходы на маркетинг подрядчикам и другим нанятым вами компаниям, которые наняли команду по маркетингу. Они нашли вас или вы нашли их благодаря маркетингу, поэтому часть вашего бюджета идет на эту команду.

Прибыль – $45 902

Это прибыль, которую получают подрядчики. Это то, что вы платите им сверх того, что они платят за то, что им нужно. Подрядчикам обычно платят около 10% от общей стоимости вашего проекта, что и будет.

Комиссия – $17 448

Когда вы покупаете дом или продаете дом, вы платите своему риелтору комиссионное вознаграждение. И риэлтор продавца, и риэлтор покупателя получают свою долю. Обычно она составляет от 4 до 6% от стоимости недвижимости.

Средняя стоимость строительства дома площадью 1500 кв. футов

Via Heydt Designs

Поскольку дом площадью 1500 кв. футов является вполне нормальным, хотя средний размер дома превышает 2000 кв. футов, давайте посмотрим на среднюю стоимость строительства дома площадью 1500 кв. футов. дом. Это довольно легко понять, учитывая, что мы знаем, сколько стоит построить дом площадью 2800 квадратных футов.

Поскольку средняя стоимость строительства дома площадью 2800 кв. футов составляет 428 000 долларов. Мы можем подсчитать, что стоимость строительства дома площадью 1500 кв. Футов составит чуть менее 230 000 долларов. Поскольку с этим бюджетом гораздо проще работать, это довольно распространенный размер дома.

Если вы хотите прикинуть, сколько денег будет стоить каждый проект и стоимость строительства дома площадью 1500 кв. футов, уменьшите цены вдвое. Это простой способ приблизительной оценки. Например, стоимость коммунальных услуг будет ближе к 16 000 долларов.

Средняя стоимость квадратного метра строительства дома

Через Artistic Design and Construction, Inc.

Средняя стоимость строительства дома составляет около 150 долларов за кв. фут. Эта цифра зависит от стоимости каждой утилиты, проекта и несчастного случая. Но в целом вы можете рассчитывать заплатить от 100 до 200 долларов за квадратный фут за материалы среднего качества.

Чтобы рассчитать стоимость вашего дома, используйте простую формулу. Возьмите стоимость предмета, который вас интересует. Затем разделите его на 2800 и умножьте на площадь вашего нового дома.

Например, средняя стоимость внутренней отделки дома площадью 2800 кв. футов составляет 67 939 долларов. Разделите 67 939 на 2800 и получите 24. Это означает, что внутренняя отделка стоит около 24 долларов за квадратный фут. Возьмите 24 и умножьте на квадратные метры, чтобы получить приблизительную оценку.

Сколько стоит построить дом с нуля?

Строительство дома с нуля включает в себя возведение фундамента, стен, крыши и всего, что внутри. Те, кто строит модульный дом или переезжает в готовый дом, который они заканчивают, не строят с нуля.

Стоимость постройки амбара с нуля

Вы можете построить дом в уже существующем амбаре или вы можете построить амбар с нуля. Стоимость постройки амбара и постройки сарая различна, потому что они оба требуют разных вещей и служат разным целям.

Стоимость постройки амбара составит около 50 000 долларов, но может стоить от 10 000 до 150 000 долларов. Это без части дома. С домом вы можете рассчитывать на то, что за перегородки, утепление и дополнительные коммунальные услуги вы заплатите примерно в два раза больше.

Стоимость постройки дома без земли

Если вам не нужно покупать землю для своего дома, вы действительно можете сократить ее стоимость. В большинстве случаев вы будете платить от 50 до 200 долларов за квадратный фут. Так что все зависит от размера вашего дома.

Давайте усредним это и предположим, что вы тратите 130 долларов за квадратный фут. Затем вы умножаете это на свои квадратные метры. Например, умножьте 130 долларов на 1500 квадратных футов и получите 195 000 долларов. Это среднее, не факт.

Стоимость строительства дома с подвалом

Теперь, когда вы знаете стоимость самого дома, пришло время взглянуть на стоимость подвала. Подвал добавит от 10 долларов за квадратный фут до более 100 долларов за квадратный фут в зависимости от того, насколько он сложен.

Район, в котором вы живете, и год, когда вы строите, тоже имеют значение. Затраты на бетон могут увеличиваться, и это основная стоимость строительства подвала в вашем доме. Это также необходимо сделать в первую очередь, прежде чем вы начнете строить свой дом.

Стоимость строительства двухэтажного дома

Вопреки логике, двухэтажный дом не стоит в два раза дороже одноэтажного. Это потому, что вы не будете платить за фундамент дважды, среди прочего.

Но стоит удвоить цену, если вы рассчитываете бюджет, потому что лучше перестраховаться, чем потом сожалеть. В целом, за квадратный метр двухэтажного дома вы заплатите немного меньше, но за квадратный метр будет примерно столько же.

Лучшие материалы для строительства дома

Теперь, когда дело доходит до строительства дома, вы, вероятно, представляете дерево в качестве основного материала, используемого для него. Но это американизированный способ мышления, потому что есть много материалов, из которых можно построить дом.

Какой самый популярный тип дома?

Давайте уберем это с дороги. Самым популярным строительным материалом является дерево, потому что оно так или иначе используется почти в каждом доме в мире. Однако он не всегда самый распространенный в каждом доме.

Бетон является распространенным материалом, а также камнем, кирпичом и гипсом. Это зависит от того, где вы живете, но даже саман может быть очень популярным строительным материалом. Но если мы смотрим в целом, дерево является наиболее популярным.

Из какого строительного материала лучше всего строить дом?

Несмотря на то, что дерево является прочным и надежным материалом, его точно нельзя считать самым прочным. Во-первых, он определенно не является огнестойким. Во-вторых, его легко ломать пополам, резать и деформировать. Это здорово, но это не самое сильное.

Два самых прочных материала для строительства — это, вероятно, сталь и бетон. Хотя каменная кладка великолепна, швы сделали ее менее прочной, чем сталь. Между сталью и бетоном сталь имеет небольшое преимущество.

Какой дом построить дешевле всего?

Одним из самых дешевых строительных материалов является дерево. Если вы используете его, чтобы построить простую коробку и утеплить ее. Тогда у вас половина работы сделана уже самым дешевым способом. Крыша с черепицей для дополнительной экономии.

Что касается внутренней отделки, то винил является самым дешевым напольным покрытием, а фанера и гипсокартон — самыми дешевыми настенными покрытиями. Так что объедините их вместе, чтобы получить максимальную отдачу от вашего бюджета. Завершите несколько недорогих штрихов.

Какой самый экологически чистый материал для строительства дома?

Одним из самых экологичных строительных материалов является утрамбованная земля, похожая на глыбу. Тем не менее, это не простой дом, который можно построить своими руками, и требуется много времени, чтобы все сделать правильно и безопасно. Есть и другие экологически чистые варианты.

Любая переработанная древесина — отличный строительный материал, но если вы хотите найти что-то простое в использовании, биоразлагаемое и устойчивое, присмотритесь к бамбуку и другим устойчивым породам дерева. Другие включают дуб, красное дерево и тик.

Средняя стоимость строительства дома в других странах

Через Finne Architects

Интересный сингапурец решил подсчитать стоимость строительства квартиры в разных странах и городах. Страны, которые они выбрали, относились к ним, что интересно, поскольку они не включают страны, которые ввели бы большинство американцев. Вот что они выяснили.

• США – $150/кв.фут
• Вьетнам – $55-70/кв.фут
• Сингапур – $120-140/кв.фут

90 197 Шанхай – $60-65/кв. фут

• Сеул – $120- 150/кв.фут
• Манила, Филиппины – $80-90/кв.фут
• Макао – $200-240/кв.фут
• Лондон – $300/кв.фут 9 0018
• Куала-Лумпур, Малайзия – $30-40/кв.фут
• Джакарта, Индонезия – $65-70/кв.фут
• Гонконг – $300-350/кв.фут
• Бруней – $75-100/кв.фут
• Пекин $55-60/кв.фут 902 00
• Бангкок, Таиланд — $55-70/кв.фут

Как видите, они были точными в США и Лондоне, поэтому можно предположить, что они были точными и в других местах. Что интересно, они показали нам несколько городов в определенных странах, например, в Китае.

Цены в разных городах сильно различались. Это означает, что цена строительства дома или даже квартиры больше зависит от района страны, в которой вы живете, а не только от страны, в которой вы живете.

Средняя стоимость покупки дома

Через Sicora Design/Build

Основная причина, по которой люди начинают задумываться о строительстве дома, заключается в том, что они считают, что это дешевле, чем покупка дома. Но так ли это на самом деле? Согласно последним исследованиям, стоимость покупки дома составляет около 123 долларов за квадратный фут.

Поскольку стоимость строительства дома составляет около 150 долларов за квадратный фут, вы можете подумать, что строительство дома обходится дороже. Однако это не всегда так. Покупая дом, вы получаете то, что получаете. Цена установлена.

Но когда вы строите дом, вы можете сократить расходы там, где это необходимо. В общем, диапазон для покупки дома огромен. Вы можете заплатить 24 доллара за квадратный фут в Детройте или 800 долларов за квадратный фут в Сан-Франциско. Чем желательнее район, тем дороже дом.

Если вы хотите хороший дом, но не заботитесь о районе, вы можете получить значительно более хороший дом за меньшие деньги, просто построив его, а не покупая.

Разбивка стоимости строительства и частичная индустриализация

Ранее мы рассматривали сравнение стоимости строительства в разных местах и ​​для разных типов зданий. Но общая стоимость говорит вам только об этом. Полезно нырнуть немного дальше и посмотреть, как тратятся эти деньги. Сколько идет фреймворку? Сколько стоит фундамент? Сколько стоит сантехника? Давайте взглянем.

Для данных мы будем использовать несколько разных источников. Национальная ассоциация домостроителей любезно предоставляет разбивку затрат на «среднее» новое строительство. Это основано на опросных листах, разосланных строителям, в которых запрашивается стоимость строительства их дома. Мы дополним это данными из руководств по оценке строительства, также полученных из данных опроса [0]. (Я использую Национальный строительный оценщик Craftsman, своего рода RSMeans с высокой стоимостью).

Приведенная выше разбивка (нажмите, чтобы добавить) относится к прямым затратам на строительство. Сюда не входят такие вещи, как стоимость земли [1], стоимость финансирования, продажи и маркетинг или прибыль застройщика. Вышеуказанное относится к «среднему» новому дому, который, согласно NAHB, составляет 2954 квадратных фута, и стоимость строительства составляет 114,36 доллара за квадратный фут.

График имеет цветовую кодировку: зеленый представляет общую стоимость каркаса, темно-серый представляет общую стоимость фундамента, темно-синий — наружную отделку, оранжевый — строительные системы (HVAC, сантехника), желтый — внутреннюю отделку, светло-синий — «внешние расходы» ( подъезд, подъезды и т. д.) и светло-серый — разные сборы и расходы.

Несколько вещей бросаются в глаза. Во-первых, в основном нет ни одной крупной позиции — не более 15% от общей суммы. Затраты на строительство состоят из множества различных подсборок и сделок, каждая из которых имеет скромную часть стоимости.

Самая большая строка — кадрирование. Это пиломатериалы, фанера, гвозди и все остальное, что необходимо для создания фактической конструкции дома. Для дома на одну семью это составляет чуть менее 14% от общей стоимости строительства.

Поскольку это такая большая часть общих расходов, много усилий было потрачено на разработку альтернативных, более эффективных. Такие системы, как панельная легкая деревянная рама, SIP, блоки AAC и Elementhus, — все это попытки создать более эффективную систему каркаса. В основном это не сработало — даже базовая панельная обшивка, как правило, обходится дороже, чем строительство на месте (хотя я слышал, что затраты имеют тенденцию к снижению), а самым дешевым вариантом каркаса остается баллонный каркас и его потомки.

Следующим по величине расходом после каркаса является фундамент, который составляет чуть менее 12% от общей стоимости. Легко понять, почему фундамент требует значительных затрат: для строительства фундамента требуется тяжелая техника для выемки грунта и перемещения грунта в его окончательное положение, а также заливки большого объема бетона. Перевозить тяжелые вещи дорого.

Трудно снизить затраты, поскольку фундамент служит нескольким различным целям. Он действует как водяной барьер, ровная поверхность для строительства вашего здания, система для передачи строительной нагрузки на землю. Попытки создания более эффективных систем имеют тенденцию просто смещаться туда, где возникают затраты. Например, вы можете уменьшить стоимость земляных работ и бетона, используя фундамент для подполья на опорах, но это требует дополнительного каркаса, который будет выполнять роль пола, а также тяжелого переносного каркаса. Или вы можете попробовать использовать сборные железобетонные фундаменты, но тогда вам нужно придумать какой-то способ получения однородной опорной поверхности (часто это связано с заливкой раствора или бетона на месте, что сводит на нет большую часть преимуществ). Я знаю очень мало попыток разработать более эффективную или сборную систему фундамента.

После фундамента идет длинный хвост вещей, составляющих 4-6% стоимости. Сантехника, ОВиК, электрика составляют ~5%. Отделка наружных стен чуть более 6%; строители часто пытаются сократить эти расходы, укладывая дорогие материалы, такие как кирпич, только перед домом. Наружные окна и двери – 4%, шкафы и столешницы – 5%, напольное покрытие – 4%, гипсокартон и внутренняя отделка – по 4%.

Многие из этих расходов связаны с основными функциями дома или отдельными функциями. Но значительная часть, около 20%, посвящена вещам, которые в основном эстетичны. Это такие вещи, как внутренняя и внешняя отделка, шкафы, светильники и т. д. Поскольку их функция эстетична и они воздействуют на органы чувств, люди имеют очень твердое мнение о том, как они должны выглядеть и ощущаться. Это не похоже на электрическую систему, которая может комфортно существовать невидимо внутри стен.

Милосердная интерпретация состоит в том, что эти вещи определяют ощущение пространства и, по сути, являются важнейшей особенностью дома. Немилосердная интерпретация заключается в том, что они являются средством демонстративного потребления и сигнализации о статусе, способом похвастаться перед вашими соседями и людьми на «грамме», и что смысл в расходах.

Независимо от мотивации на работе, это затрудняет снижение затрат. Несмотря на разработку новых, менее дорогих материалов, люди по-прежнему предпочитают отделку из твердых пород дерева, плитки, кирпича и камня. Люди сопротивляются более дешевым заменителям, имеющим другое «ощущение», , даже если заменители работают лучше :

• Роскошная виниловая доска практически не поддается разрушению и не требует обслуживания, но люди по-прежнему предпочитают паркетные полы.

• Цельная душевая кабина будет менее подвержена протечкам, чем душевая кабина, отделанная плиткой, но люди все равно предпочитают плитку.

Более низкая стоимость отделки является основной причиной того, что промышленные дома могут обеспечить более низкие затраты на квадратный фут, а также причиной того, что они воспринимаются как «дешевые».

Указанные выше расходы относятся к строительству дома на одну семью. Другие типы строительства будут варьироваться в зависимости от требований к зданию:

• Многоквартирные дома будут иметь аналогичную структуру затрат, но, как правило, имеют меньшую долю расходов на фундамент, так как у вас будет больше этажей, расположенных на аналогичном уровне. фундамент.

• Здания, в которых используются структурные системы, отличные от дерева, увидят увеличение доли, предназначенной для каркаса. Для жилого строительства это происходит после 4-5 этажей, поэтому вы увидите много многоквартирных домов, построенных на этой высоте или ниже.

• Промышленные здания, склады и т. д. тратят меньшую часть на отделку и большую часть на строительные системы, такие как электрические или механические.

• Рестораны будут больше тратить на механические системы. (предположительно, это причина того, что Subway с его низкими требованиями к кухне является такой популярной франшизой).

Теперь, когда мы рассмотрели, сколько стоит каждая сделка, давайте углубимся. Чем обусловлены вышеуказанные расходы? Сколько стоят запчасти и материалы, сколько работа?

Национальный строительный оценщик обобщает типичные сделки по строительству нового дома и разбивает их по частям и трудозатратам. Их разбивка немного отличается от NAHB, но в основном совпадает (одним исключением здесь является фундамент, где NABH оценивает гораздо более высокую стоимость. Мне не на 100% ясно, в чем здесь разница).

Разбивка затрат по материалам, рабочая сила и оборудование (Источник: Ремесленник)

Во-первых, мы видим, что общая доля рабочей силы в строительстве поразительно высока — около 50% от прямых затрат. Для справки, доля рабочей силы для производителей автомобилей находится в диапазоне 10% (или меньше). Рестораны работают ближе к 30%. 50% труда как часть стоимости означает, что структура затрат на строительство намного ближе к сфере услуг, чем к обрабатывающей промышленности.

Тем не менее, глядя на вышеприведенную разбивку, мы видим довольно широкий диапазон — изделия с высокой степенью заводской готовности имеют очень низкую долю труда. Такие вещи, как бытовая техника, шкафы или освещение, представляют собой элементы заводской сборки, которые нужно просто установить на месте. Они имеют долю рабочей силы в диапазоне 10-20%. Но такие вещи, как покраска, обрамление или бетонные работы, требуют гораздо большей доли труда, 60-70% и более. Это виды предметов, которые в основном строятся на месте из сырья.

Интересно, что мы не видим никакой связи между процентом от общей стоимости и долей труда. И мы не увидим никаких реальных изменений, если мы разобьем данные на дорогостоящие и низкозатратные элементы, мы все равно увидим аналогичную долю труда. Так что дело не в том, что в затратах все больше преобладают трудоемкие части строительства (именно это я и ожидал увидеть).

Еще бросается в глаза полное отсутствие затрат на оборудование. Для задач, требующих тяжелой техники (земляные работы, заливка бетона и т. д.), аренда техники обычно оговаривается отдельно. Расходы на аренду оборудования составляют менее 3% от строительства нового дома — подавляющее большинство работ будет выполняться вручную рабочими с электроинструментом. Для более крупного строительства этот процент будет увеличиваться — для увеличения высоты требуются краны, более дорогие насосные установки, временные лифты, больше подъемников и т. д.

Кажется, это маленькая дробь, но мне не очевидно, что это так. В этом исследовании сообщается, что для производителей автомобилей затраты на единицу амортизации составляют всего 10% от производственных затрат, 5,5% от общей продажной цены. Затраты на этот новый автомобильный завод (2,3 миллиарда для завода, способного производить 300 тысяч автомобилей в год) предполагают нечто подобное, что завод и его оборудование составляют удивительно малую часть стоимости автомобиля. Так что, возможно, эти затраты на оборудование для строительства являются разумными.

В июньском номере журнала Fortune за 1947 год была опубликована статья о Дейве Боханоне, одном из промышленных строителей времен Второй мировой войны. Он включает в себя всю разбивку затрат Bohanon. Интересно сравнить разбивку стоимости дома, построенного в 2021 году, с домом, построенным почти 75 лет назад:

Результаты… удручающие. Во-первых, стоимость с поправкой на инфляцию увеличилась примерно на 50% с 1945 года. Во-вторых, хотя прямое сравнение провести трудно, но также оказывается, что доля труда в общих затратах была примерно одинаковой в 1919 году.45 тоже — всего около 50%. В-третьих, мы не только видим почти идентичные системы и функции. Но их стоимостные доли также почти идентичны. Полы, кровля, фундамент, каркас, покраска, электрика — все это сегодня составляет ту же пропорциональную стоимость дома, что и в 1947 году.

Мы видим несколько небольших улучшений. На смену дорогой и трудоемкой штукатурке пришел более дешевый гипсокартон. (хотя в то время существовал гипсокартон). Отделочная фурнитура (дверные замки, петли и т. д.) намного дешевле (чего и следовало ожидать от высокопроизводительных изделий). Но так ли это на самом деле? Что тут происходит?

Не то чтобы не было инноваций или прогресса. В категориях произошли некоторые новшества. Современные приборы приятнее и работают лучше. Современные электрические системы более безопасны, современные системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и изоляция гораздо более эффективны.

Тем не менее, здесь не изображена отрасль, которая находится на переднем крае технологий или постоянно изобретает себя заново. Именно по этой причине строительство находится в застое — в какой другой отрасли возможно такое сравнение?

Я на самом деле нахожу отсутствие изменений в доле рабочей силы в различных профессиях несколько удивительным, учитывая, насколько сильно продвинулись электроинструменты за последние 80 лет. Кажется, что такие вещи, как гвоздезабивные пистолеты и пилы, должны сделать современного рабочего намного более способным, чем рабочий 1940-х годов — конец 40-х годов был как раз на пороге появления портативных электроинструментов. Но приведенная выше разбивка предполагает, что это вовсе не привело к снижению затрат.

Возможно, развитие электроинструментов просто компенсировало рост затрат на рабочую силу, позволяя выполнять тот же объем работы меньшими затратами труда. Это могло бы объяснить, почему доля рабочей силы в корзине индекса затрат ENR резко возросла, но доля рабочей силы в строительстве, похоже, осталась прежней.

Изменение относительных долей корзины затрат ENR с течением времени. (Источник: ENR)

Это то, что Ричард Бендер предположил в своем вскрытии операции «Прорыв»: такие вещи, как электроинструменты и предварительная сборка окон, уже фактически частично индустриализировали строительство за счет сокращения количества требуемой рабочей силы. Возможно, эта «частичная индустриализация» предотвратила подорожание жилья, но не дошла до того, чтобы снизить его себестоимость.

[0] — Лучшими данными будут фактические поступления от реально построенных проектов. Это может быть трудно найти, хотя я сравнил его, где мог, с приведенными выше цифрами, и они в основном совпадают.

[1] — Наибольшая часть расходов может фактически быть стоимостью земли, в зависимости от того, где находится дом. NAHB указывает «среднюю» стоимость участка чуть менее 90 000 долларов, но в условиях низкой стоимости жилых помещений стоимость земли резко упадет. Нередко можно увидеть совершенно новые дома в спящих пригородах по цене, очень близкой к стоимости строительства.