Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке: Рынок недвижимости: девять советов для «чайников» — Рынок жилья

Подводные камни вторичного жилья

Квартирный вопрос – благодатная сфера для разгула мошенников и совершения черных схем. Как купить жилье без истории и потери денег?

Современных россиян все реже удается сбить с толку: мы стали более подкованными в юридических вопросах, более осторожными и внимательными и менее наивными. Но даже самого информированного и аккуратного покупателя легко обвести вокруг пальца в сложном процессе приобретения вторичного жилья.

Ни для кого не секрет, что проверить любой объект недвижимости можно на сайте https://rosreestr.net, получив подробную выписку в течение 6-12 часов. Но кроме этой информации важно обращать внимание и на другие документы, которые может – и должен! –предоставить потенциальный продавец.

Образец выписки из Росреестра

Что спросить у продавца вторичного жилья?

Общаясь с риелторами и частными лицами, не стесняйтесь выяснять подробную информацию о рассматриваемом объекте недвижимости. Ваш интерес – не праздное любопытство, а закономерное желание приобрести чистое жилье. Поэтому при первой встрече, помимо выписки из Росреестра, необходимо изучить следующие документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации права (при наличии бумажного варианта в случае приобретения жилья, построенного до 2016 года): наравне с выпиской позволяет установить владельца рассматриваемого жилья

2. Правоустанавливающие документы на квартиру: договор купли-продажи, наследования, дарения, приватизации: помогут установить историю рассматриваемого жилья

3. Выписка из домовой книги или справка из управляющей компании: поможет установить наличие или отсутствие зарегистрированных в квартире жильцов

4. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам: в случае наличии долга продавец может предложить вам приобретение такого жилья по сниженной цене

5. Справка из наркологического/психоневрологического диспансера о том, что продавец является дееспособным лицом и не состоит на учете

На что обратить внимание при покупке квартиры: вторичное жилье без секретов

Подводные камни вторичного жилья

Насторожитесь, если перед вами не собственник предлагаемого жилья. Продавец действует по доверенности, а владелец упорно уходит от встречи? Такая квартира – в зоне риска: вы можете потерять свои деньги, которые уплывут в лапы хитрых злоумышленников, действующих по подложным документам. Обезопасьте себя, попросив контакты собственника продаваемой квартиры, и предложите личную встречу для получения точной информации о продаже недвижимости и условиях сделки.

Иногда бывают случаи выставления на продажу жилья, которое было получено в порядке наследования, в то время как сроки вступления в наследство еще не прошли. Не стоит рисковать и тратить деньги на сомнительное жилище, потому что есть вероятность, что в течение трех лет в вашей новой квартире раздастся звонок, и на пороге появится один из наследников, который желает оспорить сделку.

Чтобы избежать подобной ситуации, всегда обращайте внимание на сведения в выписке из Росреестра, где могут быть указаны другие собственники приобретаемого жилья, а также нахождение квартиры в залоге, что отобразится в графе «Обременение».

В статье https://rosreestr.net/info/pereplanirovka-kvartiry-ndash-problema-dlya-prodaji мы рассматривали юридические аспекты перепланировки в квартире. Если вы покупаете вторичное жилье, обязательно ознакомьтесь с техническим планом и экспликацией выбранного объекта недвижимости во избежание проблем с незаконным перенесением стен или газового оборудования. В противном случае бремя расходов по приведению имущества в первоначальный вид ляжет на ваши плечи.

Какой бы привлекательной ни казалась перспектива приобретения дешевого неликвидного жилья с дальнейшей перспективой получить новое – лучше не рисковать. Полуразрушенные дома и бараки, аварийное жилье под снос, старые панельки в промзонах могут не оправдать ваших надежд и лишь вытянут нервы и деньги на ремонт и обустройство.

Следует быть аккуратным при выборе жилья, которое было многократно перепродано за последние год-два, а также с наследством от умершего мужчины: всегда есть риск появления внебрачных детей, которые будут долго и упорно доказывать свои права на имущество, судиться, выставлять претензии и мотать вам нервы.

Подозрительно низкая цена – еще один повод усомниться в чистоте проводимой сделки: вполне возможно, что через месяц под вашими окнами развернется масштабное строительство шумной магистрали, или по соседству живут наркоманы-алкоголики. Опросите соседей, не постесняйтесь пообщаться с участковым, поищите информацию в интернете о рассматриваемом районе и улице, где вы выбрали жилье.

Конечно, идеальным вариантом приобретения недвижимости будет покупка квартиры в новостройке от застройщика или уполномоченной компании-продавца. Однако высокая стоимость такого жилья заставляет россиян присматриваться к вторичному рынку. Чтобы ваша сделка прошла чисто и безопасно, а проживание на новом месте было счастливым и безоблачным – не забывайте следовать советам из нашей статьи и всегда быть настороже.

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку – единственная возможность приобрести жилье для некоторых людей. Так можно сразу переехать в купленную недвижимость, а оплатить ее полностью только через много лет. Однако, у ипотечного кредита есть подводные камни, которые могут значительно увеличить стоимость недвижимости. Рассказываем финансово важные секреты оформления ипотеки.

Что нужно знать об ипотеке

Ипотека – это долгосрочный кредит, который предоставляет банк, и при этом берет в залог покупаемую недвижимость. Банки дают возможность оформить ипотечное кредитование на многие типы недвижимого имущества, такие как квартира, жилой дом, садовый участок, гаражная постройка и мн. др.

Ипотечное кредитование предоставляется в рамках Федерального закона №102 «Об ипотеке». В нем прописано, что в залог можно оставить не только первичку, но и вторичку. Этот документ также указывает, что для оформления такой сделки покупатель должен предоставить доказательство его способности оплачивать кредит, т.е. предоставить собранные документы с места работы. Кстати, ежемесячный платеж не может быть более 40% дохода заемщика.

Для начала сделки потребуется внести первоначальную сумму, примерно 10-30% всей стоимости. Чем большую сумму вы отдадите банку в первый взнос, тем более лояльны будут условия.

Подводные камни

Получение ипотеки – это большая финансовая ответственность. Долгое время придется ежемесячно выплачивать довольно крупную сумму. При этом банк стремится получить как можно больше выгоды от сделки. Поэтому так важно заранее узнать обо всех подводных камнях ипотеки. Благодаря этим знаниям вы сможете избежать лишних трат, и не потерять приобретенную недвижимость.

Предоставление справки о доходах

Для привлечения клиентов некоторые финансовые организации предлагают оформить ипотечный кредит без предоставления справки о доходах. Однако, это может повлечь неприятные последствия. Клиент все равно должен сказать, сколько зарабатывает и где работает. Служба безопасности банка проверит информацию.

И вот здесь самое интересное – если человек соврал, чтобы получить одобрение банка на сделку, об этом сразу же узнают. Заявка будет отклонена, а клиент – внесен в черный список. Из-за такой ошибки можно лишиться возможности взять заем не только в одном банке, но и во всех других финансовых организациях.

Срок возврата задолженности

Ни один заемщик не хочет переплачивать. Однако, ипотека – это не рассрочка, поэтому переплаты не избежать. Можно только проследить, чтобы сумма переплаты была минимальна. А это напрямую зависит от срока возврата задолженности.

Банк сам рассчитывает, сколько клиенту придется платить ипотеку. За основу расчета берется уровень дохода. Финансовая организация учитывает, что кроме платы за кредит у заемщика должны быть свободные деньги на еду, коммунальные услуги и т.д. Поэтому сумма ежемесячного взноса относительно небольшая.

Из-за этого увеличивается и срок возврата. А чем дольше вы платите, тем больше будет переплата. А если срок возврата будет небольшим, то придется погашать заём внушительными суммами.

Возможные санкции

Все, что могут повлечь просрочка платежей, неправомерное распоряжение приобретенной квартирой, и другие нарушения, отмечено в договоре. Внимательно читайте о санкциях ипотеки:

• возможные меры, применяющиеся в отношении заемщика,
• размер пени за просрочку,
• размер штрафов и условия,
• когда может быть повышен процент.

Кстати, размер санкций не может быть больше 0,5% за 1 сутки несвоевременной оплаты.

«Неожиданные» обязанности заемщика

Чтобы гражданину одобрили ипотечный кредит на квартиру, он должен предоставить доказательства своего соответствия требованиям банка. Обычно к требованиям относятся: гражданство РФ, подходящий возраст, регистрация по месту выдачи денег, достойный уровень дохода. Однако, могут быть «сюрпризы». Например, финансовая организация может потребовать сменить работу или место жительства.

Досрочное расторжение договора

Досрочно погасить ипотеку по закону можно (полностью или частями). Основные преимущества – меньше переплата, перерасчет процентной ставки. Для того, чтобы досрочно расторгнуть договор, нужно за месяц отправить в банк письменное уведомление. Без уведомления задолженность будет списана на общих условиях.

Однако, это работает и в обратную сторону. Если будет много просрочек, банк может начать процедуру расторжения сделки. В этом случае, квартира продается, полученные деньги идут на погашение долга, а остаток возвращается должнику.

Дополнительные затраты

Дополнительная комиссия может взиматься за множество мелких услуг. Чаще всего дополнительная трата – открытие банковского счета. Еще нужно будет оплатить услуги оценщика, оформить страховку имущества, денег, жизни (за свой счет). Невозможно перечислить все, за что банк может дополнительно взимать деньги. Нужно внимательно читать договор.

Приобретаемое имущество

Можно искать квартиру самому или нанять риелтора. Агент обычно берет 5% от стоимости недвижимости. Подвох в том, что в случае с ипотекой банк может диктовать свои условия. Например, он одобрит ипотеку только на квартиру, найденную через его партнерскую компанию.

Также может не быть выбора между первичным и вторичным жильем. Некоторые банки дают ипотеку только на квартиры в новостройках, а другие не доверяют застройщикам и предлагают купить жилье на вторичном рынке.

Положения ипотечного договора

В договоре ипотеки должны быть прописаны:

• процентная ставка,
• размеры и условия штрафных санкций,
• график, сумма и сроки внесения платежей,
• условия повышения комиссии,
• обязанность оформления страховки, условия при отказе от страховки.

Помните, что у вас такие же права на недвижимость, как у банка. Вы можете не принимать условия финансовой организации, вести переговоры по корректировке договора. Например, предложите включить в положения возможность рефинансирования ипотеки. Этот пункт поможет, если наступит форс-мажор.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Пока ипотека не погашена, квартира считается обремененной залоговым обязательством. Это значит, что вы не сможете полноценно распоряжаться приобретенной недвижимостью. Нельзя сдать квартиру в аренду, выполнить ремонт с перепланировкой, переоформить как нежилую, продавать, обменивать и дарить.

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

«Опасная квартира» — слышали такое выражение? Нет, в ней нет приведений и мистических историй в ней не происходит, съемочную группу «Битвы экстрасенсов» сюда не вызывали. Просто в ней очень много «подводных камней», которые могут оставить вас и без квартиры и без денег.
«К покупке жилья всегда стоит относиться с особой бдительностью» — твердят специалисты недвижимости, но покупатели и продавцы вторичного рынка все еще продолжают попадаться на удочку мошенников и верить наслово. Мы уже писали статью о том, на что нужно обращать внимание при осмотре квартиры (Секреты квартиры), сейчас хотим рассказать какие дополнительные документы нужно запросить у продавца.

«Потерявшиеся» наследники
Покупая квартиру, не стесняйтесь интересоваться у собственника, каким образом он ее приобрел. Если она досталась ему в наследство — это повод задуматься. Вполне возможно, что после оформления договора купли-продажи могут объявиться «потерявшиеся» родственники, которые могут претендовать на квартиру, и нужно сказать, это вполне законно. Такими родственниками могут оказаться внебрачные дети, лица, которые находились на попечении. Им полагается доля наследства независимо от того, что указано в завещании. При этом сам продавец может и не знать о тайных родственниках, а может и сам являться участником мошеннического сговора. В суде такую сделку непременно признают недействительной, а договор купли-продажи аннулируют, соответственно покупатель останется без квартиры и, возможно, без денег.

Кто в теремочке прописан?
Для того чтобы уберечь себя от таинственных жильцов, попросите продавца предоставить расширенную выписку из домовой книги. Дело в том, что если на момент приватизации квартиры один из прописанных отказался или не смог на ней присутствовать, то он имеет полное право на пожизненное проживание в данной квартире. Например, если супруга приватизировала квартиру в то время, когда муж отбывал наказание, то на момент своего возвращения он имеет полное право не только быть прописанным, но и подать в суд и признать сделку купли-продажи квартиры недействительной по причине незаконной приватизации. Также стоит насторожиться, если на момент заключения сделки кто-то из прописанных жильцов признан без вести пропавшим. Исчезнувший родственник может внезапно объявиться и предъявить свои права на квартиру.

Единогласное – да!
Кроме прописанных жильцов необходимо выяснить число собственников квартиры. Например, если супруги покупали жилье в браке, но потом развелись, то на момент продажи второй собственник обязательно должен подтвердить свое согласие на сделку. Если один из собственников несовершеннолетний, то необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Другими словами, абсолютно все собственники должны подтвердить свое согласие на сделку. Если один из них не сделает этого, а после сделки заявит о своих правах, то ее аннулируют и признают недействительной.

Капремонт оплачен?
Обязательно запрашивайте у продавца выписку об отсутствии задолженности по капитальному ремонту. В противном случае эти долги достанутся вам как не очень приятный бонус к квартире. А вот задолженности за коммунальные услуги и домашний телефон останутся за старым собственником квартиры, но иногда после сделки они отказываются оплатить долг. Поэтому новым собственникам приходится обращаться в суд. Чтобы избежать такой ситуации, внимательно изучите выписку по финансово-лицевому счету и до сделки урегулируйте вопрос погашения долга, если таковой будет.

Покупка жилья на вторичном рынке связана с несколькими рисками. Для большинства жителей нашей страны приобретение квартиры происходит 1-2 раза в жизни. И платятся за квартиры миллионы… Деньги, которые многие люди копят несколько лет или берут ипотечный кредит у банка. Если вы сомневаетесь, что сможете самостоятельно проверить достоверность всех документов продавца, то лучше обратитесь в агентство недвижимости. В крупных опытных компаниях обязательно есть штат юристов, который проверит и грамотно составит весь пакет документов. В компании «ГРАНТА-недвижимость» получить консультацию специалистов можно абсолютно бесплатно по телефонам 8 (391) 274-61-81, 269-59-02.

Специалист Отдела маркетинга и рекламы, Серых Анна.

Новые «подводные камни» ипотечных сделок – Квадратный метр

Традиционно основные причины, мешающие гладко провести покупку квартиры в ипотеку – неправильно оформленные документы заёмщика и бумаги на квартиру. За время существования жилищных кредитов, риэлторы, да и сами продавцы/покупатели научились достаточно грамотно работать с документами. Однако рынок подбрасывает новые вызовы. Риэлторы Екатеринбурга рассказали, с какими неожиданными проблемами сталкивались ипотечные заёмщики в 2019 году.

Одними из достаточно сложных в плане купли-продажи являются квартиры, при покупке которых был использован материнский капитал. Перед продажей такого жилья надо наделить долями всех членов семьи и согласовать продажу с органами опеки.

Дидковская Наталья

руководитель отдела вторичного жилья ГК «КВиКО»

Квартиру купила семейная пара, у которой был заключён брачный договор. В соответствии с ним, квартира становилась собственностью супруги. При погашении кредита за квартиру семья использовала маткапитал. Следовательно, по закону доли в объекте должны получить все члены семьи. Но супруг оформил отказ от своей доли в пользу супруги. Закон это позволяет. А потом семья решила квартиру продать. Детские доли выделены, согласие опеки получено. Покупатели нашлись. Всё вроде учтено. Но банк, в котором покупатели этой квартиры хотели получить ипотечный кредит, сказал, что не может выдать кредит на покупку квартиры, в которой есть отказная доля. Банк потребовал, чтобы жена подарила супругу эту долю, а тот подарил ей долю обратно. Ситуация абсурдная, но пришлось отложить сделку и оформить дарение «туда-сюда», чтобы банк согласился работать с этим объектом.

Другое значимое явление на рынке – продажа квартиры по завышенной стоимости. В договоре указывается цена выше, чем реальная стоимость сделки. Это позволяет купить квартиру в ипотеку с малым или вообще нулевым начальным взносом. Банки раскусили эту хитрость и стали предпринимать ответные меры.

Татьяна Ларина

эксперт по недвижимости Центра недвижимости «БЭСТ»

В последнее время нередко возникает ситуация, когда банк отказывается принимать отчёт оценщика о стоимости квартиры, покупаемой в ипотеку. Причём даже если оценку сделал оценщик, аккредитованный в этом банке, всё равно банк требует, чтобы оценка была проведена заново. Недавний случай – банк установил цену ипотечного объекта на 500 тысяч ниже, чем в договоре купли-продажи. Соответственно была уменьшена сумма возможного кредита. Хорошо, что люди имели средства на большой первоначальный взнос. Сумма кредита, обозначенная банком, их устроила. А в другой ситуации людям пришлось бы искать где-то недостающие средства.

Ещё один тренд на рынке ипотеки – всё более пристальное внимание, уделяемое банками юридическому прошлому ипотечного объекта. Например, если речь идёт о квартире, в приватизации которой участвовали не все лица, прописанные в ней, то банк может потребовать, чтобы ему предоставили заявления об отказе в приватизации. Пусть даже с момента приватизации прошло больше десяти лет. Кстати, эти заявления должны храниться в архиве городской администрации. Получить их можно только при личном визите.

Общие рыночные факторы также сказались на ипотеке. Речь в частности идёт о росте закредитованности населения и об увеличении задолженности россиян за коммуналку.

Анастасия Насонова

специалист по недвижимости ООО «Регион-Маркет»

Многие банки спокойно дают ипотечные кредиты людям, у которых уже есть другие кредиты. Но при условии, что человек аккуратно всё платит. Но бывают просто абсурдные ситуации. Человек получил одобрение у банка, а через две недели, перед самым выходом на сделку, просрочил платёж по потребительскому кредиту. Банк тут же вдвое снизил кредитный лимит для этого клиента. Тому пришлось собирать недостающие деньги по родственникам.

При оценке заёмщика банки сегодня смотрят не только на его кредитную историю, но и на долги по штрафам, по ЖКХ. Поэтому риэлторы прямо советуют заёмщику: получил одобрение ипотечного банка – до сделки передвигайся на машине осторожно, нарвался на штраф – сразу заплати, долгов не делай.

comments powered by HyperComments

«Подводные камни» сделок с недвижимостью

8 июня 2004

Выбирая посредника на рынке недвижимости, люди больше всего ценят фирмы, которые работают с клиентами в открытую — то есть, честно говорят, за какую сумму продают или покупают жилье и сколько сами на этом зарабатывают. Именно к таким немногочисленным компаниям относится агентство недвижимости «Арсенал Холдинг», которое оказывает услуги на вторичном рынке жилья, строит и продает новостройки.

Сегодня генеральный директор «Арсенал Холдинга» Виталий ГОРИН согласился выступить в роли консультанта и ответить на вопросы читателей «КП», собравшихся покупать или продавать жилье.

«Я хочу приобрести жилье, но никак не могу выбрать между новостройкой и квартирой на вторичном рынке. Что вы можете мне посоветовать?»

— Сложный выбор — квартиры в домах-новостройках более удобны и просторны, лучше по конструкции и планировкам. Но приобретая такое жилье, вы должны запланировать еще и затраты на его отделку и оформление в собственность. Кроме того, квартиры в новостройках обычно приобретают на раннем этапе строительства, а потому момент новоселья в них откладывается. Если вы не готовы ждать 2-3 года, если вы не готовы покупать жилье, которое существует только на бумаге, вам стоит искать подходящий вариант на вторичном рынке.

Если же говорить о юридических рисках при покупке жилья, то они существуют как на первичном, так и на вторичном рынке. И в том, и в другом случае для проверки документов и сопровождения сделки я бы рекомендовал обращаться к специалистам.

«Я слышала, что сейчас можно оформлять квартиры без участия нотариуса. Так ли это?»

— Действительно, нотариальное удостоверение сейчас требуется только для некоторых видов договоров, в частности договоров ренты и пожизненного содержания, а также при покупке жилья по ипотеке. Во всех остальных случаях (в том числе при дарении недвижимости) обращаться в нотариальную контору не обязательно. Тем более, что никакой ответственности за правовые последствия сделки нотариус не несет, да и составление договора по простой письменной форме обойдется значительно дешевле (нотариальный сбор, напомню, составляет как правило 1,5% от суммы сделки).

«Говорят, много проблем при сделках с недвижимостью возникает на этапе денежных расчетов. Хотелось бы узнать, чего нужно опасаться?»

— При расчете за новостройку нужно знать, какие документы и когда вы должны получить от юридического лица в обмен на деньги. К сожалению, не всякая бумажка с печатью может служить подтверждением платежа. А при неправильно оформленных документах даже через суд будет трудно доказать, что вы сполна расплатились за покупку. Безусловный выбор в пользу безналичного платежа через банк.

Кроме того, стоимость новостройки в договоре обычно указывается в долларах или условных единицах, а оплата осуществляется в рублях по курсу ЦБ или некоему внутреннему курсу компании, да еще и в несколько приемов. Если порядок оплаты прописан недостаточно четко, фирма-продавец может заявить покупателю, что он неправильно расплатился с ней.

Если говорить о вторичном рынке, то здесь до сих пор существует практика занижения стоимости продаваемого жилья. И в случае, если сделка впоследствии вдруг будет признана недействительной, покупатель получит назад лишь ту сумму, которая указана в договоре.

Следует помнить, что после взаиморасчетов с продавцом на руках у вас должен остаться документ с его подписью, из которого следует, что деньги он получил полностью и претензий к вам не имеет.

Много вопросов вызывают так называемые альтернативные сделки, при которых в одну обменную цепочку завязано несколько квартир. Продавая, например, 3-комнатную квартиру и одновременно приобретая две других, человек денег на руки не получает — за него расплачивается тот, кто покупает жилье у него. Такие цепочки могут быть очень длинными (в моей практике был случай, когда в сделке участвовало 29 человек), и организовать их без помощи риэлтеров просто невозможно. При этом не нужно забывать, что каждый риэлтер отстаивает интересы прежде всего своего клиента, безусловно пытаясь не ущемить интересов остальных участников сделки.

Достаточно часто сделки разваливаются на стадии взаиморасчетов, когда продавец встречается с покупателем и неожиданно выясняет, что его квартира была продана совсем не по той цене, которую ему назвали. То есть, допустим, человек получил на руки 95 тысяч долларов, а посредник продал ее за все 115 — подобные ситуации, к сожалению, не редкость. И чтобы не попасть в них, нужно выбирать фирмы, которые работают с клиентами в открытую, честно и откровенно называют размер своих комиссионных.

Горин Виталий. «Подводные камни» сделок с недвижимостью // Комсомольская правда, №105 (23292) 08.06.2004г.

центр | Администрация Ленинск-Кузнецкого района

Подводные камни льготной ипотеки

Для многих российских семей ипотека — это единственный шанс купить квартиру. Государство поддерживает это направление, утверждая программы льготной ипотеки, чтобы как можно больше семей стали обладателями собственного жилья. Портал вашифинансы.рф совместно с экспертом Проекта Минфина России по финансовой грамотности Натальей Тимошкиной разобрался, какие подводные камни могут скрываться в программе льготной ипотеки. 

Эксперт рассказал, что при выборе программы льготной ипотеки стоит обращать внимание на следующие параметра:

1. Банк-кредитор

Выберите банк, который участвует в программе льготного ипотечного кредитования. Обратите внимание на тот, в котором у вас открыта зарплатная карта: в этом случае возможен сокращенный пакет документов. Вместо справки о доходе сотрудники банка самостоятельно сделают выписку по карте, на которую поступает зарплата.

2. Тип квартиры

Определитесь с тем, какую квартиру планируете купить — в новостройке или на вторичном рынке. Льготная программа распространяется только на квартиры в новостройках, поэтому нужно заложить в дополнительные расходы сумму на съем квартиры до сдачи дома.

3. Первоначальный взнос

Перед подачей заявки на ипотеку посчитайте сумму собственных денежных средств, которую готовы заплатить и соотнесите с параметрами выбранной программы. В среднем по программам льготной ипотеки первоначальный взнос составляет 15% от стоимости жилья и выше. Чем больше вы заплатите на данном этапе, тем меньше будет итоговая сумма кредита, а следовательно, и переплата. Кроме того, вероятность одобрения ипотеки станет выше.

4. Сумма ипотеки

Максимальная сумма по льготным программам прописана в анонсируемых условиях и зависит от региона, где приобретается жилья. Если средств на покупку не хватает, необходимо будет привлечь к получению займа созаемщика. У созаемщика равные права и обязанности с заемщиком, но доходы обоих учитываются банком при определении суммы кредита. Часто созаемщиками выступают родственники основного заёмщика — супруг, родители, дети, братья и сёстры.

5. Ставка по ипотеке

При выборе программы обратите внимание не только на процент ставки, но и то, есть ли условия для ее изменения как в большую, так и меньшую сторону.

6. Срок ипотеки

В программах льготной ипотеки прописан максимально допустимый срок, на который оформляется займ. Также стоит обратить внимание, что чем больше срок ипотеки, тем меньше будет размер ежемесячного платежа. В то же время долгий срок приведет к увеличеснию суммы процентов. 

«На этапе подбора программы попросите рассчитать ежемесячный платеж. Его сумма не должна превышать 30% ежемесячного дохода, чтобы справляться с кредитной нагрузкой сохраняя комфортный образ жизни», – отметила Наталья Тимошкина. 

7. Документы для рассмотрения заявки

Помимо стандартного пакета обратите внимание на документы для получения льготы. Они должны соответствовать условиям и быть актуальными на дату предоставления.

8. Страхование

Уточните у сотрудника банка, какие договора страхования нужно заключить. Часто требуется договор страхования жизни и трудоспособности на момент оформления ипотеки, а страхование риска утраты и повреждения приобретаемой квартиры и страхование титула — после оформления права собственности. Страхование титула требуется при покупке квартиры на вторичном рынке, чтобы защититься от возможной потери права собственности из-за претензий других людей.

9. Расходы на оформление ипотеки

Перед подписанием договора рекомендуется подготовить часть денежных средств, из которых будете оплачивать расходы, возникающие в период оформления ипотеки. Если их не запланировать изначально, то либо сделка может затянуться. Основные расходы — это оплата договоров страхования, расходы на оценку предмета залога (после получения права собственности), госпошлина за государственную регистрацию права, нотариальные расходы, связанные с государственной регистрацией сделки в Росреестре, плата за банковскую ячейку или аккредитив (зависит от выбранной формы расчетов).

«При тщательном анализе перечисленных параметров покупка квартиры с использованием льготной ипотеки принесет радость от сэкономленных средств, которые за вас заплатит государство», — подытожила эксперт.

Ипотека на квартиру в новостройке – риски и подводные камни

Квартира в новостройке зачастую оказывается более выгодным вложением средств, чем приобретение жилья на вторичном рынке. Но участие в долевом строительстве связано с рисками, которые особенно пугают тех, кто использует кредитные средства. Разберёмся, на что стоит обращать внимание при выборе недвижимости на первичном рынке.

Выбор застройщика

Пожалуй, чуть ли не самая важная составляющая приобретения квартиры на первичном рынке. Для начала ознакомьтесь с сайтом компании, обратите внимание на вид, функциональность, на разделы, посвящённые интересующему объекту. Проверьте наличие лицензии, право на землю, поручительство банка или страховой компании. Эти документы публикуются на сайте либо предоставляются по первому запросу клиента.

Проверьте историю застройщика: строительством каких объектов занималась компания, наличие у жильцов претензий, нет ли проблемных объектов, которые не сданы в эксплуатацию.

Информацию ищите на специализированных форумах. Там можно найти жалобы жильцов на уже построенные дома и разделы, посвящённые проблемным объектам. Поищите публикации о застройщике в СМИ. Если компания связана с судебными процессами или массовыми претензиями дольщиков, найти информацию будет несложно.

Выбор ипотеки

Это такой же выбор выгодных и подходящих вам условий, как и для приобретения «вторички». Отличие в том, что на рынке много предложений «от застройщика», ставки по которым ниже. Например, в линейке ипотечных займов Московского кредитного банка представлены программы «Квартира в строящемся доме» со ставкой от 9,99%, а «Квартира в строящемся доме от ООО Инград-Недвижимость» со ставкой от 9%. Россельхозбанк предлагает программу «Специальные предложения от застройщиков» со ставкой от 5%.

Можно встретить недоверие к этим программам, но оснований для этого нет. Это не кредитование «от застройщика», а кредит с поддержкой. Компания компенсирует банку разницу между рыночными и предлагаемыми ставками. Застройщики идут на это из-за конкуренции на первичном рынке.

Банки проверяют финансовую надёжность партнёра, поэтому ипотека с поддержкой компании – некий «знак качества», который можно принимать во внимание при выборе.

Выбор объекта

Начните поиск среди тех объектов, которые аккредитованы конкретным банком. Это снижает риски, так как банк тщательно проверяет документацию, которая относится к строительству. Однако можно проверить документы самостоятельно. В этом случае не забудьте о разрешении на строительство.

Часто предлагают возможность аккредитовать строительный объект, интересующий заёмщика.

Дополнительно изучите планы по созданию инфраструктуры в районе возведения дома. Как правило, застройщики выполняют обещанное. Во-первых, потому что негативные отзывы снижают спрос на квартиры. Во-вторых, часто компании имеют обязательства перед местными властями по созданию конкретной инфраструктуры. Обратите внимание на соотношение числа домов и парковочных мест – слишком «тесная» застройка может привести к проблеме с парковкой в будущем.

Договор участия в долевом строительстве

Перед подписанием договора внимательно прочтите его условия. Как и при оформлении кредитного договора, есть ряд моментов, на которые стоит обратить внимание.

Описание объекта должно соответствовать тому, что вы хотите получить по итогам строительства. Иногда площадь квартиры отличается от заявленной в договоре. Если нигде не прописано, что застройщик может требовать доплаты при увеличении площади, такого права у него нет. Но если площадь объекта окажется меньше, можете потребовать вернуть часть средств.

В договоре прописывается срок сдачи дома в эксплуатацию. Если происходит задержка, компания должна предложить дольщикам договор с новой датой.

Можете согласиться на новые условия или потребовать вернуть деньги. Но этот вариант стоит использовать в последнюю очередь, так как при расторжении договора вы потеряете право на объект, а возврат денег будет зависеть от наличия активов у застройщика. Есть риск остаться с решением суда о взыскании без возможности его исполнения.

Обратите внимание на пункты об ответственности за задержку в строительстве. Даже если положений в договоре нет, это не лишает вас права требовать у застройщика компенсации за недобросовестное исполнение обязательств – это может быть как нарушение сроков, так и недостатки в сданном объекте. Если компания отказывается добровольно исполнять требования, смело обращайтесь в суд, так как судебная практика по вопросам нарушения сроков и некачественных работ складывается в пользу участников долевого строительства.

Избегайте этих 5 основных ошибок, которые делают большинство людей при покупке дома

Вы можете зарегистрироваться на рейс со своего телефона, внести чек на свой телефон и оплатить Starbucks со своего телефона, так почему же покупка ипотеки должна быть чем-то другим?

Похоже, ипотечная отрасль немного отстает.

В то время как эти изменения в основном касаются технологического аспекта покупки дома, сторона ипотечных продуктов меняется не менее сильно.

В недавнем интервью HousingWire Мат Ишбиа, генеральный директор United Wholesale Mortgage , объяснил, почему ипотечные кредиты на 3% станут новой нормой.

И Дэвид Ганн, директор по эффективности ипотечных продаж Fifth Third Mortgage, поделился пятью самыми большими ошибками, которые совершают потребители при покупке домов, а также советами, как их избежать:

1. Отказ от помощи.

Существует более 200 федеральных, государственных и местных программ, помогающих потребителям внести свои первоначальные взносы или оплатить расходы по закрытию ипотечных кредитов. Некоторые программы предназначены только для тех, кто впервые покупает жилье, другие — для ветеранов.

Совет: Обязательно исследуйте программы в вашем регионе. «В одиночку сложно исследовать программы и ориентироваться в них», — сказал Ганн. «Они различаются от города к городу и могут быть доступны только в определенное время года».

2. Считая, что вы зарабатываете слишком много денег, чтобы соответствовать требованиям.

Некоторые покупатели думают, что программы помощи предназначены только для семей с низкими доходами. Некоторые программы помогают тем, кто впервые покупает дом, вне зависимости от уровня их дохода в зависимости от того, где они покупают дом.

Подсказка: Посмотрите варианты программ. Например, Ганн отмечает, что у них есть программа, которая помогает оплачивать стоимость закрытия домов, приобретенных в определенных районах с низким доходом с помощью ссуд, финансируемых через Fifth Third Mortgage, независимо от дохода потребителя.

3. Считаете, что у вас недостаточно денег для первоначального взноса.

The Freddie Mac Home Possible Advantage Mortgage позволяет покупателям жилья закладывать 3%.Это позволит большинству заемщиков участвовать в этой программе без наличных средств для внесения первоначального взноса.

Совет: Поговорите со своим источником ипотечного кредита, чтобы узнать, какие программы могут помочь вам получить квалификацию. «Люди говорят нам, что не могут позволить себе дом из-за первоначального взноса», — сказал Ганн. «Это наиболее частое препятствие на пути к покупке дома. Но мы обнаруживаем, что покупателю нужно меньше денег, чем он думает, чтобы попасть в дом с ежемесячной оплатой, соответствующей его бюджету.”

4. Цепляясь за устаревшие идеи относительно сроков закрытия.

Время закрытия увеличивается. И это может быть хорошо. Правило «Знай, прежде чем ты должен», введенное Бюро финансовой защиты потребителей , вступило в силу и продлило сроки закрытия большинства домов. Правило создавало документы, в которых подробно описывается, сколько покупатель будет платить за закрытие расходов, сколько будет каждый ежемесячный платеж и как платежи или ставки могут потенциально корректироваться.Любые изменения этих условий должны быть предоставлены заемщикам в течение 3 дней для рассмотрения, что отличается от прошлого, когда изменения могли быть внесены в ссуду до и во время закрытия без ожидания.

Совет: «Будьте терпеливы», — сказал Ганн. «И знайте, что все изменения сделаны, чтобы помочь вам лучше понять условия ипотеки и помочь вам найти лучший кредит для вас».

5. Получение универсальной ссуды.

Многие покупатели жилья, вероятно, получили 30-летнюю ссуду на свой последний дом.Но это больше не кредит по умолчанию. Для каждой покупки кредиторы изучают финансовое положение и цели покупателя и могут предложить ссуду на более короткий срок.

Подсказка: Обсудите с кредитодателем финансовые отчеты по нескольким вариантам, чтобы понять, что ставит вас в наилучшее финансовое положение для достижения целей вашей семьи. «Возможно, было бы лучше получить более низкую ссуду сейчас, чтобы увеличить капитал, а затем перейти к чему-то более крупному через несколько лет», — сказал Ганн.«Мы хотим того, что подходит вам».

Есть дополнительные советы? Не стесняйтесь оставлять их в комментариях ниже.

Покупка второго дома: подходит ли он вам?

Хорошо, вы думаете о покупке второго дома. Может быть, вы часами смотрели HGTV и хотите попробовать последние тенденции дизайна дома. Или, может быть, вы хотите разнообразить свой портфель за счет недвижимости. Или, может быть, вы просто готовы иметь собственное место рядом с внуками.

Какой бы ни была причина, покупка второго дома — это большое дело! Это более рискованное вложение, чем думает большинство людей, и требует много работы. Мы не отговариваем вас от этого, если это правильное решение. Давайте обсудим некоторые из наиболее важных факторов, которые следует учитывать, прежде чем двигаться дальше.

Оцените, почему вы покупаете второй дом

Первое, что вам нужно выяснить — это , почему вы думаете о покупке второго дома.Давайте рассмотрим наиболее частые причины, чтобы вы могли лучше понять свои собственные мотивы.

Недвижимость на время отпуска

Возможно, вы захотите купить место на пляже, в горах или рядом с семьей. Мы поняли! И если вы участвуете в программе Baby Step 7, мы можем присоединиться к вам. Однако сделайте паузу и подумайте о компромиссе. Если вам просто нужен дом для отдыха два или три раза в год, можно найти менее стрессовый способ, например, время от времени тратить деньги на хороший Airbnb. Не основывайте свое решение о покупке второго дома на чистых эмоциях или желании не отставать от Джонсов.

Инвестиции

Есть две основные стратегии инвестирования в недвижимость для покупки второго дома: перевернуть и перепродать его или сдать в аренду в качестве источника пассивного дохода.

Аренда недвижимости

Когда дело доходит до аренды второго дома, вы должны принять это обязательство с широко открытыми глазами. Вот несколько вещей, о которых нужно помнить:

• Доход от аренды не гарантирован . Арендаторы приходят и уходят.Если это не курорт или туристическая зона, вы можете провести недели или месяцы без арендаторов.

• Арендаторы могут стоить вам денег. Даже если вы попросите и проверите рекомендации, вы не можете гарантировать, что другие позаботятся о вашей собственности. Люди могут нанести гораздо больший ущерб, чем тот, который покрывается залогом!

• Недвижимость на удалении требует любви к местным жителям . Если вы хотите приобрести второй дом для сдачи в аренду, разумным шагом будет покупка дома в вашем районе , чтобы вы могли следить за ним и при необходимости делать мелкий ремонт.

Перелистывание и перепродажа

Что касается f lating a house , это может быть отличным способом заработать деньги — если вы готовы делать эту работу. Это не так гламурно, как кажется на HGTV! Ремонт дома доставляет гораздо больше хлопот и головной боли, чем рассказывается в этих 30-минутных сериях. Вам нужно подумать, есть ли у вас навыки, терпение и время, чтобы быстро переключиться. Ведь время — деньги!

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

Вам также необходимо подумать о налоговых последствиях, особенно о налоге на прирост капитала. Это относится к вам, если вы продаете что-то дороже той цены, которую вы за это заплатили, например, дом. Если вы перепродаете и перепродаете дом, не владея им и / или не проживая в нем как минимум два года, вы, вероятно, будете платить налоги с прибыли. Убедитесь, что вы готовы к дополнительным расходам и вас не застают врасплох.

Возмутительная щедрость

Возможно, вы захотите купить дом, чтобы использовать его как способ благословить других людей своей невероятной щедростью.Мы знаем, что эта причина может быть не такой уж распространенной, но здесь, в Ramsey, нам нравится делать все по-другому! Если вы находитесь на Baby Step 7, вы можете владеть вторым домом и позволить людям, которые нуждаются в жилье или которым просто нужно ненадолго уехать, оставаться в нем. Когда дело доходит до пожертвований, вам не нужно ограничиваться только наличными деньгами!

Убедитесь, что вы можете позволить себе купить второй дом

Это самый важный вопрос, который вы задаете себе на протяжении всего процесса. Можете ли вы позволить себе второй дом? Давайте углубимся в подробности.

Оплатите второй дом наличными.

Да, мы серьезно к этому относимся. Вы должны оплатить дом и все связанные с ним расходы (например, стоимость закрытия) наличными. Никогда не берите ссуды на вторую недвижимость, , даже если это инвестиции. Ссуда ​​- это всегда риска. Если вы берете ипотеку, вы добавляете элемент неопределенности в свое будущее. Неважно, что с вами происходит — потеря работы, смерть в семье, серьезная болезнь — эта ипотечная компания ожидает выплаты ежемесячно.Этот второй дом должен быть благословением, а не обузой!

Накопить резервный фонд.

В дополнение к оплате дома наличными, накопите резервный фонд в размере от трех до шести месяцев расходов, чтобы покрыть все расходы, связанные с домом. Сюда входят:

• Комиссия ТСЖ
• Страхование собственника жилья
• Коммунальные услуги
• Налог на недвижимость
• Ремонт и обслуживание

Этот фонд на случай чрезвычайной ситуации поможет вам покрыть расходы на любые возникающие проблемы с обслуживанием.И вопрос не в , появится ли , а в , когда будет !

Второй дом также может повлиять на вашу налоговую ситуацию, потому что IRS рассматривает вторые дома и дома для отдыха иначе, чем ваше основное место жительства. Обязательно поговорите со специалистом по налогам, чтобы узнать, во что вы ввязываетесь.

Учитывать расходы на мебель и жилье.

Дом никуда не годится, если он стоит пустым! Если вы просто не переворачиваете и не перепродаете, придумайте бюджет для расходов на мебель для вашего нового места и купите все это, как вы уже догадались, наличными!

Приготовьтесь к обязательству

Недвижимость — это практическая задача, требующая много времени.Если вы собираетесь делать это хорошо, вы должны быть увлечены этим. Вот несколько вопросов, которые следует задать себе перед тем, как погрузиться в голову:

• Четко ли я сформулировал свои цели?
• Нравится ли мне работать руками?
• Готов ли я взять на себя ответственность за вторую собственность?
• У меня есть достаточно времени, чтобы посвятить это этому?
• Это эмоциональное или импульсивное решение?
• Я думал об этом какое-то время?
• Моя супруга / семья на борту?

Все еще отслеживаете с нами? Хорошо, давай придумаем план для этого второго дома, который ты собираешься купить!

Как купить второй дом

Готовы кататься? Вот три шага к покупке второго дома.

1. Установите бюджет.

Мы уже установили, что за второй дом нужно платить наличными. Помните о конкретной сумме в долларах, чтобы точно знать, когда вы будете готовы к действию. Придумайте сумму в долларах для каждой из этих категорий:

• Собственность
• Затраты на закрытие
• Мебель и техника (при необходимости)
• Ваш фонд на случай чрезвычайной ситуации, включая достаточно денег, чтобы покрыть от трех до шести месяцев:
  • Комиссия ТСЖ
  • Страхование собственников жилья
  • Коммунальные услуги
  • Налог на недвижимость

Не нажимайте на курок, пока не накопите долларов точной суммы , которая понадобится вам для покупки второго дома.Совет профессионала: сэкономьте деньги на свой второй дом на счете денежного рынка, чтобы воспользоваться более высокими процентными ставками. Или, если вы не планируете в ближайшее время покупать вторую недвижимость, вы можете вложить эти деньги в паевые инвестиционные фонды роста, чтобы воспользоваться преимуществами комплексного роста. Однако на фондовом рынке всегда есть риск, поэтому не вкладывайте его, если планируете совершить покупку в течение пяти лет.

2. Проведите исследование.

Это важное решение, которое вы принимаете, так что не торопитесь! Найдите время, чтобы понять, что именно вы ищете.Оцените разные районы. Двигайтесь и гуляйте по местам, которые вас интересуют. Вот несколько советов от профессионалов, которым нужно следовать, когда вы на охоте:

• Не покупайте лучшую недвижимость в районе . Ради справедливости ищите дом в нижнем / среднем конце лучшего района, а не лучший дом в дешевом / заброшенном районе.
• Решите, хотите ли вы работать с группой управления . Группа по управлению недвижимостью делает вашу жизнь арендодателем более удобной, но использование такой группы съест вашу прибыль.
• Знать местные законы . Налоговые законы различаются от штата к штату, поэтому сделайте домашнюю работу и поговорите с налоговым профи, чтобы узнать, во что вы ввязываетесь.

3. Работа с доверенным агентом по недвижимости

Не пытайтесь сделать это в одиночку! Агент по недвижимости имеет доступ ко всем видам информации, которой у вас нет, а также к пониманию и опыту работы на рынке. Работа с профессионалом сэкономит вам массу времени и избавит от множества головных болей, а также вы сэкономите деньги и в конечном итоге получите гораздо более выгодную сделку.

Пришло время покупать?

Когда вы взвешиваете все варианты и имеете твердый план действий, покупка второго дома может стать захватывающим событием — сбывшейся мечтой! Но не позволяйте своей мечте превратиться в кошмар. Этот дом может быстро стать обузой, если вы поспешите купить, прежде чем будете готовы.

Всегда полезно получить второе мнение, когда вы принимаете такое важное решение, поэтому мы хотим, чтобы вы работали с первоклассным специалистом по недвижимости, который поможет вам сделать правильный выбор.

Плюсы и минусы покупки недвижимости на вторичном рынке

Капилдев Бхагат, 46 лет, руководитель туристического агентства, планирует купить квартиру в Национальном столичном регионе (NCR). Он сосредоточился на предстоящей скоростной автомагистрали Дварка, где цены находятся в пределах его бюджета. Недавно один брокер посоветовал ему подумать о покупке на вторичном или вторичном рынке, так как таким образом он может получить большую скидку. Не подумав об этом варианте раньше, Бхагат хочет взвесить все «за» и «против», прежде чем продолжить.

Преимущества

Главное преимущество покупки на вторичном рынке заключается в том, что цена ниже девелоперской. Говорит Нишант Сингхал, директор по стратегии и альянсам, Investors Clinic Infratech: «Сейчас хорошее время для покупки квартиры на вторичном рынке. Во многих частях Гургаона ставки перепродажи на 20% ниже, чем ставки застройщика ». На многих микрорынках по всей стране, где продажи снизились, разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках увеличился.

«Инвесторы, купившие несколько квартир несколько лет назад, когда цены росли, сталкиваются с трудностями при их продаже. У них также нет возможности удержать их. Теперь они хотят уйти, даже если им придется продавать с большой скидкой », — говорит Прадип Мишра, глава Sainik Estates из Гургаона. Поскольку инвестор также конкурирует с застройщиком за продажу на узком рынке, его цена должна быть более конкурентоспособной. Однако действовать придется быстро. «Мы ожидаем, что цены на вторичном рынке вырастут на 15-20% в следующем году», — говорит Сингхал.

Второе преимущество покупки на вторичном рынке заключается в том, что вы можете получить квартиру в течение 6-12 месяцев.

Если покупать у застройщика на ранней стадии строительства, возможно, придется подождать 3-4 года. «Покупая на вторичном рынке, вы можете избежать риска развития — риска того, что проект может быть отложен или вообще не будет завершен», — говорит Мишра. В настоящее время многие покупатели также стремятся получить раннее владение, чтобы избежать одновременной оплаты аренды и EMI.

Сегодня вы тоже не голодаете по выбору на вторичном рынке. Саджид Мустафа Байг, менеджер по жилищным услугам в Silverline Realty, базирующейся в Бангалоре, говорит: «В 2015 году большое количество квартир в Бангалоре будет предлагаться во владение, так что есть множество вариантов».

Недостатки и риски

Самым большим недостатком покупки квартиры на вторичном рынке является то, что продавец может потребовать оплату наличными, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала с премии — суммы, на которую выросла цена.Чтобы обойти его, продавцы требуют, чтобы покупатель заплатил премию наличными. Спрос на наличные деньги не только является незаконным, но и служит сдерживающим фактором для многих.

«Класс заработной платы зависит от банковского кредита. Они не могут получить ссуду под денежную составляющую », — говорит Байг. Когда вы покупаете у застройщика, он предлагает вам тарифный план, адаптированный к вашим потребностям, даже если проект был запущен 2–3 года назад. Это позволяет производить платежи по очереди. На вторичном рынке вам придется сразу оплатить часть стоимости, которую первый покупатель уже заплатил застройщику.Если бы проект был запущен на 2-3 года раньше, он оплатил бы 70-80% от общей стоимости.

Вам придется заплатить эту стоимость и премию сразу же. «Когда вы покупаете на вторичном рынке, ваш немедленный отток намного больше», — говорит Санджай Шарма, управляющий директор Qubrex, консалтинговой компании по недвижимости из Гургаона. Наконец, вы также можете оказаться в сложной ситуации, если не проверите заранее и не купите проект, который по какой-то причине застрял.

Проверки, которые необходимо выполнить

Перед оплатой продавцу получите последнюю выписку со счета от разработчика.В этом документе указывается сумма, которую заплатил предыдущий покупатель, и причитающаяся сумма. «Не должно быть никаких штрафов за просрочку или просрочку платежа», — говорит Сингхал.

Чтобы предотвратить отток, застройщики взимают комиссию за перевод, если покупатель продает квартиру до ее сдачи. В Мумбаи комиссия за перевод составляет 10% и более. В NCR он варьируется от 100-400 за квадратный фут. Во время сделки выясните, кто будет платить этот сбор.Если вам придется нести бремя, это сведет на нет ценовое преимущество, которое вы получаете от покупки на вторичном рынке.

Когда вы покупаете на вторичном рынке, вы должны произвести символическую оплату продавцу. Только после этого он покажет вам документы на право собственности. Как только вы получите эти документы, попросите застройщика проверить их, чтобы убедиться, что квартира действительно оформлена на имя человека, претендующего на право собственности.

Иногда квартира уже продана, а покупатель оказывается в ловушке с набором поддельных документов.

Затем проверьте, взял ли первоначальный покупатель жилищный заем. Если у него есть ссуда, узнайте, есть ли у него средства для ее выплаты. Если вы тоже собираетесь взять ссуду, уточните в своем банке, поможет ли это закрыть ссуду первому покупателю. «Процедура перевода ссуды из его банка в ваш может оказаться утомительной», — говорит Шарма. Узнайте, как имущественные документы перейдут из банка продавца в ваш.

Наконец, запустите регулярные проверки. Убедитесь, что застройщик, в проекте которого вы покупаете квартиру, имеет право собственности на землю, лицензию на разработку проекта и все другие согласования.Либо юрист может провести эти проверки за вас, либо вы должны участвовать в проекте, в котором по крайней мере четыре или пять банков предоставляют жилищные ссуды. «Если многие банки предоставляют ссуды, то все они должны были бы провести комплексную проверку, и все бумаги, вероятно, будут на месте», — говорит Сингхал.

Основные ошибки домашней охоты

Покупка дома — очень эмоциональный процесс. Если вы позволите этим эмоциям взять верх над собой, вы можете стать жертвой ряда распространенных ошибок покупателей дома. Поскольку домовладение имеет далеко идущие последствия, важно контролировать свои эмоции и принимать наиболее рациональные решения.

Ваша цель — получить дом, который вы любите, по доступной цене, но, к сожалению, многие люди делают вещи, которые мешают им осуществить эту мечту. Давайте посмотрим на некоторые из самых распространенных ошибок, которые совершают люди при поиске жилья, и на то, как правильно найти дом.

Ключевые выводы

• Прежде чем начать делать покупки для дома, реалистично оцените, что вы можете себе позволить, и соответствующим образом адаптируйте свой поиск.
• Преуменьшение недостатков может дорого обойтись, равно как и переоценка вашей способности самому играть в мастера.
• Слишком быстрое вмешательство или слишком долгое ожидание, чтобы сделать предложение, сопряжены с риском как с точки зрения затрат, так и с точки зрения того, какое имущество вы можете получить.
• Не превышайте ставку из-за страха проиграть, так как это может вызвать проблемы с оценкой, ипотекой и перепродажей дома.

Не зная, что вы можете себе позволить

После того, как вы влюбились в определенное место, трудно вернуться назад. Вы начинаете мечтать о том, какой прекрасной была бы ваша жизнь, если бы у вас были все замечательные вещи, которые она предлагала, например, очаровательные усаженные деревьями улицы, ванна с гидромассажем, просторная кухня с бытовой техникой профессионального уровня и т. Д.

Однако, если вы не можете или не сможете позволить себе этот дом, вы просто причиняете себе вред, воображая себя в нем. Итак, чтобы избежать соблазна, лучше всего ограничить покупки недвижимостью в вашем финансовом районе. Если вы посмотрите на места, которые находятся за пределами вашего ценового диапазона, вы в конечном итоге захотите чего-то, чего вы не можете себе позволить. Это может поставить вас в опасное положение, когда вы будете пытаться выйти за рамки своих средств в финансовом отношении или заставить вас чувствовать себя неудовлетворенным тем, что вы действительно можете купить.

Начните поиск с нижней части вашего ценового диапазона. Если то, что вы там найдете, вас устраивает, не нужно подниматься выше. Помните, когда вы тратите еще 10 000 долларов на покупку дома, вы не просто платите дополнительные 10 000 долларов; вы платите дополнительно 10 000 долларов плюс проценты, которые могут удвоить эту сумму или больше в течение срока действия вашей ссуды. Возможно, вам лучше потратить эти деньги на что-нибудь другое.

Пропуск предварительного одобрения ипотеки

Как мы все должны были понять из кризиса субстандартного ипотечного кредитования, то, что, по словам банка, вы можете себе позволить, по сравнению с тем, что вы знаете, что можете себе позволить (или готовы платить), не обязательно одно и то же.

И наоборот, то, что, по вашему мнению, вы можете себе позволить, и то, что банк готов предоставить вам, может не совпадать, особенно если у вас плохая кредитоспособность или нестабильный доход.

Убедитесь, что вы получили предварительное одобрение на получение ссуды, прежде чем размещать предложение о покупке дома — или даже до того, как вы всерьез отправитесь на поиски дома. Если вы этого не сделаете, вы потратите время продавца, время агента продавца и время вашего агента, если вы подпишете контракт, а затем обнаружите позже, что банк не ссудит вам то, что вам нужно, или что он только хочет чтобы дать вам условия, которые вы сочтете неприемлемыми.Процесс предварительного утверждения также может помочь вам найти вышеупомянутый финансовый район для ваших экспедиций по поиску жилья.

Имейте в виду, что даже если вы были предварительно одобрены для получения ипотеки, ваша ссуда может потерпеть неудачу в последнюю минуту, если вы сделаете что-то, чтобы изменить свой кредитный рейтинг, например, оплатите покупку автомобиля. Если из-за ваших действий сделка прекратится, вам, возможно, придется лишиться любого депозита или задатка, внесенного вами при заключении контракта.

Не делать покупки около

Хотя вы должны быть реалистичны в своих поисках и готовы в некоторой степени идти на компромисс, не отказывайтесь от важных вещей.

Например, не покупайте дом с двумя спальнями, если вы знаете, что планируете завести детей, и вам нужно три спальни. Точно так же не покупайте квартиру только потому, что она дешевле, чем дом, если одной из основных причин, по которой вы живете в квартире, является то, что вы ненавидите делить стены с соседями. Это правда, что вам, вероятно, придется пойти на некоторые компромиссы, чтобы иметь возможность позволить себе свой первый дом, но не идите на компромисс, который будет серьезным напряжением.

Если вы не являетесь высококлассным покупателем, ищущим нестандартные дома, есть вероятность, что для любого дома, который вам понравится, найдется немало других, близких к нему.В большинстве районов есть несколько домов похожей или одной модели; все они могли быть построены одним и тем же строителем. Даже если вы не можете найти в продаже идентичную модель, вы, вероятно, сможете найти дом со многими из тех же характеристик. Если вы подумываете о кондоминиуме или таунхаусе, шансы также в вашу пользу.

Открытость для продолжения поиска избавит вас от необдуманных решений, о которых вы можете пожалеть позже. Существует множество веб-сайтов и приложений по недвижимости, которые могут помочь вам упростить процесс поиска жилья, позволяя предварительно просмотреть сотни домов в течение нескольких часов, не вставая с дивана.

Без агента

После того, как вы серьезно подойдете к покупке дома, не входите в открытый дом без агента по недвижимости или брокера. Агенты придерживаются этического правила, согласно которому они должны действовать в интересах как продавца, так и покупателя. Но вы можете видеть, что это может не поставить вас в лучшую позицию для переговоров, если вы начнете иметь дело с агентом продавца до того, как обратитесь к одному из своих.

Согласно опросу Национальной ассоциации риэлторов за 2019 год, большинство покупателей — примерно 88% — купили дом через агента по недвижимости или брокера.

Отсутствие зрения

Иногда покупатель жилья может чувствовать себя Златовласком в доме трех медведей: он слишком большой, он слишком мал. Различение того, что поправимо, а что нет, является ключевой частью поиска дома.

Даже если вы не можете позволить себе заменить эти ужасные обои в ванной прямо сейчас, возможно, стоит пожить какое-то время с уродством в обмен на то, чтобы попасть в дом, который вы можете себе позволить. Если дом иным образом отвечает вашим потребностям с точки зрения больших вещей, которые трудно изменить, таких как местоположение и размер, не позволяйте физическим недостаткам отвратить вас.

В то же время, пусть вас не засыпают мелкими обновлениями и косметическими исправлениями. Это недорогие уловки, которые используют продавцы, чтобы сыграть на ваших эмоциях и добиться гораздо более высокой цены. Продавцы могут заплатить 2000 долларов за минимальные обновления или раскошелиться на несколько тысяч долларов за постановку. Кроме того, делать ремонт дома самостоятельно, даже если вам нужно нанять подрядчика, часто бывает дешевле, чем платить увеличенную стоимость дома продавцу, который уже сделал за вас эту работу. Причем делать их можно на свой вкус, а не на чужой.

Отсутствие важных недостатков

Ищите дома, потенциал которых еще не реализован, особенно если у вас ограниченный бюджет. Увеличение капитала от ваших улучшений поможет вам продвинуться вверх по служебной лестнице.

При этом, если вы собираетесь купить дом, который требует доработки, не покупайте верхнюю одежду, с которой вы не справитесь с точки зрения времени, денег или ваших собственных возможностей. Например, если вы думаете, что можете выполнить работу самостоятельно, то понимаете, что вы не можете этого сделать, как только вы начнете, любой ремонт или модернизация, которые вы планировали сделать, вероятно, будут стоить в два раза дороже, если учесть трудозатраты — а это может не быть в вашем бюджете.

Кроме того, вам придется учитывать затраты, связанные с исправлением всего, что вы могли начать, включая замену материалов, которые вы потратили впустую. Честно оцените свои способности, свой бюджет и то, как скоро вам нужно переехать, прежде чем покупать недвижимость, которая не готова к заселению.

Игнорирование соседства

Не сосредотачивайтесь только на доме — посмотрите на окрестности. Конечно, невозможно точно предсказать будущее выбранного района, но если вы спросите или исследуете его перспективы прямо сейчас, вы сможете избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Вот некоторые вопросы, которые вам следует задать:

• Какие планы развития находятся в разработке для района?
• Станет ли улица главной улицей или популярным местом в час пик?
• Есть ли разговоры о строительстве моста или шоссе в ближайшие пять лет?
• Каковы законы о зонировании в этом районе?
• Много ли вокруг неосвоенных земель? Что там будет построено?
• Снижалась или повышалась стоимость домов по соседству?

Если вы довольны ответами на эти вопросы, то местоположение вашего потенциального дома может сохранить свой розовый блеск.

Торопитесь сделать предложение

На горячем рынке может потребоваться быстро сделать предложение, если вы найдете дом, который вам нравится. Тем не менее, вы должны найти баланс между необходимостью быстрого принятия решения и необходимостью убедиться, что дом подходит именно вам.

Не пренебрегайте важными шагами, такими как обеспечение безопасности в районе как днем, так и ночью (старайтесь приезжать в разное время), а также исследуйте возможные проблемы с шумом, например, близлежащий поезд.

В идеале, приняв решение, вы сможете хотя бы одну ночь поспать.То, как хорошо вы спите этой ночью и как вы относитесь к дому утром, многое скажет вам о том, правильное ли решение, которое вы собираетесь принять. Потратив время на обдумывание решения, вы также сможете узнать, сколько на самом деле стоит недвижимость, и предложить соответствующую цену.

Волоча ногами

Трудно найти баланс, чтобы убедиться, что вы приняли взвешенное решение, но не нужно слишком много времени, чтобы принять его. Потеря собственности, которую вы были почти готовы сделать из-за того, что кто-то опередил вас, может быть душераздирающей.Это также может иметь экономические последствия.

Допустим, вы работаете не по найму. Возможно, для вас больше, чем для других, время — деньги. Чем больше времени и энергии вы тратите на поиск дома, тем меньше времени и энергии у вас остается для работы. Не затягивать процесс покупки дома без необходимости может быть лучшим решением для вашего бизнеса, а дальнейший успех вашего бизнеса будет иметь важное значение для выплаты ипотеки.

Если вы не нажмете на курок быстро, это может сделать кто-то другой, и вам придется продолжать поиски.Не стоит недооценивать, насколько трудоемким и рутинным может быть покупка дома.

Согласно последнему Обзору потребительских финансов Федеральной резервной системой США, почти две трети семей в США владеют своим основным местом жительства.

Слишком много предлагает

Если на вашем рынке сильная конкуренция и вы найдете место, которое вам действительно нравится, слишком легко втянуться в войну торгов — или попытаться предотвратить войну торгов, предложив в первую очередь высокую цену.Но с этим есть пара потенциальных проблем.

Во-первых, если дом не оценивает сумму, равную или превышающую сумму вашего предложения, банк не выдаст вам ссуду, если продавец не снизит цену или вы не оплатите разницу наличными. Если это произойдет, то недостающую сумму вашей ставки, а не ипотечного кредита, придется выплачивать из своего кармана. Во-вторых, когда вы идете продавать дом, если рыночные условия аналогичны или хуже, чем они были при покупке, вы можете оказаться перевернутыми по ипотеке и не сможете продать.

Убедитесь, что цена покупки дома, которую вы покупаете, является разумной как для дома, так и для местоположения, изучив сопоставимые продажи и узнав мнение вашего агента, прежде чем делать предложение.

Пренебрежение проверкой

Вы нашли идеальное место, ваше предложение было принято, и у вас есть контракт. Заманчиво думать, что вы являетесь домовладельцем в момент, когда вы переходите на условное депонирование, но подождите. Перед тем, как закрыть сделку по продаже, необходимо узнать, какой формы дом.Вы не хотите застревать в денежной яме или головной боли от выполнения большого количества неожиданных (и потенциально дорогостоящих) ремонтов.

Вот почему вам нужен тщательный осмотр собственности — на самом деле, ваш ипотечный кредитор может потребовать этого. Держите свои чувства под контролем до тех пор, пока у вас не будет полного представления о физическом состоянии дома и обоснованности ваших потенциальных инвестиций, это поможет вам избежать серьезной финансовой ошибки.

В отчаянии

Когда вы какое-то время искали, но не видите ничего, что вам нравится — или, что еще хуже, вы получаете более высокую цену за те дома, которые вам действительно нужны, — легко отчаяться найти свой новый дом прямо сейчас.

Однако, если вы переедете в дом, вы в конечном итоге возненавидите его, и транзакционные издержки, связанные с его избавлением, будут высокими. Вам придется заплатить агентскую комиссию (от 5% до 6% от продажной цены), и вам придется оплатить заключительные расходы по ипотеке на ваш новый дом. Вы также снова столкнетесь с хлопотами и расходами, связанными с переездом.

Если у вас есть время, можно подождать, пока не появится что-то, что вам подходит. Пока ваши требования соответствуют вашему бюджету, вы обязательно найдете то, с чем сможете жить.Каждый день на рынке появляются новые дома.

5,64 миллиона

Количество реализованных домов, проданных в 2020 году, по данным Национальной ассоциации риэлторов.

Итог

Покупка дома — важное решение, но оно не должно быть сложным. Однако, поскольку в игру вступают эмоции, вам необходимо убедиться, что вы делаете рациональный выбор, а не зацикливаетесь на представлении о доме своей мечты или, наоборот, о себе как о мастере-строителе / ​​ремонтнике.Если вы знаете о проблемах заранее, вы можете защитить себя от дорогостоящих ошибок и делать покупки с уверенностью.

Короче говоря, когда дело доходит до покупки нового дома, будьте реалистичны, не торопитесь, не действуйте импульсивно и, в конечном итоге, примите решение о покупке дома, которое хорошо как для ваших чувств, так и для ваших финансов.

Покупка дома с другом в качестве инвестиции: 5 распространенных проблем

Покупка инвестиционной собственности может быть разумным финансовым шагом. Выплачивая долг, вы увеличиваете капитал в собственности, которая, в идеале, со временем дорожает.

Тогда есть налоговые льготы. Вы можете вычесть расходы на аренду из любого дохода, который вы зарабатываете, включая такие статьи, как проценты по ипотеке, налоги на имущество, страхование, расходы на ремонт и техническое обслуживание, а также управление имуществом; все это экономит ваши деньги при уплате налогов.В идеале инвестиционная недвижимость также обеспечивает стабильный источник дохода, пока вы собираете арендную плату каждый месяц.

Поскольку владение инвестиционной недвижимостью требует значительных затрат времени, усилий и денег, может иметь смысл пойти на встречу с другом.Но этот шаг сопряжен с некоторыми проблемами. Ниже приведены пять распространенных проблем, возникающих при покупке инвестиционной недвижимости с другом.

Ключевые выводы

• Если вы покупаете дом с другом, помните, что оба ваших кредитных отчета прилагаются к ипотеке.
• Легкого выхода из сделки нет, поэтому необходимо составить исчерпывающее соглашение с условиями сделки.
• Если возникнут проблемы с ипотекой, у вас обоих могут возникнуть проблемы с получением ссуды в будущем.
• Ваша дружба может быть проверена из-за любых разногласий, которые могут возникнуть.

1. Ипотечная ставка, привязанная к обоим кредитным отчетам

Поскольку вы и ваш друг будете получать ипотеку, кредитор будет использовать оба ваших кредитных отчета. Плохая кредитная история одного человека может негативно повлиять на условия ипотеки, включая процентную ставку, которую вы платите по ссуде. Даже небольшое изменение процентной ставки может иметь большое значение для ежемесячной выплаты ипотечной ссуды и общей суммы процентов, которые вы будете платить в течение срока ссуды.

2. Нет «простой кнопки» для выезда

Когда вы снимаете квартиру или дом с соседом по комнате, довольно легко уйти, если вы двое больше не ладите или решите переехать. С ипотекой дело обстоит иначе.

Поскольку оба ваших имени находятся в ипотеке, вы оба несете ответственность за платежи, даже если один из вас хочет выйти из сделки. Чтобы получить одно из имен по ипотеке, вам нужно либо продать дом, либо рефинансировать ссуду только под одним именем.

Оба варианта могут быть сложными: продажа может занять много месяцев, и нет гарантии, что кредитор одобрит вашу заявку на рефинансирование. Было бы неплохо иметь письменное соглашение с подробным описанием согласованного плана выхода, если кто-то из вас решит уйти.

В соглашении также должно быть указано, что произойдет, если кто-то из вас умрет. Становится ли оставшийся в живых единственным владельцем или ему нужно выкупить наследников умершего партнера? Какой процент собственности принадлежит каждому партнеру? Будет ли недвижимость продана, и если да, то как будет разделена выручка? В целях финансовой защиты каждый партнер должен приобрести страховку жизни другого партнера для выплаты ипотеки в случае смерти.

3. Риски кредитных рейтингов

Поскольку и вы, и ваш друг указаны в ипотеке, вы оба несете ответственность за своевременную и полную ежемесячную выплату. Если вы двое отстаете по какой-либо причине, кредитор сообщит вам обоим в кредитные агентства о невыплате или потере права выкупа — если до этого дойдет — даже если вы прилежно выплачивали свою долю ипотечного платежа каждый месяц. Поскольку оба имени указаны в ипотеке, невыплата вашего друга может в конечном итоге дорого обойтись вам по вашему кредитному отчету.

4. Проблемы с получением других займов

Даже если вы и ваш друг разделите выплату по ипотеке 50/50 каждый месяц, каждый из вас в одиночку несет ответственность за все выплаты по ипотеке каждый месяц в глазах других кредиторов. Это может привести к тому, что отношение долга к доходу каждого партнера будет высоким, что затруднит получение других займов. В то время как супружеские пары справляются с этим, подавая заявки на ссуду совместно, скорее всего, вы не захотите, чтобы ваш друг получил автокредит, и они тоже не захотят там находиться.

5. Разногласия по поводу ответственности

Дружбу можно быстро проверить, если возникнут разногласия по поводу того, кто за что отвечает, будь то оплата коммунальных услуг или содержание собственности. Чтобы избежать этого, ваше письменное соглашение должно включать подробные сведения о разбивке расходов, о том, как будут проводиться ремонт и техническое обслуживание, кто будет выполнять эту работу и как будут распределяться расходы, а также о том, как будут запрашиваться вычеты. Например, убедитесь, что вы твердо согласны с тем, кто будет требовать удержания процентов по ипотеке, или разделите ли вы их каким-либо образом.

Итог

Покупка дома с другом имеет много преимуществ. Возможно, будет проще получить ипотеку, и вы сможете разделить все ежемесячные расходы, включая коммунальные услуги, расходы на техническое обслуживание или ремонт, а также выплату по ипотеке. И, в отличие от аренды, вы получаете возможность наращивать капитал, выплачивая ссуду.

Но есть проблемы, которые сопряжены с такими серьезными проблемами, и важно не торопиться с их решением. Сделайте домашнее задание заранее и убедитесь, что вы и ваш друг имеете доход, чтобы покрыть ежемесячные расходы на инвестиции.

Вторичный ипотечный рынок до и после жилищного кризиса

Альтернативные типы инвестиций, помимо акций и облигаций, часто связаны с владениями недвижимостью, при этом значительная часть рынка посвящена покупке и продаже ипотечных кредитов. Процесс, с помощью которого ипотечные кредиты физических лиц объединяются в ценные бумаги и продаются на вторичном рынке, является важным элементом инвестиционного банкинга, но при работе с ипотечными ценными бумагами (MBS) существуют риски. А именно, финансовый кризис, который достиг точки перегиба в 2008 году с крахом Lehman Brothers, во многом был обусловлен проблемами на рынке инвестиций в недвижимость.

Профессионалы, которые хотят участвовать в торговле MBS или повысить свою активность в инвестиционном пространстве, должны знать, как работает вторичная покупка и продажа ипотечных кредитов, освежить свои знания о том, как разворачивалась Великая рецессия, и отметить изменения, которые кризис вызвал в MBS. рынок.

Характер вторичного ипотечного рынка

Покупка и продажа ипотечных кредитов в качестве ценных бумаг позволяет андеррайтерам ссужать деньги покупателям жилья, даже если они не могут использовать свои собственные средства для покрытия всего жилищного кредита на весь срок его действия.Как отметили в Investopedia, этот процесс позволяет банкам любого размера предлагать ссуды. Двумя основными покупателями ссуд являются учрежденные государством финансовые организации: Федеральная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная ипотечная корпорация по жилищному кредитованию, также известная как Fannie Mae и Freddie Mac. Bankrate объяснил, что первая из них была создана в 1930 году, а вторая последовала в 1968 году, чтобы обеспечить больший баланс на рынке.
Fannie Mae и Freddie Mac скупают многие ссуды, выданные банками, объединяют их в ценные бумаги с ипотечным покрытием и предлагают их на инвестиционном рынке.Этот процесс финансирования ссуд и превращения их в ценные бумаги привел к падению процентных ставок и стандартизации ― более мелкие банки во всех регионах могут предлагать ипотечные кредиты, зная, что крупные покупатели сделают их финансово жизнеспособными.

Ипотечный рынок — это место, где инвесторы и фонды вкладывают свои деньги в продукты MBS, рассчитывая на то, что эти инвестиции со временем вырастут в цене. Однако рынок несет в себе риски, и его слабые места проявились во время последнего крупного финансового кризиса.

Инвестиции в недвижимость и финансовый кризис

Поскольку стоимость MBS привязана к ценам на недвижимость, жилищный кризис оказывает чрезвычайно негативное влияние на ипотечные инвестиции. The Street указала, что этот сценарий разыгрывался в 2007 и 2008 годах. Банки потратили годы, предшествующие этому краху, выдавая ссуды с высокой степенью риска, используя низкие процентные ставки и растущие цены на жилье для выдачи субстандартных ипотечных кредитов, то есть ссуд, предназначенных для покупателей, чьи финансы и кредитная история не позволяют им получить стандартные ссуды под низкие ставки.

Крах пузыря стоимости жилья опустошил покупателей, которые недавно приобрели дома по субстандартной ипотеке. Рост ставок и уменьшение собственного капитала вынудили многих людей лишиться права выкупа. Банки потеряли деньги из-за выданных кредитов, а стоимость домов резко упала. The Street отметила, что этот крах, в свою очередь, ударил по инвесторам и фондам с MBS в их портфелях.

Инвесторы, естественно, отошли от продуктов MBS, когда кризис перерос в рецессию.Эти инвестиции в недвижимость выявили рискованную сторону, с которой менеджеры фондов и частные лица не ожидали столкнуться. Федеральному правительству пришлось вмешаться и сделать свои собственные крупные инвестиции в недвижимость, чтобы процентные ставки не выросли резко. По данным Investopedia, государственные инвестиции в MBSes составили 1,75 триллиона долларов.

Инвестиции в MBS после рецессии

Несмотря на ущерб, нанесенный инвестициям в ценные бумаги недвижимости во время Великой рецессии, рынок все же вышел из кризиса.Investopedia объяснила, что теория, лежащая в основе стоимости MBS, остается обоснованной: когда люди могут погашать свои ипотечные кредиты, они это делают, а это означает, что ценные бумаги, состоящие из ипотечных кредитов, имеют непреходящую ценность в функциональной экономике.

Напряжение финансового коллапса десятилетней давности остается очевидным в сфере MBS, поскольку федеральное правительство по-прежнему владеет ценными бумагами на недвижимость на сумму более 1 триллиона долларов. Власти уверены, что повторение Великой рецессии не является неизбежным: Investopedia добавила, что ФРС начала распродавать свои активы MBS в 2017 году.Будущее рынка может зависеть от инвесторов и управляющих фондами, которые будут более внимательно покупать предложения MBS в будущем, более внимательно следя за сигналами с рынка жилья, чем в 2006 и 2007 годах.

Онлайн-курсы MSF по инвестированию в недвижимость

Специалисты, заинтересованные в более активном участии в инвестициях в недвижимость на вторичном рынке, могут получить ценную информацию во время обучения на онлайн-магистратуре Северо-Восточного университета в области финансов. Курсы, включенные в онлайн-программу MSF, позволяют студентам глубже погрузиться в этот специализированный уголок инвестиционного рынка.Поскольку отдельные лица и управляющие фондами все еще вкладывают средства в продукты MBS, аналитики по инвестициям в недвижимость будут постоянно нуждаться в помощи покупателям в принятии решений.

По данным Бюро статистики труда США, карьера финансового аналитика является многообещающей. По прогнозам BLS, за десятилетие с 2016 по 2026 год занятость инвестиционных аналитиков в США вырастет на 11 процентов. Это больше, чем ожидаемый рост на 7 процентов по всем профессиям. В 2017 году средняя зарплата аналитика составляла 84 300 долларов.Специализация на инвестициях в недвижимость или использование этого навыка в качестве профессионального отличия потребует глубоких знаний, и именно здесь онлайн-курсы MSF могут оказаться бесценными.

Курс «Финансы и инвестиции в недвижимость» онлайн-программы MSF Школы бизнеса Д’Аморе-МакКима представляет собой важный обзор того, как недвижимость функционирует как объект инвестиций. Студенты узнают о процессе обеспечения финансирования, о том, как работает ипотечный рынок, и о деталях долгосрочных инвестиционных стратегий.Независимо от того, надеются ли профессионалы заниматься недвижимостью на постоянной основе или планируют охватить широкий спектр инвестиционных областей, курс обеспечивает полезную основу.

Режим онлайн позволяет профессионалам гибко учиться в свободное время, продолжая при этом свою текущую работу на полную ставку. Чтобы узнать больше об онлайн-программе MSF в Северо-Восточном университете, загрузите брошюру программы здесь.

Рекомендуемая литература:
Изучение недвижимости Финансы
Финансовый контролер: Узнайте больше об этой карьере

Источники:
Банковская ставка — Вторичный ипотечный рынок
ФРС Нью-Йорка — Растущий разрыв между ставками первичной и вторичной ипотеки
Investopedia — Вторичный ипотечный рынок
The Street — Что такое кризис субстандартной ипотеки и как он произошел?
U.S. Комиссия по ценным бумагам и биржам — Ценные бумаги, обеспеченные активами

7 распространенных ошибок при покупке жилья — и как их избежать

Вы когда-нибудь замечали, что когда друзья, семья или знакомые покупают свой первый дом, все склонны их поздравлять? Они много работали с агентом по недвижимости и теперь, надеюсь, получили недвижимость своей мечты? Хвастаются ли они сделкой, которую они получили, и замечательными особенностями своего нового района?

Замечательно, что эти покупатели так счастливы начать собственное жилье.Однако покупатель может настраиваться на ненужное болезненное финансовое будущее в обмен на краткосрочное пользование недвижимостью. Действительно ли этот человек понимает невероятные и долгосрочные финансовые последствия своего решения? Задумывались ли они даже о том, насколько разрушительным может быть их выбор в будущем? Несмотря на распространенное мнение, покупка первого дома может стать огромной финансовой ошибкой.

Совершать ошибки, покупая дом впервые, понятно.Вы собираетесь в новое предприятие с ясным взглядом в будущее и, кажется, готовы ко всему, что встретится на вашем пути. Однако некоторых вещей, которые встречаются на вашем пути, можно избежать, если вы потратите время на то, чтобы по-настоящему оценить, какой дом у вас есть.

Спешка или настаивание на покупке недвижимости, которую вы действительно не можете себе позволить, — это лишь два способа, с помощью которых начинающие покупатели подвергают риску свое будущее и свое будущее. Вот несколько распространенных ошибок при покупке дома, которых следует избегать.

Купите свой первый дом с широко открытыми глазами

Перехитрите самую распространенную финансовую ловушку в мире! От генерального директора BiggerPockets Скотта Тренча и соведущей подкаста Минди Дженсен узнайте, как покупка дома может разрушить ваше богатство … или принести еще больше.

1. Имея высокие долги

Наличие большого долга — особенно по сравнению с вашим доходом — значительно затруднит получение ссуды или хорошую процентную ставку по ипотеке. Получение ссуды может помочь вам в краткосрочной перспективе, но ваши финансы будут продолжать испытывать трудности в долгосрочной перспективе. Высокие долги также могут повредить вашему кредитному рейтингу, что в первую очередь затруднит покупку дома.

Перед тем, как начать поиск жилья, рассчитайте отношение долга к доходу. Большинство кредиторов ограничивают заемщиков до 43%.У вас больше долгов? Сначала вам нужно будет оплатить его.

2. Покупка недвижимости, которую вы не можете себе позволить

При покупке дома покупка меньшего, чем вы можете себе позволить, на самом деле является правильным решением. Возможно, вы не учли массу расходов. Вам также, вероятно, не нужно все это пространство, которое, как вы думали, вам нужно.

3. Приоритет стиля над структурой

Подумайте, почему стиль так важен для вас. Вы пытаетесь произвести впечатление на кого-то или что-то доказать самому себе? Стиль важен для того, чтобы кто-то чувствовал себя комфортно в собственном доме, но структура гораздо важнее.Стиль можно создать после покупки дома, но над структурой гораздо сложнее работать постфактум.

4. Слишком рано погружаться в домашний поиск

Разглядывать дома — это очень весело, но это не должно иметь приоритет перед сохранением. В зависимости от того, где вы живете, расходы на владение домом, включая расходы на закрытие, первоначальные взносы и налоги, могут быть очень высокими. А сбережения для дома и вкладывание приличной суммы денег могут помочь избежать повышения процентных ставок в будущем.

5. Забытость учесть затраты на закрытие и прочие расходы

В зависимости от местоположения затраты на закрытие и другие расходы могут оказаться намного больше, чем вы ожидали. Владение домом — это намного больше, чем первоначальный взнос. Существуют налоги на имущество, сборы ТСЖ, страхование домовладельцев, расходы на ремонт и многое другое. Перед тем, как что-то делать, подумайте обо всех сборах и расходах в районе, в котором вы хотите купить дом.

6. Пропуск предварительного одобрения ипотеки

Даже если вам не обязательно предварительное одобрение ипотеки, это хорошо.Это может помочь продавцам успокоиться, если у вас не так много кредитов, вы пытаетесь переехать в популярный район или не знаете, сколько вы можете себе позволить. В этих обстоятельствах предварительное одобрение похоже на галочку рядом с вашим именем, чтобы показать продавцу, что с вами безопаснее работать, чем с другими покупателями.

7. Не покупать ипотеку

Не все ипотеки одинаковы. Посещение окрестностей поможет вам найти лучшее предложение для вас и ваших жилищных потребностей. Думайте об этом как о покупке автомобиля, где все можно обсудить, и вы должны работать в своих интересах.

Пять распространенных стратегий первого дома — и их недостатки

Некоторые домовладельцы не сдерживаются. Им нужна самая большая и роскошная недвижимость, которую только можно себе позволить, в лучшем школьном районе или самой крутой части города. Нет ничего плохого в том, чтобы иметь цели и мечты. Но на самом деле это большая ошибка при покупке дома. Это расширяет ваши финансовые возможности больше, чем необходимо. При покупке дома впереди уже предстоит долгий и трудный путь. Зачем делать это сложнее, чем должно быть? Взгляните на приведенные ниже примеры, чтобы понять, что мы имеем в виду.

1. Покупка самой дорогой недвижимости, которую вы можете себе позволить

Салли работала 27 лет и зарабатывала около 80 000 долларов в год. Она потратила свои сбережения в размере 25000 долларов на первоначальный взнос за роскошную квартиру в городе за 425000 долларов. Салли думала, что это хорошее вложение, потому что квартиры в этой части города пользуются наибольшим спросом, что только повысит стоимость ее собственности.

Спустя три года Салли обнаруживает, что цены выросли лишь незначительно и что она больше не может позволить себе вести образ жизни, который у нее был в качестве съемщика.Растущие сборы ТСЖ и дорогие выплаты по ипотеке заставили ее жертвовать в других сферах своей жизни. Между тем, недавно был построен еще один новый комплекс кондоминиумов с гораздо большим спросом, чем у нее.

К сожалению, это самый быстрый путь на кладбище американской мечты среднего класса. Этот тип первой покупки дома часто сопровождается финансовым выбором, например:

• Вкладывать ВСЕ свои сбережения, помимо пенсии, в дом
• Займы для первоначального взноса
• Использование более трети получаемого после уплаты налогов заработной платы на дом для покрытия ипотечного кредита

Между тем, Салли получает единственную выгоду это способность сказать, что она живет в действительно крутом районе.Когда люди покупают недвижимость за пределами своего ценового диапазона, они жертвуют почти всем остальным. Вот некоторые из последствий такого выбора:

• Ваша карьера: Вы теряете почти всю гибкость при принятии решений о карьере, когда пытаетесь купить недвижимость. У вас есть только два варианта: остаться на своей нынешней работе или аналогичной, на которой платят примерно столько же в вашем текущем городе, или надеяться на значительное повышение зарплаты и огромный подписной бонус, которые помогут вам, если вы захотите переехать в другое место.
• Стабильность вашего финансового положения: Поскольку вы растянули свои финансовые возможности до предела, чтобы претендовать на эту ссуду, вы в основном живете от зарплаты до зарплаты. Это может привести к тому, что вы будете делать необходимые покупки по кредитным картам, что приведет к большей нестабильности. И когда у вас есть дом, это вопрос , когда , а не , если , вы столкнетесь с неожиданными и нерегулярными расходами на техническое обслуживание.
• Расходы на развлечения: Так же, как Салли узнала на собственном горьком опыте, вы можете обнаружить, что вам придется отказаться от других вариантов образа жизни, таких как питание вне дома, отпуск, новые машины и т. Д.Какой смысл жить в красивом районе, если в нем ничего нельзя делать?
• Время отдыха: Время отдыха ограничено частично из-за финансовых причин, перечисленных выше, а частично из-за того, что вам приходится тратить больше времени на уход за своим домом, чем вы делали ранее в качестве съемщика. Вы, конечно, не можете позволить себе передать это обслуживание на аутсорсинг на этой должности.

Помните, что тот факт, что вы покупаете «разумную» недвижимость, которая находится не в смехотворно дорогой части города, не означает, что эта недвижимость «приемлемая» для вас. Этот тип транзакции, возможно, является одним из самых глупых финансовых решений, принимаемых людьми сегодня.

2. Слишком осторожно

Эбби и Джаред переехали в собственный дом, чтобы создать семью. При совокупном доходе 120 000 долларов в год они накопили 50 000 долларов. Их кредитор сказал, что они могут претендовать на что-то в диапазоне 700000 долларов, но они решили выбрать что-то более разумное в диапазоне 400000 долларов. Если что-то не так со школами или районом, они могли просто переехать до того, как нерожденные дети дойдут до школьного возраста.Но спустя годы у них рождаются тройняшки, а дом слишком мал для их нужд. Когда они продают дом, они почти окупаются.

Если вы покупаете разумную недвижимость, которую легко можете себе позволить, вы не ошибаетесь, но и не обязательно превратите свой дом в «инвестицию». Ваш дом позволит вам заниматься любимыми делами, и вы немного опередите аренду аналогичного жилья, если останетесь в нем в среднем на несколько лет. Но помните, что понятие «в пределах разумного» относительно.Вам все еще нужно определить, можете ли вы легко позволить себе оплату недвижимости — и иметь под рукой достаточно денег, чтобы решать проблемы по мере их возникновения. Жизнь непредсказуема, и вы будете рады, что откладываете деньги, чтобы справиться с неожиданностями.

3. Наличие множества стратегий выхода

Энджи всегда была осторожна со своими деньгами. Она водила скромную машину и много работала, чтобы заработать 60 000 долларов. Она решила внести изменения и купить дом, чтобы снизить ежемесячные платежи.В течение нескольких месяцев она занималась исследованием и ждала идеального предложения по недвижимости, глядя только на те, которые соответствовали ее строгим критериям.

Два года спустя Энджи получает повышение на работе, что означает, что ей нужно переехать в Европу на два года. Тем временем она арендует свой дом, и к тому времени, когда она вернется в США, она получила скромный доход от своего дома, который стал еще более ценным сейчас, когда стоимость недвижимости в этом районе выросла. Она застряла перед тремя прекрасными вариантами: вернуться в собственность самой, продолжить сбор арендной платы или продать и обналичить значительный капитал.

В этом случае потенциальные покупатели понимают, что процесс покупки дома — это серьезное финансовое решение — вероятно, самое важное в их жизни на данный момент. Поэтому они решили потратить время и исследование, соизмеримое со значимостью покупки. Они тоже думают, , что дальше? как часть процесса принятия решений. Важно понимать, что только потому, что вы покупаете дом, , а не , должны оставаться в этом конкретном месте на всю жизнь.Быть гибким — это разумно, поскольку за несколько лет направление вашей жизни может резко измениться.

Проблема образа мышления Энджи заключается в том, что вы действительно зарабатываете деньги на своих инвестициях только в том случае, если стоимость недвижимости в выбранном вами районе повышается. Часто это выходит за рамки вашего контроля.

4. Переворот нескольких домов

У Эшли и ее мужа Джейкоба хорошая работа, поэтому каждые несколько лет они покупают ветхий дом, чтобы поднять и получить прибыль.После этого они продают дома и кладут в карман прибыль, в основном не облагаемую налогом, что дает им копейку в размере 500 000 долларов в виде прибыли после уплаты налогов, которая обеспечивает их будущее финансово.

Этот тип стратегии часто называют «переворотом вживую». Обратной стороной является то, что для того, чтобы добиться успеха, покупатель дома должен будет либо ремонтировать недвижимость самостоятельно, либо управлять подрядчиками, чтобы сделать это, живя там. И важно убедиться, что ремонтируемые дома находятся в разумном ценовом диапазоне, чтобы это было выгодным вложением, учитывая при этом сборы и страховые полисы домовладельцев для каждого объекта недвижимости.Еще одним недостатком является то, что если вы недостаточно хорошо знаете район, в котором покупаете дом, вам, возможно, придется заплатить агенту по недвижимости, который поможет вам.

Преимущество, конечно же, в том, что покупатель дома больше не зависит от стоимости недвижимости в этом районе, которая будет приносить им прибыль. Если они понимают, сколько будет стоить недвижимость после того, как будет произведен весь ремонт, покупатель может с достаточно низким риском перейти в собственность с выгодным выходом из строя. Покупатель дома также может потратить столько времени, сколько он пожелает, на ремонт недвижимости.Это до тех пор, пока недвижимость является пригодной для жилья на момент покупки, и они могут жить в разумном комфорте на этапе улучшения.

Более того, когда живущие в ласте ласты идут на продажу своей собственности, они часто могут исключить из налогообложения большую часть прироста капитала на их основном месте жительства — изящная лазейка, которая делает эту стратегию чрезвычайно выгодной.

5. Взлом дома

Гарретт — молодой холостяк 20 лет, который решил, что в его интересах прекратить платить за аренду и найти недорогой дуплекс, который можно отремонтировать и сдать в аренду.Он заключает честную сделку, въезжает и начинает его ремонтировать. Несколько месяцев спустя он сдает недвижимость в аренду нескольким тщательно подобранным арендаторам и использует их арендную плату для покрытия своей ипотеки. Это позволяет Гарретту жить без ренты и одновременно наращивать капитал. Повторив эту стратегию еще два раза за последние несколько лет, Гаррет теперь переехал и живет в роскошной квартире, финансируемой за счет сдачи в аренду, и продолжает получать пассивный доход.

«Взлом домов» — окончательное финансовое решение для большинства начинающих покупателей.Это влечет за собой покупку объекта инвестиционной недвижимости с намерением жить в нем при одновременной сдаче в аренду других объектов для покрытия выплат по ипотеке. Это позволяет владельцу жить бесплатно или гораздо дешевле, чем другим местным домовладельцам или арендаторам. И его можно комбинировать со стратегией live-in-flip, о которой говорилось ранее. Вполне возможно купить инвестиционную недвижимость, которая требует некоторой доработки, и отремонтировать ее, увеличив как стоимость собственности, так и арендную плату, которой она может управлять. Это оставляет покупателя в выгодном положении.

Одним из недостатков этого является то, что покупка дуплекса требует более высоких первоначальных затрат, чем дом на одну семью, по крайней мере, в некоторых районах.