Риэлтор нужен ли: Пять причин, почему вам не нужен риелтор

Пять причин, почему вам не нужен риелтор

https://realty.ria.ru/20161026/408077940.html

Пять причин, почему вам не нужен риелтор

Пять причин, почему вам не нужен риелтор — Недвижимость РИА Новости, 02.03.2020

Пять причин, почему вам не нужен риелтор

Сегодня считается совершенно нормальным пользоваться услугами риелторов при сделке с жильем, и даже является своеобразным признаком цивилизованности, но есть мнения, что без них вполне можно обойтись. Если ранее сайт «РИА Недвижимость» рассказывал о причинах, по которым риелтор необходим, то сегодня предоставляем слово экспертам с иной точкой зрения.

2016-10-26T13:57

2016-10-26T13:57

2020-03-02T08:20

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/realty/40807/78/408077837_0:0:3232:1818_1920x0_80_0_0_bf390bcca5415251dd9f2eeec849ee21.jpg

россия

Недвижимость РИА Новости

1

5

4. 7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2016

Недвижимость РИА Новости

1

5

4.7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

1

5

4.7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

1920

1080

true

1920

1440

true

https://cdnn21.img.ria.ru/images/realty/40807/78/408077837_0:0:2732:2048_1920x0_80_0_0_cfcfa04b59e01f0e6c04ddbb183a66e2.jpg

1920

1920

true

Недвижимость РИА Новости

1

5

4. 7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

1

5

4.7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

realty-гид – риа недвижимость, крупным планом, жилье, риелторы, россия

Realty-гид – РИА Недвижимость, Крупным планом, Жилье, Риелторы, Россия

МОСКВА, 26 октября — РИА Новости, Константин Балакин. Сегодня считается совершенно нормальным пользоваться услугами риелторов при сделке с жильем, и даже является своеобразным признаком цивилизованности, но есть мнения, что без них вполне можно обойтись. Если ранее сайт «РИА Недвижимость» рассказывал о причинах, по которым риелтор необходим, то сегодня предоставляем слово экспертам с иной точкой зрения. 

Ключевое слово — технологии

Принято считать, что одна из главных функций риелтора — подобрать нужный покупателю объект или же найти подходящего клиента продавцу. Функция эта хорошая и удобная, однако, все больше экспертов и самих участников сделок по недвижимости высказывает мнение, что с развитием интернета и прочих современных технологий значимость ее ослабевает.

«С учетом того, что рынок жилья постоянно обновляется и пополняется новыми предложениями, поиск жилья можно осуществить самому», — говорит, например, адвокат Олег Сухов. Размещение рекламы тоже, по его мнению, дело несложное: найти предложения по покупке или разместить свое объявление о продаже можно как на многочисленных источниках в интернете бесплатно или за небольшую плату, так и в печатных изданиях.

Пять причин, почему вам нужен риелтор

NaN , NaN:NaN

Нередко риелторы аргументируют свою необходимость при поиске продавца или покупателя тем, что имеют доступ к различным закрытым базам недвижимости. Но, как отмечает адвокат МКА «Центральная коллегия адвокатов» Дарья Жидких, если в случае продажи эти базы бывают полезными, то при покупке вполне можно найти массу объявлений и в открытом доступе.

Генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов замечает, что сэкономить время при поиске помогут фильтры поиска и внимательность — на лучших классифайдах сейчас более 10% прямых объявлений от собственников, важно уметь отличить их от объявлений-пустышек и скрывающихся агентов. «Обращайте внимание на автора публикации, сравнивайте описание и фотографии, а еще лучше пользуйтесь специализированными сайтами с проверенным контентом», — советует он.

Документация по шаблону  

Процедура сделки сложна, начиная от договора и заканчивая регистрацией права собственности, утверждают риелторы, призывая прибегнуть к их помощи. Однако так считают не все. «Если вы уверены в своих силах, понимаете, что такое договор купли-продажи, из каких этапов он состоит, на каких условиях, за что и в какой момент будете передавать/получать денежные средства, то сможете пройти процедуру сделки самостоятельно», — полагает Жидких.  

Составить договор купли-продажи, расписки и акт приема-передачи можно в принципе самостоятельно. Хотя для собственного спокойствия можно на этом этапе обратиться за профессиональной помощью по сопровождению сделки. Но тогда уже лучше прибегнуть к помощи юриста, который наверняка знает тонкости и риски условий договора и сопутствующих документов.

Что будет после отмены свидетельств о праве собственности на недвижимость?

NaN , NaN:NaN

Кстати, риелторы достаточно часто пугают клиентов тем, что договор может быть подписан только по форме, которую предлагают они, так как это «отработанный договор», который без сомнения будет зарегистрирован, добавляет ведущий юрисконсульт «Центра правового обслуживания» Дмитрий Макаренко. В иных случаях якобы высок шанс получения отказа при регистрации перехода права собственности, либо увеличения срока регистрации. Обычно это делается для того, чтобы упростить работу и использовать шаблонные документы, замечает юрист. Причем данные стандартные формы, по его словам, берутся из интернета, либо в справочных правовых системах, что не всегда соотносится с особенностями каждой из сделок.

При этом нередко при сложных сделках с большим количеством документов, значительным количеством звеньев сделки, а также при необходимости предоставить клиентам нестандартные договоры по сделке, риелторы сами стараются обращаться к юристам, обращает внимание Макаренко.

Полчаса на МФЦ

Для регистрации перехода права собственности продавцу и покупателю необходимо явиться в Росреестр, сдать пакет подписанных документов, инструктирует Сухов. По истечении определенного срока, назначенного Росреестром, они могут получить свидетельство о праве на имущество. В настоящее время подача и получение документов через МФЦ не занимает более получаса.

Кроме того, добавляет Калганов, с развитием технологий такие операции, как запросы в ведомства, заверение достоверности и проверка справок, не обязательно выполнять «вручную». В частности, поясняет он, новые возможности для сбора и хранения документов открывают технологии вроде блокчейн (особая система хранения и передачи информации).  Они позволяют делать запросы в государственные ведомства в автоматическом режиме, а все необходимые справки по сделке купли-продаже жилья будут находиться в единой распределенной сети блокчейн, которая полностью исключает возможность мошенничества, объясняет собеседник агентства.

Гарантии не гарантированы

Среди любимых аргументов риелторов в свою пользу — «юридическая чистота квартиры», но, как рассказывают эксперты, используют его риелторы далеко не всегда обоснованно.

«Риелтор — это не юрист, в его обязанности не входит проверка юридической чистоты квартиры», — заявляет Сухов. При этом юридическая работа риелтора часто уже включена в стоимость работы, отмечает Макаренко. В то же время для клиентов указанные выше услуги преподносятся как бесплатные и отказаться от них, снизив тем самым общую стоимость риелторских услуг, обычно невозможно.

Юристы подчеркивают, что любой покупатель вправе самостоятельно изучить историю приобретаемой недвижимости путем запроса выписок из ЕГРП, домовой книги. Сухов также рекомендует взять справки у продавца о том, что он не лишен дееспособности, на учете в ПНД не состоит, при наличии супруга попросить нотариально заверенное согласие на продажу жилья.  

Как проверить психическое здоровье участников сделки по недвижимости

NaN , NaN:NaN

С гарантиями и ответственностью риелторов, как выясняется, тоже не все так гладко.

Слово «гарантии» некорректно применять по отношению к риелторам, считает ведущий юрист Европейской юридической службы Никита Захаров. «Риелторы не подлежат лицензированию, ни иному варианту проверки. Их деятельность не страхуется в отличие от тех же нотариусов», — поясняет он.

Заверения риелтора о безопасности сделки являются лишь его личным мнением и не дают никакой гарантии от возможных в последующем притязаний на квартиру как третьих лиц, так и самого потенциального продавца, предупреждает Жидких, добавляя, что риелтор не отвечает за последствия изъятия приобретенной квартиры из собственности клиента.

Дорого и не «сердито»

При сделке с недвижимостью можно было бы обойтись услугами юриста, которые обошлись гораздо дешевле, чем, к примеру, 5% от стоимости квартиры, уверяет Захаров. И в данном случае уже юристов можно было заподозрить в навязывании своих услуг.

В подтверждение своей объективности эксперты приводят реальные примеры из не совсем корректной деятельности риелторов. Так, по словам Макаренко, одно из крупных риелторских агентств предусматривает в договорах купли-продажи условие, что после закладки денег в банковскую ячейку покупателем квартиры первый доступ после регистрации перехода права собственности на недвижимость к деньгам имеет риелтор. Он вынимает из ячейки свою комиссию, и только потом, через несколько дней, в ячейку попадает продавец квартиры, который вынимает оставшуюся сумму. «В этом случае риелтора ничего не ограничивает взять сумму значительно большую, чем предусмотрено по договору с клиентом, и скрыться с деньгами», — добавляет Макаренко.

Коллеги по цеху добавляют, что задача риелтора все в большей степени сводится к получению комиссионного вознаграждения, в том числе в ущерб интересам своего клиента.

Убедили или не убедили эксперты в том, что риелтор — звено необязательное, решать уважаемым читателям. В любом случае каждый выбирает сам, когда и к кому ему обращаться за помощью. Недвижимость все-таки — дело серьезное.   

Нужен ли риэлтор при покупке квартиры

Вопрос о том, нужен ли риелтор для покупки квартиры, – дискуссионный. Некоторые покупатели стараются купить квартиру без посредников. Кто-то заключает договор с агентством и разочаровывается, а кто-то остается довольным. В чем суть проблемы и зачем нужен риелтор в России – разберем подробно.

Зачем нужен риелтор по недвижимости

У каждого человека есть друг, убежденный, что самый дешевый способ ремонта – купить материалы и сделать все самому. То, что ремонт займет в 3 раза больше времени и создаст длительный дискомфорт для семьи, его не беспокоит. Цель – сэкономить. Сколько на самом деле он экономит и не столкнется ли с более дорогостоящими затратами, если что-то пойдет не так, друг не считал. 

Вопрос о найме риелтора похож на вопрос ремонта. В нем преобладают предположения, но не факты. Поэтому и возникают дискуссии.

Кто такой риелтор

Профессия риелтора появилась в России в 1990-х. Позаимствовали ее в странах Европы и США. В США даже зарегистрирован торговый знак «REALTOR», принадлежащий Национальной ассоциации риелторов. 

Американский риелтор оказывает помощь при покупке квартиры в ипотеку. 

В его обязанности входит:

помощь в поиске жилья с заданными параметрами и по указанной клиентом стоимости;

предоставление информации о районе, в котором находится понравившаяся квартира, т.е. вы указываете на дом, а риелтор должен рассказать, когда он построен, есть ли недостатки, что расположено рядом, какие достопримечательности в районе, как далеко ехать до поликлиники и т.д.;

составляет договор купли-продажи и другие необходимые для оформления сделки документы;

получает подтверждающие документы по квартире – справки, акты;

подбирает страховую компанию и помогает клиенту заключить страховой договор;

ведет диалог с юристом по недвижимости, если вы наняли юриста для ведения сделки.

Глядя на перечень обязанностей становится понятным, что покупка квартиры с таким риелтором выгоднее, чем самостоятельный поиск. Перечисленный объем функций – типовой, но в конкретной ситуации может меняться. Стоимость этого объема работ – около 3% от цены приобретаемой квартиры. 

Выгода клиента при покупке квартиры с риелтором заключается в:

экономии времени на поиск информации, даже с интернетом;

отсутствии необходимости проверять документы самостоятельно и вести переговоры.

Большинство людей не склонны настаивать на своей точке зрения, поэтому им трудно добиться от продавца или покупателя желаемой стоимости. Риелтор проведет их вместо вас. 

На российских форумах наряду с вопросом, зачем нужен риелтор при покупке недвижимости, часто возникает вопрос о том, кто проконтролирует правильность действий риелтора. В описанной схеме это делает нанятый клиентом юрист. Он проверяет документы и защищает интересы клиента во всех скользких ситуациях. Но обязанности американского риелтора не позволяют оценить, стоит ли нанимать риелтора при покупке квартиры в России.

Особенности российского рынка недвижимости

В СССР люди получали квартиры от государства. Однако частной собственности на жилье не было. Приватизация жилья – тема 1990-х, хотя также, как и сегодня, люди переезжали. Для помощи в обмене в крупных городах существовали «Бюро по обмену жилья». В Москве такое находилось в Банном переулке. Там же дежурили «специалисты» черного рынка. В маленьких городах вопросы решались через частные объявления. 

Поэтому первые агентства по недвижимости, возникшие в 1990-х, были представителями легализованного черного рынка. В их работе преобладали мошеннические схемы, а в обществе закрепилось мнение о том, что риелтор – это тот, кто берет деньги, но ни за что ответственности не несет. В какой-то степени это актуально и в 2020-х. Поэтому на вопрос о том, зачем нужен риелтор покупателю квартиры, большинство россиян ответит: «не за чем». 

Как покупать квартиру через агентство 

Клиент и агентство заключают договор. Риэлтерское агентство выполнит ровно те работы, которые описаны в «предмете договора» и «обязанности сторон». Государство не регулирует перечень работ. Нормативных документов, которые бы обязывали агентство выполнять конкретные задачи, тоже нет. Мер воздействия на риелтора или контроля за работой агентства у покупателя нет. Стоит ли покупать квартиру с риелтором? Видимо нет. 

Девелоперские агентства

Новый тип компаний на рынке недвижимости – девелоперские агентства. Это:

компании-застройщики, которые одновременно занимаются продажами построенного жилья;

фирмы, созданные при застройщике. 

Мошенников в этой среде меньше. Но девелопер заинтересованы в продажах конкретных квартир, а не в поиске жилья, подходящего под чьи-то запросы.

Как покупать квартиру через агентство по недвижимости:

Начните с определения бюджета покупки. Определите минимум и максимум цен, на которые согласны.

Выберите районы города, которые интересуют.

Поинтересуйтесь застройщиками и девелоперами. Информацию можно получить, как в официальных базах данных застройщиков, так и в соцсетях в виде отзывов о работе.  

Возьмите в девелоперском агентстве договор и ознакомьтесь с ним. Тем, кто не уверен в том, что все поймет, рекомендуют обратиться к юристу по недвижимости. Как не зависящее от продавца лицо он разъяснит покупателю слабые и сильные стороны договора. Ответит на возникшие вопросы и даст совет – стоит ли покупать квартиру через эту компанию. Особое внимание покупатель должен обратить на перечень обязанностей агентства, ответственность и возможность привлечь к ответственности агента, если обязанности не выполнены. 

Настаивайте на включение в договор тех работ, которые нужны. Не обязательно соглашаться с тем, что описано в типовом договоре. 

Заключите согласованный договор с агентством.

Рассмотрите предложенные варианты жилья и выберите подходящий. 

Покупка недвижимости через агентство – не сложный процесс. Главное понимать, что может девелопер и что нужно вам как клиенту.

Плюсы и минусы риелтора при покупке квартиры

Плюсы и минусы от сотрудничества с риелтором интернет-источники описывают одинаково. Начинают с того, что агент знаком с рынком недвижимости, с ценами и условиями, а клиент – нет. Упоминают, что он представляет интересы клиента и будет заботиться о них.

Среди плюсов покупки новостройки через риелтора чаще других называют:

экономию времени;

умение отсекать мошенников;

умение читать документы;

умение торговаться.

Купля-продажа недвижимости требует временных затрат. С этим трудно не согласиться. Даже при лучшем раскладе между «подумали о покупке» и «переехали в купленную квартиру» пройдет не менее 3-х месяцев. Если у вас есть работа, заботы о членах семьи, то купля-продажа через риелтора действительно экономит время. Если оценивать только этот параметр, тогда да, риелтор нужен при покупке жилья.

Переговорный процесс – один из самых сложных и важных аспектов купли-продажи. Если вы не умеете настаивать на своем, то хочется получить надежного помощника. Но у российского рынка недвижимости своя специфика. 

Когда жилье в новостройке продает застройщик или компания-девелопер, то они уже определили диапазон колебания цены и еще до переговоров знают, что готовы уступить 5-10% в том случае, если клиент твердо настроен на заключение договора. Трудно поверить в то, что сторонний риелтор сумеет сбить цену застройщика ниже запланированного диапазона, а тем более, сумеет настоять на цене, которую хочет покупатель. Хотя на вторичном рынке жилья, возможно «мягкому и тихому» покупателю действительно поможет умение бойкого агента сбивать цены. Тогда ответ на вопрос нужен ли риелтор, когда покупаешь квартиру, будет положительным. 

Такой плюс, как умение риелтора читать договора и другие документы выглядит ненадежно. Даже если умеет, это не гарантирует того, что он действует в интересах клиента, а не агентства. Еще более ненадежно его «умение отсекать мошенников». Застройщик – не мошенник, но он может не построит квартиру в срок. Риелтор не защитит клиента от риска долгостроя. Продавец жилья на вторичном рынке может быть мошенником, но тогда проще купить квартиру в новостройке с меньшим количеством рисков. 

Таким образом, нанимать или не нанимать агента по недвижимости, – это решение, которое может принять только покупатель. В Европе 86% покупателей обращаются к агентам по недвижимости. В России этот процент намного ниже.

Стоит ли покупать дом без риелтора?

Если вам интересно, нужен ли вам риэлтор для покупки дома, короткий ответ — нет. Вы, конечно, можете купить дом без него. Тем не менее, подумайте о своих рассуждениях: большинство покупателей жилья, которые не решаются работать с агентом по недвижимости, не хотят быть обремененными риэлторскими сборами, но факт в том, что покупатели обычно не платят комиссию агенту, а продавцы. А риэлтор может оказать вам огромную помощь в сложном процессе покупки. Итак, прежде чем решить, стоит ли работать с ним при покупке дома, рассмотрите эти плюсы и минусы.

Покупка дома с помощью риэлтора

Все агенты по недвижимости являются лицензированными профессионалами; тех, кто является членом Национальной ассоциации риэлторов (NAR), также можно назвать риелторами. У большинства продавцов есть агент по недвижимости, работающий на их стороне сделки (обычно называемый агентом по листингу, потому что он занимается листингом), поэтому разумно иметь кого-то и на вашей стороне. Агент покупателя будет поддерживать вас в переговорах и может помочь вам понять, как сделать предложение о доме.

Агент покупателя может помочь покупателям жилья во множестве других областей. Вот некоторые из задач, которые вам пришлось бы выполнить самостоятельно, если бы вы купили дом без риелтора:

• Найдите дома, которые  соответствуют вашему бюджету  и потребностям. Сайты по поиску недвижимости дают вам выборку того, что доступно, но определение того, оправданы ли запрашиваемые цены, требует исследования. Ваш риелтор может сделать это за вас, основываясь на сопоставимых продажах домов в этом районе, экономя ваше время и предлагая преимущества своего профессионального опыта.
• Раскопайте факты о районе, включая те, которые продавец может не раскрыть и которые могут быть важны для вас. Ваш риэлтор может поделиться информацией, о которой вы, возможно, и не подумали спросить.
• Согласуйте предложение , , включая цену и другие пункты и непредвиденные обстоятельства соглашения о покупке.
• Перейдите к домашней инспекции и договоритесь с продавцом о ремонте или кредите.
• Расшифруйте документы , которые могут быть заполнены сложным жаргоном и терминами, которые вы не понимаете.
• Запросить и просмотреть информацию о продавцах. Возможно, вы не знаете, что спрашивать или что должны раскрывать продавцы в вашем штате, но риелторы знают.

Если вы ранее не проходили процесс покупки дома и не очень уверены в своих знаниях, часто лучше обратиться к риэлтору, чем без него. «Слишком много юридических лазеек и причудливых терминов, которые могут сбивать с толку тех, кто не разбирается в бизнесе с недвижимостью», — говорит Лори Бланк, риэлтор из Edina Realty в Миннеаполисе.

Выбор не работать с риелтором

Большинство покупателей жилья работают с риелтором — 86 процентов в 2022 году, согласно данным NAR, — но покупка дома без такового может быть для некоторых жизнеспособным вариантом, особенно если вы знакомы с достаточно с рынком, что вы знаете ценность собственности. Или, если вы знакомы с продавцом: например, если вы покупаете у члена семьи, может показаться глупым нанимать постороннего для переговоров от вашего имени. По словам адвоката из Массачусетса Памелы Лински, основателя компании Linskey Law, которая специализируется на недвижимости, планировании недвижимости и наследстве, на самом деле отказ от работы с агентом покупателя по «внутрисемейной сделке является довольно распространенным явлением».

Есть несколько других причин, по которым вы можете отказаться от работы с риелтором, например:

• Вы работаете с опытным юристом по недвижимости, который поможет вам с оформлением документов и предложит юридическую консультацию.
• В прошлом вы приобрели несколько объектов недвижимости и очень хорошо понимаете процесс.
• Продавец не желает платить комиссию агенту покупателя, и вы тоже не хотите ее платить.
• Вы надеетесь сэкономить.

Действительно ли покупка без агента экономит ваши деньги?

Большинство покупателей, рассматривающих возможность отказа от работы с агентом, стремятся сэкономить деньги — цель, которая может быть ошибочной, учитывая то, как обычно формируются комиссионные риелторов. Комиссия обычно составляет от 5 до 6 процентов от покупной цены дома и делится между агентом по листингу и агентом покупателя. Но эту комиссию платят продавцы, а не покупатели: «Продавец платит брокерское вознаграждение агенту по листингу и любому агенту по покупателю, поэтому покупателю на самом деле нет никакой выгоды в том, чтобы действовать в одиночку», — говорит Лински.

Однако продавцы часто заранее включают этот сбор в запрашиваемую цену своего дома. Они могут быть открыты для предложения по более низкой цене, если знают, что им не придется платить агенту покупателя. Если вы покупаете без агента, вы можете попросить продавца снизить цену покупки на основе экономии на комиссионных с его стороны, но, конечно, они не обязаны соглашаться.

Недостатки

Без агента по недвижимости у вас не будет доступа к их профессиональным знаниям рынка и опыту ведения переговоров, и вам придется самостоятельно проводить много исследований и оформлять документы. Кроме того, вы можете фактически заплатить больше для дома, а не меньше. Это связано с тем, что одной из ключевых задач риэлтора является оценка цен на дома, представленные в настоящее время на рынке, а также на те, которые были проданы в последние месяцы, чтобы определить, соответствует ли запрашиваемая продавцом цена справедливой рыночной стоимости. Если у вас нет опыта самостоятельного проведения такого рода анализа, вы можете неосознанно переплатить.

Вы также можете оказаться с домом, в котором есть серьезные проблемы, и вам придется вкладывать деньги в ремонт без помощи продавца, потому что вы плохо договорились или не предусмотрели нужные непредвиденные обстоятельства — или, что еще хуже, пропустили осмотр вообще. «Я слышал истории, когда покупатели вырабатывали условия контракта и обнаруживали множество серьезных проблем после того, как въезжали в дом», — говорит Бланк, добавляя, что контракт не оставлял этим покупателям возможности вернуть свои деньги или потребовать от продавца. заплатить за ремонт.

Марк Б. Хантли, бывший адвокат по недвижимости, который сейчас ведет блог о личных финансах в Сан-Диего, рассказывает похожую историю о покупателе, который купил дом без агента. Покупатель полагался на свою собственную инспекцию, чтобы обосновать, почему он хотел отказаться от непредвиденных обстоятельств, что не закончилось хорошо. «Оказалось, что дом был пронизан термитами, и у покупателя не было законного способа расторгнуть договор, поэтому он потерял свой залог в размере 5000 долларов», — говорит Хантли.

Как купить дом без риелтора: 5 ключевых шагов

Если вы тщательно обдумали недостатки и решили продолжить процесс покупки жилья без риэлтора, вот как это сделать и чего ожидать при заключении сделки.

1. Переговоры с агентом по недвижимости

Вы можете договориться о цене дома с агентом по недвижимости, поскольку вы избавляете продавца от необходимости платить комиссию вашему агенту. Несмотря на то, что продавец платит комиссию, комиссия агента покупателя часто закладывается в цену покупки, но, если агента покупателя нет, продавец может выбить эту комиссию из покупной цены.

Ведение переговоров о покупке дома, конечно же, требует навыков. Но если продавец снижает покупную цену, чтобы отразить отсутствие агентских сборов, это означает меньшую ипотеку и более низкие ежемесячные платежи для вас.

2. Ознакомьтесь с заключительным отчетом и задайте вопросы

Завершающий отчет — это важный документ, который включает информацию об условиях вашей ипотеки и затратах на закрытие. Обязательно внимательно прочитайте этот документ и сравните все с вашей первоначальной оценкой кредита от вашего кредитора. Если вы заметили какие-либо несоответствия, сейчас самое время задать вопросы. Обратите особое внимание на процентную ставку, количество платежей, наличие штрафа за досрочное погашение и любые существенные изменения в расходах на закрытие, включая комиссию кредитора и комиссию за титульные услуги.

Также было бы целесообразно отправить запрос на выставление окончательных счетов в день закрытия. Это покажет, что все неоплаченные счета продавца, такие как коммунальные услуги, были оплачены. Кроме того, вам может потребоваться пропорционально распределить или зачесть налоги на недвижимость, контракты на обслуживание и страхование домовладельцев.

3. Проведите профессиональную проверку документов

По крайней мере, заранее наймите юриста по недвижимости для проверки договора купли-продажи и закрывающих документов. Покупка дома — это большое обязательство, и документы могут быть сложными. Опытный юрист сможет проконсультировать вас и включить формулировки в договор купли-продажи для защиты ваших интересов.

Помните, что проблемы могут возникнуть в любой момент при продаже, поэтому юрист по недвижимости может быть вашим помощником и союзником на протяжении всего процесса. «Забудьте ждать до закрытия, чтобы получить адвоката», — говорит Лински.

4. Принесите кассовый чек, страховку и документы, удостоверяющие личность. Подготовьте эти предметы заранее, чтобы не столкнуться с проблемами в важный день:

• Сертифицировано или кассовый чек :  Вы должны быть заранее уведомлены о чеках, которые вам нужно будет принести к закрытию, в том числе о том, кому они должны быть выплачены, и о точной сумме. Личные чеки обычно не принимаются, поэтому вам нужно будет обратиться в свой банк за официальным чеком. Будьте очень осторожны, если вместо этого вы получите электронное письмо с просьбой перевести средства — это может быть признаком мошенничества. Как правило, всегда подтверждайте платежные инструкции непосредственно в титульной или расчетной компании.
• Подтверждение наличия страховки домовладельца:  Вам необходимо будет предоставить доказательство того, что вы застраховали свой дом на день закрытия, срок действия которого составляет не менее одного года.
• Удостоверение личности с фотографией, выданное правительством: Убедитесь, что у вас есть действующие водительские права или паспорт. Если вы покупаете дом с партнером или супругом, вам обоим потребуется удостоверение личности.

5. Подпишите все документы и получите ключи

В конце запланируйте потратить один-два часа на просмотр и подписание двух комплектов документов: один комплект содержит соглашение между вами и вашим ипотечным кредитором, а другой комплект содержит соглашение между вами и продавцом. Не торопитесь и прочитайте все — и, если возможно, пригласите адвоката. Вы не хотите добавлять свою подпись к юридическому документу, который вы не понимаете.

Практический результат

Есть много движущихся частей, которые входят в покупку дома, и сотрудничество с риелтором может сэкономить вам время и деньги и предотвратить потенциальные головные боли. Если вы беспокоитесь о том, чтобы позволить себе комиссию риелтора, знайте, что агентские сборы покупателя обычно оплачиваются продавцом, а не покупателем, хотя они часто включаются в прейскурантную цену дома, поэтому покупатель может технически быть « во всяком случае, платить». Тем не менее, большинство покупателей жилья сотрудничают с риелтором. Если вы решили купить дом без него, лучше всего нанять адвоката по недвижимости, который поможет вам пройти через более сложные этапы сделки.

Описание: Можно ли купить дом без риелтора?

Дополнительный отчет Дайаны Костаглиолы

Как купить дом без риэлтора®

Шаг 4.

Запросите раскрытие информации у продавца

Раскрытие информации о продавце представляет собой список известных проблем с домом. Информация продавца может также информировать покупателей о ремонтных работах, которые продавец выполнил в доме.

Вот некоторые сведения, которые вы можете увидеть в Заявлении о раскрытии информации продавца:

• Структурные вопросы
• Проблемы с водопроводом, отоплением или электричеством
• Наличие свинцовой краски, радона или асбеста
• История повреждений от термитов или других насекомых-древоточцев
• Токсины в почве
• Плесень и повреждение водой

Что нужно знать о раскрытии информации продавцом

Продавцы обязаны сообщать вам только о проблемах, о которых им известно. Они также могут избегать раскрытия информации о проблемах, если их штат не требует от них этого по закону.

Единственное раскрытие информации, которое требуется на национальном уровне, — это раскрытие информации о краске на основе свинца. Продавцы в каждом штате, владеющие домом, построенным до 1978 года, должны сообщать покупателям о любой свинцовой краске, использованной в доме.

В некоторых штатах действуют собственные правила раскрытия информации продавцом. Прежде чем сделать предложение о доме, изучите законы о раскрытии информации в вашем штате.

Государства, в которых не действуют законы о раскрытии информации, используют подход, называемый «предупреждение покупателя», что означает «пусть покупатель остерегается». Есть один способ обойти правила предупреждения о покупателях: напрямую спросить продавца о конкретных проблемах.

Если вы знаете, что живете в штате с предостережениями, есть несколько вопросов, которые вы, возможно, захотите задать.

Вопросы, которые нужно задать

• Знаете ли вы о наличии асбеста в доме?
• Знаете ли вы о каких-либо проблемах с отоплением, водопроводом или электричеством в доме?
• В каком состоянии крыша? Когда в последний раз ремонтировали крышу?
• В доме когда-нибудь были термиты?
• Есть ли в доме плесень и была ли когда-нибудь видимая плесень, о которой вы знаете?

В большинстве штатов требуется, чтобы продавец прямо и честно отвечал на вопросы об имуществе.

Шаг 5. Сделайте предложение

Как только вы найдете дом и будете удовлетворены его состоянием, самое время сделать предложение. Решить, сколько предложить за дом, может быть непросто. Учитывайте цены на другие дома в этом районе, как долго дом находится на рынке и в каком состоянии он находится.

Как правило, вы хотите предложить меньше, чем сумма денег, на которую вы предварительно одобрены. Это даст вам пространство для переговоров.

Что включить в письмо-предложение

Решив, сколько предложить, вы можете написать официальное письмо-предложение. Вот что должно быть в письме:

• Полный адрес дома
• Ваше полное официальное имя и имя (имена) любого другого лица, покупающего дом вместе с вами
• Сумма, которую вы предлагаете за дом
• Любые непредвиденные обстоятельства, которые вы запрашиваете (например, условия, которые необходимо выполнить до совершения продажи — чаще всего это успешная проверка дома)
• Любые уступки продавцу, которые вы запрашиваете, такие как дисконтные баллы или денежные средства для закрытия сделки
• Копия вашего письма о предварительном одобрении ипотеки
• Предметы, которые вы хотите включить в распродажу, например, бытовая техника или оформление витрин
• Ожидаемая дата закрытия
• Дата, когда вы хотите переехать в дом
• Срок ответа на ваше предложение

Если дом не продается владельцем (FSBO), вам необходимо обсудить цену дома и условия с агентом продавца. Если дом продается от собственника, вы можете отправить предложение непосредственно продавцу. Затем продавец может принять ваше предложение, отклонить его или вернуться со встречным предложением.

Шаг 6. Наймите юриста и жилищного инспектора

Ваш ипотечный кредитор обычно не требует проверок, но они могут выявить скрытые проблемы, о которых продавец может не знать. Типичная инспекция дома охватывает поверхностные элементы дома, включая водопровод, структуру, систему отопления и многое другое.

Некоторые штаты требуют, чтобы вы наняли адвоката по недвижимости, чтобы завершить продажу вашего дома и передать право собственности. Даже в штатах, где адвокаты по недвижимости не требуются, юрист может помочь вам разобраться с документами и любыми юридическими серыми областями.

Шаг 7: Переговоры

Если в ходе проверки выявляется проблема с домом, есть несколько способов договориться с продавцом:

• Запросить ремонт. Вы можете попросить продавца исправить любые проблемы с домом до закрытия.

• Запросить возмещение. Вы можете попросить продавца возместить вам стоимость ремонта. Это гарантирует, что вы получите работу от качественного подрядчика, потому что вы выбираете профессионала. Однако у вас могут возникнуть проблемы с тем, чтобы заставить продавца согласиться оплатить счет, если он не знает, сколько это будет стоить.

• Спросите о скидке. Вы можете попросить продавца снизить цену продажи, если необходимо произвести значительный ремонт.

• Отменить продажу. Если вы не можете договориться с продавцом, а возникшие проблемы мешают вам договориться, вы всегда можете отменить продажу.

Не забывайте вести переговоры в письменной форме и вести учет электронных писем или других письменных сообщений между вами и продавцом. Возможно, вам придется указать в своем предложении непредвиденные обстоятельства инспекции, которые дают вам выход, если с домом будут обнаружены серьезные проблемы, чтобы отменить продажу.